אישור זכויות חברה משכנת | עו"ד רונן פרידמן

## (1) מה זה אישור זכויות בנכס ?## "אישור זכויות" הוא אישור מאת נותן שירות המעיד על זכויות בקשר למקרקעין, כפי שהן רשומות אצלו בעת מתן האישור. לצורך השלמת המכר, ותשלום מלוא התמורה למוכר, נזקקים הרוכשים להציג לבנק אישור זכויות ממינהל מקרקעין ישראל או מחברה משכנת, המוכיח את זכותם הקניינית בבית. ## (2) אישור זכויות חברה משכנת - מחיר:## מהי העלות של אישור זכויות חברה משכנת ? חוק הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים, התשנ"ו-1996 ושני צווים שהותקנו מכוחו, קובעים מחיר מרבי לדמי הטיפול אותם רשאית חברה משכנת לגבות: צו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (החלת החוק על שירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי מקרקעין), תש"ס-1999, מחיל את חוק הפיקוח על מי שנותן שירותי רישום זכויות במקרקעין, וצו הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), תש"ס-1999, קובע מחירים מרביים לשירותי העברת זכויות, וכן לשירותים נלווים, ביניהם מתן אישור זכויות והתחייבות לרישום משכנתא. ## (3) להלן פסק דין בנושא אישור זכויות חברה משכנת:## לפני נתינת הסכמתם לתיקון חוזה המכר, פנו הרוכשים למינהל לצורך קבלת אישור זכויות. המינהל הנפיק מסמך, הנושא את הכותרת: "הודעה על רישום זכות בנכס". ממסמך זה נמחקו על ידי נציגת המינהל הסעיפים המציינים כי אישור זה אינו מהווה אישור זכויות. כמו-כן נמחקה על ידי המינהל ההפניה לגורם משכן. פקידה מטעם המינהל מסרה לרוכשים, כי ידוע למינהל, שהעמותה אינה פעילה, וכן לא ניתן לקבל ממנה אישור זכויות. על כן המינהל הוא זה אשר מבצע את העברת הזכויות ומנפיק את האישורים, המהווים אישור זכויות. לאחר שהבנק אישר, שהאישור הראשון מהווה אישור זכויות מספק מבחינתו של הבנק, נחתם הנספח לחוזה המכר, על פיו מבוטלת הדרישה לרישום בטאבו. מיד לאחר מכן, שילמו הרוכשים את הסכום הנקוב במכתב הכוונות שהמציאו התובעים. תשלום זה שימש לסילוק המשכנתא, שהיתה רשומה על הנכס. את יתרת התמורה היו צריכים הרוכשים לשלם מיד לאחר קבלת אישור זכויות חתום על ידי המינהל. אלא שכאשר פנו הרוכשים למינהל, התברר להם, שהמינהל ממאן להנפיק אישור זכויות דומה לאישור הראשון, שהונפק על ידי המינהל ועתה הוא עומד על הותרתה באישור הזכויות של פיסקה, ולפיה האישור אינו מהווה אישור זכויות. בדיעבד התברר, כי סירובו של המינהל, נבע משינוי הנהלים הפנימיים, והוראה לפקידיו שלא להוציא אישורי זכויות, כפי שעשה בעבר. ##פסק דין## פתח דבר התובעים היו במועדים הרלוונטים החוכרים לדורות של בית מגורים בן 5 חדרים ברחוב ההדרים 158 צורן - בהתאם לחוזה חכירה מהוון עד לשנת 2014 – לפי תיק הנתבע שמספרו 56102377 מ', הממוקם בגוש 7884, חלקה 4, מגרש 1119 א' (להלן – הבית). ביום 7.1.2007 התקשרו התובעים בעסקת למכירת הבית לרוכשים (להלן – הרוכשים). על פי תנאי המכר תכננו הרוכשים לממן חלק מעלות הרכישה באמצעות הלוואת משכנתא אותה ביקשו לקבל מבנק מזרחי-טפחות בע"מ (להלן – הבנק). לצורך השלמת המכר, ותשלום מלוא התמורה לתובעים, נזקקו הרוכשים להציג לבנק אישור זכויות מהנתבע (להלן – המינהל) או מחברה משכנת, המוכיח את זכותם הקניינית של התובעים בבית. המינהל היפנה את התובעים והרוכשים לעמותה לאכלוס צורן (להלן – העמותה) כחברה משכנת לצורך קבלת אישור זכויות. במענה לפניה לעמותה נטען, כי העמותה איננה משמשת חברה משכנת, ועל כן הופנו התובעים חזרה למינהל לשם קבלת אישור זכויות. משלא מצאו פתרון לתסבוכת אליה נקלעו, הגישו הרוכשים תובענה (ה"פ 1933-09-08) לבית המשפט המחוזי-מרכז, ובה עתרו למתן צו המורה למינהל ו/או לעמותה להנפיק להם את אישור הזכויות הנדרש, על מנת לאפשר להם לקבל משכנתא מהבנק. תיק זה הסתיים בפשרה ביום 14/12/2008, במסגרתה נאות המינהל ליתן אישור זכויות בלתי מסויג כנדרש על ידי הבנק. את יתרת התשלום בגין עסקת המכר בסך 111,845 $, קיבלו התובעים, לטענתם, רק ביום 15.1.09, כשנה וחצי לאחר המועד המקורי שבו היו אמורים לקבל תשלום זה. בתובענה שלפנינו, דורשים התובעים לקבל פיצוי בסך 180,000 ₪ בגין הנזקים, שנגרמו להם עקב אי הנפקת אישור הזכויות מלכתחילה והעיכוב בתשלום שנגרם עקב כך. טענות התובעים ביום7.1.07 התקשרו התובעים עם הרוכשים בחוזה למכירת הבית. כחודשיים לאחר חתימת החוזה, הבינו התובעים, כי לא ניתן יהיה לרשום את זכויות המוכרים בלשכת רישום המקרקעין (להלן – הטאבו), ועל כן יש לשנות את חוזה המכר, באופן שתתבטל ההוראה בדבר רישום זכויות בטאבו, והעברת הרישום תתבצע ברישומי המינהל בלבד. לפני נתינת הסכמתם לתיקון חוזה המכר, פנו הרוכשים למינהל לצורך קבלת אישור זכויות. ביום 2.5.07 הנפיק המינהל מסמך, הנושא את הכותרת: "הודעה על רישום זכות בנכס". ממסמך זה נמחקו על ידי נציגת המינהל הסעיפים המציינים כי אישור זה אינו מהווה אישור זכויות. כמו-כן נמחקה על ידי המינהל ההפניה לגורם משכן (להלן – האישור הראשון). כמו-כן, מסרה פקידה מטעם המינהל לב"כ הרוכשים, כי ידוע למינהל, שהעמותה אינה פעילה, וכן לא ניתן לקבל ממנה אישור זכויות. על כן המינהל הוא זה אשר מבצע את העברת הזכויות ומנפיק את האישורים, המהווים אישור זכויות. לאחר שהבנק אישר, שהאישור הראשון מהווה אישור זכויות מספק מבחינתו של הבנק, נחתם ביום 11.5.07 הנספח לחוזה המכר, על פיו מבוטלת הדרישה לרישום בטאבו. מיד לאחר מכן, שילמו הרוכשים את הסכום הנקוב במכתב הכוונות שהמציאו התובעים. תשלום זה שימש לסילוק המשכנתא, שהיתה רשומה על הנכס. את יתרת התמורה בסך 111,845 $ היו צריכים הרוכשים לשלם מיד לאחר קבלת אישור זכויות חתום על ידי המינהל. אלא שכאשר פנו הרוכשים למינהל, התברר להם, שהמינהל ממאן להנפיק אישור זכויות דומה לאישור הראשון, שהונפק על ידי המינהל כבר ביום 2.5.07, ועתה הוא עומד על הותרתה באישור הזכויות של פיסקה, ולפיה האישור אינו מהווה אישור זכויות. בדיעבד התברר, כי סירובו של המינהל, נבע משינוי הנהלים הפנימיים, והוראה לפקידיו שלא להוציא אישורי זכויות, כפי שעשה בעבר. לצורך קבלת אישור זכויות, הפנה המינהל את הרוכשים לעמותה. משפנה ב"כ הרוכשים לעמותה לקבלת אישור זכויות העונה על דרישות הבנק, נענה כי: "העמותה לאכלוס צורן איננה ולא היתה מעולם גורם משכן.... ביצוע כל הליכי העברת הזכויות לרבות רישומי משכנתאות נעשו על ידי מינהל מקרקעי ישראל. נושא זה אף סוכם עם מנהל המחוז בשעתו מר איציק ישראלי... הראיה לאמור לעיל הינה כל העברות הזכויות שבוצעו במינהל במשך כל השנים" (נספח טו לכתב התביעה). לאחר פניות חוזרות ונשנות למינהל ולעמותה, פנו הרוכשים לקבלת סעד מבית המשפט המחוזי-מרכז (ה"פ 1933-09-08). רק במסגרת הליך משפטי ובעקבות נקיטתו, נאות המינהל לוותר על התעקשותו, והנפיק אישור זכויות ללא פיסקה המסייגת את תוקפו. בגין התעקשותו של המינהל, חלפה שנה וחצי עד שעלה בידי הרוכשים ליטול משכנתא ולשלם את יתרת תמורת הרכישה לתובעים. כתוצאה מכך, נגרמו לתובעים ,לטענתם, הנזקים הבאים: הוצאות מימון בסך 95,000 ₪, הפרשי שער בסך 60,000 ₪, ועגמת נפש שנאמדה על ידם בסך 25,000 ₪. טענות הנתבע טענה מקדמית - המינהל טען, כי יש למחוק את התביעה על הסף. לאחר שהתובעים והרוכשים הגיעו להסכמה הדדית ביחס למועד התשלום ולסכום יתרת תמורת הדירה תוך זניחת הדרישה לתשלום הפיצוי המוסכם, מנועים התובעים מלתבוע את הנזק הנטען על ידם. לטענת המינהל, לא מוזכר בהסכם המכר שהלוואת המשכנתא תילקח דווקא מבנק מזרחי-טפחות, וממילא גם אם התנהלות המינהל היא שעיכבה את המשכנתא, לא היה בכך כדי לפגוע בחובת התשלום במועד החוזי, שכן ניתן היה ליטול את המשכנתא מבנק אחר. במקרים אחרים של משתכנים מטעם העמותה, ניתנו הודעות בנוסח המסויג הדומה לזה שניתן לתובעים, ולא הייתה כל בעיה בקבלת משכנתא מבנקים שונים. לטענתו של המינהל, לא המינהל הוא שהיה צריך להנפיק את אישור הזכויות אלא החברה המשכנת. המינהל לא יכול לתת אישור זכויות מחייב, שכן יכול ויתברר, כי בחברה המשכנת רשומים עיקולים או משכנתאות נוספות על הנכס אשר המינהל לא מודע אליהם. הסכמתו של המינהל להנפיק "הודעה על רישום זכויות בנכס" במסגרת ההליך בבית המשפט המחוזי, הייתה לפנים משורת הדין. זאת אך ורק בשל הנסיבות המיוחדות של המקרה, ונוכח העובדה, שהעמותה חדלה מלתפקד עוד קודם לכן. הנפקת האישור הותנתה על ידי המינהל בקבלת אישור עדכני של העמותה לפיה אין אצלה רישום נוגד. המינהל אף חולק על גובה הנזק הנטען. לטענתו של המינהל הוצאות המימון והפרשי השער נמוכים בהרבה, ובכל מקרה יש לחשבם רק מיום קבלת היתר הבניה, 31.12.07, ועד יום מתן פסק הדין בבית המשפט המחוזי, 14.12.08. זאת מכיוון שהעברת יתרת התמורה הותנתה לא רק בקבלת אישור הזכויות אלא גם בקבלת היתרי בנייה. דיון והכרעה אין חולק, כי המינהל הוציא ביום 2.5.07 "הודעה על רישום זכויות בנכס", האישור הראשון, שם נמחקה האזהרה ולפיה אין מדובר באישור זכויות וכן נמחקה ההפניה לעמותה. לטענת התובעים, הנפיק המינהל אישורים מעין אלו כדבר שבשגרה. לטענת המינהל, הנפקת האישור הראשון היתה טעות חד-פעמית. התובעים, הרוכשים והבנק הסתמכו על נוסח האישור הראשון לפני חתימת החוזה, בכדי לוודא שניתן יהיה לרשום משכנתא על הבית. החל מיום 28.8.07 נענו הרוכשים בסירוב מטעם המינהל לבקשתם להנפיק הודעה מעודכנת על רישום זכויות במתכונת זהה לזו של האישור הראשון. כתוצאה מכך נבצר מהרוכשים לקבל הלוואת משכנתא לשם מימון יתרת תמורת הרכישה. לטענת המינהל, סירוב זה נבע מחשש לגיטימי מפני רישום כפול שיגרום ל"תאונה משפטית" במקרה בו יתברר למפרע, שבחברה המשכנת רשומות זכויות נוספות, כגון משכנתאות או העברות בעלות, שאינן מעודכנות בספרי המינהל ועומדות בסתירה לאלו הרשומות בספרי המינהל. נקודת המחלוקת, אפוא, נעוצה בשאלה, האם היה טעם מוצדק לסירובו של המינהל, והאם רשאי היה לסרב ליתן אישור זכויות בנוסח הנדרש על ידי הבנק. לטענת המינהל, בזמנים הרלוונטים, היה לעמותה מעמד של חברה משכנת, וממילא לא היה על המינהל להנפיק אישור שכזה ואף אסור היה לו לעשות כן. הנפקת האישורים היתה מוטלת על העמותה. לעומת זאת טוענים התובעים, כי נפלו קורבן להתעקשות בירוקרטית דווקנית, הנובעת ממאבק לא ענייני בין הרשויות השונות. העובדה, שהמינהל הסכים להנפיק אישור שכזה לאחר התערבות בית משפט, מוכיחה, כי מלכתחילה לא הייתה כל הצדקה שלא לתיתו. הטענה בדבר טעות, שבעטיה ניתן האישור הראשון נסתרה. אין מדובר בטעות מקומית אלא בשינוי מדיניות מכוונת, שנקבע על ידי מנהל המחוז במינהל, מר יצחק ישראלי. כך העידה בפניי עו"ד רחל בכר, ששימשה בזמנים הרלוונטים כיועצת משפטית של העמותה (עמ' 39 לפרוטוקול, שורות 23-24), וכך גם עולה מאישורי זכויות דומים, שנתן המינהל לחוכרים נוספים ביישוב צורן (נספח טו לכתב התביעה). מנגד, לא הראה המינהל אפילו מקרה אחד בו העמותה היא שהנפיקה את אישור זכויות. הדבר מלמד על כך, שהמינהל נהג, בטרם שינה מדיניותו, להנפיק לבעלי בתים בצורן אישורי זכויות. לפיכך ברור, שהנפקת האישור הראשון לא נעשתה מחמת טעות חד-פעמית. הוצג בפניי מכתבה של היועצת המשפטית של העמותה, עו"ד ציפי לבני, שנשלח למינהל עוד ביום 13.7.1995 (מוצג ת/4): "העמותה איננה חברה משכנת. העמותה קיבלה את הקרקע בנאמנות עבור החברים בחוזה פיתוח אחד כשכל אחד מהחברים יחתום על חוזה חכירה ישיר מול המינהל. כפי שהובהר לנו בזמנו ע"י המינהל, נוהל הרישום של זכויות החברים אצלכם אינו כמו של חברה משכנת. לאור האמור, איננו רושמים אצלינו את זכויות החברים או מקבלי הזכויות. נבקש על כן כי העברת זכויות תתבצע אצלכם ולא תידרש הסכמת העמותה להעברת הזכויות" ( ההדגשות אינן במקור – נ"ש). מכל האמור לעיל עולה, שטענת המינהל כאילו לעמותה יש מעמד של חברה משכנת, או לפחות כך סבר המינהל, נסתרה לחלוטין. הפניית התובעים לגוף, שכבר חדל מלהתקיים, לשם הוצאת אישור זכויות, כאשר למינהל ידוע וברור, שגוף זה אינו מנפיק אישורי זכויות, נעשתה שלא כדין, ועל המינהל לשאת בנזק הנובע מכך. המינהל ידע, כי העמותה איננה "חברה משכנת". המינהל אכן פעל לאורך זמן בהתאם לכך, והנפיק אישורי זכויות. לא ברור מה היה הגורם לשינוי שחל במדיניות המינהל בעניין זה. לא הובאה על ידי המינהל כל ראיה בעניין זה. הדבר מקבל משנה תוקף במקרה שבפנינו. התובעים והרוכשים הסתמכו כבר בעת כריתת הסכם המכר על האישור הראשון, אישור זכויות, שהוציא המינהל בעצמו רק חודשים ספורים קודם לכן. טענותיו של המינהל נגד הבנק והרוכשים, ולפיהן היה על הבנק להסתפק במסמך המסויג, אותו הואיל המינהל להנפיק, דינן להידחות. בנק המעניק הלוואה זכאי לדרוש ביטחונות מספיקים להבטחת פירעונה של אותה הלוואה, וממילא ברור כי ללא אישור זכויות עדכני ותקף, לא יכול הבנק להסתמך על הנכס כבטוחה. משסירב המינהל להעניק את האישור העדכני, שאותו נאות להעניק זמן קצר לפני כן, וזאת תוך שינוי מדיניות פתאומי, שלפשרו לא ניתן הסבר מניח את הדעת, על המינהל מוטלת האחריות לנזקים שנגרמו בעטיו של סירוב זה להעניק האישור. גובה הנזק התובעים טענו בכתב התביעה, כי נגרמו להם נזקים בסך 180,000 ₪ כמפורט להלן: הוצאות מימון בסך 95,000 ₪; הפרשי שער בסך 60,000 ₪; עגמת נפש בסך 60,000 ₪. לצורך הוכחת הוצאות אלו, הגישו התובעים את חוות דעתו של רו"ח חבושי. חוות דעת זו לא כללה התייחסות מפורטת לניסיונו המקצועי, או למסמכים עליהם מסתמכת חוות הדעת. בהחלטתי מיום 11.11.2013 (עמ' 23 לפרוטוקול, שורות 3-5), קבעתי שיהא בחוסר פירוט זה בכדי להשפיע על משקלה הראייתי של חוות הדעת. התובעים טענו בסיכומיהם, שמדובר בחישוב אריתמטי פשוט, שאינו מצריך חוות דעת מנומקת ומפורטת. איני מקבל טענה זו. חישוב אריתמטי פשוט, מוביל לתוצאה שונה מזו של התובעים, כפי שאבאר לקמן. חוות הדעת מתיימרת לחשב את הוצאות המימון מיום 1.7.07, ועד לתאריך 15.1.09, מועד תשלום יתרת התמורה בפועל. על פי חישובו של רו"ח חבושי, הפרשי השער בתקופה זו עלו כדי 40,711 ₪, ובתוספת ריבית פיגורים של 5% - 46,983 ₪. על סכום זה מוסיף רו"ח חבושי הוצאות מימון בגין יתרת ההלוואות של התובעים, כפי שעולה מלוחות הסילוקין של הבנק בסך 37,026 ₪ ליום 31.12.08, ועוד 10,405 ₪ ליום 31.12.07. לשיטתו של רו"ח חבושי סך כל הוצאות המימון 94,415 ₪. התובעים בכתב התביעה, עיגלו סכום זה כלפי מעלה ל-95,000 ₪, הם אף הגדילו לעשות, והוסיפו - ללא כל חישוב - הוצאות הפרשי שער בסך 60,000 ₪. זאת בשעה שבסכום בו נקב רו"ח חבושי בחוות דעתו נכללו כבר הפרשי השער. לטענת המינהל היה על הרוכשים לשלם את יתרת התמורה רק לאחר קבלת היתר בניה בנוגע לתוספת הבניה שבוצעה בבית. לכן – כך לטענת המינהל – יש לדחות את מועד תחילת זכאותם של התובעים לקבל את יתרת התמורה ליום 31.12.07, המועד בו ניתן היתר הבניה. עיון בנספח להסכם המכר, נספח ט לכתב התביעה, מלמד כי יש לדחות טענה זו. בסעיף 2 לנספח להסכם המכר נאמר: "סעיף 4 לחוזה יוחלף בסעיף חדש כדלקמן: תמורת הדירה, מסירת החזקה הבלעדית בה לקונים והעברתה ע"ש הקונים במינהל מקרקעי ישראל, ותמורת כל יתר התחייבויות המוכרים עפ"י חוזה זה, מתחייבים הקונים לשלם למוכרים את הסך בשקלים השווה ל – 237,000 $ ארה"ב (מאתים שלושים ושבע אלף דולר ארה"ב), שישולמו לפי השער היציג של דולר ארה"ב, בתשלומים הבאים: סך בשקלים השווה ל – 10,000 $ (עשרת אלפים דולר ארה"ב) ישולם למוכרים מיד לאחר החתימה על הנספח להסכם זה. סך בשקלים השווה ל – 177,000 $ ארה"ב (מאה שבעים ושבע אלף דולר ארה"ב) ישולם למוכרים כדלקמן: המוכר ימציא לקונה תוך 7 ימים מיום חתימת הנספח להסכם זה מכתב כוונות שתוקפו ל – 10 ימים נוספים. הקונה ישלם את הסכום האמור במכתב הכוונות לצורך סילוק המשכנתא של המוכרים, ובהתאם להוראות מכתב הכוונות, תוך 10 ימים מיום קבלת מכתב הכוונות. תוך 14 ימים מיום התשלום יבטל המוכר את התחייבות המינהל כלפי הבנק למשכנתאות בגין הבית, וימציא לקונה אישור זכויות מעודכן ללא ההתחייבות לרישום משכנתא. תוך 7 ימים מיום קבלת אישור הזכויות המעודכן ללא ההתחייבות לרישום משכנתא ישלם הקונה את יתרת התשלום. סך בשקלים השווה ל – 50,000 $ ארה"ב (חמישים אלף דולר ארה"ב) ישלמו הקונים למוכרים עד ליום 15.6.2007, ובלבד שעד ליום זה בוטלה התחייבות המינהל כלפי הבנק למשכנתאות לרישום משכנתא והומצא אישור זכויות עדכני ללא התחייבות לרישום משכנתא, כנגד מסירת החזקה בדירה, כנגד קבלת אישורי מס שבח מקרקעין, מס מכירה ומס רכוש ואישור המועצה המקומית להעברת הזכויות בדירה על שם הקונים, כנגד תשלום כל המיסים החלים על הדירה עד לאותו מועד, כנגד קבלת יפוי הכח להעברת הדירה ע"ש הקונים, וכנגד קבלת היתר בניה לתוספת הבניה שבוצעה בבית. ה. היה ובמועד התשלום האחרון טרם ניתנו האישורים המפורטים לעיל יופקד סך של 25,000 $ ארה"ב מן התשלום האחרון בנאמנות בידי ב"כ המוכר, וזאת עד לקבלת האישורים האמורים לעיל. הצדדים נותנים בזאת הוראה בלתי חוזרת לנאמן לשלם מכספי הפקדון כל מס ו/או חוב ו/או תשלום ו/או הוצאה החל על הדירה שחובת תשלומו על המוכרים לשם קבלת האישורים הנדרשים. לאחר קבלת האישורים הנ"ל תשוחרר יתרת הפקדון על פירותיה לידי המוכרים. תשלום לנאמן כמוהו כתשלום למוכר לכל דבר וענין". (הערה: במקור ישנו דילוג מס"ק ג לס"ק ה – נ"ש) מנוסח הסעיף המסדיר את תשלום התמורה נראה בעליל, כי תשלום יתרת התמורה אינו מותנה בקבלת היתר הבניה. לכל היותר, אי הצגת היתר הבניה במועד היה בו כדי להביא לכך שחלק מהתשלום האחרון יועבר לב"כ התובעים בנאמנות, כאשר התובעים היו אמורים לקבל בסופו של דבר את פירות אותו פקדון לידיהם. ממילא יש לדחות הטענה, כי יש לערוך את חישוב ההפסדים בשל האיחור בתשלום רק מיום קבלת היתר הבניה. היתר זה לא היווה, כאמור לעיל, תנאי לעצם ביצוע התשלום. מנוסח הסעיף הנ"ל עולה, כי לכל המאוחר היו התובעים זכאים לקבל את יתרת תשלום התמורה עד ליום 15.6.07, וממועד זה יש לחשב את הפסדי התובעים. התובעים מסתפקים במקרה זה בפיצוי בגין הפסדים מיום 1.7.07, מועד תחילת החישוב בחוות דעתו של רו"ח חבושי. השער היציג, שהיה ידוע ביום 15.6.07, שער שפורסם כבר ביום 14.6.07, היה 1 $ = 4.183 ₪. יתרת התשלום, ששולמה באיחור, עמדה על סך 111,845 $. הווה אומר, יתרת התשלום במטבע ישראלי עמדה על סך של 467,847.63 ₪. השער היציג, שהיה ידוע ביום 15.1.09, מועד התשלום בפועל, שער שפורסם כבר ביום 14.1.09, היה 1 $ = 3.889 ₪. סכום התשלום בהתאם לשער יציג זה היה אמור להיות סך של 434,965.20 ₪. המדובר בהפרש שער בן 0.294 ₪ לכל דולר, ובסך הכל הפרשי השער בסך 32,882.43 ₪. בסכום זה ניזוקו התובעים עקב האיחור בתשלום, שהוכח, כי נבע מאי הנפקת אישור זכויות על ידי המינהל כדבעי. מעבר לכך, ניסו התובעים להוכיח נזק נוסף, כאשר טענו, כי כספי התמורה היו אמורים לשמש לפרעון הלוואות שנטלו, ולפיכך הם עותרים לפיצוי בגין הוצאות מימון בסך בסך 95,000 ₪. בתמיכה לטענה זו הגישו התובעים את חוות דעתו של רו"ח חבושי. המדובר במסמך, הנושא את הכותרת "חוות דעת". יחד עם זאת אינו עומד בדרישות הצורניות הקבועות בחוק בכל הנוגע לאופן עריכת חוות דעת של מומחה. בסעיף 3 למסמך הנ"ל אומד רו"ח חבושי את הוצאות המימון של התובעים, שנגרמו עקב האיחור בתשלום, בסך כולל של 42,432 ₪. סכום זה נמוך בהרבה מהסכום שנתבע בגין ראש נזק זה על ידי התובעים. יתירה מכך, סבורני, כי אין לקבל את האמור בחוות דעתו של רו"ח חבושי בנוגע לגובה הוצאות המימון. אין פירוט בחוות הדעת בכל הנוגע לאסמכתאות העומדות ביסוד האמור בה. לא ברור מהו אופן חישוב הסכומים האמורים. לא ברור, האם הוצאות המימון האמורות בסעיף 3.א. חופפות לאילו האמורות בסעיף 3.ב. או מצטברות עימן ביחד. לא מצויין בחוות הדעת, מהו שיעור הריבית ששילמו התובעים בגין ההלוואה אותה לא יכלו לפרוע עקב האיחור בתשלום תמורת הבית. לא מצויין, האם מדובר בהוצאות, הנובעות מיתרת פיגורים החל מהמועד שנועד לביצוע תשלום התמורה, או שמא מדובר בפיגורים, שהחלו להצטבר קודם לכן, באופן שהסכום, האמור בחוות הדעת כסכום הוצאות המימון, כולל גם ריבית פיגורים, שנצברה עוד קודם למועד, שנקבע בהסכם לתשלום יתרת התמורה. משלא התקבל האמור בחוות הדעת, לא הוכיחו התובעים נזק בעטיין של הוצאות מימון. לפיכך זכאים הם להפרשי הצמדה וריבית בשיעור הקבוע בחוק בלבד, החל מיום 15.6.07 בגין הסכום, שהיה אמור להיות משולם אז, 467,847.63 ₪, ועד למועד התשלום בפועל, 15.1.09. התובעים עותרים לפיצוי בגין עוגמת נפש, ניתן לומר, שאכן נגרמו לתובעים נזקים בלתי ממוניים, בנוסף להפרשי השער, הפרשי הצמדה וריבית, שפורטו לעיל. התנהלות המינהל גרמה לתובעים לחוסר וודאות, לחשש מפני ביטול העיסקה והצורך ליטול הלוואות נוספות מפאת אי קבלת יתרת התמורה מהרוכשים במועד החוזי. בנסיבות הענין יש להעמיד את הפיצוי בגין הנזק הבלתי ממוני על סך של 5,000 ₪. סיכום המינהל ישלם לתובעים את הסכומים הבאים: סך של 32,882 ₪; הפרשי הצמדה וריבית כחוק בגין הסכום, שהיה אמור להיות משולם בהתאם להסכם, 467,847 ₪, החל מיום 15.6.07 ועד למועד התשלום בפועל, 15.1.09; הפרשי הצמדה וריבית כחוק בגין הסכומים בסעיפים 1 ו-2 מיום 15.1.09 ועד התשלום המלא בפועל; פיצוי בגין עגמת נפש בסך 5,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד הגשת התביעה, 2.6.09, ועד התשלום המלא בפועל; הוצאות משפט בסך 8,000 ₪ וכן שכ"ט עו"ד בסך 15,700 ₪ והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.חברה משכנתאישור זכויותבניה