רקע 1. תביעה למתן פסק דין הצהרתי שיקבע כי הסכם המכר שנכרת בין הצדדים ביום 1.5.07 הינו בתוקף וכי הנתבעת הפרה את ההסכם, וכן תביעה לסעד של פיצוי כספי בסך 56,200 ₪ כפיצוי מוסכם לפי הקבוע בהסכם המכר ובגין הוצאות שכ"ט עו"ד עבור עריכת העסקה, ופיצוי כספי נוסף בסך 15,000 ₪ בגין הוצאות שכ"ד ממועד מסירת החזקה עפ"י ההסכם. יצוין, כי לבקשתם ניתן לתובעים היתר לפיצול סעדים באופן שיוכלו בעתיד לתבוע סעד של פיצויים ממשיים, כחלופה לסעד האכיפה הנתבע כעת. 2. בלב התובענה הסכם מכר שנכרת בין הצדדים, למכירת המקרקעין הידועים כגוש 39586 חלקה 48 ואשר הינה דירה צמודת קרקע המצויה ברח' החיד"א 135, גבעת שפירא, בעיר נתיבות (להלן:"הדירה"), ואשר לא הגיע לכדי מימוש. לפי העובדות שאינן שנויות במחלוקת, נכרת תחילה בין הצדדים ביום 21.11.06, הסכם למכירת הדירה נשוא התובענה, אשר תמורתו ננקבה בסך דולרי של 123,000 $ (להלן:"ההסכם הראשון"). מתוך נסיבות השנויות במחלוקת נכרת לאחר מכן בין הצדדים הסכם חדש, מיום 1.5.07, נשוא התובענה, אשר סכום תמורתו נקוב בשקלים חדשים בסך של 531,975 ₪, ואשר שאלת הפרתו היא השאלה שבמחלוקת (להלן:"ההסכם השני"). 3. למרבה הצער והתמיהה, ועל אף הצהרותיהם ההדדיות של הצדדים בדבר רצונם לקיים את ההסכם, לא צלחו הניסיונות שנעשו הן ע"י מותב זה והן ע"י המותב הקודם שדן בתיק להבאת ההסכם לכלל מימוש, או לפתרון אחר של המחלוקת מחוץ לכתלי בית המשפט, ובעוד הליך זה תלוי ועומד, נמכרה הדירה ע"י הנתבעת לצדדים שלישיים שאינם צד לתובענה, עפ"י הסכם מכר מיום 30.8.09 (להלן:"ההסכם השלישי"). במצב דברים זה ובהעדר שיתוף פעולה מצד הצדדים, לא היה מנוס עוד מלדון בתיק לגופו. תמצית טענות התובעים 4. תמצית טענות התובעים הינה כדלקמן: הנתבעת הפרה את ההסכם והביאה לסיכולו, בכך שלא המציאה את המסמכים הנדרשים להשלמת ביצוע העסקה, לרבות אישור על סילוק ו/או גרירת משכנתא ו/או מכתב כוונות, השלמת רישום הזכויות על שמה בלשכת רישום המקרקעין והצגת אישור זכויות מעודכן ונקי מהערת הכינוס ומעיקולים. כפי שנלמד מן העדויות, אין ממש בטענת הנתבעת כאילו התובעים הם שחזרו בהם מכוונתם לרכוש את דירת הנתבעת וכי ההסכם הראשון הופר על ידם, ואף לא בטענתה לקושי ביצירת קשר עם עו"ד שמילה. הנתבעת היא אשר נמנעה לכל אורך הדרך מלשתף פעולה על מנת לקדם את מימוש העסקה, כמנהגה גם במסגרת הניסיונות שנעשו במהלך ניהול המשפט דנן. התובעים גילו אורך רוח והבנה כלפי הנתבעת, שעה שהסכימו לחתום על ההסכם השני תחת הראשון, לאור ירידת ערך הדולר ודרישת הנתבעת להתאמת סכום התמורה השקלי לסכום שהתקבל עת החתימה על ההסכם הראשון, לפי שער הדולר דאז. עוד הסכימו התובעים לשחרר לידי הנתבעת את התשלום הראשון עפ"י ההסכם, בסך של 38,925 ₪, חרף אישור הזכויות הלא נקי, וזאת על מנת לאפשר לנתבעת להסיר את העיקול ואת מינוי כונס הנכסים ע"י תשלום החוב. על אף האמור לעיל, באה הנתבעת בדרישה לתובעים להוסיף סכום כסף נוסף (40,000 ₪) על התמורה המוסכמת, בשל טענתה למחירה הנמוך של הדירה. בהעדר הסכמת התובעים לכך, הפסיקה הנתבעת לשתף פעולה ובכך סיכלה את קיום ההסכם. זמן רב לאחר מכן, במהלך ניהול ההליך הנדון, סיכלה הנתבעת שוב את מימוש ההסכם, בכך שאף לאחר שהמציאה מכתב כוונות כנדרש לא המציאה אשור זכויות מעודכן ונקי, לא שיתפה פעולה לקביעת מועדים חדשים לתשלומים ולפינוי הדירה, ותחת זאת שלחה מכתב לביטול העסקה ופרסמה את הדירה למכירה. כפי שהסתבר בדיעבד, על מנת להגדיל את רווחיה, השכירה הנתבעת את הדירה ואף מכרה אותה לצדדים שלישיים בעבור תמורה העולה בשיעור ניכר על התמורה המוסכמת עם התובעים. לשם מימוש הליכים אלה, ובניגוד לנוהגה עם התובעים, שיתפה הנתבעת פעולה עם הצדדים השלישיים להשלמת הליך רישום הזכויות בדירה על שמה ורישום הערת אזהרה ע"ש הקונים החדשים. התובעים זכאים כסעד ראשון במעלה לאכיפת ההסכם, וזכותם זו גוברת על זכותם של הצדדים השלישיים. הקונים החדשים אינם קונים תמי לב מאחר וידעו, הם ובא כוחם, על דבר העסקה הנוגדת, ולאור רישום משכון ברשם המשכונות לטובת התובעים ולטובת הבנק הממשכן מטעמם, רישום הקודם למועד ביצוע העסקה עם צדדי ג'. תמצית טענות הנתבעת 5. תמצית טענות הנתבעת הינה כדלקמן: התובעים כקונים התנהלו באופן בלתי סביר, שלא כמי המבקש לאכוף הסכם מכר, הכל מתוך ניסיון להשליך את מחדליהם ומחדלי מייצגם על הנתבעת ולהתעשר על גבה. התובעים אינם מספקים הסבר מניח את הדעת לעובדת חתימתו של הסכם שני, שסכום תמורתו זהה (123,000 $ נשוא ההסכם הראשון, לפי שער דולר של 4.325, הינם בדיוק 531,975 ₪, נשוא ההסכם השני). התובעים לא טרחו להבטיח זכויותיהם באמצעות רישום הערת אזהרה ו/או משכון, אף לאחר ההסכם השני, ובהסכמים אין כל אזכור לסוגיית כינוס הנכסים והעיקול, מחדלים הרובצים לפתחו של עורך ההסכם, עו"ד שמילה. התובעים הפרו את ההסכם הראשון בכך שלא עמדו בתנאי התשלום הנקובים בו. באשר להסכם השני, מלמדות הראיות, כי התובעים כלל לא ראו עצמם קשורים בו ולא התכוונו לקיימו ולא רשמו משכון לזכותם, רישום שבהעדרו כלל לא מאושרת הלוואת משכנתא. התובעים המשיכו להכשיל את מימוש ההסכם, ולראיה, לא פנו ולא התריעו בפני התובעת על סיכולה את ההסכם כנטען על ידם, לא השיבו לתגובת עו"ד אבני שתוכנה הסכמה לקידום ההסכם מחוץ לכתלי בית המשפט, ולבסוף, לאחר שהנתבעת המציאה לתובעים מכתב כוונות, בהתאם להחלטת המותב הקודם, בחודש 3/09, עדיין לא קידמו התובעים את הליך המכירה ולמעשה לא עשו דבר. אף לאחר שנתקבלה בקשת התובעים למתן צו מניעה כנגד הנתבעת, האוסר על כל דיספוזיציה בדירה, בחרו התובעים שלא להפקיד את הערובה שנקבעה כתנאי למתן הצו, באופן שהפקיע את הצו. לאור מחדלי התובעים הודיעה הנתבעת ביום 28.4.09 על ביטול ההסכם, וארבעה חודשים לאחר מכן, ביום 30.8.09, כרתה הסכם מכר חדש עם צדדי ג'. הראיות 6. מטעם התובעים העידו התובע 1 ועו"ד יורם סמילה, עורך העסקה נשוא התובענה, ומטעם הנתבעת העידו היא בעצמה ועו"ד גיא אבני, מי שערך את העסקה בינה לבין צדדי ג', נשוא ההסכם השלישי במספר. כן, הגישו הצדדים תיעוד ומסמכים מטעמם. דיון הפרת ההסכם- 7. אין מחלוקת עובדתית בין הצדדים כי לאחר חתימת ההסכם השני, חרף הוראותיו ועל אף שהתובעים העבירו לידי הנתבעת את מלוא התשלום הראשון עפ"י ההסכם בסך 38,925 ₪, לא מסרה הנתבעת כל אישור בדבר סילוק המשכנתא הרובצת על הדירה ו/או בדבר כוונה לעשות כן (להלן:"מכתב הכוונות"). ברי אם כן, כי המדובר בהפרת ההסכם ובסיכול מודע של הנתבעת בנוגע לביצועו. אלא, שלנתבעת כאמור גרסה עובדתית לפיה התובעים הם אלה אשר הפרו את ההסכמים שנכרתו עימה, תחילה הפרו את ההסכם הראשון ולאחר מכן אף את השני. במצב דברים זה, עובר נטל ההוכחה המשני אל הנתבעת, להוכחת אמיתות גרסתה. באשר למעמדו של ההסכם הראשון, לאור חתימתו של הסכם שני המאוחר לו, יש לבחון את פני הדברים ע"י בחינת אומד דעתם של הצדדים, דהיינו, מה היתה כוונתם המשותפת עת זנחו את ההסכם הראשון וחתמו על הסכם נוסף, כוונה הנלמדת מתוך החוזה גופו, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - אף מתוך הנסיבות (ס' 25 לחוק החוזים). בגוף ההסכם השני לא מצויה התייחסות מפורשת להסכם הראשון, אולם, אף לפי תוכנו ואף מתוך ראיות חיצוניות לו, נלמדת כוונת הצדדים כי ההסכם הראשון בוטל בחתימתם על ההסכם השני וכי ההסכם האחרון הוא הקובע. בעניין זה העיד עוה"ד סמילה, בעדות ברורה וקוהרנטית שלא נסתרה, בעמ' 15 לפרוט' ש' 7-8: "ש. האם ההסכם הראשון בוטל? ת. לא הוגש ולא דווח ונערך הסכם חדש שביטל את הראשון." ראיה נוספת לביטולו של ההסכם הראשון ע"י השני טמונה בסכום התמורה. ההסכם הראשון נקב בסכום תמורה דולרי, בגובה 123,000 $, המניב סכום בשקלים לפי שער הדולר נכון למועד החתימה על ההסכם הראשון (4.325 ש"ח=1$) בסך 531,975 ₪. אולם, בעת שנכרת ההסכם השני ירד שער הדולר לגובה שער של 4.035 ₪ = 1$, ולפיכך הסכום בשקלים אשר היה מתקבל לפי סכום התמורה הדולרי הנקוב בהסכם הראשון הינו 496,305 ₪, דהיינו, 35,670 ₪ פחות מהתמורה השקלית נשוא ההסכם הראשון. ברי, כי החלת שינוי כה משמעותי בתנאיו של הסכם מכר מעיד בבירור על כוונת הצדדים לזנוח את ההסכם הראשון - וברור כי נעשה הדבר ללא ספק לטובתה של הנתבעת. העיד על כך מפורשות עו"ד סמילה בעמ' 16 לפרוט' מש' 6: "ש. מדוע היה צורך לערוך את ההסכם השני? ת. הסברתי בצורה הכי מפורשת, הנתבעת דרשה להעלות את הסכום, היו הפרשי שער דולר, והיא ביקשה להעלות את מחיר הדירה. לאחר שבדקנו והם באו בדין ודברים והגיעו להסכמה לגבי המחיר בשקלים, ומאחר וההסכם הזה היה בדולרים וגם ככה עבר זמן מאז החתימה על ההסכם הראשון ועד לחתימה של השני, ועל מנת שלא ישלמו קנסות על אי דיווח, עשינו הסכם בשקלים ודיווחנו על הכל מסודר. בעת הזו היה ברור לקונים ולמוכרים, שהיה מחיר נמוך יותר ולכן ההסכם הראשון הפך ללא רלוונטי. ש. אני מבין שההסכם השני, בשקלים, המחיר האחרון גבוה יותר מההסכם הראשון? ת. נכון, זה מה שהיא דרשה." (כל ההדגשות אינן במקור, למעט אם צוין אחרת - י.ש). המסקנה המתבקשת היא אם כן, כי ההסכם הראשון בוטל בהסכמת הצדדים ותוך חתימה על הסכם חדש ומחייב, ולפיכך מתייתר הדיון בשאלת הפרתו או אי הפרתו של ההסכם הראשון. 8. אמנם, אין מחלוקת כי התובעים נתנו הסכמתם להעברת התשלום הראשון עפ"י ההסכם חרף קיומו של אישור זכויות לא "נקי", וזאת על מנת לאפשר לנתבעת לסלק את העיקול שרבץ על הדירה ואת הערת הכינוס. גם בכך הלכו התובעים כברת דרך משמעותית לטובת הנתבעת, לאור הוראת ההסכם המאפשרת ביטולו ככל שיתברר כי קיימת מניעה מקיום העסקה, מניעה הקשורה במצב זכויות המוכרים (ר' "הואיל" שלישי בפתיח להסכם המכר). טענות הנתבעת בדבר הפרת ההסכם בידי התובעים, מהטעם שלא קיבלו הלוואת מענק לה ציפו לצורך רכישת הדירה, הינן טענות שבעובדה הטעונות הוכחה. הנתבעת לא הציגה כל ראיה לתמיכה בטענותיה, עדותו של עו"ד אבני בעניין זה אינה אלא עדות מפי השמועה, ויתרה מכך, עוה"ד עורך העסקה, עו"ד סמילה שולל בעדותו לחלוטין גרסה זו: "ת. ... ואמרתי לה להתקדם מול פרץ בוני הנגב לגבי רישום הדירה, ולהתקדם מול הכונס. מאז היא לא עשתה דבר. התקשרתי אליה כמה פעמים ובכל פעם היתה ממציאה לי סיפור אחר למה היא מתעכבת... הסברתי לה שזה לא לעניין, שיש עסקה ויש להתקדם איתה, לא עזר דבר... ...חד משמעית אני מדגיש, שהקונים שיתפו פעולה בכל מה שהם נדרשו, היה חוסר שיתוף פעולה טוטאלי מצד המוכרת. אני אומר זאת בצורה הכי אובייקטיבית, אין לי כלום נגדה ואלה הדברים כהווייתם. ש. במה מתבטא חוסר שיתוף הפעולה? ת. הסברתי. היו באישור הזכויות שתי בעיות, בעיה אחת של הכונס והשנייה של רישום הדירה בטאבו. בעניין הכונס - היא ביקשה להסדיר את זה איתו, למרות שזה בניגוד לכל היגיון והקונים הסכימו לתת לה כסף. לא קיבלתי מסמך שזה סולק והעיקול בוטל. במה שקשור להעברת הזכויות בטאבו, היא לא דאגה ללכת לעו"ד מויאל, שהוא העו"ד של החברה המשכנת, על מנת לחתום לפניו על המסמכים הדרושים להעביר את הדירה מהחברה המשכנת לטאבו. כל עוד זה לא נעשה, הקונים לא יכלו להתקדם עם המשכנתא שלהם, למרות שהם האריכו את התקופה על מנת לקבל את מענק העולים." ניסיון הנתבעת להיתלות במחדלים כאלה או אחרים הרובצים לכאורה לפתחם של התובעים, אין בו דבר, אלה אינם מהווים הפרת הסכם בידי התובעים, אלא לכל היותר הם עשויים להביא לפגיעה בהבטחת זכויותיהם, ובוודאי אין בכך כדי לפטור את הנתבעת מחובותיה עפ"י ההסכם, המצאת מכתב כוונות ואישור זכויות נקי. לעניין זה אדגיש, כי אין באמור משום קביעה שאמנם התקיימו מחדלים כאמור, שכן סוגיה זו איננה מעניינה של התובענה דנן. 9. אף הנסיבות האופפות את המשך מהלך העניינים בין הצדדים, לרבות תוך ניהול ההליך המשפטי הנוכחי, הביאוני לכלל מסקנה כי הנתבעת היא זו שסיכלה פעם אחר פעם את מימוש ההסכם בין הצדדים, בחוסר תום לב ותוך ניצול ציני של החלטות בית המשפט. מהראיות עולה כי לאחר פניית ב"כ התובעים במכתב ההתראה לפני משפט מיום 3.9.07, ולאחר התערבותו של עו"ד אבני כמייצגה של הנתבעת, נתקיימו בין הצדדים מגעים שמטרתם מימוש העסקה. אלא שבניגוד לגרסת הנתבעת לפיה תשובתו של עו"ד אבני להתראת ב"כ התובעים נותרה מיותמת, עולה מהראיות כי סיכול מימוש העסקה רובץ גם הפעם לפתחה שלה. על התחייבותו של עו"ד אבני במסגרת פגישה משותפת במשרדו של עו"ד סמילה, להסדרת הרישום בטאבו וביטול הערת הכינוס על מנת שניתן יהיה להמשיך בעסקה, העיד עו"ד סמילה בעמ' 12 לפרוט' מש' 15: "ת. ... בשלב מסוים היא צרפה את עו"ד גיא אבני שהעיד קודם, על מנת שיטפל לה בעניינים, ושהוא מעכשיו מייצג אותה, כך הציגה אותו. אמרתי לה שזה בסדר, הזמנתי את עו"ד גיא אבני ואת הצדדים לפגישה משותפת וישבנו וסוכם שעו"ד גיא אבני יטפל בכל מה שקשור לרישום הדירה בטאבו מטעמה וההסדר מול הכונס, ויבטל את הערת הכונס, אך גם זה לא עזר ולא נעשה דבר..." ובעמ' 13 לפרוט' מש' 15: "ש. איך הסתיימה הפגישה? ת. בצורה הכי אופטימית שאפשר, שעו"ד אבני, ביחד עם הנתבעת, מריצים את העסקה ואת העברת הזכויות של הדירה לטאבו, ומריצים את העסקה עם הקונים. לצערי לא נעשה דבר עם עו"ד אבני ושגם איתו היתה אי הבנה." תמיכה נוספת למסקנה כי הפרת ההסכם רובצת לפתחה של הנתבעת מצויה במו"מ לפיצוי התובעים שנוהל בין הצדדים לאחר ההפרה, בנוסף למימוש ההסכם, בדמות הפחתת דמי שכירות מסכום המכירה. ר' עדותו של עו"ד אבני בעניין זה, בעמ' 9 לפרוט' מש' 23: "ש. מה ששמעת מהנתבעת, זה שהיא סיפרה לך שבפגישה עם התובעים הם ניסו להגיע להסכם פשרה עם התובעים. ת. לפני הפגישה זה היה הסיכום העקרוני בין הצדדים, בהתאם לדברי הנתבעת. בפגישה עצמה אצל עו"ד סמילה הועלו הדברים ואז הם שינו את דעתם ולא הסכימו ל-10 חודשים מקסימום, אלא דרשו 14 חודשים. ש. טוען התובע שבשיחה בינו לבין יפה, סוכם על 14 חודשים מלכתחילה, ומי ששינה את דעתו, זו היא. אתה לא יכול לדעת זאת, כי לא היית שם ואת זאת שמעת מיפה? ת. נכון, אבל בפגישה עצמה הדבר היה ברור, בתחילת הפגישה הועלתה ההצעה שסוכמה ביניהם. לא סביר שיועלה נושא שלא סוכם קודם לכן." 10. לאחר הגשת התובענה ולאור הצהרות הצדדים בדבר נכונותם לממש את ההסכם, ניתנה לנתבעת במסגרת החלטה מיום 9.3.09 ארכה להמצאת אישור הבנק הממשכן מטעמה, על מנת שהליכי מכירת הדירה יימשכו בהתאם להסכם השני, נשוא התובענה. אמנם, מכתב כוונות הומצא במועד שנקצב לכך בהחלטה הנ"ל, אלא, שכעולה מן הראיות, שלא נסתרו, לא היה די בכך לקידום העסקה, ע"י קבלת הלוואת המשכנתא המיוחלת ע"י התובעים וביצוע המשך התשלומים עפ"י ההסכם, בהתאם לכך. לפיכך, פנתה ב"כ התובעים ביום 21.4.09 לעו"ד סמילה, עם העתק לעו"ד גידעונין, ב"כ הנתבעת דאז, בבקשה להצגת אישורי זכויות עדכניים ונקיים מהמנהל ומהחברה המשכנת, וזאת לפי דרישת הבנק הממשכן מטעם התובעים. ביום 26.4.09 פנתה שוב ב"כ התובעים לעו"ד גידעונין בבקשה כי יטפל בהמצאת המסמכים הנדרשים כאמור לעיל, לאור קשיים שעלו בהמצאתם ע"י עו"ד סמילה. בתגובה, שלח עו"ד גידעונין לב"כ התובעים, ביום 28.4.09, הודעה על ביטול הסכם המכר (ההסכם השני), וזאת בטענה כי התובעים טרם נקטו בכל הליך לנטילת המשכנתא על ידם, לא העבירו לידי הנתבעת את התשלום השני בתוך 13 יום מקבלת מכתב הכוונות כמתחייב מההסכם, כי באת כוחם איחרה בפנייתה לקבלת אישורי הזכויות וכי ידוע לה ולתובעים כי הערת הכינוס הוסרה זה מכבר. לפיכך, הודיע עו"ד גידעונין במכתבו הנ"ל על ביטול ההסכם בשם מרשתו הנתבעת, לנוכח ההפרה היסודית בידי התובעים ו/או ההפרה היסודית הצפויה. בתשובה להודעה האמורה, הביעה ב"כ התובעים במכתבה מיום 30.4.09, את תדהמתה מהאמור בה, לאור דרישתו המוצדקת של הבנק הממשכן לקבלת אישורי זכויות עדכניים ונקיים, טרם אישור הלוואת המשכנתא, וכן הביעה את טרונייתה על אי שיתוף הפעולה מצד הנתבעת, גם בעניין זה. בישיבה מיום 31.5.09 הבהירה ב"כ התובעים את האמור לעיל ושבה ועמדה על עתירתה למתן צו מניעה זמני למניעת כל דיספוזיציה בנכס, לאור העובדה כי הנתבעת הציבה את הדירה למכירה. עיון בעמדתו של ב"כ הנתבעת דאז, עו"ד גידעונין, כפי שהיא באה לידי ביטוי בהצהרותיו לפרוטוקול, מגלה עמדה שיש בה כדי ניצול ציני של החלטת בית המשפט מיום 9.3.09 מצידה של הנתבעת, המתייחסת למכתב הכוונות בלבד, לאחר שהובהר לב"כ הנתבעת חזור והבהר כי הדרישה לקבלת אישורי זכויות עדכניים ונקיים היא דרישה של הבנק, ובלעדיה - אין, לא תטופל הלוואת המשכנתא אותה נוטלים התובעים, וכפועל יוצא לא יתאפשר המשך מימוש לוח התשלומים הקבוע בהסכם. התבצרותה של הנתבעת באמצעות בא כוחה בטענת האיחור בהצגת הדרישה להמצאת אישורי הזכויות, מהווה קיום חוזה שלא בתום לב וסיכול של ממש, במודע, של ביצוע ההסכם. היתממותה של הנתבעת, העולה כדי חוסר תום לב, באה לידי ביטוי בעדותה שאין בה כדי להציג גרסה קוהרנטית וברורה, ר' למשל בעמ' 26 לפרוט' מש' 18: "ש. אבל אמרת שאת יודעת שאת הדירה צריך לכתוב בטאבו, זה רק תחילת התהליך. ת. מה הקשר? השופטת אמרה להביא מכתב כוונות. עשיתי מה שהשופטת אמרה..." על דבר דרישת הבנק לאישור זכויות העידו הן התובע 1 (עמ' 19 ש' 15-16) והן עו"ד סמילה, בעמ' 17 לפרוט' מש' 4: "... התקשרה אלי פקידת בנק מזרחי-טפחות שזה בנק שהקונים לקחו משכנתא, בדקה איתי את אפשרות התקדמות העסקה. עניתי לה שכל עוד הנתבעת לא תסדיר את העניין מול פרץ בוני הנגב, לא אוכל להמשיך את העסקה." הראיה הטובה ביותר ללגיטימיות של דרישת הבנק לאישורים עדכניים (ונקיים), לאור חלוף הזמן, טמונה במסמכים שהוצגו ע"י הנתבעת בעצמה במסגרת גילוי ועיון במסמכים מיום 28.6.10, ביניהם אישור זכויות מהחברה המשכנת מיום 4.5.09 שאינו נקי (רשומים עיקולים) ואישור זכויות מהחברה המשכנת מיום 7.9.09, נקי למעט שעבוד בגין משכנתא. אכן, כעולה מאסופת המסמכים שהוגשו מטעם הנתבעת, רק במהלך חודש ספטמבר 2009 הוסרו העיקולים והערת הכינוס אשר היו רשומים על זכויותיה של הנתבעת בדירה, ובמועדים הנקובים לעיל (3/09-5/09) היה אישור הזכויות לא נקי, באופן שיש בו כדי להסביר את הימנעותה של הנתבעת מהצגתו באותה עת. אף דרישתה של ב"כ התובעים לעדכון מועדי התשלום ומסירת החזקה התבררה כמוצדקת (אף כי הֶצדקה ברור אף מאליו), משנסתבר כי אמנם חתמה הנתבעת על הסכם להשכרת הדירה, עוד ביום 18.10.07, ובניגוד להצהרת בא כוחה בישיבה מיום 31.5.09. 11. בשולי הדברים יוער, כי אמנם, הוכפף הצו למניעת דיספוזיציה בנכס להפקדת סכום ערובה בגובה 30,000 ₪, אולם עמדת בית המשפט הובעה כי המדובר בסעד שהתובעים זכאים לו. אף כי אין המדובר מבחינה פורמאלית בהפרת צו, הרי שאין ספק כי הודעת הביטול, בנסיבות העניין, ומכירת הדירה במחיר הגבוה משמעותית ממחיר העסקה עם התובעים, יש בהם לכל הפחות טעם לפגם, והתנהלות שלא בתום לב. מכל מקום, ומן המקובץ עולה, כי הנתבעת היא שהפרה את ההסכם בין הצדדים, ואף סיכלה שוב ושוב את מימושו המאוחר. אכיפת ההסכם- 12. משנקבע כי הסכם המכר הופר בידי הנתבעת, זכאים התובעים על פני הדברים לסעד של אכיפה. אלא, שהנתבעת כרתה הסכם עם צדדים שלישיים, שאינם צד לתובענה זו, למכירת הדירה נשוא העסקה בין בעלי הדין, באופן שבפנינו כעת שתי עסקאות נוגדות, שעניינן הנכס נשוא התובענה. זכויותיה של הנתבעת בדירה היו רשומות על שמה בעת עריכת העסקאות במנהל מקרקעי ישראל וכן בחברה המשכנת, אך טרם הוסדר רישומן בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). לפיכך, במועדים הרלבנטים לעריכת העסקאות, דובר בעסקאות בזכויות שאינן רשומות, כמשמעות הרישום בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ולמעשה מדובר בהתחייבויות נוגדות לעשות עסקה בזכות חוזית (זכותה החוזית של הנתבעת לחכירה). (ר' לעניין זה למשל ע"א 954/93חממה חג'בי נ' ברכה בן-יונה, פ"ד נ(1) 417, ע"א 6439/99 טפחות בנק למשכנתאות בע"מ נ' חיים פרח ואח', פ"ד נח (2) 106, ועוד אחרים). שאלת עדיפותו של המתקשר הראשון או השני בעסקה נבחנת בהתאם לשאלת תום הלב והתמורה, כהוראת סעיף 12 לחוק המיטלטלין, תשל"א-1971, באופן שככלל זכותו של הראשון תהא עדיפה, אלא אם השני קיבל את הזכות בתום לב ובתמורה. דומה, כי אין מחלוקת בדבר קיומה של תמורה בגין העסקה נשוא החוזה השלישי, אולם, מתוך מצרף הראיות והנסיבות נשוא ענייננו, לא שוכנעתי כי נתמלאה במקרה זה דרישת תום הלב מצד הצדדים השלישיים, ככל שהדברים נוגעים למירוץ הזכויות בינם לבין התובעים. (לעניין זה ראוי להעיר אולי את המובן מאליו, כי נוכח העובדה שהצדדים נמנעו מלצרף את הצדדים השלישיים כצד לתיק זה, הרי שקביעות אלה מתבססות על הראיות שהובאו על ידם ומחייבות אותם בלבד). ההסכם השלישי, שנכרת עם צדדי ג', נחתם ביום 30.8.09, עת אין מחלוקת כי עורך העסקה, עו"ד אבני, היה ער לגמרי לעובדת קיומה של העסקה עם התובעים, לרבות מעורבותה של באת כוחם בניסיון להביא למימושה, על כל המשתמע מכך. אף לאחר כריתת ההסכם השלישי, ובטרם תם מימוש העסקה, פנתה ב"כ התובעים לעורך העסקה, עו"ד אבני, במכתב מיום 30.11.09, בו התריעה על דבר קיומן של העסקאות הסותרות והשלכותיהן. יתר על כן, במועד כריתת ההסכם ע"י צדדי ג', היה רשום על הנכס משכון לטובת התובעים (נרשם ביום 19.7.09, ר' נספח יב' 2 לתצהיר התובע) ומשכון לטובת הבנק הממשכן מטעם התובעים (נרשם עוד ביום 10.12.06, ר' נספח ד' לתצהיר התובע). (לעניין זה נראה כי אין מחלוקת בין הצדדים - ר' גם הודאת הנתבעים בסעיפים 12 ו- 14 לסיכומיהם). כריתת ההסכם החדש עם צדדי ג', עומדת איפוא בניגוד לשטרי המשכון הרשומים כדין לזכותם של התובעים ולזכות הבנק ממנו התעתדו לקבל הלוואתם, ושהיו רשומים כך קודם כריתתו. על החובות המוטלות על הקונה נכס מקרקעין ממוכר אשר זכותו לחכירה אינה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, מובהר אף ע"י המחבר מ. בניאן בספרו "דיני מקרקעין - עקרונות והלכות", מהד' שניה אוג' 2004, בעמ' 484: "הקונה מקרקעין מפלוני כאשר זכות החכירה שלו רשומה רק במנהל מקרקעי ישראל או רק בחברה משכנת, עליו לקבל אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או מחברה משכנת אחרת בהתאם. אך לדעתנו אין הוא יוצא ידי חובה אם לא יבדוק את מצב הזכויות של המוכר גם ברשם המשכונות, היות שמוכר כזה, אם בעבר שעבד את הנכס, העניין נרשם ברשם המשכונות. לדעתנו, וכפי שמופיע בהצעתנו לשינוי סעיף 9 לחוק המקרקעין, יש בעניין זה לתת את מלוא משקל תום-הלב למי שבדק וקיבל אישור זכויות מכל הגורמים המעורבים בגון מינהל מקרקעי ישראל ו/או חברות משכנות וכן מרשם המשכונות, ובכך לתת גיבוי בחוק לנוהג הקיים במדינה שאין בו כל פסול (היות שאין דרך אחרת) לביצוע עסקאות על סמך אישורי זכויות של חברות משכנות ורשם המשכונות." (ההדגשות אינן במקור - י.ש.) בשולי הדברים, יצוין, כי אף לאחר רישום זכויותיה של הנתבעת בדירה בלשכת רישום המקרקעין, ביום 12.4.2010, לא נגמרה העסקה עם צדדי ג' ברישום הזכויות בדירה על שמם (ר' נסח מיום 14.10.2010 המצורף לסיכומי התובעים). לפיכך, אין העסקה עם הצדדים השלישיים עדיפה על פני העסקה עם התובעים, אף לא מכח סעיף 9 לחוק המקרקעין, באשר אין היא עומדת בתנאי הרישום הקבוע בו. 13. לאור כל האמור לעיל, הריני קובע כדלקמן: התביעה לסעד הצהרתי מתקבלת. הנתבעת היא שהפרה את ההסכם שבין הצדדים מיום 1.5.07. התובעים זכאים לאכיפת ההסכם מיום 1.5.07. הנתבעת תשלם לתובעים בתוך 30 יום מהיום את הסך של 53,200 ₪, כפיצוי מוסכם, המגלם בתוכו נזק ממשי מוערך מראש, כהוראת סעיף 11 א' להסכם המכר. הסכום לתשלום ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד ההפרה,15.7.07, ועד למועד התשלום בפועל. כן, תשלם הנתבעת לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪, אשר ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למלוא תשלומו בפועל. אישור זכויות