התובעת היא הבעלים של שטחי מסחר: קומת גלריה וקומת חנויות, בבניין ברח' יבנה 31 תל אביב, המכונה על ידי כל הנוגעים בדבר כ"מגדל יבנה" (להלן:" הבניין") כפי שנקנו על ידיה מחברה בשם חברת רחוב יבנה 31 בע"מ (להלן: "חברת יבנה") וקבוצת בעלים נוספים הקרויה "קבוצת פרושן" (להלן יקראו הנ"ל ביחד: "המוכרים"), כמפורט בהסכמי הרכישה נספחים ג' ו ד' לתצהירו של עד התובעת מר משה בורשטיין (להלן: "הנכס", "הסכמי הרכישה" ו "בורשטיין" בהתאמה). ביום 20.1.98 נכרת הסכם בין חברת יבנה לבין הבנק הנתבע (להלן: "הבנק") לפיו השכירה חברת יבנה לבנק שטחים בקומת המשרדים הראשונה בבניין, היא ככל הנראה קומת הגלריה (ראה שתי הפיסקאות הראשונות בסעיף 1.3 לחוזה השכירות שיפורט ל הלן, שאין בהן דיוק לשוני) ובסה"כ שטח מסחרי בגודל של 133.5 מ"ר כמפורט בחוזה השכירות נספח א' לתצהירו של בורשטיין [ (להלן: "חוזה השכירות" ו "המושכר המקורי" בהתאמה); סעיף 2 לתצהירו של עד הבנק מר אברהם אידלמן (להלן: "אידלמן") ]. אין חולק על כך שחוזה השכירות היה אמור להיחתם גם על ידי קבוצת פרושן וכן גם על כך שבפועל לא נמסרה לבנק החזקה במושכר המקורי, עקב כך שהמוכרים טרם קבלו רשיון בניה כדין לעניין הנכס באותה עת ועל כן, בהסכמה, נמסר לבנק שטח חלופי בקומת הקרקע של הבניין כמבואר במסמך המכונה " תוספת ושינוי להסכם שכירת מיום 20.1.98" נספח ב' לתצהירו של גולדשטיין החתום על ידי המוכרים כולם (להלן: "המסמך הנוסף" ו "המושכר החילופי" בהתאמה; ראה גם סעיפים 3 ו 4 לתצהירו של אידלמן). שטחו של המושכר החילופי גדול יותר מאשר שטח המושכר הראשוני; לפי בורשטיין מדובר בשטח של 180 מ"ר (סעיף 12 לתצהירו); גם אידלמן מאשר ששטח המושכר החילופי גדול יותר מזה של המושכר המקורי; למעשה מבוססת טענת הקיזוז של הנתבעת, כפי שלהלן, על חישובי ארנונה מותאמים לפי השוני בשטחי המושכרים הנ"ל (עמ' 8 לפרוטוקול שורה עליונה). על פי הסכמי הרכישה, עברו זכויות המוכרים כלפי הבנק לתובעת כפי הקבוע באותם הסכמים במפורש (ראה סעיף 5.2 לנספח ג' וסעיף 4 לנספח ד' לתצהירו של בורשטיין). אקדים את המאוחר ואציין כי טענת התובעת לפיה גם אם קיימת זכות קיזוז לבנק כנגד המוכרים, לא זכאי הבנק לטעון אותה או להפעיל קיזוז כנגד התובעת, אינה נכונה ועומדת בניגוד לאמור בסעיף 2(א) לחוק המחאת חיובים, תשכ"ט - 1969 [ ע"א 522/72 מדינת ישראל נ. כונסי נכסים של החברה וולטקס צמרון תשלובת טקסטיל בע"מ (בפירוק ובכינוס נכסים) (זאב ברוכשטיין ושמואל קמחי), פד"י כז(2) 293; ע"א 4752/92 מקט בע"מ (בכינוס נכסים ובפירוק) נ. החברה לביטוח סיכוני סחר חוץ בע"מ, פד"י נא(2) 214 ]. על פי הסכם השכירות, תמה השכירות ביום 14.6.2003 אולם ניתנה אופציה לבנק לחדש את השכירות לתקופה נוספת של חמש שנים, עד ליום 14.6.2008 ולעניין זה די באי מתן הודעה אחרת על ידי הבנק עד ליום 15.12.2002 (להלן: "מועד המימוש") על מנת שהאופציה תופעל; (סעיף 6 לחוזה השכירות וראה סעיפים 7, 8 לתצהירו של בורשטיין וסעיף 6.1 לתצהירו של אידלמן). לאור הוראות אלה בחוזה השכירות, והמשך החזקת הבנק במושכר החילופי (ולאחר מכן במושכר המקורי, כפי שלהלן) לאחר מועד המימוש, נראית טענת הבנק לפיה הוא לא מימש את זכות האופציה שלו במועדה כטענה חסרת שחר ובלתי ראויה לדיון (ראה הויכוח המיותר בעניין זה בסעיף 1 לתצהירו של אידלמן ועדותו בתחילת עמ' 6 ואמצע עמ' 7 לפרוטוקול). אין חולק על כך שבחודש נובמבר 2003 תפס הבנק חזקה במושכר המקורי ועזב את המושכר החילופי לאחר שהתר בניה כדין בנוגע לנכס התקבל ביום 19.6.03 (סעיף 26 לתצהירו של בורשטיין נספח ו' לתצהיר, סעיף 6.2 לתצהיר אידלמן ונספח ג' לכתב הגנת הבניק. התביעה היא לתשלום דמי השכירות המגיעים לתובעת בגין שנת 2004 (סעיפים 32 לכתב התביעה 47, 48 לתצהיר בורשטיין); דמי שכירות אלה אינם שנויים במחלוקת, כמו גם העובדה שהבנק לא שילם אותם בטענה לפיה עומדת לו זכות קיזוז מהתובעת (בסכום העולה על דמי השכירות הנ"ל) ואלה קוזזו על ידי הבנק כאמור במכתב הבנק מיום 30.12.2003, נספח כ' לתצהיר בורשטיין, נספח ט' לכתב הגנת הבנק. מכאן, שעיקר הדיון, בכל הנוגע לתביעה, היא בטענת הבנק לעניין זכות הקיזוז. לפי עמדת הבנק, נשא הבנק בתשלומי ארנונה עודפים עקב כך ששטח המושכר החילופי היה גדול יותר מהשטח המקורי והוא חויב על ידי העיריה בתשלומי ארנונה לפי גודלו של שטח זה ושילם את דמי הארנונה העודפים במשך השנים, בלי לשים לב לכך שהוא משלם סכומים גבוהים יותר מאשר אלה שהיה משלם עבור שטח המושכר המקורי. לטענת הבנק, זכאי הוא להשבת סכומים עודפים אלה ואת חלקם קיזז מדמי השכירות לשנת 2004 כאמור במכתב הקיזוז (סעיף 6 רישא וסעיף 9 לתצהיר אידלמן). עניינו של המושכר החילופי לא בא לידי ביטוי בחוזה השכירות אלא רק במסמך הנוסף, שנעשה כאמור רק כשנתיים לאחר כריתת חוזה השכירות. בסעיף 6.ג למסמך הנוסף נרשמו הדברים הבאים: "בזמן החזקתו ושימושו של השוכר (הבנק - צ.כ.) במושכר החילופי, הוא ישלם למשכיר את אותם דמי השכירות וארנונה שעליו לשלם בגין המושכר (המקורי - צ.כ.) וללא תוספת כלשהיא בגין שטח או קומה או כיוצ"ב". דברים אלה הם לכאורה דברים ברורים ובאו להסדיר את הנושא כך שהבנק לא יינזק כספית או שהתחייבויותיו תגדלנה עקב הסכמתו לקבל את המושכר החילופי במקום המושכר המקורי. יש הגיון בכך שהבנק לא ישלם דמי שכירות וארנונה גבוהים יותר, גם שמדובר בשטח גדול יותר שקיבל לרשותו במקום השטח שהיה אמור לקבל, וזאת הואיל ולכאורה היו המוכרים, שהתובעת באה בנעליהם, מצויים בעמדת מפירי חוזה והבנק יכול היה לטעון, ובצדק, שאינו מוכן לקבל שטח גדול יותר ולשלם עבורו מחיר גבוה יותר. טענת התובעת בעניין זה היא, בלשון המעטה, מפתיעה; על פי טענה זו נכרתו בין הצדדים שני חוזים שונים בעת כריתת המסמך הנוסף; האחד, המסמך הנוסף עצמו, על כל תנאיו, והוא מתייחס לשטח מושכר חילופי הזהה לזה של המושכר המקורי (וראה סעיף 6.א. למסמך הנוסף, לפיו שטח המושכר החילופי זהה לשטח המושכר המקורי) והשני, הסכם בע"פ, לפי נמסר לבנק שטח נוסף, המשלים בפועל את השטח שבתפיסת הבנק לכדי השטח התפוס על ידיו בפועל ותמורתו לא היה הבנק אמור לשלם דמי שכירות אלא רק את דמי הארנונה בלבד בגין אותו שטח נוסף (להלן: "השטח הנוסף"; סעיף 18 לתצהירו של בורשטיין). ככל שהתארך תיאור הרקע לתביעה, כך ניתן לקצר בקביעה כי טענת התובעת לשלילת טענת הקיזוז של הבנק היא חסרת הגיון וחסרת שחר. אין בה כל הגיון הואיל ולא סביר שבעת שהבנק, שהוא מוסד האמור להיות מסודר מבחינת ניהול נכסיו, יחתום על מסמך המסדיר את מערכת יחסיו עם התובעת, בכל הנוגע לנכס שקבל או לא קיבל ותמורתו וחליפתו, אך במקביל ובאותה עת, מחוץ לגדרו של אותו מסמך, יגיע להסכמות בע"פ באשר לשטח נוסף שיימסר להחזקתו, ולא ניתן הסבר כלשהו ולא יכולתי להבין, מדוע נעשה הסכם בע"פ כביכול בצמוד למסמך הנוסף; התבססות על "יחסי אמון" בין הבנק למוכרים אינה נראית לי כבסיס בעל משקל לעניין זה. יכולתי לדחות הטענה הנ"ל כבר מכך שהיא מתבססת על עדותו של עד אחד, שהוא עד שלכאורה "מעוניין בתוצאות הדיון" ואין לעדותו סיוע ולא מצאתי סיבה לקבלה כמות שהיא ללא סיוע [ סעיף 54 לפקודת הראיות (נוסח חדש), תשל"א - 1971; ע"א 771/86 גרשון קווה ואח' נ. מרדכי ישראל, פד"י מג(1) 212). אוסיף לאמור לעיל ובנפרד: ראשית, סעיף 20.4 לחוזה השכירות קובע במפורש כי "כל תיקון,שינוי או תוספת להסכם זה יהיו תקפים רק אם יערכו בכתב ויחתמו על ידי שני הצדדים". גם אם אקבל את טענת ב"כ התובעת (סעיף 10 לסיכומי התובעת) לפיה ההסכם בע"פ לגבי השטח הנוסף הוא בגדר של הסכם חדש, אחר ונוסף לחוזה השכירות ולמסמך הנוסף, אין בה כדי לשנות מהעובדה שמדובר ב"תוספת" לחוזה השכירות ועל כן, אין לו כל תוקף, אפילו הייתי מקבל עובדתית את הטענה בדבר קיומו של אותו של הסכם בע"פ [ הצדדים רשאים כידוע להתנות על תוכן החוזה ועל צורתו המחייבת, ראה סעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים"); ג.שלו, "דיני חוזים" מה' 2 עמ' 278-279). דומני שיש גם לתת משקל רב לעובדה שאין כל זכר לאותו "הסכם בע"פ" בחוזי הרכישה. התובעת לא השכירה את הנכס לבנק ישירות אלא קבלה אותו "as is" (וכך נרשם במפורש בחוזי הרכישה) כשהוא מושכר לבנק. באותם מסמכים נזכרים במפורש חוזה השכירות והמסמך הנוסף ואין כל זכר ל"הסכם בע"פ" ולא נראה לי נכון להניח שהמוכרים העבירו את הנכס לתובעת ללא מתן מידע וללא פרוט בחוזי הרכישה על הסכם נוסף שלכאורה אמור להיות לטובת התובעת. זאת ועוד; ביום 12.6.2003, בסמוך למועד קבלת היתר הבניה, בעת שהבנק והתובעת ניהלו "דו שיח" ביניהם באשר להמשך יחסי השכירות ביניהם, משגר הבנק מכתב לתובעת (נספח ז' לתצהיר התובעת) בו הוא מבקש להישאר במושכר החילופי במקום זה המקורי, להפחית את דמי השכירות החודשיים וכן לקבל את הפרשי תשלומי הארנונה העודפים. תשובת התובעת באותו היום היא מאלפת; ראשית, נאמר שם שהתובעת תפעל "...אך ורק על פי התנאים וההוראות הרשומים בהסכם השכירות ושנחתמו בין הצדדים" ועל כן היא לא תענה לבקשות הבנק הסותרות "...את מה שנכתב ונחתם בחוזה השכירות". לא רק שאין מוזכר הסכם בע"פ אלא שהתובעת דבקה בדווקנות בהוראות הכתובות והחתומות. בפיסקה הבאה, המתייחסת ספציפית לתשלומי הארנונה כותבת התובעת ש"...אין לה יסוד על פי ההסכם". גם כאן, מוזכר רק "ההסכם" קרי אותו הסכם שבפיסקה הקודמת, ואין מוזכר כלל חוזה שבע"פ, שהוא הטענה העיקרית של התובעת כאן לעניין קיזוז תשלומי הארנונה העודפים. עדות כבושה שלא בא הסבר סביר לכבישתה נאמר עליה שמשקלה מועט ביותר (ראה, לדוגמה, ע"פ 677/84 אמנון דוד נ. מדינת ישראל, פד"י מא(4) 33). וכך נאמר בעניין אחר באשר לדברים שלא אמר בעל הדין במועד בו ניתן היה להניח כי יאמרו על ידיו: "…בכך שלא השיב (הנאשם - צ.כ.) בחקירתו את ה"תשובה המוחצת" להאשמתו - לאמור: שהמתלוננת הייתה כבולה ועל-כן גירסתה מופרכת כ"בלתי אפשרית" - "הודה" למעשה המערער, על דרך אי-העלאת-הטענה, בכך שבפועל אכן המתלוננת לא הייתה כבולה, ועל-מנת להראות כי על-אף הכול המתלוננת כן הייתה כבולה, זקוק היה המערער לעדויות "חזקות" יותר מאלו של שלושת השוטרים. אלה העידו על מראה עיניהם, והדעת אינה סובלת שהמערער "ראה" זאת והחשה, ואם החשה - אין זאת שהמציאות הייתה אחרת ומי כמוהו יודע זאת…" [ ע"פ 7288/97 מדינת ישראל נ. מרדכי (מוטי) בין שמואל כהן, פד"י נב(3) 604 בעמ' 615 ]. כך הוא בדין פלילי, על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בהליך אזרחי; גם במקרה זה ניתן היה להניח שהתובעת תעלה על הכתב, ומכתבה נספח ח' הנ"ל היה ההזדמנות הראויה לכך, את עניין ה"הסכם שבע"פ" הנ"ל. מכאן שאני דוחה את טענת התובעת לקיומו של אותו הסכם והתוצאה היא שמתקבלת עמדת הבנק בכל הנוגע לטענת הקיזוז. לא מצאתי ממש בעמדת התובעת לפיה לא הוכח סכום הארנונה העודפת לקיזוז. אסופת המסמכים ד'1 ועד ו' הנספחת לכתב הגנת הבנק ומאומתת על ידי אידלמן בתצהירו (ואין זו דרך נאותה להגשת מסמכים), מובילה צעד אחר צעד את המעין בהם בדרכי החישוב של סכום הארנונה העודפת, סכומי הארנונה ששולמו, ייחוסם הנכון למושכר החילופי וכו'; לא היה צורך בחוות דעת של מומחה או בתעודת עובד ציבור על מנת לבסס את הסכום המקוזז. אין טענה חשבונית של התובעת גם כנגד חישוב הריבית שנעשה על ידי הבנק כפי הנספח ז' לתצהיר אידלמן. טיעונה של התובעת הוא שלא היה מקום לחייבה בריבית לפי סעיף 19.3 לחוזה השכירות אינו יכול להתקבל מעת שנקבע, כפי שנקבע על ידי, שאחזקת המושכר החילופי נשלטת כולה על פי הוראות חוזה השכירות והמסמך הנוסף. מכאן שדין התביעה להתקבל. הבנק מצידו הגיש תביעה נגדית למתן פסק דין הצהרתי, לפיו הודעת ביטול שנשלחה על ידי הבנק תקפה והחוזה בטל על פיה החל מיום 1.7.06 (מכתב ב"כ הבנק מיום 25.9.03, נספח יב' לכתב התביעה שכנגד, נספח טו' לתצהיר בורשטיין; להלן: "מכתב הביטול"). ביטול החוזה מתיימר להיות נסמך על הוראת סעיף 6 למסמך הנוסף, לפיו במידה ולא יושג היתר בניה לנכס עד ליום 31.3.2001 יוכל הבנק לבטל את חוזה השכירות באופן חד צדדי. אינני רואה צורך להידרש לכלל טענות התובעת בכל הנוגע למכתב ביטול זה ותוקפו. לטעמי, די בכך שאומר שמדובר במכתב וטענות שראוי היה להם שלא באו לעולם. יש חוצפה רבה בטענה לפיה ניתן לבטל את החוזה עקב אי התרחשות מאורע מסוים עד למועד מסוים, כאשר למעלה משנה ותשעה חודשים לאחר מכן, במועד המימוש, מחדשים את אותו חוזה ומאריכים את תוקפו לתקופה נוספת של חמש שנים וכל זאת על מנת להיזכר לפתע תשעה חודשים מעת מועד המימוש, לסיים את החוזה באופן חד צדדי, על פי אותה זכות עתיקה. שימוש בזכות בתום לב אין כאן ודי בכך כדי לאיין את פעולתו של מכתב הביטול [ סעיף 39 לחוק החוזים; בג"צ 1683/93 יבין פלסט ואח' נ. בית הדין הארצי לעבודה ואח' פד"י מז(4) 702 ]. לא די באמור לעיל אלא שמכתב הביטול נוקט גם מועד סיום, שיתרחש כמעט שלש שנים ממועדו!!!. לא ברור לי מהיכן לומד הבנק את הזכות לקצר או לקבוע את תקופת השכירות כרצונו. עצם קביעת מועד סיום החוזה לתקופה כה רחוקה, מעיד על עצמו שאין קשר בין עילת הביטול הנטענת לבין סיום החוזה. מכל האמור לעיל אני קובע דלקמן: אני דוחה את התביעה הראשית לתשלום דמי השכירות וזאת בגין קיזוז שנעשה כדין על ידי הבנק. אני דוחה את התביעה הנגדית של הבנק לביטול חוזה השכירות. כל צד ישא בהוצאותיו. בנקקיזוז