לפני בקשה למתן צו מניעה זמני המורה על עיכוב חילוטה של ערבות בנקאית אוטונומית שניתנה ע"י המשיב הפורמאלי לבקשת המבקשת ולטובת המשיב 1. ביום 17.9.13 ניתנה החלטה במעמד צד אחד המורה על עיכוב חילוט הערבות, בהמשך הגיעו הצדדים להסכמה כי הצו הזמני יעמוד על כנו עד שישלימו את הגשת הטיעונים ותינתן הכרעה כאשר ב"כ המשיבה הפנתה לכך (ובצדק) כי הסעד הזמני המבוקש הוא גם הסעד הסופי וכי אם תדחה הבקשה הרי אין עוד טעם בקיום ההליך העיקרי. סעד זמני הזהה לסעד סופי לא יינתן ע"י בית המשפט אלא במקרים חריגים בהם למעשה אין חלופה אחרת ואין כל טעם בקיום הליך עיקרי אם לא יינתן הסעד הזמני. במקרה שלפני, יש ברמה העקרונית חלופה אחרת והיא תביעת השבה כספית שיכולה היתה המבקשת להגיש ברם היא העדיפה משום מה לפתוח בהליך זה. במקרה דנן לא ראיתי מקום להחמיר עם המבקשת שכן לא מדובר בערבות בסכום זניח אלא בסכום משמעותי וממילא הצדדים כבר שטחו את כל טענותיהם ומשכך תינתן הכרעה בבקשה ובהליך כולו. אין צורך להיכנס לפרטי הפרטים שבטיעוני הצדדים ויובאו עיקרי הדברים אשר רלבנטיים להכרעה. יאמר כי המחלוקת בין הצדדים היא משפטית בעיקרה. טענות המבקשת: המבקשת היא חברת בניה שהתמודדה כמציעה במכרז לקבלת הצעות חכירה למגרשים בטירת הכרמל אשר יועדו למגורים ואשר זכתה ביום 2.3.11 לרכוש זכויות באחד מהמגרשים שהוצעו ומספרו 2018 עליו אמורות להיבנות 72 יח"ד למגורים. כבר בעת משלוח ההודעה על הזכייה נרשם בה בין היתר כי על המבקשת לשאת במימון חלקי של הטמנת קו מתח גבוה בסך 15,000 ₪ לכל יחידת דיור. ביום 15.3.11 שלח המשיב מכתב מפורט ביחס למגרש בו פורטו מספר "תנאים מיוחדים" שאינם רלבנטיים לדיון כאן וכן נקבע ערך הקרקע בסך 9,362,637.36 ₪ + מע"מ לצורך הערכת דמי החכירה כאשר גם צורף שובר לתשלום הסכום שאינו במחלוקת. המשיב הדגיש במכתב זה כי אם לא תמלא המבקשת את כל הנדרש ממנה לרבות התשלום, החתימה על הסכם ושאר התנאים, מכל סיבה שהיא בין אם תלויה ובין אם לא תלויה במבקשת, תפקע ההצעה ותהפוך לבטלה מעיקרה. המבקשת שילמה ביום 15.3.11 סך כולל מע"מ של 7,450,720 ₪ בנוסף לערבות בנקאית ע"ס 950,000 ₪ שהופקדה במעמד הגשת ההצעה למכרז ואשר חולטה לבקשת המבקשת וכדי שהסכום ייחשב כחלק מהתשלום הרובץ עליה. כעת מבקש המשיב לחלט ערבות ע"ס 1,482,480 ₪ המהווה 15% מהתמורה המגיע לו מהמבקשת בגין המגרש. נימוקי המשיב במכתבו בעניין זה למבקשת מפנים לתנאי המכרז בהם לא עמדה המבקשת והם אי המצאת טופס 4 והפניות לאכלוס של יותר מ-80% מיחידות הדיור תוך 30 חודשים מיום הזכייה במכרז (הוראת סעיף 12 שבעמוד 5 לחוברת המכרז). המבקשת איננה חולקת על תוכן המכתב ואין חולק כי התנאי לא מולא וכי אין בנמצא הסדר אחר המבטל את התנאי או מאריך את המועדים. המבקשת טוענת כי מבחינתה עשתה כל שניתן ע"מ לקדם את קבלת האישורים, רישום זכויותיה והשלמת הבנייה ברם מי שסיכל את האפשרות לעמוד בתנאים שבסעיף 12 לתנאי המכרז הוא לא אחר מאשר המשיב עצמו ולכן אין המשיב יכול לבוא בטענות ולבקש את חילוט הערבות. לטענת המבקשת, מחדלי המשיב הם שניים, האחד נוגע לאיחור בחתימת חוזה החכירה עמו והשני נוגע לאי ביצוע הטמנת קו המתח הגבוה המהווה תנאי להשלמת הבנייה ומימוש זכויות הבניה ביחס ל-24 יחידות מגורים (ויחידות מסחריות נוספות). המבקשת מאשרת כי על פי תנאי המכרז היה עליה לחתום על חוזה חכירה תוך 60 יום מתאריך אישור וועדת המכרזים ולכן גם פעלה לטענתה בדחיפות ובזריזות וכשהומצא לידיה החוזה לראשונה חתמה והחזירה אותו חתום למשיב אלא שאז החל המשיב להתמהמה ולא חתם גם הוא על החוזה, המבקשת פנתה ביום 19.7.11 בכתב וביקשה כי העניין יזורז ואז נענתה במכתב מיום 21.9.11 כי העניין בטיפול והחוזים הועברו לאישור בלשכה הראשית בירושלים. רק ביום 10.10.11 כחצי שנה לאחר שהומצא החוזה בפעם הראשונה הוחזר לה חוזה מתוקן לחתימתה, החוזים נחתמו והוחזרו למשיב אשר שלח אותם לירושלים לאישור הלשכה הראשית. המשיב חזר למבקשת ביום 21.3.12 וביקש כי זו תחתום על כתב התחייבות לרישום משכנתא. המבקשת שסברה שהנה היא יכולה לפנות להגיש תכניות לחתימת המשיב ואישור וועדות התכנון התבשרה כי שוב יש עיכוב והמשיב נדרש לפעול לשינוי מספרי החלקות, הליך שהצריך פעולות שונות האורכות זמן. רק ביום 9.5.12 הומצא חוזה חכירה עם מספרי חלקות מעודכנים ובמקביל העבירה לו המבקשת תכניות בנייה. המשיב החזיר את התכניות עם דרישה לתיקון החלקות. המבקשת ראתה באותו השלב להתריע בפני המשיב כי התנהלותו מסבה לה נזקים שייתכן ויתבעו. אין צורך להלאות בעוד פרטים ויש לומר כי המבקשת טוענת שהמשיב המציא את כל הדרוש לצורך השלמת ההסכם רק ביום 10.10.12 ולאחר שהמבקשת התריעה בפניו שמועדי החוזה יכנסו לתוקף רק לאחר המצאתו והשלמתו. בסופו של יום, המבקשת טוענת כי המשיב הוא האחראי לעיכוב של כ-18 חודשים והיא מבחינתה לא הייתה יכולה לקדם את הבניה ולהוציא היתרי בניה ללא חוזה חכירה תקף, ללא מספרי חלקות וכשגודל המגרש משתנה לו. אם היו החוזים מוכנים בעת פרסום המכרז והיו נחתמים תוך 60 יום מיום הזכייה הרי הייתה המבקשת יכולה לעמוד בתנאי סעיף 12 ברם לא כך קרה ולא לכך ציפתה. זאת ועוד, המבקשת מפנה לכך שעמדה בחובתה לשלם את חלקה במימון הטמנת קו המתח הגבוה וכבר ביום 30.3.11 מיד לאחר זכייתה, שילמה סך 1,092,676.27 ₪ בגין רכיב זה. המשרד לאיכות הסביבה אשר צפה קשיים ועיכובים בעניין הטמנת הקו התנה את מתן הסכמתו לבניה ברגע שיתקבל לו"ז להטמנת הקו והתחייבות לסיומה. גם הפעם ראתה המבקשת מקום להתריע כי עקב השיהוי בביצוע ההטמנה היא לא יכולה להתקדם בעניין קבלת היתרי הבניה ומדובר בהפרה של תנאי ההסכם כשמנגד היא מודיעה כי "הלו"ז החוזי ידחה בהתאם". המבקשת טוענת כי לא יכולה הייתה לעשות דבר בעניין קידום עבודות ההטמנה למעט התשלום אותו כאמור ביצעה במועדו ובמלואו ועניינו של המשיב ואחריותו היו לדאוג כי ההטמנה תצא לדרך ללא עיכוב ותוך עמידה בתנאים שנקבעו ע"י המשרד לאיכות הסביבה. משכך טוענת המבקשת בפן המשפטי כי לקרוא את ההסכם עם המשיב לאור סעיף 43 לחוק החוזים ולראות בהתחייבותה לאכלס 80% מהדירות תוך 30 חודשים כחיוב שביצועו במועדו נמנע מסיבה הקשורה בנושה ולכן אין הנושה קרי המשיב יכול לבוא ו"לקנוס" את המבקשת. המבקשת מוסיפה וטוענת שיש לראות את האיחור של כ-18 חודשים בחתימה על הסכם החכירה ובעיכובים הקשורים בהטמנת הקו כנסיבות חריגות המצדיקות את עיכוב חילוט הערבות הבנקאית ותחילת מניין אותם 30 חודשים מיום שיתאפשר לה כיזם להתחיל את הליכי התכנון ואח"כ את הבנייה. המבקשת מדגישה כי הרציונל (המקובל עליה) שעומד מאחורי חילוט הערבות או השבתה בהתאם להסכם הוא תמריץ ליזמים להחיש ולזרז את הבניה וכך היא ניסתה לפעול ברם כאשר המניעה לקיים את הרציונל תלויה באופן מוחלט במשיב, אין לראותה כמי שלא עמדה בתנאי וכמי שלא זכאית לתמריץ והיא מוכנה לעמוד בו כאמור, מרגע שתוסר המניעה. טענות המשיב: המשיב מפנה לכך כי המבקשת מנסה כיום, בשיהוי ניכר, לשנות תנאים גלויים ומפורשים שנכללו במכרז ולהם הסכימה בשעתו כאשר הטענות הן בעצם כלפי התמורה שממילא התחייבה המבקשת לשלם בעבור זכייתה במגרש היות שלא מדובר בקנס או בתוספת למחיר אלא בהנחה אפשרית שהייתה ניתנת אם הייתה עומדת המבקשת בתנאים עליהם התחייבה. המשיב מפנה בראש ובראשונה לכך כי ההליך עוסק בערבות בנקאית אוטונומית ועל פי ההלכה יש להפריד בין הערבות ולבין עסקת היסוד, הפרדה זו מביאה למצב בו עיכוב חילוט ערבות בנקאית יינתן רק במקרים נדירים ורק בהתקיים נסיבות חריגות. אם למבקשת טענות חוזיות או אחרות כלפי המשיב, המקום לבררן הוא בהליך המתמקד במישורים הרלבנטיים ברם לא במסגרת הקשורה בערבות האוטונומית כאשר נפסק בכל הערכאות שמחלוקת חוזית נדחית מפני עיקרון ההגנה על מוסד הערבות הבנקאית. המשיב מפנה בין היתר להכרעה מפי כב' השופט א. קיסרי בעניין ת.א. 44124-08-13 (מחוזי חיפה) אלמוג ב.ז. בניה והשקעות בע"מ נגד מינהל מקרקעי ישראל שצורפה לתשובתה. היות וטענתה העיקרית של המבקשת נוגעת לפן החוזי קרי אי חתימה על חוזה חכירה תוך 60 יום מיום הזכייה והפרת חובה להטמין את קו המתח, הרי אין עילה לעיכוב מימוש הערבות. המשיב מפנה לכך כי הדברים אינם "כזעקתה" של המבקשת שכן היא הגישה הצעות ואף זכתה ממש לאחרונה (שלהי שנת 2013) במכרזים הנוגעים לשני מגרשים סמוכים שגם לגביהם חלים תנאים דומים ולרבות עניין הטמנת קו המתח וגם שם קיבלה המבקשת על עצמה את התנאי ביחס להפקדת הערבות כחלק מהנחה שתינתן אם תסיים את הבנייה תוך 30 חודשים. לגופו עניין נטען כי דווקא המבקשת מטעמיה גרמה לעיכוב בחתימת חוזה החכירה כאשר השלימה את המצאת האישורים והפרטים שנדרשו ממנה רק 7 חודשים ממועד הזכייה. זאת ועוד, בהתאם לתכנית שחלה מכ/448, הפרצלציה שנעשתה בהתאם לתכנית זו לא עיכבה בקשות להיתרי בניה אלא דווקא עניין העתקת קו המתח העליון. המשיב מפנה כי למרות החסם שנוצר בגלל הצורך בהעתקת או הטמנת קו המתח , בכל זאת קיבלה המבקשת ביום 18.12.12 היתר בניה ל-48 יח"ד דיור. המשיב טוען כי בניגוד לרושם שמנסה המבקשת ליצור, לא הוא התחייב להטמין או להעתיק את קו המתח הגבוה ואין לכך רמז בתנאי המכרז ובמערכת החוזית בינו ולבין המבקשת, בהתאם לתכנית המפורטת החלה על המגרש הקדימה והצליחה כאמור המבקשת לקבל היתרי בניה (48 יח"ד למגורים) ואם עירית טירת הכרמל החליטה מטעמיה ולאחר הצבת דרישות מטעמה לעכב את פיתוח הקרקעות בתחום התכנית והדבר לא נעשה ביוזמת המשיב ואין בנמצא עילה ואפילו חוזית כלפי המשיב. המשיב מפנה כי כבר בחוברת המכרז ובאותיות מודגשות נקבע כי "תנאי לקבלת היתרי בניה הינו העתקת קו מתח גבוה......יחד עם זאת במועד פרסום המכרז טרם אושר המימון המלא להעתקת הקו או להטמנתו ואין מועד ידוע לתחילת העבודות להעתקת הקו ו/או הטמנתו". כך גם נרשם כי ההשתתפות בגין מימון עלות העתקת הקו שתשולם למשיב : "..תעבור למשרד הבינוי והשיכון". מידע זה עמד בפני המבקשת אשר ידעה על הקשיים והסיכונים, עשתה את חשבונותיה וניגשה למכרז בו גם זכתה לא לפני שגם התחייבה ואישרה שבדקה את המצב התכנוני, ההנדסי ולרבות בעניין פינוי המטרדים ההנדסיים וכיו"ב (עמ' 3 לחוברת המכרז). טענה זו השליכה לדעת המשיב גם על סיכויי זכייתה של המבקשת במכרז שכן אם היה ידוע בשעתו שניתן יהיה "להאריך" את מועד סיום הבניה, מן הסתם היו מתמודדים יותר מציעים ואז ספק אם הייתה המבקשת זוכה מה גם ששינוי תנאי המכרז בדיעבד עלולים להביא לתוצאה של חוסר שוויון מול מציעים אחרים בין אם זכו ובין אם לאו. מכל מקום, אם סברה המבקשת כי תנאי המכרז פוגעים בה, הייתה יכולה לפנות במישור זה לוועדת המכרזים או לבית המשפט המוסמך (ואין חולק כי בית משפט השלום איננו מוסמך לדון בסוגיות מכרזים ציבוריים). דיון: הנטל המוטל לפתחה של המבקשת בהליך זה הוא נטל כבד שכן עליה לשכנע כי התקיימו נסיבות חריגות ומיוחדות המאפשרות סטייה מאופייה המיוחד של הערבות הבנקאית האוטונומית שהיא התחייבות עצמאית של הבנק שכאמור איננו קשור לעסקת היסוד. אין צורך להאריך ולפרט בעניין מעמדה של הערבות הבנקאית האוטונומית, אין באמת חולק בדבר עקרון עצמאותה או בדבר תנאים שנקבעו בפסיקה המאפשרים התערבות ופגיעה במנגנון זה ואין אלא להפנות לפסקי הדין שהוגשו מטעם שני הצדדים גם יחד, כדי להתערב בחילוט ומימוש ערבות אוטונומית יש צורך ביותר מהפרה או עוולה, נדרשות נסיבות חריגות מאד בהן הזוכה נקט בחוסר תום לב קיצוני (ולא "סתם" חוסר תום לב) כלומר יש צורך בהוכחת מרמה או כוונה מיוחדת לסכל את התנאי העומד בבסיס הערבות או בהוכחת פעולה שרירותית שנועדה לפגוע בחייב או תוך שיקולים זרים ממשיים ומהותיים וכיו"ב. אולי בפתח הדברים ולפני ההכרעה המשפטית יש לומר כי תחושתה הקשה של המבקשת מובנת. מדובר בסכום נכבד שלגביו הייתה לה ציפייה שיושב לה כאשר היום, עקב נסיבות שחלקן או רובן או כולן אינן בשליטתה, מבוקש לחלטו וכאשר לתחושה זו מצטרפת גם תחושת אי צדק וגם תחושת חוסר אונים מול מעמדה האיתן של הערבות והעדיפות שהיא נותנת למשיב. ישנן מספר סיטואציות משפטיות אליהן נקלעים אנשים או גופים אחרים שבהן נוצר בסופו של דבר חיוב שאיננו באמת בשליטתם כך למשל במקרה של מתן ערבות לחובו של צד ג' או במקרה של מסירת שיק סחיר לגביו מתקיים כישלון תמורה אשר מגיע לידיו של אוחז כשורה. חתימה כערב כמו גם מסירת שיק סחיר נעשית מטבע הדברים ובמרבית המקרים על יסוד הנחה כי רוב הסיכויים שהערב או מושך השיק לא יינזקו ובלשון המקום ש"יהיה בסדר" אלא שלמציאות תכניות משלה ולא פעם נקלעים אלו לתהום נשיה. קל מאד להבין את ייאושו ותסכולו של ערב שנקלע עקב ערבותו לתסבוכת כלכלית בגלל כספים או נכסים מהם לא נהנה כלל, באותה מידה ניתן להבין את תחושותיו של מי שמסר שיק סחיר, לא קיבל תמורה עבורו אבל קיבל תביעה מאוחז כשורה שאותו הוא כלל איננו מכיר. אלא שמול תחושת אי צדק סובייקטיבית זו עומד רציונל משפטי וכלכלי, הנערב סומך על הערב ועל סמך הסתמכות זו נותן כספים או נכסים לחייב. באותן אופן נותן האוחז כשורה תמורה בגין השיק/השטר עליו הוא מסתמך כאשר לשיק/השטר מעמד משפטי ברור וחזק. הדין מגן על מעמדו של מוסד הערבות, על מעמדו של השטר ולמעט במקרים חריגים ומוגדרים בחוק, מוטלת חובת הזהירות על הערב או מושך השטר. ערב יכול שלא לחתום ערבות ומושך או עושה שטר יכול להימנע מעשייתו ומסירתו ויכול הוא להגביל את התנאים שבו. כך גם במקרה של מי שמוסר ערבות בנקאית אוטונומית. המבקשת היא זו שביקשה מן הבנק להוציא ערבות בנקאית עבור המשיב, הבנק כמובן שלא הוציא ערבות בנקאית "מיוזמתו" ובוודאי שלא קבע תנאים בערבות אלא בהסכמת והוראת לקוחו-המבקשת. באותה ערבות שביקשה המבקשת מהבנק ושנמסרה למשיב ניתן דגש לאופייה האוטונומי שכן נרשם בה באופן מפורש כלפי המשיב כי: "ערבות זו אינה מותנית בתוקף החבות של החייב כלפיכם" לא לאחר שהבנק בפסקה שלמה בגוף הערבות מדגיש כי חבותו על פי הערבות וכלפי המשיב איננה תלויה בשום הוכחה, נימוק, הסבר או טענה שיכולה לעמוד לחייב קרי למבקשת. זהו המסמך שהמבקשת עצמה ביקשה מהבנק ומסרה אותו למשיב. מסמך שמשמעותו היא כי גם אם למבקשת אין חבות כלפי המשיב וגם אם למבקשת טענות קשות כנגד המשיב, עדיין מחויב הבנק לשלם למשיב על פי דרישתו את הסכום המבוקש עד גובה הסכום המרבי הנקוב בערבות. מנקודת פתיחה קשה זו מתחילה המבקשת במסע השכנוע לקבלתה בקשתה ותביעתה. אלא מיד נתקלת המבקשת בקושי נוסף אשר נוגע לתנאי המכרז. טענות המבקשת בדבר הטעייה אפשרית מצד המשיב אינן יכולות להתקבל. איש לא כפה על המבקשת להשתתף במכרז, המבקשת לא פנתה בשום מועד רלבנטי לשום ערכאה מוסמכת בטענה שיש פגם כלשהו בתנאי המכרז. חוברת המכרז עמדה לנגד עיניה של המבקשת, תנאי המכרז ברורים מאד, לא פעם תנאים מהותיים (שאגב רלבנטיים בדיוק למחלוקת כאן) מופיעים באותיות מודגשות ולמעשה לא הוכח שדבר הוסתר או יצר מצג מטעה. בעניין זה לא נסתרה החזקה לפיה מי שחתם על מסמך מוחזק כמי שקרא, הבין והסכים לתוכנו. הדברים הינם בבחינת קל וחומר כאשר לא מדובר בהדיוט שנקלע לסיטואציה של הגשת הצעה אלא בחברה קבלנית מבוססת שלה אמצעים לקבל ייעוץ משפטי ותכנוני ולא ניתן היום ובדיעבד לתקוף את תנאי המכרז וההסכם שנחתם. כפי שציין המשיב בתגובתו תנאי המכרז מטילים על המציע/היזם את החובה לבדוק את המצב התכנוני, ההנדסי וגם את המצב והמטרדים שנמצאים בשטח בפועל והוא מוותר על כל טענה בעניין זה כלפי המשיב. כך גם מודגש בתנאי המכרז כי תנאי לקבלת היתר בניה הינו העתקת קו המתח הגבוה וכי במועד פרסום המכרז טרם אושר המימון המלא להעתקת הקו או הטמנתו. הווה אומר שהמשיב הדגיש כי צפויה בעיה עם היתרי הבניה אם לא יועתק קו המתח הגבוה וכי מימון ההעתקה או ההטמנה טרם אושר במלואו ולא רק זאת, גם לא ידוע מתי תחלנה העבודות להעתקתו או הטמנתו, מה יותר גלוי וברור מזה? יש לומר באותה הנשימה שהיה מקום כי חברת בניה המתכננת פרויקט משמעותי בטירת הכרמל, תפנה לרשות המקומית וגם למשרד בינוי והשיכון (שאליו מועברים כספי ההשתתפות במימון) כדי לברר מה באמת קורה או צפוי לקרות בנוגע להעתקת או להטמנת הקו (והכוונה לפניה ממש ולא הסתמכות על עיתונות, שמועות וטקסים שאליהם אתייחס בהמשך). בניגוד לרושם שיוצרת המבקשת, לא המשיב הוא זה שמבצע או התחייב לבצע את העתקת או הטמנת הקו, לא הוא זה שאחראי באופן בלעדי על כך, לא הוא זה שמקבל את הכספים בגין המימון (אלא כאמור מהווה צינור להעברתם למשרד הבינוי והשיכון), לא הוא זה שהתנהל מול המשרד לאיכות הסביבה ודרש בתוקף הטמנה חלף העתקה של קו המתח (הטמנה יקרה הרבה יותר מההעתקה) והחשוב מכל, אין בנמצא לא בחוברת המכרז ולא במסמכים אחרים התחייבות של המשיב לביצוע ההעתקה/הטמנה או לאחריותו לקביעת לוח זמנים לביצוע, למעשה וכאמור, ההיפך הוא הנכון. המבקשת בהשלמת טיעון שהגישה טענה כי הגם שאיננה מייחסת למשיב כוונת מרמה הרי מה שקרה הוא שתכניות המשיב לפיתוח מואץ של המגרשים השתבשו ולמרות שסבר כי הנה נמצא פתרון להעתקת קו המתח באה עירית טירת הכרמל, התנגדה ושיבשה את התכניות כך שבפועל שיווק המשיב קרקע שאיננה כשירה לבניה. אין לקבל טענות אלה, ראשית מדובר בסברה של המבקשת וגם אם היא נכונה, המבקשת ידעה והייתה צריכה לדעת כי ברגע שהגישה את הצעתה ובמצב שהיה קיים, לא ניתן היה כלל לקבל היתר ולא רק זאת, לא היה ידוע מתי תבוצע ההטמנה. יש לומר כי בהשלמת הטיעון, מתרחקת המבקשת עוד יותר מאותן נסיבות ועילות שעליה להוכיח לצורך עיכוב החילוט. הרי אם לא מדובר במרמה או בחוסר תום לב קיצוני אלא "בשיבוש" תכניות המשיב שהן בעצם בגדר טעות במסקנותיו ביחס להעתקת הקו, הרי אין כאן עילה להתערבות בהליך זה. אם המבקשת מפנה אצבע מאשימה כלפי כל הרשויות המעורבות המנהלות מלחמה על גב היזמים ומונעות השלמת הבניה עבור הציבור וביניהן גם המשיב, הרי לפחות על יסוד החלטת וועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה-מחוז חיפה מיום 11.11.10 והמקורות שפורטו בסיף 39 להשלמת הטיעון, יש טעם בטענתה זו ולכאורה אכן מדובר בסחבת וכנראה גם חלמאות אלא שגם חלמאות וגם "מלחמה" בין הרשויות השונות אינן בגדר אותן נסיבות חריגות ולמשיב לא ניתן לייחס חוסר תום לב קיצוני, קל וחומר כשבתנאי המכרז ואישור העסקה התריע במפורש שלא יינתנו היתרי בניה ללא ביצוע ההעתקה וזו גם לא ממומנת במלואה וגם אין ביחס אליה לו"ז לביצועה וסיומה. התמונה המצטיירת מהחלטת וועדת הערר המחוזית שצוטטה בהשלמת הטיעון מטעם המבקשת עגומה אלא שתמונה זו שעולה מהחלטת הוועדה ניתנה (לכאורה) בהיעדר המשיב שלא היה צד לאותו הליך ערר. לעניין זה משמעות כפולה, ראשית לא ברור האם עמדת המשיב-כמינהל מקרקעי ישראל ובעל הקרקע נשמעה בכלל והאם בפרט הובאו בפני וועדת הערר כל הנתונים הנדרשים לצורך ביסוס קביעתה, שנית, החלטת וועדת הערר איננה בוחנת חוזים ספציפיים של יזמים וכאשר היא העבירה ביקורת על המשיב באותה החלטה, לא ברור האם באותם חוזים (שמן הסתם קודמים למכרז נשוא התיק שלפני) דאג המשיב ליידע את היזמים באופן כה ברור ומודגש כי ללא העתקת הקו לא יינתנו ההיתרים וכי אין עדיין לא מימון מלא ולא לו"ז להעתקת הקו. המבקשת צירפה להשלמת הטיעון מטעמה כל מיני קטעי עיתונות ומקורות הנוגעים להעתקת קו המתח ודווקא מהם עולה כי סוגיית העתקתו היא עניין שהיה ידוע שנים לפני פרסום המכרז ואף ראש עירית טירת הכרמל מציין באחד הפרסומים מיום 10.11.10 כי : "מאז תחילת הקדנציה הנוכחית שלי כראש עיר לפני כשנתיים, העליתי את נושא הטמנת קו המתח בכל הפורומים האפשריים ובפני משרדי הממשלה הרלוונטיים וביניהם משרד השיכון, משרד התחבורה ומשרד האוצר. ...כל הגורמים הביעו הבנה ונכונות לסייע.... ...הוועדה להסרת חסמים קיבלה השבוע החלטה חשובה להטמין את קו המתח לקרקע..." (ההדגשה איננה במקור). כחודש לאחר מכן פרסם גם העיתון גלובס כי החסמים לבניית כל 500 הדירות הוסרו נוכח החלטת וועדת הערר המחוזית והחלטת הממשלה לבצע את ההטמנה (נספח ו' להשלמת הטיעון) מאזן ההסתברות מבסס מסקנה לפיה כולם כולל היזמים הסתמכו על דיווחים ו"רינונים" במדיות השונות ובכלל לפיהם "אוטוטו" מוסרים החסמים וניתן לקפוץ על העגלה ומכאן גם הייתה הנהירה להגשת ההצעות למכרז כאשר כבר בתחילת חודש יוני 2010 נערך טקס אבן הפינה לשכונת גלי כרמל שתכלול 1800 יחידות דיור בהשתתפות שר הבינוי דאז מר אטיאס, ראש העיר מר טל ומנכ"ל משרד הבינוי והשיכון. השלושה דאגו להצטלם ליד שלט בו נרשם "פרוייקט הבנייה הגדול בתולדות העיר טירת הכרמל", תמונתם פורסמה באתר משרד הבינוי והשיכון (נספח ז' להשלמת הטיעון) כאשר דברי הלל ושבח הרוויים באופטימיות נכתבו ללא שום סייג ומעצור: "...ראש העיר דרש כי קו המתח העליון יוטמן באדמה בעלות של 60 מיליון שקל. בסיכום עם השר אטיאס הוחלט כי 50% מהעלות יגבה משיווקי הקרקע וימומן ע"י משרד הבינו והשיכון ו-50% יתקצב משרד האוצר. ראש עיריית טירת הכרמל אריה טל קרא בחגיגיות "זה היום עשה ה' נגילה ונשמחה בו" ... שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס ייכנס לדפי תולדות העיר...לאחר ששוחררו החסמים, פרויקט הבנייה הגדול בתולדות טירת הכרמל יכול לצאת לדרך..." הדברים מובאים כאן ובאופן שהובאו כדי להסביר מהיכן הגיעה המסקנה כי האווירה והציפיות ששררו אז גם בקרב הציבור, גם בקרב הרשויות וגם (ואולי בעיקר) בקרב היזמים היו כאלו שהעידו על וודאות גבוהה מאד שהנה הוסרו כל החסמים ובעיקר זה הנובע מהצורך בהטמנת קו המתח העילי והנה יוצא לדרך פרויקט הבנייה הגדול ביותר בתולדות העיר. והגם שאין בפני נתונים מספיקים כדי לקבוע האם משרדי הממשלה, ראש עיריית טירת הכרמל ושר השיכון דאז תיארו את המצב לאשורו אם לאו (והדבר איננו רלבנטי לשאלה ולהליך שבפני) , דבר אחד ברור, לפני, במהלך ומיד לאחר פרסום תנאי המכרז, היה מחד גיסא ברור לגמרי שעניין העתקת קו המתח מעכב את הקמת השכונות וקבלת היתרי הבניה ומאידך גיסא שררה אופוריה ואופטימיות יתרה בקרב המעוניינים בדבר נוכח מצגים מצד העיתונות ומשרדי הממשלה לפיהם החסמים הוסרו והינה כולם, הציבור, הרשויות והיזמים עומדים לצאת נשכרים. דווקא הפרסומים הללו שצירפה המבקשת (ושלא כולם צוטטו לעיל) מעידים על כך שהיחיד שהיה זהיר, שיקף את המציאות ועמעם את זוהר ההצהרות וה"באזז" התקשורתי היה המשיב. כולם מדברים על הסרת החסמים, על תקציבים ש"אושרו", השלטים הוצבו, הטקסים התקיימו ורק המשיב כותב בתנאי המכרז באותיות מודגשות כי התקציב עדיין לא אושר במלואו, כי קבלת היתרי הבניה כרוך בפתרון העתקת/הטמנת קו המתח, כי עדיין אין לו"ז לביצוע העבודות וכי הוא-המשיב רק מהווה צינור עבור משרד השיכון לגביית והעברת חלקם של היזמים בהטמנת הקו. ניתן להבין את הסתמכות המבקשת על הפרסומים שחוזקו ע"י מי מטעם הרשויות, על הסיכון שנטלה ועל תחושתה כי היא תמת לב בעניין זה ברם מכאן ועד לקביעה כי דווקא המשיב הוא זה שנקט בחוסר תום לב קיצוני המרחק גדול. הפרסומים לעיל והחיזוק שניתן להם מצד הרשויות והעומדים בראשן גם מוציאים את העוקץ מטענת המבקשת לפיה טעה המשיב כשבכלל שיווק את הקרקע ללא הסרת החסמים ושיווק קרקע שאיננה מיועדת לבנייה. אם ראשי משרד הבינוי והשיכון עם ראש העיריה מצטלמים ליד השלט המדבר על פרויקט הענק, הקרקע הייתה מיועדת לבניה (ובפועל גם בוצעה בנייה בהיקף כזה או אחר). ולסיכום נקודה זו, בין אם הוסרו החסמים ובין אם לא הוסרו או הוסרו חלקית, לא המשיב הוא הכתובת לטענות, לפחות לא הכתובת היחידה, המשיב דאג להזהיר ולהתריע בפני המציעים על מניעה שאמורה היתה להיות ידועה ממילא לכל יזם שהתעניין במגרשים באזור באותה תקופה ואם מישהו נשבה בקסמי ההודעות , ההבטחות והמצגים בתקשורת ובמקורות המידע האחרים הרי יש להבינו ולו במידה מסוימת ברם לא מדובר בחוסר תום לב קיצוני מטעם המשיב דווקא. גם התנהגות המבקשת כיום ולאחר הגשת ההליך כאן מעידה שאכן "לא כזעקתה". אם מדובר במכרז ובתנאים כה גרועים כיצד זה המבקשת ניגשה למכרז כמעט זהה בתנאיו? גם אם נניח שהמבקשת הוטעתה בשעתו (ולצורך הדיון בלבד) הרי התקשרותה כיום באותו חוזה או בחוזה דומה מאד משמיטה את הבסיס מתחת לטענות טעות והטעייה שבחוק החוזים וגם מתחת לטענה שמדובר במגרשים שאינם מיועדים לבניה. אין כאן תנאי חוזי שהופר מצד המשיב, אין כאן סיכול או עיכוב שנוצר ביוזמת או על ידי המשיב ובוודאי שאין כאן "חוסר תום לב קיצוני" מצד המשיב הנדרש לצורך התערבות במקרה של ערבות אוטונומית. המצגים הברורים מצד המשיב נמשכו גם בשלבים לאחר הזכייה במכרז. במכתב המודיע על "אישור עסקה-חתימת חוזה חכירה" שצורף ע"י המבקשת כנספח ד' ואשר אותו גם קיבלה בשעתו חזר המשיב וציין כי תנאי לקבלת היתרי בניה הוא העתקת קו המתח וכי טרם אושר המימון ואין לו"ז לביצוע ההעתקה או ההטמנה וכי המבקשת לקחה זאת בחשבון ולא תבוא בעניין זה בכל טענה למשיב. למותר לציין כי המבקשת לא מחתה על האמור במכתב אישור העסקה, לא ביקשה לחזור בה מההצעה ולא דבר ולכן הדבר מחזק במשנה תוקף את המסקנה בפסקה הקודמת. המסקנה אם כן היא שלא הוכח כי המשיב הוא זה שמצדו ננקט חוסר תום לב כה קיצוני ושיצר או נוצרו נסיבות כל כך חריגות אשר מבטלות את מעמדה המיוחד של הערבות הבנקאית האוטונומית שנמסרה ומצדיקות התערבות שיפוטית בעניין זה. מסקנה נוספת המשליכה על ההמשך היא המסקנה כי עניין העתקת קו המתח הוא החסם העיקרי להשלמת כל או לפחות 80% מהדירות במועד שנקבע. גם הניסיון להפוך את המחלוקת למחלוקת פרשנית לאורה יש לפרש ולקיים את תנאי המכרז וכתוצאה מכך להאריך את תוקף קיום החיובים על פיו אין לו מקום בהליך זה, מה הטעם בערבות אוטונומית בה נרשם מחד גיסא ובמפורש שתוקפה איננו כרוך בחבות המשיב כשמאידך גיסא לצורך חילוטה צריך לדון בהתפלפלויות משפטיות בדבר פרשנות התנאים כיצירת בסיס לטענה בדבר נסיבות חריגות? כאמור, לא הוכחה כאן התנהגות בחוסר תום לב קיצוני, לא הוכחה כאן מרמה מצד המשיב, לא הוכחה התנהגות שרירותית וחמורה מצד המשיב, לא הוכחו שיקולים זרים או נקמנות ולמעשה לא הוכח דבר ביחס למשיב. המשיב פועל בדיוק לפי תנאי המכרז שהיו ידועים למבקשת, הוא פועל בדיוק לפי ההתראות שהתריע באותיות מודגשות בגוף המכרז, הוא פועל בהתאם למדיניות הכללית בדבר מתן תמריץ ליזמים לסיים את העבודות, לא הוכח כי המשיב סיכל בכוונה את הסרת החסם העיקרי הנוגע להעתקת הקו, המבקשת איננה יכולה לטעון כי הסתמכה על המכרז שבו אין רמז לאופטימיות יתרה בנוגע לצאת עבודות ההטמנה/ההעתקה, ההיפך הוא הנכון ודווקא המבקשת הציגה ראיות לפיהן היה מקום להסתמך על מצגים שהוצגו ע"י אחרים. למעשה כאן ניתן לסיים את ההכרעה, כלל לא משנה האם ניתן היה להוציא היתרי בניה חרף שינוי מספרי החלקות, כלל לא משנה אם המשיב תרם יותר או שמא דווקא המבקשת תרמה לכך שחוזי החכירה נחתמו באיחור, דבר אחד הוכח, ללא העתקת קוו המתח לא היו אמורים להינתן היתרים, בפועל נוכח החלטות הוועדה המקומית/וועדת הערר המחוזית, הקלות שונות שניתנו ושאר נתונים שאין צורך להיכנס אליהם אושרה בניית 48 דירות שהן 67% בלבד ממספר הדירות במגרש, היתרי הבניה ביחס ליתרת הדירות לא ניתנו בגלל שלא נמצא פתרון במועד להעתקת קו המתח (קרי לא נמסרה התחייבות ללוח זמנים לסיום העתקתו/הטמנתו) ולכן בין אם ההתנהלות בנוגע לחוזה החכירה מצד המשיב הייתה ללא רבב ובין אם נפלו בה פגמים, היתרי בניה ל-80% מהדירות לכל הפחות לא היו ניתנים והיות ונקבע כי בכל הנוגע להטמנת הקו אין לייחס למשיב חוסר תום לב קיצוני וכי המבקשת הייתה צריכה לבדוק ולדעת שבפועל עדיין אין לו"ז לסיום העבודה, הרי כלל לא משנה מתי ולמה נחתמו חוזי החכירה. מעבר לצורך יש לומר כי המבקשת הביאה אמנם ראיות לכך שעניין העתקת קו המתח היווה חסם לקבלת היתרי בניה בכלל ובפרט אך מאידך גיסא המבקשת לא הביאה שום ראיה לפיה מועד חתימת חוזי החכירה המתוקנים והליך ביצוע תיקון מספרי החלקות היווה במקרה דנן חסם להגשת בקשות להיתרי בניה ודחייתן מטעם זה בלבד, קל וחומר כאשר המשיב מכחיש וטוען את ההיפך. גם המסמכים שצירף המשיב המעידים על פניות רבות מצדו למבקשת לפעול ולמלא את התנאים הנדרשים לצורך חתימה על חוזי החכירה מקהים את עוצמתה של הטענה כי הוא האחראי לעיכוב. ולסיום ההכרעה, ככל שמדובר בחסם להוצאת היתר בניה הקשור בהעתקת קו המתח שהוא בפועל החסם העיקרי שמנע את בניית 80% מהדירות במועד, אין לייחס למשיב מרמה או חוסר תום לב קיצוני או נסיבות חריגות הקשורות אליו (ובכלל), החסם היה ידוע ונכלל בתנאי המכרז, הרשויות כולן ניסו לקדם את העניין, כל הניגשים למכרז נטלו את הסיכון המודגש בו ובכך מסתיים העניין. ככל שמדובר בטענות בדבר התנהלות הנוגעת למועדי החתימה על חוזה החכירה, לא הוכח כי התנהלות זו היא הסיבה לכך שהבניה של 80% מיחידות המגורים לא הסתיימה תוך 30 חודשים ושאלמלא סיבה זו היו ניתנים היתרי הבניה עוד במהלך שנת 2011. יתרה מכך, גם אם הדברים היו מוכחים, אין מדובר בחוסר תום לב קיצוני אלא לכל היותר בחלמאות, ברשלנות וכיו"ב. כדי שייווצר חוסר תום לב קיצוני, היה צריך להראות שהעיכוב לא נעשה בגלל סיבה אובייקטיבית כגון שינוי מספרי החלקות אלא באופן שרירותי ומכוון כאשר המטרה היא הפלת המבקשת בפח לצורך חילוט הערבות. רשלנות, חלמאות ואפילו התנהלות חוזית בעייתית המהווה הפרה רגילה, יכולות להיחשב כעילות תביעה טובות בהליך אחר ברם לא כעילה המצדיקה עיכוב חילוט ערבות אוטונומית. אשר על כן נדחות הבקשה והתביעה, בנסיבות העניין, ללא צו להוצאות וללא שתחול יתרת אגרה. ההחלטה מיום 17.9.13 המעכבת את חילוט הערבות הבנקאית נשוא תיק זה מבוטלת. תום לב