לפניי בקשה לסילוק התביעה על הסף. במסגרת התביעה עתרו התובעים, יורשי המנוחים שמעון ויונה שריר ז"ל, להצהיר כי הסכם החכירה הראשי שנערך בין מדינת ישראל (לשעבר ממשלת פלסטינה) לבין הנתבעת-עיריית פתח תקווה (לשעבר מועצת המשיבה פתח תקווה) הוא בר תוקף, וגם הסכם חכירת המשנה בין עיריית פתח תקווה לבין הורי התובעים הוא בר תוקף. לחלופין, עותרים התובעים להצהיר על בטלות "הסכם חכירה לעיבוד עונתי", שנערך בינם לבין הנתבעת 1 בשנת 1994, בהתעלם מהסכם החכירה המקורי, ותוקפו ל-15 שנים. התביעה, שהוגשה כנגד מינהל מקרקעי ישראל ועיריית פתח תקווה (היא הנתבעת 2), מבוססת על הסכם חכירה לגבי חלקות שונות, שנערך ביום 11/11/21 ,בין ממשלת פלשתינה לבין מועצת המושבה פתח תקווה, הסכמי חכירת משנה מהשנים 1928 ו-1929 והסכמי מכר זכויות להורי התובעים, שנערכו בשנים 1930, 1933, 1939, 1946 ו-1957 (הסכמים לגבי חלקות שונות נערכו בשנים שונות, בהתאם לפירוט שבפרק ב' לתביעה). הבקשה הנוכחית הוגשה רק מטעם הנתבעת 2. בפתח תגובתם, טוענים התובעים כי מינהל מקרקעי ישראל-הנתבע 1 הוא בגדר הבעלים הרשום של המקרקעין נשוא התביעה, ואילו לנתבעת 2 אין זכויות במקרקעין, ולכן יש לדון בהליך לגופו של עניין. כמענה לכך, הודיעה הנתבעת 1 כי היא מצטרפת לבקשת הנתבעת 2. הבקשה הנוכחית נסבה על שורה של טענות- העדר תוקף משפטי לחכירת המשנה הנטענת (בהעדר רישום); אי הגשת תביעה לפקיד ההסדר; התיישנות; שיהוי; הפרת הסכמי חכירת משנה, בין היתר, על דרך הימנעות מתשלום דמי חכירה ומס רכוש; העדר עילה להצהרה על בטלות ההסכם; חוסר בהירות לגבי עילת התביעה הנובעת, בין היתר, בשל אי צירוף מסמכים לגבי זהות החלקות נשוא התביעה. כפי שטוענים התובעים בתגובתם, חלק ניכר מנימוקי הסילוק הנטענים הם מהותיים מטיבם, וטעונים בירור עובדתי, אשר תוצאתו תשליך על קיומה של עילת תביעה, ולכן יש להותיר את הדיון בהם לשלב הבאת הראיות (זאת למעט ארבעת הנימוקים הראשונים, אשר יידונו להלן). טענה בדבר העדר תוקף נשפטי לחכירת המשנה, בשל העדר רישום- אני מסכים עם התובעים בכך, שהעדר רישום של זכויות במקרקעין אינו בהכרח שולל את תוקפן. בהקשר דברים זה נקבע בע"א 7217/02 רבי נ' הלוי (22/3/04)- "כעיקרון, התחייבות להקניית זכות חכירה במקרקעין שניתנה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, מצמיחה לקונה זכות שביושר לפי דיני היושר האנגליים...זכות זו עומדת בתוקף לטובת הקונה גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין...זכות שביושר זו מצמיחה יחסי נאמנות בין המוכר לקונה...". ובאופן דומה, נאמר בע"א 2907/04 סופיוב נ' עז' המנוח בכור סופיוב ז"ל (13/6/07)- "...אין חולק על כך שבכל הנוגע להעברת זכויות במקרקעין, הרישום במרשם המקרקעין הוא בעל נפקות קונסטיטוטיבית. לפיכך ברי שהמערער לא רכש זכות קניינית מלאה במגרש עם חתימת ההסכם. אולם זכותו בקרקע היא זכות-שביושר, הן כיוון שההסכם נחתם טרם חקיקתו של חוק המקרקעין, והן כיוון שנוצרה לו זכות-שביושר "נוסח ישראל" (ראו לעניין זה: ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49, 59 (2003) (להלן: ע"א צימבלר)). על מנת שבעל זכות ייחשב כאילו זנח את זכותו נדרש שנסיבות מיוחדות יורו על כך שבעל הזכות ויתר על זכותו (ראו: ע"א 3991/96 וילוז'ני נ' מעלה השרון, פ"ד נב(5) 278, 287 (1998)) או על כך שהזכות פקעה בחלוף השנים (ע"א 1901/91 מראות יפו העתיקה בע"מ נ' חברת חלקה 51 בגוש 7060 בע"מ (מיום 9.4.1997)). נטל ההוכחה כי נתקיימו נסיבות מיוחדות אלו מוטל על הטוען לכך (ראו: ע"א 656/79 גרינפלד נ' קירשן, פ"ד לו(2) 309, 317 (1982); ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, 287 (2002))...זאת ועוד: זכות-שביושר במקרקעין אינה זכות אובליגטורית "רגילה" מבחינת עוצמתה. היא זכות "מעין קניינית" הקמה לרוכש להירשם כבעלים בנכס ומקימה יחס של נאמנות קונסטרוקטיבית בין המוכר לבין הקונה (ע"א צימבלר 57; ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פ"ד נג(4) 199, 254 (1999); ע"א 1217/03 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' ח'זאן, פ"ד נח(1) 224, 238 (2003)). לא בנקל נקבע כי בעל זכות-שביושר שכזאת זנח אותה וויתר עליה". בהתאם לעקרונות אלה, אין מקום לקבוע, לפחות לא בשלב המקדמי הנוכחי, כי אי רישומן של זכויות התובעים שולל בהכרח את זכויות חכירת המשנה הנטענות בתביעה. אדגיש, כי במסקנה זו אין משום הבעת עמדה מהותית לגבי תוקף זכויות החכירה של התובעים, ועניין זה טעון גם הוא דיון בהמשך הדרך, אך מה שברור הוא, כי אין שום הצדקה לסילוק התביעה על הסף מהטעם האמור. מסקנה זו מתחזקת על רקע טענת התובעים, אשר גם אותה יש לברר, לפיה מועצת המושבה פתח תקווה, כנאמנת של התושבים, היא שהיתה מחוייבת לפעול לרישום הזכויות, ומשהיא העבירה את זכויותיה כחוכרת ראשית למינהל מקרקעי ישראל, עברה חובת הרישום למינהל. אי הגשת תביעה לפקיד ההסדר- הנתבעת 2 טוענת כי הסכמי חכירת המשנה נשוא התביעה, נסבו על מקרקעין שאינם מוסדרים, אך מאוחר יותר, נערך הסדר זכויות במקרקעין, והרישום של המקרקעין בפנקס החדש מבטל כל זכות הסותרת את הרישום. לפיכך, ומאחר שלא הוגשה לפקיד ההסדר כל תביעה בקשר לזכותם הקניינית הנטענת של התובעים במקרקעין, הרי שאין לתובעים כל עילת תביעה. הנתבעת 2 טוענת, כי הסדר הזכויות במקרקעין הוא הליך משמעותי, בין היתר, בהתחשב בחוסר קורלציה בין מספרי החלקות הרשומים בהסכמי חכירת המשנה לבין מספרי החלקות המופיעים בנסח לשכת רישום המקרקעין, לגביהן נתבעות זכויות חכירה. בתגובתם, טוענים התובעים, כי הם מעולם לא טענו לזכות הסותרת את זכותו של הנתבע 1-מינהל מקרקעי ישראל בחלקות נשוא התביעה, אלא המדובר בזכות חכירת משנה, אשר היתה אמורה להירשם על ידי מועצת המושבה פתח תקווה. התובעים מסתמכים על הוראת סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969, לפיה- "הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לענין זה". אני סבור כי סוגייה זו, הגם שהיא בעלת אופי מקדמי (לגבי ההליך הדיוני שראוי היה להינקט), טעונה בירור מהותי לגבי מהות הזכויות בחלקות השונות ושאלת קיומן של זכויות נטענות סותרות, ולכן גם היא אינה ניתנת להכרעה כעת. התיישנות ושיהוי- לטענת הנתבעים, גם אם להורי התובעים היו "זכויות חוזיות" להירשם כחוכרי משנה לגבי המקרקעין, הרי שזכויות אלה התיישנו, שכן הזכויות ש"הועברו" אל הורי התובעים "בשרשרת" של העברות הן מהשנים 1928-1929, כלומר ככל שקיימת זכות משפטית לרישום זכויות חכירת המשנה בלשכת רישום המקרקעין לבעל חכירת המשנה "המקורי", הרי שזכות זו פקעה בחלוף 15 שנים לכל המאוחר ממועדים אלה, היות שמדובר במקרקעין שאינם מוסדרים, וגם אם מדובר במקרקעין מוסדרים (שכן הליך הסדר הזכויות בוצע בשנת 1934), הרי שחלפה גם תקופת ההתיישנות בת 25 השנים. ראשית, יש לבחון את תחולתו של סעיף 159(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), לפיו- "חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה". בע"א 7217/02 האמור נאמר כי על פי הפסיקה כיום, סעיף 159(ב) חל רק על זכות רשומה במקרקעין מוסדרים, וכפועל יוצא מכך אינו חל על "זכות שביושר", ומכאן נובע, שסעיף זה אינו רלוונטי לענייננו. אציין, כי על פי אופן החישוב המופיע בסעיף 17 לבקשה, נראה שלעמדת הנתבעים, תקופת ההתיישנות חלפה עוד בטרם חקיקת חוק המקרקעין, ולכן לפחות מבחינתם, נראה שהם היו זכאים לטעון להתיישנות עוד בטרם תחולת חוק המקרקעין. עם זאת, אין משמעות הדבר שאופן חישוב תקופת ההתיישנות, באופן המוצע על ידי הנתבעים, הוא אכן מדוייק. סעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958 (להלן: "חוק ההתיישנות"), קובע- "התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן-תקופת ההתיישנות) היא - (1) בשאינו מקרקעין - שבע שנים; (2) במקרקעין - חמש עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) - עשרים וחמש שנה". בענייננו, על פי הנטען, הליך הסדר הזכויות בוצע בשנת 1934 , ומהנטען בתביעה עולה שחלק מהסכמי המכר עם הורי התובעים נערכו לפני שנה זו, וחלקם לאחריה, כך שתקופת ההתיישנות הרלוונטית על פי סעיף 5 לחוק ההתיישנות, לכאורה אינה אחידה, יש לבחון את תקופות ההתיישנות הרלוונטיות לכל אחד מההסכמים, והשלב המקדמי הנוכחי אינו המקום הראוי לכך. מעבר לכך, התובעים טענו בתגובתם, כי הנתבעת 2 ולאחר מכן גם הנתבע 1, היו בפועל נאמנים של התובעים מכח דיני היושר, עליהם חלה חובת הרישום מכח היותם נאמנים, ועילת התביעה התגבשה עם הפרת חובת הנאמנות. התובעים טוענים בתגובתם, כי עד לשנת 1994 הנתבעים לא הפרו את חובת הנאמנות, שכן הורי התובעים החזיקו במקרקעין מכח ההסכמים ההיסטוריים, ללא כל טענה או תביעה מצד הנתבעים. לטענתם, חובת הנאמנות הופרה בשנת 1994, 12 שנים לפני הגשת התביעה, והפרה זו התבטאה בכך שהנתבע 1 החתים את התובעים על חוזה המתעלם מזכויותיהם ההיסטוריות ומתיימר לשלול מהם כל זכות מכח ההסכמים ההיסטוריים. אכן, על פי הפסיקה, כאשר מדובר בתביעה של נהנה כנגד נאמן, תקופת ההתיישנות אינה מתחילה עם הפרת חובת הנאמנות על ידי הנאמן, אלא היא מתחילה רק כאשר הנאמן מודיע לנהנה על הפרת חובת הנאמנות, שכן אמת המידה לזהירות הסבירה הנדרשת לעניין גילוי העובדות המהוות את עילת התביעה, נקבעת על יסוד הכלל לפיו בהעדר מידע סותר, רשאי נהנה לצאת מנקודת הנחה שהנאמן ממלא את חובתו (ראו בש"א (מחוזי תל אביב-יפו) 22432/03 מדינת ישראל-משרד החקלאות, מכון וולקני נ' Sun World International Inc (29/3/06) והאסמכתאות המאוזכרות שם). כאמור, התובעים טוענים לתחולתם של יחסי נאמנות בינם לבין הנתבעים. בהתאם לפסיקה שאוזכרה קודם לכן, זכות שביושר מגבשת נאמנות קונסטרוקטיבית בין המוכר לקונה. מהאמור בכתב התביעה עולה כי זכויות החכירה הנטענות נמכרו לתובעים מגורמים חיצוניים להליך, אשר מצידם, שנים קודם לכן, התקשרו בהסכמי חכירה עם מועצת המושבה פתח תקווה, לכן לכאורה הקשר החוזי בין התובעים לנתבעים אינו ישיר, ומכאן כי גם הטענה בדבר חובת הנאמנות המוטלת על הנתבעים כלפי התובעים, טעונה בירור לגופו של עניין, ואינה ניתנת להכרעה בשלב זה. בנוסף, התובעים טוענים כי חלות בענייננו הוראות סעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות, שכן הם כלל לא היו מודעים לזכויות הוריהם בחלקות נשוא התביעה, מכח הסכמי החכירה ההיסטוריים, ומטעמים שאינם תלויים בהם, לא היה באפשרותם לגלות את דבר קיומם של הסכמי החכירה, עד לשנת 2002, באופן אקראי. בנוסף, טוענים התובעים לתחולתו של סעיף 9 לחוק ההתיישנות, לאור הודאה נטענת מצד הנתבע 1 בזכויות החכירה. לטעמי, גם טענות אלה טעונות בירור עובדתי, החופף במידת מה לבירור העובדתי שממילא יידרש בשלב הבאת הראיות, ולכן מן הראוי להותיר את ההכרעה בהן להמשך הדרך (ראו בהקשר זה רע"א 5270/08 סונול ישראל בע"מ נ' סאפד דיבלופנטס לימטיד (19/11/08)). בהתאם לכך, ובהתחשב בעמדתם העובדתית של התובעים בדבר העיתוי שבו נודע להם על קיומם של הסכמי החכירה, ממילא גם לא ניתן להכריע כעת בטענת השיהוי, אשר לצורך הוכחתה יידרשו הנתבעים להראות כי הם שינו את מצבם לרעה בעקבות העיכוב בהגשת התביעה, או שהתובעים ויתרו על זכויותיהם הנטענות מכח הסכם החכירה, וקריטריונים אלה טעונים, בנסיבות העניין, בירור עובדתי (ראו בהקשר זה ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (2/7/03); ת"א (מחוזי תל אביב-יפו) 2165/03 חן חיים בע"מ נ' עמי-רם השקעות תשתיות חברה לבניין בע"מ (15/6/08)). לסיכום העניין, הבירור העובדתי הנדרש לצורך הכרעה בטענות האמורות, מעיד בפני עצמו, על כך שאין הצדקה לסילוק התביעה על הסף. הבקשה נדחית. אין צו נפרד להוצאות. קרקעותמקרקעיןנאמנותמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל