השופט א' מצא: לפנינו ערעורים על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד הנשיא ו' זיילר), שניתן בתובענה שהגישו המשיבים 1 ו-2 נגד המערערים ובהודעת צד שלישי ששיגרו המערערים בע"א 899/92 למערערים בע"א 879/92. העובדות 2. (א) מקור הנפקות וזכויות בע"מ ומקור פיתוח עירוני בע"מ (להלן, יחדיו - החברות הבונות) הן אם ובתה. בשנת 1978 רכשה האם (מקור-הנפקות) זכות חכירה לדורות במגרש בירושלים. היא העמידה את המגרש לרשות בתה (מקור-פיתוח), שהקימה עליו בית-דירות ובהרשאת מקור-הנפקות הציעה את הדירות למכירה. אחת הדירות נמכרה לאלכסנדר ויסמן (להלן - ויסמן). עיסקה זו לא הייתה עיסקת מכר רגילה, אלא מעין עיסקת חליפין ("ברטר") משולשת: ויסמן הוא מנהל החברה טרמונל בע"מ (להלן - טרמונל) שעיסוקה בהספקת ציוד לחימום ביתי. קרוב למועד שבו רכש ויסמן את הדירה ממקור-פיתוח, התקשרה מקור-פיתוח עם טרמונל בחוזה להספקת תנורי חימום ורדיאטורים לכל הדירות בבניין, והשווי הכספי של ההזמנה היה, בקירוב, כשווי הדירה שרכש ויסמן. על רקע זה כרתו הצדדים שלושה חוזים: בחוזה הראשון (מיום 5.4.81), בין מקור-פיתוח לבין ויסמן, הוסכם על מכר הדירה; בחוזה השני (מיום 15.5.81), בין מקור-פיתוח לבין טרמונל, הוסכם על הספקת ציוד החימום; ואילו בחוזה השלישי (אף הוא מיום 15.5.81) הסכימו שלושת הצדדים (מקור-פיתוח, ויסמן וטרמונל) לכרוך את עיסקאותיהם זו בזו. בין היתר הותנה ביניהם, כי התמורה מוסכמת בעבור ציוד החימום שיסופק על-ידי טרמונל תכסה את מלוא מחיר הדירה שתועבר לויסמן (למעט מע"מ שישולם בנפרד); כי ויסמן ערב לקיום ההתחייבויות של טרמונל כלפי מקור-פיתוח; וכי, למרות האמור בחוזה הרכישה, ויסמן לא יהיה זכאי לקבל את החזקה בדירה אלא לאחר שטרמונל תספק למקור-פיתוח את מלוא הכמות של תנורים ורדיאטורים לפי חוזה ההספקה. (ב) ביום 10.5.83, בעוד מלאכת הבנייה בעיצומה, מכר ויסמן את הדירה לבני הזוג לין ומשה רוסמן (להלן - רוסמן). בחוזה המכר קיבל ויסמן על עצמו, כלפי רוסמן, שלוש התחייבויות עיקריות: האחת, כי בניית הבית תושלם והחזקה בדירה תימסר להם תוך ארבעה-עשר חודשים מיום כריתת החוזה; השנייה, כי תוך עשרים-וארבעה חודשים מיום כריתת החוזה תומצא להם "תעודת גמר לגבי הבנין והדירה" וכי אם לא יעמוד בהתחייבותו זו ישלם להם פיצוי בסכום השווה ל-250 דולר של ארצות-הברית "לכל חודש של איחור או לכל חלק ממנו"; והשלישית, כי לא יאוחר מיום 30.9.84 תירשם על שמותיהם, או לפי פקודתם, זכות חכירת משנה על הדירה, וכי אם התחייבותו זו לא תקוים, ישלם להם, כפיצוי מוסכם מראש, סכום של 500 דולר של ארצות-הברית "לחודש של איחור או לכל חלק מנו, אולם איחור של עד שישה חודשים, היינו עד ליום 31.3.85, לא ייחשב כהפרה עפ"י סעיף זה לצורך תשלום הפיצוי כאמור". טרמונל ערבה כלפי רוסמן (בחתימתה על גוף החוזה) לביצוע כל התחייבויותיו של ויסמן. (ג) ההתקשרות בין ויסמן לבין רוסמן נעשתה בהסכמתה המלאה של מקור-פיתוח. במכתב ההסכמה, שנחתם (ביום 10.5.83) בידי עו"ד איתן גבע בשם מקור-פיתוח, נאמר, כי לזו אין התנגדות שויסמן יפעל בהתאם לסעיף 31ב' לחוזה רכישת הדירה. יצוין כי בסעיף 31ב' (לחוזה שבין מקור-פיתוח לבין ויסמן) נמנו התנאים שבהם ויסמן "יהיה זכאי להעביר את זכויותיו לפי הסכם זה לכל אדם או גוף משפטי זולתו". להלן, בין היתר, פורטו המסמכים שעל ויסמן להמציא למקור-פיתוח, כתנאי להסכמתה להעברת זכותו, ובין אלה - "התחייבות בכתב של מקבל הזכות לקיים את כל התחייבויותיו של הרוכש". מלכתחילה חששו רוסמן לחתום על התחייבות כזאת. לבסוף, ביום 2.7.85, התרצו וחתמו. אך בא-כוחם, שביקש עוד לברר מה צופנת להם ההתחייבות, העביר את המסמך למקור-פיתוח רק ביום 11.11.86. במסמך החתום, המופנה למקור-פיתוח, הצהירו רוסמן כי (בכפוף למספר חריגים שפורטו) הריהם נוטלים על עצמם "בהתאם לאמור בסעיף 31ב להסכם העיקרי" (קרי: החוזה בין מקור-פיתוח לבין ויסמן) "לקיים את כל התחייבויותיו של אלכסנדר ויסמן ע"פ ההסכם העיקרי". לא למותר להוסיף, כי גם מקור-הנפקות, בעלת זכות החכירה על החלקה, הסכימה לעיסקה בין ויסמן לבין רוסמן. הא ראיה שבמכתב (מיום 6.7.83), שהופנה לרשם המקרקעין, התחייבה מקור-הנפקות להימנע מלעשות, ביחס לדירה האמורה, כל עיסקה הסותרת את תנאי החוזה שנכרת בין צדדים אלה. 3. רוסמן קיבלו את החזקה בדירתם במועד המוסכם, ובכך מילא ויסמן כלפיהם את התחייבותו הראשונה. ואולם בשתי התחייבויותיו האחרות התקשה לעמוד. הוצאתה של תעודת גמר לבניין השתהתה. בפועל הוצאה התעודה רק ביום 30.11.87, ולידי רוסמן הגיעה רק ביום 6.3.88. פשיטא שבהיעדר תעודת גמר לבניין לא היה אפשר היה להעביר לרוסמן את זכות החכירה המובטחת. אולם הרישום של זכות החכירה הוסיף להתעכב גם לאחר הוצאתה של תעודת הגמר. עתה הוברר, כי סיבת העיכוב נעוצה בסכסוך שנתגלע בין החברות הבונות לבין ויסמן. החברות הבונות טענו, כי טרמונל לא סיפקה למקור-פיתוח את מלוא הכמות של תנורים ורדיאטורים שעליה הוסכם בחוזה ההספקה. על רקע זה סירבו להעביר את זכות החכירה הרשומה בדירה (בן לויסמן ובין לרוסמן), כל עוד לא תקוים דרישתן לתשלום השווי של הציוד שלטענתן לא סופק. ויסמן וטרמונל טענו כי סיפקו את כל הטובין לפי המוסכם בחוזה ההספקה. הם כפרו בחוב כלשהו וסירבו לשלם דבר. דרישת ויסמן, שזכות החכירה על הדירה תועבר ישירות לרוסמן, הושבה ריקם. יצוין כי לעת הזאת כבר נמצאה בידי מקור-פיתוח ההתחייבות שעליה חתמו רוסמן ביום 2.7.85, ואשר הומצאה לה ביום 11.11.86. החברות הבונות, שהתנו את רישום זכות החכירה על הדירה בסילוק יתרת חיוביה של טרמונל לפי חוזה ההספקה, תבעו תשלום בשווי סך 17,000 דולר בצירוף הפרשי הצמדה וריבית למשך כחמש שנים (שחלפו מאז המועד המוסכם להספקת הציוד). אך רוסמן מיאנו לשלם במחיר הדירה יותר מהמוסכם לפי החוזה שכרתו עם ויסמן. ההליכים 4. רוסמן ביקשו את סעדם בבית המשפט המחוזי. בתביעתם, שהוגשה ביום 18.10.88, ביקשו לאכוף את זכותם לפי חוזה המכר וכן לפסוק להם פיצויים על הפרת החוזה ועל הנזק שנגרם להם. תביעתם נחלקה לשלושה. בחלקה הראשון עתרו למתן צו-עשה, שיחייב את ויסמן ואת החברות הבונות להעביר להם את זכות החכירה הרשומה על הדירה. בחלקה השני ביקשו לחייב את ויסמן ואת טרמונל (שערבה כלפיהם ליצוע התחייבויותיו של ויסמן) לשלם להם פיצויים בשיעורים המוסכמים בחוזה: סכום השווה ל-250 דולר לחודש, מן המועד המוסכם להמצאת תעודת הגמר לבניין (9.5.85) עד יום 6.3.88, שרק בו נמסרה תעודת הגמר לידיהם; וסכום השווה ל-500 דולר בגין כל חודש של איחור ברישום זכות החכירה על שמותיהם. ובחלקה השלישי של התביעה ביקשו לחייב את החברות הבונות ואת מנהליהן (עו"ד איתן גבע, מי שהיה מנהלה של מקור-הנפקות עד פברואר 1984, ודוד מיר, מי שבכל הזמנים היה מנהלה של מקור-פיתוח והחל מפברואר 1984 גם מנהלה של מקור-הנפקות) לפצותם בסך 120,000 דולר בגין ירידת ערך דירתם, שלפי הנטען נגרמה עקב אי-רישום זכות החכירה בשמותיהם. 5. ויסמן וטרמונל התגוננו בפני התביעה במספר טענות חלופיות. בין היתר טענו, כי לאחר כריתת חוזה המכר נערך בין הצדדים הסכם נוסף, שלפיו המחה ויסמן לרוסמן את כל זכויותיו וכן את יתרת התחייבויותיו כלפי מקור-פיתוח, לפי הסכם הרכישה המקורי. בכך, טענו, שוחרר ויסמן גם מחיוביו כלפי רוסמן, אשר מכוח ההמחאה נעשו לבעלי דברן הישירים של החברות הבונות. לחלופין טענו, כי החברות הבונות, במחדלן להשיג את תעודת הגמר לבניין ובסירובן להעביר לויסמן את זכות החכירה על הדירה, גרמו לסיכול החוזה בין ויסמן לבין רוסמן. ועוד טענו, כי הפיצויים שעליהם הוסכם בחוזה נקבעו בשיעורים מופרזים, שאין כל יחס בינם לבין הנזק הצפוי כתוצאה מן ההפרות האפשריות שבגינן נקבעו. ויסמן וטרמונל צירפו את החברות הבונות ואת מנהליהן כצדדים שלישיים לתובענה. בהודעה לצד שלישי תבעו מן החברות הבונות והמנהלים לשפותם בגין כל סכום שיצטרכו לשלם לרוסמן עקב התובענה. 6. החברות הבונות והמנהלים כפרו בחבות כלשהי כלפי רוסמן. אך את עיקר חציהם כיוונו כלפי ויסמן וטרמונל. הם טענו, כי טרמונל לא קיימה את מלוא חיוביה כלפי מקור-פיתוח לפי חוזה ההספקה, בכך שלא סיפקה לה את מלוא הכמות המוסכמת של הציוד לחימום. משהופרו החיובים לפי חוזה ההספקה, הוסיפו וטענו, נפטרו החברות הבונות מכל חיוב שהיה עליהן, לפי החוזה המקורי, כלפי ויסמן. רוסמן, שבאו בנעליו של ויסמן, לא יכלו לרכוש בדירה אלא אותן זכויות שהיו בה לויסמן; ומשפקעה זכותו, פקעה גם זכותם. לחלופין טענו, כי רישום הזכויות בדירה נתעכב באשמו של גורם חיצוני (חברת משה"ב שביצעה עבודות באתר), וכן בשל פעולות שלא כדין שרוסמן עצמם עשו בדירה לאחר שזו נמסרה לחזקתם. פסק-דינו של בית המשפט המחוזי 7. הנשיא המלומד ציין בפסק-דינו, כי "נקודת התפר" בין תביעת רוסמן לבין תביעת ויסמן וטרמונל (במסגרת הליכי צד שלישי) נעוצה בשאלה אם התמורה שהובטחה למקור-פיתוח בעבור הדירה סולקה במלואה. לצורך הכרעה בשאלה זו דן, תחילה, בטענת החברות הבונות, כי טרמונל לא סיפקה למקור-פיתוח את מלוא כמות הציוד שהוסכם עליה בחוזה ההספקה. מסקנתו מן העדויות והמסמכים שהובאו לפניו לעניין זה הייתה, כי יש לדחות מכול וכול את טענת החברות הבונות. על-כן נקבע, כי ויסמן סילק את מלוא התמורה המובטחת בעבור הדירה, וכי על החברות הבונות היה להעביר לו, או לרוסמן תחתיו, את זכות החכירה הרשומה, בלי להתנות זאת בדרישות כספיות נוספות. להלן הוסיף בית המשפט ודחה גם את הטענות החלופיות, שבהן תירצו החברות הבונות את העיכוב ברישום זכות החכירה, והגדירן כ"טענות סרק". עוד נקבע בפסק הדין, כי רוסמן הוכיחו את תביעתם לעניין סעד האכיפה וכי זכותם להירשם כחוכרי הדירה עומדת להם גם כלפי החברות הבונות, שהסכימו מראש לעיסקה בין ויסמן לרוסמן. אשר לפיצויים שנדרשו בתביעה נקבע, כי רוסמן לא הוכיחו את טענתם שכתוצאה מהפרת החוזה כלפיהם ירד ערך דירתם. תבעתם לחייב את החברות הבונות ואת מנהליהן בפיצויים נדחתה אפוא. תביעתם לתשלום פיצויים מוסכמים, שהופנתה כלפי ויסמן וטרמונל, נתקבלה בחלקה. הנשיא המלומד לא ראה יסוד להתערב בשיעור הפיצוי המוסכם בגין אי-רישום זכות החכירה במועדה ופסק לרוסמן את מלוא הפיצוי (בסכום השווה ל-500 דולר לחודש) בגין 36 חודשי איחור עד למועד הגשת התביעה. מאידך גיסא, לא ראה מקום לפסוק פיצויים נוספים (בשיעור המוסכם של 250 דולר לחודש) בגין האיחור בהמצאת תעודת גמר בניין; הן מפני שבעצם אי-המצאת התעודה, בעוד זו מצויה, אין כדי לגרום נזק, והן משום הכפילות הקיימת בין שני החיובים המוסכמים. במקביל לחיובם של ויסמן וטרמונל לפצות את רוסמן, נתקבלה הודעתם לצד שלישי. בית המשפט קבע, כי החבות לשפות את ויסמן וטרמונל, בגין מה שישלמו לרוסמן לפי פסק הדין, מוטלת לא רק על החברות הבונות אלא גם על מנהליהן, שאחריותם האישית נובעת בין מכוח עוולה של גרם הפרת חוזה ובין מכוח עוולת הרשלנות. 8. רוסמן השלימו עם פסק הדין, שדחה חלק ניכר מתביעותיהם הכספיות. גם עו"ד איתן גבע (מנהלה לשעבר של מקור-הנפקות) קיבל על עצמו את הדין. יתר הצדדים ערערו. כמתחייב מהגיון הדברים, אתייח תחילה לערעורם של ויסמן וטרמונל, ואחר כך לערעור שהוגש מטעם החברות הבונות ומנהלן דוד מיר. ע"א 899/92 9. ויסמן וטרמונל, החולקים על צדקת חיובם לפצות את רוסמן בגין התקופה (שעד להגשת התביעה) שבה לא נרשמה זכות החכירה בשמותיהם, חוזרים ומעלים בערעורם את הטענות העיקריות שהעלו להגנתם לפני הערכאה הראשונה. די כי אתייחס לטענותיו של ויסמן. לטרמונל, שערבה להתחייבויותיו של ויסמן, אין טענות נוספות משל עצמה; וכל שיוכרע בעניין ויסמן יחול גם עליה. המחאת חבות 10. ויסמן טוען, כי עוד בטרם הגיע המועד לרישום זכות החכירה בשמותיהם, המחה לרוסמן את זכויותיו לפי חוזה הרכישה שנכרת בינו לבין מקור-פיתוח, ובמקביל לכך המחה להם, בהסכמת מקור-פיתוח ובהסכמתם, גם את יתרת התחייבויותיו לפי חוזה הרכישה. מוסיף ויסמן וטוען, כי משהמחה לרוסמן את כל זכויותיו והתחייבויותיו, יצא מן התמונה, ואילו רוסמן נעשו לבעלי דברה הישירים של מקור-פיתוח, לכל דבר ועניין. עליו שוב לא הייתה מוטלת כל חובה לגרום להעברת זכות החכירה, ולכן לא היה יסוד לקבוע, כי אי-רישום הזכות על שמות רוסמן מהווה הפרת חוזה מצדו. 11. אני מקבל, כי במסגרת עיסקתם של הצדדים המחה ויסמן רוסמן את זכותו החוזית לרכישת הדירה ממקור-פיתוח. אמנם, הסכם המחאה בכתב לא הוצג, אך כידוע, המחאת זכות חוזית במקרקעין אינה טעונה מסמך בכתב, במשמעות הנדרשת לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (ע"א 371/85 פיליפ נ' ש' רוזנברג ואח' [1], בעמ' 584). אכן, דבר המחאתה של הזכות אינו מעורר כל קושי, שכן גם רוסמן טענו לקיומה ואף הסתמכו עליה במפורש בתביעתם נגד החברות הבונות. ואולם על דבר המחאתן של ההתחייבויות ניטשה מחלוקת. השאלה הייתה, כיצד יש לפרש את המסמך שעליו חתמו רוסמן ביום 2.7.85, ושבו הצהירו כי (בנתון לחריגים אחדים) הם מקבלים על עצמם את כל התחייבויותיו של ויסמן כלפי מקור-פיתוח. רוסמן כפרו בטענה שבמסמך זה ניאותו ליטול על עצמם התחייבויות בגין מחיר הדירה, והנשיא המלומד מצא אחיזה לעמדתם. לרגל התקשרותה של מקור-פיתוח עם טרמונל בחוזה ההספקה, הותנה, כזכור, עם ויסמן, שחרף האמור בהסכם הרכישה של הדירה, ויסמן לא יהיה זכאי לקבל חזקה בדירה אלא לאחר שטרמונל תספק למקור-פיתוח את מלוא הכמות של תנורים ורדיאטורים שאותה התחייבה לספק. רוסמן ראו הסכם זה והיו מודעים לתנאיו. הואיל ונוכחו כי החזקה בדירה אכן נמסרה לויסמן, קיבל השיא המלומד את טענתם כי יכלו להניח שויסמן כבר סילק למקור-פיתוח את מלוא המגיע בגין מחיר הדירה. משמע, כי לא הסכימו להמחאת חבות שיש עמה נטילת התחייבות לשלם, במקום ויסמן, חוב המהווה חלק מן המחיר. 12. כשלעצמי, הנני נוטה לקבל את טענתו של ויסמן כי הוא המחה לרוסמן, בהסכמתם, לא רק את זכויותיו אלא גם את התחייבויותיו כלפי מקור-פיתוח. לדידי, מתחייבת מסקנה זו מן המסמך שעליו חתמו רוסמן ביום 2.7.85, ובו קיבלו על עצמם (בכפוף לחריגים אחדים) את כל התחייבויותיו של ויסמן כלפי מקור-פיתוח, לפי הסכם הרכישה המקורי. כבר נזכר, כי חתימת רוסמן על התחייבות זאת היוותה, מעיקרא, תנאי להסכמת מקור-פיתוח שויסמן ימחה להם את זכויותיו. ונכונותם של רוסמן לחתום עליו, ולוא גם רק כעבור זמן, תומכת בטענת ויסמן כי, בהסכמתם, המחה להם גם את התחייבויותיו כלפי מקור-פיתוח. ודוק: אינני קובע כי על ויסמן רבצה התחייבות כלשהי, אלא רק שרוסמן הסכימו ליטול על עצמם כל התחייבות כזאת, אם היא קיימת וככל שהיא קיימת. אלא שבכך שויסמן המחה לרוסמן גם את התחייבויותיו כלפי מקור-פיתוח, הוא לא שוחרר מהתחייבויותיו החוזיות כלפי רוסמן. חוק המחאת חיובים, תשכ"ט-1969, מסדר את יחסי הצדדים בדבר נושא ההמחאה. המחאת זכות הופכת את הנמחה לנושהו של החייב. והמחאת חבות הופכת את הצד השלישי לנושהו של הנמחה. אך חוק המחאת חיובים אינו מסדיר את יחסי הממחה והנמחה כתוצאה מן ההמחאה, ובהיעדר הסכם ביניהם הקובע אחרת, נותרים חיוביהם ההדדיים כשהיו: כל עוד החייב (בהמחאת זכות) אינו מקיים את חיובו, עומדת לנמחה הזכות לגבות את המגיע לו מאת הממחה על-פי ההסכם המקורי שביניהם. (ראה ע"א 471/73 מקבלי נכסים זמניים של אלקטרוג'ניקס בע"מ נ' אלסינט בע"מ ואח' [2], בעמ' 121, דברי השופט (לימים הנשיא) י' כהן, בעמ' 126); ובהמחאת חבות: הנמחה, ההופך לחייבו של הצד השלישי, אינו מאבד עקב כך שום זכות העומדת לו כלפי הממחה על-פי ההסכם המקורי שביניהם. דין זה חל בענייננו: ויסמן לא הוכיח, כי במועד כלשהו הסכימו רוסמן לפטור אותו מחיוביו כלפיהם על-פי הסכם הרכישה, והמסקנה המתחייבת מכך היא, כי חיוביו אלה לא נגרעו. יצוין כי ויסמן אינו חולק שרוסמן היו זכאים לכך שזכות החכירה על הדירה תירשם בשמותיהם במועד המוסכם. ואילו רוסמן אינם חולקים כי ביצוע הרישום תלוי בחברות הבונות, וכי האשם בגין המחדל לבצעו אכן רובץ לפתחן של החברות הונות, ולא לפתחו של ויסמן. אך את תוצאות אי-קיום חיוביהן של החברות הבונות כלפיהם זכאים רוסמן לתבוע (כדרך שאכן עשו) הן מן החברות הבונות והן מויסמן. זכותם כלפי החברות הבונות צומחת מן ההמחאה, ואילו זכותם כלפי ויסמן מיוסדת על ההסכם המקורי. מכאן שבמישור יחסיו עם רוסמן טענת ההמחאה אינה מועילה לויסמן. סיכול 13. טענתו השנייה של ויסמן היא, כי אי-קיום התחייבותו כלפי רוסמן, שזכות החכירה תירשם בשמותיהם עד למועד המוסכם, נבע מהתפתחות שלא הייתה לו עליה כל שליטה. לכן, טוען הוא, יש לפוטרו מן האחריות להפרה מחמת סיכול. הטענה, בקליפת אגוז, היא, כי מקור-פיתוח הפרה את התחייבותה כלפיו, על-פי חוזה הרכישה המקורי, ובכך סוכלה יכולתו לקיים את התחייבותו כלפי רוסמן. מסופקני אם בעקבות המחאת זכותו לרוסמן יכול עוד ויסמן לטעון כי עמדה לו זכות לרישום הדירה בבעלותו, כמוסכם בחוזה הרכישה המקורי. אך אפילו הייתה הזכות קיימת, דין טענת הסיכול להידחות. אחד התנאים לפטור מחמת סיכול הוא, שהפרת החוזה הייתה "תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש" (סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופת בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970). "אי הידיעה, כמו אי-הראייה מראש, צריכות להתקיים בפועל (לא ידע או לא ראה) וגם בכוח (לא היה עליו לדעת או לא היה עליו לראות מראש)" (ג' שלו, דיני חוזים (דין מהדורה 2, תשנ"ה) 501). משמע, שכדי להצליח בטענת סיכול, ובהנחה שיתר התנאים לכך התקיימו, היה על ויסמן לטעון ולהוכיח, כי בעת שהתקשר בחוזה המכר עם רוסמן לא ידע ולא ראה מראש, וכן לא יכול לדעת או לראות מראש, שמקור-פיתוח לא תקיים את חיובה להעביר לו (או לרוסמן במישרין) את זכות החכירה הרשומה. אלא שבטענה זו ויסמן כלל אינו יכול להישמע: הלוא בעצם התחייבותו לשלם לרוסמן פיצוי בשיעור חודשי קצוב, כל עוד זכות החכירה לא תירשם בשמותיהם עד למועד המוסכם, גילה ויסמן כי היה מודע לאפשרות שמקור-פיתוח תפר את חיובה להעביר את זכות החכירה הרשומה וכי ראה אותה מראש. התחייבותו לפצות את רוסמן בגין הפרה זו מעידה על ויסמן, כי נטל על עצמו סיכון מודע כי בבוא העת לא יהיה בידו לקיים את הבטחתו לרוסמן שזכות החכירה אכן תירשם בשמותיהם במועד. דומה כי ויסמן אף שקל וחישב את גודל הסיכון הצפוי: תעיד על כך התנייתו המפורשת, שאיחור שאינו עולה על שישה חודשים לא ייחשבכהפרה לעניין החבות בפיצויים. השגות על החיוב בפיצויים 14. שאר טענותיו של ויסמן הופנו כנגד החלטת בית המשפט לחייבו בתשלום הפיצויים המוסכמים. הנשיא המלומד דחה את כל הטענות, ומסקנתו מקובלת עליי. אתייחס בקצרה לארבע הטענות העיקריות. על טענות נוספות שהועלו לא מצאתי טעם להתעכב. 15. טענתו הראשונה של ויסמן היא, כי בנסיבות העניין היה על בית המשפט להימנע מלאכוף עליו את תניית הפיצויים המוסכמים, בהיות אכיפתה בלתי צודקת בנסיבות העניין. ביסודה של הטענה ניצבת הנחה מוטעית, שלפיה גם הענקת סעד הפיצויים, כמו הענקת סעד האכיפה, כפופה לסייג הצדק, כמשמעו בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה). ולא היא: "אכיפה", כהגדרתה בסעיף 1(א) לחוק הנ"ל, עשויה אמנם להתבטא גם "בצו לסילוק כספי", אלא שהכוונה כאן היא רק לחיובים כספיים שצד חייב היה לשאת בהם כחלק מחבותו לפי החוזה (השווה האמור בספרה הנ"ל של פרופ' שלו, בעמ' 525-526). כאלה הן, למשל, חבותו של הקונה לפי חוזה מכר, לשלם למוכר את מחיר הממכר, או חבותו של השוכר לפי חוזה שכירות, לשלם למשכיר את דמי השכירות. לא כן החיוב בפיצויים על הפרת חוזה. החיוב בפיצויים, ולוא גם יסודו בתניה תשלום פיצויים מוסכמים שנכללה בחוזה גופו, מיועד לתקן את נזקי הפרת החוזה ולא להעניק לצד המקיים את שהיה זכאי לקבל במסגרת החוזה. אכן, יש דמיון רב בין צו לסילוק כספי לבין חיוב בפיצויים. אך השניים אינם היינו הך. סעד האכיפה וסעד הפיצויים הם סעדים שונים, וההפעלה של כל אחד משניהם כפופה לכללים ולסייגים מיוחדים. סייג הצדק, הקבוע בסעיף 3(4) הנ"ל, חל אך ורק על סעד האכיפה, ולסעד הפיצויים אין לו כל נגיעה. 16. הטענה השנייה היא, כי בכך שרוסמן תבעו פיצויים בגין נזק ממשי שלטענתם נגרם להם (הכוונה לתביעתם לפיצוי על ירידת ערך דירתם, שהופנתה נגד החברות הבונות ומנהליהן), פקעה זכותם לתבוע את הפיצויים המוסכמים. אף בטענה זו אין מאומה. גם אילו היה המדובר בתביעות חלופיות, הרי משנכשלו בהוכחת גובה נזקם, כדרוש לביסוס תביעתם הראשונה, רשאי היה בית המשפט לפסוק להם פיצויים בשיעור המוסכם (השווה: ע"א 707/78 יוסף ואח' נ' ש' קניאל ואח' [3], בעמ' 800; ספרה הנ"ל של פרופ' שלו, בעמ' 598). על אחת כמה וכמה שבענייננו המדובר היה בתביעות מקבילות, שהתבססו על עילות שונות ואשר הופנו כנגד נתבעים שונים. בנסיבות אלו, אילו עלה בידי רוסמן להוכיח כיהפיצויים נתבעים בגין ראשי נזק שונים, עשויים היו לזכות בפיצוי הממשי אף במצטבר לפיצויים המוסכמים (ע"א 628/87, 640 חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ; חברת החשמל לישראל בע"מ נ' חורי [4], בעמ' 123). פשיטא שכישלונם להוכיח את ירידת הערך, שבעטייה תבעו פיצוי ספציפי, לא גרע מזכותם לפסיקת הפיצויים המוסכמים, אשר לה היו ונותרו זכאים ללא הוכחת נזק. 17. הטענה השלישית היא, כי הפיצויים שעל שיעורם הוסכם בחוזה - היינו סך השווה ל-500 דולר בגין כל חודש של איחור ברישום זכות החכירה - נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה; וכי בנסיבות שנתבררו לפניו היה על בית המשפט לעשות שימוש בסמכות הנתונה לו, לפי סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ולהפחית את סכום הפיצויים. למצער, כך נטען, היה על בית המשפט להגביל את התקופה שבגינה יהיו רוסמן זכאים לתבוע מויסמן פיצוי על עיכוב הרישום. בסיכומי בא-כוחו של ויסמן לא הוסתר החשש, כי החיוב בפיצויים שהוטל על ויסמן בפסק הדין איננו סוף פסוק. כעולה מדבריו, גם מאז מתן פסק-דינו של בית המשפט קמא, לא העבירו החברות הבונות לרוסמן את זכות החכירהעל הדירה. הפיצוי שנפסק לרוסמן, לפי החוזה עם ויסמן, מתייחס רק לתקופה שעד ליום הגשת תביעתם. אם לא ייקבע, כי רוסמן אינם זכאים למלוא הפיצוי שנפסק להם, או לפיצוי נוסף מעבר למה שכבר נפסק להם, עלולים הם לשוב ולתבוע פיצוי (בשיעור מצטבר המסתכם בעשרות אלפי דולרים) בגין התקופה שמיום הגשת תביעתם ואילך. לא מצאתי יסוד לטענה, שבית המשפט קמא צריך היה להתערב בשיעור הפיצוי החודשי שעליו התנו הצדדים. "כלל היסוד בהפעלת הסמכות הקבועה בסעיף 15(א) לחוק התרופות הוא, כי הפחתת הפיצוי המוסכם נעשית רק במקרים חריגים, בהם לא נמצא יחס סביר - ולו בדוחק - בין שיעור הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן לחזותו בעת כריתת החוזה ..." (הנשיא שמגר בע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן וערעור שכנגד [5], בעמ' 264). אינני סבור, כי שיעור הפיצוי המוסכם שנקבע בענייננו מקיים את התנאים שבהם יראה בית המשפט צידוק להתערב ולהפחית את הפיצוי. אין ספק שעיכוב הרישום של זכות החכירה על שמותיהם עלול היה לגרום לרוסמן נזק, וסכום הפיצוי שנקבע עומד במבחן היחס הסביר לגובה הנזק שבעת כריתת החוזה היה צפוי כתוצאה מסתברת מאי-קיום ההבטחה שזכות החכירה על הדירהתירשם בשמותיהם עד למועד המוסכם. העובדה, שהצדדים בחרו להתנות על פיצוי בסכום קצוב מצטבר לכל חודש של עיכוב, אך מחזקת את המסקנה שקביעתם הייתה סבירה. מבחינה זו, קביעת פיצוי לשיעורין הינה עדיפה על פני קביעת פיצוי בסכום גלובאלי, שאינה מבחינה בין הפרה קלה לבין הפרה חמורה (השווה לדברי השופט חשין בע"א 4481/90 י' אהרן ואח' נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ ואח' (להלן - פרשת אהרן [6]), בעמ' 435). עם זאת, ברי כי התארכות התקופה, שבה חדלה מקור-פיתוח ממילוי חובתה לרשום את זכות החכירה על הדירה בשמותיהם של רוסמן, מחריפה ומאמירה את גודל הסיכון שבגינו הסכים ויסמן לפצות את רוסמן. השאלה היא, כיצד עובדה זו עשויה להשפיע על שיקולי ההכרעה? אני סבור כי התשובה לשאלה זו חייבת להיגזר מנסיבות העניין. הווי אומר: ככל שהעיכוב בפועל מהווה חלק מן הסיכון שהיה צפוי מראש, אין המתחייב יכול לפרוק מעליו את תוצאות הסיכון שהתממש, בטענה שהוא עצמו לא צפה מראש נזק כזה; כדברי השופט חשין בפרשת אהרן [6] , בעמ' 437-438: "קבלן סביר ואחראי אינו מחייב עצמו לרשום דירה במועד מסוים, אלא אם נוטל הוא מראש ייפוי-כוח בלתי חוזר שיאפשר לו למלא חותו; ואם לא עשה הקבלן את שאמור היה לעשות, ממילא נטל סיכון על עצמו, ואל נא יטיל את תוצאות ההפרה על זולתו". לא כן הדבר במקרה שבו התארכות התקופה חורגת במידה ניכרת מגבולות הנזק שניתן היה לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. כאן, כבכל מקרה שבו אין מתקיים כל יחס בין הפיצוי אשר נקבע לבין הנזק שהיה צפוי, בידי בית המשפט להתערב בשיעור הפיצויים, תוך שיביא בחשבון גם סכומים שכבר שולמו על חשבון הפיצויים. אשוב לענייננו: אינני סבור, שעל-פי תניית הפיצויים שנקבעה בענייננו צפוי ויסמן להתחייב בפיצויים לרוסמן ללא קץ וללא גבול. התקופה שבגינה חויב בפסק הדין נושא הערעורים (היינו עד ליום הגשת התביעה) אינה נראית כחורגת מגבול צפייתם של הצדדים בשעת כריתת ההסכם. אך אם רוסמן יגישו נגדו תובענה נוספת לפיצויים, יהיה בידי ויסמן להתגונן מפניה בכל טענה שימצא לנכון, לרבות הטענה כי התקופה שבגינה נדרש הפיצוי הנוסף חורגת מגבולות הנזק שאותו יכלו הצדדים לצפות מראש בעת כריתת החוזה. אין צריך לומר, כי אינני מביע כל דעה באשר לסיכוייה של טענה כזאת, וכל כוונתי היא אך לומר, כי פסק-דין זה אינו מונע מויסמן מלהעלותה להגנתו מפני תביעה נוספת כי תוג. 18. טענתו הרביעית של ויסמן, והאחרונה שאליה אתייחס, היא, שעל כל פנים, שגה הנשיא המלומד בקביעתו, שרוסמן זכאים לפסיקת הפיצויים המוסכמים החל ממארס 1985. מועד זה הוא, אמנם, המועד שעדיו (על-פי המותנה בחוזה) צריך היה להעביר לרוסמן את זכות החכירה הרשומה, אך ויסמן טוען כי במועד זה עדיין לא קמה לרוסמן הזכות להירשם כחוכרים. טעם הדבר הוא, שזכותם להירשם לחוכרים הוכפפה לחיובם, על-פי הסכם ההמחאה, להמציא למקור-פיתוח התחייבות בכתב (כנדרש לפי סעיף 31ב' להסכם הרכישה המקורי) כי הם נוטלים על עצמם את כל התחייבויותיו של ויסמן כלפי מקור-פיתוח. כבר נזכר, כי רוסמן חתמו על ההתחייבות האמורה רק ביום 2.7.85, וכי רק ביום 11.11.86 נמסר מסמך ההתחייבות למקור-פיתוח. כל עוד לא נמסרה ההתחייבות לידיה, לא חלה על מקור-פיתוח חובה להעביר לרוסמן את זכות החכירה. מכאן, שגם חבותו של ויסמן לפצות את רוסמן בגין האיחור בהעברת זכות החכירה קמה, למעשה, רק ביום 11.11.86. חולשתה הראשונית של טענה זו נעוצה בעובדה שויסמן לא העמידה לבירור לפני הערכאה הראשונה. "ומושכל יסודי הוא, שטענה, אשר לא נטענה לפני בית המשפט שלדיון, שוב אין זכות לטוענה - אלא במקים חריגים ויוצאי דופן עד מאוד - בבית המשפט שלערעור" (ע"א 113/87 בוני ציון בע"מ ואח' נ' גורני ואח' [7], בעמ' 547). אך חולשתה הראשונית אינה חולשתה היחידה. הטענה, לגופה, נסמכת על ההנחה העובדתית, כי מחדלם של רוסמן להעביר למקור-פיתוח את מסמך ההתחייבות הוא אשר עיכב את רישום זכות החכירה בשמותיהם. והנחה זו אינה מבוססת כל עיקר. החברות הבונות לא התנו את העברת זכות החכירה בקבלת ההתחייבות של רוסמן, אלא בתשלום יתרת המחיר של הדירה, שלטענתן נותר ויסמן חייב להן, עקב הפרת חיוביה של טרמונל לפי הסכם ההספקה. הווי אומר: גם אילו רוסמן היו מוסרים למקור-פיתוח את מסמך ההתחייבות לפני מארס 1985, הם לא היו זוכים להעברת זכות החכירה. הא ראיה, כי גם לאחר שהמציאו לה את המסמך, בנובמבר 1986, לא נשתנה מבחינה זו דבר. תביעת החברות הבונות הייתה לתשלום כסף; ותביעה זו, כקביעת בית המשפט קמא, לא הייתה מבוססת, שכן, לאמיתו של דבר, קיימה טרמונל את מלוא חיוביה לפי הסכם ההספקה, ובכך סילק ויסמן למקור-פיתוח את מלוא מחיר הדירה. את זכותם של רוסמן להירשם כחוכרים אין לתלות בקיום תנאים שויסמן עצמו לא היה חייב למלא. כשם שאין לומר כי בסירובם להיענותלדרישתן הכספית הבלתי מבוססת של החברות הבונות קיפחו רוסמן את זכותם לתבוע מויסמן את הפיצויים המוסכמים, כך אין לומר שאיחורם להמציא למקור-פיתוח את מסמך ההתחייבות קיפח זכות זו. ע"א 879/92 19. אפנה עתה לערעורן של החברות הבונות. הערעור הוגש בידי מנהלן, דוד מיר, שהצטרף כמערער נוסף. את טענותיהן של החברות הבונות ניתן לחלק לשני ראשים: השגותיהן על צדקת קביעתו של בית המשפט המחוזי, כי ויסמן וטרמונל מילאו את כל חיוביהם כלפיהן על-פי ההסכמים המקוריים, שבעטייה החליט בית המשפט לאכוף עליהן להעביר את זכות החכירה לרוסמן; והשגתן על החלטת בית המשפט המחוזי לקבל את ההודעה לצד שלישי ולחייבן לשפות את ויסמן וטרמונל בגין הפיצויים המוסכמים, שיהיה עליהם לשלם לרוסמן מכוח החוזה שבין צדדים אלה. המנהל, מר מיר, לא השיג בערעור כנגד חיובו, אלא טען (ביחד עם החברות הבונות) כי בית המשפט המחוזי שגה בהטילו חבות גם על עו"ד איתן גבע, אף שבתקופה הרלוואנטית מר גבע כבר לא כיהן כמנהלה של מקור-פיתוח. ייאמר מיד, כי בהיעדר ערעור על פסק הדין מצדו של עו"ד גבע, אין כל מקום לעסוק בטענה האחרונה. אדרש אפוא לטענות האחרות. 20. הנשיא המלומד נימק בהרחבהאת מסקנתו, כי ויסמן וטרמונל מילאו את כל חיוביהם כלפי החברות הבונות. מסקנה זו מושתתת על קביעות עובדתיות מפורשות וחד-משמעיות, הנסמכות על מימצאים בדבר מהימנות העדים ומעוגנות גם בחומר ראיות אובייקטיבי ובשיקולי היגיון. עיינתי בהשגותיהן של החברות הבונות על צדקת הקביעות העובדתיות והמסקנה הנלמדת מהן, ולא מצאתי יסוד לקבוע כי הנשיא המלומד שגה בקביעותיו או במסקנתו. נמצא כי במסקנה האמורה אין מקום להתערבותנו. 21. כנגד חיובן לשפות את ויסמן וטרמונל טוענות החברות הבונות, שקיום תניה בדבר תשלום פיצויים מוסכמים, בחוזה שבין ויסמן לבין רוסמן, חרג מגדר צפיותן, ולכן אין להטיל עליהן חובת שיפוי בגין תשלומם של פיצויים כאלה, שהחיוב לשלמם אינו מותנה בהוכחת נזק. אף טענה זו דינה להידחות. החברות הבונות, שהסכימו להתקשרותו של ויסמן בחוזה עם רוסמן, חייבות היו לצפות שאי-קיום התחייבותן להעביר את זכות החכירה הרשומה יגרום נזק לרוסמן ושעל ויסמן תחול חובה חוזית לפצות את רוסמן על נזק זה. אכן נכון הדבר, שככלל, קיום זכותו של הנפגע לפיצויים, והחבות שזכות זו מטילה על המפר, נמדדות במבחני הסיבתיות והצפיות (ראה סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בש הפרת חוזה)); ומימוש זכותו של הנפגע, לקבלת פיצוי על נזק ספציפי, אכן מותנה בהנחת תשתית ראייתית הן לגרימתו והן להיקפו של הנזק הנטען (ראה פסק-דינו של השופט ברק בע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ [8], בעמ' 806 ואילך). פשיטא, שאלמלא התניה לפיצויים מוסכמים, היה ויסמן מחויב בתשלום פיצויים לרוסמן רק בגין נזק שיעלה בידיהם להוכיח; ואילו כך אירע, פשיטא שהחברות הבונות היו מחויבות לשפות את ויסמן רק בגין הנזק המוכח שעליו חויב לפצות את רוסמן. כלום הכללת תניה לתשלום פיצויים מוסכמים, בהסכם שבין ויסמן לבין רוסמן, משחררת את החברות הבונות מחובת שיפוי? התשובה לשאלה זו היא בשלילה. אפשר אמנם שהחברות הבונות לא צפו בפועל את קיום התניה לפיצויים מוסכמים, אך צפייתה לא נבצרה מיכולתן ומחובתן, שכן - כפי שבצדק ציין הנשיא המלומד - הכללת תניה לתשלום פיצויים מוסכמים היא "פרקטיקה מקובלת" בחוזי מכר מקרקעין; וקיומה של תניה כזאת כלול, מניה וביה, בגדר הנזק שהיה צפוי להיגרם לויסמן כתוצאה מהפרת החוזה עמו. יצוין כי טענה דומה לטענת החברות הבונות הועלתה בע"א 329/89 סבו נ' מלאך [9], ודברי השופט אור, שם, בעמ' 1331, שבה נומקה דחיית הטענה, יפים גם לענייננו: "משקבענו כי סבו היה מודע לכך שאי קיום חוזהו עם מלאך עלול להביא להפרת החוזה של מלאך עם עיני, מתבקשת המסקנה שהיה על סבו לחזות מראש בעת שחתם על החוזה שהפרתו את החוזה עם מלאך, תגרום למלאך נזק בשיעור הפיצוי אותו תהיה חייבת מלאך לשלם לעיני. נזק זה הוא אותו נזק שהיה עליו לצפות על-פי סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970. עצם העובדה שלא ידע על קיום פיצוי מוסכם בחוזה בין מלאך לעיני, או שלא צפה את הסכום המסוים בו יהיה על מלאך לפצות את עיני, אין בה כדי לגרוע מאחריותו על-פי סעיף 10 הנ"ל, כשהיה עליו לצפות נזק זה, בהיותו נזק סביר שהיה עלול להיגרם למלאך עקב הפרתו את החוזה עמה". הכרעה בערעורים 22. מסקנתי היא אפוא, כי יש לדחות את הערעורים בע"א 879/92 ובע"א 899/92. המערערים בע"א 879/92 ישלמו שכר טרחת עורך-דין בסך 20,000 ש"ח למשיבים 1 ו-2 (לין ומשה רוסמן) ומחצית הסכום הזה למשיבים 3 ו-4 (אלכסנדר ויסמן וטרמונל בע"מ); ואילו המערערים בע"א 899/92 (אלכסנדר ויסמן וטרמונל בע"מ) ישלמו למשיבים 1 ו-2 (לין ומשה רוסמן) שכר טרחת עורך-דין בסך 20,000 ש"ח. השופט ג' בך: אני מסכים. השופטת ד' דורנר: אני מסכימה. הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט מצא. חוזהעסקת חליפין (ברטר)