א. העובדות ועיקרי טענות הצדדים 1. בפני שני כתבי תביעה שהוגשו בסדר דין מקוצר והדיון בהם אוחד. להלן תכונה החברה בשם החברה או אביב, ואילו מר רצאבי המנוח יכונה רצאבי. בבסיס ההסכם עומדת עסקה בין הצדדים, בה מכא רצאבי לחברה את זכויותיו במגרש ברח' טבריה פינת אוסישקין בירושלים. כל אחד מהצדדים טוען כי הצד שכנגד הפר הפרה יסודית את החוזה שנכרת, ולפיכך תובע את סכום הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה, בסך 40,000 דולר. 2. התובעת בת"א 9273/02, אביב, טענה כי הנתבע לא העביר לה אישורים על תשלומי המיסים החלים על העסקה כפי שנקבע בהסכם, ועקב כך התאחר רישום הדירה. בכך רואה אביב הפרה יסודית של ההסכם, ועל כן מבקשת לפסוק לה פיצוי בגין הפרה יסודית. התובע בת"א 13589/02, רצאבי, טוען כי אביב אמורה היתה לשלם תמורת המגרש מהונה העצמי, אולם בפועל היא נטלה משכנתא למימון חלק מהעיסקה, וכיון שבמועד שנדרשה לכך לא היה הסכום בידה, לא עמדה בחובתה להפקיד בידי בא כוחה בנאמנות סכום של 107,500 $ כפי שנדרשה על פי החוזה. עקב כך, טען התובע, נגרמו לו נזקים רבים, והתעכבה התקדת הסכום שנדרש לצורך שחרור המשכנתא לחובת רצאבי שרבצה על המגרש, והוא נדרש לשלם ריביות גבוהות. כן טען כי נגרם לו נזק עקב באיחור ברישום, אשר אינו נתבע במסגרת תיק זה. על כן תובע התובע מן הנתבעת בתיק זה את סכום הפיצוי המוסכם בגין הפרה מהותית. 3. שני הצדדים מסתמכים בטיעוניהם על החוזה שנחתם ביום 7.5.01, ומסכימים כי חוזה זה הוא ורק הוא המסדיר את זכויותיהם וחובותיהם. הוראות החוזה הרלוונטיות לענייננו הן בסעיף 3 לו, הקובע את פרטי התשלומים שיועברו. סעיף 3 א' דן בתשלום הראשון בסך 60,000 $ אשר אין מחלוקת כי שולם ואין כל טענות המתייחסות אליו. בהמשך קובע החוזה כדלקמן: "ב.1. המוכרים המציאו אישור בנק המזרחי המאוחד בע"מ, המאשר כי עם הפקדת הסך של 250,000$ בבנק המזרחי - סניף בית יואל, יוסר מיידית השעבוד הרובץ על המגרש. הקונה יפקיד שיק בנקאי ע"ס 190,000$ והמוכר יפקיד שיק בנקאי ע"ס 60,000 $ כך שסה"כ יופקד הסך של 250,000$ בבנק. והכל בתנאי שעם הפקדת סכום זה יוסר השיעבוד מהמגרש לפי מכתב הבנק. במידה ובנק המזרחי יוריד את דרישותיו במהלך הזמן, עדיין מחוייב הקונה להפקיד את הסך הנ"ל, והמוכר ישלים את הסכום עד לגובה הסכום הנדרש ע"י הבנק. 2. הקונה מתחייבת לבצע תשלום הסכום של 190,000$ בתוך עד 7 ימים ממועד הודעת המוכר על כך, והמוכר מתחייב להפקיד את הסך של 60,000$ עד אותו מועד..... האמור בסעיף זה יבוצע בתוך עד 6 חודשים ממועד החתימה על ההסכם. 3. מיד עם מחיקת השיעבוד הרובץ לטובת הבנק תהא זכאית הקונה לרשום משכנתא על המגרש לטובתה ללא הגבלה בסכום, רק אם באותו מעמד יופקד גם הסכום של 107,000$ בידי עו"ד לנגה. ג. יתרת הסכום של 107,500$ יופקד בתנאים הבאים: 1. המוכר מתחייב להמציא אישורי מיסים כדלקמן: אישור מס שבח להעברת זכויות או שובר לתשלום על מנת לקבל את אישור מס שבח להעברת זכויות. בנוסף אישור מס מכירה להעברת זכויות או שובר לתשלום על מנת לקבל את אישור מס מכירה להעברת זכויות. בנוסף אישור עיריה על כי שולם היטל ההשבחה ומכאן - אישור להעברת זכויות במגרש או שובר לתשלום היטל השבחה על מנת לקבל את האישור להעברת הזכויות. עו"ד לנגה ישלם מהסכום המופקד אצלו את תשלומי המיסים. בכל מקרה ישולם הסכום תוך 7 ימים מיום מסירת השובר לעו"ד לנגה. ...... 2.המוכר מתחייב להמציא את שלושת האישורים / השוברים כאמור בס"ק (1) לעיל, בתוך עד 6 חודשים ממועד החתימה על הסכם זה. מוסכם בזה כי אי המצאת האישורים כולם או חלקם במועד, מהווה הפרה יסודית של הסכם זה על ידי המוכר..... הקונה מתחייבת להפקיד את הסך של 107,500$ בידי בא כוחה, עוה"ד דורון לנגה, וזאת בתוך עד 7 ימים ממועד המצאת שלושת האישורים כאמור לעיל." ב. התשלומים להסרת המשכנתא 4. החברה טוענת כי רצאבי לא עמד בחובתו על פי החוזה בנוגע לתשלום המוסדר בסעיף 3. ב לעיל, ולא העמיד את התשלום שנדרש, סכום של 60,000$ או פחות מכך, אשר יחד עם תשלום בסך 190,000$ החל על החברה נדרש לצורך פרעון המשכנתא שרבצה על הנכס. לטענת החברה תשלום זה, ובעקבותיו הסרת המשכנתא, היו שלב הכרחי וקודם בזמן לתשלום השלישי, שכן התשלום השלישי נועד בעיקרו לפרוע חובות מיסים והטלים שחב רצאבי כתוצאה מהעסקה, ואין זה סביר שהחברה תשלם את התשלום השלישי ותישא בחובות המס של רצאבי כל עוד הנכס משועבד למשכנתא לטובת רצאבי. על כן, טוענת החברה, "הסרת השיעבוד לטובת הבנק שרבץ על המגרש היתה תנאי בלעדיו אין לביצוע התשלום השני" (סעיף 8 לתצהיר מר יעקב שני). על אף שאין מחלוקת בין הצדדים כי החוזה ביניהם הוא חזות הכל, הרי שעובדה זו - סדר התשלומים והעובדה שהתשלום השני חייב להיות קודם לשלישי - אינה מעוגנת כלל בחוזה. יתר על כן: בחוזה נקבע לוח זמנים המאפשר בהחלט יצירת מצב בו מועד התשלום השלישי יקדם למועד התשלום השני. מועד התשלום השני כפי שנקבע הוא עד שבעה ימים מהודעת המוכר, ותוך שישה חודשים מחתימת ההסכם. ואילו מועד התשלום השלישי אף הוא נקבע עד שישה חודשים מחתימת ההסכם, אך החל משבעה ימים לאחר המצאת כל האישורים אותם נדרש המוכר להמציא. על כן, אין בחוזה כל הוראה בדבר סדר התשלומים והקדמתו של התשלום השני על פני השלישי, ולא ניתן להסיק מהאמור בחוזה על כוונה כזו של הצדדים. 5. טענה נוספת שהעלתה אביב נוגעת להעמדת חלקו של רצאבי בסכום שנדרש לסילוק במשכנתא. לטענתה רצאבי הפר את חובותיו על פי החוזה כאשר נמנע מלהעמיד את חלקו לטובת פרעון החוב לבנק לצורך הסרת המשכנתא. ב"כ רצאבי בסיכומיו מכנה טענה זו של החברה "התממות מחוצפת", ואין תמיהה בכך. שכן טענה זו נראית מעין ספין המציב בהיפוך את העובדות על מנת להסיק מהם את המסקנה הנטענת: סעיף ב 2 לחוזה קובע כי החברה תעמיד סכום של 190,000$ ורצאבי ישלים סכום של 60,000$ או סכום נמוך יותר, אם יפחית הבנק את דרישותיו, לשם סילוק המשכנתא. מועד הביצוע נקבע תוך שישה חודשים מחתימת החוזה. החוזה קובע, איפוא, שני חיובים החלים על שני הצדדים במועד אחד, ללא קביעת מוקדם ומאוחר מביניהם. על כן נראה כי על כל אחד מהצדדים לעמוד בחיובו הוא תוך התקופה שנקבעה - שישה חודשים. על כל פנים, אף אילו היה מקום לפרש את החוזה כך שהוא מטיל על אחד הצדדים להקדים את משנהו, הרי שסביר להניח כי החברה היא שאמורה היתה לבצע ראשונה את חיבה שלה ולהעמיד את הסכום הנדרש ממנה, זאת הן משום שהסכום הנדרש ממנה הוא הגדון והמשמעותי יותר, הן משום שחובתה מצויינת בחוזה ראשונה. 6. עיון בראיות מלמד כי רצאבי עמדה בחובותיה על פי החוזה, ואף האיצה וחזרה והאיצה באביב לקיים את חלקה היא. התכתובת הרלוונטית נוגעת הן לתשלומים לצורך הסרת המשכנתא, הן לנושא תשלומי המיסים שיידונו להלן. וכך עולה ממנה: ביום 23.8.01 דהיינו לאחר שחלפה כמחצית מהתקופה שנקבעה לביצוע החוזה, כתב ב"כ אז של רצאבי, ד"ר משה כהן, לב"כ אביב עו"ד דורון לנגה (נספח ה' לתצהיר עו"ד כהן). במכתב פירט את סכומי מס מכירה ומס שבח החלים על העסקה, והוסיף כי "מכתבי זה הינו התראה להכנת יתרת התשלום 297,500$ שעל מרשך לשלם למרשי. מתוך סכום זה יש להפקיד בבנק 190,000$....". אבקשך להנחות את מרשך להכין את הכסף בתחילת שבוע הבא המתחיל ב-26/8, כדי שיהיה ניתן לבצע את רישום הזכויות על שם מרשך, בהקדם האפשרי....". ביום 29.8.01 נשלחת תזכורת לאותו מכתב, נספח ו' לתצהיר כהן, ובה אף מצויין כי הכותב ניסה ליצור קשר טלפוני מספר פעמים. הוא מבקש מב"כ אביב לאשר כי כל הסכום הדרוש בסך 297,500$ מופקד או עומד לפרעון מיידי, על מנת לסיים את העברת הסכויות והרישום. ביום 31.8.01 נשלח נספח ז' לתצהיר, מכתב המביע תרעומת על ההמנעות מקבלת תשלובה למכתבים הקודמים, ובאותו יום מודיע ב"כ אביב כי המכתבים הועברו לקונים "לצורך התארגנות. אנא המתן בסבלנות ונטפל בעניין בשבוע הבא." כמו כן הוא מבקש אישור מעודכן מהבנק לגבי הסכום הנדרש להסרת השיעבוד. (מכתב השיעבוד שהוציא הבנק, השלישי במספר, היה בתוקף מיום 3.0.01 עד 30.10.01, והסכום שנדרש בו היה נמוך מזה שנדרש מלכתחילה - 215,000$. אולם ההעברה לא בוצעה במועדים אלו, ולבסוף נדרש גם מכתב הסכמה רביעי של הבנק). ביום 4.9.01 העביר עו"ד כהן לעו"ד לנגה את מכתב ההסכמה של הבנק וביקש שהחברה תשלם את תשלומי המיסים. ביום 9.9.01 הודיע ב"כ אביב לכ"כ רצאבי (נספח יב לתצהיר כהן) כי העביר למרשתו את החומר וכי מרשתו "עושה לקבלת הסכום מול בנק (שיתן לה הלוואה לצורך כך). נראה לי כי ישנם מספר קשיים טכניים עליהם נצטרך להתגבר, ובתוך ימים נתאם העניין בינינו, והסכום ישולם." ברור, איפוא, כי במועד זה לא היה לאביב הסכום הנדרש לתשלום על פי סעיף 3 ב להסכם, הוא סכום התמורה העיקרי והגדול, ונדרש לה עוד פרק זמן מסויים לגיוס סכום זה. רק ביום 31.10.01 העביר עו"ד לנגה לעו"ד כהן תצהיר בעניין הסכמת הרשות לבינוי ופינוי של אזורי רישום, ומוסיף: "דומני כי אין מניעה להשלמת העברת הזכויות" (נספח יג' לתצהיר כהן). אולם גם בכך לא תמו התלאות. ביום 17.12.01 כותב עו"ד כהן לעו"ד לנגה (נספח יד' לתצהיר כהן) כי הוא ומרשו פנו מספר פעמים אל אביב ובא כוחה בבקשה להסדיר את העברת הזכויות, לאחר שתמה שביתה בת כ-3 שבועות בלשכת רישום המקרקעין. הוא מבקש מהם להעביר סכום של 215,000$ לבנק המזרחי לצורך הסרת המשכנתא. 7. מן ההתכתבויות הנסקרות כאן עולה עובדה נוספת: סכום המיסים החל על העיסקה נמוך משהיה צפוי, ואף הסכום שנדרש לפרעון המשכנתא היה נמוך מן הסכום שהובא בחשבון בחוזה. על כן, חלק מהתמורה שהרוכשים היו אמורים לשלם על ידי תשלום המיסים הוסט והפך לתשלום רגיל, אשר שימש לפרעון המשכנתא. על כן היה על אביב לשלם את מלוא הסכום שנדרש לפרעון המשכנתא, סכום של 215,000$. (מובן שאין מדובר בשינוי סכום התמורה, אלא שהייעוד שעשה רצאבי בכספי התמורה שקיבל השתנה, והפך (בחלקו) משימוש בכספי הקונים לתשלומי מיסים לשימוש בהם לצורך פרעון המשכנתא). על כן, במכתב מיום 5.11.01 (נספח יג' לתצהיר כהן) מבקש עו"ד כהן שאביב יעבירו את הסכום של 215,000$ לבנק, וחוזר על כך במכתבו הבא, נספח יד', שם הוא מציין גם כי העיכוב בפרעון המשכנתא גורם לו נזק עקב הצורך לשלם ריבית לבנק. אביב מצידה טוענת בעניין זה כי רצאבי הפר את החוזה בכך שלא העמיד את הסכום של 60,000$ שנדרש מצידו. אולם לא מצאתי בטענותיה (בתצהיר מטעמה או בסיכומים) תשובות לטענה שהיא עצמה לא עמדה בהתחייבותה ולא העמידה את הסכום שנדרשה היא להעמיד, אלא לאחר חודשים רבים. כאמור לעיל, אני סבורה כי על שני הצדדים היה למלא את חיוביהם במקביל, ואם לא במקביל כי אז היה על אביב להקדים את תשלומה לפני תשלומו של רצאבי. אילו הודיעה אביב כי בידיה מצוי הסכום המקורי אותו התחייבה לשלם, 190,000$, אולם היא מתנגדת לשלם באותו מעמד את יתרת הסכום, כי אז ניתן היה לייחס לצדדים מחלוקת בתום לה. אום לא כך היה: אביב נמנעה מתשלום סכום כלשהו. ממכתב עו"ד כהן מיום 14.3.02 (נספח יז-2 לתצהירו) עולה כי באותו מועד טרם שולמו התשלומים לבנק המזרחי לשם הסרת המשכנתא ולו בחלקם. המסקנה העולה ממכתבים אלו היא כי החל מהמועד בו ידוע היה לצדדים סכום המיסים החלים על העסקה, וניתן מכתב ההסכמה של הבנק המפחית את הסכום לפרעון ןסך 215,000$ בלבד, ומכל מקום לאחר משלוח המכתבים נספחים יג', יד' הנ"ל, הרי שלטענת רצאבי תשלום הסכום לפרעון המשכנתא מוטל על אביב בלבד, ורצאבי אינו נדרש כלל להשתתף בתשלום זה. אביב לא חלקה על טענה זו ב"זמן אמת", ועל כל פנים לא שילמה גם את אותו חלק עיקרי של החוב שלא היה שנוי במחלוקת. על כן האחריות לעיכוב תשלום זה מוטלת עליה. 8. זאת ועוד: המנעותה של אביב מתשלום חלקה נמשכה עוד זמן רב, כפי שעולה מן התכתובת. כך, לדוגמא, בנספח י"ז-6 לתצהיר כהן, מכתב עו"ד כהן מיום 6.5.02, מציין הכותב כי קיימים עדיין חובות במס שבח, ואין מחלוקת על כך שמס שבח שולם על ידי אביב והתשלום נעשה בהסדר תשלומים שפרס את החוב על פני מספר חודשים. עצם פריסת החוב גרמה, ככל הנראה, להגדלת הסכום עקב תשלומי ריבית והצמדה, ובכך גרמה לעיכוב נוסף (נספח יז-7 מיום 7.5.02; נספח יז-8 מיום 13.5.02 לתצהיר כהן). 9. הצדדים נחלקו ביניהם לגבי השאלה אם היתה אהיה רשאית לשלם את התשלום השני המוסדר בסעיף 3.ב לחוזה מכספי משכנתא שתיטול. מטעם רצאבי טענו עו"ד כהן ורמה בן ידידיה בתצהיריהם כי הצעתה של אביב לרכישת המגרש הועדפה על פני הצעות אחרות של קונים פוטנציאליים כיון שאביב טענה כי באפשרותה להעמיד את הסכום במזומן. אביב טענה כי לא התחייבה לכך, וכי לא היתה מניעה שהעסקה תמומן באמצעות משכנתא, אשר הועמדה לרשותה עוד זמן רב לפני ביצוע התשלום בפועל. היא אף מפנה להוראות סעיף 3.ב.3 לחוזה אשר מעגן זכות זו. אלא שאותו סעיף קובע כי החברה זכאית לרשום משכנתא על המגרש לטובתה בהתקיים שני תנאים: האחד - לאחר מחיקת השיעבוד בגין המשכנתא שנטל רצאבי, דהיינו: רק לאחר הסרת השיעבוד שהיה קיים, על ידי תשלום הסכום השני של העסקה. התנאי הנוסף שנקבע הוא הפקדה, באותו מעמד, של הסכום של 107,500$, בהתאם לסעיף 3.ג להסכם. דהיינו: החברה רשאית ליטול משכנתא לאחר השלמת התשלום השני, ובד בבד עם הפקדת התשלום השלישי בנאמנות. בענייננו לא כך נעשה, ונראה כי מימון התשלום השני על ידי משכנתא אינו עולה בקנה אחד עם הוראות החוזה. 10. אולם בעיני מרכז הכובד אינו עומד על נטילת המשכנתא כשלעצמה, כי אם על התוצאות שנגרמו, ככל הנראה, עקב צורך זה: כזכור, בתכתובת בין הצדדים בחודשים אוגוסט, ספטמבר (שנדונה בהרחבה לעיל), הודיע עו"ד לנגה לעו"ד כהן כי מכתביו הועברו לאביב "לצורך התערגנות" וכי הוא "עושה לקבלת הסכום מול בנק". כמו כן ידוע כי סכום מס השבח, שהווה חלק לא גדול מסך כל התשלום, שולם על ידי אביב בהסדר תשלומים. האישור לקבלת המשכנתא על ידי אביב ניתן ביום22.5.02 (נספח ב' לתצהיר רמה בן ידידיה). נתונים אלו מצביעים, במידה רבה של סבירות, על חוסר יכולת לממן את העיסקה בדרך אחרת, ועל כך שהצורך בנטילת המשכנתא הוא שהביא לאיחור בביצוע התשלומים. 11. זאת ועוד: המשכנתא שאושרה לאביב היתה בסכום של 215,000$. מן הסתם זהו הסכום ששולם בסופו של דבר, ועל כל פנים זהו ללא ספק הסכום שהתבקש על ידי החברה. בהתחשב בכך שהסכום התמורה עבור המגרש כולו עמד על 375,500$, הרי ברור שאביב נזקקה למשכנתא גם לצורך התשלום השני ולא רק לתשלום השלישי. נראה, אם כן, כי סוף העניין מעיד על תחילתו, ואביב לא היתה יכולה לעמוד בעסקה ללא נטילת המשכנתא. 12. אביב חולקת על מסקנה זו. היא טוענת כי קבלת המשכנתא אושרה לה זמן רב לפני שניטלה בפועל, והתשלומים התעכבו באשמת רצאבי. כך נטען גם במכתביו של עו"ד לנגה, ב"כ אביב, לעו"ד כהן ב"כ רצאבי, מיום 28.2.02 (נספח יח לתצהיר כהן) ומיום 23.4.02 (נספח יח-5 לתצהיר כהן).אביב שני טען שאישור בעל פה ניתן לו במועד מוקדם יותר, אך בעדותו לא יכול היה להצביע על מועד ופרטים של אישור שניתן (פרוטוקול עמ' 12). אביב הגישה מטעמה חוות דעת של רו"ח חורחה ינקלביץ, אשר טיפל בענייניה של החברה בתקופה הרלוונטית. בחוות הדעת מצויין מחזור העסקים של החברה באותה תקופה, ומובאת הערכה שהחברה יכולה היתה לגייס את הסכום הנדרש תוך תקופה קצרה של 10-20 יום. חוות הדעת ניתנה בדיעבד, בשנת 2005, והיא דנה במצב החברה באופן כללי, בלא התייחסות לעסקה הספציפית ולמועדיה המדוייקים. גם בחברה רווחית בעלת מחזור גדול עלול להווצר קושי מימוני, ולו זמני, והיא עשויה להיות מעוניינת, משיקולים שונים, לדחות תשלומים במספר חודשים. על כן אין בחוות הדעת הכללית כדי לשלול את האפשרות שהחברה אכן נזקקה למשכנתא והתקשתה, גם אם באופן זמני, לגייס את המשכנתא או אמצעי מימון אחר. 13. מכל מקום, בין אם העיכוב נגרם עקב הצורך בקבלת המשכנתא, בין מטעם אחר, הרי שלאור כל האמור ברור כי לאביב היו עניינים פיננסיים, מימוניים, אותם נדרשה להסדיר, או כדברי בא כוחה "להתארגן", ואלה גרמו לעיכוב בהשלמת העיסקה. 14. אביב מייחסת משקל רב בטיעוניה לעניין זיקת ההנאה: לטענתה רצאבי ביקש לעכב את ביצוע העסקה כיון שהתחייב בפני הדיירים בבניין שבנה, הסמוך למגרש נשוא תביעות אלו, להבטיח להם זיקת הנאה שתאפשר מעבר במגרש כדי להגיע לחניית ביתם. על פי טענת אביב, רצאבי לא כלל נושא זה בחוזה עם אביב, ככל הנראה עקב טעות, ועל כן ביקש לעכב את השלמת ביצוע ההסכם, כאמצעי לחץ על אביב, על מנת שתסכים לרישום זיקת ההנאה. 15. אין בפני נתונים מספיקים כדי לקבוע מה בדיוק ארע בין הצדדים לגבי זיקת ההנאה. מה שעולה מהחומר שבפני הוא שהנושא הועלה בשלב מסויים בין הצדדים, כאשר עו"ד כהן טען כי הוא זכאי לרישום זה ואילו אביב הכחישה את זכאותו. לאחר שהדרישה נענתה בשלילה הנושא לא עלה עוד. אילו היה העיכוב בהשלמת העיסקה חופף למועדי הדיונים בשאלת זיקת ההנאה, כי אז היה מקום לברר עניין זה עד תומו, ויתכן שניתן היה להגיע למסקנה כי אותו מו"מ, שהסתיים כשידו של רצאבי על התחתונה, אכן גרם לעיכוב בביצוע העיסקה. אולם לא כך היה: כפי שעולה מן הראיות אליהן התייחסתי לעיל, המו"מ בנוגע לביצוע ההסכם, פרק הזמן שמיום חתימת ההסכם ועד השלמת הרישום, ארך למעלה משנה. עניין זיקת ההנאה עלה על הפרק ביום 26.3.02 (נספח יח-3 לתצהיר כהן) וירד מסדר היום בעקבות תשובתה השלילית של החברה ביום 23.4.02 (נספח יח-5 לתצהיר כהן). הרישום לא הסתיים גם בסוף חודש מאי. על כן נראה שסוגיית זיקת ההנאה לא היתה כי אם אפיזודה חולפת שהעסיקה את הצדדים לזמן קצר ונעלמה כלעומת שבאה. לא ראיתי תמיכה לטענה שנושא זה היה המניע לעיכובים, כיון שהנושא לא נזכר כלל בתכתובת שבין הצדדים מלבד האמור כאן, ואילו העיכובים בהשלמת העסקה החלו זמן רב קודם לכן, ונמשכו זמן רב לאחר מתן התשובה. ג.הטענות בעניין המצאת אישורי תשלומי המיסים 16. בהתאם לסעיף 3.ג לחוזה, היה על המוכר, רצאבי, להציג אישורי מס שבח ומס רכישה, לתשלום או אישורי העברת זכויות, וכן אישור עירית ירושלים על תשלום היטל השבחה או שובר לשלמו. המוכר נדרש להמציא את האישורים תוך שישה חודשים ממועד החתימה, הקונה התחייב להפקיד את יתרת התמורה עבור המגרש בסך 107,000$ תוך 7 ימים מהמצאת שלושת האישורים בידי עו"ד לנגה, ועוה"ד אמור היה לשלם את המיסים מהסכום המופקד. המוכר התחייב לשלם את יתרת הסכום אם יעלה על הסכום שהופקד. ביום 16.8.01 הודיע עו"ד כהן במכתב לעו"ד לנגה (נספח ג' לתצהיר כהן) כי בידיו שוברים לתשלום מס שבח, וכי "קיבל הודעה" על פטור מהיטל השבחה עקב "שיקום שכונות". הוא סיכם כי המס היחידי החל הוא מס שבח, וביקש להכין את התשלום להעברה תוך 7 ימים. 17. אני מקבלת את טענת אביב כי אין די ב"הודעה" על פטור מהיטל השבחה, וכי עד שהתקבל אישור בכתב לכך לא ניתן לראות את רצאבי כמי שמילא אחר דרישה זו. אישור עקרוני בכתב ניתן מאת המחלקה המשפטית בעירית ירושלים ביום 28.10.01. אישור על העדר חובות בגין היטל השבחה מאת עירית ירושלים ניתן ביום 14.11.01 - נספח יט' לתצהיר כהן (ע"פ הסברו של עו"ד כהן בעדותו, רצאבי העדיף לשלם את ההיטל ולקבל לאחר מכן את ההחזר, ולא להמתין עד קבלת הפטור). כך ששבעת "ימי ההפקדה" מתחילים להימנות לכל המוקדם ממועד זה. החוזה נחתם ביום 7.5.01, כך שאישור זה הומצא באיחור של שבעה ימים. 18. טענה נוספת של אביב היא כי צריך היה להעביר את שלושת האישורים יחד. לא מצאתי עיגון לטענה זו כשלעצמה. גם בעניין זה מעלה אביב טענות שונות לגבי האינטרסים השונים המוסדרים על ידי ההסכם והצורך להגן על כספי הרוכשים, אולם אינני סבורה שנכון לקרוא אל תוך ההסכן תנאים שאינם מופיעים בו כאשר ההסדר שנקבע הוא מפורט ומפורש. עם זאת, ברור שההגיון מחייב שבמועד שנקבע להפקדת הכסף בידי עו"ד לנגה ולתשלום, יהיו כל האישורים בתוקף, כדי שניתן יהיה לשלמם. בפועל, פער זמנים גדול מידי בין האישורים השונים אינו מאפשר לבצע את התשלום. על כל פנים ניתן להניח כי גם אם תקפו של שובר שניתן פג, ניתן היה לקבל שובר חדש שתוקפו מאוחר יותר. אם קיימים פערים בסכומי התשלום עקב חלוף הזמן, הרי שההסכם קובע כי על המוכר לשאת בתשלומים שמעבר לסכום המופקד. מדובר, איפוא, בעניין טכני בעיקרו, ומן החומר שבפני לא עולה שהתעוררו קשיים דוקא בעניין זה. נראה גם כי השאלה היא תיאורטית בעיקרה, שכן ממילא לא הופקד הסכום בידי עו"ד לנגה ולא שולמו המיסים במועדים אלו אלא מאוחר יותר. 19. לא הועלו טענות בנוגע לתשלום מס מכירה. לגבי מס שבח טוענת החברה כי אין להכיר בשובר שהועבר אליה, שכן על גבי טופס השומה (שצורף כחלק מנספח ה' לתצהיר כהן) נרשם "חייב באישור ממס רכוש". על כן, טוענת אביב, השובר אינו שובר להעברת זכויות במגרש והוא כפוף לתשלום מס רכוש. 20. אם למוכר חובות במס רכוש שלא גולו והדבר מצריך תשלומים נוספים או גורם לעיכוב הוצאת העסקה לפועל, כי אז ייתכן בהחלט שיש בכך משום הפרת החוזה. אמנם לא ניתן לקבוע מסמרות בעניין זה, והדבר תלוי בין היתר בשאלה אם הצהיר המוכר כי אין לו חובות, אם הרוכש מצידו בדק את מצב הנכס כולל החובות החלים עליו, ועוד נושאים שונים העשויים להתעורר. אולם לא בכך עסקינן: סעיף 3 לחוזה בין הצדדים קבע חובות מפורשות לגבי המצאת אישורים או שוברים לתשלום המיסים. המסמכים הנדרשים על פי הוראות החוזה הם ספציפיים: "אישור מס שבח להעברת זכויות או שובר לתשלום על מנת לקבל את אישור מס שבח להעברת זכויות". השובר שניתן למוכר, אשר הועבר לעו"ד לנגה עוד בחודש אוגוסט, כולל שובר הנושא כותרת "אישור לרישום בפנקסי מקרקעין". דהיינו: בכפוף לתשלום המס בסכום הנקוב בו, מהווה אותו מסמך אישור להעברת הזכויות. על כן יש לראות אותו כעונה על דרישות סעיף 3. ג לחוזה בין הצדדים. באשר למס הרכוש, יש מקום לבחון לגופו של עניין מה דינו של החוב ומה השלכתו בנוגע להסכם בין הצדדים. אולם קיומו של חוב זה אינו בגדר הפרה של סעיף 3 לחוזה, אשר הוגדרה בחוזה כהפרה יסודית. 21. לגופו של עניין, החוב במס רכוש, אם היה, טופל במהירות ולא גרם לעיכוב. במכתבו מיום 28.2.02 (נספח יח-1 לתצהיר כהן) מציין עו"ד לנגה כי אישור מס רכוש הומצא ביום 13.2.02, ואילו המועד הראשון בו נעשה נסיון לרישום הזכויות (שלא הושלם עקב העדר מסמכים שונים) היה ביום 22.5.02 (נספח כג' לתצהיר כהן). אמנם הצורך להמציא אישור מס רכוש נזכר בין ההערות שמנעו את הרישום הסופי בשלב הראשון (נספח כג' לתצהיר כהן), אולם המסמך הנדרש שם הוא "אישור מס רכוש על שם החברה (על מנת שהמשכנתא תרשם)". מנוסח זה נראה כי מדובר בדרישה החלה על החברה. ראוי לציין כי הטעות בעניין זה היתה, ככל הנראה, טעות משותפת של שני הצדדים, שכן אילו היה מי מהצדדים מודע להעדר אישור זה היה מן הסתם דואג להמצאתו עוד טרם שהצדדים נגשו לביצוע הרישום. על כל פנים, באותו מועד חסרו מספר מסמכים כך שהרישום לא התעכב דוקא בשל עניין זה. עו"ד כהן העיד כי כשנדרש לכך בטאבו המציא את האישור: "הלכתי והבאתי ולא היתה בעיה" (פרוטוקול עמ' 5 שורה 14). ד. סיכום 22. החוזה הטיל על רצאבי שתי מטלות עיקריות: האחת - תשלום יתרת הסכום הנדרש לשם הסרת המשכנתא שרבצה על המגרש בהתאם למכתב הבנר בנוגע לגובה הסכום, והשניה - המצאת שלושת השוברים לתשלומי מס שבח, מס מכירה ואישור עירית ירושלים. רצאבי פעל במרץ להשלמת משימות אלו. אישורי המיסים הועברו במועד, מלבד אישור העיריה שהועבר באיחור זניח של שבעה ימים, כאשר עוד לפני כן נמסר שאין לצורך בתשלום היטל השבחה, כך שלא נגרם עיכוב כלשהו עקב כך. בנוגע לתשלום לסילוק המשכנתא, רצאבי קיבל ארבעה מכתבים מן הבנק המתייחסים למועדים השונם בהם נועדה העסקה להתבצע. מן הראיות עולה בבירור כי רצאבי פנה, פנה שוב וחזר ופנה אל אביב בבקשה שישלמו את חלקם, שכלל את רוב רובו ולאחר מכן את מלוא הסכום שנדרש לתשלום, אך הדבר נעשה רק באיחור של חודשים. מנגד עומדת החברה, אשר נמנעה מביצוע התשלומים במועדים שנקבעו. בראשית הדרך נטען כי מדובר בהתארגנות לצורך השגת מימון לעסקה, כיון שבניגוד להוראות ההסכם נדרשה החברה לממן את התשלומים באמצעות משכנתא. רק מאוחר יותר, החל מסוף חודש פברואר, החלו להעלות טענות בעניין אי המצאת מסמכים. טענות החברה מתייחסות ברובן לתשלום מס רכוש, אשר לא הוגדר בין האישורים הנדרשים בסעיף 3 לחוזה וממילא העיכוב בהמצאתו אינו בגדר הפרה יסודית של ההסכם. רצאבי ועו"ד כהן מטעמו פעלו להסדיר את הקושי שהתעורר. בנסיבות אלו אני סבורה כי החברה היא שהפרה את הוראות סעיף 3 להסכם, ואילו רצאבי לא הפר אותן. 23. סעיף 12. א לחוזה קובע כי הפרת אחד הסעיפים 1-8 לחוזה תחשב כהפרה יסודית כמוגדר בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970.גם סעיף 3.ג.2 לחוזה קובע כי אי המצאת שלושת האישורים הנזכרים באותו סעיף תוך 6 חודשים תחשב כהפרה יסודית של ההסכם. על כן הפרת החוזה על ידי אביב מהווה הפרה יסודית. סעיף 12.ב קובע כי פיגור באחד התשלומים שבסעיף 3 או במסירת החזקה של עד שבעה ימים לא ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם. על כן אין לראות באיחור בשבעה ימים בהמצאת אישור עירית ירושלים משום הפרה יסודית. 24. סעיף 12.ב להסכם קובע פיצוי מוסכם בסך 40,000$ עקב הפרה יסודית של החוזה. ההפרה היתה ממושכת ושיטתית, כפי שפורט לעיל, והביאה לעיכוב של כחצי שנה בהשלמת העסקה ובפרעון המשכנתא. בכך נגרמו לרצאבי נזקים משמעותיים עקב תשלום הריבית בכל אותה תקופה. כך על פי טענתו וכפי שניתן ללמוד מעצם האיחור. על כן אין עילה להתערב בסכום הפיצוי שנקבע. 25. נוכח האמור אני דוחה את התביעה בת"א 9273/02, ומקבלת את התביעה בת"א 13598/02. על אביב לשלם לרצאבי סכום של 40,000 דולר ארה"ב כערכו בש"ח ביום הגשת התביעה, 31.12.02, בצירוף הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה עד התשלום בפועל. הסכום ישולם תוך 45 יום מהיום. כמו כן תישא אביב בהוצאות רצאבי וכן בשכ"ט עו"ד בסך 7,000 ₪ בצירוף מע"מ. מיסיםמס רכוש - נזקי מלחמהמשכנתאמקרקעין