חובת גילוי נאות במכירת דירה

א. מ ב ו א 1. לפניי תביעה שעניינה הפרת הסכם מכר דירה, עקב אי גילוי בעיית רטיבות בדירה. 2. התובעת, הגב' רותי מרגלית (להלן: "התובעת") פנסיונרית המתגוררת בגפה, רכשה מהנתבע דירה הנמצאת בקומה רביעית ברח' חנה סנש 26 הרצליה (להלן: "הדירה"), במטרה לגור בה. 3. הנתבע, מר רובין לירן צבי, הינו הבעלים של הדירה והוא אשר מכר את הדירה לתובעת. 4. במהלך חודש מאי התעניינה התובעת ברכישת דירה בהרצליה והיא פנתה למתווך. המתווך הציג לה את דירתו של הנתבע והתובעת ניהלה מו"מ לרכישת הדירה. 5. ביום 16.6.09 נחתם הסכם מכר בין התובעת לנתבע (להלן: "ההסכם") וסכום התמורה שולם במלואו. 6. בתביעה זו התקיימו שתי ישיבות הוכחות. ביום 19.2.12 נשמעו מומחה התביעה מר מרדכי אדלר, עדת תביעה 2 - גב' נורית אוליבה האדריכלית, עד תביעה - מר מיכאל פאר וכן נשמעו מומחה ההגנה, עד הגנה 1 מר אריה טל. ביום 21.11.12 נשמעו התובעת והנתבע. ב. טענות הצדדים 1. לטענת התובעת בעת ביקורה עם המתווך בדירה, שהייתה לאחר סיוד טרי, היא הבחינה בכתמים, שאלה לפשרם ונענתה כי מדובר בכתמי לכלוך שניתן לנקותם בקלות. התובעת אשר סברה כי אלו פני הדברים, רכשה את הדירה. 2. לפני כניסתה לדירה היא ביקשה לבצע שיפוצים בדירה, ולכן פנתה לאדריכלית נורית אוליבה (להלן: "האדריכלית"). האדריכלית הגיעה לדירה ביולי 2009 כדי להכין תוכנית הכוללת כתב כמויות לצורך ביצוע השיפוץ והיא הבחינה בסימני רטיבות על הקירות והרצפה, המתבטאים בכתמים כהים מגוון הריצוף, וכן בתפרחת על גבי הקירות מעל הפנלים. 3. האדריכלית יחד עם הקבלנים שביקרו בדירה, זיהו כי הכתמים נובעים מבעיית רטיבות מתחת לרצפה ולכן קבעו שיש צורך לפרק את הריצוף. האדריכלית דיווחה על כך לתובעת שנדהמה מהממצאים ולאחר פירוק הריצוף בדירה, התברר לתובעת, שכל החול מתחת לרצפות רטוב לחלוטין, כי הצנרת רקובה וחלודה ומים דלפו והתפשטו וחלחלו מתחת למרצפות ועקבותיהם התבטאו בכתמים על הקירות. 4. התובעת טענה, כי היא הודיעה על כך לנתבע, אשר אישר כי לפני מועד החתימה הייתה בדירה רטיבות מתחת לרצפות. בתחילה הוא הבטיח לסדר את הנזק וציין, כי הוא יברר עם חברת הביטוח שלו אם הנזק מכוסה על פי הפוליסה, אך לאחר שהוא קיבל ממנה תשובה שלילית הוא חזר בו מהבטחתו. 5. מבירור שעשתה התובעת עלה, כי חצי שנה לפני חתימת החוזה אירעה תקלה בצנרת הדירה, אשר תוקנה על ידי הנתבע או מי מטעמו. אולם התיקונים היו שטחיים, רשלניים ובלתי מקצועיים. 6. לטענת התובעת, הנתבע לא רק שידע על ה"מום הנסתר" היינו "הרטיבות הכלואה", אלא שהוא ניסה להסתירו באופן שטחי על ידי הדבקת אריחים על פני האריחים שנפגמו כתוצאה מהרטיבות. 7. עוד טענה התובעת, כי אין מקום להאשמת הנתבע, לפיה היא מנסה להשיג הנחות נוספות. לו הייתה התובעת יודעת על בעיית הרטיבות היא לא הייתה רוכשת את הדירה או לחלופין הייתה מפחיתה מסכום התמורה את העלויות הכרוכות בתיקון. לפי חוו"ד שמאי מטעמה אומדן עלויות התיקונים הינה 95,918 ש"ח כולל מע"מ. 8. מנגד טען הנתבע, כי מטרת התובעת בתביעתה הוא לקבל כספים בגין השיפוץ שערכה בדירה לאחר שקיבלה את החזקה לידיה וכי היא קנתה את הדירה במצבה "AS IS" תוך שהיא מוותרת מראש על כל טענה/דרישה /תביעה מכל מין וסוג שהוא לגבי הדירה. 9. בכתב ההגנה ציין הנתבע, כי הוא הבעלים של הדירה משנת 1997, אך הוא מעולם לא התגורר בדירה והיא הייתה מושכרת עד דצמבר 2008 לצדדים שלישיים. מדצמבר 2008 ועד מכירתה לתובעת הייתה הדירה ריקה מאדם. 10. הנתבע טען, כי לאחר שפונתה הדירה בדצמבר 2008, הוא תכנן לעבור לגור בה ולכן סייד אותה, הסיר את השטיחים מקיר לקיר והדביק ריצוף חדש, כי לא ניתן היה להסיר את הדבק. אולם תוכניתו לעבור לגור בדירה לא יצאה לפועל ובחודשים מרץ-מאי 2009 הוא העמידה למכירה. 11. התובעת ביקרה מספר פעמים בדירה בלוויית בני משפחתה ומומחים ולאחר בדיקת הדירה היא הביעה נכונות לרכוש אותה, נפגשה עם הנתבע וניהלה עמו מו"מ. 12. הנתבע ציין בכתב ההגנה, כי שנתיים לפני מכירת הדירה במהלך 2007 התפוצץ באמבטיה בחדר ההורים צינור שגרם לרטיבות נקודתית בדירה שמתחת והתקלה תוקנה. על אירוע זה סיפר הנתבע לתובעת ומאז אותו אירוע נקודתי לא היו תקלות נוספות בצנרת הדירה. 13. הנתבע לא ידע ולא יכול היה לדעת על רטיבות "כלואה" מתחת לרצפה. לטענתו, רק ביום 30.7.09 העלתה התובעת לראשונה טענות בדבר ליקויים בדירה. הנתבע אשר ביקר בדירה, לא הבחין בסימני רטיבות וגם בעל המקצוע שנשלח לדירה מטעם חברת הביטוח לא מצא נזילה או סימני רטיבות. הנתבע אף פנה למומחה מטעמו שלא מצא ממש בטענות התובעת. 14. העובדה שהתובעת פנתה לקבל חוות דעת מומחה לאחר ביצוע השיפוצים ולא פנתה לקבל חוות דעת טרם החלה בעבודות השיפוץ מלמדת כי לא הייתה רטיבות בדירה כפי שמנסה התובעת לטעון. ג. ד י ו ן עסקינן במכירת דירה בין קונה מרצון למוכר מרצון ובית המשפט נדרש לשאלה האם הייתה בעיית רטיבות בדירה והאם הרטיבות היא בבחינת פגם נסתר עליו ידע הנתבע ואותו הסתיר מהתובעת ובכך הפר את חובת הגילוי וחובת תום הלב. ג. 1. האם קיימת רטיבות בדירה 1. מר מרדכי אדלר (להלן: "המומחה מטעם התובעת"), העיד כי "ראיתי רטיבות חלק מהחול היה רטוב והקירות היו רטובים מעל הפנלים ועוד כמה מקומות. אני גם בדקתי עם מכשיר פרוטימטר" והמכשיר הראה "רטיבות קשה" (פרו' מיום 19.2.12 עמ' 7). עוד העיד המומחה, כי ראו על המשקופים העיוורים ריקבון (שם, עמ' 9 שורה 17). 2. גם האדריכלית מטעם התובעת העידה, כי בעת ביקורה בדירה "על הקירות היו סימני רטיבות. זה פטרייה שנמצאת מעל הפנל, סימנים נוספים היו ברצפה, אני מומחית לחומרים (שם, עמ' 16 ש' 1-2) ובהמשך העידה: ... "הסתבר שהיו מים בעוד חדרים, ברגע שבעצם פורק הקיר הזה ראינו שיש רטיבות. הרצפה בחדר שירותי אורחים היתה ממש שלולית של מים, שירותים כלליים היו רטובים לחלוטין ובסלון ראינו סימנים... אנחנו לא ראינו נזילה אלא מים, מים עומדים, כלואים" (שם, עמ' 18 ש' 10-1). 3. זאת ועוד, גם הקבלן אשר ביצע שיפוצים בדירה העיד, כי בעת ביקורו בדירה הוא הבחין בכתמים על הריצוף ובנזקי מים על הקירות ו"ברגע שפרקנו את המרצפות, החול היה רווי במים" (שם, עמ' 20). 4. מנגד העיד מר אריה טל, השמאי מטעם הנתבע (להלן: "המומחה מטעם הנתבע"), כי הוא לא הבחין בסימני רטיבות (שם עמ' 25). לדבריו יש "רטיבות איפה שהם עשו את העבודות, בחדר שירותים. כשבנו את הקיר שפכו טיפה מים, כשעשו את הטיח" (שם, עמ' 28). בהקשר זה יוער, כי בתמונות שהוצגו נראה בבירור שהקיר טרם טויח, כך שאין ממש בדבריו. 5. עוד יצוין, כי תמוהה בעיני עדותו של המומחה מטעם הנתבע לפיה, הוא לא מצא רטיבות ובשל כך לא הצטייד במכשיר המודד רטיבות (שם, עמ' 25). גם אם אקבל את הטענה כי לא ניתן לדעת האם הסיבה לחול הרטוב היא המים שנשפכו במהלך השיפוץ ולא הנזילה, לא ברור מדוע מומחה אשר מגיע לבדוק נזקי מים לא מצטייד במכשיר בדיקה מתאים, טענה המקבלת משנה תוקף נוכח עדותו, כי "שפכו טיפה מים" ונוכח התמונות בהן נראה מפורשות, כי החול רטוב מסיבה כלשהי. 6. אינני מקבלת את טענת הנתבע בסיכומיו לפיו מכשיר הפרוטימטר ידוע כמכשיר לא אמין. טענה זו נטענה בעלמא ללא תימוכין וללא חוות דעת מומחה בעניין זה. 7. בחוות דעת המומחה מטעם הנתבע, המומחה לא התייחס להחלפת החול. אולם, מעדותו בבית המשפט עלה, כי הוא שאל את הפועלים בעניין זה והלה ענו לו, כי החול לא הוחלף (שם, עמ' 29) ולשאלה מדוע הוא לא ציין זאת בחוות דעת השיב באופן סתמי "לא שאלת אותי". בעניין זה צודק ב"כ התובעת כי מדובר בפרט חשוב והיה עליו להופיע בחוות הדעת. 8. המומחה מטעם הנתבע, ציין בחוות דעתו כי הוא ערך תשאול "לא נמסר על תלונות שכנים המתגוררים בקומה השלישית". אולם בחקירתו התברר כי הוא לא טרח לשאול את השכנים בדבר הנזילה, אלא הסתפק בדבריי הפועלים שעבדו בדירה. לשאלת בית המשפט "למה לא שאלת את השכנים?" השיב האחרון "לא היה אף אחד, דפקתי בדלת ואף אחד לא היה" ובהמשך השיב לשאלת בימ"ש: "אז אתה מסתפק בתשובות של הפועלים, מאיפה הם יודעים שיש תלונות של השכנים?" השיב "כי לא מצאתי בדירה שום עקבות של מים. ואז לרגע מסוים כבר לא חשבתי שאני צריך להמשיך הלאה..." (שם, עמ' 25). אני סבורה, כי עדותו של המומחה מטעם הנתבע הייתה מגמתית ומשקלה הראיתי נמוך. 9. מנגד גם לא נעלם מעיניי, כי המומחה מטעם התובעת הגיע לדירה לאחר שהחלו העבודות בה: "מקלחת הורים הייתה מפורקת, בסלון אני חושב שכולו היה מפורק והפרוזדור. חדר האמבטיה אני חושב שגם היה מפורק, אבל אני לא זוכר במדויק" (שם, עמ' 6), וכן העובדה שהוא לא זכר אם ראה את צנרת הברזל שפורקה (שם, עמ' 9 שורה 23). ברם, ברור כי הרטיבות שנראתה על גבי הקירות והריצוף אינה תוצר של השיפוץ ובהכרח הדברים מחזקים את דבריו לפיהם: "גם בתמונות שהוא עשה וגם ראיתי אותם, הייתה תמונה אחת שרואים שיש רטיבות מעל הפנלים בבירור. שלישית, אני ראיתי את התמונות. הוא צילם את החול, ברגע שמפרקים את הריצוף באוג' אז השכבה העליונה מתייבשת תוך כמה שעות ולמטה זה לוקח קצת זמן. הוא לא חפר ואמר הכל יבש, זה לא נכון, הוא צילם את פני השטח. ברגע שמפרקים את השטח, יום אחד משאירים בחום של אוג וזה מתייבש. לא ראיתי שהוא השתמש במכשיר הפרוטימטר" (שם, עמ' 14). 10. טענתו של מומחה התובעת לפיה הדירה רוצפה באריחים מסוג "פרלטו רויאל", שהינו אריח שאיננו נושם המורכב מ-90% אקריל ו-10% פלחי אבן והאקריל אינו מאפשר למים להתנדף, לא נסתרה על ידי המומחה מטעם הנתבע. 11. הנתבע צירף אישור בדיקה של חברת פמיפרימיום (להלן: "האישור") להוכחת טענתו כי בדירה לא הייתה נזילה. דא עקא, אישור זה הוא בבחינת "אליה וקוץ בה". לבד מהעובדה, כי מבצע הבדיקה לא זומן למתן עדות והבדיקה בוצעה כחודשיים לאחר מכירת הדירה, הרי שבבדיקה נרשם מפורשות כי "הדייר דורש להוציא מפקח להעריך את הנזק". כאמור, אם בדירה לא היו נזקי רטיבות, מדוע נרשם כי הנתבע דרש להוציא מפקח שיעריך את הנזק?? זאת ועוד, הרי שהאישור לא מתייחס לסוגיה האם קיימת בדירה רטיבות אם לאו, אלא מתייחס לכך שבעת הבדיקה לא הייתה במקום נזילה. יצוין, כי במועד בו הגיע הבודק לדירה, היה השיפוץ בעיצומו וברי כי הוא לא ראה נזילה. 12. הן מומחה התובעת והן קבלן השיפוצים העידו, כי חלק מהחול הוחלף (שם, עמ' 11; עמ' 20) וקבלן השיפוצים אף העיד: "השתמשנו במאוורר גדול ונדמה לי שהבאנו שני תנורים. תהליך הייבוש נמשך בערך כיומיים שלושה" (שם, עמ' 21). עדותו נתמכת בעדותה של האדריכלית, כי קבלן השיפוצים הביא מספר מכשירי חימום לצורך ייבוש החול (שם, עמ' 17 ש' 17 - 22). עדיפה בעיניי עדותם של האדריכלית וקבלן השיפוצים אשר עדותם חיצונית מהימנה ואמינה. 13. לאחר ששמעתי את העדויות ועיינתי בתמונות שצורפו שוכנעתי עובדתית כי בדירה הייתה קיימת בעיית רטיבות. ג. 2. האם הרטיבות היא בבחינת פגם ו/או מום נסתר 1. בסעיף 2 להסכם המכר נכתב: "המוכר מצהיר ומתחייב בזה כדלקמן: 2.1 ... 2.2 ... 2.3. כי אין בדירה כל פגם ו/או מום נסתר הידוע למוכר." 2. לטענת התובעת הנתבע ידע על ה"מום הנסתר" היינו בעיית הרטיבות, אלא שהוא ניסה להסתירה באופן שטחי על ידי הדבקת אריחים על פני האריחים שנפגמו כתוצאה מהרטיבות. 3. מנגד טען הנתבע, כי התובעת קנתה את הדירה במצבה "AS IS" תוך שהיא מוותרת מראש על כל טענה/דרישה /תביעה מכל מין וסוג שהוא לגבי הדירה. 4. אני סבורה, כי הרטיבות עצמה איננה פגם נסתר אלא היקפה בלבד. התובעת הודתה בכתב התביעה ובעדותה (פרו' מיום 21.11.13 עמ' 33), כי בעת ביקורה בדירה עם המתווך, היא הבחינה בכתמים ואף שאלה לפשרם. העובדה שהתובעת הסתפקה בתשובה סתמית כי מדובר בלכלוך, לא ניסתה לנקותו ולא ביצעה בירור מעמיק בעניין זה, בפרט כאשר היא איננה אשת מקצוע בתחום, תיזקף לחובתה. יש לזכור, כי התובעת לא זימנה לעדות את המתווך, אשר לגרסתה הוא זה שהטעה אותה לחשוב כי מדובר בכתמי צבע ולא רטיבות. 5. גם אם הנתבע הדביק אריחים כדי להסתיר את בעיית הרטיבות כפי שטענה התובעת, הרי שניתן היה להבחין ברטיבות הקיימת בקירות. לא ניתן לומר כי מדובר בפגם נסתר לעצם הרטיבות עצמה, אלא שהיקף הרטיבות לא היה ידוע בעת הרכישה. בכתמי הרטיבות שהעידו על רטיבות ניתן היה להבחין, והראיה כי אנשי מקצוע מטעמה של התובעת הבחינו בכך. 6. זאת ועוד, הרי שלא ניתן להתעלם מסעיף 3 להסכם המכר בו נכתב: "הקונה מצהירה ומתחייבת בזה כדלקמן: 3.1 ... 3.2 כי מבלי לגרוע מכלליות האמור, בדקה היטב את מצבה הפיזי של הדירה והיא רוכשת את הזכויות בדירה במצבה "AS IS". במועד חתימת חוזה זה, כאשר התמורה בגין הדירה נקבעה, בין השאר, בהתבסס על מצבה הפיזי של הדירה, והקונה מצהירה כי אין לה ולא תהיה לה כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה בקשר עם מצבה הפיזי של הדירה והתמורה." (הדגשות שלי - א.מ.ג). להצהרת התובעת, כי היא בדקה היטב את מצבה הפיזי של הדירה, יש משמעות המקימה בצידה חובה לעשות כן. ככל שלא היה בידיה כלים לבדוק את מצב הדירה, היה עליה להביא איש מקצוע ובוודאי שלא להצהיר כי היא בדקה היטב את מצבה הפיזי של הדירה והיא קונה אותה "AS IS". לפיכך, ניתן לייחס לה קבלת סיכון (ע"א 3912/90 Eximin s. A. תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64 עמ' 66). 7. אין בידי לקבל את טענת התובעת בסעיף 32 לסיכומיה לפיה, אין לצפות מהתובעת שאין לה ניסיון והכשרה מקצועית בבדיקת סימנים מחשידים לנזקי רטיבות, להבין ולדעת ללא עזרת בעלי מקצוע, כי הכתמים שראתה מעידים על רטיבות. במציאות בה אנו חיים דירה מהווה נכס מרכזי בחייו של אדם ומשכך גם רכישתה מהווה אחת מהעסקאות החשובות שאדם עושה בחייו. לפיכך, מצופה בהתאמה כי קונה דירה ינקוט בדיקות מקיפות ולא יסתפק בבדיקה שטחית ותו לא, בפרט כשהתובעת דנן מודה כי אין לה ניסיון בתחום. לא ברור מה מנע ממנה להביא בעל מקצוע אשר יבדוק את הדירה עבורה ביתר שימת לב ובפרט כשעסקינן בדירה ישנה אשר הייתה מושכרת כל השנים לצדדים שלישיים. ג. 3. האם ידע הנתבע על הרטיבות והפר את חובת הגילוי וחובת תום הלב 1. חרף האמור לעיל, לצד הכלל "יזהר הקונה" הלכה פסוקה היא כי על המוכר מוטלות חובת גילוי וחובת תום הלב. 2. חובת הגילוי החלה על הנתבע, היא אחת מההשתקפויות של עקרון תום הלב (גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי, הוצאת דין 2005, עמ' 317), עקרון הקבוע בסעיף 12 ובסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן: "החוק"). כאמור, חובת הגילוי יכולה שתתפרש גם על שלב המשא ומתן וגם על שלב החוזי, כדלקמן: "... חובת הגילוי בתקופה החוזית קיימת - או ליתר דיוק ממשיכה להתקיים - כל אימת שחובת הגילוי לא קוימה על-ידי צד בשלב הטרום-חוזי, וחיוניות הגילוי ממשיכה להתקיים גם בשלב החוזי, ומידת החיוניות היא כזו, שמי שאינו מקיימה, כמוהו כמי שנהג שלא בהגינות ושלא בדרך מקובלת ובתום-לב". {ע"א 3912/90 eximin s. A, תאגיד בלגי נ' טקסטיל והנעלה איטל סטייל פראררי בע"מ, פ"ד מז(4) 64, 79 (להלן: פסק דין אקסימין")}. 3. בע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, התייחס כבוד השופט אשר לדברים שנכתבו על ידי ד"ר גבריאלה שלו (ג' שלו, "סעיף 12 לחוק החוזים: תום לב במשא ומתן", פורסם במשפטים כרך ז, ע' 118, 138), מהם עלה כי חובת הגילוי חלה רק על מידע שהצד השני לא יכול היה להשיג. לדידו, מדובר בתוצאה קיצונית, כדלקמן: "לי נראה שד"ר שלו לא התכוונה בדבריה לתוצאה קיצונית זו ועל כך ניתן ללמוד מהמשך מאמרה כשהיא דנה בשאלות הנשאלות על-ידי קונה בשעת המשא-ומתן. לדעתה עשויות שאלות כאלה להרחיב את היקף חובת הגילוי החלה על המוכר מפני שיש בהן כדי לעורר "את הכרת הצד כלפיו נטענת חובת הגילוי לאי ידיעת השואל את הפרטים החיונים להחלטתו". במילים אחרות - לדעת המחברת המלומדת כשברור למוכר שלקונה אין ידיעה על קיומן של עובדות חשובות להחלטתו עליו לגלותן לו, אפילו יכול היה הקונה להשיג את האינפורמציה בכוחות עצמו לפני סיום המשא-ומתן" (הדגשה שלי-א.מ.ג). 4. לטענת התובעת (בסעיף 10 לכתב התביעה ובסיכומיה), הפר הנתבע את חובת הגילוי וחובת תום הלב המוטלת עליו, בכך שהסתיר מהתובעת כי בדירה קיימת בעיית רטיבות, בייחוד כשהתובעת הפנתה את תשומת הלב ושאלה לפשרם של הכתמים,בעת ביקורה בדירה עם המתווך . 5. מנגד טען הנתבע, כי הוא לא ידע ולא יכול היה לדעת על בעיית הרטיבות מתחת לרצפה. בדירה לא היו בעיות עם הצנרת למעט פיצוץ בצינור באמבטיה בחדר ההורים, אשר אירע כשנתיים לפני מכירת הדירה, בעיה אשר תוקנה. 6. טענתו של הנתבע לגבי המועד בו אירע הפיצוץ בצינור נסתרה בעדותו. הנתבע העיד, כי הפיצוץ בצינור אירע במועד מאוחר יותר. לשאלה מה שמו של הדייר האחרון השיב הנתבע (פרו' מיום 21.11.12 עמ' 46): "דליה מרמלשטיין ז"ל, היא נפטרה לפני סיום תקופת השכירות שלה, מספר חודשים לפני. למיטב זיכרוני היא סיימה בדצמבר 2008. היא היתה הדיירת האחרונה. היא התגוררה שם כמה שנים". ובהמשך השיב לשאלות (פרו' מיום 21.11.12 עמ' 49): "ש. מתי נכנסה הדיירת שהשכנה שהתגוררה בדירה?" ת. למיטב זיכרוני זה היה בשנת 2008, בין חצי שנה לשמונה חודשים לפני שהם סיימו את השכירות. ש. בשבוע של הנזילה, זה היה בתקופה שהיא היתה בחיים? ת. כן". קרי, הפיצוץ בצינור אירע במהלך חודשים אפריל עד יוני 2008, כשנה לפני מכירת הדירה ולא כשנתיים לפני, כפי שטען הנתבע. 7. כמו כן, לנתבע לא הייתה כל אסמכתא אשר תתמוך בגרסתו לפיה הפיצוץ אירע שנתיים עובר למכירת הדירה, כדלקמן (שם עמ' 44): "ש. אתה ציינת בתצהירך שהיה פיצוץ נקודתי של צינור מים בקיר שבין חדר האמבטיה, בחדר שינה הורים, לקיר השירותים הסמוך אליו,. מי תיקן את הפיצוץ בצינור? ת. איש מקצוע שאינני יודע את שמו. ש. אתה לא הזמנת אותו? ת. לא. ש. מי הזמין אותו? ת. השכן מלמטה. ש. לשכן מלמטה יש את המפתח של הדירה? ת. לא, הוא תיאם עם השוכר שהיה בדירה באותה תקופה. ..... ש. אם הוא תיקן, אתה שילמת לו עבור התיקון? ת. כן. ש. יש לך את הקבלה? ת. לא, אין לי קבלה. ש. ז"א, שאין לך שום אסמכתא שמצביעה על תאריך תיקון הצינור והיקף התיקונים שבוצעו, נכון? ת. אין לי גם אסמכתא על זה שהיתה נזילה". מאחר והנתבע הודה כי אירע פיצוץ בצינור, אזי הנטל להוכיח את המועד, התיקון וטיבו עובר לפתחו. העובדה שהוא לא יכול היה להאיר את עיניי בית המשפט בסוגיה זו לצד הימנעותו מלזמן את השכן למתן עדות, אומרת דרשני וחזקה כי עדות השכן פועלת לרעתו. 8. זאת ועוד, הרי שבסעיף 8 לתצהירה של האדריכלית הצהירה האחרונה, כי משיחה שהיא ערכה עם הנתבע, הוא ציין בפנייה כי 6 חודשים לפני מסירת הדירה לתובעת אירע בדירה פיצוץ של צנרת מים אשר חלחלו לתקרת דירת השכן המתגורר מתחת לדירה נשוא התביעה והפיצוץ תוקן. דא עקא, האדריכלית לא נחקרה בעניין זה ואי חקירתה תשמש כרועץ לנתבע. 9. התרחשות האירוע כפי שפירטה האדריכלית בתצהירה מקבל חיזוק חיובי מתשובתו של הנתבע לשאלה, "השכן שהתגורר מתחת לדירה נשוא התובענה, קראו לו זאב? ת. אין לי מושג אני לא מכיר אותו. הוא פנה אליי כשהייתה הנזילה הנקודתית, ז"א הוא לא אישית פנה אליי אלא השוכרת באותה תקופה. הוא אמר לי שיש טפטוף קל מהקיר באזור אמבטיית הורים בדירה ומבקש להביא איש מקצוע לתקן את זה ושנשתתף במימון וכך עשינו. אני באמת לא זוכר כמה זה עלה, למיטב זכרוני אני זוכר שסוכם שהשכן מלמטה יביא את איש המקצוע והשוכרת שלי תשתתף בעלות. והסיכום היה, שהשוכרת תשלם את העלות ויקוזז משכה"ד" (פרו' מיום 21.11.12 עמ' 46). 10. בנוסף, הרי שטענת התובעת לפיה הנתבע סגר את המגוף בדירה עובר למכירתה, אושרה על ידו בחקירתו הנגדית בבית המשפט. אני סבורה כי העובדה שהנתבע הודה בכך שסגר את המגוף לראשונה בחקירתו הנגדית ואין אזכור לכך בתצהירו, בהכרח מחזקת את מהימנות עדותה של התובעת בנקודה זו: "כשהאדריכלית באה ועשתה מדידות של הקירות, ואז ראינו תפרחת והיא באה עם בעלה שהוא מהנדס בניין והוא גם ראה את זה, וראינו את התפרחת.... ואז הבעל של האדריכלית אמר לי שאני אפתח את הברזים בבית, הלכתי לפתוח את הברזים ואין מים. לא ידעתי איפה השיבר, התקשרתי ללירן, הוא אמר לי שהשיבר בחדר המדרגות, שאלתי אותו למה השיבר סגור? אז הוא אמר לי כי היתה נזילה, ולא רציתי שזה יהיה פתוח. אלה המילים שלירן אמר לי. ואז בעקבות זה, יצא כל הסיפור החוצה" (שם, עמ' 39 ש' 8-1). 11. כמו כן, התרשמתי כי תשובותיו לשאלות בעניין המגוף, היו מאולצות ודחוקות כדלקמן: "ש. המתווך ידע שמגוף השיבר סגור? ת. כן. ש. איך אתה יודע שהוא ידע? ת. כי אני אמרתי לו. גם השלטרים של החשמל גם הם היו סגורים. ש. וזו בדיוק מתאים לדירה שצריך להציג אותה בפני קונים? ת. ברגע שהמתווך מציג אותה, הוא פותח את השלטר. אני לא רוצה לשלם שמישהו ישכח מנורה ולשלם חשמל. ש. חשמל אולי אתה צודק, אבל מה הסיבה , הרי אם לא משתמשים בברזים והמגוף פתוח מה זה מפריע לך שהמגוף יהיה פתוח? ת. בדיוק מאותה סיבה , ברגע שמראים דירה לקונים פוטנציאלים אני לא צניך (הכוונה צריך - א.מ.ג.) שאח"כ מישהו יפתח ברז ולא יסגור אותו ואני אצטרך לשלם מים, אני לא רוצה להתעסק עם זה. זו הסיבה, לכן ההנחיה היתה שהשיבר יהיה סגור בכל פעם שהמתווך גומר להראות את הדירה. ש. ברגע שהמתווך גומר להראות את הדירה, אבל כשהמתווך היה בדירה המגוף היה סגור? ת. אני לא יודע, אתה אומר לי. ש. אתה יודע מתי המגוף הזה נסגר? ת. המגוף למיטב זיכרוני פעם אחרונה שהייתי בדירה לפני שסגרתי עם המתווך, זה היה סגור, מתישהו בחודש פב' 2009. (פרו' מיום 21.11.12 עמ' 43 - 44, הדגשה שלי-א.מ.ג.). 12. אילו רצה הנתבע להראות כי בדירה לא הייתה נזילה, שכן המגוף היה סגור לגישתו ואין ממש בטענת התובעת, הרי שהוא יכול היה לעשות זאת בנקל על ידי הצגת דוחות תשלום המים לעירייה המעידים כי הוא לא חויב במים. הצגת הדוחות הייתה מחזקת את טענתו באופן אובייקטיבי. אולם הימנעותו מלעשות כן תיזקף לחובתו. 13. יודגש, כי אין בסיכומי הנתבע (11 עמודים במספר) כל התייחסות לטענת התובעת כי הנתבע הפר את חובת הגילוי וחובת תום הלב המוטלות עליו. הנתבע התייחס לכך שלא ידע כי קיימת רטיבות, הא ותו לא. העובדה כי הרצפה צופתה, הקירות סויידו והמגוף ננעל טרם מכירת הדירה ובסמוך לפינוייה, תומכת דווקא בגרסת התובעת. 14. טענת הנתבע, כי הוא סיפר לתובעת על האירוע, אינה נתמכת בראיה חיצונית אובייקטיבית. לעומת זאת, עדותה של התובעת כי הנתבע לא סיפר לה על האירוע, נתמכת הן על ידי עדותה של האדריכלית עדות מהימנה ואמינה והן על ידי מעשיו של הנתבע כפי שיפורטו להלן, לאחר שהתובעת פנתה אליו. 15. התובעת העידה (שם, עמ' 35), כי הייתה מופתעת מיד לאחר שהורד הריצוף והתגלה שהמשקוף שחור משני צידיו. היא קראה לנתבע שראה זאת, ועדותה נתמכת על ידי עדותו של הנתבע עצמו אשר הודה כי הגיע למקום וניסה להרגיע אותה, כדלקמן: "ש. כאשר הוזעקת ע"י התובעת לבוא ולראות את נזקי הרטיבות והיא הייתה נרגשת ונסערת כשבדקת וראית, ואז אמרת לה במילים האלה, תראי, חבל שאת מתרגזת כל מה שניתן לפתור בכסף לא ניתן להתרגז, נכון שאמרת לה את זה? ת. לא בדיוק במילים האלה, אבל אחד המוטים לי בחיים שכל מה שהפיך לא שווה את הבריאות". ובהמשך: "ש. ונכון שהתנהלה שיחה ביניכם ובשיחה זו הבעת נכונות להתפשר איתה לשלם במסגרת פשרה איזה סכום עבור נזקי הרטיבות? ת. קודם כל לא היו נזקי רטיבות, זו טענתך. אני אומר לך שלא היו שום נזקי רטיבות. לשאלתך, לגבי השיחה, השיחה הזו התקיימה לפחות שבועיים או שלושה אחרי שביקרתי בדירה, לא היו נזקים" (פרו' מיום 21.11.12 עמ' 47). 16. יתרה מכך, העובדה שהנתבע פנה לחברת הביטוח מלמדת, כי התכוון לקחת אחריות על הנזק. יודגש, כי האישור של חברת פמיפרימיום עומד בסתירה מוחלטת לדבריו ומערער את מהימנות עדותו. אם בדירה לא היו נזקים כפי שהעיד הנתבע, לא ברור מדוע נרשם באישור כי הוא דורש להוציא מפקח שיעריך את הנזק. 17. על מעשיו אלו של הנתבע מצטרפת העובדה, שהוא הודה כי הגיע לדירה מצויד במצלמה, וכי התמונות אותם צילם לא צורפו (שם, עמ' 48). 18. אם הנתבע אכן היה מדווח לתובעת על הפיצוץ בצנרת שאירע עובר למכירת הדירה, אני סבורה כי הוא לא היה מרגיש צורך להגיע לדירה לאחר שזו נמכרה, להרגיע את התובעת שהייתה נסערת, לפנות לחברת הביטוח שלו ולצלם תמונות במקום. כל אלה בצירוף לעובדה שהנתבע נהג לסגור את המגוף מלמדת שידע כי קיימת נזילה והסתיר מידע זה מהתובעת. 19. הלכה פסוקה היא, כי במקרים בהם אחד הצדדים או שניהם היו חסרי תום לב או רשלנים ותרמו להיווצרות הבעיה, אם ניתן לשלול תרופה באופן מלא לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1940 (להלן: "חוק החוזים-תרופות"), הרי ששלילה חלקית אפשרית ואף רצויה. בעניין זה, אפנה לדבריו של כבוד הנשיא מ' שמגר (פסק דין אקסימין, עמ' 83) כדלקמן: "הקצאת הסיכונים מאפשרת לכל אחד מן הצדדים לפעול בידיעה שהצד השני יפעל באופן העולה בקנה אחד עם מטרותיה של העיסקה. במילים אחרות, החוק מעניק לצדדים אפשרות הסתמכות, שהיא אחת מהמטרות המרכזיות של דיני החוזים בכללותם. ........ גם חובת גילוי שלא קוימה בשלב הטרום חוזי ממשיכה לעמוד בשלב החוזי. אך סביר הוא, שלאורך דרכם המשותפת ייתקלו הצדדים בבעיות שונות שידרשו גמישות מסוימת ואף סטייה ממה שקבוע היה מלכתחילה. אין ספק, שיידרש שיתוף פעולה גם בעתיד. פן אחד של שיתוף פעולה זה הוא ההכרה בכך שנזק יכול להיגרם לאחד הצדדים כתוצאה מחוסר תום-לבם של שני הצדדים. "שיתוף הפעולה" במקרה כזה יתבטא בחלוקת האחריות לנזק בין השניים - חלוקה בדיעבד, שיהיה בה למעשה לעודד שיתוף פעולה מבראשית. (י) קביעה זו איננה עומדת בסתירה להסתמכותם של הצדדים, שכן צד לעיסקה, היודע על בעייתיות מסוימת הכרוכה בה (ובענייננו הוכח שכל אחד מהם יכול היה לדעת) ואיננו מעלה אותה עם הצד שכנגד ביודעו שפעולה כזו עשויה לגרום למעשה לסיכולה של העיסקה, איננו יכול לטעון כי הסתמך על כך שהאחר יבדוק. בטענה כזאת עצמה יש מידה רבה של חוסר תום-לב (ראה גם ד"ר א' פורת, חלוקת אחריות בדיני חוזים (חיבור לשם קבלת התואר דוקטור למשפטים, 1989) 88). יתרה מזאת, אפשר שדווקא חלוקת האחריות תחזק את הסתמכותם של שני הצדדים לעיסקה, שכן ביודעם כי על כל אחד מהם מוטלת גם חובה לסייע לאחר לפעול, במידה סבירה כמובן, יתחזק אמונם בקיום העיסקה ותגדל יכולת ההסתמכות שלהם" (הדגשות שלי-א.מ.ג). 20. אף במקרה דנן, סבורני שיש מקום לחלוקת אחריות בין שני הצדדים, אחריות על הנתבע בראש וראשונה לעניין תום הלב וגילוי נאות בשלב המו"מ, ואחריות של התובעת בבדיקה הרשלנית לאחר שצפתה בכתמים שעל הקירות והרצפה. לא ברור מדוע נמנעו הצדדים מלזמן את המתווך לעדות, כאשר שניהם מתייחסים אליו בחקירתם. מחד גיסא, לא ברור מדוע התובעת אשר נטל ההוכחה רובץ לפתחה לא זימנה אותו לעדות, אם לטענתה הוא אשר הטעה אותה בתשובתו כי הכתמים ניתנים להסרה, ובפרט כשבא כוחה טען כי מדובר ב"עד מפתח" (פרו' מיום 21.11.12 עמ' 42). מאידך גיסא, לא ברור מדוע הנתבע לא זימנו לעדות לצורך תמיכה בטענותיו לרבות הטענה שהעלה בא כוחו במהלך חקירתה הנגדית של התובעת ולפיה: "ואם אני אגיד לך שלפיצוץ או הנזילה או מה שהיה שם, הוא דיבר איתך בנוכחות המתווך או הרבה לפני חתימת החוזה בשלב המו"מ?" טענה אשר הוכחשה נחרצות על ידי התובעת, בציינה כי הם דיברו רק על המחיר (פרו' מיום 21.11.12 עמ' 40). כך או כך, יכול היה המתווך לשפוך אור על אשר התרחש במהלך המו"מ והימנעות הצדדים מלזמנו פועלת לחובתם במשותף. 21. לאחר שבחנתי ושקלתי את טענות הצדדים, עיינתי בחומר הראיות והתרשמתי מהעדויות, אני סבורה כי במקרה דנן, שני הצדדים אינם פטורים מאחריות. הלכה פסוקה היא, כי חובת תום הלב חלה על שני הצדדים לעסקה. התובעת אינה יכולה להסתמך רק על הפגם שהיה בדירה (גם אם לא ידעה על היקפו), וזאת מאחר וגם על פי גרסתה היא הבחינה בכתמים טרם כריתת החוזה, ואף הצהירה כי היא בדקה היטב את מצבה הפיזי של הדירה, והיא קונה אותה במצבה "AS IS". יש לזכור, כי מדובר בדירה ישנה וככל שלא היה בידי התובעת יכולת לבדוק את הדירה היה עליה להביא בעל מקצוע מתאים. מנגד, הנתבע לא יכול לצאת פטור בלא כלום, על הנתבע חלה חובת הגילוי המוטלת עליו מכוח עיקרון תום הלב, ומאחר וקיבלתי את הטענה העובדתית כי הנתבע ידע על הרטיבות והיקפה, היה עליו לשתף את התובעת במידע זה במהלך המו"מ. במקרה זה אם כן, נכון יהא לחייב את התובעת באשם תורם של 50% מנזקיה. ג. 4. הנזקים 1. אין מחלוקת, כי התובעת התכוונה לבצע שיפוץ בדירה טרם כניסתה אליה. אולם, היא לא צירפה תוכניות ושרטוטים המלמדים מה היה התכנון המקורי בשיפוץ ומהי התוספת שנגרמה בגין נזקי הרטיבות. התובעת אף לא הציגה את ההסכמים עליהם חתמה עם האדריכלית ועם קבלן השיפוצים. הימנעותה מלהציגם תפעל לחובתה. 2. התובעת חתמה על ההסכם ביום 16.6.09 אולם, החזקה בדירה נמסרה לה רק ביום 15.7.09 עם תשלום יתרת התמורה, כפי שעלה מעדותה (שם, עמ' 41). אינני מקבלת את טענת הנתבע לפיה עוד לפני שהתובעת קיבלה את החזקה לידיה אם וככל שהיו ליקויים בדירה הם היו גלויים וידועים לתובעת. כפי שעולה מהקבלות, מהמסמכים והעדויות, כל הקבלות וההזמנות בוצעו לאחר מסירת החזקה בדירה למעט הזמנת המטבח אשר בוצעה ביום 3.7.09. אינני רואה פסול בכך שהתובעת התקשרה עם האדריכלית עוד בטרם קיבלה לידיה את החזקה בדירה והיא עבדה לפי תוכניות הדירה, ואין פסול כי המטבח הוזמן במסגרת השיפוצים המתוכננים. ידוע כי קיים פרק זמן לא מבוטל בין הזמנת המטבח לאספקתו וברור מדוע הזדרזה התובעת לבצע את ההזמנה. אין במועד ביצוע ההזמנה כדי להעיד כי טרם מסירת החזקה ביקרה התובעת עם האדריכלית בדירה. 3. לא הוכח, כי קיימת סתירה בין התאריכים בהם ביקרו בעלי המקצוע בדירה לבין היום בו התגלו הליקויים כפי שטען הנתבע. קבלן השיפוצים העיד מפורשות כי הוא נכנס לדירה בפעם הראשונה בערך ב-15 לחודש יולי (פרו' מיום 19.2.12 עמ' 20 ש' 5) והאדריכלית העידה כי "בתחילת יולי 2009. לא זוכרת תאריך מדויק מתי ביולי" (שם עמ' 14 ש' 29) (הדגשה שלי-א.מ.ג.). 4. הגם שלטענת התובעת, היא הפרידה בין הרכישות אותן ביצעה במסגרת השיפוץ לבין הרכישות אשר נבעו כתוצאה מהרטיבות, אני סבורה כי קיימת חפיפה בין הקבלות לאור עדותה של התובעת בנוגע להיקף השיפוץ. 5. לשאלה "כשאמרת לו שאת רוצה לעשות שיפוץ, מה רצית בדיוק לעשות בדירה?" השיבה התובעת "רציתי לשנות את המטבח וחדר אמבטיה אחד, זהו שום דבר מעבר לזה" (שם, עמ' 33) ובהמשך השיבה: "אני ביקשתי להחליף את האמבטיה, ואת האסלה ואת הכיור" (שם עמ' 35). 6. אמנם נטען על ידי התובעת, כי הצורך להחליף את הקרמיקה נבע מנזקי הרטיבות, אולם לשאלה: - "לא רצית להחליף קרמיקה בקירות וברצפה באמבטיה?" השיבה התובעת: "אני הייתי מעדיפה להשאיר את זה, אבל אמר לי מיכאל שאין אפשרות שברגע שמפרקים אמבטיה, כיור, שירותים הקרמיקה מתפוצצת. אין אפשרות להשאיר את זה" (שם, עמ' 35). מעדותה עלה, כי דרישתה לשנות את האמבטיה, האסלה והכיור ממילא חייבו החלפת קרמיקה, כפי שעלה גם מעדותו של המומחה מטעמה (פרו' מיום 19.2.12 עמ' 10 ש' 30 עד עמ' 11 ש' 22-1 ). לפיכך, אינני סבורה כי התובעת זכאית למלוא הסכום בגין החלפת הקרמיקה. 7. עוד יצוין, כי בחוות דעת מומחה התובעת העיד האחרון, כי האומדן אותו ביצע היה לכל שטח הדירה לאור העובדה שבכל הדירה הייתה רטיבות קשה (כפי שעלה מחוות דעתו ומעדותו שם, עמ' 12). יחד עם זאת התברר, כי בסופו של יום לא רוצפה כל הדירה (שם, עמ' 12 ש' 19-6). לשאלת בית המשפט מדוע המומחה לא תיקן את חוות דעתו לאחר ביקורו השני, השיב המומחה "יכול להיות שהייתי צריך לשנות" (שם עמ' 13 ש' 9-8). 8. יצוין, כי טענת התובעת לפיה היא נאלצה לדחות את כניסתה לדירה בחודש לא עלתה בכתבי הטענות והיא אוזכרה רק בשלב התצהירים והסיכומים והיא לא הוכחה. לפיכך, דרישה זו של התובעת נדחית. 9. מאחר והתובעת צרפה קבלות בפועל יש להתייחס לאסמכתאות שצרפה, חוות הדעת שקבעה אומדנא בלבד לא באה אלא להצדיק את אותה הוצאה. מעיון במוצגי התובעת ת/6 - ת/13, מצאתי כי יש להתחשב בת/7, ת/8, ת/11 ובת/12 בלבד. ת/6 הינה חשבונית של הקבלן, ממנה לא ברור האם כל העבודות המפורטות שייכות לשיפוץ המקורי שבדעת התובעת היה לבצע או לבעיית הרטיבות בלבד, וזאת בניגוד לת/7 ששם העבודות פורטו, והיה ברור כי הן מתייחסות לבעיית הרטיבות בלבד. יש לקבל את ת/8, חשבונית המתייחסת להחלפת דלתות ומשקופים. כל העדויות הצביעו על ריקבון במשקופים, ואף מומחה התביעה קבע בחוות דעתו כי היה צורך בהחלפה זו. החלפה זו לא היתה חלק מהשיפוץ המתוכנן של התובעת. לעומת זאת, חשבוניות ת/9, ת/10, הן הוצאות עבור מקלחון וכלים סניטאריים, שממילא היתה אמורה התובעת להחליף עקב רצונה לשפץ את חדר האמבטיה. כמו כן, יש לקבל חשבוניות ת/11 ו-ת/12 המתייחסות להחלפת הרצפות כפי שנדרש לאחר פתיחת הריצוף לייבוש החול. אף הוצאה זו נתמכת בחוות דעתו של המומחה. 10. לפיכך, ההוצאות המוכרות נוכח בעיות הרטיבות בלבד הינם כדלקמן: ת/7 - 29,242 ₪ ת/8 - 10,983 ₪ ת/11 - 7,534 ₪ ת/12 - 2,263 ₪ סה"כ 50,022 ₪ 11. סך כל הנזק הינו - 50,000 ₪. יש לשייך לתובעת אשם תורם של 50% ולפיכך הנתבע ישא בנזק של 25,000 ₪. 12. אני מחייבת את הנתבע בסך של 25,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. כמו כן, ישיב הנתבע לתובעת את האגרה הראשונה והשנייה בתוספת ריבית והפרשי הצמדה מיום ההוצאה ועד התשלום בפועל, וכן בשכר טרחת עורך דין בסך 6,000 ₪, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד התשלום בפועל. גילוי נאות במכירת רכבחובת הגילוימקרקעיןגילוי נאותגילוי נאות במכירת דירהמכירת דירה