עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה (להלן: "הועדה המקומית"), להתיר שינויים ותוספות במרפסות ל - 2 בניינים, שינויים בקומת המרתף ובחניות, תוספת שטח עיקרי בחזית דרומית, כל זאת במקרקעין הידועים כחלקה 310, בגוש 6587, ברחוב אחוזה 47 ברעננה (להלן: "המקרקעין"). הועדה המקומית החליטה כדלקמן: "לאחר הדיון בבקשה, שמיעת טיעוני עו"ד אילן ציאון ב"כ המתנגדים בעלי דירות ברח' קצין 3, שמיעת הסבריו של עורך הבקשה ולאחר התאמת המרפסות הגובלות בבית המתנגדים והמרפסות לחזית רח' אחוזה, היציאה הדרומית מהחניון לרח' קצין בהתאם להיתר בניה מקורי עפ"י דרישת הועדה בהחלטתה מיום 9/1/13, מחליטה הועדה לאשר את הבקשה ולדחות את ההתנגדויות. הועדה סבורה כי לאחר תיקון הבקשה על פי החלטת הועדה מיום 9/1/13 אין באישור הבקשה משום פגיעה במתנגדים ו/או בהסכם הפשרה שנחתם בזמנו בועדת הערר. לפיכך מחליטים לאשר שינויים ותוספות במרפסות בשני הבניינים, שינויים בקומת המרתף ובחניות, תוספת שטח עיקרי בחזית הדרומית של הבניין הדרומי, בתנאים הבאים:..." בין הצדדים היסטוריה של סכסוך על רקע הבניה האמורה. בשעתו נדונה מסכת התנגדויות הן בפני הועדה המקומית והן בפני ועדת הערר ואף התגבש מסמך הסכמות שקיבל תוקף של החלטת ועדת הערר. אלא שלאחר מכן בוצעו חריגות ביחס להיתרי הבניה ולפיכך ננקטו הליכים תכנוניים נוספים. תמצית טענות העוררים ההחלטה הופכת על פניה וללא נימוק החלטה קודמת מיום 25/5/11 לגביה נקבע כי היא סופית ואיננה ניתנת לערעור, דובר בהחלטה נכונה שנסמכה על מסמך ההסכמות שבוצע בשעתו, ודחיית השינויים שהתבקשו ממנו. ההחלטה התבססה על דו"ח לא נכון שהוכן על ידי מפקח מטעם הועדה שנערך כדו"ח "מטעם" שנועד לרצות את חברי הועדה ולהסתיר מהם כי הבניינים כוללים חריגות בניה חמורות והבניין אינו דומה כלל להיתר המקורי. העוררים צירפו דו"ח מפורט אשר מפרט את החריגות להם טוענים. הנושא של עבירות בניה ובניה ללא היתר לא נשקל ולא ניתן לו המשקל הראוי. ההיתר עומד בסתירה לתכנית המתאר מבחינת מרחק מינימאלי בין בניינים, האדניות במרפסות בחזית הדרומית סופחו לשטח המרפסת, ובכך "התקרב" הבניין לבניין מול. המרפסות בכל החזיתות נבנו בחריגות. חריגות הבניה ברחוב קצין 1 פוגעות פגיעה משמעותית בנוחותה שימוש במרפסות של הדיירים במבנה הקיים בקצין 3 תוך הגבלת שדה ראיה מהמרפסות שבחזית הדרומית, כמו כן קיימת פגיעה בפרטיות עקב בניית המרפסות בצמוד למרפסות קיימות ללא מרווח כנדרש על פי ההיתר. תמצית עמדת המשיבים מדובר בהחלטה שאין עליה זכות ערר, שכן ההתנגדויות הוגשו על פי תקנה 2 ב' לתקנות וללא הקלות. בין קבלת היתר הבניה שיצא לבין תחילת הבניה שונה החוק והוספו זכויות למרפסות. נוכח האמור המשיב 2 עבר על החוק ובנה מרפסות בהתאם לתקנות החדשות. בסוף 2011 הוגשה בקשה לשינוי מבנה המרפסות ותוספת פרגולות, ביטול מדרגות ובניית קיר בצידי המרפסות. הבקשה היתה תואמת תכנית אולם נוכח ההיסטוריה בחרה הועדה המקומית להעביר אותה לועדת משנה ולפרסמה להתנגדויות, למרות שלא כללה חריגות. הבקשה האמורה הינה פרי שינוי בתקנות חישוב שטחים. העוררים מטרידים ומאיימים את הרשויות בהכפשות הן כנגד המשיבים והן כנגד הועדה המקומית וגורמיה על מנת להשיג הרתעה ואת מטרותיהם בעקיפין. לעניין החזית הצפונית - צורת המרפסת תואמת את ההיתר ואת מסמך ההבנות, אין בליטה של קו המרפסת לקו בניין בהיתר. לעניין החזית הדרומית - על פי הסכם ההבנות סוכם כי יוקם קיר ברוחב 75 ס"מ כאשר בפועל לא הוקם קיר בולט אלא עמוד קונסטרוקטיבי החכרי בעובי 30 ס"מ. כל מה שהתבקש הוא שינוי צורת המרפסות מטרפז לעיגול. לעניין המרחק בין הבניינים - אין כל רלוונטיות למרחק בין הבניינים בהשלכה לבניין התובעים, אף לגופה שלה טענה, הטענה אינה נכונה, ההקלה פורסמה טרם מתן ההיתר עוד ב - 2006, ואושרה במסגרת ההיתר המקורי. תמצית עמדת הועדה המקומית מאז הוצא היתר הבניה למשיב 2 חרג האחרון ממנו והועדה המקומית נקטה נגדו בהליכים משפטיים, כמו כן סירבה הועדה המקומית לדון בבקשות לשינויים או תוספות נוכח התנהלותו. ביום 35/5/11 דנה הועדה המקומית בבקשתו לשינויים שעיקרה בבניית המרפסות. הועדה קבעה כי היא מקבלת את התנגדות העוררים ודוחה את הבקשה, תוך שחברי הועדה מביעים מורת רוח מכך שהמבקש התעלם ממסמך ההסכמות, ומשחלפה שנה וחצי ממועד החלטת הועדה הוגשה הבקשה שוב, אז קיבלה הועדה המקומית החלטה לשוב ולדון בבקשה לאחר התאמת המרפסות הצפוניות של חזית רחוב אחוזה לצורתן העגולה כמופיע בהיתר הבניה המקורי, והריסת הקיר הבנוי בחלקו הדרומי של הבניין סמוך לרחוב קצין. לאחר מכן נערך דיון נוסף כאשר לפניו נערך דו"ח פיקוח שהבהיר כי בבניין הצפוני הותאמו המרפסות לצורתן העגולה ובבניין הדרומי נהרס הקיר בכניסה לחניה. במהלך הדיון אישרה גם סגנית מהנדס העיר כי אכן נהרס הקיר בכניסה לחניה. לדעת הועדה אישור הבקשה במתכנות בה התבקשה לאחר הריסת המרפסות שנבנו ללא היתר על ידי משיב 2 אינו מהווה פגיעה במתנגדים שכן נשמר הרווח בין המרפסות שלהם והמרפסות החדשות, שאושרו על פי התקנות. לאורך כל הדרך הקפידה הועדה המקומית על זכויות העוררים וזימנה אותם לדיון להשמעת התנגדותם אף שבקשה לאישור המרפסות לפי התקנות אינה בגדר הקלה, וזאת מתוך רצון כן ואמיתי לשמור על זכויותיהם. משגברו טענות העוררים הציעה הועדה המקומית למנות בודק חיצוני ואף מינתה את אדריכל גרול בודק כזה אולם האחרון נפסל על ידי העוררים. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר, שמעה בהרחבה את טענות הצדדים ואף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות הצדדים ובמסגרת זו נמצא כדלקמן: בחזית הדרומית לרחוב קצין קיר גדר בגובה של כ - 3 מטר. הכניסה לחניון בקצה המערבי בגובה של כ - 4 מטר. קיר ההפרדה בין המרפסות בבניין המערבי בולט בכ - 1 מ' מהמזרחי, בקיר זה נפערו פתחים דמויי חלונות. בין 2 המבנים שנבנו מרחק של כ - 20 מ'. המרפסות בבניין הצפוני בצד מערב בנויות אחת מעל השניה. אופי הבניה בסביבה הקרובה כולל קוטג'ים בני 2 קומות. אנו סבורים כי על בסיס העובדות ומצב ההליכים בין הצדדים נכון פעלה הועדה המקומית כאשר פרסמה את הבקשה וזימנה את העוררים לדיון בה הגם שמדובר בתכנית שינויים. העובדות הכוללות מדידה הנופלת מ - 25 מטר בין הבתים, הגם שצמצום המרחק אושר בהקלה קודמת ובמסגרת ההסדר בעבר, וההליכים הינה היסטוריית ההליכים הארוכה והעקובה בין הצדדים. לגופם של דברים, הגם שמדובר בהקדמת בניה לרישוי אנו סבורים כי הועדה המקומית לא טעתה עת אישרה את הבקשה כפי שהוגשה: כפי שבואר לעיל במקרה הייחודי הנ"ל קיימת דרישה ל - 25 מ' בין הבתים בשני עבריו של רחוב קצין, אולם דרישה זו צומצמה כבר במסגרת ההקלה הראשונית שאושרה בשעתו. תוספת המרפסות שהתבקשו אינן מעלות ואינן מורידות בהיבט זה שכן ממילא הגיע הבניין גם בגרסה הקודמת שלו לאותם קווים. כל שיש בתוספת המרפסות הוא להוסיף שטחים מקורים חיצוניים בהתאם לתיקון לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב- 1992. אשר למרחק עצמו אנו סבורים כי מדובר במרחק הרבה מעבר לסביר באזור אורבני, הן אם המדובר ב - 21.5 ובין אם מדובר ב - 21.90 מ' בין הבתים הרי שמדובר במרחק מכובד ביותר, העולה על כפל המרחק המקובל בין בתים בעיר. אשר לסיפוח האדניות למרפסות ככל שהוא סותר את ההסכמה הקודמת בין הצדדים אנו סבורים כי יש מקום לתקנו באופן שיגרום להתרחקות נוספת בין משתמשי המרפסות הנגדיות. ועדת הערר נתנה דעתה לכך שמדובר בהקדמת בניה לרישוי. נכון פעלה הועדה המקומית כאשר מיצתה עם המשיב הליכים על פי דין. יחד עם זאת מקום בו מדובר בזכויות התואמות את התכנון התקף (ויהא מקורן בתקנות ו/או בתכניות) הרי שההנחיה הבסיסית קובעת כי אין הטבה בשלטון החוק כאיון העבירה. בהתאם, קבעו ערכאות משפט ותכנון כי בכגון דא המבחן הנכון הינו מקום בו הוקדמה בנייה לתכנון - המבחן הראשון המשמש את מוסדות התכנון, ואת וועדת הערר בפרט, הינו "מבחן המגרש הריק": כפי שהסברנו למשל, בערר 313/10, מזרחי נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מודיעין, כדלקמן: "ככלל, הבהרנו לא אחת כי המבחן הראוי לטעמנו מקום בו מדובר בהכשרת הבניה בדיעבד, הינו "מבחן במגרש הריק" דהיינו יש להתייחס לבקשה באופן נטול דעה מוקדמת ואשר עשויה להיווצר מחד גיסא לקולא נוכח רצון להכשיר האלמנט שנבנה טרם קבלת היתר או לחלופין לחומרא מתוך תפישה לפיה אין להוציא חוטא נשכר. בעבר הובהר כי עמדת היועמ"ש מתירה להכשיר אלמנטים שנמצא כי ראויים תכנונית, הגם אם נבנו טרם קבלת היתר, וכי מגמה זו עולה בקנה אחד עם עקרון שלטון החוק, יחד עם זאת יש להביא בחשבון במניין השיקולים העובדה כי מדובר בהכשרת בניה בדיעבד, שיקול אשר נקבע בפסיקה כרלוונטי בעת בחינתה של בקשה. אנו סבורים כי המבחן שציינו לעיל (מבחן המגרש הריק) עונה במדויק על כוונת המחוקק כפי שהוסברה בהנחיות היועמ"ש." הדברים מקבלים משנה תוקף נוכח ההלכה שיצאה מלפני בית המשפט העליון, במסגרת עע"מ 9057/09 ‏ ‏ דן איגנר ועוד 32אח' נ' השמורה בע"מ, כדלקמן: "לטעמי, כדאי במקרים רבים כשנשקלת השאלה האם "להכשיר "בניה בלתי חוקית שחברי מוסד התכנון יציגו לעצמם תחילה את השאלה - בהנחה שאין בניה בלתי חוקית שהכשרתה מתבקשת, האם, מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התוכנית אם לאו. בחינה זו רואה כביכול את השטח "כאילו" לא קיימת בו כל בניה בלתי חוקית. על בחינה זו אמונים חברי מוסדות התכנון. אם התשובה היא בשלילה, דהיינו שאין התוכנית ראויה, תהא הנטייה שלא להכשיר את הבניה הבלתי חוקית ולא לאשר את התוכנית. יחד עם זאת, כיון שהמדובר בהפעלת שיקול דעת בוודאי שאין לומר כי לעולם לא תוכשר בניה בלתי חוקית. לא אנסה כוחי בקביעות מוחלטות בהקשר זה. העניין ייגזר בהתאם לנסיבותיו של כל עניין ויש להתוות את הדרך ממקרה למקרה (ראו והשוו דעת השופטת ארבל בעניין פינקלשטיין, פסקה 24 וכן דעת חברתי השופטת חיות באותו עניין)." במקרה דנן נוכח המרחק בין הבתים איננו סבורים כי יש מניעה לאשר מרפסות או שינוי במרפסות בהתאם לתקנות. בשולי הדברים נעיר כי אנו מצרים על הסגנון בו בחרו העוררים ועל התנגחותם בועדה המקומית, הגם שזו פעלה ללא דופי ובאובייקטיביות רבה עד כה. סיכום של דברים הערר נדחה. בניההיתר בניהעררועדת ערר