אישור זכויות שיכון ובינוי

1. תוכנית חת"ל/9/3 (להלן: "התוכנית") פורסמה למתן תוקף ביום 29.12.04. המערערים ואחרים (להלן: "האחרים") הגישו למשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמלה (להלן: "הוועדה המקומית"), תביעה לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב"), בה נטען כי התוכנית פוגעת בהם ובערך נכסיהם, עקב הכפלה מתוכננת של מסילת הברזל ת"א-ב"ש העוברת במרחק קצר מצפון לנכסיהם. 2. הוועדה המקומית דחתה את תביעת המערערים והאחרים. 3. ערר שהוגש על החלטת הוועדה המקומית (ערר 9017/09) התקבל בחלקו. עררם של המערערים 1-11 נדחה על הסף, נגד חלק מהמערערים מהטעם של העדר זכויות במקרקעין למועד הקובע ונגד חלק אחר של המערערים מהטעם של העדר גבילות, או משני הטעמים יחדיו. עררו של המערער 12 התקבל בחלקו ונקבע כי לצורך תביעת ירידת הערך הוכחו מחצית מזכויות הבעלות שלו. עררם של האחרים התקבל, ועניינם הופנה לקבלת חוות דעתה של שמאית מייעצת בהתאם לסעיף 198(ו)(2) לחוק התו"ב. על ההחלטה הדוחה את ערר המערערים 1-11 על הסף ואת ערר המערער 12 בחלקו, הוגש הערעור שבפני. העדר זכויות במקרקעין 4. על התובע פיצויים להוכיח בראש ובראשונה את זכותו במקרקעין כאמור בסעיף 197(א) לחוק התו"ב: "נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחולתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכויות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית בכפוף לאמור בסעיף 200". תקנה 3 לתקנות התכנון והבנייה (הגשת תביעה לפיצויים והדיון בה) תשל"א-1977 (להלן: "התקנות") קובעת: "תובע יצרף לטופס שבתוספת הערכה של שמאי מקרקעין וכן ראיות לעימות העובדות המפורטות בטופס שבתוספת". הטופס נושא כותרת "בקשה לתביעת פיצויים לפי פרק ט' לחוק" ואחד הסעיפים שעל מגיש התביעה למלא בטופס הוא "פירוט הזכויות במקרקעין". וועדת הערר קבעה כי המערערים 1, 2, 3, 8, 9, 10, 11 והמערער 12 (לגבי מחצית הזכויות), לא צרפו מסמכים להוכחת זכויותיהם במקרקעין, והיה מקום לדחות את תביעתם על הסף. "לפנים משורת הדין" אפשרה וועדת הערר, למערערים, להשלים ראיות המצביעות על זכויותיהם במקרקעין, במהלך הדיון בפניה. משלא עשו כן המערערים, לא ראתה ועדת הערר מנוס אלא לדחות את תביעתם על הסף. 5. וועדת הערר ציינה בהחלטתה כי על אף שהנטל להוכחת הזכויות במקרקעין מוטל על כל עורר ועורר בנפרד, טרחו המשיבות, על אף שלא היתה מוטלת עליהן החובה, ופרטו במפורט ובמפורש, החל מכתב התשובה וכלה בתגובות ובהודעות הרבות שהגישו לגבי כל אחד מהמערערים, מהן טענותיהן לעניין הוכחות הזכות. כתב התשובה הראשון הוגש על ידי המשיבות ב-25.10.09 ומאז עד למועד הדיון בפני ועדת הערר ביום 30.12.09, היה למערערים די זמן והותר להשלים את הראיות והמסמכים הנדרשים להוכחת זכויותיהם במקרקעין, לא כל שכן עד למועדים שנקבעו לאחר הדיון להשלמת המסמכים ואשר התארכו למעלה משלושה חודשים. ב"כ המערערים הגיש לועדת הערר שוב ושוב הודעות והשלמות מיוזמתו. לדוגמא הפנתה וועדת הערר למסמך שהוגש ביום 11.8.10 וכלל נספחים רבים וטענות נוספות שראוי היה שלא לקבלם. למרות זאת, לאור טענת ב"כ המערערים שמדובר בקשישים קשי יום, החליטה וועדת הערר לקבלם תוך מתן ביטוי לאיחור הרב בפסיקת הוצאות. בהתייחסה לאחור בהגשת המסמכים אמרה וועדת הערר: "גם למנהג "לפנים משורת הדין" יש לשים בסופו של דבר גבולות. לא ניתן למשוך התדיינות בתיק עד אין סוף בגלל מחדלים של העוררים. אין מדובר במתן פרק זמן סביר לעוררים להשלים ראיות ומסמכים שהיה עליהם להמציא עוד עם הגשת התביעה. אלא, מדובר על מתן ארכות הרבה, הרבה מעבר לכך. גם לכך יש כאמור לשים סוף. כך גם במקרה שלפנינו. ניתן פרק זמן ארוך מאוד, הזדמנויות אין ספור וארכות רבות לעוררים, להשלים את הגשת הראיות והמסמכים להוכחת זכותם". 6. בכתב הערעור ובטיעון שבפני חזר ב"כ המערערים על טענותיו בפני ועדת הערר, בדבר היותם של המערערים אנשים מבוגרים מאוד שהתקשו באיסוף ובמציאת האסמכתאות להוכחת זכויותיהם אך לבסוף המציאו כל המערערים, כמו האחרים שעררם התקבל, את האסמכתאות הנדרשות. על כן, לא היה מקום לדחות את תביעת המערערים על הסף. להלן אבחן את שאלת הוכחת הזכויות לגבי כל אחד מהמערערים. 7. המערערים 1 ו-2 (דוד ברוך ודליה ברוך - העוררים 18 בהודעת הערר): א. בהחלטת ועדת הערר נקבע כי הם לא הוכיחו את זכותם במקרקעין כיוון שמתעודת ההיוון שצורפה על ידם, לא ניתן ללמוד על זכויות במקרקעין למועד הקובע. ב. מהודעת הערעור עולה כי ביום 9.2.10 צורפו על ידי ב"כ האסמכתאות הבאות: הודעת מינהל מקרקעי ישראל מיום 6.1.06 בדבר הארכת תקופת החכירה ותעודת היוון בדבר הארכת חכירה לארבעים וחמש שנים נוספות, עד 31.3.2003 (נספחים 5 ו-6 להודעת הערעור). לטענת ב"כ המערערים, ניתן להסיק מאישורים אלה כי החכירה הקודמת החלה בשנת 1955 והסתיימה בשנת 2004. זאת ועוד, ביום 21.7.10 הגיש ב"כ המערערים הודעה נוספת לועדת הערר אליה צורפו אישור על תשלום דמי חכירה על ידי המערערים 1 ו-2 בשנת 1986; הודעות על מתן פטור, למערערים 1 ו-2, ממס רכוש בשנים 1973, 1974; ואישור על תשלום דמי היוון ע"י המערערים בשנת 1997. לטענת ב"כ המערערים הסכימה וועדת הערר לקבל מסמכים המתייחסים לעוררים אחרים שהוגשו באותו מועד, והמשיבה 2 הודיעה (ביום 29.7.10) כי המערערים 1 ו-2 הצליחו להוכיח את זכויותיהם. לאור האמור, טוען ב"כ המערערים, היה מקום לקבוע כי המערערים 1 ו-2 הוכיחו את זכותם במקרקעין. בעיקרי הטיעון מטעם המשיבה 1 - הוועדה המקומית נטען כי, על פי תעודת ההיוון שהוצגה, היוון הזכויות נעשה לאחר התאריך הקובע של אישור התוכנית. באשר למסמכים הנוספים שהוגשו על ידי המערערים 1 ו-2, ניתן ללמוד מהם, בעקיפין, על זכותם הלכאורית של המערערים במקרקעין במועד הקובע ועל כן, סבורה הוועדה המקומית כי אין לסמוך על מסמכים אלה, והם אינם מקימים זכות לפיצויים. במיוחד אמורים הדברים שעה שלא היה קושי להציג אישור בדבר הזכויות, המונפק על ידי מינהל מקרקעי ישראל בעקבות פנייה מסודרת. ד. הגעתי למסקנה כי בדין דחתה ועדת הערר את עררם של המערערים 1 ו-2. המערערים 1 ו-2, לא הצביעו על כל ניסיון שנעשה על ידם לפנות למינהל מקרקעי ישראל לצורך קבלת אישור זכויות. הם גם לא הצביעו על טעם בגללו לא פנו, או לא ניתן היה לפנות למינהל מקרקעי ישראל ולבקש אישור זכויות. ניסיונם להוכיח את זכותם במקרקעין ממסמכים עקיפים על דרך הסקת מסקנות, היה נכון ויכול היה להתקבל כראיה, אם היו מבארים, כאמור, את הטעם - מדוע לא פנו למינהל לבקש אישור זכויות או שאם פנו - מה הייתה תשובת המינהל. בנסיבות אלה, צדקה וועדת הערר כשדחתה את תביעתם על הסף. ה. העובדה שהמשיבים 2 ו-3 הסכימו להסתפק במסמכים העקיפים לצורך הוכחת הזכות במקרקעין, לא יכולה להועיל למערערים 1 ו-2, שכן החובה על פי חוק לתשלום הפיצוי מונחת על כתפי הוועדה המקומית וכאמור, המערערים 1 ו-2 לא הצליחו להוכיח את זכותם במקרקעין. 8. המערערת 3 - (שרה ברוך , עוררת מספר 20 בערר) א. וועדת הערר מחקה את הערר שהוגש על ידי המערערת 3 מאחר ומנסח הרישום שהוגש על ידה ועל ידי בעלה מר סלומון ברוך (המערער 4), עולה כי בעל הנכס היחיד על פי נסח הרישום הוא מר סלומון ברוך. ב. ב"כ המערערים אינו מתייחס בכתב הערר, ולא בכדי, לקביעת ועדת הערר כי המערערת 3 לא הוכיחה את זכותה בחלקה 337, בה מחזיקים המערערת 3 ובעלה המערער 4. את טענותיו בענין דחית עררם של המערערים 3 ו-4 הוא מפנה כלפי הקביעה בדבר העדר גבילות אליה אתייחס להלן. משלא נטען כי נפלה שגגה בהחלטת וועדת הערר שקבעה כי המערערת 3 לא הוכיחה את זכותה במקרקעין, אין מקום להתערב בהחלטתה למחוק את עררה של המערערת 3 על הסף. 9. המערערים 8 ו-9 (בנימין סבח ומרסל סבח - העוררים 15 בהודעת הערר) א. וועדת הערר, קבעה כי הודעה על רישום זכות הנכס מינואר 2010, שצרפו המערערים 8 ו- 9 לצורך הוכחת זכותם בנכס, בה נאמר כי היא אינה מהווה אישור זכויות ואין להסתמך עליה לצורך העברת זכות אינה יכולה להוות הוכחה להיותם של המערערים 8 ו-9 בעלי זכויות בנכס במועד הקובע. ב. לטענת ב"כ המערערים, צורפה על ידי המערערים 8 ו-9, להודעת הערר, הודעת תשלום דמי חכירה שנתיים לשנת 2007 (נספח 13 לערעור). בנוסף, צרפו המערערים 8 ו- 9, ביום 9.2.10, את הודעת מינהל מקרקעי ישראל, בה צויין כי "לבעלי הזכויות הסכם חכירה לא מהוון לגבי הנכס הנדון שתוקפו עד 31.3.2012". לטענת ב"כ המערערים, נוסח ההודעה מצביע החכירה החלה משנת 1963. יתרה מכך, ביום 21.7.10 צרפו המערערים 8 ו-9 אישור של חב' שיכון ובינוי - החברה המשכנת, בו נרשם כי זכויות המערערים בנכס מושכנו בשנת 1996 ו-1998 לטובת בנק דיסקונט למשכנתאות. רכבת ישראל הודיעה ביום 29.7.10 כי היא מסכימה להכיר בהודעות אודות קיומן של משכנתאות בשנים 98-96 כהוכחה לרצף הזכויות למועד הקובע. זאת ועוד, המשיבה 1 הגישה ביום 7.9.10 הודעה בה פרטה את שמות התובעים שטרם הוכיחו, לטענתה, את זכותם בנכס. שמם של המערערים 8 ו-9 נפקד מרשימה זו. ג. הועדה המקומית בעיקרי הטיעון מטעמה הצטרפה להנמקה מפי וועדת הערר בהחלטתה. ד. אני סבורה כי המערערים 8 ו-9 עמדו בנטל המוטל עליהם, והוכיחו כי במועד הקובע בשנת 2004, הם היו בעלי זכויות בנכס. העובדה כי בשנים 1998-1996 זכויות המערערים בנכס מושכנו, מצביעה כי באותו מועד הם כבר החזיקו בנכס והציגו בפני הבנק, אסמכתאות המלמדות על זכויותיהם בנכס הניתנות למשכון. מהודעת המשיבה 1 בה לא נכללו המשיבים 8 ו-9 כמי שלא הוכיחו את זכותם בנכס, נראה שאף המשיבה 1 סברה כי די במסמכים שהוגשו על ידי המערערים 8 ו-9 לצורך הוכחת זכותם. 10. המערערים 10 ו-11- (יצחק דידי ומסעודה דידי - העוררים 24 בהודעת הערר) א. בהחלטת ועדת הערר בציון שמות העוררים מצוין כי העוררים 24 הם "מסעודה ויצחק דידי". בגוף ההחלטה (עמ' 11) מצוין כי העוררים 24 הם "מסעודה ויאיר דידי". וועדת הערר דחתה את עררם של המערערים 10 ו-11 מהטעם שלא הומצאו מסמכים המעידים על החזקה בדירה או זכויות למועד הקובע. וועדת הערר ביססה את החלטתה על המסמכים שהוצגו בפניה וכללו חוזה שכירות לשנה משנת 1964, על שם יצחק דידי ומסמך מיום 14.5.09 בו נרשם: "הנ"ל החזיק בחוזה מוגן לדירה מיום 1.4.65 עד ליום 14.7.98 לפי הפקעה סעיף 19 לעיריית רמלה". על יסוד נתונים אלה מחקה וועדת הערר את המערערים 10 ו-11 מערר תוך שהוסיפה כי "לא נמצאו מסמכים המעידים על זיקה בין ה"ה יצחק דידי לעוררים (על אף שם המשפחה הזהה) ולא הומצאו מסמכים המעידים על החזקה בדירה למועד הקובע. ב. לטענת ב"כ המערערים, התביעה הוגשה בשם יצחק ומסעודה דידי ולא בשם יאיר דידי שהוא בנם של המערערים. ב"כ המערערים הפנה אל מספר מסמכים שהוגשו במסגרת הערר, ובכולם מופיע שם התובע כיצחק דידי. יתרה מכך, ב"כ המערערים הגיש בקשה לתיקון החלטת ועדת הערר, בה נטען כי מעולם לא הוגשה תביעה לפיצויים בשם יאיר דידי, ובכל המסמכים שצורפו מופיע יצחק דידי כבעל הזכויות. אם בטעות השתרבב שמו של יאיר דידי באחד המסמכים, מדובר בטעות סופר גרידא. ועדת הערר דחתה את בקשתו של ב"כ המערערים בנימוק כי ועדת הערר סיימה את מלאכתה. באשר לטענה כי המקרקעין הופקעו, טוענים המערערים 10 ו-11 כי ההפקעה נותרה כאות מתה ולא בוצעה מעולם. הם ממשיכים להתגורר בבית ולהחזיק בביתם ברציפות מאז שנת 1964 ולקיים את חיוביהם כלפי עמידר, ולפיכך הפכה ההפקעה לאות מתה. ג. לטענת הוועדה המקומית, המערערים 10 ו-11 נמצאים במקרקעין שלא כדין והתנהלו ומתנהלים כנגדם הליכים לפינויים. לא בכדי לא עלה בידם להוכיח זכויותיהם במקרקעין, אף לא לכאורה. יתרה מכך, אם למערערים טענות כנגד ההפקעה, עליהם לתקוף אותה באופן ישיר ולא בדרך עקיפה (בג"צ 1135/93 טריידאט ס.א. נ' הוועדה המקומית). זאת ועוד, הטענה כי ההפקעה הפכה לאות מתה הועלתה על ידי המערערים רק בשלב מאוחר וסופי של הדיון בערר, ועל כן לא דנה וועדת הערר בטענה חדשה זו. ד. רכבת ישראל מצטרפת לטענות הוועדה המקומית ומע"צ ותומכת בהחלטת וועדת הערר. ה. לאחר שבחנתי את טענות הצדדים והמסמכים שצורפו להוכחת הבעלות, אני סבורה כי בצדק קבעה וועדת הערר שהמערערים 10 ו-11 לא הוכיחו את זכותם למועד הקובע, וכי המסמכים שצורפו על ידם מעידים על העדר זכות למועד הקובע. המסמך מיום 14.5.09 מצביע על הפקעה שנעשתה. כל עוד לא בוטלה ההפקעה על ידי הרשות המפקיעה או ניתנה החלטה מאת בית המשפט המוסמך המבטלת את ההפקעה היא שרירה וקיימת ומקומן של הטענות בדבר בטלות ההפקעה היא בפני בית המשפט המוסמך במסגרת עתירה מנהלית נפרדת. בעע"ם 325/07 קשר בניין השרון בע"מ נ' הועדה המקומית כפר סבא אמר בית המשפט: "ביטולה של הפקעה בעטיו של שיהוי שנפל במימושה, היא צעד דרסטי וחריג (עניין וייס, פסקה 2 לפסק דינה של השופטת ארבל; בג"צ אמיתי בעמ' 98) וההכרעה בשאלה אם לנקוט בו אם לאו תלויה בנסיבותיו הקונקרטיות של כל מקרה ומקרה (בג"צ אמיתי, בעמ' 94; עניין שמואלזון, פסקה 4 לפסק דינו של הנשיא זוסמן; עניין בונשטיין, פסקה 13 לפסק דינו של השופט ג'ובראן). לצורך הכרעה בשאלה זו נבחנים, בין היתר, פרק הזמן שחלף ממועד ההפקעה וסבירותו; הנזק שנגרם לבעלים עקב השיהוי; והנזק שייגרם לאינטרס הציבורי, ובכלל זה לשלטון החוק, כתוצאה מביטולה של ההפקעה (בג"צ 1135/93 טריידט חברה זרה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה, הרצליה פ"ד מח(2) 622, 631 (1994). להלן: עניין טריידט). בנוסף, נבחנים היקף השטח המופקע; המטרה אותה נועדה ההפקעה לשרת; התנהלותה של הרשות המפקיעה; התקדמות הליכי ההפקעה; מימוש מטרת ההפקעה לגבי מקרקעין אחרים המצויים בתחום ההפקעה ועוד (אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין כרך ראשון בעמ' 380)". בענייננו לא נקטו המערערים 10 ו-11 בכל פעולה לביטול ההפקעה ועל כן היא שרירה וקיימת ובדין דחתה ועדת הערר את תביעתם על הסף. באשר לזהות התובע "יאיר" או "יצחק" שאלה זו, לאור המסקנה אליה הגעתי שוב אינה רלבנטית, אך למעלה מן הצורך אפנה שוב לשוני בין שמות העוררים כמופיע בפתח ההחלטה של ועדת הערר לבין שמותיהם בגוף ההחלטה, שוני שאינו מוסבר בהחלטה. לפיכך, היה מקום לקבל את טענת העוררים כי התובע הינו יצחק דידי ולא יאיר דידי. אולם קבלת טענה זו, כמוסבר לעיל, אינה מועילה למערערים 10 ו-11. 12. המערער 12 - (עזבון המנוח ברוך ז"ל - עורר מס' 16 בהודעת הערר) א. העורר מס' 16 בערר היה ברוך מבורך שנפטר בשנת 2010, ובנעליו בא המערער מס' 12 הוא עזבון המנוח ברוך ז"ל, באמצעות בנו ויורשו - שלמה מבורך. וועדת הערר קבעה כי המסמך מיום 9.2.2010 הנושא כותרת "הודעה על אישור עסקה" משנת 1972, שהוצג בפניה, אינו יכול להוות ראיה לזכות במקרקעין למועד הקובע שחל 30 שנה לאחר מכן. לפנים משורת הדין הסכימה וועדת הערר להסתמך על אישור מיום 23.8.10, שהוגש לוועדת הערר ללא נטילת רשות והמלמד כי למערער מחצית מהזכויות במקרקעין וקבעה כי המערער הוכיח זכויות לגבי מחצית מהזכויות בנכס. ב. לטענת ב"כ המערער, הנכס נרכש בשנת 1972 בחלקים שווים על ידי מר ברוך ז"ל, ואביו סלומון מבורך ז"ל. ב"כ המערער מפנה לנספח 26 לערעור המלמד כי מחצית הנכס שהוחזקה על ידי סלומון מבורך ז"ל, הועברה בירושה למר ברוך מבורך ובעקבות ההעברה זו מר ברוך מבורך הוא בעליו היחיד של הנכס בשלמותו (1/1). בשלב מאוחר יותר גם צורף צו ירושה המלמד כי המנוח סלומון מבורך נפטר בשנת 1977 ויורשו היחיד היה ברוך מבורך (נספח 27 לערעור). לפיכך טוען ב"כ המערער כי זכויותיו של סלומון ברוך ז"ל, שהם מחצית מהזכויות בנכס עברו לידי בנו ברוך סלומון שכבר החזיק מחצית מהזכויות בנכס ובכך הפך להיות בעל הזכויות בנכס כולו. ג. הוועדה המקומית טענה כי לא הוצג צו ירושה או צו קיום צוואה המצביע על זכותו של שלמה מבורך לייצג את עזבון ברוך מבורך ז"ל. לגופו של עניין, טוענת הוועדה המקומית כי צו הירושה המלמד כי זכויותיו של סלומון ברוך ז"ל עברו לבנו ברוך מבורך ז"ל, הוצג רק בחלוף 6 שנים(!) מאז החלו ההליכים, לאחר שוועדת הערר כבר נתנה החלטתה. צירוף צו הירושה מהווה צירוף ראיה חדשה בהליך ערעור בניגוד לתקנה 475 לתקנות סד"א תשמ"ד-1984, ועל כן לא היה מקום לקבלו. ד. רכבת ישראל מצטרפת לטענות הוועדה המקומית. ה. וועדת הערר קבעה "לפנים משורת הדין" שלמערער מחצית מהזכויות בנכס. קביעה זו, התבססה על "בקשה להעברת הזכויות" שהוצגה לוועדת הערר רק ביום 23.8.10. מבקשה זו עלה כי לעורר, לאחר העברת הזכויות מלוא הזכויות בנכס (1/1). משהחליטה וועדת הערר לקבל את המסמך שהוגש לה ביום 23.8.10, היה עליה להסתמך עליו במלואו, ולא לקבוע כי היא מכירה רק במחצית הזכויות של המערער, עזבון המנוח ברוך מבורך. וועדת הערר לא התייחסה בהחלטתה לשאלה אם הוכחה זכותו של שלמה מבורך כיורשו היחיד של מר ברוך מבורך ז"ל, זכות שלא הוכחה באמצעות צו ירושה או צו קיום צוואה. לפיכך במידה ויקבע בסופו של יום כי העזבון זכאי לפיצוי ישולם הפיצוי למי שיוכיח כי הוא יורש או זוכה על פי צוואה (על פי חלקו בעזבון), או למנהל עזבון. 13. גבילות א. וועדת הערר קבעה כי המערערים 1, 2, 3, 4, 5, 6, ו-7 אינם זכאים לפיצויים בשל העדר גבילות. ס' 197 לחוק התו"ב קובע כי רק מי שמקרקעין נמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, זכאי לפיצוי. ב. שאלת הגבילות נדונה בעע"מ 2275/01 ויטנר נ' הוועדה המקומית לתקון ובניה "שרונים" (להלן: "הלכת ויטנר") נקבע כי: "על כן הדרך שבה נלך היא קביעת כלל שלפיו נדרשת השקה פיזית בין גבול התכנית לבין המקרקעין, ולצדו שני חריגים מצומצמים ומוגבלים. החריג האחד הוא כאשר ההשקה בין התכנית למקרקעין מופרעת על ידי שטח פתוח צר, בדרך כלל בן מטרים ספורים בלבד, והחריג השני הוא כאשר בין התכנית למקרקעין מצוי כביש צר, והכול במגבלות ובתנאים שיפורטו להלן". אין מחלוקת כי חלקות המערערים אינן גובלות בתכנית ואף לא מפריד בינן לבין התכנית כביש צר. החלופה היחידה על פי הלכת ויטנר שישימה לענייננו היא "שטח פתוח צר" אבחן להלן לגבי כל אחד מהמערערים את קביעת ועדת הערר לענין קיומו או העדרו של שטח פתוח צר. 14. המערערים 1 ו-2 (דוד ברוך ודליה ברוך - העוררים 18 בהודעת הערר) א. ועדת הערר קבעה כי בין חלקת המערערים, חלקה 363, לבין גבול התוכנית מפרידה חלקה 525 שייעודה שצ"פ, והמרחק בין גבול התוכנית לבין החלקה הינו כ-30 מ'. על פי נתונים אלה, אין החלקה 363 נכנסת לגדר החריג של "שטח פתוח צר" בן מטרים ספורים כפי שנקבע בהלכת ויטנר. ב. לטענת ב"כ המערערים, רוחב השצ"פ במקום הרלוונטי הוא כ-25-20 מ' בלבד ורצועה זו שבמרחק מטרים ספורים ממנה ימצאו פסי הרכבת, עונה על החריג שנקבע בפס"ד ויטנר. מוסיף ב"כ המערערים וטוען כי המרחק בין בית המגורים בחלקת המערערים (363) לבין גבול התוכנית, אינו עולה, או כמעט אינו עולה, על המרחק שבין הבתים בחלקות 362, 361, 360, 359 לגבול התוכנית וועדת הערר קבעה כי קיימת גבילות בין כל אחת מהחלקה לתכנית לאור המרחק הקצר המהווה שטח פתוח צר. לענין זה הופלו המערערים 1 ו-2 לרעה. לטענת המערערים, העובדה שהשצ"פ המפריד בין חלקתם לבין קו התוכנית שייך סטטוטורית לחלקה אחרת אינה מעלה ואינה מורידה לעניין הפגיעה בערך הנכס כולו. ג. הוועדה המקומית מצדדת בהחלטת וועדת הערר. חלקה 525, החוצצת בין חלקת המערערים 1 ו-2 לגבול התוכנית היא חלקה גדולה והמרחק בין חלקת המערערים לגבול התכנית הוא כ-30 מ'. בעמ"מ 260/04 יצחק גונן ואח' נ' הוועדה המקומית, קבע בית המשפט כי המרחק בין מגרשים לגביהם הוגשה התביעה לבין תחום התוכנית הוא לפחות 23 מ', ולכן אין המדובר במטרים ספורים העונים לחריג שנקבע בהלכת ויטנר. (כך גם נקבע בערר (מרכז) 375/05 שמואל טל נ' הוועדה המקומית לגבי מרחק של 20-30 מ', בערר 303/07 קצב אסתר ואח' נ' הוועדה המקומית לתו"ב פ"ת, שאף בו דובר במרחק של 30 מ', וכן בעמ"נ (ת"א 180/03), קרואני יעקב נ' הוועדה המקומית ובעמ"נ 206/05 משה הורוביץ נ' הוועדה המקומית בו נקבע כי שטח פתוח צר בין 20-18 מ' במקום הצר ו-50-40 מ' במקום הרחב לא יכנס לגדר "גובל". ד. על פי המבחנים שגובשו בהלכת ויטנר ויישומם בפסיקה מאוחרת יותר (כמפורט לעיל) צדקה וועדת הערר בהחלטתה כשקבעה כי מרחק של 30 מ' (ואפילו של 25 מ' כטענת המערער) אינו נכלל, בגדר המושג "גובל", לצורך תביעה על פי סעיף 197 לחוק ומטעם זה דחתה את עררם של המערערים 1 ו-2. 15. המערערים 3 ו-4 (שרה ברוך וסלומון ברוך העוררים 20 בהודעת הערר) המערערים 5, 6 (יוסף וזהבה סלונים העוררים 21 בהודעת הערר) א. בין חלקה 337 עליה בנוי בית המגורים המוחזק על ידי המערערים 3 ו-4 לבין גבול התוכנית מפרידה וחוצצת חלקה מבונה, חלקה 342. בין חלקה 343 עליה בנוי בית המגורים של המערערים 5 ו-6 לבין גבול התוכנית מפרידה וחוצצת חלקה מבונה, 344. וועדת הערר קבעה כי בשל החלקות החוצצות, חלקות 337 ו-343 אינן מהוות חלקות גובלות בתכנית החדשה על פי הלכת ויטנר. ב. ב"כ המערערים טוען כי החלקות החוצצות (342 ו-344) הן קטנות וצרות, ואילולא היו מבונות היו נחשבות ל"שטח פתוח צר" שאינו מבטל את הגבילות. העובדה שעל החלקות החוצצות ניצב מבנה קטן, אינה צריכה לשנות לעניין קביעת הגבילות. יתרה מכך, המבנה הבנוי על חלקה 342 או 344 חוצץ בין חלקה 337 וחלקה 343 לבין קו התוכנית רק בזוית צרה כלפי צפון-צפון מזרח, אך לא כלפי צפון וכלפי צפון מערב שם נותר שטח פתוח שרוחבו כ-23 מ', המהווה לטענת ב"כ המערערים חיץ המבטל את העדר הגבילות. ג. הוועדה המקומית תומכת בהנמקה שניתנה על ידי וועדת הערר להעדר גבילות. חלקות 342 ו-343 הן חלקות רשומיות נפרדות עליהן בנוי מבנה וטענת המערערים כי אלמלא המבנה הייתה החלקה נכנסת לגדרו של החריג, אין לה כל מה שתסמוך. ד. רכבת ישראל תומכת אף היא בהחלטת וועדת הערר ומפנה לאמור בהלכת ויטנר ולערר (חי) 9016/08 קרקעות המפרץ בע"מ נ' הוועדה המקומית שאושר על ידי בית המשפט בעמ"נ (חי) 18116-09-09. ה. גם במקרה זה אני סבורה כי לא נפל פגם בהחלטת וועדת הערר. הן על פי הלכת ויטנר והן על פי הפסיקה שבאה בעקבותיה, די בחציצה באמצעות חלקה רישומית נפרדת כדי שחלקת המערערים לא תיכנס לגדר החריג של "שטח פתוח צר". במקרה הנדון לא רק שעסקינן בחלקות רישומיות נפרדות גם ניצב על כל אחת מהן מבנה ועל כן חלקות המערערים 3 ו- 4 ו- 5 ו-6 אינן נכנסות לגדר החריד ובצדק נדחה הערר שהגישו בהעדר גבילות. 16. המערער 7 (ניסים מלוכה עורר 23 בערר). א. וועדת הערר קבעה, בהמשך להחלטתה לגבי המערערים 3 ו-4 ו-5-6, כי גם מקרקעי המערער 7 אינם גובלים בתכנית. ב. לטענת ב"כ המערער חלקה 346, החוצצת בין חלקה 345 בה מחזיק המערער 7 לבין התכנית היא חלקה "קטנה וזעירה" שאינה מבונה, שטחה נופל בהרבה מ-400 מ' ולכן בהתאם להוראות התב"ע החלה עליה לעולם לא ניתן יהיה לקבל היתר בניה. רוחב החלקה הוא רוחב משתנה בין 18-14 מ'. וועדת הערר כלל לא התייחסה לעובדה שגם בעתיד לא ניתן יהיה לבנות על חלקה זו. ג. הוועדה המקומית טוענת כי העובדה שחלקה 346 היא חלקה צרה, כלל אינה רלבנטית. חלקה זו היא חלקה רישומית נפרדת והיא מצויה באיזור המיועד על פי תכנית בנין עיר החלה עליה למגורים א'. ד. כמו במקרים הקודמים גם כאן, העובדה כי בין שטח התכנית לבין חלקת המערער 7 מפרידה חלקה נוספת המיועדת למגורים ברוחב של 18-20 מ' אינה מכניסה את חלקת המערער 7 לגדר החריג ואין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר. 16. פסק דין טויטו בעיקרי הטיעון ובדיון שבפני טען ב"כ המערערים כי בענייננו, כלל לא חלה הלכת ויטנר שעסקה בעניין הגבילות. בענייננו מדובר במטרד רעש ופסק הדין הרלוונטי ןהמנחה בענין זה הוא פסק הדין בעמ"נ 318/07 אליהו טויטו נ' רשות שדות התעופה, בו נדונה שאלת מטרד הרעש שנגרם עקב אישורה של תוכנית נתב"ג 2000 שהגדירה נתיבי תנועה חדשים לתנועת מטוסים. לטענת ב"כ המערערים בעניין נתב"ג 2000, דנה כב' השופטת מיכל אגמון-גונן בענין נתב"ג 2000 וקיבלה את ערעוריהם של אלפי בעלי נכסים באזורים שונים, שחלקם מרוחקים "מהקו הכחול" של תוכנית נתב"ג 2000 עשרות ק"מ, בגין מטרד רעש שיצרה תכנית נתב"ג 2000. טענה זו אינה מקובלת עלי. בפס"ד טויטו, אין כלל התייחסות להלכת ויטנר וזו לא עמדה כלל לדיון באותו מקרה. בנוסף, תוכנית תמ"א 2/4 מכוחה נתבעו פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב בעניין נתב"ג 2000 כללה מסמכים ובהם תקנות ומספר תשריטים. התקנון קבע בסעיף 5 על אילו אזורים תחול התוכנית ומהו תחום התוכנית לצורכי התוכנית עצמה (הקו הכחול) ולצורכי הגבלות שונות החורגות מתחום הקו הכחול. בין השאר נקבע בס"ק ג' כי: "לצרכי הגבלות בנייה, ושימושי קרקע במתחמי רעש מטוסים - השטח התחום בקו ירוק עבה בתשריט מס' 3, כמפורט בפרק ז". החלק שתוחם בקו ירוק עבה, בתשריט מס' 3, המהווה חלק ממסמכי התוכנית כולל חלק מהעיר ת"א, אור יהודה, חולון, ראשל"צ וערים נוספות. לפיכך פס"ד טויטו אינו רלוונטי לענייננו. 17. סוף דבר א. לאור כל האמור לעיל אני דוחה את ערעורם של: המערערים 1 ו-2 משלא הוכחה זכותם במקרקעין ואף בשל העדר גבילות. המערערת 3 משלא הוכחה זכותה במקרקעין ובשל העדר גבילות. המערער 4 בשל העדר גבילות. המערערים 5 ו-6 בשל העדר גבילות. המערער 7 בשל העדר גבילות. המערערים 10 ו-11 משלא הוכחה זכותם במקרקעין. ב. ערעורם של המערערים 8 ו-9 ושל המערער 12 (לגבי הזכויות של המחצית הנוספת) התקבל מאחר והוכיחו את זכותם במקרקעין. עניינם יופנה לשמאי המייעץ כשם שהופנה עניינם של העוררים שעררם התקבל על ידי וועדת הערר. ג. בהתחשב בעובדה שהערר התקבל בחלקו, איני עושה צו להוצאות. אישור זכויות