בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים מכרה הנתבעת נכס מקרקעין לתובעת. בהסכם נקבעו הסדרי התשלום ומועדיהם וכן נקבע כי על הנתבעת להעביר לידי התובעת את כל המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות בנכס ורישומם על שם התובעת בתוך פרק זמן מסוים. עוד נקבע, כי תנאיי ההסכם הקובעים את תשלום מלוא התמורה במועדה וכך גם אלו הקובעים את העברת המסמכים האמורים בתוך התקופה שנקבעה להעברתם, הם תנאים יסודיים בהסכם, שהפרתם גוררת תשלום פיצוי מוסכם כפי שנקבע. מאחר שלפי טענת התובעת, הנתבעת לא העבירה את המסמכים בתוך אותו פרק זמן, הוגשה התביעה הנדונה שבה נתבע הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. המחלוקת בין הצדדים היא בשאלה, מאימתי יש למנות את מניין התקופה שבמהלכה היה על הנתבעת להעביר את המסמכים. מכך נגזרת השאלה, אם אמנם חל עיכוב מצד הנתבעת בהעברתם ואם יש בעיכוב זה כדי לזכות את התובעת בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. אם התשובה לכך תהיה חיובית, כי אז נידרש גם לשאלה, אם בנסיבות העניין ישנה הצדקה להפחתת סכום הפיצוי המוסכם שנקבע. א. הערה על שמיעת התיק ומתן פסק הדין 2. תובענה זו לרבות הראיות שנשמעו במסגרתה, נשמעה לפני כבוד השופט (בדימוס) יצחק מילנוב, אשר פרש לגמלאות לאחר שהצדדים הגישו את סיכומי טענותיהם וקודם למתן פסק הדין. משחלף המועד שנקבע בסעיף 15(א) בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 ובהתאם להנחיית נשיאת בית משפט זה, הועבר התיק אליי למתן פסק-דין. תקנה 177 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שעניינה "רציפות הדיון", קובעת כי אם נמנע משופט לסיים את הדיון, רשאי שופט אחר לנהוג בעדויות כאילו הוא עצמו שמע אותן, ורשאי הוא להמשיך מן השלב שבו הפסיק קודמו. לפיכך, פסק הדין יינתן מבלי שהעדויות שנשמעו בפני כבוד השופט מילנוב תשמענה פעם נוספת (ראו: ע"א 534/69 אהרן שושני נ' יפה אלזם, פ"ד כד(1) 145 (1970), בעמ' 147; ע"א 79/72 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' פולק, פ"ד כז(1) 768 (1973) בעמ' 773; ע"א 387/74 יוסף אברהם נ' בתי מרגוע ומלונות "היוזם" בע"מ, פ"ד כט(1) 353 (1974), בעמ' 356; ע"א 577/94 אורות ייצוג אמנים והפקות ואח' נ' גלי עטרי, פ"ד נא(5) 241 (1997) בעמ' 249). ב. עיקרי העובדות ועיקרי ההליכים 3. העובדות בעיקרן אינן שנויות במחלוקת. ככל שתפורטנה עובדות אשר לגביהן ישנה מחלוקת בין הצדדים, הדבר יצוין במפורש. 4. בין התובעת לבין הנתבעת נחתם ביום 19.5.2004 הסכם מכר (להלן - ההסכם), שעל-פיו מכרה הנתבעת לתובעת את הזכויות בנכס מקרקעין בשטח של 11,490 מ"ר באזור התעשייה עטרות בירושלים (להלן - הנכס), תמורת סכום בשקלים השווה לסך של 450,000$ בתוספת מע"מ. במועד החתימה על ההסכם גם נמסרה לתובעת החזקה בנכס, למעט חלק ממנו שהיה מושכר באותה עת ואשר נמסר לתובעת ביום 30.6.2005, לאחר תום התקופה של אותה שכירות (סעיף 5 בהסכם). 5. הוראת סעיף 4 בהסכם מסדירה את נושא תשלום התמורה ובהוראת סעיף 4.2.1 נקבע כי התמורה כאמור, תשולם בשלושים ושישה תשלומים חודשיים שווים ורצופים בסך של 12,500$ כל אחד ובתוספת מע"מ לכל תשלום, אשר ישולמו החל מיום 30.6.2004. אין מחלוקת על כך שהתובעת שילמה את מלוא התשלומים במועדים שנקבעו באמצעות המחאות שניתנו מראש, כפי שנקבע בהסכם, וכי ההמחאה המהווה את התשלום האחרון נפרעה בהתאם להסכם, ביום 30.5.2007. הוראת סעיף 9 בהסכם, שעניינה "ייפוי כוח בלתי חוזר", קובעת שבמעמד חתימת ההסכם תחתום הנתבעת על ייפוי כוח בלתי חוזר בנוסח שצורף להסכם כנספח ג', שעל-פיו יוסמך בא-כוחה של התובעת להעביר את הזכויות בנכס ולרושמם על שמה של התובעת. כן נקבע, כי ייפוי-כוח זה יופקד בידי בא-כוחה של הנתבעת ויימסר לתובעת כנגד תשלום מלוא התמורה בתוספת מע"מ. הוראת סעיף 10, שעניינה "המצאת אישורים", קובעת כי כנגד תשלום מלוא התמורה, תמציא הנתבעת לתובעת את כל המסמכים והאישורים המנויים בסעיף זה, הדרושים לשם הסדרת נושא רישום הנכס במינהל מקרקעי ישראל או במרשם המקרקעין או בשניהם. בהם בין השאר, אישורי תשלום מסים, אישור מהעירייה הדרוש לשם רישום הנכס לרבות אישור בגין העדר חבות בהיטל השבחה, ייפוי הכוח האמור בסעיף 9, שטרי מכר והעברת בעלות וכל מסמך אחר הדרוש לשם רישום הנכס על-שם התובעת (המסמכים המנויים בסעיף 10 בהסכם יכונו להלן - מסמכי ההעברה). סעיף 11 מסדיר את נושא "הרישום" וסעיף 11.1 שבו קובע, כי הגם שהחובה המשפטית להעברת הזכויות בנכס כך שיירשם על שמה של התובעת חלה על הנתבעת, בהיותה המוכרת, התובעת היא שתהיה אחראית להעברת הזכויות של הנתבעת בנכס כך שיירשמו על שמה וכן כי תהיה אחראית להשגת כל האישורים הנדרשים מהקונה על-פי דין (אישורים שעל פי הדין על התובעת להשיגם). סעיף 11.2 מוסיף וקובע, כי הנתבעת תחשב כמי שמילאה את התחייבויותיה לתובעת בעניין העברת הזכויות בנכס, בכך שתמציא לתובעת את כל האישורים שפורטו בסעיף 10 עד ולא יאוחר מתום שישים יום לאחר תשלום מלוא התמורה. עם זאת, סעיף 12, שכותרתו "איחור שאיננו הפרה", קובע כי איחור של עד שלושים יום בביצוע הוראה מהוראות ההסכם לא ייחשב להפרתו. לעניין "תרופות וסעדים" קובע ההסכם בסעיף 13.1, כי התנאים הקבועים בשורה של סעיפים ובהם גם בסעיף 4 (סעיף התמורה) ובסעיף 10 (המצאת מסמכי ההעברה), הם תנאים יסודיים וכי במקרה של הפרתם, ישלם הצד המפר לצד שכנגד פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מסכום התמורה בתוספת מע"מ (45,000$, אשר על-פי כתב התביעה עמד במועד הגשתה על סך של 180,000 ש"ח). 6. כפי שכבר נאמר, אין מחלוקת שהתובעת שילמה את התשלום האחרון ביום 30.5.2005. לפיכך ובהתאם להסכם, היה על הנתבעת להמציא לתובעת את כל מסמכי ההעברה עד יום 30.7.2005. אך לאור הוראת סעיף 12 בהסכם, העברתם עד יום 30.8.2005 לא הייתה נחשבת להפרה של ההסכם. מאחר שמסמכי ההעברה לא הועברו מהנתבעת אל התובעת עד המועד שנקבע בהסכם, פנתה התובעת אל הנתבעת באמצעות מכתבים ששלח אל הנתבעת בעניין זה בא-כוחה של התובעת דאז (עו"ד ראובן יהושע, שייצג את התובעת עד הדיון שקדם לישיבת ההוכחות בתביעה הנדונה), ביום 15.7.2007, ביום 2.8.2007, וביום 11.9.2007 (נספחים ב', ג' ו-ד' של תצהיר התובעת). על-פי הנטען, בא-כוחה של התובעת גם פנה בעניין אל הנתבעת בשיחת טלפון מיום 29.8.2007 (פסקה 11 בתצהיר התובעת). ביום 20.9.2007 השיבה הנתבעת, כי העניין מטופל בידי עורך-דין חיצוני של החברה הנתבעת, וכי פנייתה של התובעת הועברה אליו לטיפול (שם, נספח ה'). על כך השיב בא-כוחה של התובעת ביום 1.10.2007 (שם, נספח ה'). 7. עד יום 31.10.2007 לא העבירה הנתבעת אל התובעת את מסמכי ההעברה, ולפיכך הגישה התובעת במועד זה (ביום 31.10.2007) תביעה נגד הנתבעת אל בית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 9543/07), שבה עתרה לאכיפת ההסכם ולקבלת הפיצוי המוסכם (שם, נספח ו'). בכתב ההגנה שהגישה הנתבעת ביום 4.12.2007 טענה היא, שטרם חלף המועד להמצאת מסמכי ההעברה, מהטעם שלטענתה, באותה עת התובעת טרם שילמה את מלוא התמורה. לטענתה, הוראת סעיף 4.2.1 בהסכם קובעת כי מאחר שכל ההמחאות שבאמצעותן שולמה התמורה ניתנו מראש, זכאית הנתבעת לקבל את הסכומים הנובעים מהפרשי שערו של הדולר במהלך תקופת התשלומים, ולטענתה, הפרשים אלו, בסך של 5,045 ₪, טרם שולמו (סכום זה יכונה להלן - סכום הפרשי השער). פרשנות הוראה זו שנויה במחלוקת בין הצדדים ועל-כן נשוב ונדרש אליה בהמשך הדברים. לאור טענתה זו של הנתבעת, שלחה התובעת ביום 15.1.2008 אל הנתבעת מכתב שאליו צירפה המחאה בסך של 5,045 ₪, המהווה את סכום הפרשי השער לפי טענת הנתבעת (שם, נספח ח'). במכתב זה העלתה התובעת שורה של טענות כלפי טענת הנתבעת, כי לכאורה טרם שולמה מלוא התמורה עבור הנכס, שאף אליהן נידרש בהמשכם של הדברים. כן טענה התובעת, כי הסכום המשולם באמצעות ההמחאה שצורפה כאמור, משולם מתוך זהירות ומבלי שהדבר ייחשב להסכמה לטענות הנתבעת כי לכאורה, לא הפרה את ההסכם בכך שעד אותה עת טרם המציאה את מסמכי ההעברה. בנוסף לכך, התובעת הודיעה לנתבעת באותו מכתב, כי היא חולקת על טענת הנתבעת בעניין חישוב הפרשי שערי הדולר. לטענת התובעת במכתב, על-פי חישוב שערך רואה החשבון של התובעת, שלא נסתר, נמצא כי לאור השינויים שחלו בשערו של הדולר במהלך תקופת התשלומים, לנתבעת שולם סכום העולה בסך של 78,045 ₪ על סכום התמורה שנקבעה. לפיכך נדרשה הנתבעת להשיב לתובעת סכום זה תוך שבעה ימים ובכל מקרה הודיעה התובעת, כי היא עומדת על זכותה לקבלו (החישוב של התובעת - שם, נספח ז'). לשלמות הדברים יוער, כי במהלך עדותו בבית המשפט של מר פריאל אטיאס, שהעיד מטעם הנתבעת, טען הוא שאת הדרישה שהתובעת תשלם את סכום הפרשי השער, הוא העלה עוד בטרם הוגשה התביעה הנדונה, בשיחת טלפון בינו לבין עו"ד ראובן יהושע, שהיה בא-כוחה של התובעת באותה עת (עמ' 13). בהקשר זה ראוי להעיר כבר עתה, כי ספק אם ישנה רלוונטיות רבה לכך ובכל מקרה, ישנו קושי לקבל את דבריו של אטיאס בעניין זה. שכן אין מחלוקת שהדברים לא נכתבו בתצהירו וכי אף אין לכך כל תיעוד בכתב, חרף ההתכתבות שהייתה בין הצדדים. כך גם לא ניתן היה לאמת את הדברים, מאחר שבא-כוחה של התובעת בעת שמיעת ההוכחות, לא היה מי שייצג אותה במועד הרלוונטי. כך שבנסיבות אלו, קשה לקבל את טענתו של העד, הנעדרת כל תיעוד ובעוד שלא ניתן היה לאמת אותה. 8. בדיון הראשון שהתקיים בבית המשפט המחוזי לפני כבוד השופט צ' סגל ביום 13.2.2008, הודיעה באת-כוחה של הנתבעת כי ברשותה כל מסמכי ההעברה, למעט האישור של עיריית ירושלים שלגביו יש "בעיה טכנית פרוצדוראלית", אך אף הוא יימסר לתובעת בתוך מספר ימים. בסופו של דבר אישור זה ניתן לנתבעת ביום 4.3.2008 וביום 5.3.2008 העבירה אותו אל התובעת (שם, נספח י'). בנוסף לכך, לפי טענת התובעת שעוד תפורט בהמשך הדברים, עותק ייפוי הכוח הבלתי חוזר (להלן - ייפוי הכוח) שנמסר לה במהלך הדיון לא היה ייפוי הכוח שעליו הוסכם בהתאם לסעיף 9 בהסכם. לטענתה, ייפוי הכוח שנמסר לה נחתם ביום 5.2.2008 (שם, נספח י"א), ואף חל שינוי בנוסחו לעומת ייפוי הכוח המקורי שנחתם ביום 19.5.2004 (שם, נספח י"ב). שינוי זה, לטענת התובעת, מנע את הסמכת בא-כוחה להעביר את הזכויות בנכס משמה של הנתבעת אל שמה של התובעת, כפי שיפורט עוד בהמשך. עניין זה נדון בין השאר בדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי ביום 13.3.2008, שבו טענה באת-כוחה של הנתבעת כי די במסמכים שהועברו לשם הסדרת נושא העברת הזכויות בנכס ורישומן על שמה של התובעת. התובעת חלקה על כך בשל הפגם שלטענתה נפל בייפוי הכוח החדש ועל-כן ביום 18.3.2008 הגישה הודעה בעניין זה אל בית המשפט המחוזי (שם, נספח י"ד). ביום 29.4.2008 הודיע בא-כוחה של התובעת לנתבעת על כך שביום 23.4.2009 קיבל הודעה ממינהל מקרקעי ישראל, שלפיה רשום עיקול לטובת מס הכנסה על זכויות הנתבעת בנכס, וכדי שניתן יהיה לרשום את הזכויות בנכס על-שם התובעת, על הנתבעת לפעול להסרתו (שם, נספח ט"ז). במענה לכך השיבה באת-כוחה של הנתבעת ביום 4.5.2008, כי העיקול נמחק (שם, נספח י"ז). במקביל ועוד באותו יום, 4.5.2008, שלחה באת-כוחה של הנתבעת אל בא-כוחה של התובעת כתב העברת זכויות במינהל מקרקעי ישראל, שנחתם בידי הנתבעת באותו יום. לפיכך ועל-פי טענת התובעת, רק במועד זה הושלמה העברת מסמכי ההעברה מהנתבעת אל התובעת ומטעם זה, רק ביום 3.7.2008 הועברו הזכויות בנכס ונרשמו על שמה של התובעת (פסקה 33 של תצהיר התובעת). 9. על-פי החלטת בית המשפט המחוזי מיום 12.8.2008 ובהסכמת הצדדים, הדיון בתובענה הועבר אל בית משפט השלום לשם דיון בתביעת התובעת לקבלת הפיצוי המוסכם. כפי שנקבע באותה החלטה ובהחלטה נוספת מיום 27.8.2008, במסגרת פסיקת ההוצאות בתביעה הנדונה בבית משפט זה, על בית המשפט לשקול גם את ההליכים שהתנהלו בבית המשפט המחוזי. 10. בהתאם להחלטה שניתנה בקדם המשפט בבית משפט זה מיום 26.1.2009, הגישו הצדדים תצהירי עדות ראשית. מטעם התובעת הוגש תצהירו של מר חאדר מסלמני, מנהלה של התובעת ובעליה, ומטעם הנתבעת הוגש תצהירו של מר פריאל אטיאס, אחראי פרויקטים בחברה הנתבעת. ישיבת ההוכחות התקיימה ביום 28.12.2010 ובמהלכה נחקרו בקצרה שני המצהירים (מר מסלמני - עמ' 11-8; מר פריאל - עמ' 18-12), שכן נראה כי מירב החומר העובדתי הובא בתצהירים ובנספחיהם, כך שלא היה צורך ממשי בחקירת המצהירים. לבקשת הצדדים, סיכום טענותיהם הוגש בכתב. מטעם התובעת הוגש ביום 17.2.2011 ומטעם הנתבעת הוגש ביום 15.5.2011. ג. השאלות הטעונות הכרעה 11. כאמור לעיל, אין מחלוקת על כך שהתובעת שילמה את מלוא התשלומים עבור הנכס במועדים שנקבעו בהסכם וכי ההמחאה שהיוותה את התשלום האחרון נפרעה כפי שנקבע בהסכם, ביום 30.5.2007. גם אין מחלוקת על כך שאת רוב מסמכי ההעברה מסרה הנתבעת לתובעת בדיון שהתקיים בבית המשפט המחוזי ביום 13.2.2008. המסמכים שנמסרו במועד מאוחר יותר היו האישור של עיריית ירושלים שנמסר ביום 5.3.2008, ואישור העברת הזכויות במינהל מקרקעי ישראל שנמסר ביום 4.5.2008 לאחר מחיקת העיקול שנרשם. כך גם כאמור, ישנה מחלוקת בשאלה, אם אמנם ייפוי הכוח שנמסר נערך כפי שהוסכם, שאם לא כן, הרי שאף הוא לא נמסר בדיון האמור. מחלוקת משמעותית נוספת היא בשאלה אם אמנם התמורה שולמה במלואה עוד ביום 30.5.2007, עת נפרעה ההמחאה של התשלום האחרון, כפי שטענה התובעת, או שמא היה זה, כפי שטענה הנתבעת, רק ביום 15.1.2008, עת שילמה התובעת לנתבעת את יתרת התשלום שנבעה מהפרשי שערו היציג של הדולר במהלך תקופת פירעון ההמחאות (סכום הפרשי השער). 12. המחלוקת בין הצדדים היא כאמור לעיל, בשאלה, מאימתי יש למנות את מניין התקופה שבמהלכה היה על הנתבעת להעביר את המסמכים. מכך נגזרת השאלה, אם אמנם חל עיכוב מצד הנתבעת בהעברתם ואם יש בעיכוב זה כדי לזכות את התובעת בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם. אם התשובה לכך תהיה חיובית, כי אז נידרש גם לשאלה, אם בנסיבות העניין ישנה הצדקה להפחתת סכום הפיצוי המוסכם שנקבע. ד. עיקרי טענות הצדדים עיקרי טענות התובעת 13. התובעת טוענת כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, מאחר שמסמכי ההעברה לא הועברו אליה עד המועד שנקבע בהסכם, אלא באיחור ניכר, ומכאן זכאותה לקבלת מלוא הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בהסכם. 14. התובעת ביקשה לדחות את טענת הנתבעת, כי יש למנות את התקופה להעברת מסמכי ההעברה רק מן היום שבו שילמה את סכום הפרשי השער, וזאת בין השאר מטעמים אלו: הטענה עלתה בחוסר תום-לב רק לאחר הגשת התביעה אל בית המשפט המחוזי; מהוראת סעיף 4.2.1 עולה כי היה על הנתבעת לפנות אל התובעת לקבלת סכום הפרשי השער במועדים שנקבעו שם, וכי העובדה שאיחרה לעשות כן, אינה משנה את העובדה שמלוא התשלומים שולמו במועד; מדובר בסכום זניח מתוך מלוא התמורה, כך שבכל מקרה מדובר בזוטי דברים; בכל מקרה, חישוב נכון של הפרשי השער מעלה כי התובעת שילמה ביתר, וכי דווקא הנתבעת היא זו שצריכה להשיב לתובעת את תשלומי היתר שהתובעת אמנם עומדת על זכותה לקבלם. התובעת טוענת עוד בעניין סכום הפרשי השער, כי אף יש לדחות את טענת הנתבעת כי על התובעת לשלם לה גם "ריבית פיגורים", כפי שנקבע בסעיף 13.3 בהסכם, מאחר שסעיף זה מתייחס רק אל תשלומי התמורה ולא אל סכום הפרשי השער. 15. טענה נוספת של התובעת, עניינה בייפוי הכוח שקיבלה מהנתבעת. לטענתה, בפועל לא ניתן ייפוי-כוח בהתאם להסכם, בשל השינוי שחל בניסוחו, אשר מנע אפשרות של העברת הזכויות בנכס על-ידי בא-כוחה של התובעת. על-פי הנטען, מאחר שהניסוח בייפוי הכוח החדש שולל את כוחו של בא-כוחה של התובעת לייצג אותה בהליכי הרכישה והעברת הזכויות בנכס, לא ניתן היה לעשות בו שימוש, כך שבפועל, אין לומר שייפוי הכוח ניתן כפי שטענה הנתבעת. טענה זו של התובעת נסמכת על הוראת סעיף 8(2) בחוק השליחות, התשכ"ה-1965, אשר על-פיו "לא יהא שלוח של שליחים שונים לנושא שליחות אחד שלא על דעת שולחיו". יוער כי בעניין זה צירפה התובעת מסמך אל סיכום טענותיה, שנועד היה לתמוך בטענתה האמורה. אולם מאחר שאין לצרף ראיות בשלב זה, יש להתעלם ממסמך זה. 16. טענה נוספת של התובעת עניינה באישור העירייה שנמסר לטענתה, באיחור כמתואר לעיל. בעניין זה טענה התובעת כי אין לקבל את טענת הנתבעת, כי מאחר שהנכס כבר היה בחזקת התובעת, הרי שהיא יכולה הייתה להשיג את האישור בעצמה, שהרי באותה עת כבר שילמה בעצמה את מסי הארנונה. לטענת התובעת, יש לדחות את טענות הנתבעת מטעמים אלו: ראשית, ההסכם מטיל את החובה להשיג את האישור על הנתבעת ואין בעובדה שהתובעת יכולה הייתה להשיגו, כדי לפטור את הנתבעת מחובתה על-פי ההסכם. שנית, בכל מקרה, באותה עת הנכס לא עבר בשלמותו לחזקת התובעת מאחר שחלקו הושכר עדיין לשוכרים של הנתבעת. שלישית, אישור העירייה אינו מותנה רק בתשלום מסי ארנונה, אלא גם בתשלום מסים והיטלים החלים על המוכר, ועל כן חובת המצאת אישור העירייה מוטלת עליו ובענייננו, על הנתבעת. רביעית, הנתבעת עצמה הצהירה בדיון בבית המשפט המחוזי כי העיכוב בקבלת האישור נעוץ ב"בעיה טכנית פרוצדוראלית". מכאן שהגם שהתובעת שילמה את מסי הארנונה, לא בעטייה חל העיכוב. 17. באשר לאישור העברת הזכויות ממינהל מקרקעי ישראל טענה התובעת, כי גם קבלתו עוכבה בשל עיקול שנרשם על זכויות הנתבעת בנכס לטובת מס הכנסה, אשר נמחק רק ביום 29.4.2008. כך שגם בכך היה כדי לעכב את מסירת מסמכי ההעברה לידי התובעת. 18. לאור טענותיה אלו, טענה התובעת כי היא זכאית למלוא הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם וזאת לאור העיקרון שלפיו חוזים יש לקיים (pacta sunt servanda). כן טענה, כי היא זכאית לכך שהנתבעת תישא בשכר-טרחת באי-כוחה ובהוצאות המשפט שנדרשה להוציא לניהול ההליך בבית המשפט המחוזי ולניהול ההליך הנדון, כמפורט בסיכום טענותיה. עיקרי טענות הנתבעת 19. הנתבעת טוענת כי לא הפרה את ההסכם ועל-כן אין לחייבה לשלם את הפיצוי המוסכם. טענת הנתבעת היא כי את התקופה שבמהלכה היה עליה להעביר אל התובעת את מסמכי ההעברה יש להתחיל למנות מהיום שבו שולמה מלוא התמורה. מועד זה לטענתה, חל רק ביום 15.1.2008, מאחר שרק אז שילמה התובעת את סכום הפרשי השער. לפיכך לטענתה, כל עוד לא שולם סכום זה ואף לא שולמה ריבית הפיגורים בגינו, לא שולמה מלוא התמורה וממילא שטרם החלה להימנות התקופה שבמהלכה חלה על הנתבעת חובה למסור את מסמכי ההעברה. באשר לטענת התובעת כי שילמה את התמורה ביתר וכי חישוב הפרשי שערו של הדולר בתקופת התשלומים מעלה כי היא זכאית להחזר, טענה הנתבעת כי בהוראת ההסכם נקבע שרק הנתבעת זכאית לתשלום הפרשים הנובעים משינויים בשערו היציג של הדולר, אך התובעת אינה זכאית לכך. 20. באשר לאישורי העירייה טענה הנתבעת, כי כפי שנטען במכתב ששלח בא-כוחה אל בא-כוחה של התובעת ביום 27.1.2008 (נספח א' של תצהיר הנתבעת), מאחר שהחזקה בנכס כבר נמסרה לתובעת, לא הייתה הנתבעת יכולה לקבל אישור מעודכן. לטענת הנתבעת, אין לקבל את טענת התובעת, שאותה העלתה עוד בתשובתה מאותו יום, כי היה על הנתבעת לפעול לקבלת האישור האמור, מאחר שכך נקבע בהסכם. לטענת הנתבעת, סירוב זה נגוע בחוסר תום-לב ובעמידה דווקנית ללא הצדקה על הוראות ההסכם. 21. בעניין השוני בין ניסוחי ייפויי הכוח טענה הנתבעת, כי הצורך בעריכת ייפוי-כוח חדש נבע מחילופי באי-כוחה של הנתבעת שהצריך לשנות את שמות עורכי-הדין בייפוי הכוח. לטענתה, אין מקום לטענת התובעת הנסמכת על הוראת סעיף 8(2) בחוק השליחות, מאחר שעל-פי סעיף 9.1 בהסכם ניתנה הסכמתה המפורשת של הנתבעת לכך שבא-כוחה של התובעת ישמש גם שלוח שלה, וכי יקבל ממנה יפויי-כוח בלתי חוזר המסמיך אותו להעביר את הזכויות בנכס על-שם ולרושמן על-שם התובעת. מאחר שהוראת סעיף 8(2) בחוק השליחות אינה מחייבת שהסכמת השלוח תיכלל דווקא בייפוי הכוח, אלא די בעצם הסכמתו, הרי שדי בהסכמה מכוחו של ההסכם. על-כן לטענתה, אין לומר שנפל פגם בייפוי הכוח החדש שנמסר לתובעת. זאת ועוד: במסגרת הודעה שהגישה הנתבעת אל בית המשפט המחוזי ביום 19.3.2008, היא שבה ואישרה את הסכמתה לאמור בסעיף 9.1 בהסכם, ולפיכך אפילו נפל פגם בייפוי הכוח החדש, הרי שזה רופא. לטענתה, בהחלטה מאותו יום (19.3.2008), בית המשפט המחוזי אף הביע את מורת רוחו מכך שהודעת הנתבעת לא הניחה את דעתה של התובעת. בעקבות החלטת בית המשפט הנזכרת, העבירה הנתבעת ביום 1.4.2008 את מסמכי העברת הזכויות בנכס בעודם חתומים בידי הנתבעת, ולבקשת בא-כוחה של התובעת, אף נחתם מסמך נוסף ונמסר חתום לתובעת וכן ניתן לה אישור רשויות המינהל בדבר הסרת העיקול. בעניין הסרת העיקול הוסיפה הנתבעת, כי בהתאם למכתב מרשויות מס הכנסה מיום 18.5.2008, שנמסר לתובעת ביום 3.6.2008 (נספח ג' של תצהיר הנתבעת), דובר ברישום עיקול שגוי, שאמור היה להימחק עוד ביום 29.11.2006. 22. לחלופין טענה הנתבעת, כי אפילו יימצא כי יש לחייבה לשלם לתובעת את הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בהסכם, הרי שעל בית המשפט להפחית את סכום הפיצוי ולהעמידו על "סכום ריאלי" בהתאם לסמכותו מכוח סעיף 15(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. ראוי להדגיש בעניין זה, כי בטענותיה, לא העלתה הנתבעת נימוקים ממשיים לבקשתה להפחתת סכום הפיצוי המוסכם, אם אמנם יושת עליה. טענותיה הסתכמו בכך שהתובעת לא הראתה שנגרם לה נזק בשל העיכוב בהעברת מסמכי ההעברה, וכי לטענתה, הנסמכת על כך שמועד תשלום מלוא התמורה היה רק בעת תשלום סכום הפרשי השער, בכל מקרה דובר רק בהפרה אחת זניחה הנובעת מעיכוב בהעברת מסמך אחד בלבד (פסקאות 49-48 בסיכום טענותיה). 23. לבסוף טענה הנתבעת, כי יש לחייב את התובעת לשאת בשכר-טרחת באי-כוחה של הנתבעת ובהוצאות המשפט שהוציאה, בשים לב לאופן שבו ניהלה התובעת את ההליך בשתי הערכאות, כמפורט בסיכום טענותיה. ה. דיון והכרעה הפרה יסודית של ההסכם 24. כפי שכבר נאמר, שלוש עובדות אלו אינן שנויות במחלוקת: האחת, התמורה שולמה כפי שנקבע בהסכם, בשלושים ושישה תשלומים באמצעות המחאות שניתנו מראש, וההמחאה האחרונה נפרעה ביום 30.5.2007; השנייה, בעקבות טענות הנתבעת בכתב ההגנה שהגישה ביום 2.12.2007, שילמה התובעת ביום 15.1.2008 את סכום הפרשי השער, תוך הודעה כי אין בכך משום ויתור על טענותיה; השלישית, את רוב מסמכי ההעברה, הגם שלא כולם, מסרה באת-כוחה של הנתבעת לידי בא-כוחה של התובעת ביום 13.2.2008, בעת הדיון בבית המשפט המחוזי. על-פי הוראות ההסכם, היה על הנתבעת להעביר את מסמכי ההעברה תוך שישים יום, אולם מאחר שנקבע כי איחור של שלושים יום לא ייחשב להפרה של ההסכם, הרי שהתקופה להעברת המסמכים היא בפועל, תשעים יום. לפיכך יש לבחון מאימתי יש למנות את המועד, אשר החל ממנו אי מסירת מסמכי ההעברה ייחשב להפרה יסודית של ההסכם, אשר לכאורה מזכה את התובעת בפיצוי המוסכם; האם מועד זה הוא כטענת התובעת, ביום התשלום האחרון (30.5.2007), או שמא כפי שטענה הנתבעת, ביום תשלום סכום הפרשי השער (15.1.2008). 25. סכום התמורה נקבע להיות "סך בשקלים השווה ל-450,000 דולר" (סעיף 4.1.1 בהסכם). באשר לאופן תשלום התמורה קובעת הוראת סעיף 4.2.1 בהסכם לאמור: "כל התמורה בסך של 450,000$ בתוספת מע"מ תשולם על-ידי הקונה למוכר ב-36 תשלומים חודשיים שווים ורצופים של 12,500$ בצירוף מע"מ כל תשלום, אשר ישולמו החל מיום 30.6.2004. להקלת הגביה יפקיד הקונה בידי המוכר במעמד חתימת ההסכם את כל ההמחאות. אחת לשלושה חודשים או במועד אחר לפי שיקול דעתו של המוכר, יגבה המוכר מאת הקונה את הפרשי השער לתקופה החולפת" (ההדגשה במקור). כפי שכבר נאמר, על-פי הוראת סעיף 10 בהסכם היה על הנתבעת להמציא לתובעת את כל מסמכי ההעברה. על כך מוסיף סעיף 11.2 כי הנתבעת תחשב כמי שמילאה חובה זו, אם תעשה כן תוך שישים יום לאחר שהתובעת תשלם את מלוא התמורה בתוספת מע"מ. זו לשון הוראת סעיף 11.2: "המוכר ייחשב כמי שמילא את התחייבותו לקונה בנוגע להעברת הזכויות בנכס בכך שימציא לקונה את כל האישורים המפורטים בסעיף 10 לעיל, וכן כל אישור או מסמך אחר הדרוש לצורך העברת הזכויות ורישומן על שם הקונה עד ולא יאוחר מתום 60 ימים לאחר תשלום מלוא התמורה בתוספת מע"מ" (ההדגשה במקור). 26. ככל שהדברים אמורים בעבודות, הרי שאין מחלוקת על כך שהפנייה הראשונה בכתב מצד הנתבעת לקבלת סכום הפרשי השער מהתובעת, הייתה בכתב ההגנה שהגישה היא אל בית המשפט המחוזי ביום 4.12.2007. כפי שכבר נאמר, העד מטעם הנתבעת אמנם טען בעדותו שהעלה טענה זו באוזני בא-כוחה של התובעת באותה עת עוד קודם להגשת כתב ההגנה, אולם לא ראיתי מקום לקבל טענה זו. זאת מאחר שלא נתמכה בדבר, לא נטענה בתצהיר מטעמו והועלתה לראשונה בעל-פה בעת חקירתו הנגדית של העד בעוד בא-כוחה של התובעת במועד הרלוונטי (עו"ד יהושע), אינו נוכח. בעוד שכל חילופי הדברים המהותיים בין הצדדים היו בכתב ובעוד הדברים הועלו מבלי יכולת לבחון אותם ואף לא נזכרו בתצהיר, לא ניתן להתייחס אל דבריו של העד ברצינות, וזאת בלשון המעטה. 27. מהוראת סעיף 4.2.1 בהסכם, העומדת במוקד המחלוקת שבין הצדדים, עולה כי נקבע בה כאמור לעיל, שעל התובעת לשלם לנתבעת את סכום התמורה שנקבע (450,000$), בשלושים ושישה תשלומים (כל אחד בסך של 12,500$). מטעמים של "הקלת הגביה", כאמור בסעיף, נקבע כי אופן התשלומים יהיה כך שהתובעת נתנה מראש את כל שלושים ושש ההמחאות לנתבעת. עם זאת, מאחר שסכום התמורה ננקב בדולרים בעוד שנקבע כי התשלום יהיה בשקלים בסכום השווה לסכום שננקב בדולרים (סעיף 4.1.1), היו הצדדים להסכם ערים לכך ששערו של הדולר עשוי להשתנות. במקרה זה עשוי להיווצר מצב שבו במועד פירעון ההמחאות, כולן או חלקן, יימצא כי בפועל שולם סכום בשקלים הנופל משוויו של הסכום שנקבע בדולרים לכל אחד מהתשלומים. לפיכך נקבע בסעיף האמור מנגנון, שבאמצעותו תשלם התובעת לנתבעת את ההפרש שעשוי להיווצר מעליית שערו של הדולר. מנגנון זה נקבע כך ש"אחת לשלושה חודשים או במועד אחר לפי שיקול דעתו של המוכר, יגבה המוכר מאת הקונה את הפרשי השער לתקופה החולפת". כאמור, מניין תשעים הימים (שישים יום על-פי סעיף 11.2 ועוד שלושים יום לפי סעיף 12) להעברת מסמכי ההעברה מתחיל "לאחר תשלום מלוא התמורה בתוספת מע"מ" (סעיף 11.2). מכאן המחלוקת אם "מלוא התמורה" כולל גם את תשלום סכום הפרשי השער, כטענת הנתבעת, אם לאו. 28. לאחר בחינת לשון ההסכם והנסיבות, הגעתי לכלל מסקנה כי אין לקבל את טענות הנתבעת, שלפיהן כל עוד לא שולם סכום הפרשי השער אין לראות בתובעת כמי ששילמה את מלוא התמורה. לעומת זאת, יש לקבל את טענות התובעת כי עם פירעון ההמחאה המהווה את התשלום האחרון, ביום 30.5.2007, מלאה היא את חובתה לשלם את מלוא התמורה. כל זאת מן הטעמים שיובאו עתה. 29. הטעם הראשון: פשוטו של מקרא תומך בטענותיה של התובעת. הוראת סעיף 4.2.1 קובעת כי המוכר הוא שיגבה את סכום הפרשי השער אחת לשלושה חודשים או בכל מועד אחר לפי שיקול דעתו. מכאן שהיה על הנתבעת לפעול לגביית סכום הפרשי השער מהתובעת אחת לשלושה חודשים או בכל מועד אחר ובהתאם לדרישתה, היה על התובעת לשלמו. אילו נאמר כי אחת לשלושה חודשים ישולם סכום הפרשי השער, כי אז ניתן היה לומר שחלה חובה גם על התובעת לשלם סכום זה אחת לשלושה חודשים. אך לא כך נאמר. גם לא נקבע מועד מדויק, שהרי נקבע שגביית הפרשי השער תהיה "אחת לשלושה חודשים או במועד אחר לפי שיקול דעתו של המוכר" (הנתבעת). גם לא נקבע כי על התובעת יהיה לשלם זאת בעצמה ועל-פי חישוביה. נאמר במפורש כי "יגבה המוכר מאת הקונה את הפרשי השער לתקופה החולפת". מכאן אפוא, שגביית סכום הפרשי השער הייתה עניין שעצם גבייתו ומועד גבייתו היו נתונים בידי הנתבעת בלבד. בעניין זה ניתן לומר כי דיבר ההסכם בלשון בני אדם וכי אין לקרוא בו את אשר לא נאמר בו, כפי שמבקשת הנתבעת לעשות. בנסיבות אלו, יכולה הייתה הנתבעת לגבות את סכום הפרשי השער במועדים שנקבעו ואף יכולה הייתה לוותר על גבייתם, כפי שנהגה בפועל עד הגשת התביעה אל בית המשפט המחוזי (שכזכור הוגשה, ביום 31.10.2007). ההנחה שהנתבעת ויתרה על סכום הפרשי השער, אף נסמכת על כך שעל-פי חישוביו של רואה החשבון של התובעת, שלא נסתרו, נמצא כי התובעת שילמה סכום של 78,045 ₪ ביתר, שכן שערו היציג של הדולר גם ירד בתקופה הרלוונטית (נספח ז' של תצהיר התובעת). איני נדרשת למחלוקת שבין הצדדים אם התובעת אמנם זכאית להחזר התשלום שלטענתה כאמור, שילמה ביתר, או שמא כטענת הנתבעת, על-פי לשון ההסכם אינה זכאית לכך. אולם עצם העובדה שבמשך התקופה שערו היציג של הדולר גם ירד ולא רק עלה, ובצירוף העובדה שהנתבעת לא דרשה תוספת בשל הפרשים שנבעו מעליית שערו היציג של הדולר, היה מקום לכך שהתובעת תניח שהנתבעת שלא דרשה את סכום הפרשי השער, ויתרה על כך. 30. הטעם השני: בטענתה של הנתבעת ישנו חוסר תום-לב מובנה בשני היבטים. ההיבט הראשון עניינו בכך שעל-פי ההסכם, מניין הימים שבמהלכם על הנתבעת להעביר לתובעת את מסמכי ההעברה מתחיל ביום שבו התובעת השלימה את התחייבויותיה כלפי הנתבעת לשלם לה את מלוא התמורה במועד ובהתאם להסכם. רק לאחר שהתובעת מילאה אחר התחייבויותיה אלו במועד וכפי שנקבעו בהסכם, מתחילה התקופה שבמהלכה על הנתבעת למלא אחר התחייבויותיה להעביר לידי התובעת את מסמכי ההעברה. לשון אחר: ההסכם תולה את מילוי התחייבויותיה של הנתבעת כלפי התובעת בכך שהתובעת מילאה את התחייבויותיה כלפי הנתבעת. רק משמילאה התובעת התחייבויות אלו, מתחיל מניין הימים שבמהלכם על הנתבעת למלא את התחייבויותיה כלפי התובעת. עתה טוענת הנתבעת, כי בידיה "לשלוט" במועד שבו יתמלאו התחייבויותיה של התובעת ויחל מניינם של הימים למילוי התחייבויותיה. לטענתה, כל עוד לא שולם סכום הפרשי השער, שאותם כלל לא דרשה, לא התחיל מניין הימים למילוי התחייבויותיה. כך למשל, יכולה הייתה הנתבעת, על-פי טענותיה, לדרוש את סכום הפרשי השער גם בחלוף עשר שנים מהמועד שבו שילמה התובעת את התשלום האחרון. אילו כך נהגה הרי שלפי טענתה, היה נמצא כי במהלך כל אותם עשר שנים אף יכולה הייתה הנתבעת שלא להעביר את מסמכי ההעברה. פרשנות מעין זו של הנתבעת אין לקבל ואף יש בה כאמור, חוסר תום לב מובנה. מהוראת ההסכם עולה בבירור כי כוונתו הייתה לתלות את מילוי התחייבויותיה של הנתבעת בכך שהתובעת מילאה את התחייבויותיה. משאלו מולאו, החל מניין התקופה שבמהלכה היה על הנתבעת למלא את התחייבויותיה. מאחר שאין מחלוקת כי התובעת שילמה את כל התשלומים במועד, הרי שמרגע ששולם התשלום האחרון, ביום 30.5.2007, החל מניין הימים שבו היה על הנתבעת למלא אחר התחייבויותיה להעברת מסמכי ההעברה. אין בעובדה שהנתבעת לא דרשה את סכום הפרשי השער קודם למועד שבו שולם התשלום האחרון, או במועד סמוך לו, כדי להעלות או להוריד לעניין המועד שבו שילמה התובעת את "מלוא התמורה", כפי שנקבע בהסכם. אם אמנם סברה הנתבעת כי הייתה זכאית לסכום הפרשי השער ולא דרשה זאת, הרי שאין לה להלין אלא על עצמה. אולם אין בכך כדי לשנות מהמועד שבו סיימה התובעת לשלם את מלוא התמורה. ההיבט השני שאף לפיו יש בטענת הנתבעת משום חוסר תום-לב, נובע מכך שלאור התנהלותה וכאמור לעיל, היה מקום להניח שהיא ויתרה על סכום הפרשי השער. כאמור לעיל, במהלך תקופת התשלומים גם ירד שערו היציג של הדולר כך שבפועל (ועל-פי חישובי התובעת, שלא נסתרו), שילמה התובעת לנתבעת מעבר לסכום התמורה שנקבע כי ישולם בשקלים בסכום השווה לזה שנקבע בדולרים. הרושם הבלתי נמנע הוא, כי לאחר שהתובעת הגישה את התביעה אל בית המשפט המחוזי, ניסתה הנתבעת למצוא אמתלה להיתלות בה, כדי שתוכל לטעון שטרם החל מניין הימים שנקבע בהסכם שבמהלכם עליה למסור את מסמכי ההעברה. כך ומטעם זה, צצה לה לפתע הטענה הדחוקה, בלשון המעטה, כאילו התובעת טרם שילמה את מלוא התמורה מהטעם שטרם שולם סכום הפרשי השער. אך עניין זה, שעליו ביקשה הנתבעת להיתלות, אינו אלא משענת קנה רצוץ שלא ניתן להיאחז בה ואשר מטיל צל כבד על תום ליבה של הנתבעת. כך במיוחד לאור הטעם השלישי, שעליו נעמוד עתה. 31. הטעם השלישי: זוטי דברים. צודקת התובעת בטענתה, כי אפילו אמנם כטענת הנתבעת, גם סכום הפרשי השער היה נכלל בסכום התמורה - ואיננו סבורים כך - הרי שאי תשלומו מהווה זוטי דברים, שאין בכוחו לשנות מן העובדה שהתובעת שילמה במועד את מלוא התמורה ושסיימה לשלמה ביום 30.5.2007. כך במיוחד לאור העובדה שהנתבעת כאמור, לא דרשה את תשלומו. סכום התמורה נקבע להיות סכום השווה בשקלים לסך של 450,000$. לצורך החישוב, נבחן את הדברים לפי מועד התשלום האחרון ששולם כאמור, ביום 30.5.2007. על-פי נתוני בנק ישראל, שערו היציג של הדולר במועד זה היה 4.0520 = 1$, כך שסכום התמורה שווה לסך של 1,823,400 ₪. על-פי טענת הנתבעת, סכום הפרשי השער עבור מלוא התשלומים ששולמו עבור התמורה כולה, היה בסך של 5,045 ₪ בלבד. סכום זה מהווה שיעור של כרבע אחוז ממלוא סכום התמורה (וליתר דיוק: 0.276%). סכום זה, לא רק בטל בשישים, אלא שגם אילו דרשה הנתבעת את תשלומו - והיא לא דרשה את תשלומו קודם שהוגשה התביעה נגדה - אין באי תשלומו, ובמיוחד משלא נדרש, כדי להיחשב לכך שהתובעת לכאורה, לא שילמה את מלוא התמורה, כפי שטענה הנתבעת. לכך גם יש להוסיף את העובדה שכאמור לעיל, היה מקום להניח שהנתבעת אף ויתרה על סכום זה, שהוא סכום מבוטל ביחס לתמורה כולה, לאור העובדה שבמהלך תקופת תשלום התמורה, שערו היציג של הדולר גם ירד. כך שבפועל, וכפי שעלה מחישוביה של התובעת שהוזכרו קודם לכן, שילמה התובעת סכום העולה על סכום התמורה שנקבע כי תשולם בשקלים בסכום השווה לסכום שננקב בדולרים. 32. המסקנה העולה מכל אלו היא אפוא, שיש לדחות את טענות הנתבעת בעניין פרשנות הוראות ההסכם האמורות ולקבל את טענות התובעת. לאור לשונו של ההסכם וכך גם לאור הגיונם של דברים ועל-פי הבנת הנקרא, שלא עלה בידי הנתבעת לסתור אותה, המועד שבו החל מניין הימים שבמהלכם היה על הנתבעת למסור לתובעת את מסמכי ההעברה הוא יום 30.5.2007, שבו שולם התשלום האחרון. אין מחלוקת על כך שהנתבעת החלה למסור את מסמכי ההעברה לידי בא-כוחה של התובעת רק בדיון הראשון שהתקיים בבית המשפט המחוזי וכי היה זה ביום 13.2.2008. מכאן המסקנה המתבקשת, שהמסמכים הועברו כשמונה חודשים וחצי לאחר מועד תשלום מלוא התמורה ובאיחור של כחמישה חודשים וחצי מהמועד האחרון שבו היה על הנתבעת למסור את אותם מסמכים. איחור זה על-פי הוראת סעיף 13.1 בהסכם מהווה הפרה יסודית של ההסכם, אשר מחייב את הצד המפר לשלם לצד שכנגד פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מסכום התמורה בתוספת מע"מ. משהגענו למסקנה האמורה, שמשמעותה היא שהנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית, איננו נדרשים עוד להכריע בשאלות אלו: אם הייתה הצדקה לעיכוב הממושך יותר במסירת האישור של עיריית ירושלים; אם ייפוי הכוח שנמסר במועד האמור היה בהתאם להסכם; אם חל עיכוב משמעותי יותר בהעברת מסמכי העברת הזכויות של מינהל מקרקעי ישראל. די בקביעה שהנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שעיכבה כאמור, את מסירת מסמכי ההעברה, כדי לקבוע שעליה לשאת בתשלום הפיצוי המוסכם. השאלה היחידה שנותרה לבחון ושבה נדון עתה, עניינה בשאלה אם יש מקום להפחתת סכום הפיצוי המוסכם. שיעור הפיצוי המוסכם 33. ההוראות הרלוונטיות בהסכם לעניין קביעת שיעורו של הפיצוי המוסכם קבועות בסעיף 13.1 ובסעיף 13.2, שזה לשונם: "13.1 מוצהר ומוסכם בין הצדדים כי התנאים הקבועים בסעיפים 2, 3, 4, 5, 10 ו-11 לרבות כל סעיפי המשנה שבהם הינם תנאים יסודיים של הסכם זה, ואי קיום אחד או יותר מהם יהווה הפרה יסודית של הסכם זה. הופר החוזה על-ידי אחד הצדדים בהפרה יסודית, ישלם הצד המפר לצד שכנגד פיצויים מוסכמים ומוערכים מראש של 10% מסכום התמורה בצירוף מע"מ כחוק. 13.2 הצדדים מצהירים ומאשרים כי קבעו את סכום הפיצויים המוסכמים בהערכה סבירה של הנזק העלול להיגרם עקב ההפרה היסודית כאמור ואין בתביעת ו/או קבלת הפיצוי המוסכם כדי לגרוע מכל זכות ו/או סעד אחר על-פי דין". 34. פיצויים מוסכמים שישלם צד להסכם המפר אותו לצד המקיים את ההסכם, הוסדר בסעיף 15 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. על-פי הוראה זו, בנסיבות הקבועות בה, רשאי בית המשפט להפחית את הפיצוי שעליו הוסכם. זו לשון סעיף 15(א): "הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה". לשם זכייה בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, די בכך שהוכח כי התקיימה ההפרה המזכה בפיצוי שעליו הוסכם שישולם במקרה של אותה הפרה, ואין צורך בהוכחת נזק לשם כך (ראו למשל, ע"א 4481/90 אהרן נ' פרץ מ' בן גיאת חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד מז(3) 427 (1993), פסקה 7 בפסק-דינו של כבוד השופט מ' חשין; ע"א 4162/02 רנדור נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ, פ"ג נח(4) 193 (2004), פסקה 10 בפסק-דינו של כבוד השופט (כתוארו אז) א' גרוניס). לפיכך אין משמעות לשאלה אם בפועל נגרם לתובעת נזק בשל כך שהנתבעת הפרה תנאי יסודי בהסכם ועל-כן איננו נדרשים לדון בטענתה כי התובעת לא הוכיחה שנגרם לה נזק בשל ההפרה. משנקבע בהסכם פיצוי מוסכם למקרה של הפרת ההסכם והצד המפר טוען כי יש להפחיתו, נדרש בית המשפט לשתי שאלות: האחת, האם סכום הפיצוי שהוסכם עומד ביחס סביר לנזק שאותו ניתן היה לחזות מראש. השנייה, האם ראוי שבית המשפט יפחית מן הפיצוי המוסכם שנקבע (אהרן, בפסקה 5; ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257 (1992), פסק-דינו של הנשיא מ' שמגר בפסקה 9. כן ראו: ג' שלו וי' אדר, דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, תשס"ט-2009, עמ' 495. להלן - שלו). נבחן אפוא, את שתי השאלות האמורות בנסיבות המקרה הנדון. 35. השאלה הראשונה, עניינה כאמור, בסבירותו של סכום הפיצוי שעליו הוסכם ובשאלה אם הוא עומד ביחס סביר לנזק שאותו ניתן היה לחזות מראש, בעת כריתת ההסכם. אמנם בחינת הדברים נעשית בדיעבד, לאחר שההסכם כבר הופר, אך יש לבחון זאת לפי מצב הדברים שהיה בעת שההסכם נכרת (אהרן, פסקה 8. כן ראו שלו, עמ' 496 והפסיקה המובאת שם). השאלה שעליה נדרש בית המשפט להשיב, כפי שנוסחה בספרה של פרופ' ג' שלו (שם), היא זו: "האם שיעור הפיצויים הוא כזה, שאדם סביר בנעליו של צד לחוזה יכול היה, בעת שנקבע הפיצוי, לראות בו סכום התואם את שיעור הנזק העלול להיגרם, אם וכאשר יופר החוזה בהפרה מן הסוג שאכן התרחש בפועל? במילים אחרות: האם ניתן להניח שבעת כריתת החוזה יכלו צדדים סבירים לחוזה - אילו נתנו דעתם מראש לאפשרות שהחוזה יופר באופן שבו אכן הופר בסופו של דבר - להעריך כי הפרה מסוג זה תסב לנפגע נזק ששיעורו כשיעור הפיצוי המוסכם?" אם תינתן תשובה חיובית לשאלה האמורה, כי אז לא יוכל בית המשפט להתערב בשיעור הפיצוי המוסכם שנקבע. לעומת זאת, תשובה שלילית לשאלה זו "תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים" (שלו, שם). בענייננו עשו הצדדים את מלאכתו של בית המשפט בכך שקבעו בסעיף 13.2 בהסכם, באופן ברור ומפורש, כי "הצדדים מצהירים ומאשרים כי קבעו את סכום הפיצויים המוסכמים בהערכה סבירה של הנזק העלול להיגרם עקב ההפרה היסודית כאמור". משכך קבעו שני הצדדים בעודם מיוצגים בידי עורכי-דין, כך שחזקה עליהם שקיבלו ייעוץ משפטי הולם בעניין, לא יהיה זה נכון שבית המשפט יקבע אחרת. לפיכך התשובה לשאלה הראשונה היא חיובית, שכן הצדדים העריכו ואף הצהירו על כך כי נתנו מראש את דעתם לאפשרות שההסכם יופר באופן שבו אכן הופר וכי אותה הפרה, ככל שתהיה, תסב לנפגע נזק ששיעורו הוא שיעור הפיצוי שעליו הוסכם. 36. משהגענו אל המסקנה האמורה, פטורים אנו מלבחון את השאלה השנייה, אם ראוי שבית המשפט יפחית את הפיצוי המוסכם שנקבע. כך במיוחד לאור ההלכה שלפיה, התערבות בית המשפט בפיצוי מוסכם נעשית רק במקרים חריגים ונדירים וגם אז הדבר ייעשה "על דרך הצמצום ולא ביד נדיבה" (ע"א 300/77 רוזנר נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין ופתוח בע"מ, פ"ד לב(3) 682, בעמ' 687 (1978), כבוד השופטת מ' בן-פורת. כן ראו: אהרן בפסקה 9; שלו, בעמ' 508-544). כך גם במיוחד לאור העובדה שהנתבעת לא העלתה טעם אשר מצדיק את הפחתת שיעורו של הפיצוי המוסכם שנקבע. טענתה הייתה כי על בית המשפט להעמיד את סכום הפיצוי המוסכם "על סכום ריאלי ... שיהלום את נסיבות העניין", וזאת בין השאר בשים לב לכך שבפועל לכאורה, הופר רק סעיף משנה אחד של אחד הסעיפים בהסכם שהפרתם נחשבת להפרה יסודית. טענה זו אין לקבל. ראשית, הופר סעיף 10 כולו, שכן אף לא אחד ממסמכי ההעברה נמסר בתוך התקופה שנקבעה למסירתם. שנית, אפילו הייתה מתקבלת טענת הנתבעת, כי הופר רק סעיף משנה אחד, בכך שרק מסמך אחד נמסר באיחור (טענה שנטענה על יסוד טענת הנתבעת שנדחתה, כי את מניין הימים למסירת המסמכים יש להתחיל למנות ביום שבו שולם סכום הפרשי השער), לא היה בכך כדי להועיל לה. שכן כל עוד לא נמסרו כל המסמכים הדרושים לשם העברת הזכויות בנכס, אין כל משמעות לכך שמסמכים כלשהם נמסרו. מכל מקום וכאמור, משנקבע כי כל מסמכי ההעברה לא נמסרו בתוך התקופה שנקבעה למסירתם, אין עוד כל רלוונטיות לטענתה האמורה של הנתבעת. 37. למעלה מן הצורך נוסיף, כי אפילו היה נמצא שיש להפחית מסכום הפיצוי המוסכם שנקבע - ולא נמצא כך - הרי שגם על-פי המבחנים שנקבעו בפסיקה לא היה מקום להפחתתו. המבחנים שנדרש בית המשפט לבחון הם מבחנים אובייקטיבים, הבוחנים את מבחן הצפיות הסבירה ואת הגורמים שעשויים להשפיע על אפשרות של צפיית נזק בתביעה רגילה לפיצויים (חשל בפסקה 10; שלו בעמ' 502-501). בענייננו כאמור, הצדדים נתנו מענה לכך בסעיף 13.2 בהסכם. עוד יש להעיר, כי פרופ' ג' שלו אף נדרשת לשאלה, אם ניתן לקבוע "סכומי פיצוי 'מקובלים' או 'סבירים', שבהם יש להניח שבית המשפט יימנע מלהתערב". תשובתה לכך היא, כי ישנו קושי לקבוע הנחיות כלליות בעניין זה. עם זאת הוסיפה, כי "בהקשר המיוחד של חוזים למכר מקרקעין, מסתמן נוהג שיפוטי שלפיו תניה הקובעת עד כ-20% מערך הנכס כפיצוי מוסכם במקרה של הפרה יסודית תוכר בדרך כלל כסבירה ולכן מוגנת מפני התערבות שיפוטית" (שלו, עמ' 503). בחינת הרשימה הארוכה של המקרים שהובאו כדוגמאות, מעלה כי למעט מקרה חריג אחד שבו הוכר פיצוי בשיעור של 25% מערך נכס המקרקעין, במרבית המקרים, נפל סכום הפיצוי משיעור זה ולרוב אף היה נמוך משיעור של 20%, כך שבדרך-כלל נע בין כ-10% לכ-20% משוויו של הנכס (שם, הערת שוליים 656). מכאן אפוא, שבענייננו אפילו תתקבל הטענה כי בפועל לא נגרם לתובעת נזק ממשי, מאחר שהחזקה בנכס נמסרה במועד ובסופו של דבר גם רישום הזכויות הועבר על שמה של התובעת, אין מקום להפחית מסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בשיעור של 10%. שכן שיעור זה מהווה את הרף הנמוך המקובל לפיצוי מוסכם בנסיבות של הפרה יסודית של חוזה למכר מקרקעין. ו. סיכום ותוצאה 38. לאור האמור, התוצאה היא אפוא, שהנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית בכך שבניגוד למתחייב מן ההסכם, העבירה את מסמכי ההעברה לידי התובעת, למצער, באיחור של חמישה חודשים וחצי. לפיכך עליה לשלם לתובעת את סכום הפיצוי המוסכם כפי שנקבע וכפי שנתבע. לפיכך הנתבעת תשלם לתובעת סך של 180,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה אל בית המשפט המחוזי בירושלים (31.10.2007) ועד התשלום בפועל. לאחר שקילת טענות הצדדים בעניין סכום שכר-טרחת עורכי הדין והוצאות המשפט, גם בשים לב להליכים שנוהלו בבית המשפט המחוזי, ולאור העיקרון שעל-פיו בעל-דין שזכה בדין לא ייצא בחסרון כיס, תשלם הנתבעת לתובעת עבור אלו סך של 40,000 ₪. סכומים אלו ישולמו תוך שלושים יום מיום המצאת פסק הדין. קרקעותהעברת זכויותמינהל מקרקעי ישראל