ערר זה הוגש במקור בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון, להלן הועדה המקומית לאשר את בקשת המשיב - קיבוץ שפיים, לשימוש חורג ממבנה לאכסון משקי, לתצוגה, מרכז למידה ומשרדים בשטח כולל של 4230 מ"ר, מתוך שטח עיקרי של 10.844 מ"ר, במקרקעין הידועים כחלקה 5 בגוש 8936 בקיבוץ שפיים. בקשה זו כללה אולם תצוגה ומסחר של "שיש אלוני" בקומת הקרקע, מרכז למידה של "לנדמרק", וכן משרדים של "שיש אלוני" בקומות א' ו- ב' של המבנה. בקשה זו נדונה בשעתו בפני ועדת הערר, במסגרת ערר 56/10, אז הוחלט כדלקמן : "יחד עם זאת, משהסתבר לנו כי פתרון הקבע של המשיבים במסגרת תכנית חש/31/30 נדחה על ידי הוועדה המחוזית, אנו סבורים כי שימוש בהיקף כזה למשך שנים רבות עלול להוות סטיה ניכרת כהגדרתה בתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב 2002. לא זו אף זו, מסמך מדיניות בנושא מוקדי מסחר מחוץ ובשולי הערים אשר אומץ על ידי הולנת"ע בישיבתה מיום 17/2/09 שולל ככלל מסחר בשולי הערים ובשטחים הפתוחים בהליך של שימוש חורג. לפיכך אנו משיבים את הדיון לועדה המקומית על מנת לדון בבקשה לאור שינוי הנסיבות המפורט לעיל. יובהר כי אין להאריך השימוש החורג על בסיס הנסיבות הנוכחיות המפורטות. הועדה המקומית תוכל לשקול הרשאת תקופת מעבר לא ארוכה לצורך התארגנות המבקשת, ואם בפרק זמן זה יחליט מוסד התכנון המוסמך על הפקדת תכנית כהגדרתה בחוק המסדירה השימוש המבוקש, ניתן יהא להאריך השימוש החורג עד למיצוי הליך זה. לעניין זה יצוין כי בדיון שנערך בוועדה המחוזית ביום 2/8/10 הוצגה חלופה חדשה, לגביה הופנו המשיבים להליכים הקבועים בדין על מנת לקדם הדיון בה ככל שימצאו לנכון. הערת נציג מתכנן המחוז: לדעתי, כפי שנקבע בדעת הרוב, השימוש המבוקש מהווה סטייה ניכרת, הן לאור היקף הזכויות המבוקשות, והן בהתחשב באורך התקופה המתמשכת." דהיינו, המנדט של הועדה המקומית היה לקבוע תקופת מעבר לא ארוכה, לצורך התארגנות לאולם התצוגה של "שיש אלוני". הואיל ועיקר כובד הבקשה נסוב סביב קיומו של אלמנט מסחרי, בסדר הגודל האמור במקרקעין (אולם התצוגה), ועדת הערר התמקדה בעניינו. מכשהוחזר הדיון לועדה המקומית, החליטה האחרונה לאשר הבקשה עפ"י המלצת מהנדס הועדה, דהיינו מיום 22.05.11 "כאשר תקופת השימוש החורג לשימוש לפינוי, תעמוד על שלוש שנים". זאת מתוך קבלת הסברי חזי מאור / קיבוץ שפיים, בדבר הזמן שהם זקוקים לו על מנת לא להינזק. העולה מן האמור, כי הועדה המקומית קיימה דיון בנוגע לפינוי כלל השימוש החורג המבוקש, דהיינו - הן אולם התצוגה, הן "לנדמרק", והן משרדי "שיש אלוני", וזאת בתוך שלוש שנים מיום 22.05.11. על החלטה זו, פנה אלינו שוב העורר בטענותיו, לפיהן השימוש המבוקש אינו משקף שימוש לגיטימי ביתר המבנה, כי מדובר בסטייה ניכרת, כי "לכל המבנה כולו אין שום מאפיינים של מבנה משקי, אלא מבנה מסחרי, עירוני, מגעיל - שמטנף בצורתו ועיצובו את סביבת חיי המיידית, ובפרט בשימושים האסורים למסחר - משרדים ותעסוקה...". ביום 5.10.11, שלח עו"ד אלי בן ארי מאדם טבע ודין, מכתב לפיו האגודה הסמיכה את ד"ר אבי כהן לייצגה בדיונים הצפויים, בהתקיים במסגרת הערר שבנדון. ביום 28.11, נערך דיון בערר - אשר במהלכו התברר כי "שיש אלוני", אשר החזיקה כאמור את אולם התצוגה המסחרי - לא צורפה ע"י הצדדים לערר, ובהתאם לא זומנה לדיון. לפיכך, יצאה בשעתו החלטת ביניים, המצרפת את חברת "שיש אלוני", ומאפשרת דיון נוסף בבקשה. ביום 14.12.11, נערך דיון נוסף, בו הבהירה "שיש אלוני" את עניינה במקום, את העובדה שפתחה שם סניף דגל שהיה כרוך בהתקשרות ללמעלה מ- 20 שנה, תוך השקעה אקוטית של כספים, ואז הובהר כי התגלעה מחלוקת בין הקיבוץ לבין "שיש אלוני". לאחר מכן, ניתנו זכויות תיאום צולבות לצדדים, ואף הוגשה בקשה נוספת למחיקת הערר ותגובות לאותן בקשות, עד שלקראת סוף שנת 2012, הודיע מהנדס הועדה, האדריכל ערמון - כי בתחום שטח הבקשה, לא מתקיימת כיום כל פעילות של תצוגה בקומת הקרקע ("שיש אלוני"). נוכח האמור, התבקשו המשיבים להבהיר אם יש טעם במתן החלקה בתיק. אלו חזרו על משנתם עפ"י על הדין להימחק, אולם לא התייחסו לשינוי הנסיבות, ולפיכך ניתנה החלטה נוספת במסגרתה - התבקשו המשיבים להודיע אם הם עומדים על הבקשה, נשוא הערר. בתגובה הבהירה הועדה המקומית, ב28.5.13, כי השימוש החורג שנעשה ע"י "שיש אלוני" נפסק, לפיכך יש לדחות את הערר. או-אז הודיע ב"כ הקיבוץ, כי הוא מבקש כי יובהר, כי ההחלטה בנוגע לבטלות הבקשה, נוגעת לאולם התצוגה של "שיש אלוני", וזאת על מנת שיהיה ניתן להוציא היתר ביחס ליתר הבקשה. יצוין כי לעיל הוזכרו רק מקצת מהליכי הביניים שננקטו בתיק, ואולם אילו היה הוא מתנהל מלכתחילה באופן הנדרש, תוך צירוף כל המשיבים הרלוונטים, כמו גם תיקון הבקשה לאחר פינויו של השטח המסחרי של "שיש אלוני", ניתן היה לסיים דיון זה זה מכבר. מכל מקום, ונוכח האמור - ועל מנת למנוע טעויות, הוזמנו הצדדים לדיון נוסף בועדת הערר שהתקיים ביום 5.8.13. במסגרת זו הובהר כי אכן לא מתבקש שימוש חורג בקומת הקרקע, אלא השימושים המבוקשים בקומות א' ו- ב' בלבד (מרכז למידה בקומה א', בהיקף של 1500 מ"ר, ומשרדים בקומה ב' בהיקף של 1070 מ"ר). בעניין מעמדו של העורר, הרי שקבענו את שסברנו כי נכון לקבוע במקרה דנן, עוד במסגרת הערר הקודם, ויחד עם זאת הבהרנו כי נוכח היקף השימוש המבוקש, וטיבו - איננו יכולים להתעלם מן האמור בבקשה, אשר הוחזרה לדיון בועדה המקומית. העורר והמשיבים לא עתרו על החלטה זו, ולפיכך אנו נותרים בקביעתנו בנוגע לצורך להביא בקשה זו עניינית, בפני ועדת הערר, בנסיבות ספציפיות אלו. מטעם זה ממש איננו רואים להכריע בטענות המשיבים בדבר מעמדה של אט"ד בנושא שלפנינו, שכן כבר הכרענו כי הנושא הובא ויובא בשבט ביקורתה של ועדת הערר. לגופם של דברים : בדיון לפנינו נטען כי השימוש החורג אושר לחמש שנים. דא עקא, כפי שהבהרנו ברישת החלטה זו, הועדה המקומית עצמה צמצמה אותו לשלוש שנים, כמבואר לעיל. ודוק, הבקשה במקורה עניינה באישור לחמש שנים מתום מועד השימוש החורג הקודם, דהיינו - עד יום 10.05.15, ואולם ההחלטה נשוא הערר הינה החלטה שניה שהתקבלה לאחר החלטת ועדת הערר בערר הקודם, וקבעה לצמצם את התקופה הנוגעת לשימוש החורג של תצוגה של "שיש אלוני" לשלוש שנים. ההחלטה מותירה את הקביעה הקודמת בנוגע ליתר השימושים. לפיכך, גדר המחלוקת הינה אישור השימוש החורג ל"לנדמרק" ומשרדי "שיש אלוני", עד יום 10.5.15. למותר לציין, כי ברי שמניין הזמנים נמנה מתום תקופת השימוש החורג הקודם, שאם לא כן, נותנים מוסדות התכנון ידם לשימוש חורג בלתי חוקי. לא זו אף זו, גם מהותית יש לבחון התקופה המצרפית בה מצוי השימוש החורג בשטח, והשפעתו. למעשה, עסקינן בשימוש חורג בהיקף של כ- 2500 מ"ר, מתוך מבנה של כ- 11,000 מ"ר, לצורכי משרדים ומכללה. השימוש המותר במקרקעין, הינו מבנה משק, והתוכניות החלות בהן הינן חש2/31, ומשמ/42. לית מאן דפליג, כי המבנה בו מבוקש השימוש החורג הינו מבנה שנבנה בהיתר שהוצא זה מכבר. התוכניות החלות במקרקעין, מייעדות אותם למבני משק, קובעות את הפרמטרים לצורך הבנייה (תוכנית חש2/31), ואילו המש"מ (אשר תפקידו - כידוע, להאיר את נושא חלוקת השטחים בלבד), קובע כי במבני משק "ניתן יהיה להשתמש בכל אחד מהייעודים המנויים להלן בהתאם לתכנית מפורטת : ופתוח, מכון חליבה, מתבן, לולים, בורות תחמיץ, מחסנים, נגריה, מסגריה, מוסך, סככה, בניני מלאכה ואחסנה, ושאר מבנים ומתקנים לדיור והכנסת בעלי חיים. ליצור מזון לבעלי חיים, גנרטור". דומה כי, המדובר במבנים אשר אמורים לשמש את צורכי המשק, הן החקלאיים והן האחרים, לרבות שימושי חינוך ותרבות ואחרים. כך, יעוד כזה סובל הקמתה של תחנת תדלוק עפ"י תמ"א 18, שכן תכליתו לשרת את צרכי הכלל בקיבוץ. כך או אחרת, לא מדובר ביעוד חקלאי. על רקע זה, יש לבחון השימושים המבוקשים כיום, לאחר השמטת הבקשה למסחר. מדובר במכללה הכוללת אולם הדרכה, חדרי סדנאות ומשרדים, וכן קומת משרדים. מבחינת תכונות המבנה והמגרש, מדובר במגרש עתיר חניות, כאשר השימוש המבוקש מצריך כ- 30 חניות לצורך אזור המשרדים, וכ- 20 חניות בקירוב לצורכי המכללה. בפועל, המצאי כולל כ- 300 חניות במגרש, ולפיכך בהיבט זה לא נוצרת בעיה. המבחנים לאישור שימוש חורג, נקבעו בפסיקה ורוכזו בשעתו ע"י ועדת הערר דרום, בראשותו של יו"ר הועדה - עו"ד גלעד הס, במסגרת ערר (דרום) 6078/07 מלון נופש מוריה אילת בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, אילת כדלקמן : "עצימות" השימוש החורג: פרמטר ראשון שיש להביא בחשבון הינו "עצימות" השימוש החורג או במילים פשוטות הפער בין השימוש התכנוני המותר לבין השימוש החורג המבוקש. הרי אין דין שימוש חורג מקרקע חקלאית למטרת מסחר (שימוש חורג בעצימות גדולה) כדין שימוש חורג ממשרדים למקצעות חופשיים לצורך משרדי חברת הי טק (שימוש חורג בעצימות נמוכה). ויפים לענין זה דבריו של בית משפט הנכבד בענין עת"מ (ב"ש) 207/04 עץ ערמונים נ' וועדת הערר מחוז דרום,: "לא הרי בקשה להתיר שימוש חורג לתעשיה באיזור המיועד למגורים כהרי בקשה להתיר שימוש חורג למסחר באיזור המיועד לתעשיה." היקף השימוש החורג: 3. הפרמטר השני אותו יש לבחון הינו היקף השימוש החורג. כאמור לעיל העצימות מתייחסת לפער בין השימוש המבוקש לשימוש התב"עי ואילו ההיקף מתייחס לשטח הבנוי בגינו מתבקש השימוש המבוקש. 4. ולענין זה ראה דבריו הברורים של בית המשפט בפרשת עץ הערמונים לעיל: "לא הרי בקשה להתיר שימוש חורג שעניינו במבנה של 100 מ"ר כשימוש חורג המתבקש למבנה של 10,000 מ"ר." 5. וראה גם סעיף 55 להחלטת בית המשפט בפרשת איקאה. תקופת נסיון: 6. אפשרות נוספת שבגינה ניתן להשתמש בכלי של שימוש חורג הינו ל"תקופת נסיון". ונבהיר: 7. לעתים מבקשים לשנות ייעוד במקום מסויים, אך לא ניתן לחזות את העתיד ולדעת מה תהיה ההשפעה של שינויי הייעוד על המקום ועל האזור. במקרה שכזה שינוי באמצעות תוכנית עלול ליצור קשיים רבים, ראשית העלות של הכנת תוכנית הינה גבוהה הן ליזם והן למערכת. שנית, ביטול התוכנית היה והנסיון ייכשל, עלול להיות כרוך בתביעות לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה. 8. לפיכך, במקרים שכאלו, יש מקום להתיר שימוש חורג לתקופת נסיון קצובה, תוך שמירה על עקרון ההפיכות, כך שבתום התקופה ניתן יהיה לבחון את המצב התכנוני שנוצר עקב השימוש החורג, האם מצדיק שינוי הייעוד או שמה גרם נזק ויש להפסיקו. מועד התוכנית הקיימת: 9. פרמטר נוסף אשר יש ליתן הדעת אליו במסגרת הליך השקילה של מתן שימוש חורג הינו המועד בו אושרה התוכנית הקיימת, כאשר ככל שעסקינן בתוכנית ישנה יותר, הרי יהיה זה סביר יותר כי האמור בה אינו תואם עוד את רוח הזמן וכי יש מקום לאשר שימוש חורג הימנה. 10. מובן, כי גם ההפך הוא נכון, ככל שעסיקנן בתוכנית חדשה יותר, הנטיה תהיה שלא לאפשר שימוש חורג מהוראותיה. "גישור" לתוכנית עתידית 11. אחד המקרים המובהקים בהם יהיה מקום להעתר לבקשה לשימוש חורג הינה כאשר הבקשה לשימוש חורג מתאימה למגמת התכנון החדש לאזור מסוים. כלומר, כאשר לאזור מסוים קיימת מגמת תכנון חדשה אשר משנה את ייעודו לייעוד חדש, יהיה מקום לשקול בחיוב מתן שימוש חורג המתאים לשימוש החדש. 12. כמובן, כי ככל שהתכנון הסטטוטורי מתקדם יותר, כך הנטיה לאשר שימוש חורג המגשר לשימוש החדש גדולה יותר. כך, למשל, במקרה שקיימת תוכנית מופקדת לשימוש החדש תהיה נטיה גדולה יותר לאישור שימוש חורג עד לאישור בפועל, הנטיה תהיה קטנה יותר במקרה בו רק קיימת תוכנית רעיונית בהכנה. 13. וראה בענין עץ הערמונים לעיל: "ולא הרי בקשה להתיר שימוש חורג שתכליתה קביעת עובדות רחבות היקף בטרם הגשת תוכנית מפורטת כהרי בקשה להתיר שימוש חורג נקודתי שעה שתוכנית מפורטת הופקדה ונמצאת בהליכי דיון ואישור." 14. נציין, כי מובן שבמקרה בו מגמת התכנון הינה הפוכה לשימוש החורג המבוקש, הנטיה תהיה שלא לאשר את השימוש החורג. 15. נציין, כי עקרון הגישור מוסכם גם על ידי בית המשפט בענין איקאה, סעיף 62: "אכן מפסקי דין מסוימים עולה כי שימוש חורג הינו כלי תכנוני אפשרי לפרק זמן מוגבל עד להכנתה ואישורה של תוכנית בניין עיר חדשה לאותם מקרקעין, כטענת המשיבים. אולם, כלי זה נועד "לגשר" על פער בין תכנון ישן וארכאי לבין המציאות המשתנה שאינה מתאימה עוד לאותו תכנון. בענייננו, התוכניות החלות על המקרקעין הינן בנות עשר שנים ואף פחות מכך - ולפיכך, טעם זה אינו מתקיים." 16. חשוב להבהיר כי עקרון ה"גישור" מסוייג ומוגבל בעקרון אחר, בו נדון לעיל, והוא העקרון המכונה "עקרון ההפיכות", כך שלא יאושר שימוש חורג אשר יהיה בלתי הפיך ובכך יסכל את ההליך התכנוני או ישימו לפלסתר. עקרון ההפיכות: 17. עקרון ההפיכות קובע כי לא יינתן אישור לשימוש חורג וזאת כאשר לאחר תום תוקפת השימוש החורג, והיה ולא תשונה התוכנית הרלוונטית, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו למצב התואם את התוכנית. 18. עד לפסק הדין בענין איקאה דנו בעיקר בענין "ההפיכות הפיזית" או "הטכנית" כלומר, התאמתם הפיזית של המבנים לשימוש התב"עי לעומת התאמתם לשימוש החורג ולהפך. 19. בפסק הדין בענין איקאה הורחב עקרון ההפיכות כך שזה כולל "הפיכות רעיונית", וכך מסביר כב' בית המשפט את העקרון, בסעיף 54: "כוונת דברים אלו היא להשפעותיו הניכרות של השימוש החורג בהיבטים כלכליים, תעסוקתיים וכיוצא באלה. בענייננו - כאמור בהחלטת וועדת הערר עצמה - לשימוש החורג המבוקש השפעות שהשלכתן היא מעבר למתחם שורק. לשימוש החורג בענייננו עשויה או עלולה להיות השפעה על כלל העיר ראשון לציון, על אזור גוש דן כולו ואף מעבר לכך. מספר המועסקים לבדו במבנים מושא השימוש החורג יימנה רבבות אנשים, ואין ספק בעיני כי בנסיבות אלה יקשה על מוסדות התכנון "לשים בצד ולהתעלם" מקיומו של שימוש מסחרי רחב היקף שכזה במתחם שורק, בעת שידונו באופן מקצועי באישור תוכנית המתירה שימוש מאותו סוג באותו מיקום." עקרון השקיפות: 20. אחד הנימוקים בגינם יינתן השימוש החורג רק במקרים חריגים הינו, כי הליך השימוש החורג אינו דומה להליכי אישור תוכנית מבחינת השקיפות הציבורית, ובעיקר בנושא היקף הפרסום הנדרש. 21. המשמעות של עקרון השקיפות הינה צמצום השימוש בכלי השימוש החורג, תוך הבחנה בין מקרים בהם הפרסום המצומצם של שימוש חורג עונה על צרכי השקיפות לבין המקרים בהם יש אינטרס ציבורי רחב ויש מקום לערוך פרסום מקיף כפי שמפרסמים תוכנית. הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' 22. במעגל הראשון יש את מבקש השימוש החורג לעומת אלו שהגישו התנגדות וטוענים לפגיעה. אך, אין להסתפק רק בבחינת מעגל זה ויש לבחון אף את המעגלים הרחבים יותר, כגון המשתמשים הצפויים בשימוש החורג, כלל הציבור וכמובן הסביבה. 23. כך, למשל, שימוש חורג לגן אירועים יכול שלא לגלות פגיעה של ממש במתנגד ספציפי, אך לגלות פגיעה קשה בסביבה, וכמובן שיש להביא את שיקול הפגיעה בסביבה במסגרת שיקולי האישור או הדחייה. 24. מצב הפוך ומוכר של שימוש חורג הינו שימוש חורג שמהווה פגיעה במתנגדים אך חיוני לציבור, כמו למשל, השימוש החורג הנפוץ ממגורים לגן ילדים, ואז למרות שיש פגיעה במתנגדים הרווח החברתי יהווה שיקול לאשר את השימוש החורג. ראה: עת"מ (ת"א) 1155/00 משולם צעירי נ' וועדת ערר ואח'. צורך חיוני ודחוף: 25. פרמטר נוסף שיכול לבוא בחשבון במניין השיקולים הינו צורך חיוני ודחוף. 26. לעתים במהלך החיים נותר צורך תכנוני או חברתי דחוף באזור או במקום מסויים. היות ואישור מהלך תכנוני שלם גוזל זמן ארוך, יש מקום לנקוט בהליך של שימוש חורג להשגת הצורך החיוני. 27. מובן, כי במקרה שכזה יש להוכיח כי אכן קיים צורך חיוני ודחוף אשר המתנה עד לאישור מהלך תכנוני שלם תגרום נזק. 28. כך, לדוגמא, בעת הקמת העיר מודיעין נוצר הצורך בהקמת מפעלי בטון לשם אספקה מהירה של בטון לבניית העיר. לפיכך, אושרו בשעתו, בהליך של שימוש חורג, מקומות להפעלת מפעל בטון זמני, על מנת לענות על צורך חיוני ודחוף. יישומם של הקריטריונים המפורטים לעיל, מעלה לטעמנו כי נכון לאשר השימוש החורג עד תום התקופה שאושרה ע"י הועדה המקומית, דהיינו - עד מאי 2015, שאז ימלאו לאותו שימוש עשור. כפי שהובהר לעיל, ביחס למבני משק, ובשונה מהבקשה הקודמת שכללה למעלה מ- 1000 מ"ר למסחר, הרי שלא מדובר בשימוש בעצימות גבוהה ביחס למותר. שני השימושים סובלים משיכת קהל לצרכים ציבוריים, הם דומים מבחינת שעות הפעילות שלהם, ומבחינת אופיים. היקף השימוש, המהווה כרבע מהבניין, הינו מינורי - אולם אינו משמעותי באופן היכול לסכל את אישורו. התוכניות הקיימות במקרקעין, הינן תוכניות ישנות וארכאיות, ויובהר לנו כי הקיבוץ שוקד היום, בהנחיית המחוז - על תכנון כולל לשטחיו. במסגרת זו, השימוש עשוי להיות גשר לתוכנית עתידית כפי שיפורט להלן. מאחר ומדובר במבנה הבנוי כדין, הרי שנושא ההפיכות הפיזית הינו מינורי ביותר, אשר להפיכות הרעיונית כפי שבאה לידי ביטוי בעניין "איקאה" למשל, הרי שאיננו סבורים כי מדובר בהיקף ועצימות הגורמים להפיכות כזו, היפוכם של דברים - המכללה עשויה לעבור ליעוד אחר בתחום הקיבוץ או במקום אחר, וקל וחומר המשרדים של "שיש אלוני". בשונה מהעורר, איננו סבורים כי עצם הימצאותם של שימושים דוגמאת אלו המבוקשים כאן, שאינם שימושים למסחר, פוגעים בצדדים שלישיים. היפוכם של דברים, בהקמת מכללה אין כל פסול, הגם שיש בה כדי למשוך קהל מסוג אחר. יחד עם זאת, ברי כי אין פה צורך חיוני ודחוף. אנו סבורים כי התקופה הנקובה לעיל, דהיינו - עד יום 10.5.15, שהינה תקופה כוללת של 10 שנים, מספיקה על מנת להחליט ולקדם תכנון קבוע במקרקעין, לכאן או לכאן, כך שלא יהיה צורך בתום אותה תקופה, להשתמש שוב במכשיר של שימוש חורג ולהאריכה. לפיכך, אנו דוחים את הערר וקובעים כי השימוש החורג יפונה מהמקרקעין עד אותו יום, אלא אם עד אז תופקד תוכנית המאשרת את השימוש, שאז ניתן יהיה להאריך השימוש החורג. ההחלטה התקבלה פה אחד על ידי כל חברי הוועדה.שימוש חורגעררועדת ערר