1. עזרא לוי [להלן: "לוי"] הינו מנהל ובעל מניות בחב' נובה תחנות דלק בע"מ [להלן: "נובה"]. אביגיל בהט [להלן: "בהט"] ועמוס פיקסמן [להלן: "פיקסמן"] הינם מנהלים ובעלי מניות בחב' פיבה תיירות בע"מ [להלן: "פיבה"]. 2. בת.א. 2701/04 תבעה פיבה מנובה ומלוי כערב לחוזה לשלם לה: [א] הפרשים בגין התשלום הראשון והתשלום השני שבעסקה הראשונה, ואת יתרת המע"מ שלא שולמה על התשלום הראשון. [ב] את התשלום השלישי בעסקה הראשונה בסך 500,000 דולר בתוספת מע"מ. [ג] פיצוי מוסכם בסך 200,000 דולר כקבוע בחוזה - בגין הפרת ההוראה לשלם את התשלום השלישי בעסקה הראשונה. בת.א. 1143/05 תבעה נובה מפיבה מבהט ומפיקסמן לשלם לה: [א] 287,000 ₪ הפסד בגין מצג שווא - נטען שפיבה לא הציגה בפני נובה, טרם חתימת העסקה הראשונה, את ההסכמה שהייתה בין פיבה לבין אפרופו בעניין הפחתת דמי השכירות מ-17,500 דולר לחודש ל-15,000 דולר לחודש ששולמו עבור השכרת המרכז המסחרי. [ב] פיצוי מוסכם בסך 200,000 דולר בגין מצג שווא זה. [ג] הפרשי ריבית חריגה על סכום התמורה בסך 600,000 דולר, שתשלומו הוקדם בעסקה השנייה,ובסך כולל של 4,645,464 ₪ [לאחר שהופחת מהסכום 500,000 דולר המהווים את התשלום השלישי בעסקה הראשונה]. התביעות אוחדו, נשמעו בפני מותבים אחרים, והועברו לשמיעת הוכחות בפני ביוני 2010. עיקר המחלוקת בין הצדדים: נובה טענה שמכיוון שהתנאי בעסקה השנייה לא התקיים לפני 8.3.06 היא זכאית עפ"י חוזה העדכון הראשון להפרשי ריבית חריגה מ- 19.7.98 ועד 8.3.06, ולאחר ניכוי סכום התשלום השלישי בעסקה הראשונה בסך 500,000 דולר-עומדת לזכותה יתרה בסך 4,645,464 ₪. פיבה טענה כנגד שהתנאי בעסקה השנייה התקיים ב-13.6.99 ולחילופין 29.8.99 ולכן אין זכאות להפרשי ריבית חריגה נוספים על סכום התמורה של העסקה השנייה שהוקדמה, ופיבה זכאית לקבל את התשלום השלישי של העסקה הראשונה. 3. פיבה הייתה בעלים של מקרקעין בחוף מגדל הידועים כגוש 15520 חלקה 173 וחלק מחלקה 174 ששטחם כ- 5,150 מ"ר. על המקרקעין הייתה בנויה תחנת דלק שהוחכרה לסונול, ומרכז מסחרי שהושכר לאפרופו בע"מ ואפרופו ניהול [1982] בע"מ [להלן: "אפרופו"]. ב- 29.1.98 מכרה פיבה לנובה את זכויותיה במקרקעין הנ"ל תמורת 2,050,000 דולר [להלן: "העסקה הראשונה"]. בעסקה הראשונה התמורה בסך 2,050,000 דולר הייתה אמורה להיות משולמת ב- 3 תשלומים: תשלום ראשון: 500,000 דולר, תשלום שני: 1,050,000 דולר, תשלום שלישי: 500,000 דולר. בעלי המניות בפיבה, בהט ופיקסמן, היו הבעלים של מקרקעין בחוף מגדל הידועים כגוש 15515 חלקות 38 ו- 39, הסמוכים לגוש 15520 חלקות 173 ו- 174 - מקרקעין המצויים מעברו השני של כביש 90, ששטחם כ- 4,000 מ"ר. על המקרקעין לא היו בנויים מבנים, ועפ"י התב"ע, שטרם קיבלה תוקף סופי, היה צפי שניתן יהיה לבנות עליהם בעתיד תחנת דלק ומבנה מסחרי. ב- 29.1.98 מכרו פיקסמן ובהט, בעלי המניות בפיבה, את זכויותיהם במקרקעין לנובה תמורת 600,000 דולר [להלן : "העסקה השנייה"]. העסקה השנייה חלה תחילה גם על חלקה 25, וב- 1.6.99 הוסכם על אי תחולתה על חלקה זו [ראו נספח ג' לכתב התביעה]. בעסקה הראשונה הצדדים היו: פיבה ונובה, כאשר לוי, בהט ופיקסמן היו ערבים ביחד ולחוד למילוי התחייבויות נובה ופיבה בהתאמה. בעסקה השנייה הצדדים היו: פיקסמן, בהט ונובה, באשר המקרקעין היו רשומים ע"ש פיקסמן ובהט ולא ע"ש פיבה. 4. שתי העסקאות היו למעשה עסקה אחת שנחתמה בו ביום ה-29.1.98, ופוצלה לשני חוזים. למרות שלכאורה לתשלומים בעסקה הראשונה לא הייתה צריכה להיות זיקה לעסקה השנייה, נקבע בסעיף 7.4 לחוזה העסקה הראשונה ביחס לתשלום השלישי: "סך 500,000 דולר בתוספת מע"מ [התשלום השלישי בעסקה הראשונה - י.ג.] ישולמו... תוך 14 יום מיום שנתקבלה החלטת הועדה המקומית... כי ניתן להוציא היתר לבניית תחנת דלק ביחידת פיתוח ל"ה כמשמעותה בתב"ע הנוספת [במקרקעין של העסקה השנייה- י.ג.], אף אם בכפוף למילויים של תנאים" [להלן : " התנאי"]. הצדדים הכפיפו את התשלום השלישי בעסקה הראשונה לקיום תנאי בעסקה השנייה, חרף העובדה שכל עסקה התייחסה למקרקעין אחרים. אין זו הזיקה היחידה שיצרו הצדדים בין שתי העסקאות שנחתמו בו ביום. במסמך נוסף שנחתם ע"י פיבה ב- 29.1.98 - מועד חתימת שתי העסקאות [להלן: "כתב ההתחייבות"], התחייבה פיבה באופן בלתי חוזר: "אם לא תתקבל החלטת הועדה המקומית המפורטת בסעיף 7.4 לחוזה [ביחס לעסקה השנייה-י.ג.] כי אז למרות שמחיר התמורה הכולל בחוזה נקבע ל- 2,050,000 דולר ישונה מחיר התמורה בחוזה [בעסקה הראשונה -י.ג.] ויעמוד על סך 1,550,000 דולר ולא תהיו חייבים בתשלום כל תוספת מחיר מעבר לסך זה". הצדדים קבעו שהתשלום השלישי בעסקה הראשונה לא ישולם וסכום המכר בעסקה הראשונה יופחת ב- 500,000 דולר, מ- 2,050,000 דולר ל- 1,550,000 דולר, אם לא יקוים התנאי בעסקה השנייה, חרף העובדה שכל עסקה התייחסה למקרקעין אחרים. נובה ייחסה חשיבות רבה לרווח הצפוי להגיע מהמקרקעין הכלולים בעסקה השנייה, ולפיכך קשרה בין העסקה הראשונה לבין העסקה השנייה. לוי העיד בעמ' 2 שורות 16-17: "אנחנו רכשנו עסקה שלמה עם 3 חלקות: תחנת דלק, מסעדה והחלקה הזו [המקרקעין של העסקה השנייה- י.ג.]. הכל כעסקה אחת... באותו יום". 5. התנאי המצוי בהוראת סעיף 7.4 לחוזה העסקה הראשונה מצוי בהיבט נוסף גם בסעיף 7.1 לחוזה העסקה השנייה. בסעיף 7.1 לחוזה העסקה השנייה נאמר: "הצדדים גם יחד מסכימים כי תוקפו של חוזה זה מותנה בתנאים המצטברים הבאים: התב"ע תאושר באופן סופי ומוחלט [סעיף 7.1.1 לחוזה - י.ג.]... נתקבלה החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה כי ניתן להוציא היתר בנייה לבניית תחנת דלק, אף אם בכפוף למילויים של תנאים" - סעיף 7.1.3 לחוזה העסקה השנייה [להלן: "התנאי"] . עוד נקבע בסעיף 7.2 לחוזה העסקה השנייה: "כי אם לא יתמלא התנאי האמור בסעיף 7.1.3 [לחוזה העסקה השנייה - י.ג.] עד ליום 30.4.99... כי אז תעמוד בידי הקונה הזכות להודיע על ביטול החוזה. הקונה תהיה רשאית במקום למסור הודעת ביטול כאמור, להאריך את המועד למסירת הודעת ביטול זו עד ליום 30.4.00". העסקה השנייה הייתה עסקה המותנית בקיום התנאי. התשלום בסך 600,000 דולר בעסקה השנייה היה אמור להיות משולם לאחר ביצוע התנאי, וניתנה גם זכות לנובה לבטל את החוזה תוך שנתיים ושלושה חודשים אם לא יתמלא התנאי. 6. מבחינת ההיגיון הכלכלי- מסחרי המונח ביסוד העסקה על שני חלקיה: [א] העסקה הראשונה, שעבורה נקבעה התמורה בסך 2,050,000 דולר, הייתה אמורה להניב עבור נובה כבר בשלב הראשוני דמי שכירות בסך 17,500 דולר לחודש - תשואה של 10.24% על ההון המושקע. [ב] העסקה השנייה הייתה אטרקטיבית לאור הפוטנציאל להקים על המקרקעין תחנת דלק ומבנה מסחרי. בעסקה מסוג זה תמורת המכר הייתה נמוכה מהתמורה הנדרשת עבור מקרקעין שלגביהם קיימים כל האישורים התכנוניים לבניית תחנת דלק ומבנה מסחרי, והיה צפי שלאחר שיינתנו האישורים - שווי המקרקעין יעלה בצורה משמעותית. 7. ב- 29.1.98 רכשה נובה את המקרקעין בעסקה השנייה תמורת 600,000 דולר. ב- 23.7.98 מכרה נובה את המקרקעין בעסקה השנייה לחב' ארנס את כדורי חברה להשקעות בנדל"ן בע"מ תמורת 1,275,000 דולר [ראו נספח ח' לתצהיר בהט]. זיכרון הדברים בעסקה בין נובה לבין ארנס את כדורי נחתם עוד קודם לכן, שהרי ב- 22.7.98 חתמה ארנס את כדורי עם חב' דלק על חוזה להקמה, השכרה ותפעול תחנת הדלק במקרקעין נשוא העסקה השנייה, ובמבוא לחוזה נאמר שקיים זיכרון דברים עם נובה, וחוזה מכר ייחתם בימים הקרובים. למרות שהעסקה השנייה הייתה עסקה המותנית בקיום תנאי, מכרה נובה את המקרקעין בחלוף כ- 6 חודשים ברווח חוזי של 675,000 דולר. 8. ב- 29.1.98 רכשה נובה את המקרקעין בעסקה הראשונה תמורת 2,050,000 דולר. המקרקעין כללו: תחנת דלק, מרכז מסחרי וזכויות בנייה של כ- 350 מ"ר נוספים שניתן לייעדם לשימוש מסחרי. ב- 23.5.99 מכרה נובה את זכויותיה בתחנת הדלק שבעסקה הראשונה לרושרוש מ.פ. בניין ופיתוח בע"מ תמורת 500,000 דולר [ראו נספח ז' לתצהיר בהט]. ב- 6.9.00 מכרה נובה את יתרת זכויותיה במקרקעין שבעסקה הראשונה [עיקר הזכויות היו במרכז המסחרי] ליוסף מ.ב בנייה ונכסים בע"מ תמורת 965,000 דולר [נספח י' לתצהיר בהט]. בעסקה הראשונה שילמה נובה לפיבה בפועל כ- 1,550,000 דולר. התשלום השלישי בסך 500,000 דולר לא שולם ע"י נובה ונטען שלא קמה לפיבה זכאות לקבלו. בתום כשנתיים וחצי ממועד הרכישה הושלמה ע"י נובה מכירת המקרקעין בעסקה הראשונה תמורת 1,465,000 דולר. בנוסף לתמורה החוזית ממכר הזכויות בעסקה הראשונה, נובה הייתה זכאית לקבל דמי שכירות בגין השימוש שעשה השוכר במרכז המסחרי בתקופה שמ- 29.1.98 [מועד הרכישה] ועד 6.9.00 [מועד המכירה] - במשך כ-31 חודשים. נכון למועד עריכת העסקה הראשונה עמדו גובה דמי השכירות ששולמו ע"י השוכר ע"ס 17,500 דולר לחודש. צפי הכנסות משכירות לתקופה מ- 29.1.98 ועד 6.9.00 - 542,500 דולר [31 חודשים X 17,500 דולר]. מתחנת הדלק לא ניתן היה להפיק הכנסה מדמי שכירות עד למועד מכירתה ע"י פיבה, באשר סונול קיזזה את דמי השכירות שהיה עליה לשלם מעלויות בניית התחנה שמומנו על ידה. 9. הרווח החוזי מהעסקה על שני חלקיה [העסקה הראשונה והעסקה השנייה] עמד ע"ס 590,000 דולר, בתוספת צפי לדמי שכירות מהמרכז המסחרי לתקופה של 31 חודשים עד למכירתו בסך 542,500 דולר. 10. נובה לא הפעילה את זכות הביטול שניתנה לה בעסקה השנייה, שהוגדרה כחוזה מותנה, ומכרה את זכויותיה בעסקה השנייה לחב' ארנס את כדורי בחלוף 6 חודשים ממועד הרכישה. מאחר שנובה החליטה למכור את המקרקעין בעסקה השנייה בחלוף 6 חודשים ממועד רכישתם, וזאת עוד בטרם קיום התנאי המתלה בעסקה השנייה, יזמה נובה את הקדמת תשלום התמורה של העסקה השנייה. 11. ב- 19.7.98, כ-4 ימים לפני שחתמה נובה על חוזה למכר המקרקעין בעסקה השנייה לחב' ארנס את כדורי, חתמה נובה עם פיקסמן ובהט על מסמך לעדכון הסכמות ותנאים [נספח ד' לתצהיר בהט - להלן: "חוזה העדכון הראשון"]. גם פיבה צירפה הסכמתה, וחתמה על חוזה העדכון הראשון. בחוזה העדכון הראשון נקבעו ההוראות כדלקמן: [א] נובה מקדימה את תשלום התמורה בסך 600,000 דולר בעסקה השנייה. בתמורה להקדמה תהיה זכאית נובה להפחתה שוות ערך לריבית בנקאית חריגה של בנק דיסקונט מ- 19.7.98 ועד למועד בו התמלא התנאי בסעיף 7.1.3 לחוזה העסקה השנייה [להלן: "הפרשי ריבית חריגה"]. בחוזה כאמור הוגדר התנאי: "נתקבלה החלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה כי ניתן להוציא היתר בנייה לבניית תחנת דלק, אף אם בכפוף לקיומם של תנאים". [ב] לעניין התשלום המיידי - תבוצע בשלב זה הפחתה שוות ערך של ריבית בנקאית חריגה לתקופה של שנה אחת מהסכום של 600,000 דולר, ואם התנאי יחול קודם חלוף שנה תיערך התחשבנות מחודשת. [ג] כל הפחתה נוספת בגין תקופה של מעבר לשנה אחת תופחת בעתיד מתוך סכום של 500,000 דולר אשר נובה התחייבה לשלם כתשלום שלישי בעסקה הראשונה. בפועל שולמו בעסקה השנייה ב- 19.7.98 480,000 דולר, לאחר הפחתה של ריבית חריגה עבור השנה הראשונה בסך 120,000 דולר, ובכך שולמה מלוא התמורה החוזית בעסקה השנייה בסך 600,000 דולר. בחוזה עדכון נוסף [להלן: "חוזה העדכון השני"] - נספח ז' לתביעה בת.א. 1143/05, הוסכם שתחושב ריבית מופחתת החל מהמועד שבו ימכרו המקרקעין. 12. המחלוקת בעניין הפרשים בגין התשלום הראשון והתשלום השני בעסקה הראשונה, והפרשי מע"מ על התשלום הראשון בעסקה הראשונה נקדים ונאמר, בסעיף 2.16 לחוזה העסקה הראשונה נקבע: "שער יציג או השער היציג של הדולר - השער היציג של הדולר כפי שיהא ידוע במועד כל תשלום ותשלום". [א] התאריך לפירעון השיק בגין התשלום הראשון בעסקה הראשונה היה 1.2.98. סכום השיק: 1,788,500 ₪ [ראה נספח ו' לתצהיר בהט]. נכון ל- 1.2.98 השער היציג של הדולר הידוע היה 3.611. 1.2.98 חל ביום א' ולכן השער היציג הידוע נכון ל- 1.2.98 היה השער היציג של יום ו'- 30.1.98. המועד הקובע לעניין התחשיב הוא התאריך הרשום על השיק, שהרי לפני מועד זה לא ניתן להציג את השיק לפירעון. עפ"י התחשיב הסכום ששולם נכון ל- 1.2.98 היה 495,292 דולר. 495,292 דולר = 3.611: 1,788,500 ₪ בגין התשלום הראשון בעסקה הראשונה שולם בחסר 4,708 דולר. בגין התשלום הראשון בעסקה הראשונה פיבה זכאית לקבל מנובה 4,708 דולר לפי ערכם בשקלים נכון ל- 1.2.98 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק מהמועד הנ"ל ועד התשלום בפועל, כאשר לסכום זה יתווסף מע"מ. החיוב חל הן על נובה והן על לוי, באשר בחוזה העסקה הראשונה לוי ערב למלוא התחייבויות נובה עפ"י ההסכם. [ב] ב- 9.4.98 שולם סכום של 3,735,000 ₪ בגין התשלום השני בעסקה הראשונה. התשלום שולם ע"י נובה ב- 9.4.98 באמצעות סילוק המשכנתא שרבצה על המקרקעין לטובת בנק הפועלים [ראו סעיף 6.2 לתביעת פיבה בת.א. 2701/04]. המחלוקת בין פיבה לבין נובה הינה על הפרשי שערים. פיבה טענה שהשער היציג הינו השער שפורסם ביום 9.4.98 אחה"צ, בעוד שנובה טענה שהתשלום שולם ביום 9.4.98 בשעות הבוקר, בטרם פורסם השער של 9.4.98 , ולכן השער היציג הידוע הינו של יום 8.4.98. בהט הודתה בחקירתה בעמ' 35-36, שהתשלום שולם בשעה 13:00-13:30 בצהרים, ומכאן שלא היה ידוע השער היציג של 9.4.98 שפורסם אחה"צ. השער היציג הקובע הינו השער של 8.4.98, שהיה ידוע במועד ביצוע התשלום - 3.679. התשלום השני בעסקה הראשונה היה אמור להיות 1,050,000 דולר. בפועל שולם 1,015,221 דולר. 1,015,221 דולר = 3.679 : 3,735,000 ₪ בגין התשלום השני בעסקה הראשונה שולם בחסר 34,779 דולר. לאחר מכן שילמה נובה ב- 30.6.98 30,000 דולר נוספים. התוצאה היא שבגין התשלום השני שולם בחסר 4,779 דולר נכון ל- 9.4.98. בגין התשלום השני בעסקה הראשונה פיבה זכאית לקבל מנובה 4,779 דולר לפי ערכם בשקלים נכון ל- 9.4.98, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק מהמועד הנ"ל ועד התשלום בפועל, כאשר לסכום זה יתווסף מע"מ. החיוב חל הן על נובה והן על לוי, באשר בחוזה העסקה הראשונה לוי ערב למלוא התחייבויות נובה עפ"י ההסכם. [ג] ומכאן לטענה בדבר אי תשלום מלוא המע"מ עבור התשלום הראשון בעסקה הראשונה . ב- 12.3.98 נובה הודיעה לפיבה שבגין תשלום זה היא מעבירה לפיבה מע"מ בסך 82,915 ₪, ומקזזת את יתרת המע"מ בסך 221,130 ₪ בגין שכ"ד ל-3 חודשים [פב' 98- אפר' 98] המגיעים לנובה מאפרופו עבור השכרת המרכז המסחרי בעסקה הראשונה, לפי תחשיב של: 52,500 דולר + מע"מ = 3 X 17,500 דולר לחודש. ראו: נספחים ה'- ו' לתביעה בתיק א 2701/04. בחוזה העסקה הראשונה פיבה המחתה לנובה את זכותה לקבל מאפרופו דמי שכירות החל מ- 1.2.98 עבור השכרת המרכז המסחרי. הסכום של 221,130 ₪ הוחזר ע"י נובה לפיבה לצורך תשלום המע"מ בגין התשלום הראשון של העסקה הראשונה. ב- 17.3.98 התחייבה פיבה כלפי נובה לגרום לכך שנובה תקבל את דמי השכירות מאפרופו, ואם הסכום לא ישולם - לשלם את הסכום של 3 חודשי שכירות שווה ערך ל- 221,130 ₪. להבטחת ההתחייבות נתנה פיבה לנובה שיק ע"ס 220,454 ₪ שנפרע ע"י נובה. בסופו של דבר המע"מ בעסקה שולם ע"י נובה. נובה פרעה את השיק של פיבה בגין 3 חודשי שכירות שלא שילמה אפרופו וזאת מכוח התחייבות פיבה מ- 17.3.98, אליה צירפה פיבה שיק [נספח י"ד - ט"ו לתצהיר בהט]. לא הוכח פגם בגמירת הדעת, שהובילה להתחייבות פיבה מ-17.3.98, ולכך שפיבה צירפה להתחייבותה בכתב שיק ע"ס 220,454 ₪ להבטחת התחייבותה לשלם את דמי השכירות עבור חודשים פב'- אפר' 98', אם אלה לא ישולמו ע"י אפרופו. יש לזכור שחוזה העסקה הראשונה נחתם ב- 29.1.98 והוצג לנובה מצג שאפרופו משלמת שכ"ד בסך 17,500 דולר לחודש עבור השכרת המרכז המסחרי. לא הוכח שלאחר שנובה גבתה את השיק של פיבה בסך 220,454 ₪ [עבור דמי שכירות פב'- אפ' 98' של אפרופו] הצליחה נובה לגבות סכום זה בשנית מאפרופו. בהט צירפה כנספח כ"ה לתצהירה שיקים שנתנה אפרופו לחודשים מאי 98'- ינואר 99'. לא הוצגו שיקים ששילמה אפרופו ביחס לחודשים פב' - אפר' 98' ואפרופו נכנסה להקפאת הליכים. נובה קיבלה בהסדר הנושים של אפרופו כ- 800,000 ₪ מסכום חוב של 1,500,000 ₪ [500,000 ₪ מדין קדימה ו- 300,000 ₪ נוספים] - ראו הסדר נושים אפרופו, נספח כ"ט לתצהיר בהט. כן העידה בהט שנובה קיבלה מהנאמן להסדר הנושים של אפרופו כ- 30% מהחוב בלבד שחבה אפרופו לנובה בגין השכרת המרכז המסחרי [ראו עדות בהט בעמ' 47 שורות 12-17]. התביעה בעניין אי תשלום מלוא המע"מ עבור התשלום הראשון בעסקה הראשונה - נדחית. 13. המחלוקת בעניין מצג השווא - טענת נובה שפיבה הציגה לה, בשלב עריכת החוזה, מצג שווא לפיו אפרופו משלמת דמי שכירות בסך 17,500 דולר לחודש ולא גילתה לה שהסכום הופחת עוד לפני חתימת החוזה ל- 15,000 דולר לחודש. בעניין רכישת המקרקעין בעסקה הראשונה - השיקול המסחרי של נובה היה שניתן להפיק תשואה של 10.24% על ההון המושקע. סכום התמורה היה 2,050,000 דולר, ואפרופו שילמה, עובר לחתימת החוזה, עבור השכרת המרכז המסחרי 17,500 דולר לחודש דמי שכירות. תחנת הדלק לא הניבה דמי שכירות באשר סונול מימנה את עלות ההקמה של התחנה וקיזזה דמי שכירות מעלויות בניית התחנה שמומנה על ידה. בסעיף 6.2 לחוזה העסקה הראשונה מ-29.1.98 נקבע: "המוכרת מתחייבת כי... תמחה לטובת הקונה, מיד לאחר חתימת חוזה זה, את זכותה לקבל דמי שכירות מאפרופו החל מיום 1.2.98 ואילך בנוסח המצורף לחוזה זה". לחוזה המכר צורף חוזה שכירות שנחתם בין פיבה לבין אפרופו ב- 1.11.97 [להלן: "חוזה השכירות"]. בסעיף 8.1 לחוזה השכירות נקבע שישולמו דמי שכירות בסך שלא יפחת מ- 17,500 דולר לחודש. בנספח לחוזה השכירות שנחתם בין פיבה לבין אפרופו מ- 20.11.97 [להלן: "התוספת הראשונה לחוזה השכירות"] נקבע: "למרות הכתוב בחוזה השכירות של המבנה בתחנת הדלק... שכ"ד יהיה 15,000 דולר או 9% מהפדיון" [לפי הגבוה מביניהם - י.ג.] - ראו נספח ו' לכתב התביעה בת.א. 1143/05. עפ"י התוספת הראשונה לחוזה השכירות - הופחתו דמי השכירות מ- 17,500 דולר לחודש ל- 15,000 דולר לחודש, וניתנה זכות לאפרופו להפסיק את השכירות בתום השנה השלישית, בה בעת שעפ"י סעיף 7.1 לחוזה השכירות נקבע שתקופת השכירות היא מ- 1.1.97 ועד 31.10.02. בנספח נוסף לחוזה השכירות מ- 18.12.97 שנחתם בין פיבה לבין אפרופו [להלן: "התוספת השנייה לחוזה השכירות"], בטרם נמכר הנכס לנובה [נספח כ"ה לתצהיר בהט], נקבע: "בהמשך... נספח לחוזה בינינו מיום 20.11.97 [התוספת הראשונה לחוזה השכירות - י.ג.] הודיעה חב' פיבה כי מתנהל מו"מ בעניין מכירת המבנה בצומת המנגו . כתוצאה מכך חב' פיבה חוזרת בזאת מדרישתה מחב' אפרופו להחזר כספי בסך 70,000 דולר אשר שולמו לאפרופו בגין זיכיון לצומת המנגו. בתמורה לכך החוזה מיום 20.11.97 [התוספת הראשונה לחוזה השכירות - י.ג.] מבוטל, והחוזה המקורי [חוזה השכירות - י.ג.] להפעלת המסעדה למשך 5 שנים ועפ"י דמי השכירות המקוריים יהיו בתוקף. כאמור הצדדים רואים במסמך זה ויתור על 70,000 דולר ותוקף מלא לחוזה המקורי [חוזה השכירות- י.ג.]". התוספת השנייה לחוזה השכירות מ-18.12.97 ביטלה את התוספת הראשונה לחוזה השכירות מ- 20.11.97, והותירה על כנה את התנאים שנקבעו בחוזה השכירות המקורי מ- 1.11.97. חוזה העסקה הראשונה נחתם ב- 29.1.98 ולחוזה צורף חוזה השכירות מ-1.11.97, שהיה בתוקף. משביטלה התוספת השנייה את התוספת הראשונה - לא הוכח מצג שווא מצד פיבה כלפי נובה בעריכת חוזה העסקה הראשונה. נובה גם פעלה וקיבלה כספים, לאחר חתימת חוזה העסקה הראשונה, עפ"י חוזה השכירות המקורי - לפי תחשיב של 17,500 דולר לחודש: [א] עפ"י נספחים י"ב ו- י"ד לתצהיר בהט, נובה קיזזה מסכום המע"מ, שהיה עליה להעביר לפיבה בגין התשלום הראשון בעסקה הראשונה, דמי שכירות בסך 17,500 דולר לחודש עבור חודשים פב' - אפר' 98', ובסה"כ 52,500 דולר + מע"מ. [ב] דמי השכירות שהעבירה אפרופו לנובה היו עפ"י תנאי השכירות בחוזה השכירות המקורי - 17,500 דולר לחודש. הוצגו שיקים שניתנו למועדים 1.5.98 - 1.1.99 [נספח כ"ו לתצהיר בהט]. השיקים ניתנו ב- 10.2.98 וסכום כל שיק היה 63,000 ₪ - שווה ערך ל- 17,500 דולר. [ג] בחוזה שחתמה נובה עם אפרופו ב- 30.6.98 הוסכם לדחות את תשלום דמי שכירות לחודשים יולי 98' - אוקטובר 98' ולכך שישולם ב- 31.10.98 עבור 4 חודשי שכירות 75,000 דולר בצירוף ריבית ומע"מ, לפי תחשיב של 17,500 דולר לחודש בתוספת ריבית. עזרא לוי, הבעלים והמנהל של נובה, הודה בעמ' 192 שורות 20-30 שגבה בגין 4 חודשים אלה 17,500 דולר לחודש בתוספת ריבית של 5,000 דולר. [ד] ב- 21.5.00 הגישה נובה תביעה כנגד אפרופו [נספח כ"ח לתצהיר בהט], ובו תבעה לשלם דמי שכירות לפי תחשיב של 17,500 דולר לחודש, ולא נטענה טענה בדבר גובה דמי שכירות בסך 15,000 דולר. יודגש שנובה מכרה את זכויותיה במבנה המסחרי, שהיה מושכר לאפרופו, ב- 6.9.00. בסעיף 13 לכתב התביעה הודתה נובה שאפרופו שילמה לה את מלוא דמי השכירות עבור חודשים מאי- יוני 98', ובסעיף 3 לתביעה הוצהר על כך שגובה דמי השכירות היה 17,500 דולר. לא הוכח שלפיבה הייתה ידיעה עובר לחתימת ההסכם עם נובה על קשייה הכלכליים של אפרופו, ואין לגלגל את תוצאות הליכי הקפאת ההליכים של אפרופו, לאחר חתימת חוזה פיבה -נובה , לפתחה של פיבה. התביעה בעניין מצג שווא מצד פיבה כלפי נובה בנושא גובה דמי השכירות המשולמים, עובר לחתימת חוזה העסקה הראשונה, עבור השכרת המרכז המסחרי - לא הוכחה ודינה להידחות. משנדחתה עתירה זו גם העתירה לחייב את פיבה בפיצויים מוסכמים בגין מצג השווא - דינה להידחות. 14. המחלוקת בעניין קיום התנאי: "נתקבלה החלטת הועדה המקומית כי ניתן להוציא היתר לבניית תחנת דלק... [במקרקעין של העסקה השנייה - י.ג.] אף אם בכפוף למילויים של תנאים" פיבה טענה שהתנאי התקיים ב- 13.6.99 ולחילופין ב-29.8.99 ולכן היא זכאית לקבל את התשלום השלישי של העסקה הראשונה בסך 500,000 דולר שלא שולם, וכן היא זכאית לפיצויים מוסכמים בסך 200,000 דולר בגין אי תשלום הסכום השלישי של העסקה הראשונה. חרף כך הגישה פיבה את תביעתה הכספית רק ב- 23.12.04 - בחלוף כ-5 שנים ו-4 חודשים מהמועד שנטען שהיה על נובה לשלם את התשלום השלישי. נובה טענה שהתנאי לא התקיים לפני 8.3.06, והיא זכאית מכוח חוזה העדכון הראשון לקזז את הסכום של 500,000 דולר [התשלום השלישי בעסקה הראשונה] וכן לקבל מפיבה לאחר הקיזוז הפרשי ריבית חריגה בסך 4,645,464 עבור התקופה מ- 19.7.98 ועד 8.3.06, וזאת לאור העובדה שסכום התמורה בסך 600,000 דולר בעסקה השנייה הוקדם ושולם בטרם קיום התנאי. סעיף 25(א) לחוק החוזים [חלק כללי], לאחר תיקון מס' 2, קובע: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו". ברע"א 3961/10 המל"ל נ' סהר חברה לתביעות בע"מ תקדין- עליון 2012 (1) 3907, פסק כב' השופט ריבלין: "לעניין היחס בין התכליות לאחר התיקון לחוק ... חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים לחוזה- הוא תכליתו הסובייקטיבית של החוזה. רק כאשר בלתי אפשרי לאתר את התכלית הסובייקטיבית של החוזה, יפורש החוזה - בלית ברירה- בהתאם לתכליתו האובייקטיבית, המשמשת כמוצא אחרון". עפ"י גישת הרוב בהלכת המל"ל נ' סהר, ברישא של סעיף 25(א) לחוק החוזים [חלק כללי] אימץ התיקון את המבחן החד- שלבי שנקבע בעניין אפרופים, שלפיו יש להתחקות אחר התכלית הסובייקטיבית באמצעות לשון החוזה ונסיבותיו. 15. בפני בית המשפט הוצגו מסמכי הועדה המקומית וראיות נוספות באשר להליכי התכנון והבניה שהתקיימו בעניין המקרקעין נשוא העסקה השנייה. מהמסמכים שהוצגו סדר הפעולות וההחלטות היו כדלקמן: [א] ב- 9.4.98, כחודשיים לאחר חתימת העסקה הראשונה, פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה על אישור תוכנית מפורטת ג/5966 - פיתוח חוף מגדל. עפ"י התוכנית המפורטת שאושרה - יחידת פיתוח ל"ה, הכוללת חלק מחלקות 25, 38, 39 [המקרקעין של העסקה השנייה], מיועדת לאתר שירותי נופש; ואתר שירותי נופש עפ"י סעיף 2.7.4 לתקנון התוכנית כולל גם שטח לתחנת דלק ומבנים לשירותי מסחר. עפ"י סעיף 2.2 לתקנון תוכנית ג/5966: "היתרי בנייה יוצאו ליחידות הפיתוח בשלמותן, לא יוצא היתר בניה ליחידת פיתוח טרם אישור ע"י הועדה המקומית של תכנון בינוי ועיצוב ארכיטקטוני לקטע שלם של התוכנית". [ב] ב- 13.6.99 החליטה הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה: "המבקש: עזרא כדורי ושות', כתובת: מגדל, גוש: 15515 חלקה: 25,38,39 יעוד: שטח חקלאי, מהות: הקמת תחנת דלק. החלטת הועדה: לאשר הבקשה לאחר אישור תוכנית הבנוי של המתחם התכנוני "לה" בכפוף לתנאיה: הוכחת בעלות על הנכס, חוות דעת רשות העתיקות, אישור הג"א, חישובים סטטיסטיים והצהרת מהנדס... תכנית חלוקה מאושרת... חוות דעת מתכנן תכנית הבניין של החופים". [ג] ב- 29.8.99 קיימה הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה דיון בעניין מגדל- תכנית בינוי למתחם ל"ה עפ"י תוכנית ג/5966. בפרוטוקול הדיון נרשם: "מגדל - תכנית בינוי למתחם ל"ה... עו"ד בהט [נציגת הבעלים - י.ג.]: "הטענה הייתה שעפ"י התב"ע אין לתת היתר בנייה אלא על כל יחידת הפיתוח.... נדמה לי שאכן ניתן לתת היתר בניה לחלק מיחידת הפיתוח... בהמשך לחוות דעת יועמ"ש הוועדה.. ובהתאם לחוות דעתה של מהנדסת הוועדה כי מבחינה תכנונית ניתן לחלק את מתחם ל"ה לשני מתחמים... כפופים לתכנית הבינוי הכוללת שתהווה בסיס להוצאת היתרי בניה, הוחלט: לאשר תכנית הבינוי של מתחם ל"ה עפ"י הוראות התכנית המאושרת מס' ג'5966, ובתנאים: אישור הועדה המחוזית על הקלה מקו בניין של דרך ראשית מס' 90 [קו הבניין בין 50-100 מ'], אישור מע"צ, חוות דעת מתכנן תכנית הבינוי... לצרף תשריט חלוקה...". [ד] ב- 3.12.00 התקיימה ישיבה במע"צ בנושא תחנת התדלוק, ובה נקבע: "עמדת מע"צ היא שמאחר ומדובר על פרויקט תיירותי גדול, והצומת היא חלק מהפרויקט, על היזם... לדאוג להסדרת הצומת... ללא התחייבות זו מע"צ לא תוכל לאשר את תוכנית תחנת התדלוק". [ה] פרקליט ארנס את כדורי, שרכשה את המקרקעין בעסקה השנייה מנובה, במכתבו מ- 17.2.04 הודיע: "ניסיונותיה של מרשתי לאשר תב"ע נקודתית ובה הקלה בקו בניין לא אושרה, ותוצאת הדברים שלא ניתן לבנות על הנכס ... תחנת דלק" [ראו נספח ד' לתצהיר לוי]. [ו] הודעה על אישור תוכנית מפורטת נקודתית מק/גמ/5966/256 פורסמה ברשומות ב- 2.2.06 - נספח ג' לתצהיר לוי. התוכנית המפורטת ג/256/5966 שהוגשה נועדה לקבל הקלה בקו הבניין באופן שהמרחק יהיה כ- 60 מטר מצידי הדרך במקום 100 מטר מצידי הדרך. עפ"י סעיף 4 לתעודת עובד ציבור של מהנדסת הועדה המרחבית לתכנון ובנייה: "טרם מתן תוקף לתוכנית... לא ניתן להוציא היתר בנייה למקרקעין הנכללים בתחום התוכנית, אף לא בתנאים. כך הדבר לגבי התוכנית כהגדרתה לעיל. טרם שניתן לה תוקף לא ניתן היה להוציא היתרי בניה למקרקעין כהגדרתם לעיל". [ז] מהנדסת הועדה לתכנון ובניה, גב' הריאטה כרמלי, העידה בעמ' 58 שורה 18, שהיתר הבניה הוצא ב- 2009. 16. מהראיות שהובאו בפני בית המשפט הוכח שהתנאי שנקבע בחוזה המכר: "נתקבלה החלטת הועדה המקומית כי ניתן להוציא היתר לבניית תחנת דלק [במקרקעין של העסקה השנייה - י.ג.] אף אם בכפוף למילויים של תנאים" - לא התקיים לפני 8.3.06. פועל יוצא מכך - תביעת פיבה לחייב את נובה לשלם את התשלום השלישי בסך 500,000 דולר ולחייב את נובה בתשלום פיצויים מוסכמים בסך 200,000 דולר בגין אי התשלום השלישי בעסקה הראשונה - דינה להידחות. הטעמים לכך הם כדלקמן: ראשית, בסעיף 7.4 לחוזה העסקה הראשונה נקבע שהתשלום השלישי בסך 500,000 דולר ישולם רק לאחר שתתקבל החלטת הועדה המקומית כי ניתן להוציא היתר לבניית תחנת דלק במקרקעין של העסקה השנייה, אף אם בכפוף למילויים של תנאים . בסעיפים 3 ו-4 להסכם העדכון הראשון, עליו חתמו פיבה, נובה ועו"ד בהט, נקבע שלאור הקדמת תשלום התמורה בסך 600,000 דולר בעסקה השנייה, בטרם קוים התנאי, נובה תהיה זכאית להפחית סכום שווה ערך לריבית בנקאית חריגה ביחס לתקופה מ- 19.7.98 [מיום חתימת מסמך העדכון הראשון ] ועד ביצוע התנאי. התנאי אוזכר הן בסעיף 7.4 לחוזה העסקה הראשונה והן בסעיף 7.1.3 לחוזה העסקה השנייה. בחוזה העדכון השני נקבעו הוראות לעניין קיזוז הפרשי הריבית החריגה, בהתחשב בכך שתשלום התמורה הוקדם בעסקה השנייה, וזאת גם אם המקרקעין ימכרו לצד שלישי. ב"כ פיבה הצהיר בעמ' 7 שורות 22-23: "אם בית המשפט יקבע שסעיף 7.4 חל ב- 8.3.06 - אז העתירה בעניין 500,000 דולר דינה להידחות", וזאת לאור העובדה שהקיזוזים של הריבית החריגה ביחס לתקופה מ- 19.7.99 ועד 8.3.06 מביאים לקיזוז מלוא הסכום של 500,000 דולר המהווה את התשלום השלישי בעסקה הראשונה [בעבור התקופה מ- 19.7.98 ועד 19.7.99 הופחתו בפועל 120,000 דולר מסכום התמורה בסך 600,000 דולר בעסקה השנייה, וזאת עם חתימת מסמך העדכון הראשון]. שנית, התנאי שמופיע בשני חוזי העסקאות קובע:" נתקבלה החלטת הועדה המקומית כי ניתן להוציא היתר לבניית תחנת דלק… אף אם בכפוף למילויים של תנאים". טרם מתן תוקף לתוכנית מק/גמ/5966 /256 שנושאה הקלה בקווי בניין - לא ניתן היה להוציא היתר בניה למקרקעין הנכללים בתחום התוכנית, אף לא בתנאים. היתר הבניה כפוף לתכנית, ונגזר מהתכנית. ראו גם סעיף 4 לתעודת עובד ציבור של מהנדסת הועדה המרחבית [ ראו סעיף 15(ו) לפסק]. בע"פ 377/87 קלקא נ' מדינת ישראל פ"ד מא(4) 673, 677 הדגיש כב' השופט וינוגרד: "התכניות- בראש הפירמידה הזו נמצאת תכנית המתאר הארצית, ומתחתיה לפי הסדר- תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת. כל אחת מהתכניות כפופה להוראות של קודמתה, וחייבת להיות בהתאמה לה ... מעל לכל התכניות האלה, בראש הפירמידה, נמצאות ההוראות הכלליות של החוק, הקובעות הוראות והנחיות ... אלו גם אלו כפופים להן... סעיף 145(ב) [לחוק התכנון והבניה מורה - י.ג.]: "הועדה המקומית לא תיתן את ההיתר אלא אם... ההיתר מתאימים לתכניות... החלות על המקרקעין" ...". בעע"מ 8249/08 יחזקאל נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה תקדין- עליון 2010(2), 1146 הדגיש כב' השופט עמית: "תכנית, כמשמעותה בחוק, היא בגדר דין והפסיקה התייחסה לתכנית כאל חיקוק". בע"א 7654/00 ועדה ערר מחוזית חיפה נ' חברה לבנין הירדן בע"מ פ"ד נז(2) 895, 904 פסקה כב' השופטת פרוקצ'יה: "היתר הבניה הוא האקט האחרון בהיררכית התכנון המרחבי, המבקש להוציא מן הכוח אל הפועל את התכנון המקומי. ההיתר הינו פועל יוצא הנגזר מן התכנון המקומי, והוא אינו יכול להיות תחליף לו. הרשות המוסמכת למתן היתרי בניה עפ"י סעיף 145 לחוק רשאית לאשר מתן היתר רק אם... מתאימים לתכנית ולדיני התכנון החלים על הקרקע [סעיף 145(ב) לחוק". בע"א 8797/99 אנדרמן נ' ועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה פ"ד נ"ו(2) 466, 479 פסקה כב' השופטת נאור: "האיזונים נעשים בשלב התכנון, אך משנקבעה התוכנית- אין לתת היתר בניה הנוגד את הוראותיה [סעיף 145 (ב) לחוק התכנון והבניה). הציבור זכאי להסתמך על התוכנית ועל כך שהרשויות לא תאפשרנה בניה בניגוד למה שהתכנית מתירה . חריגה מתכנית בדרך של הקלה... מחייבת לאפשר לציבור להתנגד פעם נוספת". בע"א 482/99 בלפוריה מושב עובדים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ד נו(1) 895, 897 אמרה כב' השופטת ביניש: "מושכלות יסוד הם כי היתר בניה צריך להינתן בהתאם לתכנית המתאר. תכנית זו קובעת את ההגבלות על הבניה הן מבחינת הביטוי הפיזי של הבניה על כל היבטיו". שלישית, בהחלטה של הועדה לתכנון והבנייה מ-13.6.99 הוחלט: "לאשר את הבקשה לאחר אישור תוכנית הבינוי של המתחם התכנוני ל"ה. בהחלטה של הועדה לתכנון ובנייה מ- 29.8.99 הוחלט לאשר את תוכנית הבינוי של מתחם ל"ה עפ"י הוראות התוכניות המאושרת ג/5966 ובכפוף ל- 4 תנאים, שעיקרם אישור הועדה המחוזית על הקלה מקו בניין של דרך ראשית מס' 90 ואישור מע"צ. כל עוד לא התמלאו 4 התנאים שבהחלטת הועדה מ- 29.8.99 - תוכנית הבינוי לא אושרה, וכל עוד לא אושרה תוכנית הבינוי - לא ניתן להוציא היתר בניה ואפילו לא בכפוף לתנאים. בבג"צ 5631/92 יפו יפת ימים נ' שר הפנים תקדין- עליון 93(3) 1135 , סעיף 5 לפסק, פסק כב' השופט שמגר: "תכנית בינוי כשמה כן היא, היינו תכנית המפרטת על יסוד קביעותיה המפורשות של תכנית בנין עיר המוכרת בדין, מה יהיו תהליכי ביצוע הבינוי הלכה למעשה, הא ותו לא. אני שב ומדגיש כי אין להסדיר בתכנית בינוי בלבד נושא כלשהו החייב להיות מוסדר בתכנית מתאר או בתכנית מפורטת". לצורך ניצול זכויות הבניה הקיימות במקרקעין של העסקה השנייה התנתה הועדה המרחבית את אישור תכנית הבניה באישור על הקלה מקו בנין, ולצורך ההקלה בקו בנין הוגשה תכנית מפורטת מק/גמ/5966/ 256, שהודעה על אישורה פורסמה ב- 2.2.06. בטרם אישור התכנית המפורטת הנ"ל לא ניתן היה לאשר את תכנית הבינוי ולא ניתן היה להוציא היתר בניה. לעניין סמכות ועדה מקומית להפקיד ולאשר שינוי תכנית מפורטת בעניין שינוי קו בניין - ראו בג"צ 5145/00 הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון נ' שר הפנים, פ"ד נז(2) 179. רביעית, בסעיף 11.3 לחוזה העסקה השנייה מ- 29.1.98 הצהירה פיבה: "הואיל ובעת חתימת הסכם זה טרם נערכה מפת מדידה של הנכס... אין אפשרות בשלב זה לקבוע במדויק מהו החלק הנרכש בכל חלקה מהחלקות 38,39..." . בחוזה העדכון הראשון מ- 19.7.98 הצהירה פיבה: "הואיל ובין הצדדים נחתם ב- 29.1.98 הסכם מותנה לפיו רכש הקונה זכויות... בשטח 4,000 מ"ר, עליהם ניתן לבנות תחנת דלק ו- 1,000 מ"ר מבנה מסחרי". פיבה הייתה מודעת לכך שיש צורך באישור קווי הבניין של תחנת הדלק והמבנה המסחרי . בסעיף 9 לחוזה העדכון הראשון מ- 19.7.98 התחייבה פיבה בקשר לאישור קווי הבנין: "המוכרים מתחייבים כי בכל עת עד לאישור קווי הבניין של תחנת הדלק והמבנה המסחרי [בעסקה השנייה- י.ג.]... המפורט במבוא להסכם זה... לא ימכרו את יתרת השטחים שבבעלותם בחלקות 39,38 ,25...". חמישית, מהנדסת הועדה המרחבית לתכנון ובניה, העידה בעמ' 64 שורות 2-21: "ש. זו אינה הודעה על אפשרות לקבל היתר בניה [החלטות הועדה מ-13.6.99 ומ- 29.8.99 - י.ג.]. ת. בודאי שלא... ש. זה נקרא... החלטה שניתן להוציא היתר בניה? ת. עפ"י החלטה זו לא ניתן להוציא היתר בניה". עמוס פיקסמן הודה בחקירתו בעמ' 16 שורות 18-21: "ש. אם אני אקח קרקע שהיא לדוגמא חקלאית... והועדה תאמר אני אסכים שיבנה פה מבנה... בתנאי תהיה תוכנית בינוי... זה יהיה שווה ערך לזה שאפשר לקבל היתר בניה? ת. לא". שישית, לא ניתן לפרש את התנאי כתנאי שדן באפשרות עקרונית להוציא היתר בניה. בעלי המניות בפיבה היו בעלי ידע בתחום: בהט הייתה עו"ד שהתמחתה בתחום המקרקעין [ראו עמ' 19 שורות 12-19]; ופיקסמן היה מהנדס כבישים ותשתית [ראו עמ' 18 שורות 17-18]. הצדדים ייחסו חשיבות רבה לקיום התנאי. בכתב ההתחייבות מ-29.1.98 התחייבה פיבה כלפי נובה שמחיר התמורה בעסקה הראשונה יופחת ב-500,000 דולר- מ-2,050,000 דולר ל-1,550,000 דולר, אם לא יתקיים התנאי. בחוזה העסקה השנייה נקבע שהתמורה בסך 600,000 דולר תשולם לאחר קיום התנאי, וניתנה גם זכות לנובה בסעיף 7.2 לחוזה העסקה השנייה להודיע על ביטול העסקה, אם לא יתקיים התנאי עד ל-30.4.00. החוזה נחתם ב- 29.1.98 וזכות הביטול הוקנתה בחוזה עד 30.4.00. משך הזמן שנקבע בחוזה למתן הודעת ביטול יכול ללמד על כך שלא היה מדובר באישור עקרוני בלבד למתן היתר בניה. גם העובדה שהצדדים קבעו בהסכם העדכון הראשון מנגנון להפחתת הפרשי ריבית חריגה לתקופה העולה על שנה - יכולה ללמדנו שלא היה מדובר רק באישור עקרוני. את תוכנית הבינוי לא ניתן היה לאשר כל עוד לא אושרה תוכנית מפורטת מק/גמ/5966 /256 שנושאה הקלה מקו בנין, ולפיכך לא ניתן לראות בהחלטות הועדה מ-13.6.99 ומ-29.8.99 כהחלטות על פיהן ניתן להוציא היתר לבניית תחנת דלק. שביעית, בסעיף 6.3 לחוזה העסקה השנייה נאמר: "זכויות הבניה הכוללות לנכס יהיו לבניית 1,000 מ"ר, לבניית תחנת דלק, וכל דבר נוסף המותר לבנייה לפי התב"ע". ראו גם המבוא לחוזה העדכון הראשון בו נאמר: "ובין הצדדים נחתם ב- 29.1.98 הסכם מותנה לפיו רכשה הקונה זכויות... בשטח 4,000 מ"ר נטו, עליהם ניתן לבנות תחנת דלק ו- 1,000 מ"ר מבנה מסחרי". [להלן: זכויות הבניה הקיימות]. בהט העידה בעמ' 21 שורות 6-27: "כאשר עשינו את ההסכם... לא ידענו בדיוק לשים את האצבע איפה בדיוק יגמרו ה- 4 דונם [שטח המקרקעין של העסקה השנייה - י.ג.] לאור הצורך בהפקעות לצרכי דרך... ש. האם המקום ששורטט באופן סכמתי בין הצדדים הוא חופף בדיוק למקום שבו בסופו של דבר הוא מתאים לתוכנית? ת.... אני חושבת שהיו תזוזות. ש. האם נכון שעיקר התזוזות זה עניין של קו בניין כלפי הכביש הראשי? ת. יכול להיות...". פיקסמן העיד בעמ' 14 שורה 20: "הגבול הדרומי הוא היחידי שיכול היה לזוז". היה ברור לבהט ולפיקסמן, עובר לחתימת החוזים, שאישור קווי הבניין במקרקעין בעסקה השנייה עלול לא להתאים לבניה המתוכננת על המקרקעין של העסקה השניה :תחנת דלק ומבנה מסחרי של 1,000 מ"ר [ראו מבוא לחוזה העדכון הראשון וסעיף 6.3 לחוזה העסקה השנייה]. מהנדסת הועדה לתכנון ובניה, הריאטה כרמלי, העידה בחקירתה: "תוכנית בינוי היא דרישה מכוח התוכנית המפורטת הגדולה 5966 שחלה על כל האיזור" [עמ' 54 שורות 26-27]; "ש. על בסיס תוכנית [ג/5966 - י.ג.] יכולתי לקבל היתר בנייה? ת. לא יכולנו לתת… אותה תוכנית 5966 שולחת אותנו לקבל הקלה… תוכנית מתאר ארצית לכבישים שעל פיה קו הבניין לדרך ראשית זה 90 מטר מציר דרך. כדי לבנות את מה שהם רצו לבנות היינו צריכים לקבל החלטה ל- 60 מטר [הקלה בקו הבניין - י.ג.]... התוכנית... שהוגשה לקבלת הקלה על קו בניין התוכנית הזאת מספרה ג/ 256/5966 - תוכנית מקומית" [עמ' 60-61]. שמינית, ניתן להתנות היתר בניה בתנאים אולם בהתניה כזאת לא הייתה כוונה לכלול אישור תוכנית מפורטת נקודתית, שהרי כל עוד שלא אושרה תוכנית זו - לא ניתן להוציא היתר בניה ואפילו לא בתנאים. יודגש, שללא התוכנית המפורטת הנקודתית לא ניתן היה לנצל את מלוא זכויות הבניה הקיימות שהוגדרו בסעיף 6.3 לחוזה העסקה השנייה, ושבהתחשב בזכויות אלה נקבע שווי התמורה בעסקה. ראו עדות מהנדסת הועדה המרחבית בעמ' 63 שורות 8-9 : "הם לא היו מנצלים את זכויות הבניה שלהם". תשיעית, אין להסיק מן האמור בסעיף 3.6 לחוזה בין נובה לבין ארנס את כדורי מ- 23.7.98, כי במועד חתימת החוזה התקיים התנאי. בסעיף 3.6 לחוזה נאמר: "המוכרת מצהירה כי ניתן להגיש תוכניות לרשויות התכנון המתאימות לקבלת היתר לבניית תחנת דלק ומרכז מסחרי בנכס", בה בעת שהתנאי בחוזי המכר התייחס להחלטה של הועדה המקומית כי ניתן להוציא היתר בניה בכפוף למילוי תנאים. זאת ועוד, בחוזה שנחתם ב-22.7.98 בין דלק לבין ארנס את כדורי, יום קודם לכן, נאמר במפורש בסעיף 2(ג): "המחכיר מצהיר כי עפ"י התב"ע החלה על יחידת הפיתוח [תוכנית פיתוח ג/5966] ייעוד יחידת הפיתוח הינו בין היתר להקמת תחנת דלק, אך זאת בכפוף לאישור תוכנית מפורטת נקודתית". 17. מהראיות שהובאו בפני בית המשפט הוכח שהצדדים הסכימו שהקיזוז של הריבית החריגה בגין הקדמת תשלום התמורה בסך 600,000 דולר בעסקה השנייה יבוצע עד לתקרה של התשלום השלישי בעסקה הראשונה - עד לסך 500,000 דולר ולא יותר. לפיכך טענת נובה שהיא זכאית, בנוסף לקיזוז של 500,000 דולר מהתשלום השלישי של העסקה הראשונה, להפרשי ריבית חריגה נוספים בסך 4,645,464 ₪ נכון ל- 27.1.05 - דינה להידחות. לעניין טענת פיבה ראו: סעיף 28.3 לכתב ההגנה בת.א 1143/05. בחוזה העדכון הראשון מ- 19.7.98,עליו חתמו נובה ופיבה, נקבע בסעיף 5II : "הפחתה [בגין הפרשי הריבית החריגה - י.ג.] של סכום זה תבוצע בעתיד מתוך סכום של 500,000 דולר אשר הקונה חייבת לפיבה תיירות בע"מ עפ"י ההסכם מ- 29.1.98" [התשלום השלישי בעסקה הראשונה - י.ג.]. עפ"י הלשון המילולית של החוזה- הצדדים השתמשו במונח "הפחתה", ובנוסף הגבילו את ביצוע ההפחתה בכך שקבעו, שההפחתה תהיה מהסכום של 500,000 דולר - התשלום השלישי בעסקה הראשונה. בכתב התחייבות שחתמה פיבה כלפי נובה ב- 29.1.98 [נספח א' לתביעה בת.א. 2701/04] נקבע: "אנו הח"מ פיבה תיירות ... מתחייבים כלפיכם באופן בלתי חוזר כי אם לא תתקבל החלטת הועדה המקומית המפורטת בסעיף 7.4 להסכם, כי אז למרות שמחיר התמורה הכולל בהסכם [העסקה הראשונה - י.ג.] 2,050,000 דולר ארה"ב ישונה מחיר התמורה בהסכם ויעמוד על הסך 1,550,000 דולר ארה"ב ...". עפ"י כתב ההתחייבות, אם לא יתקיים התנאי של העסקה השנייה-הצדדים הסכימו שיבוטל התשלום השלישי בסך 500,000 דולר בעסקה הראשונה, וסכום התמורה יעמוד ע"ס 1,550,000 דולר במקום 2,050,000 דולר. התוכן המילולי של ההוראה בהסכם העדכון הראשון, שהפרשי הריבית החריגה ישולמו על דרך קיזוז מסכום של 500,000 דולר- התשלום השלישי בעסקה הראשונה, מתיישב גם עם ההיגיון הכלכלי - מסחרי המונח ביסוד החוזה. הצדדים הציבו "תקרה" לסכום שממנו ניתן לקזז את הריבית בגין הקדמת התשלום, ובלבד שלא יעלה על סך 500,000 דולר - הסכום שנקבע כסכום שיופחת מסכום התמורה של העסקה הראשונה אם כלל לא יתקיים התנאי. מכאן הסכום שמשולם עבור מצב של עיכוב בזמן בביצוע התנאי אינו יכול לעלות על הסכום "שמשולם" עבור מצב בו התנאי כלל לא התקיים. פרשנות זו תואמת ומשלבת את ההסדר בעניין 500,000 דולר [התשלום השלישי בעסקה הראשונה] שנקבע בכתב ההתחייבות ואת ההסדר שנקבע בחוזה העדכון הראשון. בע"א 72/78 מנהל מקרקעי ישראל נ' ראב פ"ד לב (3) 785, 789 ציינה כב' השופטת בן פורת: "כלל ידוע הוא בפירוש חוזים שיש להימנע מפירוש המוביל לתוצאה אבסורדית או המטיל על הצד להסכם התחייבות בלתי סבירה". ראו גם: ע"א 46/74 מורדוב נ' שכטמן פ"ד כ"ט(1) 477, 482. אין שום היגיון כלכלי - מסחרי בכך שנובה תשלם בפועל לפיבה עבור המקרקעין בעסקה השנייה 480,000 דולר במקום 600,000 דולר- שווה ערך 1,750,560 נכון ל- 19.7.98 [לפי שער יציג של 3.647], ואחרי כן תהיה עוד זכאית לקבל מפיבה עבור הפרשי ריבית בגין הקדמת התשלום-7,001,464 ₪, ולאחר קיזוז 500,000 דולר של התשלום השלישי בעסקה הראשונה - 4,645,464 ₪ נכון ל- 27.1.05 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק מ- 27.1.05 ועד התשלום בפועל [ראו סעיף 17 לתחשיב שהוגש מטעם נובה ב- 9.8.10]. מדובר בדרישת סכומים העולים בהרבה על סכום התמורה ששולמה בגין המקרקעין של העסקה השנייה. הצדדים לא הסכימו שנובה תקבל את המקרקעין בעסקה השנייה בחינם ושבנוסף פיבה המוכרת תצטרך לשלם לנובה הקונה בגין עסקה זו סך של 5,250,904. 5,250,904 ₪ = 1,750,560 ₪ [הסכום ששילמה נובה בפועל]- 7,001,464 ₪. 18. סוף דבר [א] תביעת נובה שהוגשה בת.א. 1143/05 - נדחית. [ב] תביעת פיבה בת.א. 2701/04 לחיוב בגין: התשלום השלישי בעסקה הראשונה, פיצויים מוסכמים והפרשי מע"מ על התשלום הראשון בעסקה הראשונה - נדחית. [ג] הנני מחייב את נובה תחנות דלק בע"מ ואת מר עזרא לוי, ביחד ולחוד, לשלם לפיבה תיירות בע"מ 4,708 דולר לפי ערכם בשקלים נכון ל- 1.2.98 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק מהמועד הנ"ל ועד התשלום בפועל, כאשר לסכום זה יתווסף מע"מ [ת.א. 2701/04]. [ד] הנני מחייב את נובה תחנות דלק בע"מ ואת מר עזרא לוי, ביחד ולחוד, לשלם לפיבה תיירות בע"מ 4,779 דולר לפי ערכם בשקלים נכון ל- 9.4.98 בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עפ"י חוק מהמועד הנ"ל ועד התשלום בפועל, כאשר לסכום זה יתווסף מע"מ [ת.א. 2701/04]. [ה] לאור העובדה שתביעת נובה בת.א. 1143/05 נדחתה, ולאור העובדה שתביעת פיבה כנגד נובה ועזרא לוי נעתרה בחלקה, הנני מחייב את נובה תחנות דלק בע"מ ואת עזרא לוי, ביחד ולחוד, לשלם לפיבה תיירות בע"מ ולאביגיל בהט ועמוס פיקסמן הוצאות משפט ושכ"ט בסך כולל של 30,000 ₪. מצג שווא