1. בפני ערעור, כאמור בסעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 (להלן: "התוספת ו"החוק"), על שומתו של השמאי המכריע, מר יצחק ברמן, מתאריך 11/5/10, לענין היטל ההשבחה בגין מימוש זכויות בדרך של העברת הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 8 בגוש 7088, בנין "אלהמברה" שברח' שד' ירושלים 39, יפו, כשהזכויות הן חכירה לדורות בקומת הקרקע בבנין זה, השייכות למערערת. (השומה המכרעת - נספח א' לכתב הערעור). לטענת ב"כ המערערת, שומתו של השמאי המכריע מוטעית בשלושה עניינים וכולן לענין ההשבחה הנובעת מפרסום תוכנית מפורטת מס' ת"א/2606, שאושרה למתן תוקף בתאריך 17/6/97 (התוכנית, נספח ב' לכתב הערעור). ראשית, קביעתו של השמאי המכריע שהתוכנית המשביחה הנ"ל מרחיבה את השימושים המותרים בקומת הקרקע של המקרקעין, שנית, כי אין בתוכנית, הקובעת את המבנה כבנין לשימור, כדי להפחית משווי המקרקעין במצב החדש, לאחר פרסום תוכנית זו, ושלישית, כי נתוני תחשיב השומה נקבעו סתמית ובהעדר כל הנמקה ומכאן שיש לבטלם. ב"כ המשיבה, הוועדה המקומית, מתנגדת לטענות המערערת, ולטענתה אין בהן כל ממש. להלן התייחסותי לכל אחת ואחת מטענות הערעור, על פי סידרן. 2. לטעמי, ובניגוד לטענת ב"כ המערערת, צדק השמאי המכריע בקביעתו כי תוכנית 2606 אכן מרחיבה את רשימת השימושי, המותרים בקומת הקרקע במקרקעין ומכאן ההשבחה, כמפורט בשומתו. במצב הקודם, חלה בנושא זה תוכנית מפורטת מס 250 (נספח ג' לכתב הערעור), ושם נקבע, לענין השימושים כדלקמן: "א. אזור מסחר והחסנה: בקומת הקרקע יורשו מחסנים וחנויות למסחר סיטוני עבור: צרכי מזון, שימורים, משקאות, מכלת, חלב דגים, בשר פירות, דברי מאפה. רפואות, בשמים שמנים צבעים סבון. מוצרי חשמל, ברזל, נחושת, אלומיניום וכל מיני מתכות. מכונות, מכוניות, חלקי חילוף. עצים, רהיטים, מברשות, דברי קליעה. נייר, בתי דפוס, ספרים, סיגריות, טבק. מוצרי קרטון,ניילון, בקליט, זכוכית. מלט, חמרי בנין, ואינסטלציה. גרעינים, זרעים, מחסני תבואות. הלבשה, טקסטיל, עורות, פרוות. מעברות תעשייתיות. בקומות העליונות כל הנזכר לעיל ובנוסף. משרדים, בנקים, ומוסדות, מלאכות ותעשיות קלות בהתאם לרשימה הנ"ל". במצב החדש, כאמור בתוכנית 2606, השימושים בקומת הקרקע כיום הינם כדלקמן: "10 אזור מגורים מיוחד: צבוע בתשריט בצבע וורוד. 1. התכלית המותרת: א. בכל הקומות: מגורים, אכסון מלונאי. כמו כן, יותרו שימושים בעלי אופי ציבורי כגון: מוסדות חינוך, קהילה ותרבות לאחר פרסום כנדרש בחוק לגבי הליך שימוש חורג. ב. בקומת הקרקע בנוסף לאמור בסעיף קטן א' דלעיל יותרו גם שימוש מסחר קמעונאי, שרותים אישיים, פתיחת בתי אוכל, מכוני בריאות וכושר, מרפאת ויצור מעשי מלאכה זעירה ואומנות יותרו בקומת הקרקע בלבד ובתנאי המקומית שוכנעה כי השימוש המבוקש לא יהווה מטרד, פרסום בשני עיתונים ארציים ובעתון מקומי, פרסום על לוח מודעות ושמיעת התנגדויות, השימוש המבוקש לא יהיה בגדר "שימוש חורג". כאשר במצב הקודם דובר אך בחנויות סיטונאיות, הרי במצב החדש הותרו שימושי מסחר קמעונאי, וכןהותרו עסק שירותים אישיים ומשרדים, פתיחת בתי אוכל ועוד, כאשר קודם לכן, במצב הקודם, הדבר לא הותר. אמנם, לגבי חלק מהשימושים שהותרו בתוכנית 2606, נאמר בתוכנית כי נדרש היתר גם מהוועדה המקומית, לאחר שזו תשתכנע כי השימוש לא יהווה מטרד, ואושר אף הליך של התנגדויות, תנאים שלא נזכרו בתוכנית 250, אך ממילא, הדרישה לאי גרימת מטרד תצוף כתנאי גם בבקשה לרישיון עסק, וקיומו של מטרד עשוי להביא להתערבות שיפוטית עד לסגירת העסק. ב"כ המערערת אף מוסיף וטוען כי גם במצב הקודם, עובר לפרסום התוכנית המשביחה, נמנעה הוועדה המקומית מלהגביל שימושים קמעונאיים ושימושים אחרים, כמו סניף הבנק שהיה במקום, האסורים, לכאורה, בהתאם לתוכנית הקודמת, אולם טענה כי לא תוכל להישמע. עצימת עיניים של הוועדה המקומית לשימושים חורגים בעבר אינה מחייבת ואינה מקימה השתק ומניעה משינוי המדיניות בעתיד, ועתה השימושים החורגים מותרים בדין. בנוסף לכך, הרי מבחן ההשבחה הינו לגבי מחיר המקרקעין בשוק החופשי בהשוואה בין מצב קודם למצב החדש על פי הוראות הדין - התוכנית החלה על המקרקעין. הקונה הסביר יהיה מוכן לשלם מחיר גבוה יותר בגין שימושים מותרים כיום בתוכנית מאשר להיוותר בסיכון לאכיפת הוראות התוכנית הקודמת האוסרת שימושים מסוימים. על כן, טענה זו שבכתב הערעור - נדחית. 3. הטענה השניה עניינה בהתעלמות השמאי המכריע משוני לרעה בזכויות בעל המקרקעין שבגין פרסום תוכנית 2606, וזאת בקביעת הבנין הנידון כבנין לשימור ב'. ההגבלה מצוינת בתוכנית באופן הבא: "- לא תותר הריסת מבנה לשימור ב'. תוספת בניה חדשה רק באישור מהנדס העיר או מי שהוסמך לכך ובתנאי שהתוספות אינן פוגעות בכל צורה שהיא באיכויות הארכיטקטונית וההיסטוריות של המבנה ובפרטים ראויים לשימור". השמאי המכריע קובע בשומתו (סעיף 13.3) כי: "בחנתי בעיון את הוראת התכנית ביחס לשימור המבנה כמבנה לשימור ב' ומצאתי כי ההוראות אוסרות הריסת המבנה, אך מאפשרות לוועדה המקומית לאשר תוספת בנייה חדשה לאחר קבלת אישור מהנדס העיר על כך שהתוספות אינן פוגעות בכל צורה שהיא באיכויותיו הארכיטקטוניות וההיסטוריות של המבנה ובפרטים הראויים לשימור. מהוראות אלו ניתן ללמוד כי אין כל וודאות שלא תותר פתיחת פתחים בחזית רחוב סוגהירה, שהרי מכך שהוועדה המקומית רשאית לאשר תוספת בנייה חדשה, ניתן להסיק כי קל וחומר שפתיחת פתחים בחזית צדדית זו, שלא יפגעו באיכויותיו הארכיטקטוניות וההיסטוריות של המבנה, לא תיאסר. לפיכך, אני סבור כי אין מקום להפחית עקב האיסור הנטען על ידי שמאי הבעלים לפתוח פתחים בחזית הצפונית של הבנין. יחד עם זאת, אני סבור כי יש מקום להפחית בשוויים של השטחים העורפיים עקב עורפיותם ביחס לשדרות ירושלים וזאת גם אם יפתחו פתחים בקיר החזיתי לרחוב סוגיהרה". אני מעריך הפחתה זו, המתקיימת בשני המצבים התכנוניים, בשיעור ממוצע של 40% מן השווי של 50% משטח הנכס". מכאן יש להבין כי בגין ההגבלה על שינויים במבנה בגין האיכות המיוחדת של הבנין, בכל הקשור לחזות המערבית הפונה לרח' שד' ירושלים, מכיר השמאי בתוכנית 2606 כתוכנית "מרעה", הפוגעת בזכיות, אולם לגבי החזית הצפונית, הרי אין כל מניעה כי הוועדה המקומית תאשר פתיחת פתחים, שהרי כאן פתחים שכאלה אין בהם כדי לפגוע בבניין כבניין לשימור ב'. ב"כ המערערת טוען כי בהעדר כל זכיות בניה למערערת, באשר זכויות הבניה הנוספות בבניין נתונות אך לבעלים האחרים של הזכויות בבניין, המערערת לא זכאית לכל בניה נוספת בחזית הצפונית ומכאן ברור שהוועדה המקומית לא תאשר פתיחת פתחים גם בכיוון זה. אולם גם טענה זו לא תוכל להישמע. גם אם בניה נוספת אינה אפשרית, עדיין פתיחת פתחים אינה אסורה. ועסקינן במסקנתנו המקצועית של השמאי המומחה בתחומו, הסובר, לאור מיומנותו וניסיונו בתחום, כי גם בהעדר בניה נוספת לכיוון צפון, עדיין אין מניעה תכנונית לפתיחת פתחים, וכידוע אין בערעור כאמור בסעיף 14 (ג) לתוספת, סמכות ערעור על קביעותיו המקצועיות של שמאי מכריע, בהבדל מהסמכות ערעור לענין "נקודה משפטית", כאמור שם. על כן, גם טעם זה בערעור המערערת -נדחה. 4. הטענה השלישית עניינה, ב"נתוני השווי" שקבע השמאי, כאמור בסיפא לסעיף 13.3 לשומה המכרעת, שם נאמר כדלקמן (עמ' 19 למטה): "בהתחשב בשתי העיסקאות שהוצגו לשנת 1997, ולאחר ביצוע ההתאמות הנדרשות, אני מגיע למסקנה כי שווי החלק החזיתי של הנכס במצב הקודם הינו 1,000 $ מ"ר ואילו במצב החדש השווי של חלק זה של הנכס הינו 1,500 $ מ"ר". לטענת ב"כ המערערת קביעה זו לוקה בהעדר הנמקה. אין לדעת באיזה עסקאות מדובר, ומהן ההתאמות הנדרשות אותן אימץ השמאי המכריע. בנוסף לכך, כך לטענתו, אין די בהשוואה לשתי עסקאות על מנת להגיע למסקנה חד משמעית לגבי מחיר מ"ר במקרקעין. ב"כ המערערת מבסס טענתו על האמור בספרו של רוסטוביץ, "היטל השבחה", פרק 12 והאסמכתאות הנזכרות שם, כמפורט בתגובת המערערת לתשובת המשיבה לערעור. ואכן, מסכים אני כי על השמאי המכריע לנמק כראוי את מסקנותיו ומחדל בנושא זה הינו "נקודה משפטית" ממש, עליה ניתן לערער, וקביעה בלתי מנומקת מותירה את מסקנת השמאי כפגומה, אך בפרשתנו אין לומר כי חסרה הנמקה מספקת. כשכותב השמאי המכריע שהתייחס לשתי עסקאות, מכוון הוא לאותן עסקאות כמפורט בטבלה שבע"מ 14 לשומה, בקטע הדובר בנתוני שווי, ואין כל רע בכך כי ענייננו שם בעיסקאות השכרה, כאשר אחת משיטות שומת מקרקעין הינה על פי תחשיב ההכנסות מהנכס. אף צודקת ב"כ המשיבה בהפנייתה לפרוטוקול הדיון בפני השמאי המכריע [נספח ג' לכתב התשובה לערעור], שם דנו שמאי הבעלים ושמאי הוועדה בעיסקאות אלו ממש ובהתאמות המקובלות במקרים דומים. שמאי הצדדים מכירים את פרטי העסקאות ואף הם ניסו ללמוד מעסקאות אלו לענין ההשבחה, ואף יש להניח כי כשדובר בשומה המכרעת ב"התאמות הדרושות" הדברים ברורים ונהירים לאנשי המקצוע. גם הטענה כי אין די בהשוואה לשתי עסקאות, אין בה ממש. שוב עסקינן בניסיון ערעור על מסקנתו המקצועית של איש המקצוע, השמאי המכריע, אשר נבחר ומונה בגין ניסיונו ומקצועיותו, ואין בידי בית המשפט להעביר את קביעותיו המקצועיות תחת שבט ביקורתו. 5. אשר על כן, הערעור נדחה. המערערת תשלם למשיב את הוצאות הערעור, כולל שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ כשסכום זה נושא ריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום בפועל. הריסת מבנהשימור מבניםמבנה