ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז ת"א (להלן: "ועדת הערר") מיום 22.4.2012 בערר מס' רה/95006/10 (להלן: "ההחלטה"). ועדת הערר דחתה את ערר המערערים על החלטת הועדה המקומית לתו"ב רמת השרון (להלן: "הועדה המקומית") אשדר דחתה את תביעת המערערים לפיצויים לפי סע' 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") בגין פגיעה תכנונית שגרמה לירידת ערך דירותיהם עקב תכנית מתאר רש/497. עיקרי העובדות וההליכים: המערערים הם קבוצה של 31 דיירים, בעליהם של 19 דירות, בבניינים 1, 3 ו- 5 ברח' מרידור בת"א על גבול שכונת נווה גן שברמת השרון, בקומות 1-6, הנמצאות בחלקות 20, 21 ו - 22 בגוש 7193 (להלן: "דירות המערערים" או "הדירות"). דירות המערערים, המצויות בצפון שכונת תל ברוך צפון, גובלות בחלקות 55-58 (המכונות "מבנן 6") בגוש 6414 , בשטח של 4 דונם שבשטח רמת השרון (להלן: "החלקה הפוגעת"). לפי תוכנית מתאר רש/210/א' החלה על האיזור מיום 18.3.1971 יועדה החלקה הפוגעת לשימוש חקלאי. תמ"א 31 סיווגה את האזור כאזור עירוני בנוי. המערערים רכשו את דירותיהם במהלך השנים 1998-1999. תוכנית רש/במ/446/4, שהופקדה בשנת 1992, באה לשנות את הייעוד של החלקה הפוגעת מ"חקלאי" ל- "שטח מגורים מיוחד". תוכנית זו בוטלה ביום 20.7.1995 עקב התנגדויות רבות עליהן לא ניתן היה לגשר. במקומה באה תוכנית רש/446 שהוחלט על הפקדתה ביום 15.6.98, פורסמה להפקדה ביום 14.1.2,000, והיא פורסמה למתן תוקף ביום 2.4.2001 (להלן: "התוכנית הקודמת"). תוכנית זו באה לשנות את הייעוד של החלקה הפוגעת מחקלאי למגורים, והותרה בניית 12 בתים צמודי קרקע ("אזור מגורים א' מיוחד"), בגובה של 3 קומות (2 קומות ועליית גג), מול בנייני המערערים. שורת בתים צמודי קרקע אלה מוקפת לפי תוכנית זו בבנייה רוויה של בניינים בגובה 9, 12 ו- 16 קומות. בשלב ההתנגדויות לתוכנית זו, התקבלה בחלקה התנגדות של מוריס ניסן, המשיב 11 בערעור דנן ואחד הבעלים של החלקה הפוגעת, אשר ביקש כי במקום בתים צמודי קרקע ישונה הייעוד לבנייה רוויה. על התנגדות מוריס ניסן הנ"ל, ניתנה החלטת ועדת משנה ב' להתנגדויות בישיבתה מיום 25.9.00 בה צויין: "הועדה המחוזית תהיה מוכנה לשקול לשיפור בזכויות הבניה במידה ויתברר שהם מופלים לרעה יחסית למבנן 5". תוכנית מתאר מחוזית תמ"מ/5, שפורסמה להפקדה ביום 23.9.04, ייעדה את האזור לאזור עירוני בדגש מגורים, שבו ניתן לבנות בנייה גבוהה. המערערים הגישו את תביעתם לפיצויים בשל התוכנית רש/947 שפורסמה להפקדה ביום 14.11.2004, ופורסמה למתן תוקף ביום 12.1.2006 (להלן: "התוכנית הפוגעת" או "התוכנית"). לפי תוכנית זו שונה הייעוד של החלקה הפוגעת מבתים צמודי קרקע, לבניין בגובה 7 קומות. יצויין כי שורת הבתים צמודי הקרקע, לפי התוכנית הקודמת היתה במבנן 5 ולצידו מבנן 6 שהוא החלקה הפוגעת שבנדון. מבנן 5 כולל בתים צמודי קרקע שכבר היו בנויים במקום לפני כניסתה לתוקף של התוכנית הפוגעת, ואילו במבנן 6 עדיין לא נבנו הבתים צמודי הקרקע, השטח היה ריק, והתוכנית הפוגעת שינתה את הייעוד מבתים צמודי קרקע לבניינים בני 7 קומות. עוד יש לציין כי בעת הפקדת התוכנית הפוגעת נועדה החלקה הפוגעת לבניינים בני 9 קומות, אך בעקבות התנגדויות שהתקבלו הופחת הגובה ל- 7 קומות, באשר בנייני המערערים שנמצאים מולם גם הם בני 7 קומות. המערערים הגישו תביעתם לפיצויים בשל תוכנית רש/947, וטענו לירידת ערך של 12,645,792 ₪, בהתאם לחוות דעת שמאית מטעמם, נכון ליום פרסום התוכנית הפוגעת למתן תוקף בשנת 2006. הועדה המקומית דחתה את תביעת המערערים, בהסתמך על חוות דעת השמאי מטעמה אשר ביקר בדירות המערערים. המערערים הגישו ערר לוועדת הערר, אשר דחתה את תביעת המערערים מאחר שלפי תפיסתה לא אירעה פגיעה ביחס למצב התכנוני הקודם בנכס, שכן: "המצב התכנוני הקודם הינו שהתכנית פתחה פתח לייעוד מבנן 6 לבניה רוויה" (עמ' 5 להחלטה). נימוק נוסף של ועדת הערר היה שהמערערים היו צריכים לצפות כי תותר בנייה רוויה מול דירותיהם במסגרת המגמה התכנונית השלטת באיזור זה. כנגד החלטה זו הגישו המערערים את הערעור המנהלי דנן. דיון 3. המערערים חולקים הן על תוכן ומסקנות הועדה והן את דרך התנהלותה. את המסקנות תוקפים העותרים בשני נושאים מרכזיים: א. המסקנה כי התכנית אינה פוגעת. יצויין, כי רוב המערערים, 17 מתוך 31 המערערים, שהם בעלי 10 מתוך 19 הדירות מושא הערעור, מתגוררים בקומות התחתונות 1-3. לפיכך דירותיהם ממילא היו אמורות להיחסם ע"י שורת הבתים צמודי הקרקע לפי התוכנית הקודמת שהתירה בניית הבתים צמודי הקרקע עד לגובה של כ- 3 קומות (כולל עליית הגג). לפיכך לגבי דירות אלה החלטת ועדת הערר, כי לא אירעה פגיעה לא חרגה ממתחם הסבירות, אף ללא צורך בבחינות ושיקולים נוספים. לעניין הדירות העליונות יותר, התנגדויות הדיירים כבר נשקלו ונדונו ע"י הוועדה המחוזית, אשר דנה בהן וקיבלה חלק מהן. הועדה בחנה את טענות המערערים באשר לפגיעה בנוף, אור השמש והאוויר, וכן את הטענות באשר למפגעים התחבורתיים והסביבתיים והפחיתה את גובה הבניינים המיועדים מ- 9 קומות ל- 7 קומות. יתר על כן, שני דיירים מאותו מתחם (שהם חלק מקבוצת המערערים דנן), עתרו כנגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה במחוז תל אביב (להלן: "הועדה המחוזית") לדחות את התנגדותם לתוכנית הפוגעת. ביהמ"ש לעניינים מנהליים ב- עת"מ (ת"א) 2485/05 פנחס וימר נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה - מחוז תל אביב (לא פורסם) (להלן: "פס"ד וימר") (סגנית הנשיאה, השופטת מ. רובינשטיין) אישר כי החלטת הוועדה המחוזית בעניין המטרדים, לסוגיהם השונים, שנטען כי נגרמו ע"י התוכנית הפוגעת, לא חרגה ממתחם הסבירות: "... מהחלטת הועדה עולה, כי התנגדויות העותרים הן לעניין פגיעה באיכות החיים, נוף, אוויר, שמש וטבע והן לעניין הגברת העומס התחבורתי נשקלו ונדונו ואף נתקבלו בחלקן (הפחתת שתי קומות ממספר הקומות שבתוכנית). צוין כי מרחק של 18 מ' בין המבנה של העותרים למבנה שבתוכנית הינו מרחק סביר אשר לא פוגע פגיעה ממשית בעותרים. בעניין התעבורתי הסתמכה הוועדה על נספח התחבורה שליווה את תוכנית 446 ועל חוות דעתו של יועץ התחבורה של הועדה שקבע כי תוספת של יחידות דיור ביחס לתוכנית רש/446 "לא תשפיע ולא תחולל תנועה מעבר לזו הקיימת" (ראה עמ' 2 להחלטת הועדה). לאור האמור החליטה הועדה לדחות את ההתנגדות בעניין זה והוסיפה כי "הנגישות אל השכונה וממנה נעשית בעיקר מכיוון צומת הפיל ואילו היציאה לכיוון תל-אביב משמשת כדרך נוספת ואינה מהווה את ציר הנגישות הראשי לשכונה זו. לאור כל זאת הועדה סבורה כי לתוספת יח"ד עשויה להיות השפעה זניחה אם בכלל על העומס התחבורתי הקיים בשכונת תל-ברוך" (ראה שם,שם). הוועדה, אם כן, היתה מודעת היטב לטענות העותרים בעניין התחבורתי, שקלה ובחנה אותן והחליטה כי חוות הדעת של יועץ התחבורה מטעמה מספיקה על מנת לקבל החלטה מושכלת ואחראית. נראה, כי אין בידי להתערב בשיקוליה המקצועיים של הועדה". (סע' 25 לפסה"ד). אין לי אלא להצטרף לאמור לעיל. ב. הטענה כי נפגע אינטרס ההסתמכות שלה עותרים: העותרים טוענים שהם רכשו את דירותיהם תוך הסתמכות על התוכנית הקודמת, שקבעה כי מול דירותיהם יהיו בתים צמודי קרקע ולא בניינים בני 7 קומות. המערערים רכשו את דירותיהם בשנים 97-99, כפי שצויין בחוו"ד שמאי הועדה המקומית (נספח ב' לתשובת הועדה המקומית לערעור, בעמ' 39). במועד זה עדיין לא אושרה התוכנית הקודמת, שאושרה כאמור רק בשנת 2001. החלקה הפוגעת עדיין הייתה מיועדת לשימוש חקלאי. אכן, השמאי של הוועדה המקומית ציין בחוות דעתו (בעמ' 39) כי אפשר היה לצפות שהקרקע החקלאית תופשר לבנייה, לאור מיקום האיזור, אך בבואי לדון בשאלת ההסתמכות של המערערים יש חשיבות לעובדה שמבחינה פורמאלית הקרקע עדיין היתה מוגדרת כחקלאית, וטרם אושרה סופית התוכנית הקודמת. הרציונל של הפשרת הקרקע החקלאי היה בניית מתחם עירוני והתכנון לא אושר סופית. די בכך כדי לשלול את אינטרס ההסתמכות של המערערים. יש בכך אף כדי להטיל צל על תום ליבם של המערערים, שכן עקרון תום הלב פרוס גם על טענת ההסתמכות, דהיינו שלא תיתכן טענת הסתמכות ללא תום לב מצד הטוען. לא זו אף זו, גם אילו הייתה התוכנית הקודמת מאושרת כבר בשלב בו המערערים רכשו את דירותיהם, הרי שעל פי פרשנות ועדת הערר את התוכנית הקודמת, היה בה פתח לשינוי עתידי לבנייה רווייה. לפי המצויין בחוות דעת שמאי הועדה המקומית, כאמור המערערים רכשו את דירותיהם בשנים 97-99 כשעדיין השטח היה חקלאי (עמ' 39 לנספח ב' לתשובת הועדה המקומית לערעור). ועדת המשנה להתנגדויות בישיבתה מס' 701 מיום 25.9.2,000 עדיין דנה בהתנגדויות לתוכנית הקודמת. אחת ההתנגדויות שבהן דנה הוועדה המקומית, והחליטה לקבלה, הייתה התנגדות של מוריס ניסן - המשיב 11 בערעור דנן ואחד מבעלי החלקה הפוגעת. הוא ביקש, במקום לשנות את הייעוד מחקלאי לבניה רוויה במקום לבתים צמודי קרקע. התנגדותו התקבלה בחלקה, כך שבאשר למבנן 6, שהוא החלקה הפוגעת, נקבע כי ייתכן שיתאפשר בעתיד לשנות ייעודו לבנייה רווייה: "לבקשה לשנות את יעוד החלקות לבנייה רוויה - לקבל את הבקשה בחלקה, כל הצד הדרומי של רחוב הפרחים מיועד לבנייה צמודת קרקע והוועדה אינה רואה לנכון לשנות זאת היום. יחד עם זאת מחליטה הועדה שחלקות 55-58 יקבעו במבנן נפרד, והועדה המחוזית תהיה מוכנה לשקול שיפור בזכויות הבנייה במידה ויתברר שהם מופלים לרעה יחסית למבנן 5 וזה בשלב של אישור התוכנית המפורטות (כך במקור, י"ש)". (נספח 4 לתשובת המשיבים 9-2 לערעור, עמ' 2, סע' 3.ב.). למרות שהאפשרות של שינוי הייעוד מבתים צמודי קרקע לבנייה רווייה מותנית ומסוייגת, די בה על מנת לשלול את הסתמכות המערערים כי במקום ייבנו בתים צמודי קרקע בלבד. לפיכך כל קונה פוטנציאלי סביר שהיה מעוניין לרכוש את דירות המערערים בשלב תכנוני זה, שעדיין לא היה סופי, היה צריך לשקול את כל הנתונים, ולקחת בחשבון אל מול הסיכויים, גם את כל הסיכונים, דהיינו שינויים בתכנית. גם ביהמ"ש לעניינים מנהליים במחוז ת"א בפס"ד ויימר קבע כי אין יסוד עובדתי ומשפטי לטענת הסתמכות ביחס לתוכנית הפוגעת דנן: "ראשית, לעניין הסתמכותם של העותרים. צודקים המשיבים בטענתם, שהסתמכות זו כלל איננה מובנת מאליה. עת רכשו העותרים את דירתם (חוזי החכירה המצורפים לעתירה הם משנת 1999) תוכנית 446 טרם אושרה וטרם קבלה תוקף משפטי. חזקה על העותרים (שכפי שמעידים הם על עצמם אינם הדיוטות בתחום ומבינים דבר או שניים בענייני תכנון ובניה), שידעו כי עד שלא נשמעות כל ההתנגדויות ועד שהתוכנית לא מקבלת אישור סופי לא ניתן להסתמך עליה באופן ודאי. על כן, כל הסתמכות שנעשתה מצידם היתה על דעתם בלבד וכללה בחובה את הסיכון כי התוכנית עוד תשתנה בטרם תאושר. לאחר שאושרה תוכנית 446 ודאי שלא היתה לעותרים קרקע מוצקה להסתמך עליה, שכן, כפי שצוטט בסעיף 3 לעיל, פתחה הועדה בהחלטתה מיום 29/10/00 פתח לשינוי עתידי בייעודו של מבנן 6. על כן, גם אם לא נקבל את טענת המשיבים 5-15 לפיה כבר בתוכנית 446 יועד מבנן 6 לבנייה רוויה, הרי שלבטח נאמר כי כבר אז נפתח פתח שכזה. על כן, כל הסתמכות מצד העותרים על השארת המצב התכנוני המדויק על כנו משוללת כל יסוד עובדתי. (סע' 17 לפסה"ד). המערערים לא הרימו את¸נטל הראיה המוטל עליהם להוכיח כי פרשנות זו לתוכנית הקודמת, שננקטה הן ע"י ביהמ"ש המנהלי בפס"ד ויימר והן ע"י ועדת הערר, חרגה ממתחם הסבירות. טענת המערערים לפגיעה בדירותיהם מתערערת גם לנוכח העובדה שממילא אחרי שורת הבתים צמודי הקרקע שציפו כי תבנה מול דירותיהם, שהם שורה בודדת של בתים נמוכים. כל היתר הם גוש גדול של בניינים גבוהים, שממילא יכולים לחסום את האור, הנוף והאוויר. 4. טענות לפגמים בהתנהלות ועדת הערר אינני מקבלת את טענת המערערים כי נפל פגם חמור בהתנהלות וועדת הערר המצדיק את בטלות החלטתה, בכך שלא איפשרה להעיד את השמאים. לפי תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בועדות ערר בעררים לפי סעיף 198 לחוק), התשנ""ח-1997 (להלן: "התקנות"), אין על וועדת הערר החובה לאפשר חקירת שמאים. בתקנות הנ"ל לא מוזכרת החובה לשמוע עדויות כלשהן. אפילו לגבי השמאי המכריע, לפי סע' 14א(ב) לתקנות הנ"ל אין חובה על הועדה לשמוע את עדותו של השמאי המכריע שמינתה, אלא הדבר נתון לשיקול דעתה של ועדת הערר (ראו: עמ"נ (ת"א) 273/05 סימה גורנת נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הדרים (לא פורסם); ש. רויטל, דיני התכנון והבניה, כרך שני, 898א). סמכות הועדה להחליט האם לאפשר את חקירות השמאים נובעת גם מהוראת סע' 15 לתקנות, הקובעת כי כל עניין הנוגע לסדרי הדין בערר שלגביו לא נקבעה הוראה מפורשת בחוק או בתקנות אלה, רשאי יושב ראש ועדת הערר להחליט לגביהן. גם באשר לזמן הקצוב לטיעוני הצדדים לפני הועדה לא נפל פגם. סע' 11(א) לתקנות קובע כי יו"ר הועדה יקצוב את הזמן לכל טוען. כאן הוגשו לועדת הערר חוות הדעת השמאיות ע"י הצדדים. עמדת המערערים הייתה מונחת לפני ועדת הערר מאחר שהיא הוצגה לה היטב בחוות דעת השמאי מטעמם. ועדת הערר בחנה ושקלה את שתי חוות הדעת, ודעתה המשפטית הייתה שהנסיבות העובדתיות של המקרה אינן גורמות ירידת ערך לדירות המערערים. מאחר שהכרעת ועדת הערר הייתה משפטית ולא הצריכה עדויות, לא חלה עליה חובה לאפשר חקירות של השמאים. בדרך כלל בהליך מנהלי לא מתבצעות חקירות עדים, והדבר נובע ממהותו של ההליך המנהלי כהליך מקוצר ומזורז יותר מאשר הליך משפטי רגיל. כמו כן, נקבע בפסיקה כי תוצאותיה של הפרת חובת השימוע ושל שאר כללי המשפט הטבעי אינן בהכרח בטלות מעיקרא של ההחלטה המנהלית, והדבר תלוי בחומרת ההפרה ובנסיבותיו הייחודיות של כל מקרה ומקרה (ראו: בג"צ 118/80 גרינשטיין נ' פרקליט צבאי ראשי, פד"י לה(1) 239, 246; י. זמיר, הסמכות המינהלית (מהדורה ראשונה) (תשנ"ו) עמ' 829). 5. אינני מקבלת גם את טענת המערערים באשר לחובה למנות שמאי מכריע לא היתה על הוועדה המקומית חובה למנות שמאי מכריע מטעמה על מנת שייתן את חוות דעתו ויקבע האם הייתה ירידת ערך למקרקעיהן ומהו שיעורה של ירידת הערך. לשון החוק תומכת בעמדת הוועדה המקומית שלא הייתה חייבת למנות שמאי מכריע, לאחר שהסיקה מהעובדות, מחוות הדעת השמאיות שהונחו לפניה ומהמצב המשפטי והתכנוני השורר במקום כי לא אירעה פגיעה למקרקעי המערערים. (סעיף 198(ה)(1)). חיזוק נוסף למסקנתי כי זוהי סמכות שברשות ניתן להסיק גם מסע' 198(ג) לחוק, הקובע: "(ג) הועדה המקומית תודיע לתובע ולמשיב, את החלטתה, ואם החליטה לקבל את התביעה - את הסכום המוצע כפיצויים והנימוקים לכך; הסתמכה הוועדה המקומית בהחלטתה על שומה, תצרף להודעתה גם את אותה שומה". (ההדגשות כאן ולהלן שלי - י"ש). מכאן שלועדה המקומית אין חובה להסתמך על חוות דעת של שמאי מכריע. כל שקובע הסעיף הוא שאם הועדה החליטה להסתמך על שומה של שמאי היא תצרפה להחלטתה. לא זו אף זו, לפי סעיף 198(ו)(2) לחוק גם ועדת הערר לא הייתה חייבת למנות שמאי מייעץ מטעמה, והדבר נתון לשיקול דעתה. הכרעת וועדת הערר מבוססת בעיקר על מסקנה משפטית הנובעת מהנתונים התכנוניים של האיזור. כאשר המערערים רכשו את דירותיהם השטח עדיין היה חקלאי, התוכנית הקודמת שהופקדה ושדיברה על שורת בתים צמודי קרקעי הייתה בשלב ההתנגדויות שהתקבלו בחלקן, והביאו לכך שהתוכנית הקודמת תכלול בתוכה פתח לשינוי אפשרי בעתיד של מבנן 6 מייעוד של בתים צמודי קרקע לבנייה רוויה. לפיכך, הגיעה ועדת הערר למסקנה כי לא ירד ערך דירות המערערים יחסית למועד רכישתן ע"י המערערים ולפי ייעוד הקרקע ומצבה התכנוני באותה עת. החלטת ועדת הערר מנומקת כדבעי. ועדת הערר בחנה את נסיבות המקרה הייחודיות, והגיעה למסקנה כי לא אירעה פגיעה בנכסי המערערים: "כך גם במקרה שלפנינו. התכנית שאושרה איננה תכנית חריגה ביחס לתכניות שאושרו בסביבה. אין בה אלמנטים חריגים או פוגעניים ובפרט גם איננה חריגה ביחס לתכנית שמכוחה נבנה בנין העוררים, ויתירה מכך כפי שצויין לעיל, התכנית אף התחשבה בבנין העוררים לענין גובה המבנה שאושר לבסוף, 7 קומות ולא 9 קומות. אין בה, וגם לא נטען בפנינו לאלמנטים חריגים ופוגעניים במיוחד. אין מדובר בגובה חריג, בצפיפות חריגה או בתוספות בניה חריגות. בהעדר כל אלו בתכנית החדשה, ולאור כל האמור לעיל, אנו דוחים את הערר". (עמ' 14 להחלטה). 6. לפי הפסיקה, אין ביהמ"ש המנהלי בא במקום רשויות התכנון דוגמת וועדת הערר ואיננו שוקל את שיקוליהן, אלא רק בוחן את סבירות ההחלטה וההליך: "כפי שנאמר, בית המשפט אינו יושב לדין כטריבונל עליון לתכנון. הסמכות בעניין נתונה לגופי התכנון שבידיהם הכלים המקצועיים ונתוני שטח, ולהם מרחב שיקול הדעת לפעול (ראו בג"ץ 2920/94 אדם טבע ודין נ' מועצה הארצית לתכנון ובניה, פ"ד נ(3) 441, 446 (1996))". (עע"מ 6291/10 ‏ארז בר זיו נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז המרכז‏ (לא פורסם) סע' 9 לפסה"ד). לאור צבר הנסיבות שפורט לעיל, לא מצאתי כי נפל בהחלטת ועדת הערר פגם המצדיק התערבות של בימ"ש זה, בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים. סיכום 7. הערעור נדחה. המערערים יישאו בהוצאות המשיבים בסך 30,000 ₪, בהתאם לתקנה 512 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984. שימוע