לפני בקשת רשות להתגונן בפני תביעה כספית שהוגשה בסדר דין מקוצר. כללי: ביום 12.10.00 חתמה המבקשת על טופס הזמנת שירותי תיווך מאת המשיבים במסגרתו התחייבה לשלם 2% בצירוף מע"מ בגין מציאת רוכש לדירתה ברחוב יוספטל 13/22 ברמלה (להלן: הדירה). המשיבים טוענים כי לנוכח פעילותם בנושא, הוצגה הדירה בפני מספר רוכשים פוטנציאליים וביניהם ה"ה קאנדלקאר שלמה ולורן אשר רכשו את הדירה מן המבקשת תמורת סך של 90,000 דולר. משפנו המשיבים למבקשת בדרישה לקבל את דמי התיווך המגיעים ממנה הושבו פניהם ריקם ומכאן התביעה. הבקשה: במסגרת בקשת רשות להתגונן שהגישה המבקשת, מעלה היא את הטענות הבאות: היעדר יריבות - לטענת המבקשת, ההסכם שנחתם בשנת 2000 היה בינה לבין מתווכת שפעלה בשם אנגלו סכסון בשם פאינה. מכיוון שהמשיבים הינם אישיות משפטית נפרדת מחברת אנגלו סכסון, אין בין הצדדים כל יריבות משפטית. ביטול הסכם - המבקשת מודה כי בשנת 2000 נוצרה התקשרות מחייבת בינה לבין חברת אנגלו סכסון בקשר עם מכירת הדירה אלא שלאחר שאנגלו סכסון לא הצליחו לספק את דרישותיה של המבקשת בנוגע למחיר המבוקש ולנוכח רצונם של ילדי המבקשת לא להינתק מחבריהם - הודיעה המבקשת לאנגלו סכסון כי היא איננה מעוניינת למכור את דירתה. לטענת המבקשת, היוותה הודעה זו ביטול להלכה ולמעשה של ההתקשרות בינה לבין אנגלו סכסון שכן לאחר מתן הודעה זו הפסיקה אנגלו סכסון לפרסם את הדירה בעיתונים. המבקשת טוענת כי רק בשנת 2006 פנתה אליה הגב' פאינה ושאלה אם המבקשת מעוניינת למכור את דירתה. במענה לשאלת המבקשת בנוגע לחובתה לשלם דמי תיווך הבהירה הגב' פאינה למבקשת כי את דמי התיווך גובה אנגלו סכסון מרוכשי הדירה ללא כל התחייבות לתשלומם מצד המבקשת. המבקשת מציינת כי בנוגע להתקשרות זו עם גב' פאינה לא הוחתמה היא על כל טופס הזמנת שירותי תיווך בניגוד למצוות חוק המתווכים במקרקעין (להלן: החוק). ניסוח זיכרון דברים ע"י מתווך באופן השולל זכאותו לדמי תיווך - המבקשת מציינת כי ביום 12.12.06 התקשר אליה נציג חברת אנגלו-סכסון והודיע כי יש לקוח המעוניין לרכוש את הדירה בסכום של 90,000 דולר והיא ובעלה נדרשים להגיע למשרדי אנגלו סכסון על מנת לחתום על "זיכרון דברים" בינם לבין הקונים. המבקשת ובעלה אכן הגיעו לפגישה במסגרתה ניסח מר ירון גלאי, מנהל סניף אנגלו סכסון, זיכרון דברים הכולל, בין היתר: תנאי תשלום, פיצוי מוסכם, תשלומי מסים וכיו"ב. כל זאת, בניגוד להוראת סעיף 12 לחוק ולהוראת סעיף 20 (3) ו-20(4) לחוק לשכת עורכי הדין. המבקשת מטעימה כי מר גלאי לא ביקש באותו מעמד את דמי התיווך המגיעים לו. מר גלאי הודיע למבקשת כי על חוזה יש לחתום אצל עו"ד נחמני ואכן המבקשת ובעלה הגיעו ביום 21.12.06 למשרדה על עו"ד נחמני ושם חתמו על חוזה מכר. רק לאחר חתימת חוזה המכר הופיע לפתע מר גלאי ודרש את דמי התיווך על יסוד טופס הזמנת שירותי התיווך שנערך כאמור כשש שנים קודם לכן. במועד הדיון נחקרה המבקשת על תצהירה והצדדים סיכמו טענותיהם בעל פה. דיון ומסקנות: ראשית, יש לדחות את טענת היעדר היריבות שהעלתה המבקשת ולו מן הטעם כי זו נזנחה במסגרת סיכומיו של בא כוחה (ראו לעניין זה: ע"א 447/92 הנרי רוט נ' אינטרקונטיננטל קרדיט קורפוריישן, פ"ד מט(2)102). גרסתה של המבקשת בכל הנוגע לביטול ההסכם על ידה לא נסתרה. כידוע, אין חובה למסור הודעת ביטול בדרך מסוימת ובלבד שהודעת הביטול תביא באופן חד משמעי לידיעת הצד האחר על רצונו של המודיע בהפסקת ההתקשרות החוזית. במידה ואכן ההתקשרות עם המבקשת בוטלה, כנטען, והמבקשת לא הוחתמה, כפי טענתה, על טופס חדש להזמנת שירותי תיווך כי אז נשמט לכאורה היסוד לתביעת דמי תיווך מכוח החוק שכן אחד מדרישות החוק (סעיף 14) היא לעמידה בדרישת סעיף 9 לחוק, דהיינו: החתמת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין, וזאת כתנאי לזכאות המתווך לדמי תיווך. מטעם זה, ניתנת למבקשת רשות להתגונן בטענה זו. סעיף 12 לחוק, קובע איסור פעולות משפטיות שזו לשונו: "מתווך במקרקעין לא יערוך ולא יסייע לערוך מסמכים בעלי אופי משפטי הנוגעים לעסקה במקרקעין ולא ייצג לקוח במשא ומתן משפטי לקראת עריכת מסמך כזה; מתווך המפר הוראת סעיף זה לא יהיה זכאי לדמי תיווך. הוראה זו אינה באה לפגוע בחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א - 1961". הרציונל העומד ביסוד סעיף 12 הוא למנוע מצב בו מתווך מקרקעין שאין לו השכלה משפטית אך יש לו אינטרס אישי בסיום ההתקשרות ישפיע על עצם כריתת החוזה או על תנאיו ואגב כך ימנע מהצדדים להיוועץ עם עו"ד. לעניין היקף תחולתו של סעיף 12 לחוק ניתן לאתר 2 גישות מרכזיות בפסיקת בתי המשפט: גישה ראשונה, אותה ניתן לכנות כמרחיבה, גורסת כי די בסיוע "טכני" כמו החזקת טופסי טיוטא של זיכרון דברים או מסירת טופס ריק כזה לצדדים כדי לעבור על האיסור הקבוע בסעיף 12 הנ"ל. מנגד, קיימת גישה מצמצמת, הגורסת כי יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו על מנת לראות אם עלה חלקו של המתווך בעריכת המסמך המשפטי כדי מעורבות ממשית בעניינים שבמהות, במובחן מנושאים טכניים ושוליים (ראה, כדוגמה: ת"ק (פתח תקווה) 2916/06 איזק יעקוב נ' רוט ערן (לא פורסם). אציין, כי על פי הגישה המצמצמת, יש לראות כמעורבות מהותית של מתווך, שותפות של המתווך בניסוח תנאי ההסכם, דרבון הצדדים להתקשר בהסכם מבלי להציג בפניהם את האפשרות לערוך את ההסכם לאחר ייעוץ עם עו"ד. במקרה שלפני החלטתי, לא בלי היסוס, ליתן למבקשת רשות להתגונן בטענה זו. מחד גיסא, לא נסתרה טענתה של המבקשת כי מר גלאי ניסח בעצמו את זיכרון הדברים -שהוא, לטעמי, מסמך בעל אופי משפטי מובהק- בו פורטו עיקר הפרטים הנדרשים לשם השתכללות הסכם מכר. ודוק: ניסוח זיכרון הדברים בענייננו אין משמעותו אך השלמת פרטים טכניים בטופס אלא גם ניסוח של מלל חופשי תחת הכותרת "תנאים נוספים". יוצא, לכאורה, כי מר גלאי עבר לכאורה על הלאו הקבוע בסעיף 12 לחוק בסייעו לצדדים בניסוח זיכרון הדברים. מאידך גיסא, אין חולק כי ההסכם הסופי שנחתם בין הצדדים היה שונה, ולו גם במעט, מן הנוסח שנקבע בזיכרון הדברים וזאת לאור בקשות שונות שהעלו הצדדים בפני עו"ד נחמני שערכה את ההסכם. במצב דברים זה, פחות סבירה היא האפשרות כי ניסוחו של ההסכם הסופי בין הצדדים היה פועל יוצא של מעורבותו של מר גלאי ובהתאם סביר יותר כי ניסוחו של ההסכם היה פועל יוצא של רצון חופשי של הצדדים, שחשו כי אין הם כבולים בהוראות זיכרון הדברים. כפועל יוצא, נחלשת המסקנה כי למר גלאי הייתה השפעה על ניסוחו הסופי של ההסכם בין הצדדים ובהתאם מתערערת גם ההצדקה לשלילת דמי התיווך בעקבות פעולותיו. יחד עם זאת, מכיוון שרשות להתגונן ניתנת לטענת הגנה גם אם בדוחק ניתן לקבלה, תינתן למבקשת רשות להתגונן גם בטענה זו. לאור כל האמור ניתנת למבקשת רשות להתגונן בטענות שפורטו לעיל. הוצאות הליך זה יקבעו בהתאם לתוצאות. בהתאם לתקנה 214ב1 לתקנות סדר הדין האזרחי, אני מורה כי התובענה תידון בסדר דין מהיר. לאור האמור, יחולו על הצדדים ההוראות כדלהלן: (א)התובע ימציא לבית המשפט ולבעלי הדין את המסמכים שיש לצרף לכתב התביעה לפי תקנות 214ג ו-214ח, בתוך 30 ימים מהיום. (ב) הנתבע ימציא לבית המשפט ולבעלי הדין את המסמכים שיש לצרף לכתב ההגנה בהתאם לתקנות 214ג ו-214ח או כתב הגנה מתוקן ערוך לפי התקנות האמורות, בתוך 45 ימים מהיום. (ג)תצהירי עדות ראשית מטעם העדים,לרבות חוות דעת מומחה, אם ישנם, יוגשו בתוך 90 יום מהיום, על ידי כל הצדדים במקביל. לתצהירי העדות יצורפו כל המסמכים שעליהם מסתמך העד בעדותו. לא היה המסמך מצוי בידי ברשות המצהיר, יציין בתצהיר, בידי מי, למיטב ידיעתו, הוא מצוי. (ד) תצהיר בעל דין, בהתאם לתקנה 214ג (ערוך לפי טופס 17א לתקנות סד"א), יראו אותו כתצהיר עדות ראשית, אלא אם כן הוגש תצהיר עדות ראשית נפרד מטעמו של בעל הדין. (ה) תצהיר עדות שלא הוגש במועד, לא יוגש אלא ברשות בית המשפט. עד אשר לא הוגש תצהיר עדות ראשית מטעמו, לא יוכל להעיד, אלא ברשות בית המשפט ומטעמים מיוחדים שירשמו. (ו) עד המסרב למסור תצהיר, ויש כוונה להעידו במשפט,יגיש בעל הדין, בתוך המועד האמור, הודעה המפרטת את מועד פנייתו אל העד ליתן תצהיר, ואת נסיבות סירובו של העד ליתן תצהיר. בבקשתו, יפרט בעל הדין את מטרת הזמנת העד, וככל שניתן את עיקרי עדותו. עד זה לא יוזמן לביהמ"ש, אלא אם כן ניתנה החלטה על כך ע"י ביהמ"ש. (ז)התיק יועבר למנ"ת לשם העברתו למסלול של דיון מהיר וקביעת התיק לדיון מקדמי ע"פ יומן ביה"מ. תיווך