הרקע לבקשה 1. בעלי התפקיד, כונסי הנכסים והמפרקים שמונו לשם מימוש המקרקעין במתחם בית מפא"י בירושלים הידוע כגוש 30050 חלקות 51 ו-63 (להלן: "המקרקעין") ביקשו מבית המשפט לאשר את הסכם המכר שנחתם ביום 11.3.14 בינם לבין חברת אפריקה ישראל מגורים בע"מ (להלן: "הרוכשת"). תכנית בניין הערים החלה על המקרקעין מאפשרת זכויות בנייה בהיקף של כ-43,000 מ"ר, מתוכם למעלה מ-22,000 מ"ר שטחים עיקריים למגורים, משרדים ומסחר. תיק כינוס הנכסים נפתח לשם מימוש משכנתא ראשונה שנרשמה ביום 7.3.95 לטובת חברת שיכון ובינוי נדל"ן השקעות בע"מ (להלן: "בעל המשכנתא") ותיק הפירוק נפתח בשל פירוק חברת בית ששון בע"מ הבעלים של חלק מהמקרקעין. 2. לאחר מינוי כונסי הנכסים ביום 11.11.13, פורסמה בעיתונים יומיים כולל גם בעיתונות בארה"ב ובאינטרנט, הזמנה להציע הצעות לרכישת המקרקעין. נערכו שתי חוות דעת של שני שמאים שהעריכו את ערך המקרקעין. אחד מהשמאים העריך את שווי המכר ב-150,000,000 ₪ ואחוז העסקה ב"עסקת תמורות" עם מקדמה של 70,000,000 ₪ ב-30%, והשני את שווי המכר ב-141,000,000 ₪ ואת "עסקת התמורות" ב-27.2%. כל ההצעות שנתקבלו עד לפתיחת תיבת ההצעות ביום 6.2.14 היו עסקאות מזומן לרכישה בלבד, כאשר הרוכשת שהייתה בעלת ההצעה הגבוהה ביותר הציעה לרכוש את המקרקעין בסכום של 140,000,000 ₪. מאוחר יותר, ביום 12.2.14 חברת מנרב פרויקטים בע"מ התעניינה ברכישה והציעה גם היא סכום של 140,000,000 ₪. בסופו של יום התקיימה התמחרות בין ארבעה מציעים כאשר מנרב הציעה סכום של 172,500,000 ₪ ואילו הרוכשת הציעה סכום של 173,000,000 ₪ והוכרזה כזוכה. בעלי התפקיד בקשו מבית המשפט לאשר את הסכם המכר לרוכשת, במחיר האמור. 3. בבקשתם ציינו בעלי התפקיד כי על המקרקעין רובצים שעבודים והערות אזהרה שונות ויש למחוק מן המרשם את כל הזכויות וההערות למיניהן באופן שהמקרקעין יימכרו לרוכשת נקיים מכל זכות צד ג', כאשר זכויות צדדי ג' ככל שקיימות, יוסבו אל התמורה הכספית שתיוותר לאחר פירעון החוב המובטח במשכנתא הראשונה לטובת בעל המשכנתא. הם פרטו בבקשה אלו שעבודים וזכויות צד ג' קיימות על המקרקעין: משכנתא מדרגה שנייה מתאריך 8.1.98 על חלקה 51; משכנתא מדרגה שנייה מתאריך 7.1.98 על חלקה 63; והערת אזהרה מתאריך 5.5.96 על שתי החלקות לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ (להלן: "הבנק"). הערת אזהרה מיום 13.2.02 בגין הסכם מיום 28.10.98 לטובת עו"ד שרגא בירן (להלן: "עו"ד בירן"). צו מניעה מיום 4.8.04 שניתן במסגרת תביעה משפטית לטובת הגב' שרה לוי. הערת אזהרה מיום 21.8.03 בגין התחייבות לרישום משכנתא מיום 14.7.03 לטובת בנק אוצר החייל. הערת אזהרה מיום 6.3.02 בגין הסכם מיום 31.1.02 לטובת חברת בית הרכב בע"מ. תגובתם של בעלי זכויות אלו, כמו גם תגובת בעלי המקרקעין נתבקשה לבקשה. תגובות המשיבים ובעלי הזכויות 4. הגב' שרה לוי, בנק אוצר החייל וחברת בית הרכב בע"מ לא התנגדו לבקשה ובלבד שזכויותיהם לקבלת כספי התמורה שיוותרו לאחר פירעון החוב המובטח לבעלת המשכנתא תישמרנה. גם עיריית ירושלים, על אף שלא הייתה משיבה לבקשה, התייצבה לדיון והביעה את הסכמתה לעסקה אך ציינה כי היא עומדת על תשלום היטל ההשבחה שהוטל על המקרקעין ולא תיתן היתר בנייה אלא לאחר תשלום מלוא ההיטל. לעומת זאת, בעלי המקרקעין, מר לוי וחברת עלש התנגדו לבקשה ואילו הבנק ועו"ד בירן על אף שלא התנגדו עקרונית לעסקת המכר, טענו כי זכויותיהם במקרקעין גוברות על זכויות בעל המשכנתא. 5. בקליפת האגוז, התנגדות בעלי המקרקעין היא אודות הכדאיות הכלכלית של העסקה. לטענתם העסקה המוצעת תכניס לקופת הפירוק סכום זעום שיהיה בו כדי לכסות לכל היותר חלק מהחובות המובטחים, ולנושים הבלתי מובטחים לא יישאר דבר. העובדה שבסופו של יום ההצעה הגבוהה שזכתה בהתמחרות עלתה באופן ניכר על הערכות השמאים גם מצביעה לדעתם על חוסר האמינות שיש לזקוף להערכות השמאים אשר התעלמו בין היתר מהעובדה שעל פי תכנית בניין הערים המאושרת, ניתן לבנות בית מלון על המקרקעין וקיים במקרקעין לדעתם "פוטנציאל סמוי" שלא בא לידי ביטוי בחוות הדעת. בפיהם היו טענות מלאות כרימון כנגד חוות הדעת של השמאים ולדעתם עוד, לאחר אישור העסקה, הרוכשת תוכל להשיג בנקל אחוזי בנייה נוספים כמו בפרויקט סמוך, בו ניתנו 790 אחוזי בנייה. 6. טענתו של עו"ד בירן הייתה כי הוא ייצג את הבעלים של המקרקעין ופעל רבות במשך השנים כדי להשביחם. לטענתו, טיפול משרדו להשבחת המקרקעין הצריך משאבים בהיקף "חסר תקדים" במשך "אלפי שעות" עבודה. עבודה מאומצת זו היא אשר קידמה את אישור התב"ע במקרקעין המאפשרת כיום הקמת פרויקט רחב היקף בהם. נוכח זאת, ביום 28.10.98 הקנו הבעלים לעו"ד בירן זכויות במקרקעין בדמותן של 5 דירות בנות 3 חדרים כל אחת, במסגרת עסקה אשר גם דווחה לרשויות המסים ואשר בגינה נרשמה הערת האזהרה לטובת עו"ד בירן. לטענתו, זכויות אלו הן זכויות קנייניות לכל דבר ועניין ולא ניתן למחקן כלא היו, וזכויות בעל המשכנתא כפופות להן. בידיו "זכות עיכבון" במקרקעין באמצעותה מוקנית לו זכות עדיפה לגבות מהם את מה שהוא השביח בהם. 7. טענתו של הבנק הייתה כי יש לו זכויות מכוח עסקת מכר "שימור ובנייה" מיום 1.5.1996 במסגרתה זכויות הבנייה שנלוו לחלקה 52 בבעלותו והסמוכה למקרקעין הומחו ונוידו למקרקעין תמורת התחייבות בעלי המקרקעין כלפיו שימסרו לו לאחר הבנייה במקרקעין משרדים בשטח של 425 מ"ר ו-6 חניות. הסדר זה התאפשר נוכח "הסכם משולש", שנחתם בין בעלי המקרקעין, הבנק וועדות התכנון המוסמכות ובגינו נרשמה הערת אזהרה לטובת הבנק. לטענת הבנק, זכות זו אינה משמשת ערובה לחיוב כספי, ואינה נכללת במשכנתא נשואת הדיון ולכן אין דינה להתבטל בעסקת המכר. לפי הטענה, עיקר קיבולת הבנייה על פי התב"ע נשענת באופן ישיר על ההסכם המשולש ועל זכויות הבנק, היינו על הסכמת הבנק לנייד את זכויות הבניה שהיו שלו בחלקה הסמוכה למקרקעין. לפיכך סעיף 85(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הדן בדחיית זכויות במקרקעין כלפי בעל משכנתא, כמו גם סעיף 34א לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר"), הדן במכירת נכס על ידי בית המשפט באופן שהזכויות בממכר עוברות לקונה כשהן נקיות מכל זכות, אינם חלים במקרה זה. לשון אחר, לבנק זכויות עודפות על פני בעל המשכנתא במקרקעין, מפני שזכויות הבנייה שעברו למקרקעין אינן של בעל המקרקעין אלא של הבנק ולכן הן לא שועבדו מעולם לבעל המשכנתא. דיון והכרעה 8. ראשית ייאמר כי לא צריכה להיות מחלוקת שהערת האזהרה שיש בידי הבנק ועו"ד בירן מהוות שעבוד על המקרקעין לכל דבר בעניין. הערת אזהרה מוגדרת לא אחת כ"יציר כלאיים" אשר מבטאת זכויות קנייניות וחוזיות כאחת. סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין קובע כך: "נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה." משמעותו של הסעיף היא, כי לא יאבד בעל הערת האזהרה את זכויותיו, גם כאשר הליכי פירוק או כינוס נכסים החלו כנגד בעל הזכויות במקרקעין. הסעיף נחקק בשעתו בעקבות "הלכת בוקר" (בר"ע 178/70 בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול ואחריות בע"מ, פ"ד כה(2) 121 (1971)) שקבעה כי זכותו של מעקל מקרקעין גוברת על זו של מי שרכש את המקרקעין ולטובתו נרשמה הערת אזהרה. משכך, היה בסיס לסברה שהסעיף נועד ביסודו רק כדי להקל על מצוקתו של רוכש מקרקעין ולא כדי להבטיח את זכויותיו של נושה אשר רשם הערת אזהרה לטובתו אך כדי להבטיח את נשייתו. ברם, נפסק כי גם רישום הערת אזהרה לטובת נושה בשל קיומו של חוב גובר על עסקה הנוגדת את תוכנה של ההערה (וראו ה"פ (מחוזי-ת"א) 443/89 אריה חברה לביטוח בע"מ נ' זיו, פורסם במאגרים [11.08.91]). 9. ומהצד האחר, סעיף 1 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 (להלן: "פקודת פשיטת הרגל") מגדיר נושה מובטח "כמי שבידו שעבוד או עיכבון על נכסי החייב או על חלק מהם, בחזקת ערובה לחוב המגיע לו מהחייב", והערת אזהרה המהווה שיעבוד על נכסי החייב נכנסת לד' אמותיה של הגדרה זו (ע"א 261/88 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' רוזובסקי, פ"ד מח(2) 102 (1994); ע"א 2659/96 רוזן נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ, פ"ד נה(2) 536 (2001); וראו גם: ש' לוין וא' גרוניס, פשיטת רגל (מהדורה שלישית) 263). כוחה של ההערה המיועדת להבטיח רישום משכנתא גם מאפשרת את רישום המשכנתא לטובת בעל ההערה, אף לאחר מתן צו כינוס לנכסי החייב (ת"א (מחוזי-ת"א) 1310/91 רונית ורנר על נכסי פושט הרגל שמואל אבני נ' עיזבון המנוחה רחל אבני ז"ל ( 27.02.94); וראו עוד: ה"פ (מחוזי-י-ם) 4225/05 אמזלג נ' עו"ד אסף ניב כונס נכסים, ( 1.5.07); בש"א (מחוזי-ת"א) 8279/09, פש"ר 2138/03 בן סימון נ' עו"ד מיכה צמיר, מנהל מיוחד( 24.1.10)). עם זאת, ההערה עצמה אינה זהה למשכנתא בכל מאפייניה והיא נבדלת ממשכנתא המהווה זכות קניינית לכל דבר ועניין. היא נבדלת מהמשכנתא גם בכך שהיא מהווה מגן מפני ביצוע עסקאות הנוגדות לה, אך היא אינה מהווה חרב שבאמצעותה ניתן לממש את השעבוד בהליכי הוצאה לפועל (ראו: ע"א 261/88 בעניין רוזובסקי; בר"ע (מחוזי-חי') 1139/02 בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נ' בולוס גד עכו (1964) בע"מ ( 2.5.02). ברם, במקרה זה, אין באמור די כדי להועיל לבנק ולעו"ד בירן. 10. במקרה זה אין מחלוקת, כאמור, שהשעבוד לטובת בעל המשכנתא נרשם ביום 7.3.95 ואילו הערת האזהרה שגיבשה את התחייבות בעל המקרקעין לטובת הבנק נרשמה ביום 1.5.96 והערת האזהרה שגיבשה את התחייבות בעל המקרקעין כלפי עו"ד בירן נרשמה ביום 28.10.98. לפיכך, חל סעיף 85(ב) לחוק המקרקעין הקובע כי: "עסקה שבעל המקרקעין עשה בהם לאחר שמושכנו, אין בה כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתא לממש אותה, ואין לעסקה כזאת תוקף כלפי מי שרכש את המקרקעין בהוצאה לפועל של המשכנתא" (וראו דין זהה בנכסים שאינם מקרקעין, סעיף 6 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967). עדיפותו זו של בעל המשכנתא אינה מותנת ואינה נגרעת כתוצאה מהתועלת שנצמחה לו מהתחייבות מאוחרת שנתן בעל המקרקעין לאדם אחר, אף אם הטיפול וההשקעה של אותו אדם היו כדבריו "חסר תקדים". מסקנה זו גם לא תשתנה בשל העובדה שבעל המקרקעין נמצא בהליך חדלות פירעון במסגרתו עושה בית המשפט כטענת עו"ד בירן "שימוש בשורה של שיקולי מדיניות ומצפון". די בכך אפוא, לדחות את טענותיו של עו"ד בירן. ברם בפיו טענה נוספת והיא כי יש בידיו זכות עיכבון על המקרקעין ולפיכך זכותו כבעל עיכבון שהשביח את הנכס גוברת על בעל המשכנתא. אין גם מקום לקבל טענה זו. 11. אכן, כל אימת שלבעל הזכות המאוחרת עיכבון על נכס משועבד, קיימת משמעות להשבחת הנכס. סעיף 1 לפקודת פשיטת הרגל קובע כי בעל עיכבון הוא נושה מובטח. סעיף זה חל גם על הליכי פירוק מכוח סעיף 353 לפקודת החברות [נוסח חדש], תשמ"ג-1983 (להלן: "פקודת החברות"). משמעותו של דבר, כי קיימת עדיפות לבעל עיכבון על פני נושים בלתי מובטחים בהליכי פשיטת רגל ופירוק חברות. עדיפות זו המוקנת לבעל זכות עיכבון על פני נושים בלתי מובטחים מתייחסת לכל מקרה בו קיימת זכות עיכבון על פי דין, והיא אינה מותנית בכך שבעל העיכבון השביח את הנכס (וראו: ע"א 4588/06 אלוניאל בע"מ נ' כונס הנכסים, עו"ד שי גרנות ( 30.9.09)). שונה הדבר כאשר זכויות בעל עיכבון עומדת כנגד זכויותיו של נושה מובטח. לעימות זה אין פתרון בחקיקה ונקבע בפסיקת בית המשפט כי יש להכריע בו על פי שיקולי מדיניות (ע"א 790/85 רשות שדות התעופה נ' גרוס, פ"ד מד(3) 185, 207 (1990)). במסגרת זו נפסק כי זכות עיכבון של קבלן לפי חוק חוזה קבלנות, התשל"ד-1974 גוברת על זכות משכון קודמת בזמן, מחמת שני שיקולי מדיניות: האחד, הענקת עדיפות לזכות העיכבון של הקבלן תתרום לשיפור ולקידום חיי המסחר; השני, השבחת הנכס על ידי הקבלן מצדיקה את העדפתו על פני בעל הזכות הקודמת בזמן (ע"א 790/05 בעניין רשות שדות התעופה, שם, בעמ' 206-204). מבין שני השיקולים יש לתת את מרכז הכובד לשיקול השני. הרציונאל לפיו יש לתת קדימות למי שהביא להשבחתו של נכס בא לידי ביטוי גם בהוראה הקבועה בסעיף 169(ד) לפקודת החברות הדן בשעבוד שנעשה לשם הבטחת אשראי שאיפשר את רכישתו של נכס מסוים הגובר על שיעבוד צף קודם בזמן. גם כאן, הטעם העיקרי להקניית עדיפות זו לבעל שעבוד שנעשה להבטחת אשראי שאיפשר רכישת נכס הינו, כי ההלוואה שהעניק בעל השעבוד הגדילה את היקף הנכסים של החברה ולכן העדיפות אינה פוגעת למעשה בנושה המובטח הקודם בזמן. מכל מקום, במידה ובעל זכות העיכבון לא השביח את הנכס, זכותו מוחלשת אל מול בעל שיעבוד קבוע קודם לו בזמן. 12. יהיה הדין אשר יהיה בכל הנוגע לעדיפות בעל זכות עיכבון על פני בעל שיעבוד קבוע קודם לו בזמן, כדי להעניק לבעל זכות כלשהי מאוחרת בזמן עדיפות על פני בעל שיעבוד קבוע קודם, על בעל השעבוד המאוחר להיות, לכל הפחות, בעל זכות עיכבון. לא מוכר בשיטת המשפט בישראל שעבוד אחר היכול לגבור על משכנתא ראשונה או משכון ראשון בזמן רשומים כדין. ברם, במקרה זה אין לעו"ד בירן זכות עיכבון במקרקעין העשויה להקדים בנשייה את זכות השעבוד הקבוע הרשומה של בעל המשכנתא והקונסטרוקציה המשפטית שבנה עו"ד בירן לפיה הוא בעל זכות עיכבון מכוח הערת האזהרה שנרשמה לטובתו, אינה יכולה לעמוד. 13. ובאשר לבנק. בפיו כאמור מספר טענות. טענתו כי לסעיף 85 לחוק המקרקעין אין תחולה במקרה זה, אין לה על מה להתבסס. אכן אין בסעיף האמור כדי למנוע מבעל המקרקעין לבצע כל עסקה במקרקעין. ואולם מנגד, כל עסקה שיבצע בעל המקרקעין, אינה גורעת מזכותו של בעל המשכנתא לממש את המקרקעין. הטענה כי הסעיף מוגבל רק לעסקאות הנוגדות את זכויות בעל המשכנתא ואילו במקרה זה זכויות הבנק אינן באות לגרוע מזכויות בעל המשכנתא אלא להוסיף עליהן, יכולה הייתה לעמוד לו אכן הבנק לא היה עומד בדרכו של בעל המשכנתא וטוען כי בפועל יש להעניק לו זכויות עודפות במקרקעין על פני זכויותיו של בעל המשכנתא. כמו כן, הטענה שבעל המקרקעין לא עשה עם הבנק עסקה כלשהי במקרקעין אינה ברורה כלל. קבלת זכויות הבנייה מאת הבנק ומתן התחייבות בעל המקרקעין להעניק לבנק זכויות לקבלת נכסים במקרקעין בבוא היום, היוו התחייבות לביצוע עסקה במקרקעין לכל דבר ועניין. בעניין זה גם ייאמר, כי סעיף 34א לחוק המכר אכן קובע כי אם נמכר נכס בהליך מימוש, עוברת הבעלות לקונה נקיה מכל שעבוד, עיקול וזכות אחרת, חוץ מזכות שלפי תנאי המכירה אינה מתבטלת ומזכות שאינה משמשת ערובה לחיוב כספי. ואולם, אין בהוראה זו כדי להועיל לבנק, שכן אין בה כוח להקנות מעמד לזכות שהייתה מתבטלת וחסרת תוקף ממילא כלפי הקונה. כמו במקרה זה, בו הערת האזהרה נרשמה לאחר המשכנתא והיא כפופה לה. סעיף 85(ב) לחוק המקרקעין קובע כי אין לעסקה שבעל מקרקעין עשה לאחר מישכון המקרקעין כדי לגרוע מזכותו של בעל המשכנתא לממש אותה. לפי סעיף זה, הערת אזהרה שנרשמה לאחר רישום משכנתא אינה יכולה לגרוע מזכותו של בעל המשכנתא לממשה, וסעיף 34א לחוק המכר אינו מקנה מעמד טוב יותר לבעל הערת האזהרה (ראו: יהושע ויסמן, פירוש לחוק החוזים - חוק המשכון, תשכ"ז-1967 (מהדורה שנייה, 1983) 335; איל זמיר, פירוש לחוק החוזים - חוק המכר, תשכ"ח-1968 (ירושלים, 1987) 740). 14. טענתו הנוספת של הבנק היא, כאמור, שאם תתקבל עמדת בעל המשכנתא, הוא והרוכש יקבלו לידיהם יותר ממה שהמשכנתא באה להבטיח וזכויות הבנק שנוידו למקרקעין אינן בגדר "עסקה שבעל המקרקעין עשה בהם" כלשונו של סעיף 85(ב) לחוק המקרקעין. ברם, די ברור כי זכויות הבנייה שהוענקו למקרקעין הנן חלק בלתי נפרד מהם ועסקת המשכון שנעשתה במקרקעין כוללת גם את זכויות הבנייה הצמודות להם. גם חיבור של דבר מיטלטל לקרקע גורם לשינוי בבעלות הדבר המיטלטל והבעלות עוברת לבעל המקרקעין (ראו: יהושע ויסמן דיני קנין, חלק כללי (ירושלים, 1993) בעמ' 188), ועל אחת כמה וכמה שזכויות בנייה הצמודות למקרקעין מהווים חלק מהם. אדרבה, זכויות הבניה מהוות את אחת התכונות החשובות ביותר של המקרקעין והן "נובעות מן המקרקעין אליהם הן מיוחסות, הן קשורות אליהם קשר בל יינתק והן קובעות לא פעם את ערכן" (ראו למשל: עע"מ 2832/09 הועדה המקומית לתכנון ולבניה גבעתיים נ' בני אליעזר בע"מ ( 9.01.11); ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 449 , 467 (2005)). עוד נקבע כי "'אחוזי בניה' - הם הזכות הקיימת לבעלי מקרקעין לפנות ולבקש היתר בנייה" (ע"א 19/81 ביבי נ' הורברט, פ"ד לז(2) 497, 504 (1982)), וזכויות אלו נובעות מהבעלות בקרקע (ע"א 432/83 מזרחי נ' חביב, פ"ד מ(4) 673, 680 (1986)). לפיכך, עם העברת הבעלות במקרקעין, עוברת ממילא גם הזכות לבנות עליהם, והרוכש בעלות במקרקעין, רוכש גם את הזכות לשימוש ב"אחוזי הבנייה" שעליהם (ע"א 151/87 ש. ארצי, חברה להשקעות בע"מ נ' רחמני, פ"ד מג(3) 489 (1989). מכאן שגם שעבוד המקרקעין רובץ על כל החלקים שבהם, כולל את אלו שנולדו לאחר חלות המישכון. 15. ובשולי הדברים, צודקים בעלי התפקיד כי גם הבנק וגם עו"ד בירן יודעים דת ודין והם ידעו על קיומה של המשכנתא ועדיפותה, והם יכלו לשמר את זכויותיהם באמצעות החרגת זכויותיהם מהמשכון, פרוצדורה מקובלת ונהוגה בעסקאות במקרקעין ממושכנים. משלא עשו כן, אין להם אלא להלין על עצמם. 16. ולבסוף לטענות בעלי המקרקעין לגבי שוויים. על פניו, לא נמצא פגם בהליך ההתמחרות. העובדה שהמחיר שלבסוף הוצע על ידי הרוכשת עלה על הערכת שני השמאים אינה מצביעה כלל על חֶסֶר בחוות הדעת. חיזיון נפרץ הוא שמחירי התמחרות עולים על הערכות שמאים. הערכת השמאי מהווה רק עוגן באשר למחיר הריאלי שיש למכור את הנכס העומד למימוש. במקרה זה ניתנו שתי הערכות שההפרש ביניהן לא היה משמעותי. אדרבה, מלאכת השמאות אינה מדע מדויק וההפרש הזניח יחסית שנמצא בין שתי חוות הדעת, אך מוכיח שיש בהן כדי לשקף את הערך הריאלי של המקרקעין. לפיכך גם דינן של טענות בעל המקרקעין להידחות. סופו של יום, אפוא, אני נעתר לבקשה ומאשר את המכר לרוכשת. לבעל המשכנתא תהיה זכות ראשונה בתמורה. זכויות המשיבים יוסבו אל התמורה הכספית שתיוותר, אם תיוותר לאחר פירעון מלוא החוב המובטח לטובת בעל המשכנתא, וכל נושה יזכה במנה מתוך יתרת התמורה לפי מהות הזכויות המצויות בידו. עו"ד בירן והבנק יישאו, כל אחד מהם, בהוצאות בעלי התפקידים בסך של 10,000 ₪. מקרקעיןזכות עיכבון