רקע 1.לפנינו ערעור רשם על החלטת כב' הרשמת א. גרבי מיום 10.11.05, בה נתנה למשיב דנן רשות להגן בשתי השאלות נשוא ההסכם הדיוני מיום 05.09.04, שתפוטרנה בהמשך. עיקרי עובדות הרקע להליך הם, כי המשיב (להלן, גם "אלמגור"), חקלאי במושב ביצרון, נטע מטע אפרסמון בשטח של 12 דונם במשקה של משפחת ליבק באותו המושב. הנטיעה בוצעה בשנת 1997 על חשבון המשיב ובהסכמת משפחת ליבק תמורת דמי שכירות שנתיים בסך השווה ל-50$ לדונם אדמה. לפי הסיכום עם משפחת ליבק מותר היה למשיב ליהנות מן המטע למשך 15 שנה. עקב מכירת המשק של משפחת ליבק למבקש (להלן, גם "מגן"), הסכים אלמגור לפנות את המטע ולחתום על ההצהרה נספח א1' לכתב התביעה הרלוונטי בתמורה להבטחת משפחת ליבק לפצותו. זאת לשונה של הצהרת המשיב (נספח א1' הנ"ל), עליה חתם ביום 31.08.98 תוך אישור החתימתו על ידי גדעון ליבק: "אני הח"מ דרור אלמגור, 1.אין לי כל זכות מכל סוג שהיא (כך!) במטע האפרסמון בשטח של כ-12 דונם במשק מס' 73 (להלן - המשק). 2.ידוע לי כי כל הזכויות במשק הנ"ל הינם (כך!) בבעלות עופר ויולנדה מגן ואין לי כל דרישות ו/או טענות מכל סוג שהוא לרבות טענת חזקה ו/או שימוש כנגדם בגין מטע האפרסמונים. 3.ידוע לי כי במידה וינתנו לי ע"י בעלי המשק עופר ויולנדה מגן זכויות שימוש כלשהן במטע האפרסמונים הדבר יעשה באמצעות הסכם שכירות בכתב שיחתם על ידי וע"י בעלי המשק בערבותו האישית של גדעון ליבק. ולראיה באתי על החתום. (-) 31.08.98 דרור אלמגור " מאז 31.08.98 לא נחתם כל הסכם שכירות בין אלמגור למגן, שהרי המשא ומתן ביניהם נכשל. לשיטת המשיב, כשל המשא ומתן עקב אי ההסכמה מה משך ההתראה, אשר מגן יתן לאלמגור, כדי לפנותו מן המטע בטרם תחלוף תקופת 15 השנה, שסוכמה מלכתחילה עם משפחת ליבק (השווה: סע' 10 לתצהיר המשיב דנן בבקשת הרשות להתגונן) וגם, לטענתו, בנושא הפיצוי שמגן ישלם לו, אם ידרוש ממנו לפנות את המטע בטרם עת. לשיטת המשיב, הוא כתב את נספח א2' לכתב התביעה, במהלך המשא ומתן הנ"ל. זאת לשונו: "04.02.02 אני אלמגור דרור מתחייב לפנות את החלקה תוך (- ) דרור אלמגור " לפי המשיב, אילו היו מגיעים לסיכום משך ההתראה טרם פינוי המטע, היה הוא ממלא את נספח א2' הנ"ל בהתאם. מאז נכתב הצהרת המשיב נספח א1' לכתב התביעה ביום 31.08.98 הוסיף אלמגור להשתמש במטע שבאדמה, אשר הזכויות בה, נמכרו למגן. בשנת 2002 אלמגור שילם למגן 60$ לדונם לשנה בעבור השנים 2000 ו-2001 (סעיף 10 לתצהירו של אלמגור בבקשת הרשות להתגונן). מלבד זאת לא שולם למגן דבר. ביום 24.02.04 הגיש מגן את תביעתו נגד אלמגור בסדר דין מקוצר לפנותו מן המטע. יצוין, כי הרקע העובדתי הזה מבוסס על טענות המשיב בלבד בבקשתו רשות להתגונן. ההסכם הדיוני 2.במהלך הדיון בבקשת הרשות להתגונן הגיעו הצדדים להסכם הדיוני כדלקמן: "אנו מסכימים שהשאלה היחידה לדיון בדיון זה היא שאלה משפטית בכפוף לשתי הסכמות עובדתיות: 1.המבקש (אלמגור - ג’ט”ל) הוא מי שנטע את עצי האפרסמון. 2.המשיב (מגן -ג’ט”ל) ידע עת שרכש את הנכס שהמבקש נטע את העצים ואפשר לו להמשיך להשתמש במטע תמורת דמי שכירות של 60 דולר לדונם, והכל בכפוף לנספחים א1 ו-א2 ומשמעותם המשפטית. לפיכך השאלה המשפטית היא האם מכוח ישיבת המבקש במטע ונטיעת העצים ועיבוד המטע זכאי המבקש עם פינויו לפיצוי כתנאי לפינויו. שאלה נוספת: ככל שהפיצוי איננו תנאי לפינויו מהו המועד לפינוי. כמו כן מובהר כי אין חולק בהסכמות אלה על כך שגרסת המשיב (מגן - ג’ט”ל) היא שלמבקש (אלמגור - ג’ט”ל) כלל לא מגיע פיצוי עם או ללא פינויו". החלטת כב' הרשמת 3.בהחלטתה המפורטת והמנומקת מיום 10.01.04 (להלן, "ההחלטה"), אשר עיקריה להלן, נעתרה כב' הרשמת גרבי לבקשת המשיב דנן לקבל רשות להתגונן. החל מסעיף 19 להחלטתה ניתחה הרשמת המלומדת את מהות זכותו של אלמוג והשפעת זכותו על שאלת כריכת פינוי המטע בתשלום פיצוי על ידי מגן. כמו כן, שקלה כב' הרשמת את שאלת התקופה הראויה עד לפינוי. קבעה כב' הרשמת, שאלמגור הוא בר רשות (סעיף 19 להחלטתה). לפי קביעתה, אף אם אין חוזה כתוב בין מגן לאלמגור, הרי בפועל קיבל מגן דמי שכירות מאלמגור למשך שנתיים ובכך הסכים לשימוש, שנעשה במטע (סעיף 22 להחלטה). הרשמת הנכבדה, למעשה, לא ראתה סתירה בין מצבו של אלמגור על פי נספח א1' לכתב התביעה (בו חתם על ההצרה, שאין לו כל זכות מכל סוג שהוא במטע האפרסמון) לבין מצבו לאחר הפיכתו לבר רשות, כשמגן קיבל ממנו דמי שכירות בעבור שנתיים שימוש במטע. זאת, כי, לפי פרשנותה של הרשמת הנכבדה, הויתור בנספח א1' הנ"ל הוא ויתור על זכויות קנייניות - בבחינת שכירות, שאילה וזיקת הנאה - ולא ויתור על זכויות אישיות כמו הרשיון (סעיף 24 להחלטה) [לעניין ההבחנה בין הזכות הקניינית בנכס לבין הזכות האישית מסוג רשיון ראה: נ' זלצמן "רישיון במקרקעין" הפרקליט מב (א) 24 (תשנ"ה) (בעמ' 24)]. בקביעתה זו הפנתה הרשמת הנכבדה (בפעם האחת והיחידה בהחלטתה) לסעיף 3 לנספח א1' הנ"ל, בו הוזכרה זכות השימוש במטע. לפי כב' הרשמת גרבי, זכות השימוש במטע ככתוב היא היא הרשיון (סעיף 24 להחלטה). ללמדך, שלשיטתה, נספח א1' הנ"ל והרשיון יכולים לדור בכפיפה אחת. כבר עתה אציין, כי הרשיון יכול להיות רשיון חוזי (כלומר, על פי חוזה) ויכול להיות רשיון גרידא (כלומר על בסיס התנהגות, שאינה משתכללת לכדי חוזה). אציין גם, שבסעיף 3 לנספח א1' הנ"ל הצהיר אלמגור, שביחסים בינו למגן, בעתיד לבוא לא רק שזכות השימוש שלו (קרי, הרשיון) תתבסס על חוזה בלבד (בבחינת רשיון חוזי - ג'ט"ל), אלא שחוזה זה יהא הסכם שכירות בכתב. לכן, אין בסעיף 3 לנספח א1', כדי להוות תימוכין לקביעת כב' הרשמת, שאין בויתור על זכויות, המתבטא בנספח א1' הנ"ל , ויתור על הרשיון, שנוצר בהתנהגותו של מגן, כשקיבל דמי שכירות מן המשיב. ובאשר לעצם היחס בין נספח א1' הנ"ל לבין הרשיון על בסיס קבלת דמי השכירות למשך שנתיים נדון בהמשך. כב' הרשמת גרבי קבעה, שאין בעובדה, שאין בידי אלמגור זכות קניין, המוגדרת בחוק המקרקעין, כמצוין בנספח א1' הנ"ל, כדי לשלול ממנו פיצוי עם פינויו מן המטע (סעיף 23 להחלטה). לפי הרשמת הנכבדה, נוצר לכאורה השתק קנייני, שיש בכוחו ליצור מערכת משפטית בין הצדדים על בסיס הציפיה, שיצר בעל המקרקעין אצל בעל הזכות (בר הרשות) (סעיף 22 להחלטה). הרשמת הנכבדה הפנתה, בין היתר, לדברי פרופ' נינה זלצמן בהגדרתה "השתק קנייני" (סעיף 27 להחלטה): "ההסכמה יכולה להינתן בהסכם עם בעל המקרקעין, המוכר, או בהסכם עם בר הרשות, ואפשר מכוחו של השתק תאכף הרשות על רוכש הנכס... (ובהערת השוליים): אלא שלעניין זה לא די בהבטחה שנתן רוכש הנכס לפלוני או בשתיקתו ובאי מחאתו להחזקתו של זה בנכס, אלא צריך שיתקיימו תנאיו של כלל ההשתק, דהיינו הסתמכות של פלוני ושינוי מצב לרעה" (עמ' 42)" (מתוך נ' זלצמן "רישיון במקרקעין", שם - ג’ט”ל) (ההדגשה שלי -ג'ט"ל). כב' הרשמת גרבי דחתה את טענת המערער דנן, שאם לאלמגור דרישת פיצוי, עליו להפנותה למשפחת ליבק. לפי קביעתה, אפשר שגם מגן וגם משפחת ליבק יחוייבו כלפי אלמגור בפיצוי (סעיף 26 להחלטה). על בסיס ההלכה, ששאלת כוחו של בעל הנכס לפנות את בר הרשות, שאלת עיתוי פינוי בר הרשות מן הנכס ושאלת התניית פינוי בר הרשות במתן פיצוי על ידי בעל הנכס, תוכרענה לפי מבחן הצדק בנסיבות המיוחדות של המקרה הנידון, קבעה הרשמת המלומדת, שאין להכריע בשאלת זכויותיו של אלמגור על בסיס עובדתי מקוטע (סעיף 35 להחלטה). בנוסף, קבעה כב' הרשמת גרבי (בסעיף 36 להחלטה), כי "... טענת המשיב (מגן -ג’ט”ל), כי נספחים א (1) ו - א (2) שללו את זכות הפיצוי מהמבקש (אלמגור - ג’ט”ל), יש ויעלה בידי המבקש בהליך העיקרי להוכיח כי מאוחר יותר היו בין הצדדים הסכמות אחרות כפי שאכן בפועל המשיך המבקש (אלמגור - ג’ט”ל) מספר שנים לשהות במטע ולעבדו בתשלום דמי שכירות שנתיים למשיב" (מגן - ג’ט”ל) (ההדגשה במקור - ג’ט”ל). לבסוף, קבעה הרשמת הנכבדה, כי לאור העובדות שסוכמו (בהסכם הדיוני) קיימת אפשרות התניית הפינוי בפיצוי, שאפשרות זו אינה נשללת בשלב זה מניה וביה, ולכן, ניתנה רשות להתגונן בשאלת התניית הפינוי בפיצוי (סעיף 36 החלטה). הוסיפה כב' הרשמת גרבי, כי אפילו קבעה, שאין להתנות את פינוי בפיצוי, הרי אין לקבוע, שהזמן הסביר ליתן בידי אלמגור לפנות את המטע הוא עונה אחת. לפי הרשמת הנכבדה, את התקופה הסבירה, שתיקבע עד לפינוי, יש לגזור מנתונים עובדתיים, שיש עוד לבררם בבית המשפט (סעיפים 37 - 38 להחלטה), לרבות גובה השקעותיו של אלמגור במטע (סעיף 44 להחלטה). על כן, גם בשאלת מועד הפינוי ניתנה הרשות להגן. לצערי, לא התייחסה הרשמת המלומדת לסוגיית מעמד תצהירו של אלמגור לאחר מתן הרשות להגן, אך בהעדר הוראה להגשת כתב הגנה, דומה שיש לראות בתצהירו הנ"ל כתב הגנתו עפ"י הרשות להתגונן, שניתנה. טענות המערער 4.טענות המערער (מגן) הן, שטעתה הרשמת הנכבדה בפרשנותה של ההסכם הדיוני באופן, ששלל ממר מגן את זכות הטיעון. נטען, שהחלטתה התעלמה מתצהירו של אלמגור בבקשת הרשות להתגונן (סעיף 4 בו), המבהיר, כי מקור הפיצוי הוא משפחת ליבק. נטען, שההחלטה מעניקה לאלמגור יותר משביקש, כי בקשתו המירבית היתה להישאר בשטח עד סוף שנת 2004. נטען, שהחלטת כב' הרשמת גרבי מתעלמת משלוש עובדות: ראשית, שלפי נספח א1' מקור הפיצוי הוא אך ורק משפחת ליבק ושהפיצוי אינו יכול לשמש תנאי לפינוי. שנית, שהמשך שימושו של המשיב במטע כפוף לנספח א1', לרבות קביעתו, שהענקת זכות השימוש במטע בעתיד תתבצע בהסכם שכירות בכתב. שלישית, שנספח א2' מלמד על הסכמת המשיב לפנות את המטע ללא תנאי, כך שגם אם נניח, שהמערער חייב פיצוי למשיב, הרי, לפי הטענה, לא יוכל הפיצוי להוות תנאי לפינוי. עוד טען המערער, שההסכם הדיוני מדבר על שתי עובדות, שהשניה מביניהן היא: "המשיב (בבקשת הרשות להתגונן, מגן - ג'ט"ל) ידע עת שרכש את הנכס שהמבקש נטע את העצים ואפשר לו להמשיך להשתמש במטע תמורת דמי שכירות של 60$ לדונם, והכל בכפוף לנספחים א' 1 ו-א' 2 ומשמעותם המשפטית". בא כוחו המלומד של המערער למד מכך, שהסיפא לעובדה מוסכמת זו התרחשה בזמן רכישתו של מגן את החלקה. לאמור, נטען, שמגן איפשר לאלמגור להמשיך להשתמש במטע תמורת דמי שכירות של 60$ לדונם כבר בעת שרכש את המשק. עוד נטען, שיש לבחון את ציפיותיו של אלמגור בזמן הרלוונטי להסכם הדיוני, דהיינו במועד רכישת החלקה על-ידי מגן, וכי אין לבחון את ציפיותיו של אלמגור במועד מאוחר יותר. המערער הזכיר בעיקרי טיעוניו, ששימשו גם את סיכומיו בערעור, שהרשמת הנכבדה ביססה את זכותו של אלמגור על השתק קנייני, דהיינו על ציפיותיו, שנוצרו כתוצאה מן השכירות. ואולם, כך נטען, הציפיות היחידות, שיכלו להיות לו, קיבלו את ביטוין בנספח א1', שאין לו כל טענה ו/או דרישה מאת מגן. יתרה מכך, לפי הטענה, נספח א1' קבע, שכל שינוי במעמדו חסרת הזכויות של אלמגור ייעשה בהסכם שכירות בכתב. לכן, כך נטען, לא ניתן לבסס את זכויותיו של אלמגור על הסכם בעל פה מאוחר יותר. בענין זה מפנה בא כוחו המלומד של המערער ל-בר"ע (ת"א) 1560/00 אולמי רון הרצליה נ' אולמי רון פאל בע"מ, ואח' תק - מח 2000 (2) 58352. טען המערער, כי קביעת כב' הרשמת גרבי, שאין לשלול חובת מתן פיצוי גם על ידי המערער, מתעלמת מתוכנם של נספח א1', נספח א2' ומסעיף 4 לתצהירו של אלמגור בבקשת הרשות להתגונן. המערער טען, שלפי הפסיקה, התניית הפינוי בפיצוי תלויית נסיבות. נטען, כי על המבקש רשות להתגונן (אלמגור) מוטל הנטל להוכיח, שבמקרה הספציפי הנידון הפינוי תלוי בפיצוי. נטען, כי הרשמת הנכבדה הפכה את הנטל, כשקבעה, שלא עלה בידי המשיב בבקשת הרשות להתגונן (מגן) להצביע על נסיבות, השוללות את הכרח פיצויו של אלמגור טרם הפינוי. מדגיש בא כוחו המלומד של המערער, שהחלטת הרשמת הנכבדה לענין האפשרות של התניית הפינוי בפיצוי מתעלמת מן ההצהרה המפורשת, לפיה ויתר אלמגור על כל פיצוי מאת מגן בגין הפינוי. בנוסף, נטען, בהחלטתה העניקה כב' הרשמת גרבי לאלמגור זכויות שהצדדים הסכימו מפורשות ביניהם, שלא יחולו. לבסוף, טען המערער, שהחלטת הרשמת מבוססת על מדיניות בלתי ראויה, המעצימה את הסכסוך, שהוא כספי, באופן הפוגע בזכות הקנין של מגן, שהיא זכות חוקתית, באופן בלתי מידתי. טענות המשיב 5.אלמגור תמך את יתדו בהחלטת כב' הרשמת גרבי. הוא טען, שהוא בר רשיון בתמורה, שהתמורה היא הן הסך של 60$ לדונם והן ההשקעה במטע ועיבודו. כמוה כרשמת הנכבדה בהחלטתה בא כוחו המלומד של המשיב הזכיר אף הוא את דברי פרופ' זלצמן: "הסתמכותו של מקבל הרשות על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין ושינוי מצבו לרעה ישפיעו על המשך קיומם של יחסי הרשות ויכולת סיומם באורח חד צדדי על ידי בעל המקרקעין" (נ' זלצמן "רישיון במקרקעין",שם, 42 - ג'ט"ל). לדבריו, אמירה זו קיבלה משנה תוקף נוכח השקעותיו הגדולות של המשיב ועיבודו את המטע בעמל כפיו. לפי אלמגור (בסעיף 16 לעקרי הטיעון מטעמו), הסתמכותו על הציפיה, שיצר מגן, היתה מוחלטת. הוא שינה את מצבו לרעה, כך נטען, בצורה ברורה שאין למעלה ממנה. גם סמך המשיב את ידו על דברי המלומד מ' דויטש: "...כללי הביטול של רשיון במקרקעין, מכל הסוגים, הוכפפו במהלך השנים לעקרונות של צדק, ובעיקרם שיקולי ההסתמכות של בר הרשות, והשבחת הנכס על ידיו... ביצוע השבחות בנכס על ידי המשתמש יוצר אצלו ציפויות להמשך השימוש..." [מ' דויטש קניין (תשנ"ט, כרך ב') 414]. עוד טען אלמגור, שסילוקו באחת מן המטע יהווה מבחינתו גדיעת מקור פרנסתו. באשר לנספח א1', לטענת אלמגור אין למסמך זה תוקף מחייב במישוב בינו למגן. נטען, שלכל היותר, המסמך הוא בגדר הצהרה כלפי משפחת ליבק. הגם שלכל היותר, לטענת אלמגור, נספח א1' מהווה ויתורו על זכויות במקרקעין (in rem ) ולא על זכויות אישיות (in personam). לא זאת אף זאת. לפי אלמגור, ניתן לסתור מסמך בכתב באמצעות הודאת בעל דין ובמקרה דנן, כך נטען, מגן הודה, שהשכיר לו את המטע בהסכם בעל פה. לטענת אלמגור, יש בעצם ההשכרה, המאוחרת למועד יצירת נספח א1', כדי לסתור את האמור במסמך זה. באשר לנספח א2', היות ומשך ההתראה טרם הפינוי לא מולא, לטענת אלמגור, על בית המשפט לשמוע ראיות, כדי לקבוע את משך ההתראה. הגם, שמלכתחילה טען אלמגור שאי-מילוי משך ההתראה בנספח א2' מצביע על העדר גמירת דעת. ובאשר להסכם הדיוני והחלטת הרשמת הנכבדה, לפי אלמגור, משמעותה של הכפיפות לנספחים א1' ו-א2' היא, שהוא הודה באותנטיות אותם המסמכים. הא ותו לא. בנוגע להחלטת כב' הרשמת גרבי טוען אלמגור, שאין להכריע את הדיון על בסיס עובדתי ומשפטי מוסכם, וכי יש לאפשר לו את יומו בבית המשפט (בהתאם להחלטת כב' הרשמת). משמעות ההסכם הדיוני 6.א.לשיטת המערער, במתן רשות למשיב דנן להתגונן מפני תביעתו לפינוי התעלמה הרשמת הנכבדה מן ההסכם הדיוני. זאת, כי (לפי פרשנותו) התוצאה, המתבקשת מן העובדה, שמגן איפשר לאלמגור להשתמש במטע תמורת 60$ לדונם, כפופה למשמעות המשפטית של הנספחים א1' ו-א2'. טענה זו מבוססת על הפרשנות המילולית של ההסכם הדיוני. לפי פרשנותו זו, ההסכם הדיוני הציב בפני הרשמת הנכבדה שתי מערכות עובדות בעלות משמעות משפטית (מתן הרשיון, מחד, ויצירת הנספחים א1' ו-א2', מאידך) וקבע כלל לפתרון הזכויות המתנגשות. כלל זה, לפי הפרשנות המילולית של הסכם הדיוני, הוא, שזכויותיו של אלמגור, הנובעות מן הרשיון, נחותות לזכויותיו של מגן לאחר חתימת אלמגור על הנספחים א1' ו-א2' (ראוי להזכיר, כי בנספח א1' הצהיר אלמגור, שאין לו זכות מכל סוג שהוא במטע, כי אין לו דרישות ו/או טענות מכל סוג כלפי מגן וכי מתן זכות שימוש במטע בעתיד ייעשה באמצעות הסכם שכירות בכתב). נחיתות זו נוצרה בהסכם הדיוני (לפי פרשנותו המילולית) בשל ההיררכיה שבו, על פיה הזכויות, הנובעות מן הרשיון, כפופות לזכויות (הנגדיות), שנוצרו באמצעות הנספחים א1' ו-א2'. ב.כב' הרשמת גרבי לא התייחסה מפורשות בהחלטתה לפרשנותה של ההסכם הדיוני. ברי, כי היא פרשה את ההסכם בעת יישומו על ידיה. כאמור בדברי כב' השופט ד' לוין: "כל טקסט מצריך פרשנות... גם ההוראה הפשוטה והברורה ביותר מתייצבת לפנינו בפשטותה, רק לאחר שהעברנו אותה, במודע או שלא במודע, בכור ההיתוך של תפיסתנו הפרשנית..." [ע"א /631 "המגן" חברה לביטוח בע"מ, וא', נ' "מדינת הילדים" בע"מ וערעור שכנגד, פ"ד ל"ט (4) 561, 570 (מול האות "ז") עד 571]. הרי להבין טקסט, משמעו לפרש מילים. מה, אם כן, מאפיין את פירושה של כב' הרשמת גרבי להסכם הדיוני? פירושה זה אינו מילולי. בדונה בזכויות הנובעות משתי המערכות, הרשיון מזה, ונספחים א1' ו-א2' מזה, הכפיפות של הרשיון לנספחים אינה כפיפות נורמטיבית. הכפיפות בהסכם הדיוני, לפי פרשנותה המשתמעת של הרשמת הנכבדה, היא לכל היותר יחס של קדימות בציר הזמן, לפיה הנספחים א1' ו-א2' קדמו לזכויותיו של אלמגור, אשר נוצרו, כאשר מגן איפשר לו להשתמש במטע תמורת 60$ לדונם. ג.עלינו להידרש לפרשנות ההסכם הדיוני, כדי לבחון אם הרשמת הנכבדה יישמה אותו אל נכונה. בהקשר זה ראוי להזכיר את דברי כב' המשנה לנשיא ברק (כתוארו אז): "החוזה הוא מכשיר תכיליתי. הוא נועד להשיג יעדים מסוימים. מבין מגוון המובנים הלשוניים יש לבחור מובן אשר יותר מכל מובן אחר מגשים את התכלית המונחת ביסוד החוזה" [בג"צ 846/93 ברק נ' בית הדין הארצי לעבודה, ירושלים, ואח', פ"ד נ"א (1) 3, 10 (מול האות "ד")]. ועוד בעניין תכלית החוזה קבע כב' הנשיא ברק: "השליפה של המשמעות המשפטית ממגוון האפשרויות הלשוניות תיעשה לפי תכלית החוזה... מהי תכלית זו? תכלית זו היא בראש ובראשונה התכלית הסובייקטיבית המשותפת של הצדדים... זהו "אומד דעת הצדדים"... זוהי כוונתם המשותפת של הצדדים. אין לנו נתונים של ממש על אומד דעת זה. בנסיבות אלה, אין מנוס מפנייה לתכלית האובייקטיבית של החוזה. אלה הם הערכים, המטרות והאינטרסים שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים... הבחינה היא אובייקטיבית. השאלה אינה מה היתה כוונתם של הצדדים לחוזה הספציפי. השאלה הינה מהי "כוונתם" של צדדים סבירים..." [ע"א 4869/96 מליליין בע"מ נ' The Harper Group ,ואח', פ"ד נ"ב (1) 845, 856]. ד.בענייננו פרשנותו המילולית של מגן את ההסכם הדיוני מלמדת את התכלית הסובייקטיבית, מצדו, לחוזה: להכפיף את הזכויות (של אלמגור) על פי הרשיון להצהרה (של אלמגור) על העדר זכויות ולנכונותו לפינוי, המתבטאים בנספחים א1' ו-א2'. ברי, כי תכלית סובייקטיבית זו אינה משותפת גם לאלמגור, שהרי תוצאותיה ידועות מראש: ההסכם הדיוני, לפי תכלית זו, נועד להעדיף את הצהרתו של אלמגור על העדר זכויותיו על פני כל זכות מאוחרת, שתיוולד לו. המשמעות הידועה מראש, לפי תכלית סובייקטיבית זו של מגן, היא דחיית בקשתו של אלמגור לקבלת רשות להתגונן. ה.בהעדר תכלית סובייקטיבית משותפת לחוזה, נבחן את תכליתו האובייקטיבית של ההסכם הדיוני. בהקשר זה נזכיר את דברי המלומד ברק: "תכלית החוזה - בדומה לתכלית החוק - הם (כך!) האינטרסים, המטרות, הערכים, המדיניות, הפונקציה אשר החוזה נועד להגשים. זהו מושג נורמטיבי. זוהי קונסטרוקציה משפטית" [א' ברק פרשנות במשפט - פרשנות החוזה (תשס"א, כרך רביעי) 384-385]. ראה גם: רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום הינדה ז"ל, ואח' נ' מרכז משען, ואח' פ"ד נ"ב (4) 145, 159 (מול האות "ז"). ו.בבואנו לאתר את התכלית האובייקטיבית של ההסכם הדיוני נשווה נגד עינינו חזקות מסוימות, הניתנות לסתירה [ראה: א' ברק פרשנות במשפט - פרשנות החוזה (כרך רביעי), שם, פרק חמישי]. מחד, קיימת חזקה, שתכלית החוזה נלמדת מלשונו הטבעית והרגילה [א' ברק פרשנות במשפט - פרשנות החוזה (כרך רביעי), שם, 581], ושתכלית החוזה תוגשם, אם ללשון החוזה תינתן משמעות טבעית ורגילה [א' ברק פשנות במשפט -פרשנות החוזה (כרך רביעי), שם, 585]. חזקות אלו תומכות בפרשנות המילולית להסכם הדיוני, על פיה הכפיפות של הרשיון להצהרת העדר הזכויות היא כפיפות נורמטיבית. מאידך, קיימת חזקה, שהתכלית האובייקטיבית של החוזה היא למנוע תוצאה בלתי סבירה או אבסורדית. כדבר כב' השופטת שטרסברג-כהן: "לא אחת נקבע, כי יש להימנע מלפרש מילים בחוזה באופן שיגרום לתוצאה אבסורדית או באופן שיטיל על צד לחוזה התחייבות שבלתי סביר להניח שהוא לקח על עצמו..." [דנ"א 2485/95 אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ נ' מדינת ישראל (לא פורסום)]. גם קיימת חזקה, שחוזה נעשה על רקע הדין הכללי (א' ברק פרשנות במשפט - פרשנות החוזה (כרך רביעי), שם, 603). כפי שיבואר להלן, חזקות אלו מושכות לכיוון הפרשנות הבלתי מילולית של ההסכם הדיוני. ז.איני סבור, שהתכלית האובייקטיבית להסכם הדיוני היא למסד היררכיה נורמטיבית, על פיה זכויותיו של אלמגור, לפי הרשיון, תהיינה נחותות להצהרתו על מעמדו כנטול זכויות כלפי מגן בנספחים א1' ו-א2'. התוצאה המתבקשת והידועה מראש מתכלית אובייקטיבית כזאת היא דחיית בקשתו של אלמגור לקבל רשות להתגונן מפני תביעת הפינוי. זאת תוצאה אבסורדית. היא נעדרת הגיון בתור תוצאה אפריורית, המייתרת את עצם שקילת כל זכות אפשרית, הנובעת מן הרשיון, שהתקיים לאחר יצירת הנספחים א1' ו-א2'. תוצאה זו מתעלמת מסביבתו של ההסכם הדיוני, שהיא ההלכה על פיה ניתנת רשות להתגונן בהתקיים הגנה לכאורית ולו בדוחק [ראה: י' זוסמן סדרי הדין האזרחי (תשנ"ה, מהדורה) עמ' 677]. אמנם, תכלית אובייקטיבית זו אינה מבוססת על המשמעות הרגילה, המילולית של התיבה "בכפוף ל-". אולם, המשמעות המילולית הרגילה של ההסכם היא נקודת מוצא נוחה וטובה להבנת משמעותו (כדברי כב' השופט ד' לוין ב-ע"א 631/98 הנ"ל, 570), אך כדברי המלומד ברק, זאת נקודת מוצא ולא נקודת סיום. (א' ברק פרשנות במשפט - פרשנות החוזה (כרך רביעי), שם, 360). ח.מן המקובץ עולה, כי בהעדר תכלית סובייקטיבית משותפת, יש לפרש את ההסכם הדיוני בהתאם לתכליתו האובייקטיבית. תכלית זו היא להשוות שתי מערכות זכויות, האחת על פי הצהרת אלמגור בכתב ומסמך נוסף, נספחים א1' ו-א2', והאחרת, הרשיון, שנוצר מאוחר יותר. לפי תכליתו האובייקטיבית של ההסכם הדיוני, הוטל על הרשמת הנכבדה להשוות שתי מערכות אלו ולהכריע, אם על בסיס אחת מהן קמה לאלמגור הגנה לכאורה. ט.בהתאם לאמור לעיל, הפרשנות הנכונה להסכם הדיוני אינה פרשנותו של המערער. הכפיפות של הרשיון לנספחים א1' ו-א2' ומשמעותם המשפטי, כאמור בהסכם הדיוני, היא לכל היותר עניין של קדימות בזמן של הנספחים א1' ו-א2' למועד יצירת הרשיון ולא עליונותם הנורמטיבית של הנספחים א1' ו-א2' על פני הזכויות, שנוצרו ברשיון, שניתן מאוחר יותר. י.ועוד הערה לעניין ההסכם הדיוני: טען המערער, שעקב התנאי ליצירת זכויות שימוש בעתיד, כפי שנקבע בסעיף 3 לנספח א1' (הסכם שכירות בכתב), שלא יכול היה בית המשפט ליתן רשות להגן בהעדר הסכם שכירות בכתב. אין בידי לקבל טענה זו, שהרי ההסכם הדיוני עצמו הביא בפני בית המשפט את העובדה, שאיפשר מגן לאמלגור להשתמש במטע תמורת כסף, וחייב את בית המשפט לשקול את תוצאת הרשיון על אף, שהוא נולד בהסכם בעל פה. ההשתק הקנייני 7.א.עתה עלינו לבחון אם במסגרת ההסכם הדיוני טעתה כב' הרשמת גרבי בהעדפתה את ההגנה הלכאורית, שזיהתה -הרשיון- על פני הצהרתו של אלמגור על העדר זכויותיו כלפי מגן. ודוק: בהתאם לפרשנות התכליתית של ההסכם הדיוני, תיבדק העדפתה הנ"ל של הרשמת הנכבדה לא משום שההסכם הדיוני מחייב את ההעדפה, אלא על בסיס השאלה, אם הדין תואם את ההעדפה. כזכור, כב' הרשמת גרבי מצאה עיגון להגנה הלכאורית של אלמגור בהשתק הקנייני, שנוצר, כאשר מגן איפשר לו להוסיף להשתמש במטע. נשאלת השאלה, אם יש בנתון זה, כדי לבסס השתק קנייני. ב.מהו ההשתק הקנייני? ההשתק הקנייני ( estoppel proprietary), מקורו בדיני היושר האנגליים (equity), כפי שייושמו בארץ (ראה: נ' זלצמן "רשיון במקרקעין", שם, 25-26). זהו אחד מכללי המניעות (estoppel) בדומה לכללי המניעות האחרים, כגון השתק מכוח מצג (estoppel by representation) והשתק מכח הבטחה (promissory estoppel). להבדיל מן הסוגים האחרים של כללי המניעות, ההשתק הקנייני יכול לשמש חרב ולא רק הגנה. לאמור, ההשתק הקנייני מקים עילת תביעה ואינו משמש רק טענת הגנה (ראה: נ' זלצמן "רשיון במקרקעין", שם, 31). ג.בדומה לכללי המניעות האחרים, ההשתק הקנייני מבוסס על הציפיה, שיצר בעל המקרקעין בהתנהגותו אצל בר הרשות, כאשר בר הרשות שינה את מצבו לרעה על בסיס התנהגות זו. כתבה פרופ' זלצמן על ההשתק הקנייני: "הפעלתו של ההשתק מותנית בהתקיימותן של נסיבות מיוחדות המעידות על הציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל פלוני, בהסכמה מפורשת או בשתיקה, בדבר זכותו להחזיק או להשתמש בנכס ועל הסתמכותו של פלוני ושינוי מצבו לרעה כתוצאה מכך "(נ' זלצמן "רשיון במקרקעין", שם, 30) (ההדגשה שלי -ג'ט"ל). ובמקום אחר בדונה בהשתק הקנייני או הרשות מכוח ההשתק כתבה פרופ' זלצמן: הסתמכותו של מקבל הרשות על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין ושינוי מצבו לרעה, ישפיעו על המשך קיומם של יחסי הרשות ויכולת סיומם באורח חד צדדי על ידי בעל המקרקעין". (נ' זלצמן "רשיון במקרקעין", שם, 42) (ההדגשה שלי - ג'ט"ל). ד.בטרם נבחן את קביעתה של הרשמת הנכבדה בהשוותה את זכותו של אלמגור להשתמש במטע לפני ואחרי, שמגן איפשר לו להשתמש בו תמורת 60$ לדונם, עלינו לבחון את טענת אלמגור, שהצהרתו בנספח א1' תופסת במישור בינו למשפחת ליבק בלבד (ולא במישור בינו למגן). אין בידי לקבל טענה זו. הצהרתו של אלמגור היא ראיה להבנה משולשת בינו למשפחת ליבק למגן, שבעת רכישתו של מגן את המטע, אלמגור נותר ללא זכויות מכל סוג שהוא במטע. אם לא די בכך, הרי לפי התכלית האובייקטיבית של ההסכם הדיוני (להשוות את מערך זכויותיו של אלמגור על פי הנספחים א1' ו-א2' למערך זכויותיו עפ"י הרשיון במטרה לקבוע, אם לאלמגור הגנה אפשרית), אין ניתן להתכחש להשלכות, שיש לנספחים א1' ו-א2' במישור היחסים בין אלמגור למגן. ה.האם צדקה כב' הרשמת גרבי בקובעה, שקיים השתק קנייני על בסיס ההסכם הדיוני? סבורני, שביישומה את דיני ההשתק הקנייני נתפסה הרשמת המכובדת לכלל טעות, כשקבעה את קיומו של השתק קנייני מקום שאין לפנינו בדל טענה, שאלמגור שינה את מצבו לרעה בעקבות הרשיון. ודוק: לפנינו מצב יחיד במינו. מלכתחילה ידע אלמגור, שהוא משקיע השקעה באדמתו של אחר (אז משפחת ליבק) תוך שכירת המטע מבעל הקרקע ל-15 שנה. בעת העברת הזכויות במקרקעין ממשפחת ליבק למגן, הצהיר אלמגור בנספח א1', כי אין לו זכות מסוג כלשהו במטע וכי אין לו כל דרישות ו/או טענות, לרבות טענת החזקה ו/או שימוש, כלפי מגן (יצויין, כי לגרסת אלמגור בסעיף 4 לתצהירו, התומך בבקשתו רשות להגן, בעת הזאת התחייבה משפחת ליבק לפצותו על הפינוי המוקדם של המטע). במה נטען, שאלמגור שינה את מצבו לרעה על בסיס העובדה, שבהמשך מגן השכיר לו את המטע (תמורת 60$ לשנה לכל אחד מ-12 הדונם של המטע בשנים 2000 ו-2001, כשאלמגור שילם את דמי השכירות בשנת 2002)? הרי, לכאורה השכירות רק הטיבה עם אלמגור: היא זיכתה חקלאי, שהצהיר, שאין לו כל זכות במטע שנטע, ושאין לו כל טענה כלפי הבעלים החדשים של הנחלה, בשנתיים שימוש במטע תמורת דמי שכירות. אין בהסכם הדיוני ולו מילה אחת, ששינה אלמגור את מצבו לרעה עקב שכירות זו (לעומת מצבו ערב הסיכום עם מגן על השכירות). אלמגור טען, שהמשך עמלו במטע בעקבות השכירות הוא אשר מזכהו בהמשך הרשיון (סעיף 13 לעיקרי טיעוניו). ואולם, אין המדובר בעמל בעלמא, אלא שעמל זה הביא עמו פרנסה. כאמור בסעיף 13 לתצהירו של אלמגור בבקשת הרשות להתגונן: "אני המשכתי לעבד ולהתפרנס ממטע האפרסמון". על כן, אין לראות בעמלו שינוי מצבו לרעה. אמנם, אין מקום לבחון כיצד יצליח אלמגור להוכיח את טענותיו מבחינת דיני הראיות בעת הדיון בבקשתו רשות להתגונן [ראה: א' גורן סוגיות בסדר דין אזרחי (תשס"ג, מהדורה שביעית) 310]. ואולם, היות והגנתו צריכה למצוא ביטוי בתצהיר, התומך בבקשתו רשות להגן, הרי על מנת לבסס הגנה על ההשתק הקנייני חובתו של אלמגור היתה להצביע בתצהירו הנ"ל על שינוי מצבו לרעה עקב השכירות, כאמור. אין בתצהירו זה דבר וחצי דבר לעניין שינוי מצבו לרעה, כשסיכם את השכירות עם מגן, לעומת מצבו מול מגן ערב הסיכום הזה. סוף דבר בהעדר כל בסיס עובדתי - הן בהסכם הדיוני והן בתצהירו של אלמגור בבקשתו רשות להתגונן - להתקיימות כל שינוי לרעה במצבו בעקבות שכירתו את המטע ממגן לעומת מצבו ערב השכירות, הרי קביעת כב' הרשמת, כי קיים השתק קנייני, בטעות יסודה. אשר על כן, הריני מקבל את הערעור ודוחה את בקשת המשיב דנן לקבלת רשות להתגונן ב-בש"א 2943/04. '' כידוע, גם בתום הרשיון אין בעל המקרקעין יכול לסלק מניה וביה את בר הרשות, שהרי מגיע לבר הרשות הזמן הסביר, הדרוש לשם סילוק ידו מן המקרקעין [ע"א 96/58 צינקי, ואח' נ' כיאט, ואח' פ"ד ה' 474, 479 (מול האות "ב")]. בראותי את סעיף 23 רישא לתצהירו של אלמגור בבקשתו רשות להתגונן, ועמ' 1 שורה 10 לפרטיכל הדיון ב-בש"א 2943/04, הריני קובע, כי בפסיקתא, שתוגש לחתימה, יצוין מועד פינויו של אלמגור את המטע כיום 30.11.05. בגין הליך זה ישא המשיב בהוצאות ובשכר-טרחת עורך-הדין של המערער בסך כולל של 3,000 ₪ בתוספת מע"מ, שישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. השתק / דיני מניעות