השופט א' שינבוים: ערעור זה עוסק בקביעת שוויו של נכס בגודל של 1,006 מ"ר מתוך שטח של כ-2,240 דונם באזור ארמון הנציב. כל השטח הופקע על-פי הודעה מטעם שר האוצר בדבר רכישה לצורכי ציבור. זכויותיה של המשיבה הן בשיעור של 1/17 חלקים מחלקה בת 17,109 מ"ר. כרגיל במשפטים כאלה, הוגשו הערכות, שנעשו על-ידי מומחי הצדדים. המדינה הגישה את חוות-דעתו של מר ירמיהו אלוני, והמשיבה את חוות-דעתו של המעריך יובל דנוס. המשיבה הגישה לבית המשפט דו"ח חקירה, שנערך על-ידי המעריך הינץ כרוך, אשר נתמנה כחוקר מטעם בית המשפט בדיון על שוויה של חלקה אחרת שבאותו שטח שהופקע, והנמצאת במרחק מה ממנה (להלן - חלקת קמינר). מר כרוך העיד בדיון זה ונחקר בצורה ממצה על-ידי שני הצדדים. לפי דעתו של מר דנוס, שוויה של החלקה הנדונה הוא 75 ל"י המ"ר, ומר אלוני מעריך את החלקה ב-20 ל"י המ"ר. מר כרוך קבע את ערכה של חלקת קמינר ל-52.5 ל"י המ"ר. בית המשפט המחוזי קיבל את חוות-דעתו של מר כרוך, השתכנע מפיו, כי קיים דמיון בסיסי בין חלקת קמינר לחלקה הנדונה, היה ער להבדלים שבין שתי החלקות והתאים את הערכתו לפיהם. על פסק הדין של בית המשפט המחוזי, אשר ניתן בזמנו לגבי חלקת קמינר (ושהיה מבוסס על דו"ח כרוך), הוגש ערעור בבית המשפט העליון (ע"א 123/79, 124 [1]). בית-משפט זה מפיו של השופט בכור בדק באופן יסודי ביותר את פסק הדין ואת הדו"ח, ששימש לו יסוד. הוא אישר באופן עקרוני את השיטה, שלפיה נערך אותו דו"ח, אך התערב בסכום שנקבע והורידו ל- 42.5 ל"י המ"ר, מהטעמים אשר נתן ואשר יפורטו להלן. בדיון דנן הודרך בית המשפט המחוזי בפסק-דינו של בית-משפט זה בעניין קמינר הנ"ל (ע"א 123/79, 124 [1]). אלא שהשופט המלומד מצא, כי הטעמים, שבגללם הוריד בית-משפט זה סך 10 ל"י למ"ר מההערכה של כרוך בחלקת קמינר, אינם קיימים בנדוננו אלא במקצת, על-כן קבע את מחיר החלקה הנדונה לפי 50 ל"י למ"ר. קביעה זו הינה נושא ערעורם של שני הצדדים. המדינה טוענת, כי פסק הדין הפריז בערכו של הנכס כלפי מעלה, והמשיבה הגישה ערעור נגדי בטענה, כי היה מן הראוי לקבל את הערכתו של דנוס. בשני הערעורים אדון במשולב. מספר טענות בפיו של עורך הדין בן-טובים, בא-כוחה של המדינה הוא מתרעם על בית המשפט המחוזי, שלא הלך בעקבות פסק-דין, אשר ניתן על-ידיו (בהרכב אחר) לגבי נכס זהה, שאף הוא היה זכויות של 1/17 חלקים בחלקה הנדונה ממש (המ' 1016/78 [2]; להלן - חלקת דורה שורץ). פסק-דין זה העריך את החלקה בסך של 23 ל"י למ"ר. הפרקליט המלומד מלין עוד על בית-משפט קמא, שקיבל במשפט זה את דו"ח החקירה של כרוך, וזה הרי ניתן בתיק אחר. הוא בא בטרוניה עם בית המשפט, שנתן, לדבריו, משקל יתר להערכה זו בגלל מהותה: דו"ח חוקר, שנתמנה על-ידי בית המשפט. ומכיוון שהמינוי היה בתיק אחר ולא בתיק הנוכחי, הוא סבור, כי לא היה מקום להתייחס אליו כלל בדיון זה, מכל שכן שלא כדו"ח חקירה. ולגופו של הדו"ח הוא טוען, שחוות הדעת אשר בו נדחתה על-ידי בית המשפט העליון, ועל-כן לא היה מקום להשתית עליו מימצאים. נוסף על כך הוא תוקף את קביעתו של בית המשפט, שיש להעריך שווי חלקה זו יותר מאשר את חלקת קמינר. לדעתו, היפוכם של דברים נכון. נימוקי בית המשפט העליון להוריד את ערכה של חלקת קמינר חלים ביתר תוקף בעניין הנדון. מאידך גיסא טוען עורך-דין צימרמן, בא-כוחה של המשיבה, כי יתרונות בולטים לחלקה הנדונה על חלקת קמינר. אין למצוא כל דופי בכך שהערכאה הראשונה קיבלה את חוות-דעתו של כרוך לתיק. אמנם, כרוך לא נתמנה כחוקר בתיק הנוכחי, אולם הדו"ח נתקבל כחוות-דעת מומחה ולא כדו"ח חוקר. אין סיבה, למה לא תתקבל חוות-דעת מומחה לגבי חלקה שבשכנות ויתקיים דיון על דמיון החלקה שבדיון לחלקה, שלגביה ניתנה חוות הדעת. כרוך היה עד במשפט הנוכחי ונחקר לפני השופט. לא ייגרע איפוא חלקו של דו"ח זה מחלקה של כל חוות-דעת מומחה, אשר משמשת כחקירה ראשית וחוסכת לבית המשפט ולצדדים זמן וטרחה להביא את הדברים בעל-פה ולרשמם בפרוטוקול הדיון. ואכן, כך התייחס אליה בית המשפט. אם דבריו של כרוך נתקבלו על דעת השופט המלומד, הם נתקבלו מחמת תוכנם ולא מחמת זה שנאמרו כדו"ח חוקר. בית המשפט אימץ את שיטת ההשוואה, שבה השתמש העד כרוך, לאחר ששקל אותה כנגד שיטתו של אלוני - לגופם של דברים. בנמקת הערכאה הראשונה להחלטתה להעדיף שיטת חישוב זו על האחרות שהוצעו לה יש ערך מכריע לכך שבית המשפט העליון אישר דרך חישוב זו וקיבל את ההערכה (פרט לשינוי מסוים). הטענה, שהיה על בית-משפט קמא ללכת בעקבות פסק הדין בעניין חלקת דורה שורץ (המ' 1016/78 [2]), נטענה גם בעניין קמינר (ע"א 123/79, 124) [1]) ובית-משפט זה דחה אותה בע"א 123/79, 124 [1] הנ"ל בשתי ידיים. וכך נאמר בפסק הדין הנ"ל, בעמ' 625-626: "מחירים שנקבעו במשפטים אחרים על סמך הנתונים והראיות שהיו שם אין בהם כדי להכריע במשפט הנידון". דברים אלה נאמרו בעקבות ע"א 720/77, 722, 6/78, 12[3]. ואכן, עניין זה משמש דוגמא מובהקת להנמקת הלכה זו. פסק הדין בעניין חלקת דורה שוורץ (המ' 1016/78 [2] ניתן על יסוד קבלת חוות-דעתו של ירמיהו אלוני. באותו משפט נשארה חוות-דעת זו כיחידה, לאחר שנדחתה חוות-דעת נוגדת. במקרה שלנו השופט לא קיבל את דבריו של אלוני מכול וכול, ועל-כן לא ייתכן שדבריו של אלוני ייכנסו "דרך גגות וקרפיפים" - באמצעות פסק-דין חלקת דורה שורץ (המ' 1016/78 [2]) - כשהם נדחו בהכניסה הראשית. חוות-דעתו של כרוך הועדפה, כאמור, על-ידי בית המשפט המחוזי, לגופה, על פני חוות-דעתו של אלוני. בית המשפט שקל את שתי חוות הדעת ונתן טעם לאותה העדפה. הוא קבע, כי ההשוואות שעשה אלוני, שלפיהן הגיע למסקנותיו, נעשו באופן שרירותי ביותר. אלוני העריך את מרכיב הנוף בשיעור של 50% מהשווי הכולל. השופט לא היה מוכן לאמץ הערכה זו. אין לבוא עמו בטרוניה על כך. "אחת השיטות המקובלות [לשומת ערך הקרקע] היא שיטת ההשוואה עם עסקות מכירה בין קונה מרצון למוכר מרצון באיזור ובאזורים הסמוכים, תוך כדי עריכת השוואה והתאמה על-פי הנתונים השונים של הקרקע נשוא הדיון והקרקע של העסקות המשמשות להשוואה." (ע"א 123/79, 124 [1] הנ"ל, בעמ' 619-620). בשיטה זו נהג בית המשפט המחוזי בחלקת קמינר הנ"ל, ושיטה זו אושרה, כאמור, בערעור (ע"א 123/79, 124 [1]). לשם כך ערך כרוך השוואות שלעסקות באזורים סמוכים (ודנוס הלך בעקבות השוואות אלו). גם אלוני ערך השוואות לעסקות אחרות. בית המשפט קיבל את השוואותיו של כרוך, ואל השוואות אלוני לא שעה. וכך מפרט השופט המלומד את נימוקי העדפתו: "השווי של מטר רבוע בעסקות השונות בצפון תלפיות שנלקחו על ידי אלוני כבסיס להשוואה, משתנה מעיסקה לעיסקה, ולכן היה צורך לנתח כל עיסקה ולעשות השוואה בינה לבין החלקה הנדונה. גם לפי ניתוח העסקות השונות ולמרות ההתאמות המלאכותיות לפעמים במהלך ההשוואות היו התוצאות שונות בניתוחים השונים עד כדי הפרש של למעלה מ-5 ל"י בין תוצאה אחת לשניה. לעומת זאת יוצא מהטבלה שהכין דנוס בנספח א' לחוות דעתו ת/1, שבהשוואה בין 14 עסקות אפשר להגיע למחיר מתואם בלירות למ"ר באוגוסט 1970 הנמצא ברמה פחות או יותר על רמה שווה בעשר מתוך הארבע עשרה. בסעיף 5-4 של חוות דעתו הוא אומר: ,מחירים שהושגו בעסקות בסביבות התאריך הקובע בחלקות שונות ובגושים שונים בתלפיות מצביעות על שווי של בין 150 ל"י לבין 160 ל"י למ"ר נטו (פירוט העסקות - ראה נספח א')'. ואכן, הוא לוקח את הממוצע, דהיינו 155 ל"י למ"ר ועושה לפי זה את הניתוח, המביא אותו לשווי של 77 ל"י המ"ר. אני רואה בנתונים שלקח מר דנוס כבסיס להשוואתו, בסיס איתן המבוסס על מצב יציב בשוק המקרקעין בתקופה הקרובה ליום הקובע. מספר הגורמים שנלקחו בחשבון בהשוואה הוא מינימאלי, ולגבי רובם יש קריטריונים מקובלים, ביחס לשיעורי התפתחות שיש לעשות. לכן, לפי דעתי, אפשר להגיע להערכה יותר מבוססת ופחות שרירותית לפי הנתונים האלה". מכאן, שקבלת חוות-דעתו של כרוך (אשר, כזכור, ניתנה לגבי חלקת קמינר) בדין יסודה. כזכור, קבע כרוך לאחר ניתוח והשוואה את שוויה של חלקת קמינר ל- 52.5 ל"י המ"ר. נשאר איפוא להשוות את נתוני החלקה הנדונה לנתוני חלקת קמינר - כאשר שתיהן נמצאות באותו אזור ושתיהן הופקעו כאחת. האזור נמצא בשטח, שהיה מפורז עד למלחמת ששת הימים, ובעקבותיה הוחל לפתחו. בזמן המנדט הבריטי חלה על חלקים באזור זה תכנית בניין עיר (הנקראת תכנית קנדל), לפיה הותרו 25% בנייה במרביתה הגדולה של חלקת קמינר (דהיינו פרט ל-1.5 דונם מתוך 18.5 דונם) ובחלקה הנדונה הותרו 50% בנייה. החלקה הנדונה היא על גבול חוות הלימוד, הנמצאת במקום. חלקת קמינר מרוחקת 400 מטר מחוות לימוד זו. כאשר השווה בית המשפט המחוזי את שתי החלקות, מצא, כי החלקה הנדונה עולה בשוויה על חלקת קמינר מטעמים אלה: א. על חלקה זו חלה תכנית קנדל, מה שאין כן על חלקת קמינר, ולכן אפילו יש ציפייה לתכנון חדש בעקבות צירוף השטח לירושלים, משפיעה עובדה זו על המחיר, שמוכן לתת קונה מרצון. ב. בגלל קרבתה של החלקה לחוות הלימוד ניתן היה להניח, שאפשר יהיה למשוך מים וחשמל ממנה, ולכן עלות הפיתוח תהיה זולה יותר. ג. חלקה זו קרובה יותר לכביש מסודר. משום כך הנ"ל קבע שופט קמא, כי יש להפחית לגבי חלקה זו רק סכום של 25 ל"י למ"ר מהמחיר, בו העריך כרוך את חלקת קמינר, וקבע את מחיר החלקה לפי 50 ל"י למ"ר. כנגד זה טוען נמרצות מר בן-טובים: א. חלקה זו נמצאת בשיפוע יותר גבוה מחלקת קמינר, ולכן יש להפחית את ערכה של חלקה זו לעומת חלקת קמינר. ב.גם על חלקת קמינר (פרט לחלק קטן ממנה כנ"ל) חלה תכנית קנדל. ג. חוות הלימוד הייתה הרוסה, ואי-אפשר למשוך ממנה מים וחשמל. ד. אמנם כביש בית-לחם סמוך יותר לחלקה הנדונה, אך לחלקת קמינר יש דרך ישירה, מה שאין כן לחלקה זו. נראה לי, כי יש לדחות את השגותיו אלה של עורך-דין בן-טובים. מתברר מהראיות, שההבדל בשיפוע בין שתי החלקות הוא ב-5% בלבד, והוא אינו משמעותי. השופט המלומד ערך ביקור במקום וסמך על מראה עיניו ולא רק על העדויות ועל עיון במפות. על-כן אין להתערב במימצאים עובדתיים אשר קבע. זאת גם התשובה לשאלת ההעדפה לקרבת הכביש על דרך ישירה. אשר לתשתית של חוות הלימוד - אם כי החווה הייתה הרוסה, תשתית נשאר, ועל-כן באותה שעה ניתן היה להניח, כי אותה תשתית תשוקם מחדש, ובגלל סמיכות המקום תהא אפשרית משיכת מים וחשמל ממנה. בעניין חלותה של תכנית קנדל: אמנם נכון, שתכנית קנדל חלה על חלקת קמינר ברובה המכריע, אך שתי תשובות לדבר. ראשונה, שיש חלק מסוים - אמנם קטן - מהחלקה (של קמינר), שאין תכנית קנדל חלה עליו, ועל-כן רוכש החלקה היה מביא זאת בחשבון. והשנייה, והיא העיקר, שלפי תכנית זו אחוזי הבנייה בחלקה הנדונה הם כפולים מאשר בתכנית קנדל. אמנם, השופט הזכיר רק את חלותה של התכנית ולא את ההפרש באחוזי הבנייה, אך כאן אנו מוצאים, שבסופו של דבר צדק השופט בקביעת הערך, ויש לקיים את קביעתו הנ"ל, אף אם הטעם שונה במקצת (ע"א 720/77, 722, 6/78, 12 [3] הנ"ל). סיכומו של דבר וסיומו, אין מקום להתערב בפסיקתו של בית המשפט המחוזי, שנעשתה כדין וכראוי. יש לדחות את הערעור יחד עם הערעור הנגדי. המדינה תשלם למשיבה סך 25,000 שקלים כהוצאות וכשכר טרחת עורך-דין. השופט מ' אלון: אני מסכים. השופט ג' בך: אני מסכים. הוחלט כאמור בפסק-דינו של כבוד השופט שינבוים. חוות דעת מומחהמומחהחוות דעת