כללי 1. לפני תביעה לפינוי וסילוק ידה של הנתבעת מהנכס הידוע כהקדש זוהרה הרוש - בית חזון, המנוהל על ידי האפוטרופוס הכללי מכוח סעיף 5 לחוק הסדרי משפט ומינהל [נוסח משולב], התש"ל-1970 (להלן:"התובע"). כנגד הנתבעים 1-2 ניתן פסק דין בהעדר הגנה. לפיכך, פסק דין זה מתייחס לנתבעת 3 בלבד, עמותה רשומה הפועלת מזה שנים רבות לאיכלוס יהודים בירושלים שבין החומות (להלן:"הנתבעת"). הנכס נשוא דיוננו נמצא ברח' מעלה החלדיה 29 בעיר העתיקה בירושלים, הידוע כחלקה 27 בגוש שומה ירדני 19. המדובר בבנין בן שלושה מפלסים ובו חדר אחד בקומת הקרקע; שני חדרים, מטבח ושירותים בקומת הביניים וחדר אחד בקומה העליונה (להלן:"הנכס"). לטענת התובע, יש להורות על פינוי הנתבעת מהנכס, שכן היא מחזיקה בו שלא כדין ובלא כל זכות. מנגד, טוענת הנתבעת, כי לאור השיפוצים שביצעה בנכס, ובניגוד להוראה מפורשת בחוזה, רכשה זכות של דיירות מוגנת. רקע עובדתי 2. שני חוזים נחתמו בין הצדדים: הראשון - חוזה שכירות בלתי מוגנת, שנחתם ביום 20.7.79 לתקופה של שנה, בו נקבע כי דמי השכירות ייקבעו ע"י המעריך הממשלתי וכן, שהשוכר רשאי לבצע שיפוצים במושכר במשך תקופת השכירות והוצאותיו בגין השיפוצים ילקחו בחשבון בחישוב דמי השכירות. השני - מיום ז' אב תשמ"ב (27.7.82), נחתם לאחר שהתובע פינה מהנכס פולש ערבי שהחזיק בו, לתקופה של 5 שנים מיום 1.8.82 עד 31.7.87 (להלן: "החוזה"). בחוזה נקבע כי השכירות אינה מוגנת, כדלהלן: "13. חוזה שכירות זה נעשה על פי סעיף 10 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב - 1972. 14. השוכר מצהיר כי מעולם לא שילם למשכיר או למישהו אחר מכוחו דמי מפתח או כל תשלום אחר כיוצא בזה בגין זכות המושכר נשוא הסכם זה ולכן השוכר אינו דייר מוגן במשמעותו לפי חוקי הגנת הדייר. 15. הצדדים מצהירים כי המושכר הוא יחידה נפרדת בפני עצמה כמשמעותה בסעיף 13 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב - 1972 וביום חתימת הסכם זה אין כל דייר הזכאי להחזיק בדירה. ... 20. ... השוכר רשאי להשכיר את המושכר או חלק ממנו בשכירות משנה בלתי מוגנת לתקופה שאינה עולה על שנתיים וזאת בתנאי שכל הסכם שכירות כזה יאושר מראש ע"י המשכיר". הנתבעת השכירה את הנכס בשכירות משנה למשפחות כהנא (נתבעים 1-2) ודופלט, שגרו בנכס ללא אישור התובע מראש, כנדרש. עם זאת, כעולה מהראיות, התובע ידע כל העת, כי הנתבעים 1-2 שוכרים את הנכס מהנתבעת ולא התנגד לכך . בחוזה הוסדר מנגנון להארכת תקופת השכירות, באופן הבא: "21. עד תום תקופת השכירות מתחייב השוכר לבצע במושכר את השינויים, השיפוצים והתיקונים בהתאם לתכנית המצורפת להסכם זה והמהווה חלק בלתי נפרד ממנו (להלן - התכנית). 22. א) לאחר בצוע התכנית יגיש השוכר למשכיר דין וחשבון על כל סכומי הכספים שהושקעו בבצוע התכנית על ידי השוכר. בדו"ח יאושר על ידי מנהל חשבונות של השוכר. ב) לאחר הגשת הדו"ח יערך סיכום של כל התשלומים כאשר כל תשלום ותשלום יוצמד למדד יוקר הבניה מיום בצוע התשלום ועד יום עריכת הסיכום (להלן - סכום ההשקעה). ג) סכום ההשקעה ייזקף לטובת השוכר בתורת דמי שכירות לתקופה נוספת של שכירות באופן וכפוף לאמור בהסכם זה בנוגע לסכום ההשקעה. 23. א) לאחר בצוע התכנית יעריך השמאי הממשלתי את דמי השכירות המגיעים בגין שכירת המושכר בשכירות בלתי מוגנת בשוק החופשי. דמי השכירות יקבעו כשהמושכר במצבו לאחר בצוע התכנית. ב) קביעתו של השמאי הממשלתי תהיה סופית ולא תהיה כל צד רשאי לערער אחריה. 24. א) הסכם זה יוארך החל מתום תקופת השכירות למספר חודשים השווה למספר שהושג (או המספר השלם הקרוב) על ידי חלוקת סכום ההשקעה בדמי השכירות שנקבעו על ידי השמאי הממשלתי כאמור לעיל. ב) בכל מקרה לא יוארך ההסכם בתקופה העולה על עשר שנים מתום תקופת השכירות, תהיינה השקעות השוכר במושכר אשר תהיינה. 25.כאשר יוארך ההסכם בהתאם לאמור בסעיף 24 לעיל, יחולו סעיפי הסכם זה במשך התקופה הנוספת מלבד הסעיף הקובע את דמי השכירות." בהתאם לקבוע בסעיף 24 הנ"ל, תקופת השכירות הוארכה פעמים אחדות, שהאחרונה בהן הסתיימה ביום 31.12.97. משמע, החוזה הוארך עד לתקופה המקסימלית שנקבעה בסעיף זה. יודגש, כי הנתבעת לא הגישה לתובע דו"ח על סכומי הכספים שהושקעו בנכס בהתאם לאמור בסעיפים 21-22 לעיל. ביום 16.9.97 פנה התובע לנתבעת ודרש שתמציא לו דו"ח מאושר ובו פירוט ההשקעות שנעשו בנכס עד היום, בצירוף קבלות, חשבוניות וכיו"ב. הדו"ח לא הומצא לידי התובע. טענות התובע 3. נטען, כי הנתבעת מחזיקה בנכס, בין בעצמה ובין באמצעות אחרים, לאחר פקיעת החוזה המוארך ביום 31.12.97, ללא זכות ובלא הסכמה, זאת נוכח העובדה, שלא נחתם חוזה שכירות חדש ולא הוארכה תקופת השכירות לתקופה נוספת. כן נטען, כי בניגוד לגרסתה, לנתבעת אין מעמד של דייר מוגן בנכס. על כן, מתבקש פינוי הנתבעת מהנכס. כן מתבקש היתר לפיצול סעדים לשם הגשת תביעה כספית נגד הנתבעים בגין השכר הראוי שעל הנתבעת לשלם לתובע עבור תקופת השימוש מאז פקיעת החוזה ועד לפינוי הנכס בפועל. טענות הנתבעת 4. הנתבעת טוענת, כי היא מחזיקה בזכויות מהותיות בנכס, ומעמדה הינו לכל הפחות כשל דייר מוגן, שכן יש לראות בהשקעות הנתבעת בנכס כדמי מפתח כהגדרתם בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-19721 (להלן: "החוק") . כן נטען, כי דיירות מוגנת אינה חייבת להיעשות בכתב, ובין הצדדים נוצר הסכם ברור לדיירות מוגנת ע"י פעולותיהם בעל פה, בכתב ובהתנהגות. דיון והכרעה 5. מטעם התובע העיד מר מאיר נדב, מפקח על הנכסים. מטעם הנתבעת העידו מר יוסף לויפר, המכהן כמנהלה, וכן עו"ד יצחק צוריאלי, ששימש כסגן האפוטרופוס הכללי בתקופה שבין 1.10.72 ועד לפרישתו ביום 31.12.99. לאחר הגשת הסיכומים ובעקבות עדותו של עו"ד צוריאלי בתיק אחר בבית משפט זה, נשמעה עדותו בשנית, ובעקבותיה הוגשו סיכומי השלמה ע"י ב"כ הצדדים. השאלה הטעונה הכרעה במחלוקת שלפני היא, האם הנתבעת הינה דיירת מוגנת, בין מכח חוזה, בין מכח השקעות שבוצעו על ידה בנכס ובין מכח הבטחה מנהלית שניתנה לה. לאחר עיון בכתבי הטענות על נספחיהם, בתצהירים ובמוצגים שבתיק, שמיעת העדים הנ"ל ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב וכן בסיכומי ההשלמה, שוכנעתי, כי דין התביעה להתקבל, מהטעמים שיפורטו בהמשך. דיירות מוגנת מכח חוזה 6. אין חולק, כי החוזה אשר נערך עם הנתבעת, הינו חוזה שכירות חופשית (סעיפים 13-15). מלבד חוזה זה, אשר הוארך מעת לעת, לא נערך חוזה שכירות חדש ולא הוארכה תקופת השכירות לתקופה שלאחר 31.12.97. כפועל יוצא מלשון החוזה, עולה בבירור כי אין לנתבעת זכות של דיירות מוגנת בנכס. עם זאת, יש לבחון אם ניתן לנתבעת, כטענתה, מעמד של "דייר מוגן". מוסכם, כי בין הצדדים התנהל משא ומתן על אפשרות הענקת מעמד של דיירות מוגנת לנתבעת. פנייה אל התובע בהקשר זה, נעשתה במכתב מיום י' סיון תשמ"ב (לפני מועד השכרת הנכס בפעם השניה) בו ביקשה הנתבעת לקבל את הנכס בדמי מפתח (נספח נ/2 לתצהיר לויפר). במכתב התובע אל הנתבעת מיום כ"ג תמוז תשמ"ב (גם הוא לפני השכרת הנכס בפעם השניה), הובעה הסתייגות התובע מהשכרת בתים שונים בעיר העתיקה בדמי מפתח. כן נאמר: "ההצעה הנראית לנו ביותר היא להשכיר לכם את הבית בשכירות בלתי-מוגנת לתקופה התואמת את גובה השקעתכם" (נספח נ/3 לתצהיר לויפר). לאחר חליפת מכתבים זו, נחתם החוזה ביום ז' אב תשמ"ב, בו נקבע כי הנכס מושכר בשכירות חופשית והנתבעת אינה דייר מוגן (ראה סעיפים 13-15 ו- 23). כאמור בסעיף 22, לאחר השיפוצים היה על הנתבעת להגיש לתובע דו"ח על ההשקעה הכספית, אשר תיזקף לזכותה כדמי שכירות. הדו"ח לא הוגש, ככל הנראה, בשל כך שטרם הסתיימו השיפוצים. על אף האמור, הוארך חוזה השכירות לתקופות נוספות והנתבעת חתמה על הארכת השכירות מבלי ששונו תנאי החוזה (ראה נספחים מ.נ. 16 - מ.נ. 19 לתצהיר מאיר נדב). 7. רצונה של הנתבעת לקבל מעמד של דייר מוגן בנכס, אינו מוטל בספק. הנתבעת עשתה ניסיונות שונים להשיג זכויות מהותיות בנכס. כך, ביום כ"ז שבט תשמ"ד פנתה הנתבעת אל התובע בבקשה "לשתף גורמים פרטיים בהשקעות והשלמות הבניה תמורת החכרה ל- 99 שנים למשקיעים הפרטיים", וביום י' אדר א' תשמ"ד ביקשה: "בתמורה למאמץ הנ"ל רוצות המשפחות לרכוש את הנכס או לפחות לקבלו בדמ"פ בדרך שתהא תמורה הולמת להשקעתם" (ת/8). ניתן להסיק, איפוא, כי במועדי כתיבת מכתבים אלה, ואליבא דנתבעת עצמה, אין מעמדה כשל דייר מוגן. כך גם עולה ממכתב התובע אל הנתבעת, מיום 23.9.86: "לבקשתכם הנני לאשר כי ביום 21.8.82 שכרתם הנכס בשכירות בלתי מוגנת עד ליום 31.7.87. עפ"י חוזה השכירות הנכם זכאים לשפץ המושכר ולהכשירו למגורים" [ההדגשה שלי - י.ש.]. (נספח מ.נ. 22 לתצהיר מאיר נדב). במכתב סגן האפוטרופוס הכללי, עו"ד יצחק צוריאלי, מיום 3.12.86, אל משרד השיכון, נכתב כי הנתבעת ביקשה להעניק לה דיירות מוגנת: "משרדנו, שוקל בחיוב פנייתה זו, ועומד לפנות לבית-המשפט בבקשה מתאימה להעניק לעמותה זכות דיירות מוגנת בנכסים אלה תמורת השקעה כספית מתאימה לפי קביעתו והערכתו של השמאי הממשלתי" (נספח נ/7 לתצהיר לויפר). בחקירתו הנגדית של עו"ד צוריאלי התברר, כי הרקע לכתיבת המכתב הנ"ל היה בקשת הנתבעת לקבל הלוואה ממשרד השיכון, ולא הייתה כוונה להעניק לה דיירות מוגנת. גם מר נדב בעדותו תמך בגרסה זו. מכל מקום, הגם שיש במכתב זה מעין הצהרת כוונות, אין בו משום הבטחה ובוודאי שאין בו כדי להקנות לנתבעת מעמד של דייר מוגן בנכס. גם מפרוטוקול הדיון בבית המשפט המחוזי מיום 18.1.95 (נ/10), עולה כי במועד זה, לא היתה הנתבעת דיירת מוגנת, ואף פרוטוקול הדיון שעניינו "הצעה", אינו יוצר דיירות מוגנת לנתבעת ולכל היותר מדובר בהצעה, אשר טרם הבשילה. 8. תימוכין לאמור לעיל, ניתן למצוא גם בחוזה השכירות שערכה הנתבעת עם משפחת כהנא שם נכתב בסעיף 7 ל- ת/2 כהאי לישנא: "השוכר לא שילם ולא ישלם דמי מפתח בגין הדירה ובהתאם להוראות הסכם זה לא הושכרה הדירה בדמי מפתח ואין כיום דייר סטטוטורי המחזיק בדירה..." [ההדגשה שלי - י.ש.] דברים אלה הינם כה מפורשים, אשר אינם טעונים כל הבהרה. הנתבעת הבינה וידעה במועד עריכת החוזה, ביום 12.8.91, כי אין לה מעמד של דייר מוגן. הדברים עולים בקנה אחד גם עם הארכות החוזה, שנעשו מפעם לפעם, בהתאם לתנאי החוזה המקורי. גם במכתביו של נציג התובע מר נדב אל נציג הנתבעת מיום 31.10.91 ומיום 1.11.93, נשלל מתן דיירות מוגנת לנתבעת (נספחים נ/4 - נ/5 לתצהיר לויפר). בעדותו, העיד מר נדב כי אמנם נשקלה אפשרות הענקת דיירות מוגנת, ואולם אפשרות זו נדחתה: "ידוע לי שהעמותה ביקשה באיזשהו שלב להכיר בשיפוצים שהיא ערכה או עומדת לערוך כדיירות מוגנת, אולם התובע לא הסכים להענקת דיירות מוגנת תמורת השיפוצים ... הסכמה מפורשת בכתב אי אפשר לדבר עליה. יש פה אכן פניה אל השמאי לבחינת האפשרות להענקת זכויות בנכס וזה כתוב" [ההדגשה שלי. י.ש.] (פרוט' מיום 18.6.03, עמ' 9). גם מר לויפר בעדותו, מחזק את האמור לעיל: "ש. אתה מתאר בתצהיר הארוך את כל ההליכים כפי שאתה רואה ואתה לא מצרף מסמך שאומר שחור על גבי לבן שיש לכם מעמד של דיירות מוגנת איך [צ"ל "אין" - י.ש.] לך מסמך כזה. ת. אין מסמך כזה אבל אני מסביר בתצהיר שהייתה פה רמיה... אמרו יש לכם הסדר על דיירות מוגנת וסמכנו על מכתבי אמירות מפורשות של הסדר דיירות מוגנת וכתבו לנו את זה שחור על גבי לבן ולא ידענו שעוד צריך לעשות הסדר נוסף" (פרוט' מיום 15.12.03, עמ' 15). עו"ד צוריאלי העיד, כי כאשר הנתבעת הציעה לשפץ את הנכס הוצע, כי יקבלו דיירות מוגנת או שכירות ארוכת טווח, בתמורה. עוד עולה, כי כל תקופת השיפוצים הנתבעת הייתה במעמד של שוכר בלתי מוגן, וכי אילו היו מסיימים לשפץ אולי היתה מקבלת מעמד של דייר מוגן. עם זאת, עד שנת 99' לא הסתייע הדבר, וכדבריו: "אין מסמך שקובע שהם דיירים מוגנים", "זה נשאר בגדר כוונות", אך "לא יצא לפועל" (פרוט' מיום 15.12.03, עמ' 3). בעדותו השניה של עו"ד צוריאלי מיום 3.11.04 העיד כי: "ההסדר היה שהם יחתמו על חוזה שכירות בלתי מוגנת... סיכמנו איתם שהם ישקיעו על פי תוכנית... כאשר כל העבודה תסתיים אנחנו בהתייעצות עם השמאי הממשלתי ועם אנשי האפוטרופוס הכללי נעריך את ההשקעה שלהם מול השווי של דמי מפתח, והיה אם ההשקעה שלהם מכסה אנחנו אמרנו להם בצורה ברורה ומפורשת שהם יקבלו דיירות מוגנת ... הם נשארו דיירים לא מוגנים לפי מיטב ידיעתי. אם הם היו דיירים מוגנים הייתי יודע ... אין מסמך כזה. מסמך בו נקבע שהם דיירים מוגנים - אין. לפחות בתקופה שלי" (שם, עמ' 4, 6, 7). בחקירתו הנגדית, הבהיר עו"ד צוריאלי את דבריו: "ש. כשאתה אומר שאמרת להם מפורשות זה בעצם שאמרת להם שיהיה בסדר, תקבלו משהו, לא תשארו קרחים? ת. כן, כי משקיעים כסף. ש. הפתרון יהיה כלשהו לפצות אותם? ת. כן. נכון. הם שאפו כל הזמן לקבל דיירות מוגנת. אמרנו להם שיגמרו להשקיע ונדבר ונראה. מה השקעתם מול זה. זה היה הרעיון". (שם, עמ' 7). 9. כעולה מהמסמכים ומהעדויות, היו פניות של הנתבעת לקבלת דיירות מוגנת, התובע בחן את הדברים בחיוב, אולם לכל אורך המו"מ, לא שונה החוזה, בו נקבע, כי מעמד הנתבעת הוא כשל דייר בשכירות חופשית וכי הנתבעת לא רכשה מעמד של דיירות מוגנת. אכן, הנתבעת ביקשה, התובע שקל, אולם דיירות מוגנת הייתה ונותרה בגדר הצעה המונחת על "שולחן הדיונים", אשר לא השתכללה לכדי הסכם. לפיכך, אין באמור כדי להקנות לנתבעת מעמד של דיירות מוגנת. השקעות הנתבעת בנכס 10. בסעיף ההגדרות בחוק נקבע: "דמי מפתח" - כל תמורה שאינה דמי שכירות, הניתנת בקשר לשכירות של מושכר, או בקשר לקבלת החזקה או להחזרת החזקה במושכר לפי חוק זה- ואין נפקא מינה מתי שולמו; כאמור, אין חולק, כי הנכס נמסר לנתבעת במצב שאינו ראוי למגורים וכי הנתבעת השקיעה כספים רבים עבור שיפוצים נרחבים שעשתה בנכס, ממסד ועד טפחות, שנמשכו תקופה ארוכה. מעדותו של עו"ד צוריאלי, מיום 15.12.03 לעניין מצבו של הנכס עולה, כי: "לא היתה מערכת מים לא היתה מערכת חשמל לא אינסטלציה ביוב חדרים שלמים מלאי עפר אשפה אי אפשר היה להיכנס אפילו. היה מצב ממש גרוע ביותר וגם הקדש הרוש היה במצב קשה ביותר" (ע' 2 לפרוט'). על אף האמור סבורני, כי אין מקום לטעון שההשקעות הכספיות של הנתבעת בנכס הינם בבחינת תשלום דמי מפתח. כאמור, החוזה הינו לשכירות בלתי מוגנת, ובו התחייבה הנתבעת בתשלום דמי שכירות בשיעור שייקבע ע"י השמאי הממשלתי. לאור מצב הנכס נקבע, כי הנתבעת תשפץ את הנכס לפי תוכנית שצורפה לחוזה וסכום ההשקעה יזקף לזכותה כדמי שכירות. הנתבעת לא שילמה דמי שכירות משך כל השנים שהנכס היה בחזקתה, ומכאן, שהשקעותיה בנכס היו, הלכה למעשה, תשלום מוסכם כדמי שכירות ולא "דמי מפתח". בשאלה דומה בעניין שיפוצים כנגד דמי מפתח, נדרשתי באחד מפסקי הדין (ת"א (שלום י-ם) 7561/99 יורשי המנוח עאשור מחמוד זבלח נ' מוחמד סלים עאבדין, בפסקה 12ב לפסה"ד) ושם הובאו, בין היתר, דברי כב' הנשיא מ' שמגר בעניין בר"ע 369/86 אבו ליל נ' מוצטפא, (לא פורסם) תק-על 86(2), 118: "הסכמה לביצוע תיקון או שיפוץ לפי בקשת הדייר, ללא זיקה, ישירה או מרומזת, לדמי המפתח, אינה יכולה להפוך ללא הסכמה ושלא מדעת, להסכמה, כביכול, לקבלת תמורה שמשמעותה עולה כדי קבלת דמי מפתח". כן יפים לענייננו הדברים שנקבעו בע"א 462/76 חסיד נ' קנופף, פ"ד ל"א(2) 645: "הסכמתו של בעל-בית לעבודות שיפוץ המבוצעות על-ידי דייר אין בה כדי להצביע על הסכמתו להפוך את השכירות של המושכר לדיירות מוגנת, כשההיפך נובע מתנאי ההשכרה. מחוזה השכירות ת/1 משתמע בבירור כי המערערת רשאית לשפץ, לשכלל ולתקן מה שתרצה, בתנאי שלא תדרוש פיצוי על כך מהמשיבים. המערערת ידעה על כך ולדרישתה הנוכחית מהמשיבים לתשלום 'תמורה' בדרך של הפיכת שכירותה לדיירות מוגנת אין לה בסיס לא בחוק ולא בהסכם". לא זו אף זו; בסעיף 24 לחוזה נקבע, כי השקעות הנתבעת, תהיינה ככל שתהיינה, לא יקנו לה מעמד של דייר מוגן ובהתאם לאמור בסעיף זה פעלו הצדדים והחוזה הוארך מעת לעת, עד תום תקופה של עשר שנים מתום תקופת השכירות שנקבעה בחוזה. לכן, סבורני, כי גם אם יוכח שסך כל השקעותיה של הנתבעת בנכס גבוה לעומת דמי השכירות הראויים שהיה עליה לשלם, אין בכך כדי לשנות את מעמדה כשוכרת בניגוד לאמור בחוזה. לכל היותר, פתוחה בפניה הדרך לתבוע את השקעותיה העודפות על דמי השכירות, בהנחה שיעלה בידה להוכיח זאת, במגבלות תקופת ההתיישנות. תום-לב 11. השקעות הנתבעת בנכס נקבעו כבר בחוזה משנת 82', מלשונו ברור, כי הנתבעת שוכרת את הנכס בשכירות חופשית. מחומר הראיות עולה תמונה ברורה לפיה ניתן לקבוע, כי התובע ונציגיו פעלו מתוך אחריות וזהירות רבה העולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב. אין חולק, כי התנהל מו"מ בין התובע לנתבעת על אפשרות שהנתבעת תרכוש זכויות מהותיות בנכס. אולם גם בזמן שהתנהל המו"מ חזר התובע והדגיש, כי מעמדה של הנתבעת הוא כשוכר בשכירות חופשית. כפי שציינתי, המו"מ שהתנהל בין הצדדים לא הבשיל לכלל חוזה ונותר בגדר הצעה בלבד. משכך, ולאור התרשמותי מהעדויות אני קובע, כי התובע פעל בתום הלב בשלב הטרום-חוזי, כפי הנדרש בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973 (להלן: "חוק החוזים") הקובע: "תום-לב במשא ומתן (א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב. (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים." בד"נ 22/82 בית יולס בע"מ נ' רביב משה ושות' בע"מ, פ"ד מג(1) 441 נאמר בהקשר זה: "עקרון תום הלב שבחוק החוזים פירושו לנהוג ביושר ובדרך המקובלת במשא ומתן; עקרון זה כופה על בעלי הדין נורמה ערכית ומוסרית של "פיו ולבו שוין", ונורמות נוספות, כפי שהדברים נתפרשו בהרחבה בפסיקתנו" עיקרון תום-הלב בשלב המו"מ, אין פירושו כי חובה שהמו"מ יבשיל לכדי הסכם מחייב, פירוש כזה עומד בניגוד לעיקרון חופש החוזים. עמד על כך כב' הנשיא מ' שמגר בד"נ פנידר נ' קסטרו, פ"ד לז(4) 673: "אין ללמוד מן הנוסח, כי כריתתו של החוזה עם תום המשא ומתן היא התנאי לתחולתה של החובה הנוצרת מכוח האמור בסעיף 12; המשא ומתן בו מדבר סעיף 12 (א) אמנם צופה פני כריתתו של חוזה, אך החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום-לב קמה באופן עצמאי בשל ניהולו של המשא ומתן, גם אם אינו מבשיל לכדי חוזה או אם מתגלה בחוזה אחרי כריתתו פגם, המביא לבטלותו או המאפשר ביטולו" כאמור, התובע בחן אפשרות שהנתבעת תקבל מעמד של דייר מוגן, תוך שהבהיר כל העת, כי בשלב המו"מ מעמדה בנכס, כשוכרת בשכירות בלתי מוגנת, אינו משתנה. נציגי התובע אף פעלו בכיוון זה, בכפוף להמצאת תוכניות ע"י הנתבעת וקבלת שומה מהשמאי הממשלתי על מנת שהתובע יוכל לפנות לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן הוראות. על אף מאמצים אלה, ובסופו של יום, המו"מ לא השתכלל לכדי חוזה. בנסיבות העניין, יש לשלול את טענת מר לויפר, לפיה היתה כאן רמייה מצד התובע. מכל מקום, גם אם יטען הטוען, כי התובע נהג בחוסר תום לב, הרי שהסעד העיקרי בהפרת חובת תום-הלב לפי סעיף 12 לחוק החוזים, הינו פיצויים, הא ותו לא (ראה ע"א 800/75 קוט נ' ארגון הדיירים במרכז המסחרי, פ"ד לא(3) 813, 819). לאור האמור אני קובע, כי התובע נהג בתום הלב כקבוע בחוק החוזים. איני סבור כי נציגי התובע יצרו מצגי שווא אצל הנתבעת שהיא תקבל בוודאות מעמד של דייר מוגן, וטענות הנתבעת בהקשר זה נדחות כולן. הבטחה מנהלית 12. נוכח קביעתי הנ"ל, הרי שטענות ב"כ הנתבעת לעניין הבטחה מנהלית, אין להן על מה לסמוך, שכן האפשרות להקנות לנתבעת מעמד כשל דייר מוגן, הייתה בגדר הצעה בלבד אשר לא השתכללה לכדי חוזה, ומכל מקום לא הופרה כל הבטחה שניתנה לנתבעת בקשר למעמדה בנכס. [לעניין התנאים לחיובה של רשות מנהלית מכוח הבטחה כפי שהתגבשו בפסיקה, ראה: בג"צ 321/75 135, סאיטקס קורפוריישן נ' שר המסחר והתעשיה, פ"ד ל(1) 673; ע"א 2019/92 משרד הבינוי והשיכון ואח' נ' מרדכי זיסר, פ"ד נב(3) 208, עמ' 219; בג"צ 5018/91, גדות תעשיות פטרוכימיה בע"מ נ' ממשלת ישראל, פ"ד מז(2) 773 (החל מפיסקה 3); בג"צ 6268/00, קיבוץ החותרים אגודה שיתופית חקלאית רשומה נ' מינהל מקרקעי ישראל, תק-על 2001(2), 899]. סיכומו של דבר 13. מהתשתית הראייתית שנפרשה לפני, אני קובע כי לא הוכח שהנתבעת רכשה זכויות של דייר מוגן. יתרה מכך, על פי חוזי השכירות עולה תמונה ברורה לפיה הנכס הושכר לנתבעת בשכירות חופשית בלבד. יצויין, כי בית משפט זה עשה מאמצים מרובים להבאת הצדדים לידי הסכם פשרה, והסכם שכזה אף נוסח בדיון מיום 3.11.04, בו ניתנה שהות לצדדים להודיע הסכמתם העקרונית. ב"כ התובע הודיע ביום 19.12.04, כי ההצעה אינה מקובלת עליו. דומני, כי יש היגיון רב בעמדה שנקט התובע, בהיותו מנהל ההקדש בלבד, בכך שלא העניק לנתבעת, בסופו של יום, מעמד של דיירת מוגנת. המדובר הוא בעמותה שאינה רשומה, אשר "תוחלת חייה" יכול שתהא בלתי מוגבלת בזמן וככזו, שונה מצבה לאין ערוך ממצבו של דייר אחר, שברגיל עם פטירתו, כפוף להוראות החוק, חוזרת החזקה בנכס לבעליו. כמו כן, ברור כי הנכס אינו דרוש לנתבעת למגוריה בו והשכרתו לאחרים, על פי מטרות הנתבעת, יכול שתיעשה על ידי התובע ישירות לשוכר פוטנציאלי אחר. אני מקבל, איפוא, את התביעה ומורה על פינוי וסילוק ידה של הנתבעת מהנכס. לבקשת התובע, ניתן היתר לפיצול סעדים לשם הגשת תביעה כספית נגד הנתבעת בגין השכר הראוי שעל הנתבעת לשלם לתובע. אשר להוצאות המשפט - אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט ובנוסף שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪. חוזהמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)