עניינו של פסק הדין שלפניי בתביעה כספית לתשלום פיצוי מוסכם בשל הפרת חוזה מכר מקרקעין. ואלה טענות התובע : הנתבע הינו בעלים של זכויות החכירה בדירת מגורים ברח' יעל 96 בשכונת ברק בנצרת עלית (להלן: הדירה). לאחר מו"מ ממושך, נכרת ביום 26.5.09 הסכם (זכרון דברים) בין הצדדים, בגדרו מכר הנתבע לתובע את הזכויות בדירה הנ"ל. העתק זכרון הדברים צורף לתביעה כנספח א' (להלן : זכרון הדברים). תמורת הזכויות סוכם כי התובע ישלם לנתבע כ- 1,975,000 ₪. הנתבע הפר את ההסכם הפרה יסודית בצורה חד צדדית ומבלי כל הודעה מוקדמת, התחמק מקיום ההסכם תוך העלאת נימוקים בלתי סבירים, כגון טענתו חסרת הבסיס כי הוא צריך זמן להמצאת האישורים מהרשויות השונות, כי אינו מצליח להוציא נסח רישום מקרקעין ואישור ממנהלת צה"ל. בד בבד, הוצעה הדירה למכירה אצל מתווך דירות בתמורה לסך של 3,000,000 ₪. לטענת התובע הנתבע צריך היה טרם כניסתו למו"מ לברר אם הוא יכול למכור את הדירה. טענות הנתבע כי הוא אינו יכול למכור את הדירה מופרכות. התובע צירף את החלטה 1132 של מינהל מקרקעי ישראל (ולהלן: המינהל) אשר לשיטתו מאפשרת במקרה זה העברת הזכויות. עוד טען, כי מדובר בנכס מהוון והזכויות רשומות בטאבו, ולפיכך אין כל מניעה להעברת הבעלות בו. עפ"י ס' 15 לזכרון הדברים, צד המפר את הוראותיו חב בפיצוי מוסכם בסך 20,000 ₪, ואת הסך הנ"ל עתר התובע לפסוק לו. ואלה טענות הנתבע: הנתבע מאשר את החתימה על זכרון הדברים, אך מציין כי מלבד קביעת התמורה לא צוין באותו מסמך דבר בקשר לזיהוי הנכס, לרבות מספר גוש, חלקה, מגרש וכדומה. בזכרון הדברים נקבע תנאי מתלה, אשר באי התקיימותו בטל זכרון הדברים מעיקרו. תנאי זה נקבע לאחר שהנתבע הבהיר לתובע, כי יתכן וישנה בעיה מצד שלטונות הצבא והמדינה לקבל אישור למכירת הנכס. זאת, בשל העובדה שהנכס מצוי בשכונה שנבנתה עבור אנשי צבא בלבד, וקיים פרק זמן מינימאלי המונע מדיירי השכונה למכור את בתיהם לאחרים. בתצהירו הוסיף הנתבע וציין, כי מאחר ורכישת הנכס נעשתה באמצעות עמותת נאות ברק, ידע כי עליו לקבל את הסכמת העמותה ו/או המינהל למכירה ולכן עמד על הוספת התנאי המתלה לזכרון הדברים. הבהרות אלה של הנתבע לתובע קיבלו ביטוי בסעיפים שונים בזכרון הדברים, כגון סע' 4, סע' 14 וסע' 18. התובע היה מודע למגבלות הנתבע במכר, אישר עובדה זו בחתימתו על זכרון הדברים וחרף זאת מתעלם מכך. בס' 15 לזכרון הדברים, הדן בפיצוי המוסכם, נקבע חד משמעית כי ככל שלא יתקבל אישור זכויות או נסח טאבו יבוטל זכרון הדברים ללא כל פיצוי. משלא הייתה בידי הנתבע כל אפשרות להמציא אישור זכויות, אין חובה לשלם את הפיצוי. מיד לאחר החתימה על זכרון הדברים פנה הנתבע למנהל, ושם הופנה לחוזה החכירה האוסר על מכירת הדירה למשך 8 שנים (ס' 3 לחוזה החכירה). עם קבלת עמדת המינהל פנה הנתבע לעמותת נאות ברק. מאחר ועמותה זו פורקה בדק מי הגוף המוסמך לתת אישורים במקומה, והתברר לו כי הגוף המוסמך הינו מנהלת פרוייקטי מגורים בצה"ל (להלן המינהלת). בפגישה שערך הנתבע במנהלת הוסבר לו, כי רק במקרים חריגים, כגון מצבים משפחתיים או רפואיים קשים או קשיים כלכליים חמורים, ניתן לקבל היתר למכירה, וכי לשם כך עליו להמציא אסמכתאות מבוססות. בנסיבות אלה, אין לנתבע אפשרות לקבל את האישור והודעה על כך נמסרה לתובע במספר הזדמנויות שונות. דיון והכרעה : לאחר ששמעתי את הצדדים ועיינתי בכל המסמכים שהובאו לפניי, אני מוצאת לדחות את התביעה, ואנמק. ראשית, שוכנעתי כי התובע ידע היטב עת נחתם זיכרון הדברים כי מכירת הבית כפופה לאישורים כאלה ואחרים, אליהם אדרש להלן, והסכים לכך. עוד שוכנעתי, כי הנתבע פעל בתום לב במסגרת ההתקשרות עם התובע, הן בעצם ההתקשרות והן לאחר מכן, בפועלו לקיימה ככל הניתן. בין היתר, במסירת הודעה מלאה על כך לתובע במספר הזדמנויות. כמו כן, שוכנעתי כי לא ניתן היה להשלים את הליך המכר וזאת בהעדר האישורים הנדרשים. אדרש לדברים על פי סדרם. כאמור, לא מצאתי לקבל את טענת התובע שלא הובהרו לו מראש התנאים להם כפוף מכר הדירה, ובעיקרם העובדה כי המכר כפוף לאישור שלטונות צה"ל. זיכרון הדברים עליו חתמו הצדדים נוסח והודפס מראש, אולם עיון בו מעלה כי הוא רצוף בהערות רבות בכתב יד, המעידות כי קיומה של ההתקשרות הותנה בתנאים. סע' 4 לזכרון הדברים קובע ביחס למוכרים כי: "כי לא ידוע להם על כל מגבלה ו/או מניעה בשימוש בדירה ואין כל מניעה חוזית למכירת הדירה לקונים" בכתב יד הוסיפו הצדדים בתוך סוגריים את המשפט "בדיקה על ידי המוכר". בסע' 14 לזכרון הדברים נכתב: "חוזה בין הצדדים ייחתם אצל עו"ד תוך בכתב יד הוסיפו הצדדים במקום המיועד לכך את המילים "יומיים מקבלת האישור על ידי השלטונות". בסע' 15 לזכרון הדברים נכתב : "הפרת ז"ד זה ו/או חלק ממנו, תזכה את הצד המקיים לפיצוי מוסכם מראש בסך של 20,000 ₪. למען הסר ספק, במידה ולא התקבל אישור זכויות או נסח טאבו בתוך 30 יום מיום חתימת ז"ד זה, זכרון הדברים יבוטל ללא כל פיצוי". הצדדים הוסיפו לחוזה את ס' 18 בכתב ידם וזו לשונו: "אי קיום הסכם זה בין הצדדים מאושר רק בטנאי (כך במקור-ת.נ.ש) שהמוכר אינו מצליח לגייס את האישורים הנדרשים". תוספות אלה לזכרון הדברים מלמדות כי הצדדים ידעו מראש שהנתבע זקוק לאישור משלטונות הצבא והמדינה לצורך מכירת הדירה. זאת, שכן מדובר כפי שהבהיר הנתבע, בדירה שנבנתה עבור אנשי צבא בלבד, וקיים פרק זמן מינימאלי שאלה מחויבים בהחזקתה. בהתחשב בהערות שנוספו לזכרון הדברים, הרי שלא ניתן לפרשו אחרת, בוודאי לא כפי שמבקש התובע, כאשר אין הוא יוצק תוכן של ממש לשאלה אילו אישורי שלטונות נדרשו לו לנתבע לצורך השלמת המכר. טענת התובע בעדותו כי נדרשו אישורים שלא ברור מקורם ("לא הזכיר מהצבא, הוא הזכיר שהוא צריך להביא אישורים" עמ' 11 ש' 27), הינה למצער מיתממת. התובע, אשר התבקש בחקירתו להבהיר מדוע הוספו לסע' 4 המילים כפי שהוספו בנוגע לבדיקת המוכר שאין מניעה חוזית למכירה, השיב כי "זה קנייה של בית וצריך לבדוק" (עמ' 11 ש' 6). תשובה זו אינה מספקת הבהרה כלשהי. בנסיבות אלה, אני קובעת כי בעת שנחתם זכרון הדברים, התובע ידע שההסכמות והמשך ההתקשרות תלויות בקבלת אישור שלטונות צה"ל. אפילו היה מקום לקבוע כי התובע לא ידע מאיזה מקור צריכים אותם אישורים להתקבל (והדבר לא הוכח), הרי ברור שזכרון הדברים והמשך ההתקשרות הותנתה באישורים כאלה ואחרים. משמע, הצדדים ידעו וצפו כי אפשר שאלה לא יתקבלו, וכפי שהעלו על הכתב בסע' 15 לזכרון הדברים - בהעדר אישורים אלה - בטל זכרון הדברים ואין איש חייב בפיצוי (ראה גם סע' 18). בהתחשב בכך, אין התובע יכול לטעון כי המו"מ נוהל בחוסר תום לב על ידי הנתבע. התובע מראש ידע, ולכל הפחות צריך היה לדעת, כי המכירה תתאפשר אך ורק בכפוף לקבלת האישורים, והצדדים נתנו ביטוי לאי וודאות זה בזכרון הדברים עצמו. בהקשר זה, אף מצאתי לקבל את טענת הנתבע כי לא תכנן מראש למכור את הדירה ולא ערך בדיקות מבעוד מועד בסוגיית האישורים הנדרשים. הנתבע העיד כי שוכנע למכור את הדירה על ידי מתווך שהגיע לדירתו וסיפר כי דירות באזור נמכרו (עובדה שהייתה ידועה גם לנתבע). לפיכך הסכים למכר אך דאג להתנות את המכירה בתוצאות הבדיקות שטרם הספיק לבצע. לטענת הנתבע כשבוע וחצי לאחר חתימת זכרון הדברים פנה לעמותה ולמינהלת ולאחר שנוכח כי לא יעלה בידיו לקבל אישור, העביר הודעה זו לתובע. עדות זו מתיישבת עם עדותה של אל"מ שרונה הרשקו, המשמשת כראש המינהלת, שאף שלא זכרה את התאריך שבו הוגשה בקשת הנתבע לאשר לו למכור את הדירה, אישרה כי ראתה את הנתבע מסתובב במנהלת זמן רב לפני הגשת התצהיר על ידה, כאשר הגיע לבדוק את האפשרות לקבלת האישור המבוקש. וגם זאת, יש לדחות את טענת התובע כי הנתבע הפר את זכרון הדברים ללא הודעה מוקדמת בכך שחדל מלענות לפניות טלפוניות של התובע, התחמק או העלה דרישות בלתי סבירות. התובע עצמו אישר את דברי הנתבע כי הצדדים נפגשו במספר הזדמנויות לאחר החתימה על זכרון הדברים - בבית קפה, בבית הנתבע ואף בחנות התובע בעפולה. לטענת התובע, הבטיח הנתבע במפגשים אלה להסדיר את האישורים. לא מצאתי לקבל גרסה זו. כאמור, התובע אפילו אינו מציין אילו אישורים צריך היה הנתבע להסדיר ומדוע טרם הוסדרו. כמו כן, אין לפניי כל ראיה לטענת התובע בתביעתו כי דירת הנתבע הוצעה למכירה במחיר גבוה בהרבה מהמחיר שסוכם בין הצדדים, ואף לא נימוק אחר כלשהו להסביר מדוע יבחר הנתבע שלא להמשיך לקיים את ההסכמות עם התובע לאחר שפעל לקיימן. בהתחשב בכך יש לקבל את טענת הנתבע כי הסיבה היחידה בגינה לא הושלם המכר הייתה העדרם של האישורים הנדרשים. מסקנה זו מתיישבת גם עם טענת הנתבע כי לא הסכים להמשיך בהליך המכר ללא האישורים הנדרשים אף שהתובע הציע סכומים גבוהים יותר עבור הדירה. לבסוף, יש לדחות גם את טענת התובע כי לא הייתה מניעה של ממש מהשלמת הליך המכר. הגב' הרשקו הצהירה, כי שכונת המגורים בה מצויה הדירה הוקמה על ידי עמותת נאות ברק בליווי המינהלת, עבור משרתי קבע ומשרתי כוחות הביטחון. בהתאם לחוזה בין המשתכנים לעמותה, התחייבו המשתכנים שלא למכור את יחידת הדיור שלהם במשך 8 שנים אלא בנסיבות מיוחדות, הטעונות אישור מיוחד הניתן על ידי רמ"ט אכ"א וזאת לאחר עיון בהמלצות הוועדה. על פי חוזה החכירה בין המינהל לבין המשתכנים, המשתכנים אינם רשאים להעביר את זכותם ביחידת הדיור למשך 8 שנים מיום חתימה על חוזה החכירה עם המינהל, אלא בהסכמת עמותת נאות ברק מראש ובכתב. רמ"ט אכ"א גיבש במהלך השנים מס' קריטריונים לאישור קיצור התקופה כאשר הקו המנחה, כך לטענת הרשקו, הינו אישור אך במקרים קיצוניים, בהן נסיבותיו האישיות של המשתכן יוצרות כורח של ממש, כלשונה, למכירת יחידות הדיור. נסיבות כאלה מתוארות בתצהירה כמצבים משפחתיים מיוחדים, מצב רפואי ייחודי ומצב כלכלי חריג. הגב' הרשקו אישרה כי הנתבע פנה לעמותה לצורך בחינת מכירת יחידת הדיור שבבעלותו, אולם המכירה לא אושרה בנסיבות המקרה שלו. עיון בסע' 3 לחוזה עם המינהל (אשר נחתם באוגוסט 2005), מעלה כי תניה בדבר העברת הזכויות אך לאחר 8 שנים מצויה בה. במועד עריכת זכרון הדברים טרם חלפו 8 שנים ממועד ההתקשרות עם המינהל. אכן, מועד האכלוס (אותו מועד ממנו על פי עדותה של הגב' הרשקו יש למנות את תקופת 8 השנים) לא צוין על ידי הגב' הרשקו. אולם, הנתבע ציין כי מועד זה חל מיום החתימה על חוזה החכירה עם המינהל (אוגוסט 2005) וכי עובדה זו הובהרה לו "בצורה מפורשת" (עמ' 16 לפרוטוקול ש' 9 וראה גם עמ' 15 ש' 13 ואילך). מכל מקום יש לקבל את דברי הגב' הרשקו כי מועד זה טרם חלף (ראה עמ' 7 לפרוטוקול ש' 27) וראה בהקשר זה גם הודעת המינהל לנתבע אשר צורפה כנספח א' לתצהירו, כי במועד כתיבת המכתב (24.2.11) עדיין לא ניתן לאשר את העברת הזכויות בנכס. אשר להחלטה 1132 של המינהל אליה מפנה התובע - הרי שלא הוכח שהחלטה זו חלה במצב העניינים שלפניי, ומכל מקום הנטל על התובע להבהיר, ככל שהחלטה זו לכאורה חלה, מדוע עומד המינהל בשנת 2011 בסירובו לאפשר את המכר כמצוין בנספח א' לתצהיר הנתבע. בנסיבות העניין יש לקבל גם את טענת הנתבע כי לא ניתן היה להשלים את המכר. לסיכום - על יסוד כל האמור לעיל, נחה דעתי כי זכרון הדברים לא הופר. משלא התקבלו אישורים הרי שהוא בטל מעיקרו, כפי שהסכימו הצדדים, ואין מי מהם זכאי לפיצוי כלשהו. התביעה נדחית. התובע יישא בהוצאות הנתבע בסך של 3,500 ₪. אישור זכויותנסח טאבורישום בטאבו