1. בתובענה העיקרית עתרו המבקשות למתן פסק דין הצהרתי, לפיו ייקבע כי ההסכם שחתמו עם המשיבים 1 ו-2, ביום 27/10/94, על נספחיו, השתכלל לכדי חוזה לביצוע עיסקה במקרקעין. על-פי החלטה שניתנה על-ידי, ביום 17/12/95 (ת"ה 4471/95), נעתרתי - על דרך הזהירות - לבקשה לפיצול סעדים. המבקשות נקטו גם בהליך לסעד זמני. ב-ת"ה 1524/95, ניתן על-ידי צו מניעה זמני, במעמד צד אחד, בקשר למקרקעין, נשוא התביעה (ראה החלטה מיום 13/4/95). לאחר דיון בבקשה במעמד הצדדים, נשאר הצו על כנו. במהלך הדיון בבקשה האמורה, הסכימו הצדדים לדון גם בתובענה העיקרית (ראה פרוטוקול ישיבת ביהמ"ש בת"ה 1524/95, מיום 24/4/95). בתיק העיקרי, הגיעו באי-כח הצדדים להסכמה דיונית לפיה, יסתמכו על התצהירים שהוגשו בתיק, כחלק מכתבי בית הדין, מבלי להודות בתכנם, וכן הגישו סיכום טיעוניהם בכתב. פסק הדין ניתן על סמך החומר שבתיק (ראה עמ' 1 לפרוטוקול, בתיק העיקרי). הגדרת הסעד: 2. מוצאת אני לנכון, בשלב זה של פסק-הדין להגדיר בבירור את מהותו של הסעד שנתבקש ובמיוחד את היקפו. לכאורה, מן הסיכומים שהוגשו בתיק, עולה מחלוקת בין הצדדים - ולו בעקיפין - בשאלה אם ההסכם נושא התובענה הוא אכיף. מן הראוי להדגיש כי עניין זה אינו נושא המחלוקת בפני. הסעד בתובענה הוא סעד הצהרתי בלבד, כאשר מהותו והיקפו של סעד זה צומצם ומתייחס לתוקפו המחייב של ההסכם, להבדיל משאלת היותו אכיף. שאלת אכיפותו של ההסכם, רלוונטית, איפוא, רק במידה שנושא זה משליך על תקיפותו של ההסכם. לפיכך, אם אגיע למסקנה כי ההסכם הוא בגדר של חוזה תקף, ידרשו הצדדים להשלמה בפרטיו. שאלת אכיפותו של ההסכם צריך איפוא שתיבחן, בכל מקרה, לכשתוגש תביעה נפרדת לסעד אופרטיבי (ראה לעניין זה, בהמשך פסק-הדין, בסעיף 16). הנסיבות הצריכות לעניין: 3. מבקשת מס' 1 היא חברה קבלנית. מבקשת מס' 2 היא, חברה העוסקת בנדל"ן (להלן יכונו יחדיו, הקבלן). המשיבים 1 ו-2, שהינם אח ואחות (להלן: יכונו יחדיו המשיבים), הינם הבעלים ו/או מי שזכאי להירשם כבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 45 (לשעבר חלק מחלקה 1), בשטח של 7,890 מ"ר, בגוש 10769, ברחוב נעמ"ת, בחיפה (להלן: המקרקעין), והרשומים על-פי נסח הרישום (נספח א' לכתב התובענה) על שם המשיב מס' 3. על-פי תצהירו של מר רון לוינשטיין, מנהל מבקשת מס' 1 (להלן: מר לוינשטיין), במהלך חודש אוקטובר 94', פנה מתווך בשם גרינבוים (להלן: המתווך), אל מר איה חי, מנהל מבקשת מס' 2 (להלן: מר חי), ומסר לו כי משיב מס' 1, מר אילן גבעוני (להלן: מר גבעוני), מחפש קבלן, לצורך עיסקת קומבינציה במקרקעין. לאחר דין ודברים, בפגישה שהתקיימה ושבה לקחו חלק מר גבעוני, מר חי והמתווך, מסר מר גבעוני פרטים ומסמכים בקשר למקרקעין, והמשתתפים בפגישה אף ערכו ביקור משותף במקרקעין. לאחר מספר ימים נוספים פנה מר חי למתווך והודיע לו, כי יש למבקשות עניין בביצוע העיסקה. המתווך נתבקש לפעול לתאום פגישה. ב-27/10/94 נערכה פגישה בבית המתווך, בנוכחות מר גבעוני; מר חי; המתווך; מר לוינשטיין ומנהל נוסף של מבקשת מס' 1, מר אלי ינושבסקי (להלן: מר ינושבסקי). באותה ישיבה התנהל בין הנוכחים משא ומתן, במסגרתו הסכים הקבלן - בגין רכישת 62% משטח המקרקעין - להעלות את התמורה שהציעו למשיבים, מ-34% מהשטח הבנוי ל-38%, אולם הקבלן התנה הסכמתו באופציה, כדי לחזור ולשקול את כדאיות העיסקה (להלן: "מסמך ההסכם"). על-פי מסמך ההסכם, היה על הקבלן ליתן הודעה, עד ליום 27/11/94, ובהעדר הודעה, רשאים היו המשיבים למכור את המקרקעין, כרצונם. אין חולק כי ב-20/11/94, מסר הקבלן לידי מר גבעוני הודעה על מימוש האופציה (נספח ג' לתצהירו של מר לוינשטיין). בהודעה נאמר כי הקבלן החליט לממש את האופציה שניתנה לו ולבצע עיסקת קומבינציה על המקרקעין, על-פי העקרונות שסוכמו בהסכם הנ"ל. עובדות אלה, בעיקרן, לא נסתרו בתצהירים שהוגשו מטעם המשיבים. 4. לאחר מתן ההודעה על מימוש האופציה, החליפו הצדדים ביניהם טיוטות של הסכמים, התכתבויות וכן ערכו פגישות ביניהם. ב-28/3/95, משלא הגיעו הצדדים לידי הסכמה מפורטת בהסכם אחד, המקובל ע"י הצדדים, הודיע ב"כ הקבלן, כי בדעתו לעמוד על התנאים שפורטו בהסכם, לרבות דיווח לרשויות המס, ואילו תשובת המשיבים שניתנה ב-29/3/95, הבהירה שלעמדתם, ההסכם הוא בגדר של "זכרון דברים" שלא השתכלל לכלל חוזה ולכן, לגירסתם, לא קיימת עיסקה המחייבת משפטית את הצדדים. למרות האמור, הציעו המשיבים לברר תנאים למכירת המקרקעין ו/או למכירתם לאחר, תוך מתן זכות קדימה לקבלן. מסמך ההסכם: 5. בנסיבות העניין, ומאחר שהתובענה מתייחסת לתקיפותו של המסמך, מן הראוי להביא את לשונו. "בס"ד 27/10/94 הסכם אופציה לרכישת קרקע בגוש 10769 חלקה 1 בין: אילן גבעוני מרח' בר גיורא 28 חיפה, מיופה כח מטעם עצמו ומטעם עדנה גבעוני שלזניאק, ע"פ יפוי כח מיום 6/8/94 ובהתיחס לצו ירושה מיום 12/3/57 של המנוח יוסף גבעוני ז"ל להלן "המוכר" ובין: לוינשטיין ינושבסקי ושות חברה קבלנית לבנין, ואיה חי עיסקי נדל"ן בע"מ ואחרים להלן "הקבלן" בכפוף להודעה בכתב של הקבלן שתשלח בכתב עד ליום 27/11/94 ובה יודיע הקבלן על מימוש האופציה מוכר המוכר 62% מהשטח 7,890 מ' לערך שבחלקה 1 בגוש 10769 שבבעלותו ובבעלות אחותו כיורשי האדריכל יוסף גבעוני, לפי פס"ד (פשרה) 26/2/89 שניתן בבית המשפט המחוזי בתיק 142/חיפה וכל זאת בתמורה לבניה של 38% (שלושים ושמונה) מיתר השטחים לבנין דירות למגורים. מוסכם בין הצדדים כי במידה ותמומש האופציה יוכן חוזה הקומבינציה ויחתם בתוך 60 יום נוספים. תוגשנה תוכניות לעירית חיפה ובמטרה לבסס הגשת בקשה לועדה המחוזית להתיר בניה גם על החלק המוגדר כשפ"פ. משתוגש בקשה זו תוגש במקביל בקשה לעירית חיפה למתן היתר מידי לגבי שטח הבניה המותר כבר עתה. מוסכם כי כל עסקת הקומבינציה מכוונת לבנייה למגורים בלבד. במידה ולא יודיע הקבלן במסגרת המועד ועד ליום 27/11/94 על מימוש האופציה, תפקע האופציה מאליה והמוכר יהא רשאי למכור הקרקע כרצונו. הכוונה בחלוקת ה-% הינה שווה בשווה מכל השטחים על פי היחס המוכתב למעלה. מס שבח, היטל השבחה אם ישנו, מע"מ על בנית השטחים הנשארים למוכר יחולו על המוכר. מס רכישה ומס רכוש על השטח שרוכש הקבלן ישלם הקבלן. הבניה בשטחי הקבלן ושטחי המוכר תהא זהה, לפי מפרט סטנדרטי הנוהג במקום ולא יפחת מהרמה לבנין ברח' פרחי אביב 2-4 ת"א. מאידך יוכל הקבלן לפי הזמנה מיוחדת של רוכשים כלשהם לשנות במפרט ותמורת תשלום וגם המוכר זכאי לעשות כן. מפרט המסירה הסטנדי (צ"ל סטנדרטי) יהיה חלק מחוזה הקומבינציה וימסר למוכר. המוכר יהיה פטור מתשלום שכ"ט עו"ד בגין דירותיו בטאבו. להסכם זה מצורפים כנלווים: 1. יפוי הכח הנ"ל - נספח 1 2. החלטת ביהמ"ש - נספח 2 3. צלום החלקה - נספח 3 4. צו ירושה - נספח 4 ( - ) ( - ) ( - ) עד כאן לשון נוסח מסמך ההסכם. טענות בעלי הדין והגדרת המחלוקת: 6. לטענת הקבלן, מסמך ההסכם, לרבות הנספחים לו, מהווה חוזה מחייב, מאחר שהוא מתייחס לכל הרכיבים הצריכים לצורך יצירת התחייבות משפטית מחייבת. נסיונם של המשיבים למכור להם את המקרקעין כנגד תמורה במזומן הוא, שינוי מהותי בתנאי ההסכם, שיש לדחותו. לעומת זאת, לעמדת מר גבעוני, לא היו ידועות להם עובדות רבות בקשר למקרקעין, בעת ניהול משא ומתן, כגון: שטחי הבניה, קווי הבניה של החלקה, השפעתם של קווי המתח הגבוה וכיוצ"ב, ולכן דובר על עקרונות בלבד, מבלי שהמצב לאשורו היה ידוע למי מן הצדדים. הראיה, שגם בהודעה למימוש האופציה, השתמש הקבלן במינוח "עקרונות" (ראה סעיף 3 לפסה"ד). זאת ועוד, המשיבים מדגישים כי זהות המתקשרים עמם אינה ברורה וזאת לאור התוספת המופיעה בזכרון הדברים. ליד שמו של הקבלן הוספה המלה "ואחרים". ב"כ המשיבים מדגיש כי בזכרון הדברים נכתב, שצריך להחתם הסכם קומבינציה, כך שלפחות על-פי לשונו ברור היה שמדובר בשלב במשא ומתן, שלב שטרם הבשיל לחוזה. לכן, לעמדתם, המסקנה המתבקשת היא, כי זכרון הדברים היה שלב במשא ומתן, שטרם היה לחוזה משפטי מחייב. 7. המחלוקת מתמקדת, כאמור, בשאלה, האם מסמך ההסכם הוא סיכום ביניים בין בעלי הדין, המגבש את הסכמת הצדדים, כפי שזו באה לידי ביטוי בהליך הטרום חוזי, כשלב אחד בין שלביו השונים של המשא ומתן, שטרם הגיע לסיומו, או שמא מהווה מסמך זה, ביטוי לגמירות הדעת הסופית הנדרשת לשכלולו של חוזה מחייב. בניסוח מפורט יותר של המחלוקת, ניתן לשאול; האם מסמך ההסכם, שהוא מסמך בכתב, ממלא אחר דרישות חוק החוזים הכללי, להיותו לחוזה מחייב, באופן שמתקיימים בעיקרם האלמנטים של גמירות דעת ומסוימות. אבהיר כבר בשלב זה, כי תוכנו של המסמך, לרבות הנסיבות האחרות הנוגעות לעריכתו, מובילות, לדעתי, למסקנה, כי מדובר בחוזה מחייב. מבחינת תוכנו של המסמך, מן הראוי להפנות לנושאים הבאים: כותרתו של המסמך נוקטת בלשון "הסכם" אופציה, ולא זכרון דברים. המקרקעין שהם נשוא הרכישה, הוגדרו בבירור ואף צורף תשריט. העובדה שאין זהות בין גודל המקרקעין לאחוזי הבניה בהם, נלקחה בחשבון על-ידי הצדדים לו. הצורך בקבלת היתרי בניה, לגבי כל סוג של מקרקעין, נזכרת במסמך, ומאחר שמדובר בנתונים לא ברורים לגבי היקף הבניה האפשרית הנוכחית לבין היתר בניה לגבי המקרקעין המוגדרים כשטח פרטי פתוח (שפ"פ), נקבעה התמורה בשיעורים באחוזים, כאשר היחסיות לגבי זכויות הצדדים להסדר, נשמרת אף היא באחוזים. כן נזכרים במסמך הסדרים בקשר למפרט הבניה הסטנדרטי עם אפשרות לשינויו, הסדר בנושא תשלומי המסים ותשלומי חובה אחרים והסכמה לעריכת חוזה, במסגרת זמן קצובה, מבלי שנקבעה התנאה או כפיפות בין מסמך ההסכם לחוזה המפורט יותר. המסקנה המתבקשת היא, איפוא, שהמרכיבים היסודיים הדרושים כדי שתיווצר ההתקשרות המהותית בין הצדדים, קיימת במסמך ההסכם. יש בו התיחסות למהותם ולטיבם של המקרקעין הספציפיים, נשוא העיסקה, לרבות תיאור מהותה של העיסקה, לצד קיומם של מסמכים רלוונטיים אחרים, שכולם יחד, יש בהם להעיד על גמירות דעת ומסוימות (ראה לצורך השואה ע"א 62/78 זימלר ואח' נ' חברת מהנדס א' יניצקי בע"מ ואח' פ"ד לב(3) 296, 300-ו - 301-ד וכן בעמ' 304). מסקנה זו מתחזקת, לדעתי, גם מהנסיבות האחרות הקשורות לאופן עריכת מסמך ההסכם. אפרט מסקנתי. גמירות דעת ומסוימות: 8. כדי להחליט על סיווגו של מסמך ההסכם - כשלב במשא ומתן או חוזה מושלם - יש להעמידו בשני מבחנים מצטברים: יש לבחון האם ההסכם ביטא כוונה וגמירות דעת ליצור קשר חוזי ביניהם, והאם ההסכם כולל את כל היסודות המהותיים והחיוניים של העיסקה (ע"א 742/87 ויינשטיין נ' גורן ואח' פ"ד מג(2) 837, 841-ג, להלן: פס"ד ויינשטיין). אלמנטים אלה נבדקים, ככלל, בקשר ל"הצעה" לחוזה, ובוודאי ישימים, לגבי זכרון דברים, שהוא למעשה כולל את עמדת המציע והניצע, כאחד. "הצעה" מוגדרת כפנייה של אדם לחברו, המעידה על גמירות דעתו של המציע, להתקשר עם הניצע בחוזה, ובהיותה מסויימת, עד כדי אפשרות, לכרות את החוזה, בקיבול ההצעה (סעיף 2 של חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, להלן: חוק החוזים הכללי, וכן פרופ' ג' שלו, "דיני חוזים" (מהדורה שניה), עמ' 103, להלן: ג' שלו/דיני חוזים). שני האלמנטים - גמירות הדעת ומסוימות - הם שני יסודות נפרדים ועצמאיים, אולם הם עשויים לאצול זה על זה (פרופ' ד' פרידמן ופרופ' נילי כהן, "חוזים" (כרך א')(הוצאה תשנ"א-1991), 266, להלן: פרידמן-כהן/חוזים). הקושי לאבחנה ברורה בין אלמנט "גמירות הדעת" לאלמנט "המסוימות", והיות שני היסודות האלה שלובים זה בזה, עלול, לעיתים, להקשות על ההחלטה, אם מדובר בזכרון דברים, כחוזה, או אם זכרון הדברים, כשלב במשא ומתן. 9. לענין יסוד "הכוונה", יש להעיר, כי ככלל, במקום בו החליטו הצדדים לערוך זכרון דברים ובעתיד לחתום על חוזה, יש משום להעיד, מחד גיסא, כי אכן ישנם פרטים הצריכים השלמה, שהרי לצורך זה, נועדה ההתחייבות לחתום על חוזה מפורט ושלם יותר. אולם, מאידך גיסא, הסכמת הצדדים לחתום על זכרון דברים וליצור מסגרת מהותית לתוכנו של חוזה, היא המצביעה על כוונה מפורשת לערוך הסכם משפטי מחייב, ובנושאים שלא הושלמו, תעשה מלאכת ההשלמה ע"י בית המשפט (פרידמן-כהן/חוזים, עמ' 292). לכן, עצם ההסכמה לערוך זכרון דברים, אין בה, לכשעצמה, כדי להעיד אם היתה גמירות דעת לערוך חוזה, או שהכוונה היתה להסתפק, בשלב ביניים, במסגרת המשא ומתן. מכל מקום, אין חולק, כי השאלה למה ביקשו הצדדים להתחייב בזכרון הדברים, מוכרעת בראש וראשונה, על-פי נוסחו, וכן נלמדת מהתנהגותם, בעת ולאחר ההסכמה על זכרון הדברים. בחינתו של זכרון הדברים, נעשית תוך שימת דגש ליסודות שהצדדים קבעו בזכרון הדברים ול"נוסחת הקשר" שנקבעה בזכרון הדברים, בינו לבין החוזה הפורמלי שיחתם בעתיד. זאת ועוד, במקום שבו נקבעו היסודות לעיסקה בזכרון הדברים עצמו, יש להניח, כי כוונתם היתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב, וכי לא היה בדעתם לראות בזכרון הדברים שלב ביניים בלבד (ע"א 158/77 רבינאי נ' חב' מן שקד בע"מ (בפירוק), פ"ד לג(2) 281, 287-ד - 288-ב, להלן: פס"ד רבינאי). 10. לענין יסוד ה"מסויימות", אלמנט זה אינו זהה לחוזה השלם בפרטים. סמכות ההשלמה על-ידי בית המשפט, קיימת, מכח סעיף 26 לחוק החוזים הכללי. קיום יסוד ה"מסויימות" נבדק, בקיום הסכמה בזכרון דברים, לגבי הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה. אולם, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים ייכתבו בזכרון הדברים עצמו, ובלבד שאותם פרטים חיוניים החסרים ניתנים להשלמה, אם מכח החוק, אם מכח עקרונות שנקבעו במסמך עצמו, ואם באופן אחר (פס"ד רבינאי, שם 288-ו). לכן, הגם שאפשרות ההשלמה "כירסמה", במידה מסויימת, בדרישת ה"מסויימות", אין בית המשפט שם עצמו במקום הצדדים, בעת ביצוע השלמה של הפרטים החסרים. במקום שבית המשפט קבע קיומה של כוונה סוביקטיבית של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב (מבחן סובייקטיבי), נדרש הוא לבחון מבחינה אוביקטיבית (מבחן אוביקטיבי), אם קיימת אפשרות להשלים את הפרטים המהותיים החסרים (ראה ע"א 212/89 גפן נ' לובצקי פ"ד מה(4) 256, 261-א וכן פס"ד וינשטיין, שם 841 ה-ו). לכן, יכול זכרון דברים להחשב כחוזה, על אף שאינו שלם, אם יש בו להעיד על "גמירות דעת", ועל "מסויימות", גם כאשר הצהרה כזו, תעורר קושי בדרך אכיפתו של החוזה. אין, איפוא, מניעה, להצהיר על תוקפו של מסמך כחוזה, גם כאשר פרטים בחוזה חסרים, וכאשר מתן צו לאכיפתו, יכול שינתן, רק לאחר שתעשה ההשלמה הנדרשת. לאור ההלכות האמורות, מן הראוי לבחון באיזו מידה שני היסודות האמורים - גמירות דעת ומסוימות - באים ידי ביטוי במסמך ההסכם. 11. לענין יסוד "הכוונה": מעיון במסמך, כפי שפורט, אין "נוסחת הקשר", המעמידה את האמור שם, כשלב במשא ומתן. לא נאמר, למשל, כי מסמך זה "כפוף לחוזה פורמלי". כל שנאמר במסמך הוא שבכפוף להודעה בכתב של הקבלן, אשר בה יודיע הוא על מימוש האופציה, "מוכר המוכר 62% מהשטח...". לשון המכירה, היא בציווי, ללא התנאה, למעט האופציה שניתנה, כאמור. זאת ועוד, למרות שהצדדים נתנו לקבלן אופציה על-פי אותו מסמך, לחזור ולשקול את הצעתם לענין התמורה, לא הסתפקו בקביעת תנאי התמורה בלבד, אלא מצאו לנכון להיכנס לפרטי תנאים מהותיים אחרים ונוספים. תנאים, שאילולא היתה בכוונתם, לראות במסמך, חוזה תקף, ספק אם היה מקום לרדת לפרטים, במיוחד כאשר לקבלן ניתנה אופציה, לחזור ולשקול את הצעתו, מבלי שלמשיבים כמוכר, נשמרה זכות מקבילה. לענין נסיבות עריכתו של מסמך ההסכם, יש להפנות לתצהירו של מר לוינשטיין, אשר לא נסתר ע"י המשיבים. על-פי תצהיר זה קדמו לעריכת מסמך זה, יותר מפגישה אחת, נמסרו פרטים ומסמכים בקשר למקרקעין, ואף נערך ביקור משותף במקרקעין. בישיבה שהתקיימה במועד בו נחתם מסמך ההסכם (27/10/94), התנהל בין הנוכחים משא ומתן. על-פי תצהירו של מר גבעוני, נרשם מסמך ההסכם ע"י מר לוינשטיין, כשזה מתוקן מדי פעם, ורק בסוף הגיעו לנוסחה כפי שהוגשה. עדות זו, יש בה לתמוך ולהשלים את תצהירו של מר לוינשטיין, לפיה מסמך זה לא נעשה באופן מפתיע, אלא לאחר תקופה של מגעים בין הצדדים, ונחתם רק לאחר שהבשילה ביניהם ההסכמה, לאותם תנאים מהותיים שנכללו בו (ראה לצורך השוואה, ע"א 5652/90 עברון ואח' נ' פרנסין ואח', פ"ד מו(5) 380, 385-ב). יתר על כן, למסמך ההסכם צורפו מסמכים שונים, אשר יש בהם להעיד, גם על כוונה ליצור חוזה, וגם לבסס את הנתונים הצריכים לענין, לצורך הוכחת אלמנט המסויימות. בין המסמכים צורף, בין היתר, גם יפוי כח בלתי חוזר מהמשיבה מס' 1 למשיב, אשר נתן הרשאה למשיב להתקשר בהסכם למכירת המקרקעין, לרבות התקשרות בעיסקת קומבינציה. אילו היתה כוונה להצהיר על הסכמה מקדמית, כשלב במשא ומתן, הרי שיכול היה המשיב, למשל, להשאיר לעצמו האפשרות לחזור ולבדוק עם המשיבה מס' 1, אם תנאים שונים שהועלו, הם אכן גם על דעתה. בנסיבות אלה יש מקום לקבוע, כי מסמך ההסכם מהווה סיכום של המשא ומתן, ולכן הוא עצמו מהווה חוזה גמור ומחייב. העובדה כי הצדדים הסכימו גם על עריכת הסכם מפורט יותר, במסגרת זמן של 60 יום ממועד קבלת האופציה ע"י הקבלן, אין בה, איפוא, לכשעצמה כדי לפגום בתוכנו של המסמך כמחייב. 12. לענין מבחן ה"מסויימות": העובדה כי בהסכם חסרים פרטים, אין בה לכשעצמה, כאמור, כדי לקבוע את מידת תקיפותו של המסמך. השאלה היא, מה מהותם והיקפם של הפרטים החסרים לצד בירור השאלה, מהם התנאים המפורטים בו. נראה כי מסמך ההסכם, עומד בדרישות ה"מסוימות", גם לפי המבחן שנקבע בפסיקה על-פי הגישה המחמירה, לפיה ההסכם צריך שיכלול לפחות את היסודות המהותיים של העיסקה. פרטי זיהוי העיסקה; סימני הזיהוי של המקרקעין אינם שנויים במחלוקת. בעלי הדין ביקרו במקרקעין, גבולותיו הוגדרו ואף צורף תשריט. מהות העיסקה; אין חולק, כי לצדדים לא היה ברור בעת החתימה על המסמך, וגם לא ברור היום, מהו גודל השטח - מכלל המקרקעין - שיאושר לבניה. על-פי תצהירו של מר גבעוני, המקרקעין הם פרובלמטיים מבחינה תכנונית, מאחר שהם נמצאים במדרון, וחלקה הגדול מיועד לשטח פרטי פתוח (שפ"פ). אולם אין בכך כדי לפגום בתקיפותו של ההסכם. נתונים אלה היו ידועים לבעלי הדין ואף נלקחו בחשבון על-ידם, בתנאיו. הבעיתיות של המקרקעין ואיפיונם פורטו במסמך והיו בסיס להסכמה. התמורה שנקבעה בהסכם, מבוססת על העובדה שלא ניתן היה לדעת, באותה עת, מה גודל השטח שיאושר לבניה, מכלל המקרקעין ועוד, ידעו הצדדים, כי גם אותו חלק מן המקרקעין המוגדר כשפ"פ, יכול שינתן גם לגביו היתר לבניה למגורים. על בסיס עובדות אלה - של "חוסר וודאות" - נקבעה התמורה באחוזים ונקבעה חלוקה מוסכמת של חלקו היחסי של כל אחד מהם, בשטח המובנה. "חוסר הוודאות" הוא, איפוא, מצב עובדתי מסוים ומוגדר במסמך. לכן, בנושאים אלה אין גם כל צורך בהשלמה של בית המשפט. במסמך ההסכם עצמו היתה הבחנה בין השטח שניתן לבנייה מיידית לבין החלק של המקרקעין, המוגדר כשפ"פ. לגבי השטח מן הסוג האחרון, הוסכם בין הצדדים להגיש תוכניות לעיריית חיפה, כדי לקבל היתר בניה גם על חלק זה של המקרקעין, ובמקביל, לפעול לקבלת היתר מיידי, לגבי שטח המקרקעין שהותר כבר לבניה. בהסכם יש התיחסות לגודל המקרקעין מזה, לעומת שטח הבניה, מזה, וכן חלוקה יחסית של כלל המקרקעין, בין הצדדים. לכן, לא מדובר בנושא שלא לובן ו/או לא הוצב ע"י הצדדים, אלא בנתון, שהצדדים היו מודעים לאופי קיומו, ובשל כך, מצאו פתרון הולם לקביעת זכויותיהם, על בסיס שיעורי אחוזים. תשלום המסים ותשלומי חובה אחרים מצאו את ביטוים בהסכם וכל נושא נוסף ו/או אחר, כמו מועד המסירה של יחידות הדיור, יכול למצוא את פתרונו, במסגרת השלמת פרטים שתעשה ע"י הצדדים להסכם או ע"י ביהמ"ש, במסגרת תביעה לסעד אופרטיבי. 13. פרטי זיהוי הצדדים; לטענת המשיבים נעדר מסמך ההסכם יסוד ה"מסוימות" וזאת לאור העובדה שבמסמך ליד שמו של הקבלן, הוספה המלה "אחרים". בנסיבות אלה, משלא הובהר מי הם אותם "אחרים", הרי שאין מסוימות לגבי זהות המתקשרים. גם טענה זו דינה להידחות. אין חולק שזיהוין של המבקשות אינו יכול להיות שנוי במחלוקת. על בעל מעמד משפטי נוסף שיכול היה להיכלל במלה "אחרים", ויתרו המבקשות עצמן. ממילא, כל שאלת אי הוודאות לגבי הצטרפותו של בעל דין נוסף כצד להסכם, איננו עוד מעשי. בסעיף 19 לסיכומים שהוגשו מטעם הקבלן, מבהיר בא-כוחם, שעל-אף שהמלה "אחרים" נזכרת במסמך הסכם, אין הם עוד חוזרים על בקשה כזו. אמנם בזמנו סברו לצרף גורם נוסף לעיסקה, אך ויתרו על אפשרות זו. כבר בהודעה על מימוש האופציה וכן בטיוטות החוזים ששלחו למשיבים, לא ביקשו אלא להופיע כצדדים בלעדיים לחוזה. לאור ההצהרה האמורה, אין עוד כל קושי בזיהויים של המתקשרים, תוך הבהרה, כי כל מערכת חוזית שתוצהר כתקיפה תחול במערכת היחסים שבין המבקשות-כקבלן בלבד, לבין המשיבים. אתייחס עוד בקצרה לטענות הנוספות שהועלו ע"י המשיבים. טענות המשיבים: 14.1 ב"כ המשיבים, מפנה לע"א 868/75 (לנדמן נ' קפלן ואח' פ"ד לב(1) 146), שם נחתמו שני מסמכים של זכרון דברים, כאשר לגבי המקרקעין נקבעה תמורה, לפי מחיר לדונם, ולגבי גודל המקרקעין, לא היה זה ברור, אלא מותנה בהפקעת חלק מן החלקה. טוען ב"כ המשיבים שכשם ששם לא היה ברור גודל השטח אותו התכוונו הקונים לרכוש, וממילא לא ניתן לדעת גם מה המחיר שישולם עבור החלקה, וזכרון הדברים לא הוגדר כחוזה מחייב, הרי שלאותה מסקנה, לעמדתו, יש להגיע בתיק זה. גם כאן שטח הבנייה שיאושר, אינו מוגדר, הוא הדין לגבי חלקם של המשיבים בתמורה. ההשוואה עם פסק הדין הנ"ל לעניננו, אינה ישימה. ראשית, התמורה שם היתה תמורה כספית, בפועל, ואילו במסמך ההסכם בתיק בפני, מדובר בתמורה של מבני מגורים. ככלל, שיערוך כספים אינו זהה לערכם של מקרקעין או של מבני מגורים, ולכן החשש שמא התמורה הכספית איננה מייצגת את גודל החלקה שיאושר בסופו של דבר לבניה, אינו קיים בתיק בפני. שנית, והוא הנתון החשוב לצורך ההשוואה, בפסק דין לנדמן, היה נתון עובדתי נוסף שהכריע בקביעה, כי זכרון הדברים שם לא היה לחוזה מחייב והוא, החלקה שם לא היתה בבעלות בלעדית של הצד לזכרון הדברים, ולא היתה כל טענה או ראייה, כי הנציג שם היה שליחם של יתר הבעלים. כלומר, לא היתה ראייה על הסכמת כל הבעלים של המקרקעין להתחייב לאותם תנאים שפורטו בזכרון הדברים (ראה שם, עמ' 151 בסוף העמוד, עד עמ' 152-ב). זאת ועוד, שם בעת החתימה על זכרון הדברים, טרם היה צו ירושה וזכרון הדברים הותנה בהסדרת כל הנושאים הנוגעים לירושה, מועד שלא הוגדר ושלא ניתן היה לתוחמו, גם לא על בסיס של סבירות. לא כן לעניננו. כפי שהובהר, למסמך ההסכם צורף יפוי כח בלתי חוזר מהמשיבה מס' 1 למשיב, שהקנה לו הרשאה ברורה, גם לייצגה בעיסקת קומבינציה, ולענין העיזבון, הוצג, כאמור, צו ירושה, מבית הדין הרבני, לפיו המשיבים הינם היורשים של העזבון. אעיר עוד, שב"כ המשיבים מודה למעשה, ברוב הגינותו, בקיומה של ההבחנה האמורה ומוסיף בסיכומיו, ש"אומנם במקרה שלנו לא צריך היה להיות מושלם מאומה על החשבון..". 14.2 ב"כ המשיבים מבקש עוד לאבחן בין פס"ד רבינאי, שבו זכרון הדברים היה בגין עיסקה פשוטה בתכלית, ולכן ניתן היה לאשרו ולראות בו חוזה מחייב, לא כן בעיסקת קומבינציה שהיא במהותה עיסקה מורכבת. לעניין זה מפנה ב"כ במשיבים לה"פ (ת"א) 766/80 (חלפון נ' למר ואח', פסקים תשמ"ג(א) 51, כבוד השופטת ש' ולנשטיין, להלן: פס"ד חלפון) וכן לע"א 202/67 (בלוטמן נ' אשכנזי, פ"ד כא(2) 699, להלן: פס"ד בלוטמן), הנזכר שם, תוך הדגשה - על בסיס אותה השוואה - כי גם במסמך ההסכם לא ניתנה כל בטוחה להבטחת זכויותיהם של המשיבים. גם שני פסקי דין אלה ניתנים לאבחנה מהתיק בפני. בפס"ד חלפון, נקבע מימצא עובדתי לפיו: "לפני, אחרי, ובזמן החתימה לא נהגו הצדדים, כמי שנקשרה ביניהם עיסקה מוגמרת, או כמי שנתכוונו שת/1 יהווה חוזה מוגמר ביניהם. ההיפך הוא הנכון. התנהגותם מעידה דווקא על כך שהרבה נותר עדיין לבירור ביניהם ופתוח למשא-ומתן." (עמ' 54 ה-ו). בתיק בפני, לא הוצגה מסכת עובדתית המאפשרת קביעת מימצא כזה. להיפך, על-פני הדברים, הצביעו הקבלן על נסיונות שנעשו על-ידם להגיע לחוזה מחייב, על-פי אמות המידה שנקבעו בחוזה עצמו. לטענתם אף החלו בביצוע ופנו למשרד לאדריכלות. לטענתם, כבר בדצמבר 94' התקשרו עם אדרכלית ומסרו לטיפולה את נושא הכנת והגשת תכניות בנין עיר ותכנית בנוי עקרונית, וכן פעלו להשלמת חוזה מפורט, כך שכבר ב-3/01/95 שלחו נוסח של הסכם מפורט, לקבל הערותיהם של המשיבים. זאת ועוד, בפס"ד בלוטמן, נקבעה תמורה של דירה בת 2.5 חדרים מבלי לקבוע את גודלה. נושא שהיה עיקר המחלוקת בין הצדדים, במסגרת עריכת חוזה מפורט. בתיק בפני, הוסכם כאמור על תמורה באחוזים, כאשר זו מושווית לכלל אחוזי הבניה בשטח. אני ערה לקביעות הנוספות שנקבעו בפס"ד חלפון, שם נפסק כי קיומה של בטוחה לקונה המוכר את מגרשו, הוא תנאי מהותי להיווצרות ההסכם ועוד, כאשר נעשית מכירה של נכס מקרקעין , עולות גם שאלות של שיתוף והחובות הנובעות מכך, דורשות התייחסות בחוזה שנערך. העובדות בפני שונות. על-פי מסמך ההסכם בפני, נשארים המשיבים הבעלים הרשומים של המקרקעין. זאת ועוד, אין מכירה של כל המקרקעין אלא של 62% מהשטח מהחלקה, והתמורה כאמור, ניתנת באחוזים 38% מיתר השטחים לבנין דירות ומגורים. עוד הובהר, כי בחלוקת אחוז שטחי הבניה, תהא החלוקה שווה בשווה, מכל השטחים, על-פי היחס האמור. מכל מקום לא הייתי רואה בהעדר התייחסות לבטוחה בלבד, כאשר מנגד אין דרישה מצד הקבלן להטיל שיעבודים על המקרקעין, תנאי מהותי, שאם לא הוסדר, יש בו כדי להכריע את מהותו של מסמך ההסכם. 14.3 ב"כ המשיבים מפנה עוד ללשון שננקטה בהודעה על מימוש האופציה וממנה מבקש הוא ללמוד על היות המסמך שלב במשא ומתן. בהודעתם האמורה, מציין ב"כ המשיבים, נאמר: "עקרונות שסוכמו...", עקרונות, לעמדתם אינם יכולים ליצור חוזה מחייב, ולכן גם לדעתו של הקבלן, טרם נוצר חוזה שלם ומחייב. אין בידי לקבל טענה זו. השימוש הלשוני במלה זו או אחרת, אינו יכול לשמש ראיה עצמאית לכוונת הצדדים. ממכלול הנסיבות כפי שהובהר, עולה כוונה אחרת. 14.4 טענת ב"כ המשיבים כי יחסים בין קבלן למזמין, הינם בגדר שירות אישי, ומן הטעם האמור, אין מקום להיעתר לתובענה, אף היא דינה להידחות. ראשית, כפי שהובהר, הסעד בפני איננו לאכיפתו של ההסכם. שנית, לא מדובר בעבודה שהקבלן חייב לעשותה באופן אישי, יכול הוא לבצעה בין בעצמו ובין באמצעות אחרים (ראה לעניין זה ע"א 108/84 + 119/84 (סתם נ' מרקוביץ ואח'; מרקוביץ ואח' נ' סתם פ"ד מב(1) 757, להלן: פס"ד מרקוביץ). 15. ב"כ המשיבים טוען עוד, כי לגבי נושאים מהותיים נוספים לא באו הצדדים לידי הסכמה. ב"כ המשיבים טוען כי המכירה במסמך ההסכם היא באחוזים בלבד בשטח הכולל. ערך הדירות איננו זהה ואיננו יכול להיות זהה, מחמת המבנה הטופוגרפי של המקרקעין. לא נקבע מנגנון חלוקת הדירות, לא נקבע מנגנון תשלום ביצוע המע"מ, לא הוחלט על תשלומי מס השבחה לגבי השפ"פ שקרוב לודאי יאושר, לא נמסר מועד למסירת הדירות, לא נקבע מתן יפוי כח לקבלן, לפעול בשטח. נושאים נוספים, כגון: מפרט הבניה והתאור טכני, הבסיס לחלוקת הדירות, תאריכי התחלה וגמר הדירות, מעמד המוכרים לגבי שינוי התב"ע, הוצאות הפיתוח, תשלומי חובה היום ובעתיד מחמת שינוי התב"ע ועוד. גם אם אקבל את הטענה כי נושאים אלה, לפחות בחלקם, צריך שיזכו להשלמה מסוימת, כדי שתתאפשר אכיפתו של ההסכם, אין בכך כדי לפגום במסקנתי, כי מדובר בחוזה משפטי מחייב. לעניין תקיפותו של ההסכם - בהבדל מאכיפתו - די בכך שנושא התמורה, שהוא מהותי לחוזה הקומבינציה, הוסדר בו, ולדעתי, לגבי כלל המקרקעין. כפי שהובהר, גם חוזה שאינו שלם בפרטיו יכול שיהא תקף. עקרון המסוימות אינו זהה, כאמור, למונח - חוזה השלם בפרטים. השאלה אינה אם חסרים פרטים הצריכים השלמה, אלא האם הפרטים החסרים הם כה מהותיים, לאופי העיסקה שבוצעה עד כדי שלילת יסודות גמירות הדעת והמסוימות. על שאלה רלוונטית זו - האם נוצר חסר במסמך ההסכם, שהוא הסדר שלילי שאין להשלימו, ויש בחסר כזה כדי להצביע על העדר גמירות דעת ו/או מסוימות - תשובתי היא, שלילית. כפי שהבהרתי אין בדעתי, לפרש בשלב זה את התנאים שטרם פורטו, ואין בדעתי להכריע במחלוקות הקיימות בין בעלי הדין, כמו למשל; בשאלת היטל ההשבחה. די בכך שאבהיר, כי כל הנושאים שנותרו במחלוקת ניתנים להשלמה, ולדעתי, ברובם על דרך פרשנות ו/או היקש, על סמך אותם תנאים שפורטו במסמך ההסכם. נושאים אחרים יכול שיושלמו על-פי עקרונות ההשלמה, מכח דיני החוזים הכלליים ו/או על-פי הוראות חוק ספציפיות הנוגעות לנושא המחלוקת. סעד הצהרתי - אכיפה: 16. כאמור צומצם הסעד לו עתרו הקבלן, לסעד הצהרתי בלבד, לגבי תקיפותו של ההסכם. בסעיפים 25-21 טוען ב"כ הקבלן כי עם קביעת תוקפו של ההסכם, יהא הוא זכאי לאכיפת ההסכם, כאשר סעד האכיפה הוא הראשון במעלה. בסעיף 5 לסיכומי התשובה של הקבלן, הבהיר בא-כוחו, כי הסעד המבוקש הוא הצהרתי בלבד. ולעניין זה יש להדגיש, כפי שהבהרתי, סעד הצהרתי מצומצם לגבי תקיפותו של ההסכם, בהבדל מהיותו הסכם אכיף. אין מניעה, לדעתי, להיעתר לסעד המבוקש המצומצם, כפי שהוגדר, תוך הבהרה, שלכשתוגש תביעה לסעד אופרטיבי, יצטרך ביהמ"ש להידרש לשאלת היותו חוזה אכיף. בשלב זה, אין הסעד ההצהרתי מתייחס לשאלת אכיפותו של ההסכם. בעניין זה קיבלתי , איפוא, את טענת המשיבים, כי הגם שמסקנתי היא, שההסכם הוא בגדר חוזה משפטי מחייב, אין בכך כדי ללמד על מידת אכיפותו של ההסכם. על דרך ההשוואה, יש בדעתי להפנות לפס"ד מרקוביץ. שם נחתמה בין הצדדים עיסקת קומבינציה, במסמך שנשא כותרת "זכרון דברים". העיסקה לא יצאה לפועל והיתה פניה לביהמ"ש לפס"ד הצהרתי, אשר יקבע כי זכרון הדברים הוא ההסכם מחייב, וכי הינו בר-אכיפה, וכן פיצול סעדים. ביהמ"ש הצהיר, כי ההסכם מחייב, אך סירב להצהיר עליו כהסכם אכיף ונתן צו לפיצול סעדים. כאמור, חוזה יכול שיהא תקף, גם אם אינו שלם. מכאן שניתן להצהיר על תקיפותו של הסכם, הגם שיכול שיתעורר קושי, בהעדר פרטים, באכיפתו. אולם כאמור, סעד האכיפה יכול שיהא סעד נפרד ועצמאי, בתביעה אחרת שתוגש, אם תוגש. התוצאה: 17. לאור האמור לעיל, ניתן בזה פסק דין המצהיר כי ההסכם שחתמו המבקשות עם המשיבים 1 ו-2, ביום 27/10/94, על נספחיו, וכלפיהן בלבד, השתכלל לכדי חוזה לביצוע עיסקה במקרקעין. מובהר, מחמת הזהירות, כי אין בסעד האמור, כדי להצהיר על מידת היות ההסכם אכיף. נושא אחרון זה יכול שיתברר, לכשתוגש תביעה, אם תוגש, לאכיפת ההסכם. לאור התוצאה אליה הגעתי ובהסתמך על החלטתי כי נושא ההוצאות בהליך של הסעד הזמני ידון גם במסגרת ההליך העיקרי, ובהתחשב בדרך הדיונית שננקטה, אני מחייבת את המשיבים ביחד ולחוד, לשלם למבקשות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 6,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק, למועד מתן פסק-הדין. חוזהאכיפת חוזה