זוהי בקשתו של כונס הנכסים לנכסי מקרקעין, שבבעלות חברת בינוי והשקעות ש.ט.א.י בע"מ, שהינה בהליכי פירוק, להורות לעיריית אשדוד להנפיק עבור הנכסים אישור עירייה, לצורך השלמת הליך המכר של הנכסים. זאת על רקע סירובה לעשות כן בשל חוב ארנונה נטען. הסכסוך בין הצדדים נסוב אודות שתי חנויות הרשומות על שם החברה חדלת הפרעון, כאשר הליכי הכינוס לטובת בנק לאומי, שהינו נושה מובטח במשכנתא, החלו בדצמבר 2001. אלא מאי? ביום 29.12.2003 ניתן צו מניעה האוסר על מימוש הנכס עד להכרעה אחרת, וזאת נוכח סכסוך שהתגלע בין המבקש למר מאיר שרגא ואשר חלקו הועבר לערכאות חיצוניות. הצו בוטל רק שנים לאחר מכן, ביום 15.05.2009. זאת, כאשר באותה החלטה נקבע, בין היתר, שמצב הנכסים אינו שפיר, כי לא נעשה בהם שימוש המשפר את מצבו של מי מהצדדים וכי הם יעד לפלישות ולירידת ערך. ביום 16.07.11 ניתנה החלטה נוספת בבקשה הדומה לבקשה דנן, בה ניתנה שהות לכונס הנכסים ולעיריית אשדוד להגיע בינהם להסכמה אודות תשלומי הארנונה, כאשר נקבע כי ככלל תשלומי הארנונה ממועד מסירת החזקה בנכס לכונס הנכסים, הינם בגדר הוצאות פירוק, אולם הללו ישולמו רק עבור התקופות בהם הנכס היה תקין וראוי לשימוש. טענת כונס הנכסים היות וצו המניעה בוטל רק ביום 10.05.09 , הרי שרק ממועד זה קמה זיקה בין כונס הנכסים לנכס, ומכאן שאף חובתו לשלם ארנונה בגין הנכס מתגבשת אך ורק ממועד זה. לפיכך, בכפוף לתשלום הארנונה ממועד זה מבקש כונס הנכסים להורות לעירייה להנפיק אישור זכויות על הנכס. בתגובה מאוחרת יותר, הוסיף כונס הנכסים כי בנייתו של הנכס לא הושלמה וכן אין הוא מחובר למים וחשמל, ולפיכך אינו ראוי למגורים עד היום. לתגובה זו צירף כונס הנכסין דו"חות שמאי משנת 2002 ומשנת 2009 התומכים בטענתו. תגובת העירייה צו המניעה עליו מתבסס כונס הנכסים ניתן כנגד מימוש הנכס בלבד, אולם צו המניעה לא מנע מכונס הנכסים להפיק הנאה מן הנכס בדרך אחרת. לפיכך אף לא הוכח כי הנכס יצא מחזקתו של כונס הנכסים. בעניין זה מדגישה העירייה כי אף לגישתו של כונס הנכסים הנכס יצא מחזקתו רק עם צו המניעה וכי ברי שהיה בחזקתו קודם לכן, שכן ברשותו חו"ד שמאי משנת 2002. לפיכך אין חולק כי על הכונס לשלם בוודאות לעירייה ארנונה עבור התקופה שמיום מינוי ועד ליום מתו צו המניעה. כן טוענת העירייה אין להתייחס לטענתו השניה של כונס הנכסים בדבר מצבם של הנכסים, היות והטענה מועלית לאחר שכבר הוגשה בקשתו הראשונה, ומכל מקום לא הוכח שמצבו של הנכס אכן אינו מאפשר את איכלוסו. עמדת כנ"ר כנ"ר מקבל את עמדת כונס הנכסים כי עד ליום מתן ההחלטה בדבר הסרת צו המניעה ופינוי הפולש לא היתה לכונס הנכסים חזקה בנכס, ולפיכך אין לחייבו בתשלום ארנונה עד תקופה זו. עם זאת סובר כנ"ר כי יש לחייב את כונס הנכסים בתשלום ארנונה בתקופה שלפני מתן צו המניעה בדצמבר 2003 , שכן עולה כי הנכס היה בחזקת כונס הנכסים לפחות משנת 2002, אז ערך כונס הנכסים שומה על הנכס וברי כי הנכס היה בחזקתו באותה העת. לאחר שעיינתי בעמדות הצדדים, ולאחר שנערך דיון בו חידדו הצדדים את טיעוניהם בעל-פה, ניתנת החלטתי זו. עניין לנו במחלוקת בין כונס נכסים לבין עירייה אודות חיובי ארנונה החלים על נכס משועבד, וזאת כאשר בפועל עסקינן ב"משולש יחסים", הדומה במידה רבה לזה שנידון על-ידי בפירוט בפש"ר 2129/03 ינקוביץ' נ' עריית גבעת שמואל. הצדדים למשולש יחסים זה הינם: א. כונס הנכסים הפועל למען הנושה המובטח, ובפועל מקבל לחזקתו את הנכס במסגרת הליך כינוס, בכדי למכרו למרבה במחיר; ב. העיריה, הזכאית לגבות ארנונה על נכסים שבתחום שיפוטה; ג. רוכש, המבקש להסתמך על החלטת בית משפט המעבירה אליו את הנכס, וזאת לכאורה לפי סעיף 34א לחוק המכר, כשהוא נקי מחיובים וזכויות צד ג'. אלא מאי? נוכח סכסוך בין העיריה לבין הכונס, מסרבת העיריה להנפיק אישורים הדרושים לרוכש; וכך לכאורה יוצא כי הוא עלול ליפול בין הכסאות, וזאת באשר הסכסוך בין העיריה לבין הכונס עשוי להתברר במשך זמן רב. מצב זה, והעוול הקשה לכאורה שהוא גורם לרוכש, בולט במיוחד כאשר המחלוקת בעניין חוב הארנונה הינה בגין התקופה שקדמה לכניסת הרוכש לתמונה ולרכישת הנכס, כך שבעבור תקופה זו, למצער, אך ברור הוא כי לא הרוכש הוא שחב בארנונה- אותה ארנונה שבגין אי-תשלומה מסרבת העירייה לנפק אישור העברת זכויות. ענין לנו, במקרה שבפני, בנכס שנקלע להליכי כינוס, ובשלב מסויים הוצא בעניינו, עקב סכסוך משפטי, צו מניעה האוסר על מימושו עד למתן החלטה אחרת. שנים מספר לאחר מכן, הוסר צו המניעה תוך קביעה שתחת זאת, המחלוקת בין הצדדים תתייחס לדמי מכר הנכס שיתקבלו בגין המימוש. זאת, מאחר והמשך המצב הנוכחי פוגע בכל הצדדים, היות והנכס מצוי במצב מדרדר והולך, ואף משמש יעד לפלישות. המחלוקת המרכזית, הנטושה בין הכונס לעיריה, הנה מחלוקת משפטית, שעניינה טיב החזקה בנכס, והיחס בינה לבין צו המניעה. לעניין זה, דומה כי במלוא הכבוד הראוי, לא דק הכונס המלומד פורתא. הלכה מושרשת ובסיסית היא, כי החיוב בארנונה נופל על פי דין ולפי ההלכה הפסוקה על הגורם שלו החזקה בנכס, במובן של הקשר הקרוב ביותר אליו. בעניין זה, אין צורך להכביר מילים כי צודקת העיריה בטענתה, כי העובדה שנכס מסויים עומד ריק, ואפילו הוא עומד ריק וסובל מפגמים מסויימים הדורשים סילוק, אין די בכך כדי לפטור את בעליו או את הגורם בעל הזיקה הקרובה לו ביותר מתשלום בארנונה. זאת, באשר מונח ה"חזקה" לעניין ארנונה, רחב וגמיש בהרבה מהחזקה בפועל לצורך מגורים או שימוש שוטף בנכס; ובמידה והנכס עומד כשהוא נטול דייר, הרי שהחבות נופלת על בעליו, ובמקרה של הליכי חדלות פרעון - על בעל התפקיד המחזיק בו מטעם הנושים (בפירוק), או הנושה המובטח (בכינוס). די באמור לעיל, כדי לשים מכשול מהותי בפני טענות כונס הנכסים בהליך הנוכחי. זאת מדוע? משניתן צו כינוס החל על הנכס, ובעיקר לאחר שהבעלים המקורי פונה מהנכס, הרי שהחזקה בנכס עד מימושו עוברת לנושה המובטח, וזאת מעצם מהות הליכי הכינוס וזכות השליטה שהם מקנים לאותו נושה מובטח. יוצא, כי מרגע שניתן צו כינוס, וכפל כפליים מרגע בו הבעלים המקורי (אם קיים) מפונה מהנכס, הרי שככל שהדבר נוגע לחיוב ארנונה, קמה חזקה חד-משמעית (אף אם ניתנת לסתירה במקרים מסויימים), כי הנכס נמצא בהחזקתו האפקטיבית של הכונס. מצב זה אינו משתנה, במלוא הכבוד הראוי, מקום בו ניתן צו מניעה האוסר לעת-עתה את מימוש הנכס. נהפוך הוא; צו זה מנציח, במידה רבה, את שליטת הכונס בנכס, ואף אינו מונע ממנו, באורח עקרוני, להשתמש בנכס או להפיק ממנו רווחים עבור הנושה המובטח באמצעים אחרים, כגון השכרה זמנית שלו לצדדי ג'. זאת ועוד; אם סבור הכונס כי עקב צו מניעה שניתן כנגד מימוש, הופכת ההחזקה בנכס ללא כדאית, הרי שהוא רשאי לעתור לבית המשפט לסיום הליכי הכינוס, על כל המשתמע מכך. כזאת, לא עשה הכונס במקרה שבפני, ולדבר משמעות רבה. יוצא, כי צו המניעה, בפני עצמו, לא הפקיע את שליטתו של הכונס בנכס, ואינו סותר (ובמידה מסויימת, אף מחזק) את החזקה כי ככל שהדבר נוגע לחיובי ארנונה, הוא-הוא המחזיק בעל הקשר הקרוב לנכס, והוא שחב בתשלומם השוטף. זאת כמובן, אלא אם כן עלה בידו להשכיר את הנכס, ובכך הן להפיק רווח עבור הקופה, והן להעביר, זמנית, את חובת התשלום השוטף לשוכרים. המסקנה מן האמור לעיל היא כי יש להבחין הבחן-היטב בין החזקה בנכס, שנותרה לכל אורך התקופה בידי הכונס, לבין פטורים אפשריים מארנונה, כגון אלו הקיימים לגבי נכס שלא ניתן לעשות בו שימוש. בעניין זה, האחרון, דומה כי הכונס היה מטיב לעשות לו היה פועל כדין, ועותר בזמן אמת לפטור מארנונה, בין אם בטענה כי הנכס נמצא במצב בלתי ראוי לשימוש, ובין אם בטענה לכל פטור אחר המוכר בדין. אעיר; לא בכדי מבקש הדין להביא את הזכאי לפטור לבקשו לאלתר ובזמן אמת. כך, מבקש הדין בין היתר למנוע הן מהצדדים והן מבית המשפט, את הצורך לעסוק בבירורים עובדתיים סבוכים וקשים לפתרון, בשאלת מצב הנכס כפי שהיה לפני שנים רבות; אימתי הותקנה בו תשתית כזו או אחרת, וכיוצא באלו. זאת, בעיקר מקום בו הנכס עבר לאחר מכן תהפוכות, פלישות וכיוצא באלו מאורעות המקשים מאד לברר את מצבו בדיעבד, שנים לאחר מעשה. אכן, כפי שהוער בעניין ינקוביץ' נ' גבעת שמואל, קיימים מצבים בהם אף לעיריה תרומה בלתי ראויה למצב הדברים, מקום בו שקטה על שמריה תקופה ארוכה מדי, ולא תבעה ארנונה בעבור נכס, באורח אשר לכאורה מציג מצג לפיו אף היא יודעת כי הנכס אינו כשיר לשימוש; אולם אין בכך בכדי לסתור את הכלל הבסיסי, לפיו המחזיק בנכס המבקש פטור מארנונה, הוא-הוא זה שעליו לבקשו בזמן אמת, ולא שנים לאחר מעשה. התוצאה הינה, כי באורח עקרוני, הכונס הוא זה שחב בתשלום ארנונה ממועד צו הכינוס ועד למועד הרכישה. זאת, כאשר דין זה חל מכוח קל וחומר, ואף באורח שלא ניתן עוד לחלוק עליו, לגבי התקופה הראשונה שבטרם מתן צו המניעה. אלא, שכפי שהוער קודם, נוכח העובדה כי צו מניעה האוסר מימוש בלבד אינו מפקיע את החזקתו של הכונס בנכס, הרי שספק גדול אם הוא רשאי, אף לגבי התקופה שלאחר צו המניעה, מלגלגל את מחדליו הלכאוריים לפתחה של העירייה דווקא. על-פניו, ואף אם אלך עם הכונס לקולא, הרי התקופות היחידות בהן הוא זכאי לכאורה לפטור, הינן אותן תקופות בה הוחזק הנכס ונעשה בו שימוש שלא כדין בידי פולשים; קרי, תקופות בהן צד ג' הפקיע הלכה למעשה את השליטה בנכס מן הכונס, אף אם עשה זאת שלא כדין. לסיכומה של נקודה זו: דין רוב-רובן של טענות הכונס להדחות, וזאת באשר מרגע בו החלו הליכי הכינוס, קמה חזקה לפיה הכונס הוא הגורם הקרוב ביותר לנכס; והוא זה שעליו לתחזק ולהשתמש בו לפי שיקול דעתו - ובמידה וקמה עילה לבקשת פטור מארנונה, להגישה ללא דיחוי, ובוודאי שלא שנים לאחר מעשה. דבר זה אינו משתנה, מקום בו צו מניעה אסר על הכונס לממש את הנכס; ואם פירש הכונס את הצו שלא כראוי, והניח לנכס להדרדר בעודו שוקט על שמריו, אין לו להלין אלא על עצמו בלבד. לעומת זאת, הרי שרק מקום בו מוכח כי הנכס סבל מפלישה אשר הפקיעה דה-פקטו את השליטה האפקטיבית בו מידי הכונס, הרי בגין תקופה זו אין מקום לחייבו בארנונה לטובת העיריה. עד כאן, לעניין מסכת היחסים בין הכונס לעירייה. לעומת זאת, דין שונה חל בכל הנוגע ליחסים שבין העיריה לבין הרוכש. בעניין זה, אין לי אלא לחזור על דברים שאמרתי בפרשת עיריית גבעת שמואל: אדם מן הישוב, הרוכש דירה מבעל תפקיד, בעסקה המאושרת על ידי בית משפט של חדלות פרעון, תוך ציון מפורש כי היא חוסה בצילו של סעיף 34א לחוק המכר, מסתמך, ובצדק, על העובדה, כי אין הוא נדרש ולא ידרש לשלם חובות קודמים החלים על הנכס; אין הוא נדרש לגלות בקיאות במחלוקות בין הכונס לצדדי ג', לרבות העיריה, ובוודאי שאין מקום לפקוד עליו עוון שכזה, ולהכניסו ל"מצב קפקאי" שבו הוא הופך, לעיתים לשנים ארוכות ל"בן ערובה" במחלוקת בין הכונס לבין העיריה, שבירורה עשוי להתארך על פני שנים. זאת ועוד; מקום בו סבורה העיריה, כי אין מקום לאשר את מכר הנכס לפי סעיף 34 ל חוק המכר , הרי שעליה להתנגד לכך בבית המשפט ב"זמן אמת", או למצער למהר ולהגיש בקשה לביטול החלטה בהזדמנות הראשונה, מיד לאחר שנודע לה על הליכי המכר. בעניין זה אוסיף ואעיר, כי מאומה לא יגרע מכבודה של העיריה, קל וחומר מקופתה, אם תואיל להתחשב במצבו של רוכש שכזה, ותמקד את טיעוניה כנגד הכונס, שהוא-הוא הצד עימו נטושה המחלוקת האמיתית אודות החבות בארנונה. אזכיר, כי המצב בו עסקינן שונה מזה החל במכר רגיל בין פרטים סולבנטיים. קרי, אין עסקינן במצב בו, אם תתן העיריה אישור העברת בעלות בטרם ישולם לה כל המגיע לה, הרי שהמוכר עשוי "להעלם" (וממילא הכסף ששולם לו נכנס לכיסו הפרטי, וככזה עשוי להטמע מיד בשאר נכסיו). במצב הדברים שבפני, עומדת העיריה מול כונס נכסים או מפרק, אשר הכספים בקופתו אינם מיועדים לכיסו הפרטי, זולת הסכום המגיע לו כשכר-טרחה; וממילא הוא נדרש להגיש בקשה מפורטת לבית המשפט, בטרם הוא מחלק את הכספים בקופה בין הנושים, קל וחומר כספים לגביהם קיימת מחלוקת. עומדת, אם כן, כי בפני העיריה חלופה נכונה בהרבה, ופוגענית פחות כלפי צדדי ג', והיא לבקש ולקבל מבית המשפט החלטה, לפיה הסכום שבמחלוקת, אותו היא תובעת בגין ארנונה, ישמר בקופה בנאמנות ולא יחולק לנושים (ובמקרה שבפני הנושה המובטח), עד שהמחלוקת תוכרע; במקביל, ראוי וצודק כי מקום בו לא התנגדה למכר עצמו, וזה נעשה בהתאם לסעיף 34א לחוק המכר, הרי שתתן בידי הרוכש אישור העברת בעלות, צעד שכאמור ממילא אין היא נפגעת ממנו; ואין לי אלא להצר על כך כי הדבר לא נעשה במקרה שבפני, ואי לכך נגרם עינוי דין לצד ג', אשר אין מחלוקת כי לא הוא חב בארנונה בגין התקופה שקדמה לרכישת הנכסים על-ידו. 12. סוף דבר; בנסיבות המקרה, אני מחליטה כדלקמן: א. על העיריה להתכבד וליתן לאלתר אישור להעברת בעלות לטובת הרוכש, וזאת בכפוף להבהרה, לפיה לא יחולקו כספים מקופת הכינוס, או למצער ישמר בה בנאמנות מלוא הסכום שנתבע כארנונה, וזאת עד לישוב סופי של המחלוקת בין העיריה לבין הכונס. ב. דין טענות הכונס בדבר השפעת צו המניעה על חבותו בארנונה - להדחות. אי לכך, הרי שבאורח עקרוני, ונוכח העובדה שלא הוכח כי הגיש במועד בקשה לפטור מארנונה בגין נכס שאינו ראוי לשימוש, הרי שהוא חב במלוא הארנונה על התקופה שבין ראשית הליכי הכינוס ועד למועד רכש הנכס בידי צד ג'. זאת, למעט תקופות בהן יעלה בידו להוכיח, כי הנכס הוחזק בידי פולשים וכך נותק לחלוטין מחזקה אפקטיבית של הכונס עצמו. ג. בנסיבות המקרה, תשא קופת הכינוס בהוצאות העיריה ובשכר-טרחת עורך דין בסך 15,000 ש"ח; כמו כן, נוכח עינוי הדין שנגרם לרוכש, תשא קופת הכינוס בהוצאותיו ובשכר-טרחת עורך-דין בסך 50,000 ש"ח. כל הסכומים דלעיל ישאו הצמדה וריבית כדין, מהיום ועד ליום התשלום בפועל. אישור זכויות