לפני תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בעניין נכס הנמצא בשכונת נווה צדק בתל אביב. כללי 1.הנכס נשוא התביעה ידוע כחלקה 16 בגוש 6928 אשר נמצאת ברחוב שלוש 26 בתל אביב (להלן: "הנכס"). 2.התובעים, בני זוג, הנם בעלים של שליש מהזכויות בנכס. הנתבעים, אב ובנו, הינם בעלים של שני שליש מהזכויות בנכס. 3.התובע מס' 2 וכן שני הנתבעים, הינם עורכי דין. 4.על המקרקעין עומד מבנה ישן המושכר בשכירות חופשית לצורכי נגריה. 5.זכויותיהם של הנתבעים בנכס נמצאות בידי משפחתם מזה שנים רבות. לפי כתב ההגנה, רכש סבו של הנתבע 1 את החלקה לפני כשמונים ושלוש שנים, ובנה עליה את המבנה הניצב עליה עד היום. 6.התובעים רכשו את זכויותיהם בנכס בשנים האחרונות. 7.יאמר מייד - אין מחלוקת ממשית בין הצדדים כי על דרכם כשותפים בנכס להפרד, וכי יש מקום למתן צו בענין. המחלוקת הינה לגבי תוכנו של הצו. כתבי הטענות 8.במסגרת כתב התביעה עותרים התובעים לכך שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף בדרך של התמחרות פנימית בין השותפים ואם דרך זו לא תצלח - יורה על מכירת הנכס בדרך שבה מוכרים מעוקלים בהוצאה לפועל וחלוקת התמורה בין הבעלים. 9.הנתבעים מצידם טוענים במסגרת כתב ההגנה, כי מטרת התביעה היא המשך השתלטות על רכוש משפחתי של הנתבעים ונישולם מזכויותיהם. הנתבעים כותבים כי הם מאמינים שהתובעים הינם "אנשי קש" של אנשים שלישיים (עו"ד יאיר רמאן וברוך סער), להם הם מייחסים רכישה של שליש מהזכויות בנכס מאת קרובי משפחה בארה"ב, בדרך של "הסתר וקנוניה", "מעילה באמון ו[ב]ניגוד לכל אתיקה ויושר". בין השאר מעלים הנתבעים כלפי מר ברוך סער - הנזכר בכתב ההגנה ובנספח לכתב ההגנה - הפרת חובת נאמנות, סילופי עובדות, הכפשות וגרימת מריבה משפחתית עזה. לגופו של ענין כותבים הנתבעים בכתב ההגנה כי אין צורך לפרק את השיתוף בנכס שכן התובעים יכולים למכור את חלקם בנכס כפי שקנו אותו והנתבעים אף מוכנים לעזור לתובעים למצוא קונה לחלק שבבעלותם. ההליך והערות דיוניות 10.לפי הסכמה שקיבלה תוקף של החלטה, מונה שמאי מוסכם (שזהותו נקבעה על ידי בית המשפט) וזה הגיש את חוות דעתו (בענין שוויו של הנכס). 11.לאחר האמור, הגיעו הצדדים להבנה נוספת לפיה ינסו מתווה של גישור, וככל שהדבר לא ישא פרי, יגישו טיעונים בכתב והתיק יוכרע על יסוד אלה. גם הבנה זו קיבלה תוקף של החלטה. 12.הליך הגישור לא צלח, יהיו הטעמים לכך אשר יהיו, ובהתאמה - ניתנו הוראות להגשת סיכומים בכתב. הצדדים הגישו את סיכומיהם ובעקבות האמור ניתנת ההכרעה הנוכחית. דיון 13.כפי שמציינים הנתבעים בסיכומיהם (סע' 2) "מבחינה חוקית אין ספק שיש להביא לסיומה את שותפות הצדדים בנכס ומתן צו פירוק". 14.אין צורך להכביר מלים בדבר. החוק מקנה לכל שותף במקרקעין זכות בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף (סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969). "התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו" (רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן (25.7.10), סע' 10 לפסק דינו של המשנה לנשיאה והאסמכתאות הנזכרות שם). 15.במקרה דנן, הצורך בפירוק השיתוף גם מוסכם למעשה על הצדדים (ור' החלטת 4.2.10). 16.אין לטעמי גם מחלוקת ממשית בנוגע לעובהד שפרידתם של השותפים צריכה להתבצע בדרך של מכירת זכויות, להבדיל מדרך של חלוקה בעין. בשלב הסיכומים אמנם כתבו הנתבעים כי לא הוכח שהנכס אינו ניתן לחלוקה בעין, אולם אין לקבל טענה מאוחרת זו. החלטת 4.2.10 ציינה מפורשות את ההסכמה לפיה הדרך לפירוק השיתוף הינה מכירת המקרקעין, לא הוגשה כל הסתייגות להחלטה זו, ואף כל הטיעונים שהועלו מטעם הנתבעים התייחסו רק לדרך המכירה לצורך פירוק השיתוף. עוד בכתב ההגנה ציינו הנתבעים, בכל הנוגע לשאלת אפשרות החלוקה בעין, אמנם כי הם כופרים באמור בסעיף הרלוונטי "מחוסר ידיעה" אך גם הוסיפו באותו ענין כי "בשלב זה אין צורך בחוות דעת... ". בהתאמה, הועלו מכלול טיעוניהם (למעט סעיף אחד בסיכומים) על יסוד ההסכמה כי הפרידה צריכה להיות על דרך של מכירה, ועל בסיס האמור גם המשיך המתווה הדיוני. אגב, עמדה זו אף אינה מפתיעה בשים לב לכך שמדובר בחלקה בשטח של 375 מ"ר בלבד, בשכונת נווה צדק. 17.השאלה השנויה במחלוקת ממשית בין הצדדים הינה דרך מכירתו של הנכס. התובעים עותרים למכירה פומבית או התמחרות פנימית (שתי החלופות מופיעות הן בכתב התביעה והן בשלב הסיכומים, בסדר כזה או אחר). אשר לנתבעים, בשלב הסיכומים חוזרים אלה על עתירתם לכך שהתובעים הם שימכרו את זכויותיהם בנכס וכך תגיע המחלוקת לידי גמר. לחילופין מבקשים הנתבעים ליתן להם זכות סירוב ראשונה למכירת הנכס לצד שלישי, והם מבקשים בפרט ש"לא לאפשר לתובעים להשתלט על הנכס בדרך של קנייה על ידי התמחרות". 18.סעיף 40(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק"), מתייחס לביצוע פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה דווקא, להבדיל מחלוקה בעין. סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין מתייחס לדרך בה תבוצע המכירה, וקובע: "(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין." 19.האפשרות המבוקשת על ידי הנתבעים, לפיה התובעים הם אלה אשר ימכרו את חלקם שלהם לצד שלישי, אינה ישימה במסגרת ההליך הנוכחי. התובעים אינם מעוניינים באפשרות האמורה ובנוסף, בית המשפט העליוןהכריע לא מכבר בשאלה העקרונית וקבע, כי פירוק שיתוף במקרקעין באמצעות בית המשפט אינו יכול - לפי החקיקה הנוכחית - להתבצע בדרך של הוראה על מכירת חלקים מסוימים מהזכויות בלבד. ונפסק: "סעיף 40(א) מורה על "מכירת המקרקעין"... ואינו פותח פתח למכירת חלק מן המקרקעין או מקצתם. המחוקק ביקש אפוא להורות על מכירת הנכס כולו, ולא על מכירה יזומה של חלק אחד בלבד. התיבה "יעילה וצודקת" שבסעיף 40(ב), מתייחסת רק לשאלה אם יש לבצע את המכירה "בדרך שנמכרים מעוקלים בהוצאה לפועל", או שמא בדרך אחרת בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט. אין בתיבה זו בשום פנים כדי לאפשר לבית המשפט להורות על מכירת חלקים מסוימים מהנכס לצורך פירוקו." רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן (25.7.10), בסע' 12 לפסק דינו של המשנה לנשיאה (ובהסכמת כב' השופטת ארבל). 20.לפי פסיקת בית המשפט העליון דהיום, האפשרות הגלומה בסיפא סעיף 40(ב) לחוק (אותה "דרך אחרת") מתייחסת לדרך חלופית למכירה פומבית והיא בדרך כלל התמחרות פנימית בין השותפים. אין היא מתייחסת לאפשרות להורות על מכירת חלקו של שותף פלוני בלבד. לפי דעת הרב, פרשנות זו של החוק היא המתחייבת, בלי קשר לתום ליבו או העדר תום ליבו של מי מהשותפים לנכס, וגם אם - לפי המצב שנטען באותו מקרה (ואינו נכון למקרה שלפנינו), התנהגות פסולה לכאורה של אחד השותפים מעכבת את יכולתם של שאר השותפים ליהנות מהנכס ולפתח אותו (להערה בדעת יחיד בענין פרשנות סעיף 40(ב) לחוק, ר' פסק דינו של כב' השופט רובינשטיין). 21.משמסירים מעל הפרק את חפצם של הנתבעים להורות לתובעים למכור את חלקם שלהם, נותרת עתירתם של הנתבעים להורות על מתן זכות סירוב ראשונה במכירה פומבית. 22.ככלל, זכות קדימה או זכות סירוב ראשונה אינה קיימת לבעל זכויות במקרקעין, אלא ככל שהשותפים הגיעו להסכמה אחרת או בכפוף לזכות שמקנה הדין (עיין פרק ז' סימן ד' לחוק המקרקעין. לזכות קדימה וזכות סירוב ראשונה ר' למשל גם ע"א 513/82 רייזמן נ' וושצ'ין, פ"ד לז(2) 813 (1983); ל' פיין, זכות הסירוב הראשונה, המשפט ד' (תשנ"ט) 193). 23.בשים לב לאפשרויות שקובע הדין בענין דרכי פירוק שיתוף במקרקעין בדרך של מכירה פומבית, ככל שיש רצון של בעל דין לשכנע כי אין לנקוט בדרך הרגילה הקבועה בדין אלא בדרך ספציפית וייחודית (אפילו התמחרות פנימית), וכי היא היעילה והצודקת בנסיבות הענין, עליו לתמוך את טענותיו בראיות (ר' למשל ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף, פ"ד כח(2) 44, 48 (1974); ע"א (מחוזי ת"א) 1209/05 קרואני נ' גיאת (2006); ע"א (מחוזי ת"א) 1268/04 כהן נ' דגן (2004). לחובה הכללית של בעל דין להוכיח טענה המקדמת את עניינו, ר' למשל - ע"א 2032/06 האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן (2009); ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח נ' שלום גרשון הובלות בע"מ (2006); רע"א 1436/90 גיורא ארד חברה לניהול נ' מנהל מע"מ, פ"ד מו (5) 101, 105 (1992); ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא (4) 769, 780 (1997)). 24.במקרה שלפני, הנתבעים הם שרוצים זכות סירוב ראשונה, ועליהם הנטל להראות כי יש ללכת דווקא במתווה הספציפי המבוקש. זאת, הן בהקשר הכספי (של משמעות כל אחת מהדרכים ואולי של האמצעים הכספיים של כל צד) והן בהקשר הכולל של תום הלב והצדק, שהוא נושא עליו שמים הנתבעים דגש רב. 25.בהקשר תום הלב יצויין כי נראה שהקושי מולו עומדים הנתבעים הוא למעשה בכך שהנכס יצא מידי המשפחה, והגיע לידי צדדים אשר האינטרס העומד לנגד עיניהם הינו כספי. הקושי נובע בפרט מעמדת הנתבעים לפיה העברת הזכויות ארעה "בצורה מבישה, בלתי הוגנת ומעוררת זעם" וכי מדובר בהתנהלות של "קנוניה, רמאות ובגידה באמון" (סע' 2 לסיכומים). הנתבעים מבקשים למעשה כי בית המשפט יקח שיקולים אלה בחשבון בעת הכרעתו בדרך פירוק השיתוף. דא עקא, טענות הנתבעים בענין הדרך בה התובעים רכשו זכויות בנכס (ומעורבותם של צדדים שלישיים בכך), בהנחה שהן רלוונטיות להכרעה בענין פירוק השיתוף, לא הוכחו כלל ואף לא נעשה נסיון להוכיחן. לא ניתן לקבל הכרעה על יסוד טיעון בעלמא, אשר צוין בדף שצורף כ"נספח" לכתב הגנה. היתה זו בחירתם של הנתבעים, שהינם עורכי דין, ללכת במתווה של טיעון בלבד (עיין: ע"א (ת"א) 1322/07 הפניקס הישראלי חברה לביטוח בע"מ נ' סלוצקי (2009)). יתכן כי בחרו כך נוכח חוסר יכולת או חוסר רצון לנהל דיון ראייתי בדרכי העברת הזכויות לתובעים. מכל מקום, בהעדר ראיות אין אפשרות לקבוע חוסר תום לב עובדתי (וכדומה). אין גם ראיות בענינים הכספיים הרלוונטיים. 26.חפצם הבסיסי של הנתבעים בענין פירוק השיתוף (בהעדר אפשרות למכירת חלקם של התובעים בלבד), הוא להשאיר את הנכס בבעלותם, נוכח עמדתם כי מדובר בנכס משפחתי אשר יש להם זיקה וקשר נפשי אליו. למען השלמת התמונה יובהר, מבלי לגרוע כל עיקר מהקשר הרגשי של הנתבעים אל הנכס, כי אין מדובר בדירה המשמשת כיום למגורי הנתבעים או מי ממשפחתם. לפי חוות דעתו של השמאי, המבנה העומד על החלקה (ומשמש כיום למסגריה) הינו מוזנח ורעוע, והנחת היסוד הינה כי יהרס לצורך בנייה לפי זכויות מקסימליות המותרות בתב"ע. יוער כי הצדדים לא ניצלו את הזכות שצוינה במפורש להעברת שאלות הבהרה (ולא נתבקשה חקירת השמאי). 27.על פניו, רצון להשאיר נכס בבעלות המשפחה יכול להיות משורת על ידי התמחרות פנימית. כפי שכבר נזכר, לפי הפסיקה דהיום, סיפא סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין מכוון במידה רבה להתמחרות פנימית (רע"א 1497/09 בעלי זכויות בחלקה 10 בגוש 6884 נ' ויסמן (25.7.10), סע' 12 ו- 18 לפסק דינו של המשנה לנשיאה; ע"א 190/73 חזקיהו נ' שרף, פ"ד כח(2) 44, 47- 48 (1974)). התובעים מצידם מסכימים לאפשרות זו. 28.ברם, הנתבעים מתנגדים בתוקף להתמחרות פנימית (סע' 1 לסיכומיהם). מדוע דרך זו אינה מקובלת על הנתבעים? האמירות אותן ניתן לאתר בסיכומים הינן הערכת הנתבעים כי אמצעיהם הכלכליים של התובעים גבוהים יותר (סע' 1 לסיכומים), וכי (ככל הנראה לאור האמור) בדרך של התמחרות פנימית יתאפשר לתובעים "להשתלט על הנכס" (סע' 11 לסיכומים). 29.יש קושי בקבלת הטיעון האמור של הנתבעים. כך, עמדתם של הנתבעים בענין האמצעים הכספיים שיש לצדדים הינה הערכה על דרך הסתם. זאת בפרט כאשר יש לזכור שאם תתבצע התמחרות פנימית, יהא על הנתבעים לרכוש (מהתובעים) רק שליש מהזכויות בנכס, בעוד התובעים, אם ירצו לרכוש את חלקם של הנתבעים, ידרשו לרכישת שני שליש מהזכויות בנכס, על המשתמע מכך. 30.בנוסף, ראינו כי הנתבעים מבקשים כי תנתן להם זכות סירוב ראשונה במכירה לצד שלישי. שילוב רצונם של הנתבעים לזכות סירוב ראשונה, עם התנגדותם להתמחרות פנימית, מעלה מתוך עצמו כי הנתבעים מניחים שהמחיר שיושג במכירה לגוף חיצוני שתגולם בה זכות סירוב, יהיה נמוך מהמחיר שיתקבל בהתמחרות פנימית. שהרי, הנתבעים מבקשים לאפשר להם לרכוש את הנכס על ידי שימוש בזכות הסירוב הראשונה, אך אינם מעונינים באפשרות לרכוש את הנכס בדרך של התמחרות פנימית. הנחה זו עצמה מעלה קושי לקבל את עמדתם. 31.מן המקובץ ומכלול טעוני הצדדים עולה כי לא הונחה תשתית לסטות מהדרך אותה קובע הדין לשיתוף פירוק במקרקעין ומשכך ובנסיבות שצוינו לעיל, יש ליתן צו לפירוק שיתוף של הנכס בדרך של מכירה, כקבוע בחוק. 32.לפי שהתובעים נכונים לבצע הן התמחרות פנימית והן מכירה לצד שלישי, אני נכונה ליתן לנתבעים את הזכות לבחור בדרך שתנקט (בין שתי אלה). הנתבעים יגישו הודעתם בענין הדרך בה בחרו, עד ליום 10.10.10. בהעדר הודעה, יוחזקו הנתבעים כמי שמבקשים לבצע מכירה פומבית בדרך המלך הקבועה בחוק המקרקעין ("בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל") וינתנו הוראות בהתאם. התמחרות