א. מהות התובענה ועיקר טענות בעלי הדין 1. בפני תביעה שבין מוכר דירה לקונים יד שניה, התובעים עותרים לחייב את הנתבע פיצוי בגין ליקויי בניה וכן את סכום הפיצוי המוסכם בהסכם. 2. ביום 15/10/98 התקשרו התובעים מזה והנתבע מזה בהסכם מכר (להלן: "ההסכם"), לפיו התחייב הנתבע למכור לתובעים דירה ברח’ תרצה 28 ברמת גן בתמורה ל- 325,000 דולר (להלן: "הדירה"). התובעים טוענים כי מצגיו והצהרותיו של הנתבע באשר למצב הדירה לא היו נכונים וגרמו להטעייתם שכן הנתבע ידע על קיומם של ליקויים בדירה, אך הסתיר מידע זה בכוונה תחילה. 3. התובעים טוענים כי נודע להם על קיומם של ליקויים בדירה כשנתיים לאחר מסירת החזקה בדירה, אז פנה הנתבע אל התובעים בבקשה לאפשר לבורר לערוך בדיקה לאיתור ליקויים בדירה, וזאת במסגרת הליך בוררות, אשר נפתח בתאריך 23/3/99. בעלי הדירות בבניין, ובכללם הנתבע, הגישו תביעה כנגד הקבלן (ת.א. 1438/99) בגין הליקויים אשר נמצאו בדירותיהם, הנתבע תבע מן הקבלן פיצוי בסך 205,219 ₪. התביעה הועברה לבוררות בפני עו"ד (מהנדס) יחיאל ברונר (להלן: "הבורר"), אשר פסק לנתבע סך של 18,000 ₪ בגין החוסר בשטח הדירה וסכום נוסף בגין עגמת הנפש אשר נגרמה לנתבע בסך 2,000 ₪, סה"כ 20,000 ₪. 4. התובעים טוענים כי ביום 3/9/98, טרם החתימה על ההסכם, הוכנה לבקשת הנתבע חוות דעת מאת המהנדס יעקב קליגסברג על פיה נמצאו ליקויים בדירה שאומדן תיקונם הוערך על ידו בסכום כולל של 60,700 ₪ (האומדן כולל ליקויים בני תיקון בלבד), בנוסף ניתנה לבקשת הנתבע חוו"ד ע"י השמאי אסא זוהר אשר העריך כי לדירה נגרמה ידירת ערך בגין ליקויים אשר אינם בני תיקון וזו הוערכה על ידו בסך 48,000 דולר. הנתבע הסתיר מן התובעים את חוו"ד ואת מסקנותיהם בעוד שהיה עליו לגלות לתובעים את דבר עריכתם וממצאיהם. 5. לטענת התובעים הם זכאים לגבות מן הנתבע פיצויים בגין הפרת ההסכם כדלקמן: (1) פיצוי בגין תיקון הליקויים עפ"י הערכת המהנדס קליגסברג בסך 60,000 ₪. (2) פיצוי קבוע בגין הפרת ההסכם בשל הטעיה ו/או מצג שווא ו/או עגמת נפש בסך 32,500 דולר. 6. הנתבע הכחיש את טענות התובעים וכפר בזכותם לגבות ממנו פיצוי כלשהוא. לטענת הנתבע לא נגרם לתובעים כל נזק ממשי והם קיבלו את הדירה בדיוק כפי שהוצגה להם קודם לרכישה, הנתבע הוסיף כי התובעים ביקרו בדירה מספר פעמים ובחנו אותה ולא העלו כל טענה בפני הנתבע. הנתבע מוסיף וטוען כי לא היתה לו ידיעה בדבר קיומם של ליקויים בדירה, וזאת מכוון ששעה שרכש את הדירה מן הקבלן טרם הושלמה בנייתה ומשהועברה אליו החזקה בדירה נודע לו לראשונה על קיומם של שני ליקויים בלבד; קיטון שטח הדירה והעדרה של מרפסת נוף מן הדירה, וכי בגין ליקויים אלו בלבד תבע את הקבלן. 7. הנתבע טוען כי לא ידע על תוכנן של חוות הדעת אלא בסמוך להתנהלות הליך הבוררות, דהיינו לאחר החתימה על ההסכם עם התובעים. 8. הנתבע טוען כי תביעתו כנגד הקבלן לא פגעה בזכותם של התובעים לתבוע את הקבלן וכי חרף העובדה שפסק הבוררות שמר לתובעים את הזכות לתבוע את הקבלן - הם לא עשו כן ומשכך אין לפצותם ויש לדחות את התביעה. עד כאן עיקר טענות בעלי הדין. ב. המחלוקת 1. הסוגיה הראשונה הצריכה להכרעה בתובענה זו הינה; האם חלה חובת גילוי על הנתבע, ונפקותה של חובה זו. 2. האם זכאים התובעים לפיצויים הנתבעים על ידם מן הנתבע. ג. דיון וממצאים 1. טענת הטעייה ומצג שווא 1. 1 התובעים מייחסים לנתבע הטעיה במחדל שבאה לידי ביטוי באי גילוין של עובדות מהותיות אשר חלה לגביהן חובת גילוי, בנסיבות העולות כדי הטעיה. לטענתם ההתקשרות בהסכם עם הנתבע הסתמכה על מצגיו ועל הצהרותיו קודם לחתימה על ההסכם, ומכאן אילו היה מיידע אותם הנתבע "על העובדות כאשורן" ספק אם היו מתקשרים עימו בהסכם לרכישת הדירה, ואם כן - היו מפחיתים ממחיר הרכישה בהתאם לחומרת הליקויים. 1. 2 הנתבע טען כי יש לסלק את התביעה על הסף שכן לתובעים שמורה הזכות לתבוע את הקבלן במישרין וכי ליקויים שנמצאו בדירה תוקנו ע"י הקבלן בחלוף תקופת הבדק וכי לא חלה עליו כל חובת גילוי באשר לליקויים בדירה וזאת מאחר והתובעים רכשו את הדירה כשנה לאחר מסירת החזקה בה לידיו במצבה כפי שחזו בה התובעים. כמו כן טען כי לנוכח הצהרתם הגורפת של התובעים כאמור בסעיף 2ב’ להסכם לפיה ראו את הדירה - ויתרו התובעים על כל טענה של אי התאמה. 1. 3 הבסיס הנורמטיבי לטענת ההטעיה מצוי בסעיף 15 לחוק החוזים [חלק כללי], תשל"ג - 1973, לפיו: "מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, רשאי לבטל את החוזה; לענין זה, "הטעיה" - לרבות אי-גילוין של עובדות אשר לפי דין, לפי נוהג או לפי נסיבות היה על הצד השני לגלותן". ד"ר קרצ’מר התייחס במאמרו "פגמים ברצון ביצירת החוזה: טעות והטעיה" - עיוני משפט, ע’ 113: "החידוש העיקרי של סעיף 15 הדן בהטעיה הוא שסעיף זה מטיל חובת גילוי רחבה על צד לחוזה ... עלינו לקרוא את סעיף 15 ביחד עם סעיף 12(א) לחוק. סעיף אחרון זה מטיל חובה על הצדדים לנהל משא ומתן לקראת כריתת חוזה בדרך מקובלת ובתום לב... ". חובת הגילוי היא דוגמא מובהקת לעקרון תום הלב, היא נורמה להתנהגות מוסרית במהלך המשא ומתן, בסעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח - 1968 (להלן: "חוק המכר"), נקבע כי: "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה." הנובע מכאן הוא שאי עמידה בחובת הגילוי מתניעה טענה בדבר אי התאמה כאמור בסעיף 11(5) לחוק המכר. חובת גילוי המתקיימת לפי נוהג קיימת באשר לעובדות מהותיות בסוג החוזה הנדון, ד"ר ג’ שלו במאמרה "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן" (פורסם במשפטים כרך ז’ 118, 138): "... חובת הגילוי משתרעת רק על פרטים (מידע, מסמכים) מהותיים, החיוניים להחלטת המתקשר השני האם להיכנס לחוזה ובאלו תנאים, ורק על פרטים כאלה שהמתקשר השני לא יכול היה להשיגם בעצמו. היסוד הסובייקטיבי של חובת הגילוי משתקף בסייג נוסף המוטל בה; אין החובה צומחת אלא כאשר יודע הצד עליו מוטלת חובת הגילוי, כי המתקשר השני אינו יכול להשיג את הפרטים החיוניים להכרעתו בכוחות עצמו". 1. 4 בסעיף 8 לכתב ההגנה נטען: "בכל הנוגע לחווה"ד לענין הליקויים, יחזור הנתבע ויטען כי לא ידע על תוצאות וממצאי חוו"ד אלו אלא בסמוך לפני מועד חקירת העדים בהליך הבוררות וכי חוו"ד אלו כלל לא הגיעו לידיו אלא לידי עוה"ד שייצג את הנתבע בתביעה כנגד הקבלן ואשר בפועל הזמין את חוו"ד באופן ישיר מעורכיהם". הנתבע אישר בעדותו כי חודשיים לפני החתימה על ההסכם עם התובעים נערך ביקור בדירה ע"י שמאי וביקור ע"י המהנדס קליגסברג לאיתור ליקויים ובדיקת שטח הדירה והעיד כי "... לא התעניינתי אם יש ליקויים או אין ליקויים. בעין רגילה לא ראיתי את הליקויים..." (עמ’ 14 לפרוטוקול). לטענתו לא היתה לו ידיעה בדבר ממצאי חוות הדעת: בהשיבו לב"כ התובעים: "לא טרחת להזכיר את הליקויים בפני מש’ כהן שרצו לקנות את הדירה? נכון אבל יש אחריות על הדירה" (עמ’ 14 לפרוטוקול). 1. 5 גרסת הנתבע בדבר אי ידיעת תוכנם של חוות הדעת ואי חובת הגילוי כלפי התובעים לא שכנעה אותי בכנותה ואמינותה, הוכח בפני והנתבע אף הודה בעובדה כי חוו"ד האמורות נערכו קודם לחתימת ההסכם וכי היו בידי פרקליטו. לענין זה נקבע בסעיף 2 לחוק השליחות, התשכ"ה-1965, כי: "שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח." 1. 6 אשר לטענתו של הנתבע המתבססת על סעיף 2(ב) של ההסכם נקבע בספרם של דניאל פרידמן ונילי כהן "חוזים": "הכלל לפיו עשוי תנאי פטור לשלול מן הצד שהוטעה כל סעד בשל ההטעיה כפוף לשורה של סייגים: ... ד) בשום מקרה לא ישחרר תנאי פטור את הצד הנוגע בדבר מאחריות למעשי מרמה או אף הפרת חובת תום הלב הינו מנוגד לתקנת הציבור" (דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב’, בעמ’ 883-884). מסקנתי הינה אפוא כי אין הנתבע רשאי בנסיבות הענין להיבנות מהוראת סעיף 2(ב) להסכם. 1. 7 מעבר לעובדה כי הנתבע הפר את חובתו ליידע את התובעים כקונים פוטנציאליים, בדבר עצם קיומם של ליקויים פיזיים בדירה וקיטון שיטחה, הנתבע הפר גם את חובתו ליידע את התובעים בזמן אמת בדבר ההליכים המתנהלים בביהמ"ש ובפני הבורר וסיכל את אפשרותם להצטרף מלכתחילה להליכים האמורים. ממצא זה מתבסס על עדות הנתבע לפיה הודיע לתובעים על קיום הבוררות רק שעה שביקש כי יבואו למתן עדות (שם בעמ’ 13). 1. 8 התובעים טוענים לקשר סיבתי הדוק בין הטעייתם ע"י הנתבע ובין התקשרותם בהסכם. בסעיף 15 לתצהיר התובע נטען: "בנסיבות אלו, לו היה הנתבע מציג ומצהיר על העובדות לאשורן, ספק אם היינו עושים כן, היינו מפחיתים ממחיר הרכישה בהתאם לחומרת הליקויים". ובעדותו (בעמ’ 7 לפרוטוקול) העיד התובע כי היה מודע להיקף הליקויים וירידת הערך רק בדיעבד. 1. 9 גירסתו של הנתבע לענין מודעותו, לקיטון שטח הדירה נגועה בסתירות, לשאלת ב"כ התובעים השיב: "... מתי ידעת על הסיפור של שטח הדירה? רק כאשר קיבלתי את הדו"ח של עו"ד מיכאלי, מתקן של המהנדס, זה אחרי שבכלל מכרתי את הדירה" (עמ’ 12 לפרוטוקול). בהמשך הדברים תיקן הנתבע את תשובתו: "אל תטעה אותי. שאלת אותי על גודל השטח, ידעתי שקיבלתי דירה יותר קטנה איך שנכנסתי" (עמ’ 13 לפרוטוקול). לאור הממצאים שלפני אני דוחה את טענות הנתבע בדבר אי ידיעתו כביכול אודות החוסר בשטח הדירה, וקובע כי היה מודע לממדי קיטון שיטחה עוד קודם לכריתת ההסכם ומכאן ששומה עליו ליידע את התובעים על כך בשלב המו"מ לכריתת ההסכם. 1. 10 מן הממצאים שלפני אני פוסק אפוא כי הנתבע היה מודע לכל הליקויים שפורטו בחוו"ד ואף לתמחור עלותם. בנסיבות אלו חלה על הנתבע חובה כמוכר הגון וישר להביא את העבודות הידועות לו לידיעתו של הקונה, אך הנתבע בחר שלא לגלות את העובדות הידועות לו הגם שהיו מהותיות לתובעים ובכך גרם להטעייתם. 2. גובה הנזק 2. 1 פיצוי בגין הליקויים 2. 1 1 התובעים טוענים כי מצבם שונה לרעה בשל הסתמכותם על מצגיו והצהרותיו הכוזבים של הנתבע, לטענתם הליקויים בדירה לא תוקנו ושווי הדירה נפגע כתוצאה מההליך המשפטי. לטענתם הפר הנתבע את ההסכם בכך שבשעה שמכר את כל זכויותיו בדירה הוא המחאה את זכויותיו כנגד הקבלן לתובעים, אך בתביעתו מנע הנתבע מן התובעים את האפשרות לתבוע באופן עצמאי את הקבלן. התובעים טענו לנזק הגלום בחובתם ליידע רוכש פוטנציאלי, על קיום ליקויים בדירה וטענו כי חוו"ד של קליגסברג די בה להוכיח את גובה הנזק הגלום בליקויים שבדירה. 2. 1 2 בעדותו טען הנתבע: "תבעתי את הקבלן אך ורק על גודל הדירה ועל הנוף שהובטח לי... הליקויים היחידים שידעתי מבחינתי זה שטח הדירה והנוף שהובטח לי, מעבר לזה לא חשבתי לפרט את הליקויים שנראו בעיני..." (עמ’ 11 לפרוטוקול). אך בהמשך עדותו תיקן את תשובתו: "... לאחר שאני מעיין בכתב התביעה בחלק שמתייחס אליי ורואה שלא היתה שם תביעה כלשהית (כלשהיא - מ.ב.ח) בגין הסתרת, העדר נוף, אין לי הסבר, לא תבעתי. לכאורה הונחתי על ידי עורכי הדין" (עמ’ 12 לפרוטוקול). גירסה זו הסתברה להיות כוזבת שכן מפסק הבורר שצורף לכתב התביעה עולה בבירור כי הנתבע הגיש גם תביעה בגין ליקויי בניה (עמ’ 99 לפסק הבורר). 2. 1 3 אשר לתיקון הליקויים טען הנתבע כי סוכם בינו לבין התובעים כי התובעים בלבד ייהנו מכל תיקון אשר יידרש הקבלן לבצע עקב הליך הבוררות. אפס, גם גירסה זו אינה מתיישבת עם עדותו לפיה יעץ לו פרקליטו שלא לערב את התובעים וכי מותר לו לתבוע את הקבלן (שם בעמ’ 15). 2. 1 4 עם זאת לא אוכל להתעלם מן העובדה שהתובעים ידעו על מקצת הליקויים אשר התגלו בדירה תוך כדי מגוריהם ובחרו שלא לפנות אל הנתבע או אל הקבלן בדרישה לתיקונם, בעדותו בפני טען התובע: "חום המזגנים מגיע בדירה ל-46 מעלות אצלי ואצל השכנים, קרמיקות התחילו להישבר ועוד כל מיני ליקויים. לא פניתי אליו (לנתבע) כי הוא לא גר בדירה קודם, למה שאני אפנה אליו" (עמ’ 6 לפרוטוקול). לשאלת ב"כ הנתבע - מדוע לא הגיש תביעה כנגד הקבלן השיב התובע: "בפסק הבורר כתב הבורר שהוא מצפה מהקבלן שיטה אוזן כלפינו ויתקן את כל הליקויים ומבחינתי אם היו מתקנים לי את כל הליקויים, אין לי שום ענין בתביעה כנגד הנתבע. ואז פנינו לנציג הקבלן, הוא בא והתיישב אצלי בבית, והוא אמר לי אני יחזור אליך אחרי החגים, וכשהוא לא הגיע פניתי לקבלן במכתב והיתה התעלמות מוחלטת ממנו..." (עמ’ 9 לפרוטוקול). 2. 1 5 עם זאת העיד התובע כי הקבלן אכן ביצע תיקונים בדירה, הכוללים צבע לבית ו-2 קרמיקות שבורות (עמ’ 10 לפרוטוקול). התובעים לא הציגו בפני חוו"ד של מומחה לענין תמחור הליקויים שתוקנו. על יסוד כל הממצאים דלעיל אני פוסק כי ניתן לאמוד את שווי התיקונים שביצע הקבלן על דרך "שומת הדיינים" ואני מעמידם ע"ס של 5,000 ₪ אשר ינוכו כנגד סכום חוו"ד של קליגסברג (השוו: ע.א. 355/80 אניסימוב נ’ מלון טירת בת שבע, פד"י ל"ה(2) 800). 2. 2 קיטון שטח הדירה - ירידת ערך 2. 2 1 בפסק הבוררות פסק הבורר לנתבע פיצוי בגין החוסר בשטח הדירה בסך 18,000 ₪ בלבד; הנלמד מכאן הוא כי בניגוד לטענות התובע לפיה לא נסתרה חוו"ד זוהר לגבי ירידת הערך, הוכח בפני כי הסכום בו זוכה הנתבע בגין פריט ירידת ערך הדירה מסתכם לסך של 18,000 ₪. 2. 2 2 בסעיף 18 לכתב התביעה עתרו התובעים לחייב את הנתבע בפיצויים בגין ליקויים וירידת ערך בסך 60,000 ₪, התובעים תחמו את הסעד בגין שני ראשי נזק אלו בסכום כולל של 60,000 ₪ ומכאן שאין לפסוק להם מעבר לסכום אותו תבעו. 2. 3 סוגיית הפיצוי המוסכם 2. 3 1 התובעים טוענים כי משהיפר הנתבע את ההסכם בהטעיה ומצגי השווא יש לחייבו בתשלום סכום הפיצוי המוסכם בסך 32,500 דולר. 2. 3 2 סעיף 11 לחוזה המכר (נספח א’ לכתב התביעה) קובע כי: "צד אשר יפר תנאי יסודי מתנאי חוזה זה כהגדרתו בסעיפים 11א’, 11ב’ ו-11ג’ לעיל, ישלם לצד המקיים פיצויים קבועים ומוסכמים מראש בסך בש"ח השווה ל- 32,500 דולר...". 2. 3 3 התנאים היסודיים הנ"ל כוללים את חובת תשלום התמורה החוזית ואת מועד המסירה בחזקה ואין הם כוללים הפרות של תניות אחרות. משלא נטענה טענה בדבר הפרת התנאים היסודיים הנ"ל אין לחייב את הנתבע בפיצוי מוסכם לגבי הפרות שלא נכללו בגידרו של אותו סעיף. התביעה לפיצויים בסכום המוסכם מניח סעיף 11 להסכם - נדחית. ד. סוף דבר 1. אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הסך של 60,000 ₪ כפיצוי בגין ליקויי הבניה ופיצוי בגין קיטון שטח הדירה. 2. הנתבע ישלם לתובעים את הסך הנ"ל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל. 3. לאור התוצאה אליה הגעתי אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים הוצאות משפט בסכום 3,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסכום של 8,000 ₪ בתוספת מע"מ. הודעה זכות הערעור. חוזהגילוי נאות במכירת דירהמקרקעיןחוזה דירהחובת הגילויקניית דירה