1. בפניי תובענה להצהיר כי ההסכם שנכרת בין המבקש למשיבות ולפיו שילם המבקש למשיבה מס' 2 עבור המשיבה מס' 1, ביום 13.12.00, סך של 91,523 ש"ח כהיטל השבחה בעת מימוש דירתו הידועה כחלקה 174 בגוש 6124 (להלן: "הדירה/הנכס") בטל ומבוטל וכי המבקש זכאי להשבת הכספים הנ"ל ששילם בגין היטל השבחה. אין מחלוקת שביום 23.9.99 פנה המבקש לדעת מה גובה היטל ההשבחה שחל בעת מכירת הדירה ושביום 27.10.99 נדרש המבקש ע"י מנהל מחלקת השבחה בעיריית בני ברק לשלם היטל השבחה בסך 278,565 ש"ח עפ"י שומה שנערכה ביום 25.10.95 וזאת בגין אישור מימוש זכויות עפ"י תכנית מתאר 105ב' ו-105ד', כשהמבקש נדרש לשלם 50% מההשבחה כהיטל השבחה. בעקבות שומה זו ביקש המבקש לגנוז את הליכי ההשבחה עד לתקופה שבה יעמוד בפני מימוש הנכס. ביום 6.11.00, בסמוך למכירת זכויותיו של המבקש בנכס ועוד' בטרם הוצאה למבקש שומת היטל השבחה, פנה המבקש במכתב למנהל מחלקת השבחה בעיריית בני ברק וביקש לחייבו בסכום מופחת של היטל השבחה כפי שחויב בעל המחצית השניה של המגרש (מדובר בשני מגרשים זהים באותה חלקה). בעקבות פניה זו השיב לו מנהל מחלקת ההשבחה במכתב מיום 15.11.00 שהם יהיו מוכנים לשקול בחיוב את בקשתו, כשבעקבות פגישה במשרד היועץ המשפטי של העירייה בנוכחות מנהל מחלקת השבחה, ב"כ המבקש והיועמ"ש של העירייה-עו"ד קיסטר הודיע מנהל מחלקת ההשבחה למבקש ביום 10.12.00 שהוחלט להיענות לבקשתו לתשלום 91,523 ש"ח היטל השבחה (נספח ה' לתובענה) והמבקש שילם סכום זה ביום 13.12.00. לטענת המבקש, ביום 4.12.00, שישה ימים לפני הודעת מנהל מחלקת ההשבחה על הסכמתו לתשלום היטל ההשבחה כפי ששילם בעל המחצית השניה של החלקה, התקבל בכנסת תיקון מס' 53 לחוק לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן: "תיקון 53"), לפיו המבקש פטור מכל תשלום של היטל השבחה בגין הנכס בכפוף לכך שמועד התשלום של ההיטל היה נדחה עד ליום כניסתו לתוקף של תיקון מס' 53 הנ"ל, קרי עד ליום 14.12.00 מועד פרסומו ברשומות. לטענת המבקש, איש מפקידי העירייה לא טרח להודיע לו שאם הוא יעכב את ביצוע התשלום ביום אחד יופטר באופן מלא מתשלום היטל ההשבחה, כשלא הייתה גם חובה על המבקש לשלם דווקא במועד ששילם ויכול היה להמתין עם התשלום עד ליום המכירה. לטענת המבקש מדובר בהתנהגות חסרת תום לב של הרשות-המשיבות כלפי האזרח תוך הפרת חובת הגילוי הבסיסית הנדרשת מרשות שלטונית וכן חוסר הגינות ואף הטעיה ו/או טעות המזכים את המבקש בביטול ההתקשרות עם המשיבות ובהשבת ההיטל שנגבה. לטענת המשיבות, עם ביצוע תשלום היטל ההשבחה ע"י המבקש הוצא למבקש אישור העירייה לצורך ביצוע רישום העברת זכויות החכירה בנכס בלשכת רישום המקרקעין והעברת הזכות בוצעה ביום 21.1.01, כשהמבקש ובא כוחו פעלו ביוזמתם להאצת וזירוז ההליכים, הכרוכים בתשלום היטל ההשבחה. לטענת המשיבות, תיקון 53 נכנס לתוקף עם פרסומו ברשומות ביום 14.12.00 למחרת ביצוע התשלום ע"י המבקש וגם אילו היה נכנס תיקון 53 לתוקף לפני ביצוע התשלום אין לשינויים אלו כל רלבנטיות ו/או השלכות כלשהן למקרה דנן. לטענת המשיבות, ביום ביצוע התשלום ואף מספר שבועות לאחר מכן לא היה ידוע למנהל המחלקה ו/או לאנשי המחלקה המשפטית בעירייה על כך שחלו שינויים בחוק באופן העשוי להשליך באופן כלשהו, ולו אף לכאורה, על המקרה דנן והם ניזונים לגבי שינויי חקיקה ככל אדם מהשורה, כמו המבקש ובא כוחו, מפרסומים שונים. לטענת המשיבות יש מחלוקת לגבי משמעות שינוי החוק עפ"י תיקון 53, כשלמעשה הוקפא שינויי החוק במסגרת חוק ההסדרים במשק המדינה. לטענת המשיבות, בכל מקרה לא היה חל במקרה דנן תיקון 53 עקב הנסיבות הספציפיות של המקרה. 2. לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי במסמכים ובסיכומי הצדדים, החלטתי לקבל את התובענה בחלקה תוך קביעה שהמשיבות הפרו את חובת הגילוי וחובת תום הלב כלפי המבקש, בלא להכריע לגופו של עניין בחבות היטל ההשבחה בהנחה שהיה משולם לאחר 14.12.00 ולפני 21.1.01 והשארת סוגיה זו להכרעה בהליכים המתאימים והמקובלים כדין לגבי חיוב בהיטל השבחה וזאת מן הנימוקים כדלקמן: 1. 1. א. כללי השאלה במהותה הינה האם קיימת חובת גילוי על רשות היודעת על הליכי חקיקת חוק ואף על קבלת החוק בכנסת (בטרם פרסומו ברשומות), כשיש לחוק זה השלכה על היטל השבחה ואפשרות שפרשנות חוק זה תביא לפטור של האזרח מהיטל השבחה, לגלות מידע זה לאזרח כדי שיוכל לשקול מידע זה בטרם יבצע את התשלום בגין היטל ההשבחה וימתין לדוגמא עם התשלום עד לאחר פרסום החוק ברשומות וכניסתו לתוקף. לטעמי התשובה לשאלה זו הינה חיובית. 2. 2. ב. קביעות עובדתיות מבחינה עובדתית אני קובע כי המשיבות ידעו על קיומה של הצעת החוק כבר מספר חודשים לפני קבלת תיקון 53 בכנסת וידעו על קיום הדיון בתיקון הנ"ל בכנסת ביום 4.12.00. מר אלי כהן, מנהל מחלקת ההשבחה בעיריית בני ברק, העיד בבימ"ש שהם ידעו על הצעת החוק הפרטית כבר במהלך חודש אוגוסט 2000, שראה אותה לפני חודש דצמבר 2000, ידע גם שתיקון 53 הנ"ל עלה לדיון בכנסת ביום 4.12.00 וידע שהחוק התקבל בכנסת במועד זה אבל הוא לא היה בפניהם, כשבין קבלת החוק בכנסת ביום 4.12.00 ובין פרסומו ביום 14.12.00 הייתה מסכת של שמועות וגם המחלקה המשפטית צריכה לקבל את החומר ולדון בו. זאת מעבר לכך שהיו פרסומים בעיתון לגבי הצעת החוק שמר כהן היה מודע לה (עמ' 7 לפרוטוקול). יוצא מכך שהן מנהל מחלקת ההשבחה והן המחלקה המשפטית של העירייה (כפי שאישר במהלך הדיון בע"פ גם עו"ד קיסטר) היו מודעים להליכים של החוק הן לגבי הצעת החוק והן לגבי ידיעת קבלת החוק בכנסת ביום 4.12.00. אין מחלוקת שבמקרה דנן, לאחר הישיבה שהייתה ביום 29.11.00 בנוכחות מר כהן, ב"כ המבקש וב"כ המשיבות-עו"ד קיסטר, היה דיון נוסף במחלקה המשפטית שבעקבותיה נשלח המכתב מיום 10.12.00 לגבי תשלום היטל ההשבחה (נספח ה' לתובענה), לאחר שהמשיבות ידעו שנתקבל החוק בכנסת ביום 4.12.00. לטעמי, כפי שיפורט בהמשך, מדובר במקרה דנן בהפרת חובת גילוי וחובת תום לב ע"י הרשות שידעה על הצעת החוק ידעה על פרסומים שונים בעניין זה ואף שהתיקון 53 אושר בכנסת ב-4.12.00 ולמרות זאת לא הודיעה דבר למבקש-לאזרח ולא סיפקה לו את המידע שברשותה. 3. 3. ג. הפרת חובת הגילוי ותום הלב ונפקותה השאלה המשפטית הינה: האם בנסיבות אלו קמה חובת גילוי לרשות-למשיבות מס' 2, 1 כלפי האזרח-המבקש ובמידה וכן מה היקפה ומהותה של אותה חובת גילוי ומה הנפקות של הפרת חובת הגילוי? לטעמי קמה במקרה דנן חובת גילוי של המשיבות מס' 2, 1 כלפי המבקש וחובה זו הופרה על ידן. התוצאה הינה שיש לראות את התשלום של היטל ההשבחה כאילו בוצע לאחר 14.12.00 ולפני 21.1.01 ולבחון את החבות בהיטל השבחה בהתאם לנ"ל (וזאת במסגרת נפרדת ולא בתובענה זו). על הרשות בפעולותיה בתחום המשפט האזרחי ישנה דרישת הגינות ודרישת תום לב מחמירה יותר אף מהחובה הנדרשת מן הפרט וזאת בין שהרשות פועלת בתחום המשפט האזרחי ובין שפועלת בתחום המשפט הציבורי [ראה ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים, פ"ד נג(1) 743, 761 (להלן: "פס"ד "כהן"), רע"א 6078/98 שדמון נ' מ"י, פ"ד נד(1) 519, 527-526, בג"צ 764/97 קונטרם בע"מ נ' משרד האוצר אגף המכס מע"מ ואח', פ"ד נב(1(289 (להלן: "פס"ד קונטרם"), בג"צ 4422/99 עפרן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד מז(3) 860, 853]. כך גם דרישת ניהול מו"מ בתום לב ובדרך מקובלת כדרישה מחמירה יותר מחובת תום הלב הנדרשת מן הפרט (פס"ד כהן). חובת גילוי המידע נגזרת הן מתחום המשפט הפרטי והן מתחום המשפט הציבורי מכוח חובת תום הלב וחובת ההגינות המנהלית (הרחבה אף מחובת תום הלב). חובת הגילוי משקפת את עקרון תום הלב הקבוע בסעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים") ומדובר כאמור בחובת תום לב מוגברת כלפי הרשות [רע"א 8733/96 לנגברט נ' מ"י-מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(1) 168 וע"א 6518/98 הוד אביר בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28]. העובדה שקיימת חובת גילוי מעוגנת אם כן בהנחה כי עשוי להיות לה משקל בהחלטתו של המתקשר השני ועפ"י ניסיון החיים זוהי עובדה בעלת משקל בהחלטת המבקש [ראה ע"א 9019/99 קינסטלינגר ואח' נ' אליה ואח', פ"ד נה(3) 542 בעמ' 546-545 (להלן: "פס"ד קינסטלינגר")]. הטעייה כוללת גם אי גילוי של עובדות אשר לפי דין לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן. אי גילוי עובדות מהותיות כאמור שחובה לגלותן היא עילה לביטול חוזה והפרת חובת תום הלב והחובה לנהוג במו"מ בדרך מקובלת ובתום לב. חובת הרשות לגלות מידע עולה מחובת ההגינות, כשעל הרשות יש גם חובה לברר בעצמה את העובדות המשמשות תשתית להפעלת סמכותה [פס"ד קונטרם, השופט זמיר בעמ' 326-325 וכן בג"צ 3638/99 בלומנטל ואח' נ' עיריית רחובות ואח', פ"ד נד(4) 220]. חובת גילוי המידע לגבי העובדות שחובה לגלותה חלה על הרשות המינהלית (כשבפס"ד קונטרם החילו אותה אף גם על האזרח כלפי הרשות). ביסוד הכללת חובת ההגינות על השלטון כלפי הפרט מונחת הגישה כי השלטון הוא הנאמן של הציבור, כשמדובר בחובת הגינות הנובעת מהתפיסה שהרשות השלטונית אינה פועלת עבור עצמה אלא עבור הציבור כנאמן של הציבור החב לציבור חובת הגינות לקידום טובת הכלל, תוך קביעת כללי התנהגות של "ידידים". על השלטון להחניק כל אינטרס "פרטי" או "עצמי" שלו ולהפעיל את כוחותיו למען הציבור והכלל, תוך פעולה ביושר וטוהר לב, כולל מסירת מידע לציבור, שקילת שיקולים ענייניים בלבד ופעולה מתוך אתיקה ציבורית (הנשיא ברק בפס"ד קונטרם עמ' 347-345). כפי שנראה בהמשך, יישום של ההלכות המשפטיות הנ"ל מביא למסקנה שהמשיבות הפרו במקרה דנן את חובת הגילוי, הנאמנות ותום הלב כלפי המבקש באי גילוי המידע שהיה ברשותם, תוך הוצאת דרישת תשלום בלא לציין שישנו חוק שהתקבל כבר ביום 4.12.00 בנידון ויכולה להיות לו השלכה על התשלום, חוק שלגבי הליכי חקיקתו היו מודעות המשיבות זה מכבר ולא ציינו זאת בשום הזדמנות בע"פ או בכתב למבקש ו/או לב"כ המבקש. לטעמי המשיבות כרשות היו צריכות ליידע את המבקש ואת ב"כ המבקש במידע שברשותן לגבי קבלת תיקון 53, במיוחד בהתחשב בכך שהייתה ישיבה בין ב"כ המבקש למנהל מחלקת ההשבחה והיועמ"ש של המשיבות ב-29.11.00 וישיבה נוספת של המחלקה המשפטית בין 29.11.00 ל-10.12.00 על כך שישנה הצעת חוק בעניין תיקון 53 שעומדת לעלות לאישור בכנסת ביום 4.12.00 ושהצעת חוק זו נתקבלה בכנסת ביום 4.12.00. זאת גם אם עדיין לא קיבלו המשיבות את הנוסח הסופי ואת הפרסום הרשמי של החוק שנתקבל בכנסת (שאמור להיות זהה לזה שעולה לאישור ביום 4.12.00). דהיינו, המשיבות היו צריכות לגלות למבקש/ב"כ המבקש שישנו חוק חדש בהליכי חקיקה שעומד לעלות לאישור בכנסת ושהתקבל בכנסת ביום 4.12.00 ושלחוק זה יכול ותהיה השלכה על היטל ההשבחה (וזאת גם אם לפי פרשנות המשיבות לחוק לא תשתנה חבות המבקשים בתשלום היטל ההשבחה). אני דוחה את ניסיונות המשיבות להטיל את האשמה על ב"כ המבקש שהוא לא היה מודע גם כן לתיקון הנ"ל, שכן מטבע הדברים וכפי שהדבר עלה גם עובדתית בפועל הרשות מודעת יותר להליכי החקיקה המתקיימים בנושאי תכנון ובניה וגם במקרה הספציפי הוכח בפניי שהמשיבות היו מודעות להליכי חקיקה זו, להבדיל מב"כ המבקש שאין לבוא אליו בטרוניות בעניין זה. התעלמות המשיבות מכך תוך אי הגילוי הנ"ל והמכתב מיום 10.12.00 שנכתב לאחר קבלת החוק בכנסת בלא להזכיר את החוק הנ"ל שהתקבל כבר ובלא לציין שהחוק ייכנס לתוקף ביום 14.12.00 כדי שהמבקש יוכל לשקול את דחיית התשלום, כפי שיכול היה לעשות בפועל, מהווה לטעמי הפרת חובת גילוי וחוסר תום לב מצד המשיבות. בנוסף, יש לציין שמבחינת הצעת החוק של תיקון מס' 53 (הצ"ח 2917 מיום 2.8.00) ותיקון 53 שפורסם ביום 14.12.00 מצביעים על כך שנוסח הצעת החוק נקלט במלואו בחוק עצמו שרק הוסיף על נוסח הצעת החוק, כשגם הנוסח שהובא לאישור בכנסת ביום 4.12.00 הוא נוסח שנתקבל כבר קודם לכן בועדת הכנסת וכאמור מדובר גם בדיון שהתקיים ביום 4.12.00 המועד שבו נתקבל החוק בכנסת שלגביו היו מודעות המשיבות שידעו גם על הצעת החוק והיו מודעות גם לפני הדיון לגבי משמעות החוק (כמו ההגדלה מ-120 מ"ר ל-160 מ"ר). דהיינו, מדובר במידע מהותי שהיה בידי המשיבות שלא גילו מידע זה למבקש ולא אפשרו לו לשקול את מועד התשלום של היטל ההשבחה, שייתכן ויש לו משמעות עד כדי חיוב או פטור מלא מתשלום היטל ההשבחה ובכך הופרה לטעמי חובת תום הלב וחובת ההגינות, והצורך לפעול בנאמנות וכ"ידיד" לטובת הכלל, כשגם אם לא הייתה חבות על המשיבות לפעול לקבלת נוסח החוק לפני פרסומו הייתה עליהן חובה ליידע את המבקש על קיומו של חוק כזה שנתקבל כבר ב-4.12.00. מקל וחומר לגבי אזרח היודע על תוכנית לשינוי ייעוד על קרקע המעלה את ערך הקרקע ולא מגלה עובדה זו והדבר מהוה הטעיה במובן סעיף 12 וסעיף 15 לחוק החוזים המזכה את המתקשר הטועה לבטל את החוזה (פס"ד קינסטלינגר), כך קמה לטעמי חובת גילוי על רשות ליידע אזרח על כך שישנו חוק שעומד להתקבל ואף חוק שהתקבל בכנסת, שיכולה להיות לו השלכה על פטור מתשלום היטל השבחה וזאת בזמן שהרשות עצמה שולחת לאזרח מכתב ביום 10.12.00 לאחר קבלת החוק בכנסת בלא לגלות דבר על החוק שכבר התקבל בכנסת. במקרה דנן מדובר בעניין עובדתי ולא משפטי גרידא וישנו קשר סיבתי בין אי מילוי חובת הגילוי להשפעת אי הגילוי על החלטת המבקש לשלם את התשלום לאלתר ולא להמתין לקבלת החוק ולו היה יודע המבקש על כך שהחוק ייכנס לתוקף ב-14.12.00 לא היה משלם מן הסתם את התשלום בגין היטל ההשבחה ב-13.12.00. אני סבור שהמשיבות הפרו את חובת הגילוי, הנאמנות, ההגינות ותום הלב באי גילוי המידע שהיה ברשותן למבקש, דבר המקנה למבקש זכות לבטל את תשלום היטל ההשבחה שעשה מבחינת מועד התשלום. 4. 4. ד. דגשים והשלכות חשוב להדגיש שאינני מכריע במקרה דנן בשאלה האם בהנחה שהתשלום היה מתבצע לאחר כניסת תיקון 53 לתוקף היה חל היטל השבחה על הנכס אם לאו. הכרעתי בתובענה זו מתמקדת בשאלת חובת הגילוי של המשיבות כלפי המבקש ומשמעות החלטתי לגבי הפרתה של חובת גילוי הינה החזרת המצב אחורנית לפני רגע התשלום של היטל ההשבחה בהנחה שאם המבקש היה יודע על תיקון 53 לא היה משלם את הסכום לפני 14.12.00 והאם חלה עליו חובה לתשלום היטל ההשבחה (בגובה הסכום ששולם) גם לאחר 14.12.00 וזאת בין המועד הנ"ל לבין מועד רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין ביום 21.01.2001. לכן, אין גם משמעות בענייננו לתיקון 54 לחוק התכנון והבניה שנכנס לתוקף ביום 1.4.01, שכן פרק הזמן הרלוונטי במקרה דנן הנו בין 14.12.00 (לאחריו) לבין העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין ביום 21.1.01. לכן השאלה הינה: בהנחה שהתשלום של היטל ההשבחה היה מתבצע לאחר 14.12.00 ולפני 21.1.01, האם ישנה חבות של המבקש בתשלום היטל השבחה? התוצאה הינה שעל המשיבות להודיע למבקש תוך 30 יום מהיום האם בהתאם לשאלה הנ"ל קיימת חבות היטל השבחה למבקש ומהי. במידה ואין חבות בהיטל השבחה, על המשיבות להחזיר למבקש לאלתר את הסכום ששילם עבור היטל ההשבחה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין. במידה ויש לטענת המשיבות, בהתאם לתשובה לשאלה שהוגדרה, חבות למבקש בהיטל השבחה, עליהם להודיע למבקש על גובה החבות בהודעה מפורטת ומנומקת בכתב תוך 30 יום מהיום ולאפשר למבקש לפעול בדרכים החוקיות המקובלות כדי לנסות לשנות/לבטל חיוב זה, בלא לטעון טענות לגבי אי פעולה של המבקש במועד בעניין זה ותוך הכרעה לגוף העניין בשאלה האם ישנה חבות בהיטל השבחה בהנחה שהתשלום בוצע ע"י המבקש לאחר 14.12.00 ולפני 21.1.01. 3. במובן זה מתקבלת התובענה בחלקה כמפורט לעיל. אני מחייב את המשיבות ביחד ולחוד לשלם למבקש הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ש"ח בתוספת מע"מ כדין. חובת הגילוי