1. בפני שתי תביעות כספיות שאוחדו שנשואן עסקת מקרקעין שלא יצאה לבסוף אל הפועל (להלן: "העסקה"), לרכישת דירה ברח' ז'ורס 39, גוש 10906 חלקה 229, תת חלקה 10, אשר בחיפה (להלן: "הדירה"). התביעה בת.א 1606/06 הינה תביעה כספית אשר הגיש התובע (להלן: עו"ד שניטמן"), עו"ד במקצועו, כנגד הנתבעים, שהיו לקוחותיו, לתשלום שכ"ט עו"ד, בגין שירותים משפטיים שהעניק לטענתו בעסקה. התביעה השנייה בת.א 3713/06 הינה תביעה שהגישו הנתבעים בת.א 1606/06 (להלן: "פרבושין") כנגד המתווכת וחברת התיווך (להלן: "המתווכת") אשר תיווכה בעסקה. בתיק הוגשה גם תביעה שכנגד ע"י המתווכת כנגד פרבושין לתשלום דמי תיווך. יצויין כי הצדדים הגיעו לעובדות מוסכמות אשר נרשמו בפתח הדיון ביום 6.3.07 ולמעשה עיקרי העובדות אינם במחלוקת. טענות עו"ד שניטמן: 2. לטענת התובע, עו"ד שניטמן, הנתבעים התחייבו לשלם לו עבור שירותיו המשפטיים שכ"ט עו"ד בגובה 0.5% בצירוף מע"מ משווי הדירה (415,184 ₪ השווה ל - 88,000 $ ארה"ב נכון ליום 13.11.05). למרות התחייבות זו וחרף קבלת השירותים שיפורטו בהמשך, הנתבעים לא שילמו את שכ"ט עליו התחייבו. התובע ממשיך ומפרט את השירותים המשפטיים שהעניק לנתבעים הכוללים ביצוע בדיקה משפטית של הדירה בלשכת המקרקעין, בדיקת עניין מס השבח (כולל בדיקת חוזה מכר קודם לדירה), בדיקת טיוטת הסכם המכר מספר פעמים והוספת תיקונים, קבלת אישור עקרוני מבנק טפחות בעניין המשכנתא אותה היו הנתבעים צריכים לקחת, בדיקת בעירייה לוודא שאין צו הריסה או צו אחר על הדירה בגין בנייה בלתי חוקית וכן בדיקת הדירה במרשם המשכונות. לטענת עו"ד שניטמן, ביום 13.11.05, במעמד החתימה על החוזה סרבו פרבושין לחתום על חוזה המכר משום שסירבו לשלם תמורת הדירה לפי שער הדולר ביום התשלום לפי לוח התשלומים שנקבע בחוזה. פרבושין רצו לקבוע שער דולר אחיד או רצפה ותקרה לשער הדולר. לטענתו, הוא הגיע למעמד חתימת החוזה לאחר שהכין כבר את ייפוי הכוח הבלתי חוזר לחתימת פרבושין, וכן את הבקשה לרישום הערת האזהרה על שם פרבושין בלשכת רישום המקרקעין, לחתימת המוכרים, לפיכך לא הייתה כל מניעה לחתום על החוזה, מלבד סירובם לבצע את העסקה ללא קביעת שער דולר אחיד או רצפה ותקרה לשער הדולר. טענות פרבושין: 3. פרבושין טוענים כי ביום 8.10.05 נחתם בינם לבין בעלי הדירה, ה"ה בני וקלרה סבח (להלן: "המוכרים"), מסמך בו הוצהרה בכתב כוונתם לרכוש את הדירה (להלן: זיכרון הדברים"). בזכרון הדברים לא מולאו הפרטים הבאים: מועד התשלומים על פי ההסכם ושיעורם, מועד פינוי הנכס, מי ישא בדמי התיווך ובשכ"ט עו"ד ומהם המטלטלין שישארו בדירה. כמו כן נכתב במסמך תנאי כי מסמך זה יהיה בתוקף אך ורק בתנאי ששמאי הבנק יעריך את שווי הדירה לפחות ב - 88,000 $. לעניין זה מונו שני שמאים, הראשון העריך את שווי הדירה בסך של 82,000 $ והשני העריך את שווי הדירה ב - 86,000 $. באותו היום ממש, נחתם הסכם עם המתווכת (להלן: "הסכם התיווך") לפיו אשר לפיו התחייבה המתווכת להשיב להם את מקדמת דמי התיווך בסך 3,000 ₪ אותה שילמו, וזאת במידה ולא יערך החוזה למכירת הדירה עד ליום 1.11.05. מאחר ובין פרבושין לבין מוכרי הדירה התגלעו חילוקי דעות בלתי ניתנים לגישור, נחתם ביום 13.11.05 בין הצדדים מסמך בו צויין כי מאחר והצדדים לא הגיעו להסכמה לא נחתם בינהם כל חוזה מחייב, ולכל צד אין טענות כלפי האחר. לפיכך, משלא נתחם כל חוזה מחייב בין הצדדים, ומשהעסקה לא יצאה אל הפועל, סבורים פרבושין כי אין הם חבים למתווכת דמי תיווך וכן אין הם חייבים לעו"ד שניטמן שכ"ט. פרבושין אף סבורים כי על המתווכת להשיב את המקדמה ששולמה לה. 4. באשר לתביעת עו"ד שניטמן, לטענת פרבושין עו"ד שניטמן פירט בכתב תביעתו שכ"ט הכפול כמעט מסך של 1/2% עליו הוסכם לשלם בתנאי שהעסקה תצא לפועל. לשם השוואה, מוכרי הדירה שילמו לעו"ד מטעמם סך של 1,400 ₪ בלבד. עוד לטענתם, פעולותיו של עו"ד שניטמן היו פעולות סטנדרטיות המבוצעות כעניין שבשגרה. יתר על כן, כעו"ד מנוסה, היה עליו להמתין עם חלק מהפעולות שביצע עד לאחר שיחתם הסכם מחייב בין הצדדים למכירת הדירה. פרבושין סבורים כי עו"ד שניטמן הזדרז לבצע את הפעולות מאחר והוא בנה של נתבעת 2 (להלן: "גב' אסובסקי"), ולפיכך רצה להביא את העסקה לגמר בכל מחיר. לטענתם סירובם לחתום על חוזה המכר היה מוצדק ונבע מאותה הסיבה שבשלה הותנה התנאי לפיו זיכרון הדברים יהיה בתוקף אך ורק בתנאי ששמאי הבנק יעריך את שווי הדירה לפחות ב - 88,000 $. פרבושין ממשיכים וטוענים כי לזיכרון הדברים שנחתם אין כל תוקף מחייב שכן הוא חסר פרטים מהותיים הנדרשים ע"י הפסיקה המפרשת את סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). פרטים חסרים אלה אינם ניתנים להשלמה על סמך הנוהג המקובל שכן הם תלוי נסיבות. טענות המתווכת: 5. ראשית טוענת המתווכת כי יש למחוק את התביעה כנגד נתבעת גב' אסובסקי שהייתה בכל הזמנים הרלוונטיים לתביעה זו, בעלת מניות בנתבעת 1. גב' אסובסקי אינה שותפה לחובות הנתבעת 1 שמהווה חברה מוגבלת באחריות ומהווה אישיות משפטית נפרדת מזו של בעל המניות שלה. גב' אסובסקי ממשיכה וטוענת כי מצאה את הדירה לאחר ביצוע חיפושים רבים אחר דירה שתואמת את דרישות התובעים. ביום 08.10.05 נערך זיכרון דברים בין פרבושין למוכרים לצורך רכישת הדירה בסכום של 88,000 $. באותו היום שילמו פרבושין על חשבון דמי התיווך סך של 3,000 ₪ ואילו גב' אסובסקי כתבה מסמך לפיו היא מתחייבת להשיב את סכום המקדמה, רק במידה שהעסקה למכירת הדירה לא תיחתם, במעמד עו"ד, עד ליום 1.11.05. פרבושין והמוכרים הסכימו לחתום על חוזה המכר, במעמד עו"ד, ביום 13.11.05, אולם חתימה זו לא יצאה כאמור אל הפועל. לטענת גב' אסובסקי זיכרון הדברים מהווה חוזה מחייב לרכישת הדירה ולפיכך על פרבושין לשלם דמי תיווך בגובה 2% משוי הדירה (88,000 $) בצירוף מע"מ. באשר להשבת המקדמה, טוענת גב' אסובסקי כי לאור העובדה כי בני הזוג פרבושטין לא הודיעו על ביטול זכרון הדברים לאחר ה - 1.11.05, ולאור העובדה כי לא ביקשו ממנה להשיב את כספם, הבינה כי דרישתם לחתום על חוזה מכר אצל עו"ד עד למועד 1.11.05 אינה קיימת עוד. דיון: 6. הצדדים הסכימו כי יינתן פסק דין עפ"י סעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984 וזאת לאחר הגשת הסיכומים והמסמכים מטעם כל אחד מהם כאשר לעניין תביעת התיוון וטענות הצדדים בעניין זה, תהיה הנמקה קצרה. לאחר שהוגשו הסיכומים הובא התיק בפני להכרעה במחלוקות שביניהם. 7. ראשית אתייחס לתביעתם של פרבושין כנגד המתווכת ולתביעה הנגדית שהוגשה מטעמה. על מנת לפתוח את המחלוקת בסוגייה זו, יש לשאול מה הוא תוקפו של אותו זיכרון הדברים. רבות נכתב על תוקפו של זכרון הדברים והתנאים אשר הופכים אותו למסמך בעל תוקף מחייב, וזאת לאור סעיף 8 לחוק המקרקעין הקובע: כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". זיכרון דברים יכול להוות הסכם מחייב לכל דבר ועניין וכן יכול לשמש תרשומת, המשקפת שלב במשא ומתן שבין הצדדים. בפסיקה התגבשו שני מבחנים לצורך התחקות אחר משמעותו המשפטית של זכרון הדברים. האחד, הוא המבחן הסובייקטיבי (גמירות הדעת) - במסגרתו יש להתחקות אחר כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם הסכמה על זיכרון הדברים. השני, הנו המבחן האובייקטיבי (מסוימות) - בגדרו יש לבחון הסכמה על הפרטים המהותיים, החיוניים לעסקה. המבחן האובייקטיבי ממלא גם אחר דרישת הכתב, הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין (ראה: ת"א (ירושלים) 1325/99 - סלמה אליהו נ' עו"ד מנחם עצמון ואח'. תק-מח 2007(1), 5298 ,עמ' 5308. ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג(2) 281 (1979)). 8. האם נתקיים המבחן האובייקטיבי בענייננו? סבורני כי יש להשיב על כך בשלילה.הצדדים הכניסו לזיכרון הדברים תנאי לפיו זיכרון הדברים יהיה בתוקף אך ורק בתנאי ששמאי הבנק יעריך את שווי הדירה לפחות ב - 88,000 $. אין חולק כי תנאי זה לא התמלא והשמאי קבע את שווי הדירה בסכום של 86,000$ בלבד. די בכך כדי לקבוע כי זכרון הדברים מתבטל מאליו. מדובר בחוזה בעל תנאי מתלה. חוזה על תנאי נוצר בדרך של הצעה וקיבול ככל חוזה אחר, אולם ההבדל בינו ובין חוזה מוחלט הוא בכך שתוצאותיו האופרטיביות אינן מיידיות אלה דחויות ומותנות. עם התקיימות התנאי, או אח התקיימותו, כמו במקרה שלפנינו, נקבע גורל ההתחייבויות האופרטיביות של החוזה. כאשר מתקיים התנאי המתלה, הופך החוזה מחוזה על תנאי לחוזה רגיל; ואילו אם התנאי המתלה אינו מתקיים, החוזה מתבטל. ג. שלו בספרה דיני חוזים (מהדורה שנייה, תשנ"ה, עמ' 333 -334) מאזכרת את מאמרו של פרופ' ג. טדסקי המנוח, ולפיה חוזה על תנאי הוא אכן חוזה שלם, אך אין לראותו כחוזה תקף עד התקיים התנאי (ג. טדסקי, "חוזה שלביצועו דרושה הסכנת אדם שלישי ודמי תיווך" הפרקליט לב (תשל"ט) 296, עמ' 297). לאור כל האמור, מסקנתי היא כי אין לראות בזיכרון הדברים חוזה מחייב לרכישת הדירה. למעלה מהצורך אציין כי למרות שזיכרון הדברים מכיל פרטים, אשר נחוצים לקיומה של העסקה, הנרקמת בין הצדדים כמו למשל מהות העסקה ועצם ההתחייבות החוזית (מכירת הדירה), הצדדים (המוכרים והקונים), זיהוי הנכס וזיהויו (כתובת הדירה, מס' החלקה והגוש וכד'), המחיר (88,000 $) ופיצוי מוסכם למקרה של הפרה, נתונים כגון מועדי התשלום (לאחר תשלום המקדמה על סך 3,000 ₪) ושיעורם, מועד פינוי הנכס, מי ישא בדמי התיווך ובשכ"ט עו"ד ומה הם המטלטלין שישארו בדירה - לא צויינו בזיכרון הדברים. חוסר זה בפירוט יתכן ובתנאים אחרים ניתן היה למלאו. אולם בנסיבות המקרה כאשר התנאי לעניין המחיר אינו מתמלא יש לקבוע כי לא התקיים המבחן האובייקטיבי. ומה באשר למבחן הסובייקטיבי? נראה כי לצדדים לא הייתה גמירות הדעת הדרושה לחתימה על חוזה. כאשר מתחקים אחר אחר כוונת הצדדים בענייננו, לא ניתן להתעלם מכך שהצדדים המתינו לחוות דעתו של שמאי הבנק. על חוות דעת זו היה תלוי קיומו של ההסכם כולו וכן רצונם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם הסכמה על בסיס עקרונות שנקבעו בזיכרון הדברים. 9. האם מגיעים דמי תיווך במקרה שלפנינו? זכותו של המתווך לשכרו קמה רק כאשר נוצר הסכם מחייב וסופי בין הצדדים לעסקה. שכרו נקבע על פי מידת הצלחתו להביא לסיום מוצלח של העסקה ולא על פי מידת טרחתו (ראה: פ. נרקיס ו מ. זנטי, תיווך מקרקעין [תוספת שביעית, 1999] עמ' 47 - 52(א)). מאחר ובעניינו לא נוצר הסכם מחייב אין פרבושין חבים למתווכת דמי תיווך. באשר למתווכת, עליה להשיב לפרבושין את המקדמה בסך 3,000 ₪ אשר שילמו לה ביום 8.10.05 מאחר ובכל מקרה לא נחתם כל חוזה עד ליום 1.11.05 כפי שהוסכם בין הצדדים. משהגעתי למסקנה זו אני מחייב את הנתבעות המתווכת והנתבעת 2, שכן הצדדים לא טרחו להראות כיצד פועלת הנתבעת 1 שלא באמצעות הנתבעת 2 או כי הוסבר לתובעים- פרבושין, כי בעל דינם היא הנתבעת 1 בלבד. התוצאה היא שהתביעה שכנגד-נדחית. 10. כעת יש לעבור ולבחון האם מגיע לעו"ד שניטמן שכ"ט עבור פעולותיו עבור פרבושין. השכר ששלמו מוכרי הדירה לעו"ד מטעמם, לנוכח נסיבות העניין, וביטול העסקה היה סך של 1,400 ₪ בלבד וזו עובדה מוסכמת. לפיכך נראה לי כי תשלום שכר זהה לעו"ד שניטמן בפסק דין על דרך הפשרה יהיה נכון וראוי בנסיבות. 11. אשר על כן המתווכת, (הנתבעים גאלה נדל"ן בע"מ ואסובסקי לודמילה), ישלמו לפרבושין את הסך של 3,000 ₪ להיום. תביעתם שכנגד -נדחית. תביעתו של עו"ד שניטמן מתקבלת באופן חלקי ואני מחייב את פרבושין לשלם לו סך של 1,400 ₪ בתוספת מע"מ. הסכומים ישולם תוך 30 יום שאם לא כן ישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. בנסיבות אינני עושה צו להוצאות וכל צד ישא בהוצאותיו. חוזהמקרקעיןחוזה דירה