עניינה של העתירה בהחלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה מחוז ירושלים מיום 18.6.13, בגדרה החליטה למחוק על הסף את עררו של העותר כנגד החלטת רשות הרישוי ירושלים ליתן בידי "חברת מסעי בני ישראל בע"מ" היתר הריסה, שיאפשר הריסתו של בניין בן 6 קומות, המצוי בגוש 30343, חלקות 42 ו- 43. ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי ההיתר שניתן הינו היתר תואם תכנית, ומשכך אין היא מוסמכת לדון בטענות העותר המופנות כלפיו, כפי שנפסק בבית המשפט העליון בעע"מ 317/10 שפר נ' יניב (מיום 23.8.12). בנוסף מכוונת העתירה כנגד החלטת רשות הרישוי עצמה. רקע עובדתי כללי 1. הבניין נשוא העתירה הוקם בשנות השמונים של המאה הקודמת, על פי תכנית שאינה עוד בתוקף. התכנית החלה על המקום, תכנית במ/ 2. המשיבה נרשמה כחוכרת בחלקה 43 ביוני 2007. כעולה מפסק בורר שניתן ביום 6.7.09 (נספח ט"ו לעתירה), הזכויות בחלקה היו רשומות קודם לכן על שם חברת נטע ליפשיץ בע"מ. במסגרת הליך בוררות קודם, שהתקיים בין נטע ליפשיץ בע"מ לבין אחד, דוד סגל שמו, ניתנה לסגל ההזדמנות לרכוש את הזכויות בחלקה תמורת תשלום כספים להחזר הלוואה והוצאות שהיו במחלוקת בין אותם צדדים. לסגל לא היו משאבים לפרוע את החוב, ולפיכך התקשר בהסכם עם הרב אלישיוב, בעל הזכויות במשיבה, לשם רכישת הנכס במשותף. בהסכם נקבע חלקו של כל צד בהשקעה לשם רכישת החלקה וברווחים שהיו עתידים לצמוח ממנה. בנוסף התקשר סגל בהסכם עם העותר, שפעל גם מטעמו של אדם נוסף ושמו דב קצנלבויגן. בהסכם זה נקבע, כי העותר וקצנלבויגן יזכו ב- 33% מן הזכויות בנכס (מחצית מזכויותיו של סגל בנכס, אותה עת), היה ויעמידו סך של מיליון דולר לשם מימון הרכישה ויסלקו הלוואה בגובה 2.2 מיליון דולר שנלקחה לשם מימון הרכישה. מכוחו של הסכם זה נרשמה לטובת העותר הערת אזהרה על החלקה. קשיי מימון ומחלוקות בין הרוכשים השונים, הביאו את כל המעורבים לבוררות נוספת. בפסק הבורר נקבע, כי לסגל אין עוד כל זכויות בנכס; כי למשיבה 80.75% מן הזכויות בנכס; כי לעותר (ביחד עם קצנלבויגן) 11% מן הזכויות בנכס; וכי לאדם נוסף, משה אלמליח שמו, 8.25% מן הזכויות. לא למותר להעיר כי הבורר מציין בפסק כי העמיד את זכויותיו של העותר על 11% למרות שעל פי יחס השקעתו לא הגיע חלקו בנכס לשיעור זה, וזאת משום ש"היה ברור לכל המעורבים בעניין ... כי מטרתם של [העותר] הייתה הלוואה בריבית בלבד ולא הזכויות בנכס, רק שמטעם איסור ריבית התבצעה ההלוואה בדרך של עסקת רכישה עם אופצית פדיון כשבסופו של יום ישאר בידם הקרן בתוספת הריבית הצפויה, וע"כ קבעתי את הסך של 11% המגלם את הקרן בתוספת ריבית מקובלת, החלטה זו ניתנה בדרך של פשרה ולא מן הדין" (פסקה מ"ז לפסק הבורר). פסק הבוררות אושר בבית המשפט המחוזי (ה"פ (ירושלים) 8420/09 פרלמן נ' אלישיוב, מיום 15.12.09), ובקשת רשות ערעור על החלטה זו נדחתה על ידי בית המשפט העליון (רע"א 10320/09 סגל נ' אלישיוב, מיום 16.3.10). 3. בשנת 2007 החלה המשיבה לקדם תכנית אחרת, מק/11887 (להלן: התכנית המופקדת), ביחד עם הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים. התכנית כללה הן את חלקה 43, והן את חלקות 41 ו-42. התכנית נערכה כתכנית בסמכות הוועדה המקומית, ותכליתה הייתה להביא לשינוי הבינוי המאושר לפי התכנית התקפה. התכנית הופקדה במרץ 2007, אולם נזנחה לאור קביעת לשכת התכנון המחוזית כי התכנית אינה בסמכות הוועדה המקומית. כך או כך, גם לפי התכנית המופקדת מיועד הבניין להריסה. 4. ביום 15.2.12 הגישה המשיבה את הבקשה נשוא דיוננו, היינו בקשה להיתר הריסה של הבניין נשוא העתירה. על טופס הבקשה צוין, תחת הכותרת "תאור הנכס", כי המדובר בחלקה 43 בגוש 30343; כי מבקשת ההיתר ובעלת זכות החכירה בנכס היא המשיבה וחתימתה כבעלת הזכות צורפה; וכי מתבקשת הריסת מבנה קיים. גבול הבקשה סומן על גבי גבולותיה של חלקה 43. נחזור ונזכיר כי הבניין המיועד להריסה משתרע בחלקו (הקטן) גם על חלקה 42, המצויה בבעלות קק"ל, ואשר למשיבה אין כל זכויות ביחס אליה. ביום 17.1.13 החליטה רשות הרישוי ירושלים (להלן: רשות הרישוי) לאשר את הבקשה בתנאים. 5. העותר הגיש ערר על החלטה זו, בפני ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ירושלים (להלן: ועדת הערר). בערר טען, בין היתר, כי הבקשה להיתר לוקה באי חוקיות ובמצג שווא; כי רשות הרישוי חרגה מסמכותה בכך שדנה בבקשה מבלי שהתמלאו כל התנאים המוקדמים לקיומו של דיון כאמור; כי החלטת רשות הרישוי לוקה בחוסר סבירות קיצוני; כי רשות הרישוי לא נתנה דעתה לעניינים הרלוונטיים קודם החלטתה; כי ההחלטה מנוגדת לחוק ולכללי הצדק הטבעי, משום שלא ניתנה הזדמנות למי שעלול להיפגע להשמיע טיעוניו קודם לאישור הבקשה; וכי הבקשה להיתר הוגשה בחוסר תום לב, והיא בבחינת "מחטף קנייני בלתי הפיך". 6. הדיון בערר התקיים ביום 11.6.13. שעה קלה לפני הדיון, הגישה המשיבה לוועדת הערר בקשה להורות על צירוף מסמכים נוספים, ובכללם העתק קטע של הבקשה להיתר הריסה, כשעל גביו מתנוססת חותמת של רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י), וחתימה של סגנית מתכננת המחוז ברמ"י. בנוסף צורף מזכר מאת מתכננת המחוז ברמ"י, המופנה לרשות הרישוי, ובו נכתב כי אין לרמ"י התנגדות לבקשה להריסת הבניין. ביום 18.6.13 ניתנה החלטת ועדת הערר, המורה על מחיקתו על הסף מהיעדר סמכות. החלטת ועדת הערר 7. מכוחה של הלכת שפר הנזכרת לעיל, יצאה ועדת הערר מן ההנחות הבאות: כאשר אין מחלוקת כי הבקשה להיתר אינה תואמת תכנית, כי אז קיימת למתנגדים זכות ערר בפני וועדת הערר. מנגד, כאשר אין מחלוקת כי הבקשה להיתר תואמת תכנית, אין ועדת הערר מוסמכת לדון בטענות המתייחסות לפגמים מנהליים שנפלו בבקשה או בהיתר. ואילו כאשר קיימת מחלוקת בשאלה האם הבקשה להיתר תואמת תכנית אם לאו, יתנהל בפני ועדת הערר דיון דו שלבי. בשלב הראשון תכריע הוועדה בשאלה האם הבקשה להיתר תואמת תכנית. היה ויימצא כי אכן כך הוא, יימחק הערר מחוסר סמכות. היה ויימצא כי הבקשה אינה תואמת תכנית, תדון ועדת הערר בערר לגופו. מאחר שבענייננו נתגלעה מחלוקת בשאלה האם הבקשה להיתר תואמת תכנית אם לאו, נפנתה ועדת הערר לדון בסוגיה זו תחילה. 8. מסקנתה של ועדת הערר הייתה כי המדובר בבקשה להיתר תואמת תכנית. למסקנה זו הגיעה משום שנעלה מכל ספק, בעיניה, כי התבקשה הריסת הבניין כולו ולא רק החלק המצוי בחלקה 43. מסקנה זו עולה משרטוט מבט העל בבקשה להיתר ומן החתכים בבקשה להיתר. אשר לטענת העותר לפיה היה מקום להגיש בקשה נפרדת לכל אחת משתי החלקות הרלוונטיות, משום שהבניין משתרע על שתיהן, ולחילופין שהיה מקום לציין גם את חלקה 42 כחלקה עליה מבוקש ההיתר, קובעת הוועדה כי ייתכן ויש ממש בטענות אלה, אולם אין הן מקנות סמכות לוועדת הערר. כל כך, משום שהמבנה, שנבנה על מגרש מכוח תכנית שהייתה קיימת בעבר, סומן להריסה כולו, הן בתכנית התקפה והן בתכנית המופקדת. מכאן, שבקשה להיתר להריסת כולו תואמת את לשון התכניות ואת תכליתן. אם נפל פגם בתיאור המקרקעין בבקשה להיתר, אין המדובר בפגם המהווה סטייה מתכנית ולכן אין לוועדת הערר סמכות לדון בו. באמרת אגב הוסיפה הוועדה והעירה כי אין היא סבורה שהיה צורך להגיש שתי בקשות נפרדות לשתי החלקות, שכן אין כל מניעה שבקשה להיתר תתייחס למספר חלקות. כל שנדרש, אפוא, הוא הוספת חלקה 42 (בטעות נכתב בהחלטה "חלקה 43") במקום המתאים בבקשה להיתר, וצירוף החתימות הנדרשות של בעלי הזכויות בחלקה זו, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, ולהלן: התקנות). עוד קובעת ועדת הערר בהחלטתה, כי הן התכנית התקפה והן התכנית המופקדת אינן קובעות כי הריסת המבנה תיעשה בהינף אחד עם הבנייה המבוקשת, וההיפך הוא הנכון: מתכניות אלה עולה כי ההריסה חייבת להיעשות טרם הבקשה להיתר בנייה. לפיכך, כדברי הוועדה "כאשר ברור כי הבניין מבוקש כולו להריסה, הרי אין סתירה לא מהוראות התכנית 9. בסופם של דברים קובעת הוועדה כי "התמונה הכוללת", כלשונה, מלמדת כי הבקשה להיתר הריסה היא בקשה ראויה, המגשימה את תכלית התכניות ואת רוחן, כל כך משום ש- "הבניין נשוא הערר הינו בניין ישן הבנוי היום על פני שטח המיועד כשטח לטובת הציבור. קיומו של הבניין יש בו בכדי למנוע את העברת השטחים המסוימים לטובת הציבור ובוודאי מונע בפועל את השימוש בהם לטובת הציבור. לפיכך, הן התכנית התקפה והן התכנית המופקדת עמדו על הריסתו של הבניין וזאת בהקדם האפשרי. והנה סוף כל סוף הבקשה להיתר שבפנינו מבקשת לעשות בדיוק ובמדויק את אשר ביקשה התכנית להבטיח, להרוס את הבנוי גם על מגרשים לטובת הציבור, קרי להרוס בניין אשר מונע את יישום התכנית, בוודאי בשטחים אלו. בנסיבות אלו, קשה לחשוב על בקשה יותר תואמת תכנית, מבקשה להיתר אשר כל המבוקש בה הינו להרוס את אשר מסומן להריסה בתכנית. לעומת זאת, אותה בחינה כוללת אינה מחמיאה לעורר ולמניעיו. העורר הגיש ערר מלא טענות כרימון וכן התייחסות לבקשה למחיקה על הסף, אף היא עשירה בטענות. אלא שאין לא בערר ולא בתשובה מטעם העורר כל טענה תכנונית מהותית כנגד הריסת הבניין, אשר כאמור מסומן להריסה בתכנית תקפה ומופקדת. למעשה, העורר אינו מעז לחלוק על כך שאת הבניין יש להרוס ובשלמותו. מכאן, לא ניתן להשתחרר מהרושם כי לעורר אשר נמצא ככל הנראה במחלוקת קניינית עם המשיבה 2 היה נוח יותר להגיש ערר לוועדת ערר זו, הליך שאינו כרוך באגרה, במקום לפנות לערכאה המוסמכת בנושאים הקנייניים". טענות העותר 10. טענתו האחת של העותר היא שהבקשה להיתר הריסה התייחסה לחלקה 43 בלבד בעוד שהבניין שהריסתו מתבקשת עומד על שתי חלקות, 42 ו-43. מאחר שהבניין מיועד להריסה כולו, ולא ניתן להרסו בחלקים על פי התכנית התקפה (וגם לא על פי התכנית המופקדת), הרי שהבקשה להיתר הריסה אינה תואמת את התכנית. עוד נטען, כי לא ניתן היה לרפא בדיעבד פגם זה, לא מן הבחינה התכנונית ולא מן הבחינה הקניינית. מן הבחינה התכנונית, מאחר שחלקה 42 לא נכללה בבקשה, לא היה בפני רשות הרישוי מידע תכנוני נדרש ביחס לחלקה זו. לפיכך, לא ניתן היה להסתפק בתיקון הבקשה בדיעבד על ידי הוספת חלקה 42 לכותרת הבקשה, מבלי לקיים דיון מחודש לגופה. כך גם אין בעובדה שרשות הרישוי הוסיפה, בעקבות החלטת ועדת הערר, תנאי לקבלת ההיתר ולפיו יש להציג את חתימת מינהל מקרקעי ישראל על הבקשה, כדי לרפא את הפגם שנפל בה. ומן הבחינה הקניינית, חתימת המינהל שהוספה קובעת בצידה כי החתימה היא לצרכי תכנון בלבד וכי אין בה כדי להקנות כל זכות ליוזם התכנית בשטח התכנית. מכאן, שאין המדובר בחתימת הבעלים הנדרשת על פי התקנות. עוד נטען, כי החותמת מטעם המינהל אינה בעלת הסמכות לעשות זאת על פי נהליו הפנימיים של המינהל. הטענה הנוספת עניינה בשיקול הדעת שהפעילה רשות הרישוי ו/או ועדת הערר. לטעמו של העותר, את הוראות התכנית התקפה, כמו גם את הוראות התכנית המופקדת יש לפרש כך שניתן להוציא היתר הריסה רק כאשר יש אופק תכנוני. מאחר שאין כל אפשרות לממש את השטח שנועד להיות שטח ציבורי פתוח או למבני ציבור בטרם ייבנה פרויקט המגורים על חלקה 43, הרי שהריסת הבניין אינה משרתת עתה כל תכלית. בהקשר זה הוסיף העותר וטען כי הריסת הבניין תגרום "לפגיעה משמעותית הן בדיירי הבניין, הן באחרים העושים בו שימוש כחוק" (סעיף 4 לבקשה לצו ביניים); כי "כיום מתגוררות בבניין כ- 20 משפחות, וזאת מכוחם של חוזי שכירות עם מי שהיה בעל זכות החכירה והחזקה באותה עת. עוד משמש הבניין כיום כמשכנם של מוסדות חינוך שונים: גני ילדים לכ- 100 ילדים, בית ספר לכיתות א'-ח' בו לומדים כ- 100 ילדים, ישיבת בית הלוי וישיבת תורת משה" (סעיף 12 לעתירה); וכי "ראשית, ברור כי לדייריו הנוכחים של הבניין ייגרם נזק מיידי מהריסתו של הבניין. שנית, ברור כי לעותר ייגרם נזק כלכלי משמעותי בכך שנכס מניב ייהרס מיידית עוד לפני שברור מתי אם בכלל יהיה אפשרי לממש את זכויות הבנייה. שלישית, גם האינטרס הציבורי שעניינו שימוש יעיל ומושכל בקרקע יצא נפסד, שכן הריסתו המיידית של הבניין מבלי שבסמוך לאחריה באה בנייה חדשה, תהפוך את חלקה 43 משטח עליו מתקיימים שימושים רצויים, לשטח ריק ונטוש לתקופה ארוכה" (סעיף 118 לעתירה). ולבסוף טוען העותר, כי מכוח זכויותיו במקרקעין, שנרשמה עליהן הערת אזהרה, יש לראותו כחוכר גם אם אינו חוכר רשום. לפיכך, חתימתו על הבקשה להיתר נדרשה על פי התקנות. בהקשר זה מכחיש העותר את טענת המשיבה, לפיה היה מודע לבקשת היתר ההריסה ואף נתן הסכמתו להגשתה בפגישה שהתקיימה איתו. לטענות המשיבים אתייחס אגב דיון בכל אחת מן הטענות שפורטו לעיל. דיון והכרעה א. הפגם שבבקשה להיתר הריסה 11. העובדה שבבקשה להיתר הריסה לא צוינה חלקה 42 כחלקה שגם אליה מתייחסת הבקשה אינה הופכת את הבקשה לכזו שאינה תואמת את התכנית התקפה. אכן, אין חולק כי על פי התכנית ניתן להרוס את הבניין רק בהינף אחד ולא חלקים ממנו. אולם עיון בבקשה (נספח א' לעתירה) מעלה, כי אין כל ספק שהתבקשה הריסת הבניין כולו ולא חלק ממנו. כך, בטופס 1, תחת הכותרת "תאור הבקשה", נכתב: "הריסת מבנה קיים". לא ניתן להבין תאור זה כאילו מתבקשת הריסתו של חלק ממבנה קיים. יתרה מזאת, במפה המצבית מתוארים שני חלקיו של הבניין, זה המוצב על חלקה 43 ("בניין קיים 5 קומות להריסה, קירות - בטון מזוין + חיפוי אבן, תקרות בטון מזוין"), וזה המוצב בחלקו על חלקה 42 ("בניין קיים קומה 1 להריסה, קירות - בטון מזוין +חיפוי אבן, תקרות בטון מזוין"). חלקי הבניין מתוארים נכון, והחלקים מסומנים במקומם הנכון בחלקות הרלוונטיות. כך גם לא נטען בפניי שקביעת ועדת הערר, לפיה העובדה שמבוקשת הריסת הבניין כולו עולה גם משרטוט מבט העל בבקשה להיתר ומן החתכים שבבקשה זו, אינה נכונה. המדובר, אפוא, בטענה מלאכותית. מכאן, שבדין הגיעה ועדת הערר למסקנה כי המדובר בבקשה תואמת תכנית, ולפיכך אין היא מוסמכת לדון בטענות המופנות כנגד החלטת רשות הרישוי, כאמור בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין שפר הנ"ל. 12. הסוגיה הנוספת העומדת לדיון תחת ראש פרק זה היא האם ניתן היה לרפא את הפגם שבאי ציון חלקה 42 על גבי הבקשה, ובאי החתמת מינהל מקרקעי ישראל כבעלים של חלקה זו. בכל הנוגע לאי ציון החלקה בכותרת הבקשה, נראית בעיני תשובת ב"כ המשיבים כי המדובר בפגם טכני, הניתן לריפוי גם בדיעבד. והלא רשות הרישוי הייתה מודעת לתכנית התקפה, וממילא הייתה מודעת לכך שמתחייבת הריסת המבנה כולו בהינף אחד, כפי שהייתה מודעת לכך שחלקה 42 מיועדת להיות שטח ציבורי פתוח וחלק הבניין המצוי עליו פוגע באפשרות למימוש ייעוד זה. כך גם, מן האמור בפסקה לעיל עולה, כי רשות הרישוי הייתה מודעת למהות הבקשה, ובפרט לעובדה כי הבניין שהריסתו מתבקשת בנוי בחלקו גם על חלקה 42. יצוין, כי החלטת רשות הרישוי לאשר את הבקשה להיתר קובעת: "לאשר את הבקשה להריסת שני הבניינים ללא חפירה" (נספח א' לכתב התשובה מטעם המשיבה). רוצה לומר, רשות הרישוי התייחסה בהחלטתה לשני חלקי המבנה המצויים על שתי חלקות שונות, והתירה את הריסתם. התנאים לקבלת ההיתר עצמו מתייחסים לפעולת ההריסה כולה, ומחייבים, בין היתר, קבלת אישור שפ"ע שיכלול את מספר העצים שאושרו לשימור/עקירה/העתקה, אישור רשות העתיקות וכו'. מכאן, שהוספת חלקה 42 ברישא של הבקשה מבהירה - ככל שהיה צורך בהבהרה זו - כי העמידה בתנאים נדרשת ביחס לשתי החלקות גם יחד. לא נתחוור לי, אפוא, מה המידע התכנוני הנוסף שצריך היה לבוא בפני רשות הרישוי בטרם תאשר את הבקשה (להבדיל מבחינת העמידה בתנאים שנקבעו לשם הוצאת ההיתר עצמו). אכן, בעקבות החלטת ועדת הערר הוסיפה רשות הרישוי תנאי לרשימת התנאים לקבלת ההיתר, והוא אישור מינהל מקרקעי ישראל לגבי חלקה 42. הוספה זו היא פועל יוצא מההחלטה האמורה. 13. אשר לחתימת המינהל על הבקשה, שגם היא הוספה בשלב מאוחר, גם בעניין זה לא מצאתי ממש בטענות העותר. אין חולק, כי לעותר אין כל זכות בחלקה 42. והנה, לא זו בלבד שהמינהל חתם על הבקשה, גם אם בדיעבד, אלא שהוספה על ידו פנייה בכתב לרשות הרישוי, החתומה על ידי מתכננת המחוז במינהל מקרקעי ישראל. במכתב (נספח ז' לכתב התשובה מטעם המשיבה) כותבת מתכננת המחוז כי המבנה הקיים על גבי שתי החלקות הנדונות מיועד להריסה על פי התכנית התקפה, "ומאחר ועיריית ירושלים טרם הפקיעה את המגרשים המיועדים לצרכי ציבור (27 ו-33) [המהווים יחדיו את חלקה 42 - הערה שלי] והבעלות הרשומה על הקרקע היא של קק"ל בניהול מינהל מקרקעי ישראל, הריני לאשר כי אין למינהל מקרקעי ישראל התנגדות להגשת הבקשה להריסת המבנה הקיים". בנסיבות אלה, אין בידי לקבל את טענת ב"כ העותר, כאילו מן הניסוח של החותמת על גבי הבקשה, המבהיר כי החתימה היא לצורכי תכנון בלבד, יש להסיק שאין המדובר ב"חתימת בעלים". המינהל הבהיר באופן הברור ביותר את עמדתו לגופה של הבקשה, ולא למדתי מה עוד יש להוסיף על מנת שזו תעמוד בנדרש על פי התקנות. זאת ועוד, מפנייתו לרשות הרישוי עולה בבירור, כי למינהל אין אינטרס עתידי בחלקה 42, המיועדת להפקעה על ידי עיריית ירושלים ולרישומה על שמה. הנה כי כן, בצדק טוענים ב"כ המשיבים, כי העותר מתעבר על ריב לו לא. גם הטענה לפיה חתימת המינהל לא נעשתה על ידי הגורם המוסמך על פי נהלי המינהל אינה מקובלת עליי. ב"כ רמ"י אינו מתכחש לסמכותה של מתכננת המחוז לחתום על הבקשה הנדונה, ומאחר שלעותר עצמו אין כל זכות בחלקה 42, התקשיתי להבין על מה ולמה ראה בא כוחו לעמוד על טענה זו. 14. המסקנה מכל אלה, שהמדובר בפגמים טכניים, שאינם יורדים לשורש העניין, ולא היה בתיקונם בדיעבד כדי להשפיע על מהותה של ההחלטה. על כגון אלה חלה דוקטרינת הבטלות היחסית, ולא נמצאה לי כל הצדקה להורות על ביטול החלטתה של רשות הרישוי (ראו עע"מ 7926/06 אדרי-אל ישראל בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גליל עליון, מיום 24.6.09). ב. שיקול הדעת 15. סעיף 28 לתכנית התקפה קובע, כי "הבניינים והגדרות המסומנים והמותחמים בקו צהוב בתשריט מיועדים להריסה". גם סעיף 6 לתכנית המופקדת קובע, כי "הבניין הגדרות והמדרגות המתוחמים בצבע צהוב בתשריט מיועדים להריסה ויהרסו כתנאי להוצאת היתר בנייה או חפירה ראשון בתחום התכנית, על ידי בעלי הזכויות בשטח מגרש חדש מס' 1 [הכוונה לחלקה 43 - הערה שלי] ועל חשבונם, או לפני העברת השטחים המיועדים לצרכי ציבור בתכנית על שם העירייה, במועד המוקדם שביניהם". אין חולק, כי הבניין נשוא העתירה מיועד להריסה, הן על פי התכנית התקפה והן על פי התכנית המופקדת. הבניין אינו עולה בקנה אחד עם קווי הבניין ועם הגבהים המתחייבים לפי התכנית התקפה, כפי שאינו עולה בקנה אחד עם הוראות הבינוי שבתכנית זו. החלק העומד על חלקה 42 עומד בסתירה לתכנית התקפה בכל הנוגע לשימושים המותרים במקרקעין, שהרי חלקה זו מיועדת לשטח ציבורי פתוח ולמבני ציבור. 16. כאמור לעיל, מסקנתי הינה שהבקשה להיתר התייחסה למבנה כולו, כמתחייב מן התכנית התקפה (והמופקדת), וכי רשות הרישוי הייתה מודעת לכך. מכאן שהבקשה להיתר הינה בקשה תואמת תכנית. איני מוצאת יסוד לטענת ב"כ העותר לפיה את הוראות התכניות המצוטטות לעיל צריך היה לפרש כך, שאת הבקשה להיתר הריסה ניתן להגיש רק במסגרת בקשה להיתר בנייה. לשונה של הוראתה סעיף 28 לתכנית התקפה ברורה, ואין היא קושרת כל עיקר בין הריסת המבנה הקיים לבין קבלת היתר בנייה למבנים חדשים. גם לשונה של התכנית המופקדת (שממילא אינה בתוקף) אינה תומכת בטענת העותר. הסעיף המצוטט לעיל קובע למעשה את ההיפך, היינו, כי תנאי לקבלת היתר בנייה הוא הריסת המבנה. 17. כפי שראינו לעיל, פרשנותו של העותר להוראות התכנית מבוססת על הטענה לפיה הפרשנות האחרת לא רק שאינה משרתת כל תכלית, אלא שיש בה כדי לפגוע בדיירי הבניין המחזיקים בדירותיהם כדין, מכוח הסכמי שכירות שנעשו עם מי שהיה בעל זכות החכירה וההחזקה בעת שהסכמים אלה נערכו. כאן המקום להתעכב על עובדות שלא בא זכרן בעתירה, על אף שנראה כי יש להן רלוונטיות להכרעה בה. בעקבות הקשיים והמחלוקות שעמדו ברקע הבוררות שתוארה לעיל, רכשה חברה בשם ממורנד ניהול (1998) בע"מ את החלקה מן המשיבה, ופרעה חוב שהיה קיים לגורם נוסף שהיה מעורב בעניין. הסכם המכר כלל התחייבות של המשיבה למסור את המקרקעין לידי ממורנד בע"מ, כשהם נקיים מפולשים. ביום 25.3.09 הגישה המשיבה לבית משפט השלום בירושלים תביעה לסילוק ידו של דוד סגל מן המקרקעין (תא"ק 4066-09). בכתב התביעה טענה המשיבה כי סגל פלש באפריל 2008 למקרקעין והשתלט על מרבית הבניין. ביום 9.6.13 קיבל בית משפט השלום (כב' השופטת מ' שרביט) את התביעה, והורה על סילוק ידו של סגל מן המקרקעין. סגל הגיש ערעור על פסק דין זה (ע"א 2152-08-13), ובמסגרתו ביקש את עיכוב ביצועו של פסק הדין. בית משפט זה (כב' השופט ד' מינץ) דחה את הבקשה, קבע כי אין כל משמעות לטענה לפיה ממילא אין למשיבה תכנית מיידית להקמת פרויקט במקרקעין, והוסיף וקבע כי אין לשלול את האפשרות שהימצאותו של סגל במקרקעין היא שמונעת ממנה לממש את זכויותיה. בקשת רשות ערעור שהגיש סגל לבית המשפט העליון על ההחלטה האמורה נדחתה אף היא. בהחלטתו (רע"א 6072/13, מיום 8.9.13), קובע כב' השופט א' רובינשטיין כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובתו של סגל, שאינו מתגורר כלל במקום, וכי ככל שייגרם לו נזק כספי, הרי הוא בר פיצוי. עוד נאמר בהחלטה, כי בכל הנוגע לשוכרים המצויים בבניין נקבע בבית המשפט השלום, בהסכמתו של סגל, כי החל מיום 1.2.13 נאסר עליו להשכיר או להאריך שכירות קיימת. מכאן, שהחל ממועד זה רק מי שקיבל את הסכמת המשיבה יכול להחזיק כדין בחלק מחלקי הבניין. 18. הנה כי כן, טענת העותר לפיה היה על רשות הרישוי לשקול את הפגיעה בדיירי הבניין המחזיקים בחלקים ממנו כדין מכוחם של הסכמי שכירות שנחתמו עוד בטרם הפכה המשיבה למחזיקה במקרקעין אינה מתיישבת כלל ועיקר עם פסק דינו של בית משפט השלום, שקיבל את תביעת הפינוי שהגישה המשיבה, ואשר כלל בתוכו התחייבות של סגל להימנע מלהשכיר חלקים מן הבניין או להאריך שכירות קיימת לאחר 1.2.13. נראה אם כן, כי יש טעם בטענת המשיבה לפיה הימנעות מהבאת עובדות אלה לבית המשפט במסגרת העתירה שלפניי יש בה משום חוסר תום לב. יצוין, כי ב"כ העותר טען כי לא היה מודע להחלטת בית המשפט העליון שבה נדחתה בקשה למתן רשות ערעור על החלטת בית משפט זה שלא לעכב את ביצועו של פסק הדין. איני מפקפקת בדבריו, אולם ברור שהיה מודע לפסק הדין של בית משפט השלום, שכן פסק דין זה הובא לידיעתו במסגרת תשובת המשיבה לערר. טענתו כי פסק הדין אינו רלוונטי אינה מקובלת עליי, בהינתן שהעתירה מבוססת, בין היתר, על הטענה לפיה היה על רשות הרישוי לשקול את הפגיעה בדיירי הבניין המחזיקים בחלקים ממנו כדין מכוחם של הסכמי שכירות קודמים. אוסיף ואעיר, כי בעתירה אין מפורטת זהותם של המחזיקים, והמדובר בטענה כוללנית וגורפת. לנוכח פסק דינו של בית משפט השלום, מתחייבת המסקנה כי הדיירים היחידים המחזיקים כדין בחלקים מן הבניין הם אלה שקיבלו את רשותה של המשיבה. כל היתר הם בבחינת פולשים. בהקשר זה נזכיר, כי על פי פסק הבורר שאושר, העמיד העותר לרשותו של סגל הלוואה שנועדה לממן את רכישת החלקה מחברת נטע ליפשיץ בע"מ, והבורר קבע כי גובה ההלוואה בצירוף ריבית משקף 11% מן הזכויות בחלקה. דעתו של העותר על פסק דינו של הבורר לא הייתה נוחה, והוא סבר כי זכויותיו בחלקה "דוללו באופן משמעותי שלא כדין" (ראו ה"פ 8420/09 הנ"ל). אלא שבקשתו לביטול פסק הבורר נדחתה. התמונה המצטיירת, אפוא, כי הטעמים העומדים ביסוד העתירה דבר אין בינם לבין שיקולים תכנוניים: מחלוקות כספיות בין המעורבים בפרשת רכישת חלקה 43 מחברת נטע ליפשיץ בע"מ ושווי ההשקעה של כל אחד מהם הן העומדות על הפרק. שיקולים אלה אינם מעניינה של רשות הרישוי, שלנגד עיניה שיקולים תכנוניים, ואלה בלבד. מכאן, שגם הטענה לפיה המדובר בנכס מניב, שהעותר זכאי ליהנות ממנו עד להריסתו עובר לבנייה, אף היא אינה יכולה לעמוד. מעבר לכך שהעותר לא הראה כי יש בידיו הסכם המאפשר לו לקבל לידיו חלק מדמי שכירות המשולמים למשיבה כל זמן שהבניין עומד על עומדו, הרי שגם שיקול זה הינו שיקול קנייני שאינו מעניינה של רשות הרישוי (ראו עע"מ 3493/08 אפרים שחמון נ' רשות הרישוי המקומית לתכנון ובניה תל אביב- יפו, מיום 13.12.10). 19. אשר לאינטרס הציבורי שבמניעת הריסה בטרם נראית בנייה באופק על מנת שלא ייווצר שטח נטוש, הרי שהמדובר בעניין המצוי בליבת שיקול הדעת המקצועי של רשויות התכנון, ובכגון דא אין בית המשפט מתערב: "בית המשפט אינו טריבונל תכנוני ואינו שם את שיקול דעתו תחת החלטותיהן של ועדות התכנון. מכאן, שבית המשפט לא יושב כערכאת ערעור על החלטותיהן המקצועיות של ועדות התכנון, והביקורת השיפוטית מצטמצמת לבחינת חוקיות ההחלטה וסבירותה, כגון האם ההחלטה התקבלה ללא סמכות, בניגוד עניינים, משוא פנים או שיקולים זרים או חוסר תום לב וחריגה קיצונית ממתחם הסבירות" (עע"מ 9311/11 רמי יובל נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז תל-אביב, מיום 12.2.13, וראו גם עע"מ 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים, מיום 24.11.05). בענייננו המדובר בבקשה תואמת תכנית, וככלל, על רשות הרישוי ליתן את ההיתר המבוקש (עע"מ 9311/11 הנ"ל). אכן, אין רשות הרישוי בבחינת "חותמת גומי", וגם מקום שהבקשה תואמת את התכנית מן הבחינה הטכנית, נתון בידיה שיקול דעת אם ליתן את ההיתר המבוקש אם לאו. עם זאת, הימנעות ממתן היתר לבקשה תואמת תכנית יכולה להיעשות במקרים חריגים בלבד: "מקובל עליי, כנקודת-מוצא, כי עירוב תחומים בין הליכי התכנון לבין הליכי הרישוי איננו רצוי. זהו איפוא הכלל, ואילו את שיקול-דעתה של הוועדה המקומית למאן לתת היתר, חרף התאמתו לתנאיה של תכנית קיימת, יש להגביל למקרים היוצאים מן הכלל, בהם גלוי וברור כי התכנית שעל-פיה מבוקש ההיתר שוב אינה הולמת את הצרכים החדשים, שנתהוו מאז אישורה, ושהתרת הבנייה על-פיה תפגע בציבור" (בג"צ 3212/93 אלברט בנין נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד מח(5) 309, וראו גם בג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל-אביב, פ"ד מז(5) 573; עת"מ (חיפה) 3000-07-12 ועדה מקומית לתכנון ולבנייה קרית טבעון נ' ועדת ערר מחוזית חיפה, מיום 26.2.13) ובנסיבות העניין שלפניי, לא רק שהבקשה תואמת את התכנית התקפה, אלא שהיא משתלבת בתכלית של הכשרת חלקה 42 לייעודה על פי התכנית, היינו: שטח ציבורי פתוח ומבני ציבור, ושל קידום הבינוי למגורים בחלקה 43. לא למותר להעיר בהקשר זה, כי מצאתי טעם בטענת המשיבה לפיה הליך הפינוי מצריך מאמץ רב, והליכי פינוי נמשכים בדרך כלל על פני עת רבה. הימנעות מהריסת המבנה לאלתר, לאחר שהתקבל הצו לסילוק יד, עלולה לגרום לכך שייכנסו לבניין פולשים אחרים, ולכשניתן יהיה לבנות בשטח, תמצא עצמה המשיבה בפני הצורך לשוב ולהתחיל בהליכי סילוק יד חדשים, וחוזר חלילה. ג. האם היה על המשיבה לצרף לבקשה את חתימתו של העותר כבעל זכות בחלקה 20. זה לשונה של תקנה 2א(1) לתקנות: "בעל הזכות בנכס שחתימתו על הבקשה להיתר דרושה לענין תקנה 2 הוא: (1) בנכס הרשום במרשם המקרקעין ושאינו בית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - בית משותף) - הבעל הרשום או חוכרו; ואילו תקנה 2א(6)(א) קובעת, כי: "בנכס שהוא מקרקעי ישראל, בין אם הוא רשום במרשם המקרקעין ובין אם לאו, ובעל הזכות אינו אחד מאלה המנויים בפסקאות (1) עד (5) לעיל, והוא אחד מאלה: (א) בעל חוזה חכירה לדורות עם מינהל מקרקעי ישראל אף אם עסקת החכירה כאמור לא נגמרה ברישום;" תקנה 2ב לתקנות שעניינה מתן הודעה לזכאים אחרים קובעת, בס"ק (1), כדלהלן: "היו מספר בני אדם בעלי זכות באותו נכס כאמור בתקנה 2א', ולא כולם חתמו, לא יינתן ההיתר, אלא לאחר שהומצא העתק הבקשה לאלה שלא חתמו; המבקש יצרף העתק הבקשה לכל מי שזכאי לקבלו ואת מענו של הזכאי להעתק, והוועדה המקומית תמציא את ההעתקים לזכאים להם, על חשבונו של המבקש; העותר מסכים, כי נסח הרישום מורה שבשנת 2007 הועברה החכירה לדורות למשיבה, החתומה על הבקשה להיתר. אולם לטענתו, יש לראות גם אותו כחוכר שחתימתו נדרשת, על אף שלא נרשם ככזה, והכל מכוחה של הערת האזהרה הרשומה לטובתו. בהקשר זה מפנה הוא גם להוראת סעיף 259(ד) לחוק התכנון והבניה המגדירה "חכירה לדורות" לגבי מקרקעין המנוהלים לפי חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960: "לרבות עסקת חכירה לדורות שלא נגמרה ברישום". 21. דין הטענה להידחות. לשון התקנות לעיל מלמדת, כי בעל זכות בנכס שחתימתו נדרשת (או שיש להודיע לו על דבר הגשת הבקשה) הוא מי שיש בידו חוזה חכירה, ואם המדובר בקרקע המנוהלת על ידי מינהל מקרקעי ישראל, צריך להיות בידיו חוזה חכירה לדורות, גם אם עסקת החכירה לא נגמרה ברישום. חוזה חכירה אין בידי העותר, והערת אזהרה כשלעצמה אינה מקנה ל"בעליה" מעמד בבקשה להיתר. כך עולה מדברי בית המשפט העליון בע"א 587/77 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן נ' יצחק קצב (פ"ד לב(2) 359 (1978), בעמ' 362-363): "אכן אילו היתה התקנה דורשת את הסכמת בעל הקנין (owner) והשאלה הייתה מי רשאי לבקש היתר לבניה במקום, היתה אולי התשובה: הזכאי לקנין ולא מי שבעלותו הפכה ערטילאית גרידא. תמיכה בגישה זו ניתן למצוא בע"א 202/72 ... שם נדונה השאלה מיהו בעל הקנין שחברת החשמל זקוקה להסכמתו כדי להקים בשטח עמודי חשמל. בדיון בין חברת החשמל לבין החברה-המשיבה הוכח כי זו האחרונה היא בעלת הקנין שביושר בשטח הנדון ...אלא שהמצב החוקי עדיין אינו מאפשר העברת הנכס רשמית על שמה. בנסיבות אלה הוחלט כי ה- consent of the owner פירושו הסכמתה היא כבעלת הקנין. אולם בענייננו המצב שונה, אף אם נניח בשלב זה (בניגוד לדעתי) כי בעלותו של המערער השני אכן התרוקנה מתכנה. לפי התקנה 2א צריך לחתום הבעל הרשום, להבדיל מהדרישה להסכמת בעל הקניין (the owner) בע"א 202/72. דרישה זו היא ברורה וחד משמעית ויש לפרשה כפשוטה על רקע העובדה שהתקנה 2א חלה על היתר בנייה "בנכס הרשום במרשם המקרקעין" (או בדירה בבית משותף)". וכך נפסק גם בעע"מ 3493/08 הנ"ל: "מהאמור בתקנה זו עולה כי המערערים, שאין חולק כי ביום הגשת הבקשה (ועד היום) לא היו עדיין בעלי הנכס הרשומים או חוכריו, אלא בעלי הערת אזהרה בלבד - אינם זוכים למעמד של בעלי חתימה נדרשת. בית משפט זה כבר העמיק חקור ודרוש בכוחה ובתוקפה הקנייני של הערת האזהרה, אולם במקרה דנן, בו תקנות ההיתרים אינן משאירות לָקוּנַה ברשימת בעלי הזכאות, אלא מפרטות במדויק מיהו בעל הזכות הנדרש בסיטואציה ספציפית, אין מקום להרחבת היריעה ולכלול בה גם את בעלי הערות האזהרה. המחוקק קבע בתקנה 2א לתקנות ההיתרים רשימה סגורה של בעלי נכס שהסכמתם נדרשת על מנת ליצור הליך התנגדות ברור ומוגדר שיאפשר בסופו של דבר מתן היתרים בצורה מהירה ויעילה ככל האפשר". אמנם, בענייננו, מלבד הערת האזהרה הרשומה לטובת העותר מכוח ההסכם בינו לבין סגל, בידי העותר פסק דין חלוט, המאשר את פסק הבורר ולפיו לעותר זכות בחלק מן המקרקעין הנדונים. מנגד, העותר לא רשם את זכותו מכוח פסק הדין. בנסיבות אלה, ניתן להעלות את השאלה האם קיומו של פסק דין הקובע את זכותו של העותר בחלק מן המקרקעין מקנה לו מעמד על פי התקנות. אלא שאיני צריכה להכריע בשאלה זו, מן הטעם שעמדתי היא כי גם אם נפל פגם באי צירוף חתימתו של העותר (או באי מתן הודעה על דבר הגשת הבקשה), בנסיבות העניין אין פגם זה יורד לשורש העניין, ואין בו כדי להביא לביטול החלטת רשות הרישוי, כעולה מפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין שפר הנ"ל. באותה פרשה ביטל בית המשפט המחוזי היתר בנייה שניתן על ידי הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, בין היתר מן הטעם שבניגוד לתקנה 2א(4) לא הוחתמו בעלי הדירות בבית המשותף על הבקשה להיתר, ולא הומצאה להם הודעה על דבר הגשת הבקשה מטעם הוועדה המקומית. בית המשפט העליון קיבל את הערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ובמה שקשור לענייננו קבע כדלהלן: "אכן, הועדה חטאה באי יישום תקנה 2א, אך איני סבור כי יש בכך פגם היורד לשורשו של היתר ואין לקבוע כלל גורף לפיו משלא צורפה חתימת מי מהשכנים או שלא נשלחה אליו הודעה כנדרש, דין ההיתר להתבטל. תכליתה של תקנה 2א היא לאפשר למי שיש לו אינטרס להתנגד או להביע דעתו בקשר לבקשה להיתר בניה, להציג את עמדתו בפני הועדה טרם תחליט בבקשה להיתר... במקרה דנן, אין חולק כי יפה ידעו בזמן אמת על ביצוע העבודות על פי היתר הבניה שניתן למערערים, לא מחו בפניהם ולא הגישו התנגדות או ערר על החלטת הועדה. ... למרות שהועדה לא שלחה ליפה הודעה על בקשת המערערים להיתר בניה, יפה ידעו על כך ולא מחו, כך שהתקיימה תכליתה של תקנה 2א למרות מחדלה של הועדה. ... בנסיבות אלה, אין להורות על בטלות ההיתר ויש מקום להחיל את כלל הבטלות היחסית, או במונח המדוייק יותר, "התוצאה היחסית" - שהכה מזה זמן שורש ומעמד של כבוד במשפט המינהלי. ... על כן, יש להתאים את נפקות ההפרה של ההוראה המצוייה בתקנות לנסיבות המקרה. משהגענו למסקנה כי תכליתה של התקנה התקיימה על אף שלא נשלחה בפועל הודעה ליפה, דומה כי מדובר בפגם טכני בלבד שאין בו כשלעצמו להביא לכדי ביטול ההיתר (ברק-ארז, משפט מינהלי, כרך ב' עמ' 805, 839-837)". גם בנסיבות שלפנינו התקיימה תכליתה של תקנה 2א, שהרי אף אם, כטענת העותר, לא ידע מלכתחילה על הכוונה להגיש את הבקשה (טענה שהמשיבה חולקת עליה), הוא השמיע את טענותיו בפני ועדת הערר, שהיא מוסד תכנוני גבוה בהיררכיה מרשות הרישוי, וגם בפני בית המשפט. וכפי שראינו לעיל, אין יסוד לטענותיו של העותר לגופן. סוף דבר, העתירה נדחית. העותר ישלם הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ למשיבות 1 ו-4, וסכום זהה ישלם הן למשיבה 2 והן למשיבה 3. עררועדת ערר