בפניי בקשה לסילוק התביעה על הסף מחמת מעשה בית דין ו/או העדר עילה. רקע והליכים משפטיים קודמים: 1 .ביום 11.11.1971 נכרת הסכם חכירה בין מינהל מקרקעי ישראל (להלן-"המבקש" או "המינהל") לבין המשיבה מספר 5 (להלן-"אפטקו") לעניין מקרקעין הידועים כחלק מחלקה 2 בגוש 11704 (להלן-"המקרקעין") המזוהים כיום כמגרשים 160 ו- 159/2 על פי תכנית ש/מק/49 (להלן-"ההסכם" או "הסכם החכירה"). בסעיף 4 להסכם נקבע, כי המקרקעין הוחכרו למטרת הקמת מפעל לייצור שיניים תותבות וכן, כי אסור לאפטקו להשתמש במקרקעין למטרה אחרת מבלי לקבל על כך הסכמה מפורשת מראש ובכתב מאת המינהל (סעיף 18(א) להסכם) אחרת הדבר ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם (סעיף 25 להסכם). 2 .בראשית תקופת החכירה שימשו המקרקעין למטרת החכירה ואולם לאחר מספר שנים, סגרה אפטקו את מפעלה ובמחצית השנייה של שנות ה- 90 היא השכירה את המקרקעין למספר שוכרים לשימושים שונים עד כי כל השטח הושכר בשכירות משנה למשיבים אשר הפעילו במקרקעין גן אירועים בשם "לילות לבנים". במסגרת הקמת גן האירועים פלש השוכר לחלקה 190 הסמוכה והחל לעשות שימוש בשטח מחלקה זו. בשנת 1998 השכירה אפטקו את השטח שנוצל על ידי גן האירועים למשיב מספר 2 אשר הקים על השטח את גן האירועים "גני אליזה". 3 .ביום 23.1.00 הגיש המינהל תביעה לבית משפט זה במסגרת ת.א. 298/00 כנגד אפטקו לביטול ההסכם, לסילוק ידה מהמקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים. במקביל הגיש המינהל תביעה כנגד המשיבים לבית משפט השלום בחיפה (בת.א. 2120/00) ובה ביקש סילוק יד ותשלום דמי שימוש ראויים. במסגרת התביעות הוגשו חוות דעת שמאיות מטעם הצדדים אשר פער ההערכות ביניהן היה בן מאות אחוזים. בסופו של יום הגיעו הצדדים, בשתי התביעות, להסכם פשרה (להלן: "הסדר הפשרה" או "ההסדר") אשר קיבל (ביום 31.3.05), תוקף של פסק דין (נספח ז' לכתב התביעה, להלן-"פסק הדין"). הסכם הפשרה כלל הסדרים הן בנוגע להחזקת השטחים והן בנוגע לתשלום דמי השימוש למינהל ותביעה זו הוגשה לאחר שהמשיבים אינם משלימים עם גובה דמי השימוש שנקבעו, על פי הליך הקבוע בהסכם. התביעה: 4 .התביעה דנן הוכתרה כתביעה לסעד הצהרתי ובסעיפים 48-50 מתבקשים הסעדים דלקמן: א. להורות על ביטול החלטת השמאי הממשלתי בהשגת המשיבים על שומת דמי השימוש. ב. לקבוע כי דמי השימוש יהיו כאמור בשומה שהוגשה ע"י המשיבים, או בדרכים אחרות, כמפורט שם. 5 .המשיבים אינם חולקים על כך שהסכם הפשרה קבע את הדרך בה יישומו דמי השימוש, כפי האמור בסעיפים 8 ו- 14 להסכם הפשרה, שם התחייבו המשיבים לשלם למינהל דמי שימוש "בהתאם להערכת השמאי הממשלתי" וכן הוסכם כי, "השגה ו/או ערעור על גובה דמי השימוש יוגשו בהתאם לקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 798 כשמניין התקופה להגשת ההשגה לשומות בגין השנים 1998-2003 יחל מיום מתן תוקף של פסק דין להסכם הפשרה ושמניין התקופה להגשת השגה לשומה בגין שנת 2004 ואילך יחל מיום המצאת השומה לנתבעים". אולם, לטענתם, הם הסכימו לסעיף 8 להסכם הפשרה הואיל ו"סברו" כי לאור ההפרשים העצומים בין חוות הדעת השונות לעניין שווי הקרקע, תיערך חוות דעת נוספת על ידי גורם אובייקטיבי לצורך קביעת גובה התשלום שיהיה עליהם לשלם למינהל והופתעו לגלות, שדרישת התשלום שנשלח למענם לאחר כריתת הסכם הפשרה מבוססת על השומה האמורה של השמאי הממשלתי. לפיכך, הגישו המשיבים השגה על דרישת התשלום, אלא שתוצאות ההשגה לא נשאו חן בעיניהם והם טוענים גם כנגד האופן בו התנהל הליך ההשגה ובין היתר על כך שההשגה לא הופנתה לשמאי חיצוני, אלא הוחזרה ללשכת השמאי הממשלתי. אמנם, מאחר שמנהל אגף שמאות המקרקעין בחיפה ערך את השומה, הועבר הדיון בהשגה אל מנהלת אגף השמאות בירושלים, הגב' יעל קלו ובהחלטתה של הגב' קלו הופחתה השמאות בכ- 30%, אולם המשיבים אינם משלימים עם קביעותיה של הגב' קלו ובפיהם טענות רבות כנגדן, כמפורט בתביעה. נימוקי המינהל לדחיה על הסף : 6 .מעשה בית דין - ההסכם, אשר במסגרתו הסכימו הצדדים, כי דמי השימוש ייקבעו על פי שומת השמאי הממשלתי וכי השגה על השומה תוגש בהתאם להוראות החלטת מועצת מקרקעי ישראל מספר 798, קיבל תוקף של פסק דין ולפיכך מהווה הוא מעשה בית דין. לפיכך נטען, כי אין המשיבים רשאים לטעון כנגד הדרך שנקבעה בהסכם לשומת דמי השימוש. 7 .העדר עילה - המשיבים לא ערערו על פסק הדין ואף לא הגישו כל בקשה לביטול הסכם הפשרה, העומד בבסיס פסק הדין ולפיכך, הוראות ההסכם מחייבות ועל פיהן אין למשיבים כל עילת תביעה. אם העילה היא טעות, הרי טעות צד להסכם עשויה להוות עילה לביטולו אך אינה יכולה להוות עילה לתביעה לשינוי הוראותיו. בענייננו לא יכולה להיות טעות בשים לב להוראותיו המפורשות של ההסכם בנוגע לאופן קביעת השומה ולהשגה עליה ואף שומת השמאי הממשלתי הייתה מונחת בפני המשיבים טרם החתימה על הסכם הפשרה. מעבר לכך - ככל שהייתה טעות בידי המשיבים הרי שעסקינן בטעות בכדאיות העסקה שאף אינה מהווה עילה לביטול הסכם. בטענת המשיבים לעניין אי העברת ההשגה לדיון בפני שמאי אובייקטיבי אין כל ממש, שכן ההסכם קובע במפורש שאופן ההשגה על השומה יהא בהתאם להחלטה 798 של מועצת מקרקעי ישראל והליך ההשגה, על פי הגדרתו, הינו הליך מנהלי פנימי המתקיים בתחומי הרשות וממילא על פי החלטת ממשלת ישראל ועל פי נהליה, מחוייב המינהל שלא להתקשר בהסכמים אלא על פי שומות שנערכו על ידי השמאי הממשלתי. טענות המשיבים בתשובתם: 8 .המינהל עושה שימוש לרעה בכללים ובנהלים במטרה לדרוש מהמשיבים תשלום החורג מהערך הנכון של השימוש באותם מקרקעין. 9 .הפרשים בין חוות הדעת שהוגשו ביחס לשטחים הנידונים, מלמדים שהמינהל לא פעל בהתאם לכללים החלים עליו. בדרך בה יושב שמאי ממשלתי כערכאת ערעור על שומות שהוא קבע יש כדי לגרום לחשש כי ההחלטה בהשגה לא תהא אובייקטיבית על כן צריך היה המינהל להעביר את הדיון בהשגה לגוף אחר. 10 .ביום 5.3.09 נתקבלה החלטה 1181 של המינהל (להלן - "החלטה 1181") אשר קבעה מנגנון שונה לשומות וערעורים על שומות של המינהל, שאינו מסתמך עוד רק על שומות השמאי הממשלתי אלא מעביר את העניין להכרעה לועדה בה מכהן, בין היתר, גם שמאי פרטי. 11 .הכלל של מעשה בית דין אינו רלבנטי לעניין, הואיל והמשיבים אינם שוללים את הסכם הפשרה אלא טוענים שדרך מימושו אינה תקינה. התביעה מתייחסת לפרשנותו ולאופן קיומו של הסכם הפשרה ובעיקר להליך ההשגה וטענותיהם כנגד החלטת השמאי הממשלתי בהשגה הינן העיקר. 12 .אין כל חובה בדין המורה למינהל לפנות לשמאי הממשלתי לצורך דיון בהשגה על הערכת דמי שימוש במקרקעין. הואיל והן הסכם הפשרה והן החלטה 798 אינם קובעים מיהו הגוף אשר ידון בהשגה ולאור ההבדלים בין הערכות הצדדים, היה על המינהל להפנות את הדיון בהשגה לגורם אחר, שהינו נייטרלי ואובייקטיבי. תשובת המינהל לתגובת המשיבים לבקשה לסילוק התביעה: 13 .החלטה 1181 אינה רלבנטית לענייננו מאחר ובין היתר, במועד קבלת ההחלטה חלף המועד להגשת השגה על שומת השמאי המחוזי, על כן ובהתאם להוראות המעבר שנקבעו בסעיף 8 להחלטה, אין לה תחולה לענייננו. 14 .ההבדלים הניכרים בין שומת השמאי הממשלתי לשומת המשיבים ביחס לשטח המוחכר נובעת מכך שהשמאי מטעם המשיבים גזר את דמי השימוש מערך הקרקע על פי ייעודה התכנוני, תוך התעלמות מהשימוש החורג לגן אירועים, בעוד שומת השמאי הממשלתי התבססה על שיטת ההשוואה הישירה, תוך השוואה לדמי השכירות המשולמים בגין מקרקעין אחרים המשמשים לגני אירועים וזו הגישה הנכונה בשים לב להוראות הסכם הפשרה. דיון והכרעה: 15 .הכלל של מעשה בית דין מסוג "השתק פלוגתא" "מקים חסם דיוני בפני בעל דין המבקש לשוב ולהתדיין בשאלה עובדתית או משפטית בהתקיימותם של ארבעה תנאים מצטברים: אחד - הפלוגתא העולה בכל אחת מההתדיינויות היא אכן אותה פלוגתא, על רכיביה העובדתיים והמשפטיים. שניים - התקיים דיון בין הצדדים באותה פלוגתא במסגרת ההתדיינות הראשונה, ולצד שנגדו מועלית טענת ההשתק היה יומו בבית-המשפט לעניין אותה פלוגתא. שלושה - ההתדיינות הסתיימה בהכרעה מפורשת או מכללא של בית-המשפט באותה פלוגתא ובקביעת מימצא פוזיטיבי לגביה. ארבעה - ההכרעה הייתה חיונית לצורך פסק-הדין שניתן בתובענה הראשונה" (ע"א 8558/01 המועצה המקומית עילבון נ' מקורות חברת מים בע"מ, פ"ד נז(4) 769, 780 (2003), וכן ראה זלצמן, עמ' 162). אם במשפט הראשון הועמדה במחלוקת שאלה עובדתית מסוימת שהייתה חיונית לתוצאה הסופית, והיא הוכרעה שם בפירוש או מכללא, כי אז יהיו אותם בעלי-דין וחליפיהם מושתקים מלהתדיין לגביה מחדש במשפט השני, אפילו קיימת אי-זהות בין עילות שתי התביעות (ראו לעניין זה ע"א 246/66 קלוז'נר נ' שמעוני, פ"ד כב(2) 561). 16 .השאלה היא, האם יש להחיל כלל זה, לא רק על ענין שנדון בערכאה שיפוטית, אלא גם על הסכמות, שאליהן הגיעו הצדדים ושקיבלו תוקף של פסק דין. שאלה זו - שאלת תוקפו המחייב של פסק-דין שניתן בהסכמה כמעשה-בית-דין נדונה בהרחבה בספרה של המלומדת ד"ר נינה זלצמן, בספרה "מעשה-בית-דין בהליך אזרחי", הוצאת רמות - אוניברסיטת תל אביב (עמ' 330 - 337), שם מובאות שלוש גישות אפשריות: הגישה האחת: מצדדת בהרחבת תחום פעולתו של כלל ההשתק. לפי גישה זו פסק-דין בהסכמה אינו צריך להיות שונה מפסק-דין שניתן על יסוד הכרעה עניינית במחלוקת שבין הצדדים. "משפנו בעלי הדין לבית המשפט לצורך הכרעתו בסכסוך שביניהם, עליהם להיות קשורים בהשלכות העתידיות האפשריות של ההליך המשפטי גם אם גרמו בהסכמתם לתוצאה שיפוטית מסויימת. לפסק-דין בהסכמה תהא אותה השלכה משפטית כלפסק-דין שהיה ניתן על ידי בית משפט אילו היו הפלוגתאות שנתגלו מכתבי הטענות נדונות במלואן ומוכרעות לגופן. די שניתנה לכל אחד מבעלי הדין ההזדמנות להתדיין בבית משפט, להשמיע את טענותיו ולהביא את הוכחותיו לביסוסן. העובדה שויתר מרצונו על הזדמנות זו, בהעדיפו להגיע לכלל פשרה עם יריבו, משמעותה, מבחינת כלל ההשתק, מיצוי זכותו, לאמור, היה לו יומו בבית המשפט" (עמ' 331, ס' 150 - 332). על פי גישה זו, יקבע בית המשפט בתובענה השניה אלו פלוגתאות שהועלו בתובענה הראשונה היו נדרשות להכרעה לשם תמיכה בפסק הדין שם אילו היה פסק הדין מבוסס על הכרעה עניינית, ולגבי פלוגתאות אלו יהיה השתק פלוגתא (עמ' 332). הגישה השניה: שוללת את הרחבת תחום הכלל של השתק פלוגתא גם לפסק-דין בהסכמה. לפי גישה זו השתק הפלוגתא חל רק על עניינים שנדונו והוכרעו בפועל. "כאשר אין פסק-הדין מבוסס על הכרעה שיפוטית בפלוגתאות שהיו נושא להתדינויות בין הצדדים, אלא רק מעניק גושפנקא של מעשה-בית-דין להסכמתם, ממילא לא התקיימו יסודותיו החיוניים של כלל ההשתק ואין מקום להפעלתו ... כאשר לא התקיימה בפועל התדיינות אדוורסרית במסגרת התובענה, ובית המשפט לא בירר את הפלוגתא, נשוא ההשתק, לגופה, הופך הרעיון בדבר הכרעה שיפוטית שנעשתה ביחס לאותה פלוגתא ריק מתוכן, מילים בעלמא" (עמ' 332, סעיף 151 - עמ' 333). גישת הביניים: ד"ר נינה זלצמן אומרת בספרה הנ"ל כי גישתו העקרונית של בית המשפט העליון הינה גישת ביניים, מפשרת, התולה את שאלת חלותו של כלל ההשתק בעצם ההסכמה שאליה הגיעו הצדדים בהתדיינות הראשונה. לפי גישה זו בוחנים את השאלה "אם הסכמתו של בעל הדין שנגדו מועלית טענת ההשתק בהתדיינות המאוחרת למתן פסק-דין בהסכמה כוללת בחובה גם הסכמה לקביעה מסויימת בפלוגתא כלשהי שהועלתה למחלוקת על ידי הצדדים. ... לעניין זה אין נפקא מינה אם מצאה הקביעה את מיקומה הסופי בפסק-הדין עצמו או שאף כי לא הוזכרה בו במפורש, היא נלמדת מכללא, שכן היתה נחוצה לצורך פסק-הדין אילו היה מבוסס על הכרעה עניינית של בית המשפט ולא היה ניתן בהסכמת הצדדים. לפי גישה זו, קביעה שנעשתה בהסכמת הצדדים לצורך פסק דין בהסכמה דינה כדין קביעה שנעשתה על ידי בית המשפט בעקבות בירור לגופה של הפלוגתא שבמחלוקת." (ע"א 25/64 קנדין נ' עיריית תל-אביב-יפו, פ"ד י"ח (4) 180, 186). (שם, עמ' 335, סעיף 152). (הדגשים אינם במקור). 17 .נראה כי גישת הביניים היא זו שהתקבלה ע"י בתי המשפט ולטעמי- זו הגישה הטובה יותר. ברע"א 682/07 - לב לבייב ואח' נ' שמעון גילר . תק-על 2007(2), 4627, עמ' 4631, העיר ביהמ"ש, כי "כאשר עסקינן בפסק דין הניתן בהסכמה נוצר ספק מובנה באשר לכוחו להקים השתק פלוגתא" ופירט את הבעייתיות אשר בקביעה גורפת לפיה כל הסכם פשרה יוצר השתק פלוגתא. ביהמ"ש הלך (במפורש), בעקבות הגישה השלישית האמורה בספרה של זלצמן וקבע, כי "יש לבחון בקפידה את טיב ההסכמה שהוצגה לבית המשפט ושעל פיה ניתן פסק הדין - בטרם יוחל השתק פלוגתא." (ראו גם: ע"א 1351/06 - עו"ד מועין דאוד ח'ורי נ' חברת ארמון ההגמון (קסר אלמוטראן) בע"מ ואח' (ניתן ביום 17.9.07). 18 .בענייננו, אין מדובר במתן פסק דין על דרך הפשרה, או בהסכם פשרה הנוקב בסכום בלבד, אלא במתן תוקף של פסק דין הכולל הסכמות מפורטות, אליהן הגיעו הצדדים. הסכמות אלה, הן שקיבלו תוקף של פסק דין ולפיכך - ככל שהן ברורות ומפורשות, יש לראותן כמקימות השתק פלוגתא. עוד יש לציין, כי הסכם הפשרה וההסכמות אליהם הגיעו הצדדים במסגרתו, הינן תוצאה של ההליכים הקודמים, שהתנהלו בין הצדדים (בת.א. 298/00 ות.א. 2120/00) ושל הפלוגתאות שהועלו בהם. גם גובה דמי השימוש שעל המשיבים לשלם למבקשת, היה בין עילות התביעות אשר נדונו והוכרעו במסגרת הסכם הפשרה אשר קיבל תוקף של פסק דין ואין חולק שפסק דין זה הינו סופי. הסכם הפשרה קובע מפורשות כי דמי השימוש ייקבעו בהתאם להערכת השמאי הממשלתי. הסכמה זו מהווה השתק פלוגתא ואין המשיבים רשאים להעלותה שוב לדיון. 19 .אלא, שהצדדים הוסיפו וקבעו בסעיף 8 להסכם, כי "השגה ו/או ערעור על גובה דמי השימוש יוגשו בהתאם לקבוע בהחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 798 ועיון בהחלטה 798 מעלה, שהיא איננה קובעת מהי דרך ההשגה או הערעור על הערכת השמאי הממשלתי וכל שהיא קובעת, הוא, כי בטרם דיון בהשגה, על המשיג להפקיד 75% מהערכת השמאי הממשלתי וערבות בנקאית על היתרה. במקרה דנן, השגתם של המשיבים נדונה, לגופה (ולכן שאלת ההפקדה כבר אינה רלבנטית, מה גם שהם טוענים שהם מילאו אחר ההחלטה 798), אולם המשיבים אינם משלימים עם תוצאות ההשגה ובגין כך הוגשה התביעה דנן. מאחר שההסכם שותק בשאלה האם רשאים המשיבים לערער על תוצאות ההשגה, אם לאו, אין מקום לקבוע, בשלב מקדמי זה, מה היתה כוונת הצדדים בענין זה. משום כך, גם אין לקבל טענת המבקשת לפיה אין למשיבים עילת תביעה. 20 .בהקשר זה, ומבלי שאקבע מסמרות, אפנה לפסק דין שניתן ע"י כבוד השופטת שטמר, בבימ"ש זה, בתיק ה"פ (חיפה) 56/05 - קיבוץ עין המפרץ אגודה שיתופית ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל המנהל את קרקעות קרן קיימת לישראל (ניתן ביום 5.11.06), שם עלתה, בין היתר, השאלה של ערעור על תוצאות השגה על הכרעת השמאי הממשלתי. ביהמ"ש הבהיר, שם: "בנוגע לזהותו של הדן בהשגה, נשללת הטענה לניגוד עניינים, מאחר והשמאי הממשלתי מהווה יחידה נפרדת הכפופה למשרד המשפטים. ככזה הוא נעדר כל אינטרס מקצועי-פונקציונלי בתוצרי עבודתו וכן הוא מנותק ממשרדי התשתיות, השיכון או האוצר. השמאי אף מחוייב בפרמטרים מקצועיים ואובייקטיביות במתן השומות ובשמיעת העררים וההשגות עליהן; חלות עליו תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), התשכ"ו - 1966; כעובדי ציבור הוא כפוף למערכת הנורמות של התקשי"ר ושומותיו כפופות לביקורת מבקר המדינה. יתרה מזו, הנסיון מראה שהשמאי הממשלתי אינו כובל עצמו לשומות המינהל ומפחית אותן במקרה הצורך, כאשר לשומות המתוקנות המינהל כפוף." עם זאת, ציין ביהמ"ש, כי נוהל 345ב, עליו הסתמך המינהל, שם, אינו תקנה בת פועל תחיקתי אלא הוא מהווה נוהל פנימי המוציא לפועל את מדיניות המינהל והוסיף, כי: "לו היה בביקורת המינהלית כדי למצות את זכותן של המבקשות, יתכן שהיה טעם לפגם בעובדה שההכרעה הסופית בעניינן ניתנת על ידי מי שהינו גם הוא, כמו המינהל, חלק מהממשל על אגפיו השונים. אולם במקרה שלפנינו, לא מונעת הוראת הנוהל את האפשרות לערער הלאה, אלא היא נוקטת באופציה של ביקורת מינהלית, על כל יתרונותיה שהוזכרו, כשלב ערעור ראשוני וענייני" (שם, בסעיף 64 לפסק הדין). 21 .לאור כך ואף משום הכלל, לפיו, לאור חוזקה של זכות הגישה לערכאות, לא במהרה ידחה ביהמ"ש תובענה על הסף והוא יעשה זאת אך ורק כאשר הוא משוכנע, שבסופו של דבר תידחה התובענה - ע"א 716/75 - גל בר-אור נ' דוד בר-אור . פ"ד ל(2) 253, עמ' 255-256 ואילו "מקום שקיימת אפשרות, אפילו היא קלושה, שהתובע יזכה בסעד שתבע, אין נועלים לפניו שערי בית-המשפט" - בג"צ 254/73 - צרי חברה פרמצבטית וכימית בע"מ, ואח' נגד בית-הדין הארצי לעבודה, פד"י כח (1), עמ' 372, בעמ' 378-377, אני דוחה את הבקשה. 22 .הוצאות הבקשה, בסך 5,000 ₪, נכון להיום, ישולמו על פי תוצאות ההליך העיקרי. 23. כתב הגנה יוגש בתוך 30 יום, כולל ימי פגרה. החלטה זו ניתנה על ידי כרשמת ביהמ"ש המחוזי בחיפה. קרקעותהשגה על שומה / ביטול שומהמקרקעיןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל