תמצית העובדות 1. ביום 30.4.1994 התפרסמה בילקוט פרסומים מס' 4211 הודעה לפי ס' 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן: "פקודת הקרקעות"), לפיה שטח קרקע של 4,822 דונם, דרוש לצורכי ציבור. השטח שהופקע כלל שטחים המצויים מדרום וממערב לנמל התעופה בן גוריון, ומצפון לכביש 1 (כביש ירושלים תל אביב), והפקעתו היתה נחוצה במסגרת הקמתו של נמל התעופה בן גוריון. ביום 25.10.1994 חתם שר האוצר על הודעה לפי ס' 7 לפקודת הקרקעות, וביום 30.10.1994, התפרסמה בילקוט הפרסומים 4257 עמ' 507 הודעה לפי ס' 7 הנ"ל, על כוונת שר האוצר לקנות חזקה בשטח שהופקע, תוך חודשיים ממועד פרסום ההודעה. השטח שהופקע כלל חטיבות קרקע בנתבע 5 (להלן: "יגל") ובנתבע 6 (להלן: "צפריה". יגל וצפריה יחד יכונו להלן: "האגודות" או "המושבים"). חטיבת הקרקע שנגרעה ממשבצת צפריה היא בשטח של 640 דונם. חטיבת הקרקע שנגרעה ממשבצת יגל, היא בשטח של כ-540 דונם. 2. משבצת הקרקע בה מצוי המושב יגל הוחכרה לתובעת (להלן: "הסוכנות") מכוח חוזה בין הנתבע 1 (להלן: "המינהל"), הסוכנות ויגל, מיום 2.10.1962 (חוזה זה והחוזים האחרים במתכונת זו יכונו להלן: "החוזה המשולש"). מתכונת זו של חוזים משולשים שהצדדים להם הם המינהל, הסוכנות והמושב, היתה מתכונת ההתקשרות המקובלת להחכרת קרקעות לצורך הקמת יישובים וביסוסם (ר' נספחים צ"ו 1-7 וצ"ז 1 לתצהיר מר דוד). במסגרת זו הוחכרה הקרקע (ובהמשך הושכרה) לסוכנות, בעוד שהמושב היה "בר רשות" בקרקע. החוזה המשולש הראשון ביחס למשבצת הקרקע של יגל היה לתקופה של שלוש שנים, ותוקפו הוארך באופן אוטומאטי לשלוש שנים נוספות בכול פעם שהתקופה הסתיימה. החוזה המשולש האחרון ביחס ליגל נחתם ביום 3.5.09 (במ/37). בנוגע לצפריה, נחתם החוזה המשולש הראשון ביום 3.11.1965, לתקופה של 3 שנים שהתחדשה אף היא באופן אוטומאטי. חוזים משולשים ביחס למשבצת של צפריה נחתמו עד שנת 2006. במועד הקובע היה איפוא חוזה משולש תקף, הן ביחס למשבצת של צפריה והן ביחס לזו של יגל. 3. לאחר ההפקעה שתוארה לעיל, פנתה הסוכנות אל המינהל, ו כי בגין הפקעת הזכויות בשטח שהופקע, היא זכאית לפיצויים כדין, משום שהיא החוכרת של כל הקרקעות עליהן הוקמו יגל וצפריה הנמצאות בשטח ההפקעה. עניינה של התביעה דנן הוא בפיצוי זה. בשנת 1996, הגישה צפריה תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בה"פ 1661/96 (להלן: "תביעת צפריה"), בה היא עתרה כי בית המשפט יורה לשר האוצר לשלם לה את הפיצויים בגין חטיבת הקרקע שהופקעה ממנה. ביום 1.12.1997 שולם לצפריה הסכום הראשוני של 12,116,984 ₪ כפיצוי שאינו שנוי במחלוקת. שיעור יתרת הפיצוי נותר שנוי במחלוקת בין הצדדים. 4. שאלת הפיצוי בגין הפקעת שטחים לצורך הקמת נמל התעופה בן גוריון, עמדה לדיון גם בתביעה שהגיש מושב אחר - בני עטרות מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית (להלן: "בני עטרות") נגד שר האוצר והמינהל (ה.פ. 337/97 - שתכונה להלן "תביעת בני עטרות"). בני עטרות לא היה צד לחוזה משולש במועד ההפקעה, משום שקודם לכן הוא עבר להתקשר ישירות עם המינהל בחוזה דו צדדי, שהסוכנות כבר לא היתה צד לו. בתביעת בני עטרות, מונה שמאי לצורך הערכת הפיצוי שבני עטרות יהיה זכאי לו. באותו ענין קבע בית המשפט (כב' סגה"נ השופט זפט), כי הערכת השמאי, לצורך קביעת הפיצוי בגין ההפקעה, תיעשה תוך בחינת המחיר שהיה מתקבל במכירה מרצון של השטח. על השמאי - כך הוא קבע - להתייחס לשאלת הפוטנציאל והציפיות להתפתחות בקרקע, לאור תמ"א/2-4 ותמ"א 31, ולאור החלטה 611 להחלטות מועצת המינהל, שאף שאין לה תחולה ישירה, היא תובא בחשבון, ככול שהיתה לה השפעה עקיפה על ערך הזכויות, כבסיס לציפיות והתפתחות בעתיד. קביעה זו משמעה כי השמאי אמור להעריך את שווי הקרקע שהופקעה לא בהתאם לשווייה כקרקע חקלאית, אלא תוך שהוא מביא בחשבון ציפיות לעליית שווייה מעבר לשווי זה. בתביעת בני עטרות, הושגה בין הצדדים לה (המינהל ובני עטרות) הסכמה, לפיה מונתה עו"ד נעמי שטרן ז"ל להכריע כפוסקת מכריעה ביחס לגובה הפיצוי המגיע לבני עטרות. 5. ביום 26.8.1999 הגישו המינהל, שר האוצר וצפריה הודעה מוסכמת לבית המשפט המחוזי בתביעת צפריה, לפיה הוסכם ביניהם כי שיעור יתרת הפיצוי שנתבע על ידי צפריה בגין חטיבת הקרקע שנגרעה ממנה, ייקבע בהתאם לגובה הפיצוי שייקבע בהכרעת הפוסקת שתינתן בתביעת בני עטרות, תוך התאמה של הבדלי מיקום, טופוגרפיה, נגישות ועוד, אך תוך התעלמות מהסוג, האופי והטיב של זכויות צפריה בקרקע. כך, ובהתאם להכרעת הפוסקת בתביעת בני עטרות, נקבע הפיצוי שישולם בגין השטח שהופקע במושב צפריה - כגובה הפיצוי שישולם לבני עטרות - בסך 11,700$ לדונם לפי שערו במועד הקובע, ובתוספת ריבית והצמדה כמפורט בהחלטה. 6. המינהל הגיש הליך של "טען ביניים" ביחס לחלוקת סכום הפיצוי, שנקבע בגין השטח שהופקע במושב צפריה, בין הסוכנות לבין צפריה. בסופו של דבר, הודיע המינהל לבית המשפט כי הוא ישלם את יתרת סכום הפיצויים בגין ההפקעה לצפריה. באשר ליגל, הרי שבשנת 1994, עובר לפרסום ההודעה בדבר ההפקעה, התקשרה יגל בהסכם עם הנתבעת 7 (להלן: "מגדל הזוהר"), במסגרתו היא העבירה למגדל הזוהר את זכויותיה בחטיבת קרקע בשטח של 700 דונם מתוך המשבצת של יגל, תמורת למעלה מ-10 מיליון דולר. מגדל הזוהר הגישה בקשה לשינוי הייעוד של השטח שנמכר לה, מחקלאי למסחרי. החלק הארי של השטח שנמכר למגדל הזוהר, הוא השטח שהופקע בהודעת ההפקעה שנזכרה לעיל. במסגרת ההסכם עם מגדל הזוהר, ייפתה יגל את כוחה של מגדל הזוהר לתבוע מהמינהל את כל הזכויות המגיעות לה בגין השטח שהופקע. המינהל שילם ליגל את סכומי הפיצוי שאינם שנויים במחלוקת, שחושבו על בסיס שווי של קרקע חקלאית. יגל לא נקטה הליכים ביחס לתשלום יתרת הסכומים. כפי שיפורט להלן, בסיכומים מטעמה, עתרה יגל כי בית המשפט יורה למינהל לשלם לה את יתרת הפיצויים בגין השטח שהופקע ממנה. להלן יפורטו טענות כל הצדדים, המתייחסות לזכויותיהם בפיצויי ההפקעה בגין השטחים שהופקעו. טענות הסוכנות 7. הסוכנות טוענת כי היא בעלת זכות החכירה בשטח שהופקע, ולכן היא זכאית לפיצוי בגין הפקעתו. לטענתה, זכות החכירה שלה נובעת מהחוזים המשולשים שהיא צד להם. זכות זו מוסיפה להיות תקפה כל עוד החוזים המשולשים נותרו תקפים, ובטרם נחתמו הסכמים דו צדדים בין האגודות לבין המינהל. הסוכנות התייחסה לטענת הנתבעים לפיה האגודות היו זכאיות, לאחר שהן התבססו, להתקשר בהסכם דו צדדי עם המינהל, וכי מדיניות הסוכנות לאורך השנים היתה לאפשר זאת. הסוכנות בסיכומי התשובה מטעמה, שהעובדה כי היישובים היו זכאים להתקשר לאחר ביסוסם בהסכמים דו צדדיים, אינה משנה את המסקנה לפיה כל עוד הסכמים כאלה לא נחתמו, וכול עוד החוזה המשולש היה תקף, היו לסוכנות כל הזכויות והחובות מכוח החוזה המשולש, ובכלל זה הזכות לקבל פיצויים בגין גריעת חלק ממשבצת המקרקעין של היישוב. 8. לטענתה של הסוכנות, בסוף שנות ה-80 ותחילת שנות ה-90 חלה מהפכה במדיניות הקרקעית של מדינת ישראל. כך, עד סוף שנות ה-80, המדיניות הקרקעית אסרה, למעט במקרים יוצאי דופן, שינוי ייעוד של קרקע חקלאית. המדיניות החדשה היתה מדיניות של שינוי ייעוד קרקעות חקלאיות לייעודים אחרים, בשילוב עם תמריצים כלכליים עובר לשינוי הייעוד. לטענת הסוכנות, היא לא יכלה "לשבת מנגד" לאור המהפכה הזאת במדיניות, ולאור העובדה כי השקעותיה שלה נעשו למטרה הברורה של קידום ההתיישבות הכפרית, על ידי שימוש בקרקע כאמצעי ייצור חקלאי. הסוכנות , כי היא לא שינתה את המדיניות שלה, וכי כול החלטותיה בהקשר זה התקבלו על ידי הדרג הנכון והראוי. כך או אחרת, זכויותיה של הסוכנות, מכוחן הוגשו התביעות דנן, נובעות לטענתה מהחוזה המשולש, ולכן אין משמעות לשאלה איך התקבלו החלטות המדיניות שלה. הסוכנות גם כי טענות הנתבעים ביחס לאופן קבלת ההחלטות בה נטענו תוך הרחבת חזית, וללא ביסוס ראייתי. עוד נטען, כי אין למושבים זכות שמדיניות הסוכנות לא תשתנה. בהתייחס לטענות הנתבעים לגבי מקרים אחרים בהם הסוכנות ויתרה על זכותה לפיצוי, הסוכנות כי מדובר במקרים של שינוי ייעוד שנעשה לצורך הרחבה נדרשת של אמצעי הקיום של המתיישבים מעבר לעיסוק בחקלאות, וזאת בהקשר לקיומו בכבוד של היישוב הכפרי. לגישת הסוכנות, הפיצוי שנפסק לזכות יגל וצפריה, משקף את שווי הקרקע ביישובים לא כקרקע חקלאית, אלא כקרקע לאחר שינוי ייעוד. לכן, היישובים התעשרו כתוצאה מקבלת הפיצוי. בנסיבות אלה, היתה הסוכנות חייבת לדרוש את חלקה בפיצוי. 9. הסוכנות כי הפסיקה הכירה במעמדה כחוכרת של המקרקעין נושא החוזה המשולש. הפסיקה דחתה באופן גורף דומה לזו של הנתבעים, לפיה יש לראות את האגודה - ולא את הסוכנות - כבעלת זכות החכירה האמיתית במקרקעין, וזאת לאור כוונת המינהל להקנות לה זכות זו לאחר סיום החוזה המשולש. לטענת הסוכנות, המסקנה הפרשנית ביחס לטיב זכויותיה, עולה הן מלשונו של החוזה המשולש והן מתכליתו. כך, לצורך תפקידה בהקמת היישוב וביסוסו, היה צורך להבטיח כי הסוכנות תקבל שליטה מלאה בקרקע. לכן, היה צורך לעגן את זכויותיה, ולהבטיח כי יהיו לה זכויות קניין בקרקע. הסוכנות כי זכויותיה בחוזה המשולש, לא נועדו רק כדי לשמש בטוחה להחזר החובות כלפיה. זאת, משום שנושא הביטחונות הוסדר ברישום משכנתאות לזכות הסוכנות. תכלית החוזה המשולש היא אם כן שונה. לגישת הסוכנות, ניתוח מערכת ההסכמים בין הסוכנות לבין האגודות, מביא לאותה מסקנה - משום שבמערכת הסכמים זו נקבעו דרכים להחזר המימון שניתן על ידי הסוכנות ולהבטחתו (שעבודים ספציפיים ושוטפים). מאחר שנושא הבטוחות הוסדר, כאמור, נועד החוזה המשולש למטרה אחרת - קרי לעסוק בפן של מסירת זכות קניין אמיתית לסוכנות. 10. הסוכנות , כי אף המינהל הודה בקיומה של זכות החכירה של הסוכנות, והוא מנוע מלהתכחש להודאה זו. המינהל הודה בזכויות הסוכנות בהחלטה מספר 14 של מועצת מקרקעי ישראל, ובהתכתבויות פנימיות וחיצוניות שלו. המינהל הודה בזכויות הסוכנות גם בהליכים אחרים. מנגד, הסוכנות כפרה בטענות הנתבעים ביחס ל"הודאות בעל דין" נטענות שלה. לגישתה - אין במסמכים אליהם הפנו הנתבעים הודאה או ויתור שלה, אלא מדובר במסמכים התומכים בעמדתה כי יש לה זכויות טובות במקרקעין, אשר בעת הפקעתם היא זכאית לחלק מהפיצוי שיתקבל. הסוכנות , כי הזכויות שהוענקו לה במקרקעי החוזה המשולש הן זכויות ארוכות טווח, אף שההסכמים המשולשים עמה נחתמו לתקופות של שלוש שנים. החוזים נחתמו לתקופות של שלוש שנים, מטעמים טכניים. אולם, החוזים המשולשים היו בפועל לתקופות ארוכות, והם הוסיפו להיות מקוימים גם כאשר הם לא חודשו. גם בהחלטותיו, יצר המינהל הקבלה בין חוזים תלת שנתיים לחוזי חכירה לדורות. 11. עוד הסוכנות, כי היא זכאית לפיצוי מכוח פקודת הקרקעות, בה נקבע כי זכאים לפיצוי בעלי זכויות במקרקעין ומי שיש לו טובת הנאה בהם. הסוכנות לגישתה היא בעלת זכות חכירה או למיצער זכות שכירות, ועל כל פנים היא ודאי בעלת טובת הנאה, בין היתר משום שבתי המשפט הכירו בזכותה להתנות את הסכמתה לביצוע עסקאות בקרקע בקבלת תשלום. לגישת הסוכנות, אין לקבל את טענות הנתבעים לפיהן היא אינה זכאית לפיצוי מכוח פקודת הקרקעות משום שהיא אינה רשאית לסחור בזכותה, ולכן אין מקום לפיצוי המחושב לפי שווי המקרקעין במכירתם מרצון. לגישת הסוכנות, זו מהווה הרחבת חזית אסורה. מעבר לכך נטען, כי זכותה של הסוכנות עבירה, אך לשם העברתה נדרשת הסכמת המינהל.זאת, בדומה לזכות האגודה. כן נטען, כי אין ממש ב כי פקודת הקרקעות חלה רק על זכויות סחירות. 12. לטענת הסוכנות, הפיצוי הכולל המגיע לה ולאגודות, הוא לפי שווי השוק של זכויות החכירה בשטח המופקע. לטענתה, בית המשפט אינו מוגבל בקביעת שיעור הפיצוי לסכום שנפסק על ידי הפוסקת עו"ד שטרן ז"ל בתביעת צפריה, שהסוכנות לא היתה צד לה, ושההחלטה בה לא היתה מנומקת. לטענת הסוכנות, היא זכאית לקבל 30% מהשווי של זכויות החכירה בשטח המופקע, וזאת לאור כל אחד משלושה מודלים שהיא הפנתה אליהם - מודל השותפות, מודל דמי ההסכמה ומודל הדיירות המוגנת. המודלים הללו הם כלי עזר בלבד, והשימוש בהם נעשה בדרך של אנלוגיה. אף אם בית המשפט לא יקבל אף אחד מהמודלים הללו, יהיה עליו - כך טוענת הסוכנות, למצוא מודל חלופי כדי להעריך את השווי היחסי של זכויותיה ואת חלקה בפיצוי. הנתבעים לא הציעו כל מודל חלופי אחר. עוד הסוכנות, כי פעילותה במיגזר החקלאי דומה לפעילותן של חברות משכנות במיגזר העירוני, כאשר המינהל נהג להכיר בזכויות החברות המשכנות בגין פעילותן ותרומתן להתיישבות העירונית. 13. הסוכנות הוסיפה ו, כי היא זכאית לפיצוי גם בגין השקעותיה בשטח שהופקע. את הפיצוי יש לחשב על פי החלק היחסי של השטח שהופקע, לעומת כלל שטח היישוב, ועל פי חלקו היחסי של חלק זה מכלל השקעותיה של הסוכנות בכול משבצת היישוב. זכותה של הסוכנות איננה מוגבלת, לטענתה, להשקעות שלה בשטח המופקע עצמו. לטענת הסוכנות, הפיצוי לו היא זכאית הוא בסכום של 4% מכלל ההשקעות במשבצת. 14. הסוכנות כפרה בטענת הנתבעים כי היא הפלתה את יגל וצפריה לעומת יישובים אחרים. הסוכנות כי יגל וצפריה היו, במועד הקובע (ואף עשור לאחר מכן, ויגל עד היום), צדדים לחוזה משולש. בכך הן נבדלות מהיישוב בני עטרות, אשר במועד הקובע היה צד להסכם דו צדדי עם המינהל. האגודות יגל וצפריה לא פנו לסוכנות לפני המועד הקובע בבקשה לסיים את החוזה המשולש, ולא הוכח כי לו הן היו עושות כן בשנת 94, אפשר היה להוציא אותן לביסוס, ולהעביר אותן להסכמים דו צדדיים. הסוכנות היא זו שקבעה את הקריטריונים ליציאה לביסוס, וכל עוד היישוב לא יצא לביסוס, החוזה המשולש תקף, והסוכנות זכאית למכלול זכויותיה מכוחו. בסיכומי התשובה מטעמה התייחסה הסוכנות לטענות השונות שהועלו בסיכומי הנתבעים, ובכלל זה לטענות בדבר "מעשה בית דין" ביחס לקביעות שונות של בתי המשפט. טענות הנתבעים 1-4 15. הנתבעים 1-4 (שיכונו להלן יחד: "המינהל"), טענו כי התקשרותה של הסוכנות בחוזים המשולשים נועדה מלכתחילה להיות זמנית, עד לביסוסו של היישוב. הסוכנות עצמה הודתה, כי היא מבקשת לסייע ליישובים להתבסס, ומשמטרה זו מושגת היא מאפשרת ליישובים להתקשר עם המינהל בהסכמים דו צדדיים. לכן, כך נטען, לסוכנות אין זכות קניין בקרקע. לטענת המינהל, הזכות היחידה שהסוכנות שומרת עליה במקרה כזה, היא זכותה להשבת ההלוואות שהיא נתנה ליישובים. אולם, מאחר שיגל וצפריה השיבו את ההלוואות שהם קבלו, אין לסוכנות עוד כל זכות כלפיהם. המינהל טען כי יש לדחות את טענותיה של הסוכנות הן לאור הכלל של מעשה בית דין, הן מטעמי מניעות וויתור, והן משום שהסוכנות, אשר מחקה הליכים אחרים שהוגשו על ידיה, מושתקת מלהעלות את הטענות אותן היא מעלה בהליך הנוכחי. עוד נטען, כי הסוכנות מבצעת forum shopping בלתי ראוי. 16. המינהל טען, כי הוכח שלסוכנות הוענקה זכות חכירה זמנית, שאינה ניתנת להעברה, וכי זכות זו נועדה רק לשמירת השקעות הסוכנות עד לביסוסו של היישוב. מסקנה זו עולה, על פי ה, בקנה אחד עם האינטרס הציבורי. לטענת המינהל, החוזים המשולשים לא העניקו לסוכנות כל זכות חכירה. מסקנה דומה עולה גם מחוזי ההתיישבות בהם התקשרה הסוכנות עם האגודות (להלן: "חוזי ההתיישבות") - חוזים שהסוכנות היא שניסחה אותם. המינהל ציין, כי הוא עצמו אינו צד לחוזי ההתיישבות, ולכן אין בכוחם של חוזים אלה להעניק לסוכנות זכויות בקרקע של המינהל. המינהל הפנה להחלטה 14 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, בה נקבע כי חכירת הקרקע היא למתיישבים, באמצעות הסוכנות. החכרת הזכויות לסוכנות היא, לכן, זמנית, עד להחכרה לאגודה, והכול לצורך השבת השקעותיה של הסוכנות על ידי רישום משכנתא. לאחר רישום המשכנתא, ההחכרה לסוכנות תתבטל מאליה ללא תנאי, והקרקע תוחכר ישירות למתיישבים. המינהל טען כי לאור פסקי הדין שנתן המשקם בעניינם של צפריה ושל יגל, לא נותרו למושבים כל חובות כלפי הסוכנות. לכן, בעת ההפקעה, לא היתה הסוכנות זכאית לפיצוי. 17. המינהל טען, כי הסוכנות הודתה במסגרת מסמכים רבים, כי אין לה כל זכויות בקרקע, וזאת בניגוד לטענתה בהליך הנוכחי. הסוכנות הודתה בהתנהגותה כי אין לה זכויות מכוח החוזה המשולש. המינהל הוסיף וטען, כי עילת התביעה של הסוכנות מבוססת על הטבות זמניות שניתנו ליישובים החקלאיים, הטבות שבוטלו על ידי בית המשפט העליון בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש למען השיח הדמוקרטי נ. שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נ"ו(6) 25 (להלן: "בג"ץ הקשת המזרחית"). עוד טען המינהל כי הסוכנות הפלתה את יגל ואת צפריה לעומת יישובים אחרים, שלא כדין וללא הסבר. עוד נטען, כי הסוכנות לא הוכיחה את השקעותיה בקרקע של המושבים. רוב הכספים שהושקעו על ידי הסוכנות היו מענקים, שהמושבים לא היו אמורים להשיב אותם, ורק חלק קטן היוו הלוואות. לטענת המינהל מדובר בהשקעות שהיום לא נותר לרובן כל שווי. בנוסף, כך נטען, הסוכנות לא הוכיחה ולא הציגה כל ראיה ביחס לשווי ההשקעות שלה בשטח הספציפי שהופקע. טענות יגל 18. יגל כי מאז 1988 חדלה הסוכנות לתמוך בה. לטענתה, היא היתה שייכת לקבוצת יישובים שכונתה "קבוצת ביסוס ה'". בשנת 1988 הצפי היה כי היא תסיים את יחסיה עם הסוכנות ותתקשר בחוזה דו צדדי עם המינהל בתוך שנה או שנתיים. אף שיגל מילאה את כל חובותיה כלפי הסוכנות - היא לא הוצאה לביסוס. לטענת יגל, העיכוב של הוצאתה לביסוס נעשה שלא כדין ובחוסר תום לב, תוך הפלייתה, וכדי שהסוכנות תקבל נתח מן הפיצויים. לטענת יגל, החלטתה של הסוכנות לשנות את מדיניותה ולא להוציא עוד יישובים לביסוס, לא התקבלה על ידי חבר הנאמנים של הסוכנות, כי אם על ידי חבר אנשים בסוכנות שלא היה מוסמך לקבל החלטה זו. יגל , כי הסוכנות אינה חוכרת של הקרקע - היא אף לא הוגדרה ככזו בחוזה המשולש (אלא כ"מיישבת"), וזאת - מאז החוזה המשולש משנת 1988. הפיצוי בגין ההפקעה הוא על הפקעת החזקה, ויגל היא שהוגדרה בחוזה המשולש כבעלת זכות החזקה. לכן, היא זו הזכאית לפיצוי. 19. יגל , כי הסוכנות לא דרשה לקבל פיצוי במקרים דומים אחרים, בהם ערך הקרקע עלה מעבר לשווי החקלאי של הקרקע. כך, הסוכנות אינה דורשת חלק מהתקבול שמקבלים מתיישבים המוכרים את נחלותיהם, וזאת אף אם התמורה שהם מקבלים איננה לפי "שווי חקלאי". עוד נטען, כי יגל הוסיפה להתקשר עם הסוכנות בחוזים משולשים מתוך אילוץ, שכן הסוכנות התנתה את האפשרות לחתימה על הסכם דו צדדי, בכך שתירשם משכנתא ללא הגבלה בסכום על כל נכסי יגל. יגל טוענת, כי מאז 1988 היא לא נהנתה יותר מכספי הסוכנות. לטענתה, כאשר הסוכנות התקשרה בחוזה המשולש בשנת 91, היא לא התכוונה לקיים את התחייבויותיה על פיו, ולכן היא אינה זכאית לתבוע פיצוי מכוחו. עוד נטען כי במקרה דנן, אין מדובר במקרה של שינוי ייעוד של הקרקע, אלא בהפקעה. לכן, יגל ותושבי יגל לא התעשרו. לאור ההפקעה, היה מקום כי תוּשב ליגל קרקע באותו מקום, וזאת במקום השטח שהופקע. מאחר שהדבר אינו אפשרי, יגל צריכה לקבל פיצוי בגין שווי הקרקע. הפיצוי בקשר עם ההפקעה נועד כדי להשיב את המצב לקדמותו. 20. יגל הוסיפה ו, כי על פי חוזה ההתיישבות בינה לבין הסוכנות, הפיצוי שיתקבל בגין הפקעה ייזקף על חשבון חוב האגודה לסוכנות. היתרה - כך נקבע - תועבר לאגודה לשם שיקום המשק. מאחר שבענייננו, ולאור פסק המשקם, אין חוב כלשהו של האגודה לסוכנות, זכאית האגודה לטענתה לכל כספי הפיצויים. באשר לטענות הסוכנות לגבי השקעות שהיא ביצעה, יגל כי הסוכנות לא השקיעה בשטח שהופקע כלל. לטענתה של יגל, לפי ס' 22 לחוזה המשולש, הסוכנות זכאית לקבל החזר של השקעותיה רק בשטח המופקע. יגל טוענת, כי היא עצמה זכאית לפיצוי בגין השטח שהופקע ממנה (ושהיא טרם קבלה אותו). לטענתה, בית המשפט יכול להעניק לה את הסעד הזה - אף שהיא לא תבעה אותו. לטענתה, אין מקום להורות לה להגיש תביעה נפרדת, משום שכול העובדות הדרושות ביחס לפיצוייה של יגל הובהרו, ואין טעם בהתדיינות נוספת בין הצדדים. טענות צפריה 21. צפריה (שהתביעה נגדה נמחקה, ושהוגשה נגדה הודעת צד ג' על ידי המינהל), כי בהתאם לסיכום בין הסוכנות לבינה, היא אמורה לקבל את פיצויי ההפקעה, כאשר הסוכנות תהיה זכאית לקבל פיצוי בשיעור שלא יעלה על 4% מסכום הפיצוי שיתקבל על ידי צפריה. לגישת צפריה, הזכות לקבלת 4% מהפיצוי שתקבל צפריה, עולה גם ממדיניות הסוכנות במועד ההפקעה, כמו גם מעמדתה של ממשלת ישראל ומההסדר בין הסוכנות לבין מושב בית עריף. עוד צפריה, כי זכויותיה הכספיות של הסוכנות הוגדרו בס' 24 לחוזה ההתיישבות, בו נקבע כי הסוכנות זכאית לקבל מפיצויי הפקעה רק את סכום החוב של צפריה. מסעיף זה עולה, כי הסוכנות היתה מודעת לכך כי הגורם היחיד שיהיה זכאי לקבל פיצויים במקרה של הפקעת קרקעות בצפריה, תהיה האגודה עצמה, בעוד שס' 24 מבטיח כי הסוכנות תוכל לקבל את החוב שיהיה בר פירעון במועד ההפקעה, ותו לא. עוד נטען, כי טענות הסוכנות משמען כי המצג שהציגה הסוכנות לצפריה, לפיו הסוכנות העבירה לה סכומי כסף כמענק, היה מצג שווא. באשר לטענות הסוכנות המתבססות על ס' 22 לחוזה המשולש, צפריה כי סעיף זה אינו הסעיף הרלוונטי, משום שהוא דן בשינויי ייעוד. הסעיף הרלוונטי הוא ס' 17 לחוזה המשולש. סעיף זה קובע כי במקרה של שינוי גבולות, יינתן פיצוי למיישבת (היא הסוכנות) ולאגודה - אולם החלוקה הפנימית בין השתיים מוסדרת, כך נטען, בס' 24 לחוזה ההתיישבות. בנוסף, ס' 22 מתנה את קבלת הפיצויים בפנייה לוועדת הפיצויים של המינהל. מכוח החלטה 343 להחלטות מועצת המינהל, פיצוי בגין גריעת קרקע במושב נועד להיטיב את מצבו של המתיישב ולא של ה"מיישבת". 22. צפריה הוסיפה ו, כי החוזים המשולשים נועדו לחול במשך תקופה מוגבלת בלבד, עד ליציאת היישוב לביסוס, שאז נחתם הסכם דו צדדי בין המושב לבין המינהל, ללא שהסוכנות מקבלת כל תמורה. הכללת הסוכנות כצד לחוזים המשולשים נועדה למטרה של החזר ההלוואות שהסוכנות נתנה לצורך פיתוח וביסוס ההתיישבות. במועד ההפקעה היתה הסוכנות שוכרת - ולא חוכרת - של קרקעות האגודות. זאת, בהתאם לחוזים המשולשים שהיו בתוקף במועד זה. דמי השכירות שולמו למינהל על ידי צפריה, ולא על ידי הסוכנות. הסוכנות אף הפרה את התחייבויותיה על פי החוזה המשולש. לכן, ומאחר שצפריה הגיעה לביסוס ואף ביצעה בפועל את התחייבויות הסוכנות על פי החוזה המשולש, יש לראות את הסוכנות כמי ש"נגרעה" ממנו. גם מהחלטה 14 להחלטות המינהל עולה כי הקרקע היתה אמורה להיות מוחכרת לסוכנות רק עד לרישום משכנתא, שאז תתבטל ההחכרה ללא תנאי, והקרקע תוחכר ישירות למתיישבים. 23. צפריה , כי הסוכנות סירבה לאפשר לה לצאת מהחוזה המשולש, אף שצפריה הגיעה לביסוס לכול המאוחר בתחילת שנות ה-90. הסוכנות הודתה - לטענתה - כי מתחילת שנות ה-90 היא הפסיקה את הטיפול ביציאת יישובים לביסוס, וזאת ללא החלטה של המוסדות המוסמכים בסוכנות. הסוכנות חדלה להוציא יישובים לביסוס ללא קשר לשאלה אם הושגה מטרת החוזים המשולשים, אלא רק כדי להפעיל לחץ על המדינה ועל היישובים להעביר חלק מהפיצויים שניתנו עבור שינויי ייעוד, גם לסוכנות. צפריה , כי הסוכנות הפלתה אותה יחסית ליישובים אחרים, שכן במקרה של הפקעה ברור כי לא קיים פוטנציאל למסחור בקרקע. בנוסף, התביעה דנן הוגשה ללא סמכות משום שהיא מנוגדת להחלטת חבר הנאמנים של הסוכנות. עוד צפריה, כי תביעת הסוכנות מתעלמת מהעובדה שהקרקע שהופקעה ממנה שימשה כאמצעי ייצור שבגין אובדנו היתה צפריה זכאית למלוא פיצויי ההפקעה. הסוכנות לא העמידה לצפריה אמצעי ייצור חליפי - חרף התחייבותה מכוח ס' 24 לחוזה ההתיישבות. צפריה , כי לסוכנות לא היו כל השקעות בחלק שהופקע ממשבצת צפריה. מטעם זה היא אינה זכאית לפיצוי בגין השקעותיה. על כל פנים השקעות הסוכנות בצפריה פוחתו זה מכבר. 24. באשר ל"מהפכה הקרקעית" במדיניות המינהל בקשר לייעודן של קרקעות חקלאיות, לגישתה של צפריה, טענות הסוכנות בהקשר זה מופנות כלפי יגל, שהתקשרה בהסכם עם מגדל הזוהר. לא הוכח כי צפריה התקשרה בהסכם עם מגדל הזוהר. במקרה של צפריה, כספי ההפקעה לא הגיעו בפועל ליזמי נדל"ן פרטיים, אלא הם הגיעו לידי צפריה או לידי המתיישבים ביישוב. בנוסף, כך נטען, ההחלטות המיטיבות מכוחן זכו המתיישבים לפיצוי בגין שינוי ייעוד הקרקע, ממילא בוטלו. לגישת צפריה - פסה"ד בבג"ץ הקשת המזרחית אינו רלוונטי, שכן פיצויי ההפקעה ששולמו לצפריה נמוכים באופן משמעותי מבסיס החישוב נושא בג"ץ הקשת המזרחית. מפסה"ד הנ"ל גם עולה, כי אין מקום למתן פיצוי חקלאי "נטו", ולכן הפיצוי שנקבע על ידי הפוסקת עו"ד שטרן ז"ל, משקף את נקודת האיזון הנכונה. על כל פנים, אף אחד מהצדדים, כולל הסוכנות, לא תקף את עצם תשלום פיצויי ההפקעה לצפריה, וחזקה על המדינה כי היא פעלה בהקשר זה כדין. 25. צפריה , כי הסוכנות מחויבת לאמות מידה של שוויון ואיסור אפליה מכוח היותה גוף דו מהותי, שעל פעולותיה חל הכלל של "דואליות נורמטיבית". בפועל, כך נטען, הפלתה הסוכנות את צפריה לעומת יישובים אחרים שכבר שוחררו מהחוזים המשולשים, ללא שהסוכנות קבלה בקשר לכך כל תמורה. צפריה הגיעה אף היא לביסוס, ואף על פי כן הסוכנות סירבה ממניעים זרים לשחרר אותה מהחוזה המשולש. עוד נטען, כי הסוכנות לא דרשה סכום כלשהו בגין הסכמה לשינוי ייעוד מחקלאות לאירוח או למגורים (ולכול היותר הגבילה את דרישתה ל-4%), ולכן אין כל היגיון כי היא תדרוש חלק מפיצויי ההפקעה בגין הליך של הפקעה לא רצונית. צפריה העלתה כנגד הסוכנות גם טענות של מעשה בית דין. טענות מגדל הזוהר 26. כאמור, מושב יגל חתם על הסכם עם מגדל הזוהר למכירת הזכויות בחלק מקרקע המשבצת למגדל הזוהר, אך לפני שינוי הייעוד הופקע חלק ניכר מהקרקע. מגדל הזוהר לקחה על עצמה את התשלום הצפוי לסוכנות במקרה של שינוי ייעוד של הקרקע למגורים. היא סברה כי דרישה של 4% אינה בלתי סבירה. גם מגדל הזוהר טוענת, כי לסוכנות אין זכות מעבר לזכותה להשבת ההלוואות שהיו בתוקף, ומעבר לתשלום עבור השקעותיה בשטח שהופקע (בו לא היו השקעות כאלה). בעבר הסוכנות אף לא דרשה פיצוי נפרד. במועד הרלבנטי, הסוכנות הסתפקה בפיצוי בשיעור של 4% מערכה של הקרקע לאחר שינוי הייעוד. מגדל הזוהר הפנתה לס' 17 לחוזה המשולש, ו כי הסוכנות ידעה כי פיצוי במקרה של הקטנת המשבצת יתייחס רק להשקעות שלה בשטח שנגרע, וכאמור במקרה דנן לא היו השקעות כאלה. מגדל הזוהר , כי לו היה המושב מבקש להקים הרחבה על השטח שהופקע, לא היתה הסוכנות רואה בכך עילה לדרישה כספית. לכן, אין סיבה כי ייגרע חלקו של המושב ששטח הקרקע שלו הופקע. גם מגדל הזוהר , כי בעת שהסוכנות התקשרה בחוזה המשולש בשנת 1991, לא היתה לה כוונה לקיים את התחייבויותיה על פיו. לכן, לא היה בכוחה של החתימה על חוזה להעניק לסוכנות זכויות במקרקעין. משום כך, ובהעדר השקעות של הסוכנות בקרקע המופקעת, היא אינה זכאית לפיצוי בגין ההפקעה. 27. מגדל הזוהר הוסיפה ו, כי אין כל החלטה מחייבת של מוסדות הסוכנות, אשר חורגת מהמערכת ההסכמית בין הצדדים. החלטת הסוכנות משנת 1991 נעשתה בקונטקסט של שיווק קרקעות חקלאיות לשימושים עירוניים, אולם החלטה זו אינה רלבנטית במקרה של הפקעה לצורכי ציבור. חבר הנאמנים של הסוכנות שהוא הדרג המוסמך לחייבה, החליט כי יישוב אשר שילם את חובו לסוכנות, יהיה פטור מכול תשלום במקרה של שינוי ייעוד. הדרג המקצועי של הסוכנות לא היה מוסמך לחרוג מהחלטה זו, ולקבוע כי הסוכנות תבקש 4% מהפיצוי. ההחלטה משנת 1999, במסגרתה דרשה הסוכנות פיצוי של 4% + 4% בערבות בנקאית, אף היא החלטה של גוף שאינו מוסמך. ככול שהסוכנות טוענת לעילה של עשיית עושר ולא במשפט - מגדל הזוהר כי במקרה של הפקעה לא ניתן לטעון כזו. מגדל הזוהר העלתה טענות שונות כנגד המודלים התיאורטיים להם הסוכנות ביחס לאופן חישוב חלקה של הסוכנות בפיצויים. עוד נטען כי אין בסיס לחישוב שלקח בחשבון תוספת של מדד וריבית בשיעור של 4%, שכן הצמדה חלה רק מאז חקיקתו של חוק פסיקת ריבית והצמדה. באשר להשקעות הנטענות של הסוכנות, נטען כי לא היתה השקעה של הסוכנות במקרקעין המופקעים, וכי עיקר השקעותיה של הסוכנות היו בנכסים מתכלים. מגדל הזוהר כי אין מקום לפסוק פיצוי לסוכנות - הסוכנות אכן השקיעה במושבים, אולם משעה שהושבה לה ההלוואה, אין עוד חובות שיש לשלם לה. השקעותיה של הסוכנות לא נועדו מלכתחילה להשבה, אלא נבעו מרציונאל ערכי. להלן יידונו טענות הצדדים. מבוא 28. הבסיס לתביעתה של הסוכנות הוא בטענתה לפיה מכוח מערכת ההסכמים שהיא צד להם, יש לה זכות קנין או לפחות טובת הנאה בשטח שהופקע, ולכן היא זכאית לקבל לפחות חלק מהפיצוי שניתן בגין ההפקעה. לכן, כדי להכריע בתביעה, יש לבחון קודם כל את טיבן של זכויותיה של הסוכנות במשבצות הקרקע של יגל ושל צפריה. יש לבחון האם לסוכנות יש זכות חכירה, זכות שכירות או טובת הנאה אחרת בקרקעות הללו, המזכות אותה בפיצוי בגין הפקעתן, וזאת לאור ההסכמים בין הצדדים, ולאור יתר הנסיבות הרלוונטיות כפי שפורטו על ידי הצדדים. אם יסתבר כי לסוכנות יש זכות בת פיצוי בקרקעות המופקעות, יהיה מקום לבחון את שיעור הפיצוי לו זכאית הסוכנות. בהקשר זה, יהיה מקום לבחון הן את שיעור הפיצוי הכולל בגין ההפקעה, והן את חלקה היחסי של הסוכנות בשיעור כולל זה, לעומת חלקן של האגודות (שהסוכנות אינה כופרת בכך שגם הן זכאיות לחלק מהפיצוי). עוד יהיה מקום לבחון את טענת הסוכנות כי היא זכאית להשבה של השקעותיה בקרקע שהופקעה, ולבחון האם חישוב ההשקעות צריך להיעשות לפי החלק היחסי של השטח שהופקע בכול משבצת היישוב, או שמא הסוכנות זכאית להשבת ההשקעות שלה בשטח שהופקע בלבד. 29. כפי שיפורט להלן, אני סבורה כי לסוכנות יש זכות קנין בקרקעות שהופקעו. יחד עם זאת, לאור מכלול הנסיבות שיפורטו, מדובר בזכות מיוחדת - sui generis, בעלת מאפיינים הנובעים מהתפקיד של הסוכנות ביישוב הארץ ומטרותיה. זוהי זכות בעלת "תאריך תפוגה" - שעוברת מהעולם כאשר היישוב מגיע לביסוס. ככול שמועד זה מתקרב, קטֵן שוויה ופוחתת משמעותה של הזכות. יחד עם זאת, לפני שהמועד מגיע, וכול עוד הסוכנות עודנה צד לחוזה המשולש - יש לזכות משמעות וערך. 30. באשר לגובה הפיצוי - אף אחד מהצדדים לא טען כי הפיצוי לסוכנות בגין ההפקעה צריך להיות בהתאם לשווי החקלאי של הקרקע שהופקעה. באשר לצפריה, אין גם מקום כיום ל כזו, משום שאין חולק כי הפיצוי שהיא קבלה בפועל היה על פי שווי המביא בחשבון את הציפייה האפשרית לשינוי ייעוד, שווי העולה על השווי החקלאי (שעומד על פי ה על 3,000$ לדונם בלבד, בעוד שהפיצוי שקבלה צפריה עמד על 11,700 $ לדונם). המינהל לא כפר בכך כי זוהי הדרך הנכונה לחשב את הפיצוי בגין הפקעת שטח הקרקע מצפריה, כאשר כאמור הסכמה לחישוב באופן כזה התקבלה בין המינהל לבין צפריה בתביעת צפריה. גם הסוכנות הסכימה למודל הזה, תוך שלגישתה היא הותירה את נושא חלוקת הפיצוי בינה לבין צפריה להסדר מאוחר יותר. לאור ההסכמה של הסוכנות לאופן החישוב, יש לראות את הסכום שנקבע כסכום שצריך לשמש כבסיס לחישוב הפיצוי - הן לגבי צפריה, והן לגבי יגל שטרם קבלה פיצוי. כפי שיפורט, אני סבורה כי חלקה של הסוכנות בפיצוי בגין ההפקעות צריך להיות בשיעור של 15%. 31. יוער בשולי הדברים, כי החלטת בית המשפט העליון בבג"ץ הקשת המזרחית, והחלטות המינהל שעמדו ביסודה, עלתה לא אחת במסגרת הדיון ובטענות הצדדים. להלן נתייחס להחלטות המינהל נושא בג"ץ הקשת המזרחית, ולהכרעה בו. יש לציין כבר בשלב זה, כי הסוכנות לא בתביעה הנוכחית כי היא זכאית לפיצוי רק בשל קיומן של ההחלטות המיטיבות שנתקפו בבג"ץ הקשת המזרחית . היא גם עתרה לחלק מהפיצוי הכולל, ולא רק לחלק מהפיצוי ה"מיטיב" מעבר לשווי החקלאי. לטענתה של הסוכנות, לאור ההחלטות המיטיבות והפיצוי שהתקבל על ידי צפריה - שהוא גבוה מהפיצוי החקלאי, היא החליטה לעשות שימוש בזכותה לקבל חלק מהפיצוי, זכות שהיתה עומדת לה גם אלמלא החלטות אלה. אולם, יתכן כי לו היה ניתן לאגודות פיצוי על פי שווי חקלאי, הסוכנות היתה נוהגת באופן שונה. עוד יש לציין כפי שיובהר גם להלן, כי ההחלטות המיטיבות בוטלו, כאמור, בהחלטת בג"ץ בפס"ד הקשת המזרחית. לכן, אין זה ברור האם בעתיד תתעוררנה מחלוקות דומות למחלוקת דנן. לכך יש להוסיף את העובדה, שתובהר בהרחבה בהמשך פסק הדין, כי הסוכנות עתידה לסיים את תפקידה כ"גוף המיישב", לצאת מהתמונה ומהחוזים המשולשים, כאשר אין מחלוקת כי לאחר מכן, הזכויות יהיו של האגודות ושלהן בלבד. מעמדה ותפקידיה של הסוכנות היהודית 32. כל הצדדים התייחסו במסגרת טענותיהם למעמדה של הסוכנות היהודית, לטעמים להקמתה, ולתפקידים השונים שהיא מילאה במהלך השנים. ואכן, אני סבורה כי מהותה של הסוכנות, תפקידיה ומעמדה, הם גורמים רלוונטיים לפרשנות מערכת היחסים הכוללת בין כל הצדדים - המינהל, האגודות והסוכנות. להלן נסקור, אם כן, בקצרה את תולדותיה של הסוכנות. הסוכנות היהודית הוקמה לאחר מלחמת העולם הראשונה. בכתב המנדט הבריטי, היא הוכרה כבאת כוחו של העם היהודי, שתייעץ לממשלת א"י כדי להבטיח את שיתוף הפעולה של כל היהודים שרוצים לסייע ליסוד הבית הלאומי היהודי. בשנת 1929, בקונגרס היהודי השישה עשר, הכריזה ההנהלה הציונית על הקמת הסוכנות היהודית, כזרוע הביצוע של ההסתדרות הציונית העולמית. לאחר קום המדינה, עוגן מעמדה המיוחד של הסוכנות בחוק - חוק מעמד ההסתדרות הציונית העולמית - הסוכנות היהודית לארץ ישראל, תשי"ג - 1952 (להלן: "חוק המעמד"), ובאמנה בין ממשלת ישראל לבין הנהלת הסוכנות היהודית משנת 1954. אמנה זו הוחלפה באמנה חדשה בין הסוכנות לבין ממשלת ישראל מיום 21.6.1971. תפקידיה של הסוכנות בפיתוח הארץ ויישובה, בקליטת עלייה ובהתיישבות החקלאית בארץ, הוכרו בחוק המעמד ובאמנה. מאז שנוסדה, נטלה הסוכנות חלק חשוב במפעלי העלייה והקליטה, ובהקמת ההתיישבות החקלאית בארץ ישראל. היא שיתפה פעולה עם קק"ל עוד לפני קום המדינה, בהקמת יישובים רבים בכול חלקי הארץ. מאז הקמתה, פעלה הסוכנות באמצעות המחלקה להתיישבות שלה, בייזום והקמה של מרבית היישובים החקלאיים בישראל. במסגרת זו היא סייעה בתכנון היישובים, בהקמתם, בפיתוח תשתית היישוב וענפי המשק החקלאיים, והיא אף סיפקה לאגודות ולמתיישבים עזרה במחקר והדרכה חקלאיים. הנתבעים אינם כופרים בחלקה המשמעותי של הסוכנות בהקמת היישובים החקלאיים בשלבים הראשונים של הקמת המדינה. 33. עוד יש לציין, כי הסוכנות היא גוף המשמש ככתובת ליהודים בעולם המנתבים תרומות למדינת ישראל באמצעותה, והיא השקיעה לטענתה כ-23 מיליארד ₪ בפיתוח ההתיישבות החקלאית ובביסוסה (ר' עתירת הסוכנות לבג"ץ 738/99, ס' 11). פעילותה של הסוכנות היא פעילות וולונטרית. הסוכנות היא גוף המתקיים בעיקר מתרומות, והמטרה שלו איננה, לכן, מטרה עיסקית או כלכלית. יוער כי הסוכנות כפרה בטענת המינהל לפיה היא משמשת בעיקר צינור להעברת כספי תרומות מיהודי התפוצות לישראל. העד מטעם הסוכנות, מר דוד, הצהיר כי לסוכנות יש חלק משמעותי במפעל העלייה והקליטה, וכי היא נשאה בעיקר המעמסה של ההתיישבות הכפרית בשלביה הראשונים והמכריעים של הקמת המדינה. העד מר דוד טען בתצהירו כי תפקידיה של הסוכנות טרם הסתיימו. כיום, מבקשת הסוכנות להביא מספר משמעותי של יהודים לישראל, ולהבטיח את השתלבותם המוצלחת בה. היא מבקשת לחבר את הדור הבא של יהודי התפוצות למדינת ישראל, תוך הבטחת מעורבותם בעיצוב אופייה של העתידי של מדינת ישראל. המערכת ההסכמית בין הצדדים 34. הדיון בהיקף זכויותיה של הסוכנות - כמו גם בזכויות האגודה - במשבצות הקרקע של האגודות, צריך להיגזר בין היתר, מהמערכת ההסכמית בין הצדדים. הסכמים אלה כוללים הן את החוזים המשולשים והן את חוזי ההתיישבות. בנוסף, כדי לברר את זכויות הצדדים, נתייחס להלן גם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, ולהחלטות חבר הנאמנים של הסוכנות, שישמשו בהמשך פסק הדין לצורך פרשנות זכויות הצדדים וחובותיהם. הוראות החוזה המשולש 35. מכוח החלטה 14 להחלטותיה של מועצת מקרקעי ישראל (שתצוטט במלואה להלן) מיום 8.11.1966, נחתמו בין המינהל לבין הסוכנות והאגודה החקלאית, חוזים משולשים, לתקופות של שלוש שנים. כאמור, על פי החוזים הללו, המשכיר (הוא המינהל), החכיר (ובהמשך השכיר) את ה"נחלות" לסוכנות, בעוד שמעמדן של האגודות בנחלות היה מעמד של "בנות רשות". החוזים המשולשים ביחס ליגל, צורפו לתצהיר עדותו הראשית של העד מטעם הסוכנות, מר דוד, כנספחים צ"ו(1) - צ"ו(8). החוזים המשולשים של צפריה צורפו כנספחים צ"ז(1) - צ"ז (11) לתצהיר הנ"ל. 36. הנוסח של החוזים המשולשים השתנה במהלך השנים. כך, בחוזה המשולש דוגמת נספח צ"ו(1), מיום 2.2.1962, נקבע בין היתר כי "המינהל מעוניין כי הסוכנות תקים ותמשיך לעסוק בהקמת יישוב חקלאי במשבצת, ולשם כך תהיינה לה זכויות החכירה במקרקעין" (ההדגשות לעיל ולהלן הן שלי, ר.ר.). האגודה הוגדרה כ"בת רשות" במשבצת. בס' 2 לחוזה זה נקבע כי המינהל מחכיר את המשבצת לסוכנות לתקופה של 3 שנים. בחוזים המשולשים משנת 1988 ואילך, השתנה נוסח החוזה (החוזים הללו יכונו להלן לשם הנוחות "החוזה המשולש החדש"). כך, בהסכם צ"ו(3) - שהוא מיום 25.4.1988, הוגדרה הסוכנות כ"מיישבת". האגודה הוסיפה להיות מוגדרת כ"בת רשות". הסוכנות עסקה ועוסקת, על פי האמור במבוא לחוזה "ביישובה ובביסוסה של האגודה על המשבצת שיועדה לה". המינהל, הוא המשכיר, מעוניין - כך נקבע ב"הואיל" השני לחוזה המשולש החדש, "שהמיישבת תקים ותמשיך לעסוק בהקמת יישוב חקלאי במשבצת, ובביסוסו, ולשם כך תהיינה לה זכויות השכירות במקרקעין שבמשבצת". זאת בניגוד לנוסח הקודם של החוזה המשולש, מכוח הוקנו לסוכנות כאמור זכויות "חכירה". מטרת השכירות הוגדרה בס' 3 לחוזה המשולש החדש צ"ו(3) כ"ניצול השטח העליון של הקרקע בעיקר לצורכי חקלאות, הקמת מבנים משקיים ושימוש בהם למטרה חקלאית, הקמת יחידות מגורים ומגורים בהם, והקמת מבני ציבור ושימוש בהם". סעיף זה שונה מהנוסח הקודם של החוזה המשולש, בו נקבע כי "מטרת החכירה היא ניצול השטח העליון של הקרקע לצורכי חקלאות בלבד". 37. ס' 22 לחוזה המשולש החדש דוגמת צ"ו(3) קבע: "א. אם ישתנה ייעודה של המשבצת או של חלק ממנה, על ידי תוכנית על פי חוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965, או על פי כל דין, יהיה המשכיר רשאי להביא לידי סיום מוקדם את תקופת השכירות של המשבצת או של אותו חלק ממנה אשר לגביו שונה הייעוד, ולהחזיר לעצמו את החזקה במשבצת או באותו חלק ממנה אשר לגביו שונה הייעוד - וזאת לאחר מתן הודעה מוקדמת למיישבת ולאגודה על סיום השכירות והחזרת הקרקע כאמור. ב. המיישבת והאגודה תהיינה רשאיות, לאחר קבלת ההודעה האמורה מהמשכיר, להוציא מהמשבצת את כל המתקנים והאביזרים שאינם מחוברים לקרקע חיבור של קבע. ג. המיישבת והאגודה תהיינה זכאיות לפיצוי בעד זכויותיהן והשקעותיהן שהיו קיימות במועד סיום השכירות כאמור לעיל, באותו חלק מהמשבצת שלגביו הסתיימה השכירות כאמור, לרבות עבור מחוברים שהושארו באותו חלק. ד. שיעור הפיצוי ייקבע ע"י ועדת הפיצויים המתמנית על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל. לא הסכימו המיישבת ו/או האגודה לקביעת ועדת הפיצויים - הן תהיינה רשאיות לפנות לבית המשפט, בתנאי שפנייה זו תוגש תוך 60 יום מתאריך משלוח ההודעה על החלטת ועדת הפיצויים. לא פנו המיישבת או האגודה לבית המשפט תוך התקופה האמורה, הן תחשבנה כמסכימות להחלטת ועדת הפיצויים וזו תחייב אותן באופן סופי וללא זכות ערעור. ... ז. למען הסר ספק, מובהר בזה כי האמור בסעיף זה אינו גורע מהסמכויות בדבר הפקעת המשבצת ו/או קבלת החזקה במשבצת בהתאם לכול דין ולחוקי הפקעה לצורכי ציבור לרבות פקודת הדרכים ומסילות הברזל ואינו מונע את הפעלתן של הסמכויות האמורות". סעיף דומה לס' 22 לא היה קיים במסגרת החוזה המשולש בנוסחו הישן. הוראות חוזה ההתיישבות 38. כפי שצוין לעיל, בין הסוכנות לבין האגודה נחתם חוזה התיישבות, במסגרתו הוסדרו היחסים בין האגודה לבין הסוכנות (המכונה בהסכם זה - "המיישבת", ר' נספחים ק"ב וק"ג לתצהיר מר דוד). המינהל לא היה צד לחוזה ההתיישבות. ס' 22 לחוזה ההתיישבות קבע כי: "מבלי לגרוע מזכויותיה של המיישבת לפי כל דין, הרי בכול אחד מהמקרים הבאים תהא המיישבת רשאית לפי שיקול דעתה הבלעדי להעמיד את כל יתרת החוב לרבות הריבית וההצמדה שנצברו עליו ושטרם סולקה על ידי האגודה לפירעון מיידי - בתוספת ריבית הפיגורים החל מיום קרות כל מקרה מהמקרים המפורטים בסעיף זה ועד תשלום יתרת החוב בפועל - ו/או לממש ולהוציא לפועל הביטחונות שקבלה ו/או שתקבל המיישבת בהתאם לחוזה זה... (ה) אם יופקעו הקרקעות או כל חלק מהם ו/או זכות החכירה הרשומה ו/או שתרשם על שם האגודה או כל חלק הימנה ע"י רשות מוסמכת כלשהיא. הוראות פסקה זו לא תחולנה אם תיתן האגודה למיישבת במקום הרכוש המופקע, ביטחונות מתאימים אחרים אשר יבטיחו לשביעות רצונה של המיישבת את יתרת החוב כפי שתהיה באותה עת". ס' 24 לחוזה ההתיישבות קובע, כי במקרה של הפקעת מקרקעין, האגודה "מרשה בזה את המיישבת באופן בלתי חוזר, לגבות בשמה ובמקומה את הסכומים שיגיעו לה בגין פיצויים על הפקעת הקרקעות ו/או זכות החכירה על הקרקעות כאמור בס' 22 לעיל. כן מרשה האגודה את המיישבת באופן בלתי חוזר לנהל יחד עם האגודה משא ומתן עם הרשויות המוסמכות, ולפסוק יחד עם האגודה בדבר גובה הפיצויים". עוד הוסכם בסעיף זה כי "סכום הפיצויים שייגבה כאמור בסעיף זה ייזקף על חשבון החוב שיהיה בר פירעון באותה עת, והיתרה תועבר לאגודה לשם שיקום המשק". החלטות מינהל מקרקעי ישראל 39. הצדדים התייחסו במסגרת טענותיהם גם למספר החלטות של מועצת מקרקעי ישראל. למען שלמות התמונה ונוחות הדיון להלן, יובאו עיקרי ההחלטות הרלוונטיות. החלטה 1 להחלטות המינהל קבעה: "1. קרקע חקלאית תימסר בדרך של חכירה בלבד לייצור מוצרים חקלאיים ולהקמת מיבנים ומיתקנים הדרושים למגורי המתיישבים ולצרכיהם החקלאיים וכן לצורכי הייצור החקלאי... 3. קרקע חקלאית תוחכר לתקופה שלא תעלה על 49 שנה. משתמש החוכר בקרקע למטרות חכירה, תוארך זכות החכירה לבקשתו, לתקופה נוספת של 49 שנה לשימוש לאותן מטרות. 4(א) קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות... 7. חוכר של קרקע חקלאית חייב להתגורר בנחלה ולנצלה ולעבדה ברציפות ובקביעות למטרות לשמן הוחכרה הקרקע. זכות החכירה של חוכר אשר לא מילא אחר חובות אלה.... תיפקע והנחלה תוחזר למינהל... 10. בהסכמי החכירה של קרקע חקלאית ייקבע כי עם שינוי ייעודה של קרקע חקלאית לייעוד אחר, יבוא הסכם החכירה לידי גמר, והקרקע תוחזר למינהל מקרקעי ישראל. עם החזרת הקרקע יהיה המחזיק זכאי לפיצויים עבור השקעותיו בקרקע ועבור הפקעת זכותו, בשיעור שייקבע על ידי המועצה בכללים שתוציא". מאוחר יותר קבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטות מס' 8 ו-9. בהחלטה 9 הוגדרה "נחלה" כ"חלקת אדמה חקלאית בגודל שנקבע ע"י שר החקלאות בהתייעצות עם מינהל התכנון, הנמצאת בבעלות המדינה, קרן קיימת לישראל או רשות הפיתוח והוחכרה לתקופה ארוכה למתיישב לצורך פרנסתו מהמשק החקלאי שפותח או שיפותח בחלקה זו". בית המשפט העליון (כב' השופטת פרוקצ'יה) התייחס להחלטות הנ"ל בע"א 1257/01 אביעזר נ. מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נ"ז(5) 625, בעמ' 630, וקבע: "העולה מכך הוא כי ככלל, הייעודים והמטרות הנלווים להקצאת נחלת קרקע חקלאית מכוונים לעיסוק בחקלאות... יש לציין כי החלטות אחדות של מועצת מקרקעי ישראל נתנו אפשרות למתיישבים בתנאי נחלה לעסוק גם בפעילות כלכלית שאינה חקלאית בשטח מצומצם מהנחלה (עד 300-500 מ"ר בחלקה מסוג א'). אולם, גם כך לא שונתה התכלית הבסיסית שלשמה נמסרה להם הקרקע בתנאי נחלה... פועל יוצא מהחלטות אלה הוא שבבסיס המדיניות הקרקעית של מועצת מקרקעי ישראל, עומד העיקרון כי קרקע חקלאית ומתן זכויות בנחלה נתונות למתיישב לצורך פרנסה מחקלאות. המושג נחלה קושר רק בקרקע חקלאית שהוחכרה למתיישב לצורך משלח יד בחקלאות ממשק חקלאי". מכוח החלטה 13 להחלטות מועצת המינהל מיום 8.11.1966, הוקמה ועדת פיצויים שתפקידה היה לקבוע את שיעור הפיצוי המגיע לחקלאי בעקבות שינוי ייעודה של הקרקע המוחכרת לו והשבתה למינהל. 40. החלטה 343 מיום 11.11.1986 ביטלה את החלטה 13, אולם היא שמרה על קיומה של ועדת הפיצויים הממונה על קביעת הפיצויים. כפי שנקבע בבג"ץ הקשת המזרחית שנזכר לעיל, מדיניות הפיצוי שהנחתה את ועדת הפיצויים היתה השבה לחקלאי של שווי זכויותיו והשקעותיו בקרקע, ללא כל זיקה לערכי הקרקע לאחר שינוי הייעוד (בג"ץ הקשת המזרחית, בעמ' 40). 41. החלטה 14 להחלטות מועצת המינהל מיום 8.11.1966 התייחסה לחוזים המשולשים, ונקבע בה כי: "1. לגבי יישובים חקלאיים אשר טרם חתמו על חוזה הלוואה להתיישבות עם הסוכנות והנמצאים בטיפולה, יחולו כללים אלה: (א) קרקע חקלאית תוחכר... לסוכנות לשלוש שנים מפעם לפעם, או לתקופה קצרה יותר, הכול לפי המקרה, על מנת שתינתן ברישיון על פי תנאי בר- רשות הקיימים בסוכנות (להלן - 'רישיון') בהסכמת מינהל מקרקעי ישראל, לאגודה חקלאית וגם/או למתיישבים אשר לפי דעת הסוכנות, בהסכמת שר החקלאות יהיו רשאים לקבל נחלה בהתאם לכללים אלה, בתנאי שהאגודות וגם/או המתיישבים כאמור, הינם בטיפולה של הסוכנות כמוסד מיישב ותנאי נוסף כי החכרה כזו לסוכנות תהא רק עד לאחר החכרת הקרקע לאגודה וגם/או למתיישבים ורישום משכנתא על זכות החכירה בגין השקעות הסוכנות. (ג) לאחר רישום משכנתא כאמור תתבטל מאליה ההחכרה לסוכנות ללא תנאי, וקרקע תוחכר ישירות למתיישבים כאמור בכללים אלה... 3. כדי להסיר ספקות נקבע כי פיצוי הניתן למחזיק בקרקע, בעקבות הפקעת זכותו בקרקע, ישולם לסוכנות בגין השקעותיה כל עוד היא החוכרת של אותה קרקע". 42. עוד יש לציין כי מועצת המינהל קיבלה כאמור מספר החלטות שנדונו בבג"ץ הקשת המזרחית, החלטות שהיטיבו את מצבם של היישובים החקלאיים והמתיישבים בהם (החלטות אלה יכונו להלן: "ההחלטות המיטיבות"). כך, עוסקת החלטה 717 בפיתוח אזורי תעשייה ביישובים, כמקור תעסוקה נוסף להם. החלטה 727 עניינה שינוי הייעוד לבנייה למגורים, לתעשייה, למסחר, לתיירות או לקיט. על פי ההחלטה יינתנו לחוכרים חקלאיים פיצויים בגין השבת הקרקע שייעודה שונה, כאשר גובה הפיצוי ייקבע על פי שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד. החלטה 737 עסקה בשינוי ייעוד לצורך הרחבת שטחי המגורים ביישובים חקלאיים במגמה להגדיל ולהצעיר את האוכלוסייה בכול אחד מהיישובים. ההחלטות המיטיבות שינו את שווי הקרקע ביישובים חקלאיים, ואיפשרו למתיישבים לקבל פיצוי בהתאם לשווי של הקרקע על פי ייעודה החדש. על החלטות אלה, כפי שיפורט להלן, נמתחה ביקורת במסגרת בג"ץ הקשת המזרחית. החלטות הסוכנות 43. חבר הנאמנים של הסוכנות התייחס בהחלטתו מיום 18.11.1991 (נספח ע"ח לתצהיר מר דוד) לפיצויי הפקעה שהסוכנות עשויה לקבל, כדלקמן: "אם כתוצאה משינוי ייעוד, גבולות או שימוש בקרקעות ישוב חקלאי יתקבל על ידי הסוכ"ה פיצוי כלשהו, אזי מבלי שיופחת מחובות אחרים, במסגרת הסכם ההלוואה עם הסוכ"ה, המתיישבים ישלמו חזרה לסוכ"ה עד 50% מהפיצוי שיתקבל, כתשלום בגין לא יותר מ-25% של חובם המקורי עבור פיתוח אמצעי הייצור שקיבלו. סכום זה ייקבע בהתאם לספרי הסוכ"ה". בהמשך, בהחלטה מיום 20.2.1992, נקבע כי האמור בהחלטה נספח ע"ח הנ"ל, לא יחול על יישוב ומתיישבים אשר שילמו כבר את חובם לסוכנות (נספח ע"ט לתצהיר מר דוד). לאחר ההחלטה שבנספח ע"ח הנ"ל, קיבל הדרג המקצועי בסוכנות החלטה לגבות מהיישובים 4% מסכום הפיצוי כ"צעד ביניים". זאת, כעולה מעדותו של מר סלי מרידור, מי שהיה יו"ר הסוכנות בתקופה הרלבנטית. מר מרידור העיד כי: "בתקופת הזמן של המשא ומתן בין החלטת חבר הנאמנים על מדיניותו לתקופה יותר מאוחרת כדי לא למנוע מן המדינה וכדי לא למנוע מהיישובים להתקדם בתהליכי שינוי ייעוד, כצעד ביניים, הדרך (צ"ל הדרג, ר.ר.) המקצועי בסוכנות, לא חבר הנאמנים של הסוכנות, קיבל החלטה לגבות 4% מן היישובים כצעד ביניים עד להסדרת הענין הכולל מול המדינה" (ר' עמ' 745 לפרוטוקול). בהמשך, בשנת 1999, השתנתה המדיניות של הסוכנות, והיא החליטה לדרוש בנוסף ל-4%, גם ערבות בנקאית בסכום של 4% (ר' למשל עמ' 751 לחקירתו הנגדית של מר מרידור). זכויות הצדדים מכוח מערכת ההסכמים ויתר הנסיבות 44. כפי שהובהר לעיל, על זכויות הצדדים, חולשת מערכת של מסמכים - הסכמים והחלטות, הכוללת בין היתר את החוזים המשולשים, חוזי ההתיישבות והחלטות מועצת המינהל. זכות החכירה של הסוכנות מכוח החוזה המשולש 45. הסוכנות בטענותיה, שמה את עיקר יהבה על הוראות החוזה המשולש, תוך שימת דגש על הנוסח החדש של חוזה זה, כפי שהוא התקבל בשנת 1988. הסוכנות כי סעיפים שונים בחוזה המשולש מעידים על כך כי הסוכנות היא החוכרת של הקרקעות. היא הפנתה בין היתר לכותרת החוזה "הסכם חכירה", להואיל הרביעי שלו - בו נקבע כי לשם הקמת היישוב וביסוסו, תהיינה לסוכנות "זכויות החכירה במקרקעין". בס' 2 לחוזה המשולש נקבע כי המינהל מחכיר לסוכנות את הקרקע, ס' 3 מתייחס למטרת החכירה, ס' 4 עוסק בתקופת החכירה, ובס' 6 מתחייבת הסוכנות לשלם למינהל דמי חכירה שנתיים. כפי שצוין לעיל, בסוף שנות ה-80, במסגרת משא ומתן שנוהל בין הסוכנות לבין המינהל, שונתה בחוזים המשולשים החדשים הגדרת זכותה של הסוכנות ל"זכות שכירות". הסוכנות כי בניסוח החוזה המשולש החדש היו מעורבים הדרגים הבכירים ביותר הן במינהל והן בסוכנות. גם המשא ומתן שהתנהל בסוף שנות ה-80 על שינוי החוזה המשולש, היה ממושך. בסיומו של משא ומתן זה, כך הסוכנות, הצדדים שבו והגדירו את זכויות הסוכנות כזכויות קניין אמיתיות בקרקע. הסוכנות טוענת כי לשון החוזה המשולש החדש היא חד משמעית, ויש לתת לה לכן משקל מכריע בפרשנותו. 46. הסוכנות כי כוונת הצדדים להקנות לסוכנות זכויות חכירה עולה גם מתכליתו של החוזה המשולש. לטענתה, הסוכנות דרשה לקבל זכות קניין בקרקע, שכן רק באופן זה היא תוכל לקבל בה שליטה מלאה. שליטה כזו הושגה על ידי מתן זכות החכירה לסוכנות, וזכות של בר רשות בלבד לאגודות. הסוכנות כי שליטה מלאה בקרקע, היתה הכרחית מבחינתה, כדי להבטיח לה את השימוש שייעשה בקרקע, וכן לאפשר לה לטפל במשיגי גבול ולפנות פולשים. היא הוסיפה, כי מסירת הקרקע לסוכנות על ידי המינהל לצורך פיתוח, הקמה וביסוס של יישובים, היא אחד מתפקידי המינהל, להבדיל מיצירת בטוחות ומשכונים. 47. הסוכנות התייחסה גם לרקע להתקשרות בחוזים המשולשים. לטענתה, קודם לחוזה המשולש התקשרה קק"ל מדי פעם בחוזים ישירות עם האגודות. הסוכנות אז, כי חתימה כזו שומטת את הבסיס המשפטי לקיום יחסי המתיישבים והסוכנות. המינהל קבל את עמדת הסוכנות בהקשר זה, ושלח לסוכנות טיוטה של חוזה משולש. כלומר, גם מהרקע הזה עולה כי התכלית של החוזה המשולש היתה להקנות לסוכנות שליטה לצורך קיום חלקה במפעל ההתיישבות - כמו גם לצורך הבטחת השקעותיה. כאמור, הנתבעים טענו כי לסוכנות ניתנה זכות חכירה (או שכירות) בחוזה המשולש, רק כדי להבטיח את השבת השקעותיה. הסוכנות כי החוזה המשולש נועד גם - אם כי לא רק - להקנות לה בטוחה להשבת השקעותיה. העובדה כי המטרה של מתן בטוחה לסוכנות לא היתה המטרה היחידה או אף העיקרית של הצדדים במסגרת החוזה המשולש, מתחזקת - כך טוענת הסוכנות, לאור העובדה כי בחוזה ההתיישבות שבין הסוכנות לבין האגודות, הוסדר נושא המימון והדרכים להשבתו. חוזי ההתיישבות כוללים שעבוד ומשכון של נכסי האגודות לסוכנות, בשעבודים ספציפיים וכלליים. לכן, נוצר בהסכמי ההתיישבות הסדר מספיק להבטחת החובות הכספיים לסוכנות. מכאן שיש לפרש את החוזה המשולש כמוסיף דבר מה מעבר לבטוחה - היינו יש לפרשו כחוזה שנועד לעסוק בפן הקנייני של מסירת הזכויות לסוכנות. 48. טענות הסוכנות בהקשר זה מקובלות עלי, ואני סבורה כי על פני הדברים, קבעו החוזים המשולשים (הן בנוסח הישן שלהם והן בזה החדש) כי לסוכנות ישנה זכות קניין בקרקע - מלכתחילה זכות חכירה ובהמשך זכות שכירות. מטרתם של החוזים המשולשים לא התמצתה ביצירת בטוחה להשבת ההלוואות שהעניקה הסוכנות ליישובים. לו זו היתה המטרה היחידה, ניתן היה לעגן אותה בקביעת בטוחה לסוכנות (שעבוד ספציפי או כללי), ולא היה מקום וצורך לקבוע כי הסוכנות היא החוכרת או השוכרת של המקרקעין ישירות מהמינהל - והאגודה היא "בת רשות" שלה. מדובר במנגנון מורכב ומסובך, שלא סביר שמטרתו היחידה היא בטחון להשבת הלוואות, שכאמור ניתן להסדירו באמצעים פשוטים יותר. כאמור, נושא הביטחונות של הסוכנות להלוואות שהיא נתנה ליישובים הוסדר במסגרת חוזי ההתיישבות, ולכן סביר לפרש את החוזים המשולשים כך שהם נועדו למטרה נוספת מעבר להחזר ההלוואות לסוכנות. מסקנה זו מתחזקת לאור ניסוחו של החוזה המשולש החדש, בשנת 1988, שגם בו נקבע לאחר משא ומתן ושינויים כי הסוכנות היא השוכרת של קרקע המשבצת - היא ולא האגודה. 49. אין מחלוקת בין הצדדים כי ההתקשרות של הסוכנות בחוזים המשולשים היתה אמורה להיות זמנית. בסופו של דבר הציפייה היתה כי היישובים יתקשרו בהסכמים דו צדדיים עם המינהל, אולם זאת - רק כאשר היישוב "מגיע לביסוס". גם מעובדה זו ניתן להסיק כי היתה מטרה מעבר להחזר החובות בכך שהסוכנות היתה צד להסכמים עם המינהל, והוגדרה כחוכרת או שוכרת הקרקעות - כל עוד היישובים לא היו מוכנים עדיין לצאת לביסוס, כלומר כל עוד היישובים לא היו עצמאיים. אלמלא כן - מדוע לא בחרו הצדדים באפשרות כי מלכתחילה ייחתמו הסכמים דו צדדיים בין היישובים לבין המינהל? מדוע הותנה קיומם של הסכמים דו צדדים כאלה בכך שהיישובים השלימו את תהליך ההתבססות שלהם, תהליך אותו היתה הסוכנות אמורה ללוות? טענתה של הסוכנות היא כי בשלב זה, כאשר היישובים לא היו בשלים להיות עצמאיים ולהיקשר בקשר חוזי ישיר עם המינהל, היא זו שהיתה הצד לחוזים עם המינהל, כאשר המטרה היתה לאפשר לה לשלוט על היישובים ולפקח על הנעשה בהם, כגוף שמטרתו היתה לסייע להם בכך. זו עולה בקנה אחד עם המבנה הדו שלבי של ההתקשרות - כאשר בשלב הראשון הסוכנות היא צד נוסף להתקשרות, ורק לאחר מכן, ורק כשהיישוב בשל לכך, יוצאת הסוכנות מהתמונה. זכותה של הסוכנות כשוכרת לא נועדה אם כן רק להיות בטוחה להשבה של ההלוואות אליה, אלא זוהי זכות בעלת מאפיינים של זכות קנין בקרקע. יחד עם זאת, וכפי שיובהר להלן, זוהי זכות מסוג מיוחד במינו, בעלת מאפיינים מיוחדים, לאור מכלול הנסיבות הקשורות למערכת היחסים בין הצדדים, ולתפקידה המיוחד של הסוכנות. מאפייניה המיוחדים של זכות החכירה של הסוכנות 50. כבר מקריאת החוזה המשולש עצמו, עולה כי זכותה של הסוכנות אינה זכות של שוכרת "רגילה". מסקנה זו מתחזקת כאשר מביאים בחשבון את הנסיבות הנוספות הקשורות בהתקשרות בחוזים המשולשים, וכאשר מודעים לעובדה כי הסוכנות לא קבלה את זכויות השכירות או החכירה בקרקע למטרות כלכליות או מסחריות כלשהן. כך, כבר מהחוזה המשולש עצמו, עולה כי הסוכנות מקבלת את הקרקע כשוכרת לשם הקמת יישוב חקלאי במשבצת. כלומר, מדובר בשכירות שצמודה אליה מטרה, והיא נועדה לצורך הגשמת מטרה זו. מטרה זו נזכרת כבר ב"הואיל" לחוזה המשולש, בו נקבע כאמור כי הסוכנות עסקה ועוסקת ביישוב וביסוס האגודה במשבצת. ואכן, מהרקע העובדתי שהובא בפניי במסגרת חומר הראיות, עולה כי החכרת (או השכרת) חלקות הקרקע לסוכנות על ידי המינהל, אכן נועדה למטרה זו - של סיוע של הסוכנות לאגודות להקים יישובים חקלאיים, ולאחר הקמתם - סיוע בביסוסם. 51. זכות החכירה של הסוכנות שיקפה כאמור - גם לגישתה של הסוכנות עצמה - צורך ספציפי, הוא הצורך לאפשר לה לשלוט בקרקע ולוודא כי היישוב יוקם ויתבסס כמתוכנן. לאור מטרה זו שבהעברת הזכויות בקרקע לסוכנות, ניתן גם להסיק את המסקנה לה טוענים הנתבעים - לפיה משפג תוקפה של המטרה, אין עוד טעם לכך כי הסוכנות תוסיף ותהיה השוכרת (או החוכרת) של המקרקעין. כלומר - מכלל ההן ביחס לתפקידה של הסוכנות, ניתן לשמוע גם את הלאו - קרי: כאשר תמה המטרה של הקמת היישוב וביסוסו, אין עוד צורך במתן זכות חכירה או שכירות לסוכנות. במילים אחרות, אם זכות החכירה נועדה בעיקרה כדי לאפשר לסוכנות לשלוט ביישוב עד לביסוסו (משום שנושא הבטוחות להשבת הסכומים שהסוכנות זכאית לקבל מהאגודה מוסדר באמצעים אחרים, כפי שהסוכנות עצמה טוענת), אין מקום להוסיף ולהקנות את הזכות לסוכנות, משהמטרה לשמה היא ניתנה לה אינה עוד קיימת. הסוכנות עצמה חוזרת וטוענת - גם בסיכומי התשובה מטעמה, כי היא אינה חולקת על כך כי זכותה במקרקעין היתה אמורה להיות זמנית, ולפוג כאשר היישוב מגיע לביסוס ומתקשר ישירות בהסכם מול המינהל (ר' למשל ס' 186 לסיכומי התשובה - "הסוכנות היהודית אינה טוענת כי לאחר שיישוב כזה או אחר יגיע לביסוס, ולאחר שייחתם הסכם דו צדדי בין המינהל לבין האגודה, עדיין תיוותר בידה זכות חכירה"). 52. מסקנה זו עולה גם מהחלטתו של בית המשפט המחוזי בירושלים בה.פ. 2317/03 בש"א 3417/03. כפי שיפורט להלן, אינני סבורה כי להחלטה זו - שהיא החלטת ביניים, יש מעמד של מעשה בית דין. יחד עם זאת, מקובל עלי, עם כל הכבוד, האמור שם - לפיו: "מעמדה (של הסוכנות, ר. ר.) כחוכרת היה למטרה מוגדרת, להביא יישובים לביסוס כלכלי... נוסחו של המבוא (לחוזים המשולשים, ר.ר.) מעיד על תכליתו. לסוכנות מעמד של חוכרת לתקופת ביניים, תקופה שבה היא מקימה את היישוב ותומכת בו עד לביסוסו. בזאת תם תפקידה ועליה לצאת מהתמונה.... מהרגע שהיישוב הגיע לביסוס והוא עומד על רגליו, הוא נגמל מהאפוטרופסות של הסוכנות". בניגוד לחוכר שמטרת החכירה שלו היא עסקית, אין מניעה - ככול שהדבר נוגע לסוכנות, כי זכות החכירה שלה תסתיים, לאחר השלמת "משימתה" של הסוכנות, כאשר היישוב כבר מבוסס, כל עוד יובטחו זכויותיה של הסוכנות בהחזר החובות שהאגודה חייבת לה. 53. כאמור, זוהי גם עמדתה של הסוכנות (אלא שהיא טוענת כי במועד הקובע טרם נחתמו הסכמים דו צדדים בין האגודות לבין המינהל). ואכן, לפני קיומן של ההחלטות המיטיבות, פעלה הסוכנות לסיום חוזים משולשים רבים, והעברת הזכויות של האגודות ממתכונת של חוזה משולש - למתכונת של חוזה דו צדדי של האגודה עם המינהל. דרך פעולה זו עולה בקנה אחד עם עמדתה של הסוכנות, לפיה משפגה המטרה לשמה ניתנה לה זכות חכירה, היא אינה צריכה עוד להיות שוכרת או חוכרת של הקרקע, והאגודה עצמה יכולה לקבל את הזכויות באופן ישיר מהמינהל. כאמור, הסוכנות אינה פועלת ממניעים מסחריים, היא אינה מבקשת לעצמה רווח, ולכן היא נאותה בעבר "לשחרר" אגודות שהגיעו לביסוס מהחוזים המשולשים ואיפשרה להן להתקשר ישירות עם המינהל. במקרים בהם יצאה הסוכנות מהתמונה, היא עשתה כן לאחר שקיבלה השבה של ההלוואות שהיא העמידה לאגודות, ותו לא. היא לא עמדה על תשלומים נוספים מעבר לכך. 54. מעדותו של מר מרידור עולה, כי לפני שהתקבלו ההחלטות המיטיבות - לפני מה שמכונה "המהפכה הקרקעית", הסוכנות אף לא נהגה בדרך כלל לקחת חלק מהפיצויים ששולמו על ידי המדינה במקרה של הפקעות - העד העיד: "מתוך מה שלמדתי על תקופות קודמות המנהג היה, לפחות בד"כ, להותיר את החלק המגיע לסוכנות בידי המתיישבים בהקשר שבו ניתנו אז הפיצויים ובהקשר של המדיניות הקרקעית שהיתה נהוגה אז" (ר' עמ' 742 לפרוטוקול). בסיכומי התשובה מטעמה, הסוכנות כי עובר להחלטות המיטיבות, היא קבלה לידיה את פיצויי ההפקעה (ועמדה על קבלתם לידיה), ואכן החליטה להעביר אותם לאגודה כהשקעה נוספת מצידה. אולם לטענתה, כאשר שיעור פיצויי ההפקעה עולה על שווי הקרקע החקלאית, לא היה עוד מקום לכך כי הסוכנות תעביר את חלקה שלה לאגודה. אופן פעולה זה של הסוכנות עולה בקנה אחד עם כל האמור לעיל - כאמור, הסוכנות היא גוף וולנטרי, שנועד למטרות צדקה, ולא למטרות רווח כלשהן. מטרתה של הסוכנות היתה לסייע בבניין הארץ ובהתיישבות החקלאית בה. לצורך זה היא הלוותה כספים לאגודות חקלאיות, ואף העניקה להן מענקים, בלא לצפות להשבתם של מענקים אלה או לקבלת תמורה בקשר לכך. לכן, בנסיבות רגילות, יציאה של יישוב לביסוס, לא היתה כרוכה בתשלומים של היישוב לסוכנות, מעבר להשבת ההלוואות שהסוכנות העמידה ליישוב. 55. הייחוד בחוזה המשולש עולה גם מהעובדה לפיה דמי החכירה עבור הקרקע המושכרת אינם משולמים על ידי הסוכנות (אף שלטענתה היא מוסיפה לשאת בהתחייבות הפורמאלית לשלמם), אלא הם משולמים בדרך כלל בפועל על ידי האגודה. האגודה היא זו המקבלת חזקה בקרקע, וכאמור נושאת בתשלומי דמי החכירה (שהם דמי חכירה בשיעור סימלי, בהיות הקרקע - קרקע חקלאית, ר' בג"ץ הקשת המזרחית). 56. טיבן של זכויות הסוכנות על פי החוזה המשולש, עולה גם מהחלטה 14 להחלטות מועצת המינהל. כפי שהובא לעיל, החלטה זו קובעת בין היתר כי המינהל יחכיר את הקרקע לסוכנות בתנאי שההחכרה תהיה רק עד לאחר ההחכרה לאגודה (ורישום משכנתא לזכות הסוכנות בגין השקעותיה). להחלטות המינהל יש משמעות פרשנית לפירוש החוזים המשולשים שהמינהל הוא צד להם. הקרקעות נושא התביעות המאוחדות, הן קרקעות מדינה, שהמינהל הוסמך לטפל בהן (ר' חוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך-1960). המינהל הוא זה המעביר את הזכויות בקרקע, ולכן ישנה חשיבות לשאלה מהי המטרה שהמינהל ראה לנגד עיניו כאשר הוא הסכים להעביר זכויות במקרקעי המדינה דווקא לסוכנות. כאמור, מהחלטה 14 הנ"ל עולה, כי המינהל ראה העברה זו כהעברה זמנית, עד שהקרקע תוחכר ישירות לאגודה או למתיישבים. 57. כאמור, גם הסוכנות אינה חולקת, למעשה, על כך כי החוזה המשולש נועד להיות זמני (אם כי לתקופה ממושכת). עמדתה זו של הסוכנות עולה גם משורה ארוכה של מסמכים שהוצגו במסגרת חומר הראיות. נפרט את חלקם. במכתבו של היועץ המשפטי של הסוכנות דאז, מר אליהו לחובסקי, אל המינהל מיום 16.7.1961, הוא מבהיר כי החוזה המשולש הוא חוזה זמני, עד לביסוס זכויות האגודות. מטרת החוזים המשולשים התלת שנתיים, היתה לשרת את הסוכנות עד הביסוס. הסוכנות, המתייחסת למכתב זה, מדגישה כי מר לחובסקי הוסיף בו גם כי "כל עוד לא הגיעו המתיישבים לידי 'ביסוס'... זכותם במקום היא זכות בר רשות בלבד". ממסמכים מאוחרים יותר עולה המסקנה, כי הסוכנות הסכימה להוציא יישובים לביסוס. בדו"ח של הסוכנות משנת 1972, צוין כי מאות יישובים כבר אינם זקוקים לטיפול האינטנסיבי של הסוכנות. במכתב של מי שהיה אז יו"ר הסוכנות, מר דולצ'ין, מיום 23.6.1986, עולה כי עמדתו היתה כי החוזה המשולש אינו רצוי, וכי הסוכנות צריכה רק להבטיח את השקעותיה. גם בהקשר זה מדגישה הסוכנות בסיכומי התשובה, כי היא איננה טוענת כי יש לה זכות ניצחית בקרקע, אולם כל עוד יישוב הוא צד לחוזה המשולש, הזכויות והחובות מכוחו, ובכלל זה זכויותיה הקנייניות של הסוכנות בקרקע, נותרות על כנן ללא שינוי. 58. הסוכנות התייחסה בסיכומי התשובה למסמכים נוספים אליהם הפנו הנתבעים בסיכומיהם. אין מקום להתייחס לכול אחד ואחד מהם באופן מפורט, שכן עולה מהם המסקנה שצוינה לעיל - כי הסוכנות היתה מודעת לכך כי החוזה המשולש איננו "ניצחי", כי הוא תקף רק עד שייחתמו הסכמים דו צדדים בין האגודה לבין המינהל, אז יוצאת הסוכנות מהתמונה. עוד יש לציין כי גם אין למעשה מחלוקת, כי לאחר שהסוכנות יוצאת מההסכם המשולש, ולאחר שנחתם הסכם דו צדדי בין האגודה לבין המינהל, לסוכנות אין עוד כל זכויות שהן ביחס לקרקע. לכן, ביחס לאותם יישובים (דוגמת בני עטרות) שהפיצויים בגין ההפקעה התקבלו על ידיהם לאחר שהם היו קשורים בהסכם דו צדדי עם המינהל, ולאחר שהסוכנות יצאה מהתמונה, לא העלתה הסוכנות כל דרישה לקבל כל חלק שהוא משיעור הפיצוי. 59. יוער, כי בין הצדדים היתה מחלוקת ביחס לתקופת הזמן של החוזה המשולש. כאמור, כל אחד מהחוזים המשולשים נחתם לתקופה של שלוש שנים. הסוכנות כי פרק זמן נקבע לאור אילוץ טכני (ר' ס' 227-231 לסיכומי הסוכנות, בפרק "הזכויות שהוענקו לסוכנות הן זכויות ארוכות טווח", וס' 175 לסיכומי התשובה). הסוכנות הפנתה בהקשר זה בין היתר להלכה שנפסקה בע"א 875/79 כפר יעבץ, מושב עובדים של הפועל המזרחי נ' עזריאל, מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ, פ"ד לט(4) 617, להחלטה 533 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ולדברי חקיקה המעידים כולם על האופי ארוך הטווח של החוזה המשולש. המינהל ויתר הנתבעים טענו, כי פרק הזמן הקצר משקף את העובדה שהסוכנות היתה אמורה לחכור את המקרקעין לתקופה קצרה ומוגבלת בלבד. אינני סבורה כי יש הכרח להכריע במחלוקת זו. מחד גיסא, אין ספק כי חרף העובדה שהחוזים נחתמו לתקופות של שלוש שנים בכול פעם, הצדדים נהגו להאריך אותם באופן אוטומאטי בכול פעם שהסתיימה התקופה. בפועל ההסכמים היו תקפים לתקופה של עשרות שנים. לכן, הצפי של הצדדים היה כי ההסכמים ימשיכו לחול לפרק זמן שאינו קשור בתקופה המצוינת בהסכם. מאידך גיסא, אין חולק, וגם הסוכנות מסכימה לכך - כפי שהובהר לעיל, שמלכתחילה הכוונה של הסוכנות היתה כי היא תהיה צד להסכמים המשולשים לתקופה מוגבלת בלבד. אכן, תקופה זו היתה תקופה ממושכת, בת עשרות שנים, אולם היא נועדה להיות מוגבלת ולהסתיים כאשר היישוב יגיע לביסוס ולא יהיה לו עוד צורך בסוכנות. הסוכנות , כי האופי הזמני של הזכויות אינו משנה את טיבן בשלב הביניים, ואת העובדה כי מדובר בחוזה ארוך טווח שנועד להיות תקף עד ל"השלמת המשימה". 60. המסקנה העולה מכול המסמכים הללו, היא כי הסוכנות לא בקשה לקבל לעצמה זכויות בעלות שווי כספי. היא בקשה לקבל זכויות באופן זמני (אם כי לתקופה שבסופו של דבר היתה ארוכה), כאשר מטרתה היתה לצאת בסופו של דבר מהתמונה, לאחר שהשלימה את הסיוע ליישוב כשהוא הגיע לביסוס, ולהותיר את זכויות הקניין בקרקע לאגודה, שתתקשר ישירות עם המינהל בחוזה דו צדדי. סיכומה של נקודה זו - הסוכנות היא השוכרת של הקרקעות עליהן הוקמו האגודות. האגודות עצמן הן בנות רשות - כך עולה ממערכת ההסכמים בין הצדדים ומיתר טענותיהם. יחד עם זאת, אין מדובר בזכות שכירות רגילה, אלא בזכות שנועדה לחול עד להגשמתה של מטרת השכירות - סיוע של הסוכנות ליישוב לעמוד על רגליו ולהתבסס. מהות זכותה של הסוכנות במסגרת החוזה המשולש, במועד הקובע 61. אני סבורה כי יש לפרש את מערכת הזכויות והחובות של הצדדים, לאור טיבה המיוחד של זכות הסוכנות, זכות שנמסרה לה כ"בעלת תפקיד", לצורך הגשמת מטרה המשותפת לה ולמדינת ישראל באמצעות המינהל - המטרה של הקמת יישובים חקלאיים וביסוסם. המטרה שלשמה נמסרו הזכויות לסוכנות משליכה לדעתי על היקף הזכויות והחובות שלה. כך, אני סבורה כי ככול שמועד הגשמת המטרה מתקרב, יש לראות את היקף הזכויות של הסוכנות כמצטמצם - ודאי כאשר נדרש "כימות" של הזכות לצורך הערכת שוויה בהקשר של מתן פיצויים בגין הפקעתה. כך, ישנו הבדל בין היקף הזכויות של הסוכנות בשלב בו היישוב מצוי בראשית הקמתו, והוא עדיין תלוי באופן אינטנסיבי בסיוע של הסוכנות, לבין היקפן של זכויותיה בשלב בו היישוב סיים להתבסס, הוא "עומד על רגליו" בזכות עצמו, ומצוי בתהליך של יציאה לביסוס. אין מחלוקת כי במועד הקובע היתה הסוכנות צד לחוזים משולשים - הן ביחס יגל והן ביחס לצפריה. המושבים הללו לא התקשרו - נכון למועד הקובע (ובאשר ליגל, עד היום), בחוזים דו צדדים עם המינהל. 62. יחד עם זאת, מחומר הראיות עולה כי היישובים הללו היו כבר באותו מועד בשלבי יציאה לביסוס. נספח תי"ב לתצהירו של מר דוד, הוא דו"ח של הסוכנות העוסק בתקופה של 1.4.1989 ועד 31.3.1990. כעולה מהמסמך הזה, צפריה, שהייתה חלק מקבוצת יישובים שכונתה "יישובי ביסוס ה'", הייתה אמורה לצאת לביסוס "תוך שנה עד שנתיים". צפריה , כי מהמסמך עולה כי היא היתה אמורה לצאת, אם כן, לביסוס לכול המאוחר עד שנת 1992. צפריה הוסיפה ו בהקשר זה כי ההשקעות המאוחרות ביותר של הסוכנות ביישוב היו בשנת 1991, ומדובר גם אז בהשקעות זניחות ביותר. בשנת 1992 הועברו סכומים בגין הסדרי חוב, שאינם בגדר השקעות. גם יגל היה אחד מ"יישובי סדרה ה'" וגם הוא היה, אם כן, אמור לצאת לביסוס באותו מועד כמו צפריה. 63. הסוכנות , כי טענות צפריה בהקשר זה מהוות הרחבת חזית. לגופו של ענין, נטען כי צפריה לא ב"זמן אמת" כי היא מבקשת להפסיק להתקשר בחוזה המשולש. ההערכה במסמך תי"ב ביחס למועד היציאה לביסוס, היתה הערכה בלבד, שלא התממשה בין היתר נוכח גלי העלייה. ההוצאה לביסוס היתה בסדרות של יישובים, שכול אחת מהן כללה עשרות יישובים שונים. צפריה ויגל היו, כך נטען, ביישובי סדרה ה', שהמשיכה להיות מתוקצבת על ידי הסוכנות גם בשנות ה-90. הסוכנות , כי אף אם היא לא השקיעה כספים ביישוב, אין פירוש הדבר בהכרח כי היישוב יכול היה להתנתק מהחוזה המשולש. על כל פנים, כך נטען, כל עוד החוזה המשולש תקף, חלות על הסוכנות מלוא הזכויות והחובות מכוחו, לרבות החובות הכרוכות בטיפול ביישובים, ולרבות הזכויות הקנייניות. לגישת הסוכנות, אין בסיס ל לפיה הסוכנות החלה למנוע יציאה מחוזים משולשים בשנות ה-90. לטענתה, מעדותו של מר מרידור עולה כי רק בשנת 1997 החליטה הסוכנות לעכב באופן זמני את המעבר לחוזים דו צדדיים, החלטה שעמדה בתוקפה לפרק זמן מוגבל - עד לשנת 1998. על כל פנים, במועד הקובע לא היתה החלטה זו תקפה. עדותו של העד מטעם צפריה, מר תהילה, בהקשר זה מתייחסת למגעים שנוהלו בין צפריה לבין הסוכנות לאחר המועד הקובע, כאשר כאמור עד המועד הקובע - צפריה לא פנתה למינהל בבקשה לצאת לביסוס. 64. כעולה מכול האמור לעיל, היו יגל וצפריה חלק מהיישובים שהסוכנות כללה אותם ב"סדרה ה'" של היישובים. היא התכוונה להוציא אותם לביסוס בתחילת שנות ה-90. מבלי להכריע בשאלה האם מכוח המסמך נספח תי"ב, הסוכנות היתה אמורה לסיים את ההוצאה לביסוס של היישובים הללו עד יום 31.3.1992 - כפי שצפריה - אם לאו, עולה מהנספח הזה, כי הסוכנות ראתה יישובים אלה כיישובים שביחס אליהם תפקידה עומד בפני סיום. במהלך הרגיל של הדברים, היתה הסוכנות אמורה אם כן לקדם (במהלך שנה, שנתיים או אף מעט יותר) את ההוצאה של היישובים לביסוס - קרי של התנתקותם מהחוזים המשולשים, ומעבר לחתימה על חוזים דו צדדיים ביניהם לבין המינהל. לענין זה יש משמעות בנוגע לעוצמתה והיקפה של זכות הסוכנות במועד הקובע - מחד גיסא, היו החוזים המשולשים תקפים במועד הקובע. הסוכנות היתה עדיין צד להם, כמו גם היישובים. לא יגל ולא צפריה פנו עד למועד הקובע לסוכנות ובקשו להתנתק מהחוזים המשולשים. העד מר מרידור אף העיד כי "אני מניח שאם הם (יגל וצפריה) היו יכולים לצאת לביסוס בתקופה שיצאו היישובים לביסוס - הם היו יוצאים לביסוס" (ר' עדותו בעמ' 132 לפרוטוקול). כלומר, העובדה שהיישובים לא יצאו לביסוס מעידה - לגישת העד, על כך שהם לא היו יכולים לצאת לביסוס עד המועד הקובע. יחד עם זאת, זכותה של הסוכנות עמדה לפקוע, גם לגישתה של הסוכנות עצמה, כאשר היישובים היו בתהליך של הוצאה לביסוס. לו היו הדברים מתנהלים כסידרם, הרי תוך מספר לא רב של שנים היו נחתמים הסכמים דו צדדיים בין היישובים לבין המינהל, והסוכנות היתה יוצאת מהתמונה. זכותם של היישובים לצאת לביסוס 65. כאשר יישוב מגיע לשלב בו הוא "בשל" לצאת לביסוס, הוא זכאי להתקשר בהסכם דו צדדי עם המינהל. אני סבורה כי הסוכנות אינה זכאית למנוע זאת. בפועל, כאשר ביקשה הסוכנות צו מניעה בהקשר זה, טענתה נדחתה בהחלטה של השופט רביד, שתידון להלן בקשר לטענת מעשה בית דין, החלטה שאושרה על ידי בית המשפט העליון (רע"א 682/04 הסוכנות היהודית נ' מינהל מקרקעי ישראל, בית נחמיה ומגל, החלטת כב' השופטת חיות מיום 22.1.04). הסוכנות הגישה גם בג"ץ בהקשר זה - שהיא ביקשה לחזור בה ממנו (בג"ץ 738/99 הסוכנות היהודית לארץ ישראל נ' מינהל מקרקעי ישראל; העתירה נמחקה ביום 10.5.07). בפועל, יישובים התקשרו בחוזים דו צדדים עם המינהל באופן חד צדדי, גם ללא הסכמת הסוכנות, בלא שהיא מנעה זאת. כך היה גם עם צפריה, אשר בשנת 2006 התקשרה בחוזה דו צדדי עם המינהל. לעובדה זו יש משמעות לענין שווי זכותה של הסוכנות - שכן מדובר, אם כן, בזכות שלא זו בלבד שהיא בעלת תאריך תפוגה, אלא שהיישוב הרלוונטי יכול "לצאת" מהחוזה המשולש, בבוא העת - כאשר היישוב השלים את הליך הביסוס, לעיתים אף ללא הסכמתה של הסוכנות. מובן שגם לכך צריכה להיות השלכה בקביעת שווייה של זכות הסוכנות. 66. יחד עם זאת, כאמור, אני סבורה כי כל עוד לא בוטל החוזה המשולש, ובטרם בקשו היישובים לבטלו, יש לו משמעות, ויש אם כן משמעות לזכויותיה של הסוכנות, שהיא שוכרת המקרקעין מכוחו. בהקשר זה יש להעיר כי העובדה שהסוכנות אינה יכולה להעביר את הזכויות שלה, לסחור בהן ללא הסכמת המינהל - אין פירושה כי היא אינה זכאית לפיצויי הפקעה (בין היתר, משום שגם האגודות זקוקות להסכמת המינהל והסוכנות להעברת זכויות בהן, ואין לקבוע משום כך שהן אינן זכאיות לפיצויי הפקעה). אחת המשמעויות הכלכליות של זכות הסוכנות בהתאם לחוזה המשולש, נובעת מהעובדה כי בהתאם לחוזה המשולש, נדרשת הסכמה של הסוכנות להעברת זכויות במקרקעין נושא החוזה (ר' לדוגמא ס' 8(ב) להסכם המשולש עם יגל, נספח צו(4) לתצהיר מר דוד). לזכות זו של הסוכנות יש משמעות כספית, והיא קיימת כל עוד החוזה המשולש לא בוטל. 67. כך, נפסק כי הסוכנות רשאית להתנות את הסכמתה בתנאים כאשר מדובר בשינוי ייעוד של הקרקע (ר' ה"פ 124/06 בית עריף מושב עובדים להתיישבות חקלאית שיתופית בע"מ וש. רובננקו שוהם בע"מ נ. הסוכנות היהודית לארץ ישראל (לא פורסם, ניתן על ידי כב' השופט קלינג ביום 20.11.97, פסק הדין אושר בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 3272/97 בית עריף נ. הסוכנות היהודית לארץ ישראל ואח', מיום 4.2.99). בפס"ד בית עריף הנ"ל שניתן בבית המשפט המחוזי, קבע בית המשפט בין היתר כי: "לאור מעמדה של הסוכנות על פי ההסכם המשולש זקוקות המבקשות להסכמתה לשינוי הייעוד של המקרקעין זכאית הסוכנות ואולי אף חייבת להתנות הסכמתה בכך שהיא גם 'תיהנה' מטובת ההנאה הצומחת משינוי הייעוד". בסיכומי יגל, הועלתה לפיה יש להבחין בין הלכת בית עריף המתייחסת לשינוי ייעוד, לבין המקרה דנן בו הקרקע הופקעה. אולם, כפי שהובהר לעיל, כדי לבחון את שאלת גובה הפיצוי לו זכאית הסוכנות בגין ההפקעה, יש מקום לבחון את טיב זכויותיה, והצורך לקבל את הסכמתה לשינוי ייעוד, משליך על טיב הזכויות ולכן על הפיצוי. 68. הסוכנות היתה זכאית, לשיטתה, לדרוש פיצוי גם במקרים אחרים, כגון כאשר בוצעו ביישובים הרחבות. לגישתה של הסוכנות, כל עוד היא היתה צד לחוזה המשולש, היא היתה זכאית לפיצוי במקרים כאלה. הסוכנות כי היא אף בקשה במקרים מסוימים לקבל תשלום על שינוי ייעוד. אכן, בעבר הסכימה הסוכנות לשיטתה לשינויי ייעוד והרחבות, כשהיתה סבורה כי האופי של היישוב כחלק מההתיישבות הכפרית נשמר. היא לא נהגה לטענתה לדרוש פיצוי, כאשר שינוי הייעוד נועד לצורך הרחבה נדרשת של אמצעי הקיום של המתיישבים מעבר לעיסוק בחקלאות. לגישת הסוכנות, כאשר "לצורך הקיום של היישוב צריך (היה) להרחיב את אמצעי הקיום של המתיישבים מעבר לחקלאות או בנוסף לחקלאות גם לתחומים שקשורים לתעשייה או תחומים שקשורים לתיירות, כל עוד זה נעשה בקונטקסט של ישוב כפרי שמבוסס על חקלאות ושצריך להתקיים בכבוד ולא מעבר לזה, הסוכנות לא רק הסכימה אלא גם עודדה" וכי היא עשתה זאת ללא תמורה (ר' עדותו של מר מדידור, עמ' 798 ועמ' 808 לפרוטוקול). כלומר, לגישתה של הסוכנות, הסכמתה נדרשה, והיא היתה זכאית לדרוש פיצוי במקרים של שינוי ייעוד, אלא שבמקרים מסוימים ועל פי שיקול דעתה, היא בחרה שלא לדרוש אותו. הסוכנות יכולה היתה אם כן, כל עוד היא צד לחוזה המשולש, למנוע עסקאות רצוניות במקרקעין שלגביהן נדרשת הסכמתה, או לדרוש פיצוי בגין הסכמתה. לענין זה יש ערך. כל עוד לא נחתם הסכם דו צדדי, הסוכנות היתה גורם בעל השפעה ביחס למקרקעין, ולהשפעה זו יש שווי בעל משמעות כלכלית, שאותו יהיה מקום לכמת. 69. מסקנה זו עולה בין היתר מפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 2180/98 בר לב נ' הסוכנות היהודית, פ"ד נה(3) 220. יוער כי אף שהמינהל לא היה צד להליך, הקביעות בו מהוות תקדים מחייב. באותו ענין דובר באחד מחבריו של מושב משמר איילון שנפטר, כאשר והסוכנות סירבה להעניק לילדיו רישיון שימוש במשק. השאלה שהתעוררה בפסק הדין היתה ביחס לזהות החייב בתשלום דמי הסכמה בעסקה בה נמכרה נחלה. בית המשפט העליון (כב' השופטת דורנר, שעמדתה היתה עמדת הרוב), קבע בין היתר כי המערערים - שהחזיקו בנחלה, אינם חוכרי המשק. עוד נקבע כי "מעמדו של איש מהצדדים אינו הולם במדויק את הגדרת 'מעביר זכות החכירה' כאמור בהחלטת המינהל. שכן, הסוכנות אינה מעבירה את זכות החכירה הנתונה בידיה, אלא זכות פחותה ממנה, ואילו המערערים אינם חוכרי המשק, וממילא אינם יכולים להעביר זכות שאינה מצויה בידיהם. עם זאת הצדדים אינם טוענים כי יש לבטל את ההסכם, או כי העיסקה עם הקונה אינה מקימה חובת תשלום דמי הסכמה. גדר המחלוקת מצומצם לשאלה, על מי מהצדדים מוטלת החובה לשאת בתשלום זה". העובדה כי הסוכנות סירבה להעניק ליורשים רישיון שימוש במשק, מעידה על כך כי זכותה מכוח החוזה המשולש היא זכות משמעותית, בעלת ערך. כאמור, מהקביעות של כב' השופטת דורנר בפסק הדין, עולה כי המערערים אינם חוכרי המשק, וכי הזכות שהם העבירו איננה זכות החכירה, וכי זכות זו נתונה בידיה של הסוכנות. 70. גם מבג"ץ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ. מועצת מקרקעי ישראל (מיום 9.6.11), עולה מסקנה דומה, לפיה להיותה של הסוכנות חוכרת או שוכרת במסגרת החוזה המשולש, היתה משמעות. כך, בית המשפט העליון באותו ענין קבע כי בהתייחסו להחלטה של מועצת מקרקעי ישראל, כי "אפשרות פיצול הנחלה בתנאים הקבועים בהחלטה אף מבקשת להתמודד עם הקושי שהיה כרוך בהגבלות השונות שהוטלו בעבר על עבירותה, שהתבטאו, בין היתר, בחובתו של החוכר לעמוד במגבלות ולזכות באישורים הנדרשים במסגרת "החוזה המשולש" בין המינהל, הסוכנות והאגודה השיתופית (ועל כך ר' ע"א 1622/99 חיים נ. חיים פ"ד נו (6) 295 (2002))". גם מפסק דין זה עולה, אם כן, כי הסוכנות הטילה הגבלות שונות על עבירות הזכות של המתיישבים, מכוח החוזה המשולש. 71. סיכומה של נקודה זאת - מכוח החוזה המשולש, הסוכנות היא בעלת זכות חכירה או שכירות של המקרקעין במשבצות של האגודות. יחד עם זאת, מדובר בזכות שכעולה ממכלול הראיות, ממערכת ההסכמים הכוללת ומתכלית ההחכרה לסוכנות, היא זכות מיוחדת בעלת מאפיינים מיוחדים. כל עוד הזכות הזו קיימת, יש לה משמעות ומכאן שגם שווי כספי מסוים. אולם, במהלך השנים, ככול שהיישוב מתקרב לשלב בו הוא מבוסס ויכול להתקשר בהסכם דו צדדי עם המינהל, מתקרב המועד בו יופסק הקשר החוזי עם הסוכנות, וקטֵן הצורך של הסוכנות לשלוט בנעשה ביישוב ולפקח עליו. במקביל, מצטמצם שווייה של זכות הסוכנות, ככול שמתקרב מועד פקיעתה. מי זכאי לפיצויי ההפקעה ומה מטרתם? 72. ס' 9 לפקודת הקרקעות - שהיתה הפקודה מכוחה הופקעו שטחי הקרקע נושא הדיון דנן, קובע: "אם לא הוגשה תביעה למי שהורה שר האוצר בהודעה לפי סעיף 5 במשך חודשיים מתאריך פרסומה של ההודעה לפי סעיף 5 ברשומות או אם לא באו מגיש התביעה ושר האוצר לכלל הסכם בענין סכום הפיצויים שיש לשלמו בעד הזכות או טובת ההנאה באותה קרקע השייכת לאותו אדם, או אם אותו אדם לא הגיש הוכחות מספיקות לחיזוק תביעתו, או אם הוגשו תביעות נבדלות וסותרות ביחס לאותה קרקע, או אם טוענת הממשלה שהקרקע היא אדמת-ממשלה פנויה, הרי סכום הפיצויים המגיע, אם מגיעים פיצויים כאלה, וכל סכסוך כזה בענין טובת ההנאה או הזכות, ייושב ע"י בית המשפט שיהא לו שיפוט לברר את כל העניינים הנזכרים בסעיף זה ולפסוק בהם לפי בקשה שיגישנה היועץ המשפטי לממשלה או לפי בקשת כל אדם שיש לו, או התובע, כל זכות או טובת הנאה בכל קרקע הנזכרת בכל מודעה כאמור לעיל" (ור' גם ס' 3 ג' לפקודה). כלומר, מהסעיף עולה כי זכאי לפיצוי מי שיש לו זכות בקרקע, וגם מי שזכאי לטובת הנאה ממנה. אני סבורה כי מכול האמור לעיל עולה כי כל עוד לא בוטל החוזה המשולש, הסוכנות היא בעלת זכות במקרקעין, או לפחות בעלת "טובת הנאה" בהם. 73. ההלכה הפסוקה התייחסה לשאלת הרציונל של הפיצוי בעקבות הפקעת מקרקעין. הטעמים העיקריים לזכות לפיצוי הם, כך נפסק: "ראשית, הפיצוי בעקבות ההפקעה נועד לתקן, במידת האפשר, את הפגיעה שנגרמה לזכות הקניין, ולהוות מעין תחליף עבור הקניין שנשלל. שנית, הפיצוי לנפקע משיג מטרה של 'צדק חלוקתי' שכן הוא מפזר את נטל הנשיאה במטרות ציבוריות על הציבור בכללותו, ולא על הנפקע בלבד. שלישית, החובה לשלם פיצויים לנפקע מחייבת את הרשות להביא במניין שיקוליה אף את הפגיעה שתיגרם לפרט כתוצאה מן ההפקעה, כך שהפגיעה בקניינו של הפרט תתבצע רק במקרים בהם התועלת לציבור כתוצאה מפגיעה זו עולה על הנזק שנגרם לפרט" (ר' ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ. פנינה פינקלשטיין (לא פורסם, ניתן ביום 9.12.06)). פיצויי ההפקעה מהווים תחלוף לקניין. הם נועדו לתפוס את מקומו של הקניין בנכס. לכן, הם כוללים על דרך הכלל "את ערך הנכס נושא הדיון (או את הפיחות בערכו) ובנוסף לו - או תחתיו - פיצוי בגין שלילת השימוש ה'קנייני' בנכס, דהיינו: פיצוי בגין ערך הנכס בזמן השלילה" (ר' פס"ד ארידור). כעולה מהאמור לעיל, פיצויי ההפקעה נועדו להחליף את זכות הקניין של הנפקע בנכס, והם אמורים להוות פיצוי על שלילת השימוש בנכס, כשהם מחושבים ככלל לפי ערך הנכס במועד השלילה. 74. מטרתם של פיצויי ההפקעה היא אם כן השבת המצב לקדמותו, ו"תחלוף" הזכות שהיתה לנפקע בפיצוי כספי. מכאן עולה כי כדי לאמוד את חלקה של הסוכנות בפיצויי ההפקעה, ולצורך השבת מצבה של הסוכנות לקדמותו כפי שהיה ערב ההפקעה, יש מקום לקחת בחשבון בין היתר את "עוצמת" הזכות במועד בו היתה ההפקעה. כפי שהובהר, גם לגישת הסוכנות, היא קבלה זכות קנין כדי לאפשר לה שליטה ביישוב. אולם, ככול שהיישוב מתקרב לעצמאות, התלות שלו בסוכנות קטנה, והאפשרות והצורך של הסוכנות בשליטה בנעשה ביישוב, קטנה אף היא. אין דומה מעמדה של הסוכנות כלפי היישוב בשנות ה-50 וה-60, למעמדה בשנות ה-90, שאז בוצעה ההפקעה. זכותה של הסוכנות מכוח החוזה המשולש, אף שהיא זכות מיוחדת, שעתידה היתה להסתיים זמן לא רב לאחר המועד הקובע - היתה עדיין זכות בעלת משמעות המזכה את הסוכנות בפיצוי בגין הפקעתה. גם הסוכנות אינה טוענת כי היא זכאית לקבל את פיצויי ההפקעה במלואם, והיא מכירה בכך כי הפיצויים שיתקבלו צריכים להתחלק בינה לבין האגודה. היא העלתה טענות שיידונו להלן ביחס לאופן החלוקה הנכון. זכותה של הסוכנות לפיצויי הפקעה מכוח החוזה המשולש 75. זכותה של הסוכנות לפיצוי בשל ההפקעה, עולה בקנה אחד, לטעמי, גם עם סעיף 22ג' לחוזה המשולש. סעיף זה קובע כאמור את זכותם של הסוכנות ושל האגודה לפיצוי בעד "זכויותיהן והשקעותיהן" באותו חלק מהמשבצת בו הסתיימה השכירות (ר' ציטוט של הסעיף בס' 37 לעיל בפסק דין זה). המינהל טען כי יש להתייחס בנפרד לזכויות ולהשקעות, ולפרש את האמור בסעיף כך שהאגודות הן הזכאיות לפיצוי בעד הזכויות, בעוד הסוכנות זכאית לפיצוי בעד השקעותיה. לטענתו, זו המסקנה הנובעת מלשון החוזה המשולש ומתכליתו. הסוכנות כופרת בפרשנותו של המינהל לסעיף זה. לטענתה, החוזה המשולש עשה שימוש באותו מונח הן ביחס לאגודה והן ביחס לסוכנות, ולכן האגודה והסוכנות זכאיות לפיצוי הן בגין זכויותיהן, והן בגין השקעותיהן. 76. אני סבורה כי הפרשנות המוצעת על ידי המינהל איננה עולה מלשונו של סעיף 22ג' לחוזה המשולש. כמפורט לעיל, פרשנות זו איננה עולה גם מתכליתו של החוזה המשולש או מתכליתה של מערכת ההסכמים וההחלטות החולשות על יחסי המינהל, הסוכנות והאגודות. ממכלול זה עולה, כאמור, כי לסוכנות יש זכויות כל עוד החוזה המשולש תקף, והאגודה לא עברה להתקשרות דו צדדית עם המינהל. לכן, סביר לפרש את ס' 22ג' כך שהסוכנות זכאית לפיצוי בעד "זכויותיה" - כפי שגם האגודה זכאית לפיצוי כזה. יצוין, כי צפריה שסעיף 22ג' לחוזה המשולש אינו הסעיף הרלוונטי ביחס להפקעה, משום שהוא דן בשינויי ייעוד. לשיטתה, הסעיף הרלוונטי הוא ס' 17 לחוזה המשולש, המתייחס לשינוי גבולות כתוצאה משינויים בתוכנית בנין עיר, הסדר קרקעות וכיוצא באלה. הסעיף קובע כי במקרה כזה, יינתן פיצוי למיישבת (היא הסוכנות) ולאגודה. אולם החלוקה הפנימית בין השתיים מוסדרת, כך נטען, בס' 24 לחוזה ההתיישבות. הסוכנות בסיכומי התשובה, כי אם תתקבל פרשנותה של צפריה לכך שסעיף 22 איננו חל לגבי הפקעה, הרי שפרשנות זו תחול גם על האגודות. 77. אני סבורה כי יש לקבל את פרשנותה של הסוכנות לסעיף. על כל פנים, גם אם ס' 17 חל - אין בכך כדי לשנות את המסקנה לעיל, שכן גם ס' 17 קובע - כמו ס' 22ג', כי יינתן פיצוי הן לסוכנות והן לאגודה. האמור בסעיף 17 מחזק את המסקנה הפרשנית ביחס לס' 22ג' - ככול שהוא הסעיף החל על מקרה של הפקעה. באשר לחלוקת הזכויות הנטענת בין האגודה לבין הסוכנות, צפריה כי חלוקה זו נקבעה בס' 24 לחוזה ההתיישבות, שקבע כי הסוכנות זכאית לקבל מפיצויי הפקעה רק את סכום החוב של צפריה. צפריה כי מסעיף 24 עולה כי הסוכנות היתה מודעת לכך, כי הגורם היחיד שיהיה זכאי לקבל פיצויים במקרה של הפקעת קרקעות, תהיה האגודה עצמה, בעוד שס' 24 מבטיח כי הסוכנות תוכל לקבל את החוב שיהיה בר פירעון במועד ההפקעה, ותו לא. 78. עוד נטען, כי תביעת הסוכנות מתעלמת מהעובדה שהקרקע שהופקעה ממנה שימשה כאמצעי ייצור שבגין אובדנו היתה צפריה זכאית למלוא פיצויי ההפקעה. הסוכנות לא העמידה לצפריה אמצעי ייצור חליפי - חרף התחייבותה מכוח ס' 24 לחוזה ההתיישבות. אינני מקבלת את הטענות. ס' 24 לחוזה ההתיישבות קובע, כאמור, כי במקרה של הפקעת מקרקעין, מייפה האגודה את כוחה של הסוכנות לגבות בשמה את הכספים שיגיעו לה, לאגודה, בגין פיצויי ההפקעה מכוח ס' 22. האגודה אף הסמיכה את הסוכנות לנהל משא ומתן בשמה ביחס לפיצויים אלה (קרי הפיצויים שיגיעו לאגודה). ביחס לפיצויים אלה - פיצויי האגודה, נקבע כי הם ייזקפו "על חשבון החוב שיהיה בר פירעון באותה עת, והיתרה תועבר לאגודה לשם שיקום המשק". כלומר, בפיצוי שיגיע לאגודה ושהסוכנות תגבה בשם האגודה, תוכל הסוכנות לעשות שימוש קודם כל כדי להשיב את חוב האגודה כלפיה כפי שיהיה באותה עת. אולם - כך הסוכנות ואני מקבלת את ה הנובעת מלשון הסעיף וממערכת ההסכמים בין הצדדים כפי שתוארה לעיל, סעיף 24 אינו מתייחס לאותו חלק מהפיצוי שיגיע לסוכנות עצמה, ולא לאגודה. ככול שקיים פיצוי כזה מכוח סעיפים אחרים (וכפי שהבהרתי לעיל, אני סבורה כי הוא קיים), הוא מתייחס לזכויות הסוכנות, והוראת ס' 24 אינה חלה עליו. 79. עוד יש לציין, כי קשה לקבל בנסיבות המקרה דנן את טענת צפריה לפיה על הסוכנות להעביר אליה את סכום הפיצוי במלואו "לשם שיקום המשק", כאשר אין מחלוקת כי הפיצוי שצפריה כבר קבלה, לא שימש לצורך זה אלא הועבר ברובו ישירות לידי חברי האגודה. גם העובדה, כי סכום הפיצוי עולה על השווי החקלאי של הקרקע, ומשקף גם ערך מוסף שנובע מהציפיות לעליית ערכו, שוללת את הפרשנות שהסכום נועד לשיקום המשק. ההחלטות המיטיבות של המינהל 80. לאחר שינוי המדיניות הקרקעית של המינהל, התנהלה הסוכנות בצורה שונה מזו בה היא התנהלה קודם לכן. לגישתה של הסוכנות, אין מדובר בשינוי מדיניות שלה (הגם ששינוי כזה לו היה קורה, הוא לגישתה לגיטימי), אלא בהתאמת אופן הפעולה של הסוכנות למציאות המשתנה. כך או כך, יש מקום לבחון את השינוי בדרך ההתנהלות של הסוכנות, ואת שאלת השלכותיו על המקרה דנן. לצורך קבלת תמונה שלמה שתאפשר דיון במכלול טענות הצדדים, יש לתת את הדעת להחלטות המיטיבות, אותן קבל המינהל בשנות ה-80 וה-90 של המאה שעברה. החלטות אלה - דוגמת החלטה 717, 727 ו-737 של מועצת מקרקעי ישראל, נבחנו בפירוט במסגרת בג"ץ הקשת המזרחית. בהתאם לפסק הדין הנ"ל, וכפי שנזכר לעיל בפסק דין זה, עוסקת החלטה 717 בפיתוח אזורי תעשייה ביישובים, כמקור תעסוקה נוסף להם. החלטה 727 עניינה שינוי הייעוד לבנייה למגורים, לתעשייה, למסחר, לתיירות או לקיט. על פי ההחלטה יינתנו לחוכרים חקלאיים פיצויים בגין השבת הקרקע שייעודה שונה, כאשר גובה הפיצוי ייקבע על פי שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד. החלטה 737 עסקה בשינוי ייעוד לצורך הרחבת שטחי המגורים ביישובים חקלאיים, במגמה להגדיל ולהצעיר את האוכלוסייה בכול אחד מהיישובים. 81. הסוכנות כי לאחר קבלת ההחלטות המיטיבות, הסוכנות לא יכלה לעמוד מנגד, משום שהשקעותיה בקרקעות המדינה נעשו למטרת שימוש בקרקע כאמצעי ייצור חקלאי. עמדתה של הסוכנות בתביעה הנוכחית, נובעת - כפי שיפורט גם להלן, מהעובדה כי הפיצוי בגין ההפקעה (זה שקבלה צפריה, וזה שטוענת לו יגל), הוא פיצוי המביא בחשבון לא את השווי החקלאי של השטחים המופקעים, אלא שווי גבוה יותר, המשקף את הציפייה לשינוי הייעוד של השטחים. ההפרש בין השווי החקלאי לבין שוויים של השטחים שהופקעו הוא המניע העיקרי - כך נראה - לעמדתה של הסוכנות, ולקיומה של המחלוקת נושא התביעה דנן. 82. בפסק הדין בענין הקשת המזרחית, ביטל בית המשפט העליון את ההחלטות המיטיבות, בקובעו כי הן בלתי סבירות בעליל ובטלות. כך, קבע בית המשפט העליון ביחס להחלטה 727 כי החלטה זו מעניקה לחוכרים חקלאיים פיצוי גבוה בהרבה מזה המגיע להם כ"פיצויים חקלאיים" על פי חוזי החכירה ביניהם לבין המינהל. ביסוד החלטת המינהל, כך נפסק, עמד הרצון לאפשר מסירה מהירה של הקרקע על ידי החוכרים, על מנת לאפשר מציאת פתרונות דיור בשולי הערים. אולם, כך קבע בית המשפט, ההחלטה התעלמה מההשלכות החברתיות הקשות של הענקת פיצויים כה גבוהים לסקטור קטן מהאוכלוסייה. אחד השיקולים שעמד בבסיס ההחלטות המיטיבות, היה הרצון להיטיב עם המגזר החקלאי על רקע מצבם הכלכלי הקשה של יישובים חקלאיים רבים. שיקול זה הוא שיקול זר, כך קבע בית המשפט, החורג מגדר הסמכות שהוקנתה למועצת מקרקעי ישראל. עוד נפסק, כי חישוב הפיצוי לחוכרים החקלאיים על פי שווי הקרקע לאחר שינוי ייעודה, ולא על פי שווייה כקרקע חקלאית, מעניק לחוכרים החקלאיים הטבה בשווי עתק על חשבון קופת הציבור, ללא כל הצדקה עניינית. כפי שהובהר לעיל, הסוכנות כי לאחר קבלתן של ההחלטות המיטיבות, היא חדלה להוציא יישובים לביסוס, אך זאת למשך תקופה שהחלה לאחר המועד הקובע, בשנת 1997 ואילך (והסתיימה בשנת 1998). 83. לגישת הסוכנות, החכרת המקרקעין לאגודות, נועדה למטרה חקלאית - כפי שעולה ממערכת ההסכמים בין הצדדים, כמו גם מהחלטות המינהל. משמטרה זו לא היתה קיימת עוד, הסוכנות היתה רשאית לפעול בצורה שונה. ההחלטות המיטיבות מעלות את ערך הקרקע, ולאורן, לא ניתן עוד לומר כי המטרה של היישוב היא חקלאית. אכן, וכפי שפורט לעיל, בחוזים המשולשים צוין לא אחת כי המטרה לשמה הושכרה הקרקע היא חקלאית. יחד עם זאת, יש שינוי בהקשר זה, כאשר בחוזה המשולש החדש (מ-88 ואילך) צוין כי המטרה צריכה להיות "בעיקר חקלאית". הנתבעים טענו כי המתיישבים במושבים חדלו לעסוק בחקלאות, משום שזהו עיסוק לא רווחי. לטענתם, לא ניתנו לאגודות מכסות מים, וגם מטעם זה לא ניתן היה לעבד את אדמות היישוב לצרכים חקלאיים. יוער כי צפריה ציינה בסיכומים מטעמה כי גם לאחר ההפקעה מוסיף צפריה להיות גורם התיישבותי חקלאי, וההפקעה לא שינתה ייעוד זה (ר' ס' 167 לסיכומים). 84. מה הוא אם כן דינן של הזכויות של יישוב בקרקע, כאשר שוויין של הזכויות הללו אינו נגזר עוד משווי חקלאי, אלא משווי נוסף, לאור זכויות נוספות או צפי לזכויות כאלה - שנוספו לקרקע. כאמור, בית המשפט העליון בבג"ץ הקשת המזרחית קבע בין היתר כי החלטות המינהל התעלמו מההשלכה של תשלום לסקטור קטן של האוכלוסייה ולוׁבלבד. עוד נקבע כאמור, כי חישוב הפיצוי לחוכרים חקלאיים לפי שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד שלה, ולא על פי שווייה כקרקע חקלאית, מעניק לחוכרים הטבה בשווי עתק על חשבון קופת הציבור, וזאת - ללא כל הצדקה עניינית. לכאורה, ניתן לומר כי דינם של החוכרים בענין הקשת המזרחית אינו שונה מדינן של האגודות והמתיישבים דנן. הקביעה לפיה אין הצדקה כי הם יזכו בהטבה על חשבון הציבור (אם כי אין זה ברור אם ההטבה היא באותו שווי - והנתבעים טוענים כי היא בשווי נמוך הרבה יותר), סבירה באותה מידה גם ביחס אליהם. הסוכנות כי זהו מקור השינוי בגישתה. ואכן, נראה כי אין חולק (וכך אף עולה מהעדויות שהובאו לעיל), כי אלמלא היה חל השינוי הנטען במדיניות הקרקעית של המינהל, היתה הסוכנות מוסיפה לאפשר ליישובים שהגיעו לביסוס להתקשר בהסכמים דו צדדים עם המינהל, וביחס לפיצויי הפקעה שהיו מתקבלים בגין קרקע חקלאית ביישובים שטרם יצאו לביסוס, סביר שהסוכנות היתה ממשיכה להעביר פיצויים אלה לידי היישובים. כך, כאשר הופקעה רצועת קרקע בצפריה בשנת 1969. הפיצוי בגין ההפקעה עבר אז לידיה של הסוכנות, אשר דאגה לשריין לצפריה מקרקעין אחרים במקום אלה שהופקעו. 85. כאמור, גישת הסוכנות היא כי משניתנו הטבות לבעלי המקרקעין, בייעוד שאינו ייעוד קרקעי, היא היתה רשאית ואף חייבת לעמוד על כך כי היא תקבל חלק בהטבות שנבעו משינוי הייעוד. יחד עם זאת, הסוכנות לא כי היא זכאית רק לערך הנוסף (ה"דלתא") של הפיצוי מעבר לשווייה של הקרקע כקרקע חקלאית. הסוכנות כי היא זכאית לחלק מהפיצוי הכולל, שכולל הן פיצוי בגין השווי החקלאי של הקרקע, והן פיצוי בגין שינוי הייעוד. הסוכנות אף לא כפרה בכך כי הפיצוי צריך להיקבע בהתאם לשווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד, והיא לא כי הפיצוי צריך להינתן רק לפי השווי החקלאי של הקרקע. 86. אני סבורה כי במקרה שבפניי לא נדרשת הכרעה ביחס לשאלה מי זכאי ל"דלתא" של שווי הקרקע מעבר לשווי החקלאי. כן לא נדרשת הכרעה בשאלה האם הפיצוי הנכון המגיע בגין ההפקעה הוא פיצוי לפי שווי חקלאי של הקרקע, או פיצוי המביא לידי ביטוי את הציפיות ביחס לשינוי הייעוד. בהקשר זה יש להזכיר קודם כל כי ההחלטות המיטיבות בוטלו בבג"ץ הקשת המזרחית. לכן, שאלת השלכתם של פיצויים ליישובים חקלאיים בעתיד, איננה עוד שאלה קונקרטית. עוד יש להוסיף בהקשר זה, כי גם לפי בג"ץ הקשת המזרחית, הפיצוי המגיע למושבים אינו הפיצוי החקלאי "נטו", אלא פיצוי שהוא גבוה ממנו בשיעור מסוים. בנוסף, לא נסתרה עמדתה של צפריה לפיה בסיס החישוב נושא בג"ץ הקשת המזרחית היה גבוה באופן משמעותי מבסיס החישוב של הפיצויים במקרה דנן. לכן, לא נשללה עמדת הנתבעים לפיה הפיצוי שנקבע על ידי הפוסקת עו"ד שטרן ז"ל הוא פיצוי כזה, המשקף את נקודת האיזון הנכונה. על כל פנים, בהעדר ראיות בנושא זה, אני סבורה כי אין מקום לשלול מסקנה זו. 87. יתרה מזאת, אף אחד מהצדדים לא טען כי יש לחשב את הפיצוי בהתאם לשווי החקלאי של הקרקע. באשר לצפריה - מסקנה זו עולה מההסכמה המפורשת בין המינהל לבין צפריה בהסדר בתביעת צפריה, כמו גם בהסדר בתביעת בני עטרות. באשר ליגל טען המינהל, כי שיעור הפיצוי במקרה של שינוי ייעוד צריך להיקבע על ידי ועדת הפיצויים שמונתה על פי החלטה 343, וכי הפיצוי שנקבע על ידי הוועדה נועד לפצות על הפגיעה בפרנסת המתיישב, וכי הפיצויים צריכים להיקבע לאור זכותם של המתיישבים לקבל חוזה חכירה לזמן ארוך לנחלתם (ר' ס' 68 עד 71 לתצהיר מר קרישפין, וסעיף 286 לסיכומי המינהל). בחוות הדעת של המומחה מטעמו של המינהל, השמאי מר יובל דנוס, קבע המומחה _בס' 8.3 לחוות הדעת) כי "לדעתי אין יסוד והצדקה להערכת שווי זכויות מושב יגל בקרקע המופקעת מעל לשווי הזכויות של מושב צפריה כאמור לעיל". כלומר, עמדת המינהל - כפי שהיא באה לידי ביטוי בעמדת המומחה מטעמו, היא כי יש מקום לקבוע שווי זהה לזכויות שהופקעו ביגל ולזכויות שהופקעו בצפריה. עמדה זו עולה בקנה אחד גם עם חובת השוויון החלה על המינהל, כאשר אין מקום להבחין בין אופן חישוב הזכויות ביגל לעומת אופן חישוב הזכויות בצפריה. 88. לכן, לטעמי, לאור מכלול הנסיבות הנדונות ביחס לשני היישובים, לא נכון יהיה לקבוע כי יגל יקבל פיצוי לפי שווי חקלאי. אני סבורה משום כך כי במקרה דנן יש מקום לקבוע כי גם הפיצוי לסוכנות בגין הפקעת הקרקע של יגל יחושב בהתאם להסכמה שהושגה בתביעת בני עטרות ובתביעת צפריה. כאמור, קביעה זו מתייחסת לפיצוי לסוכנות, ולאו דווקא לפיצוי ליגל, אשר ביחס אליו ממילא קיימת מחלוקת בין יגל לבין המינהל בנוגע להסכם בו הוא התקשר עם מגדל הזוהר, כאשר למינהל יש טענות כנגד יגל בהקשר זה. מחלוקת זו איננה נושא התביעה דנן, ובית המשפט לא נדרש להכריע בה. כאמור, הסוכנות לא ייחדה את טענותיה לאותו חלק מהפיצוי שנובע מעליית ערך הקרקע מעבר לערכה כקרקע חקלאית. היא טענות ביחס לחלק היחסי המגיע לה ממכלול הפיצוי - שהוא פיצוי בשווי העולה על השווי החקלאי של הקרקע. אף שעולה מהראיות כי המניע של הסוכנות לתבוע את חלקה בפיצוי נובע מכך שהפיצוי הוא פיצוי בגין שווי מעבר לשווי החקלאי, אין במניע זה כדי לשנות את הדיון בזכויות הצדדים לגופן. הסוכנות התייחסה למניע הזה, כדי להבהיר מדוע השתנתה המדיניות שלה, ומדוע, לגישתה, נכונה עמדתה לפיה היא זכאית לחלק מהפיצוי. 89. יחד עם זאת, יש להעיר כי לאור הלכת פסק הדין בבג"ץ הקשת המזרחית, ספק אם היה מקום מלכתחילה לפסוק פיצוי בגין ההפקעה בהתאם לשווי העולה על השווי החקלאי של הקרקע. יתכן - ואינני רואה מקום לחוות על כך דעה, משום שכאמור לעיל הצדדים לא העלו טענות כאלה - כי הפיצוי היה צריך להינתן בהתאם לשווי החקלאי של הקרקע (בהתאם להנחיות בית המשפט העליון בבג"ץ הקשת המזרחית), ואם כך היה נעשה - יתכן כי היתה נמנעת גם המחלוקת בין הסוכנות לבין המושבים ביחס לחלוקת הפיצוי (שכן כפי שהובהר, ככול הנראה הסוכנות לא היתה מתנגדת להעברת הפיצוי למושבים כאשר היה מדובר בפיצוי חקלאי גרידא). עוד יש לציין, כי לאור בג"ץ הקשת המזרחית והרציונאל שלו, התוצאה לפיה המושבים לא יקבלו פיצוי מלא בגין ההפקעה בהתאם לשווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד, וחלק מהפיצוי יעבור לידיה של הסוכנות, היא תוצאה רצויה וראויה. לאור הרציונאל של בג"ץ הקשת המזרחית, העובדה כי חלק מהפיצוי הכולל יגיע לסוכנות - גוף שמטרותיו הן תרומה לחברה בכללותה, משרתת את המטרה של צדק חלוקתי בצורה טובה יותר מאשר העברת הפיצוי כולו לידי המושב. גובה הפיצוי 90. להלן נבחן את הפיצוי בגין הפקעת השטח המופקע ביחס לכול אחד מהיישובים נושא התביעות המאוחדות - צפריה ויגל. כאמור, הסוכנות תהיה זכאית לקבל חלק מהפיצוי הכולל המגיע בגין ההפקעה. כפי שהובהר לעיל, צפריה קבלה בפועל פיצוי בגין ההפקעה. מלכתחילה שולם לה הפיצוי לפי השווי החקלאי של הקרקע, ולאחר מכן הושגה הסכמה לפיה תחושב יתרת השווי בהתאם לקביעת הפוסקת עו"ד שטרן ז"ל בתביעת בני עטרות. לאחר קביעת הפוסקת, ולאחר שהוגש על ידי המינהל הליך של טען ביניים ביחס לאופן חלוקת הסכום, שולם בסופו של דבר הסכום במלואו לידי צפריה, כאשר התשלום הועבר בפועל לידי המתיישבים ביישוב. 91. כפי שיפורט להלן בפסק דין זה, הסוכנות הסכימה להסדר לפיו יחושב שווי הפיצוי בהתאם לפסיקתה של הפוסקת בתביעת בני עטרות (ר' הדיון להלן בפסק הדין, ונספחים תי"ג ותי"ד לתצהירו של מר דוד). כעולה ממכתבי הסוכנות, הסוכנות הסכימה לאופן החישוב, תוך שהותירה את ההסכמה על החלוקה הפנימית בינה לבין האגודה- לשלב מאוחר יותר. הסוכנות עצמה בסיכומיה כי מהמכתב, נספח תי"ד, לא עולה ויתור של הסוכנות על זכות תביעה - אלא עולה ממנו הסכמה של הסוכנות לאמץ את הנחיות עו"ד שטרן ביחס לבני עטרות, תוך חלוקת הסכום בהתאם להסדר שיושג מאוחר יותר (ר' ס' 726-728 לסיכומי הסוכנות). גם המינהל הסכים כי אופן חישוב הפיצוי יהיה בהתאם פסיקתה של עו"ד שטרן ז"ל, בהתאם להנחיות שניתנו לה על ידי בית המשפט - קרי פיצוי שיחושב תוך לקיחה בחשבון של הציפיות לשינוי הייעוד בעתיד. לכן, הפיצוי שנקבע בסופו של דבר בקשר עם ההפקעה בצפריה הוא פיצוי שאין חולק שעולה על השווי החקלאי של הקרקע. יחד עם זאת, כעולה מסיכומי צפריה, מדובר בפיצוי שהוא באופן יחסי נמוך יותר מהפיצוי שניתן בהתאם להחלטות המיטיבות, ושהיה נושא הדיון בפסק הדין בענין הקשת המזרחית. 92. צפריה כאמור בהקשר זה כי בבג"ץ הקשת המזרחית היה בסיס החישוב של הפיצוי גבוה באופן משמעותי מבסיס החישוב של הפיצויים במקרה דנן. עוד צפריה כי מפסה"ד הנ"ל גם עולה, כי אין מקום למתן פיצוי חקלאי "נטו". לכן, לגישתה, הפיצוי שנקבע על ידי הפוסקת עו"ד שטרן ז"ל, משקף את נקודת האיזון הנכונה. על כל פנים, אף אחד מהצדדים כולל הסוכנות, לא תקף את עצם תשלום פיצויי ההפקעה לצפריה, וחזקה על המדינה כי היא פעלה בהקשר זה כדין. 93. אני סבורה כי לאור העובדה שכול הצדדים הסכימו לאופן החישוב של שיעור הפיצוי - בהתאם להנחיות שניתנו לפוסקת עו"ד שטרן ז"ל, יש מקום לקבוע - ביחס לצפריה - כי זהו בסיס החישוב שבהתאם לו ייקבע הפיצוי הכולל, ושממנו ייגזר גם חלקה של הסוכנות. יש לציין לענין זה, כי פסה"ד בבג"ץ הקשת המזרחית קבע כי יש לבטל את ההחלטות המיטיבות. הפיצוי לצפריה (וכפי שיפורט להלן - גם יגל) אכן יינתן על פי שוויים שהם מעבר לשווי החקלאי, אולם אין מדובר בנושא שצפוי לשוב ולעלות במקרים רבים אחרים, לאור פסיקתו של בית המשפט העליון שביטל את ההחלטות המיטיבות. אינני מקבלת גם את טענת צפריה, לפיה ס' 22 לחוזה המשולש מתנה את קבלת הפיצויים בפנייה לוועדת הפיצויים של המינהל לקביעת גובה הפיצוי, וכי מאחר ופנייה כזו לא נעשתה, אין מקום לפיצוי. בפועל ביחס לצפריה לא היתה פנייה של מי מהצדדים לוועדה, אלא הוסכם כאמור בין כל הצדדים על מנגנון באשר לאופן קביעת הפיצוי. מנגנון זה, יש ליישם, כאמור, גם בתביעה דנן. 94. באשר ליגל המצב לכאורה שונה - שכן היא טרם קיבלה פיצוי. אין גם הסכמה ברוח ההסכמה שהושגה במסגרת תביעת צפריה ביחס לאופן קביעת הפיצוי. השאלה היא אם כן איך יש לחשב את הפיצוי לסוכנות בגין הפקעת החלק ממשבצת יגל (יובהר כי ההתייחסות היא לפיצוי לסוכנות, ולא לפיצוי ליגל עצמו). ישנן מספר אפשרויות בהקשר זה. הראשונה היא להחיל את אותה שיטת חישוב שבוצעה לגבי צפריה גם לגבי יגל. אפשרות אחרת היא לבחון את שווי השטח המופקע ביגל מלכתחילה. זוהי אחת מטענותיה של הסוכנות, אשר טוענת כי בהתאם לחוות הדעת מטעמה, היא זכאית לסכום גבוה יותר מאשר זה שנקבע על ידי הפוסקת, עו"ד שטרן ז"ל. לכאורה קיימת גם אפשרות שלישית - והיא לקבוע כי הפיצוי בגין ההפקעה צריך להיות בהתאם לשווי החקלאי של הקרקע, ולא מעבר לכך. לו זה היה הפיצוי שהיה המינהל משלם, יתכן כי הסכסוך הנוכחי לא היה בא לעולם (שכן כפי שהובהר לעיל, הסוכנות נהגה ברוב המקרים להעביר לידי המושב את הפיצוי, כאשר הפיצויים שהתקבלו היו טרם ההחלטות המיטיבות, וחושבו לפי שווי חקלאי בלבד). 95. אולם, במקרה דנן לא טען אף אחד מהצדדים כי הפיצוי צריך להיות מחושב בהתאם לשווי החקלאי של הקרקע. לכן, לא ניתן לקבוע כי זהו הפיצוי ה"נכון" שעל פיו יש לערוך את החישוב - הגם שיתכן כי חישוב כזה היה עולה בקנה אחד עם ההלכה של פס"ד הקשת המזרחית (אם כי אני ערה לעובדה כי לטענת צפריה גם פס"ד זה לא קבע כי יש לפצות בפיצוי חקלאי "נטו"). כך או אחרת, אין מקום לבחון את השאלה מה היה הפיצוי הנכון לו היינו מחילים את הלכת הקשת המזרחית על עובדות המקרה דנן, משום שכאמור הצדדים כולם ובכלל זה המינהל לא טענו כי זוהי דרך החישוב הנכונה. כאמור, לגישת המינהל החישוב ביחס ליגל צריך להיות על בסיס הסכום שנקבע ביחס לבני עטרות ולצפריה (ר' ס' 8.3 לחוות הדעת של השמאי מר דנוס). גם יגל טוענת כי הפיצוי צריך להינתן בהתאם לשווי המכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, וזוהי גם עמדתה של הסוכנות. 96. הסוכנות הסכימה כאמור לאופן החישוב של פיצויי צפריה על פי ההסדר שהוחל ביחס לבני עטרות. כך עולה מהמכתב מיום 15.2.98 מאת מר פונק ועו"ד בן דב, בו הם מציינים כי הם ממליצים לקבל את ההסדר - נספח תי"ג לתצהיר מר דוד, וממכתבו של עו"ד בן דב מיום 1.3.98 לב"כ צפריה (נספח תי"ד לתצהיר מר דוד)). יחד עם זאת, ולאור כל האמור לעיל, אינני סבורה גם (כפי שעולה גם מחוות הדעת של השמאי מר דנוס), כי יש מקום לקבוע כי בגין ההפקעה ביגל יש להעניק לסוכנות פיצוי בשיעור גבוה יותר מזה שהוענק לצפריה, פיצוי שההפרש בינו לבין השווי החקלאי של הקרקע יהיה גבוה אף יותר. אני סבורה, כי החלטה כזו תביא לתוצאה שוויונית, כאשר נכון וראוי שהפיצוי יחושב ביחס לשתי ההפקעות באותו אופן. חלקה של הסוכנות בפיצוי 97. הסוכנות איננה טוענת כי היא זכאית למלוא הפיצויים בגין הפקעת השטחים שהופקעו ממשבצות יגל וצפריה. גם היא טוענת כי היא זכאית לחלק מהפיצוי בלבד. היא הציעה מספר הצעות כדי להכריע בשיעור חלקה, הצעות שכולן מביאות לתוצאה לפיה היא זכאית לכ-30% מהפיצוי. בהקשר זה יש לבחון קודם כל את טענתה של צפריה, לפיה בינה לבין הסוכנות היה הסכם, הקובע כי הסוכנות לא תדרוש יותר מ-4% מסכום הפיצוי שצפריה תקבל. אם זו לא תתקבל, יהיה מקום לבחון מהו שיעור הפיצוי שנכון לקבוע שהסוכנות זכאית לו, ממכלול הפיצוי בקשר עם הפקעתם של השטחים שהופקעו. טענת צפריה ביחס להסכם שלה עם הסוכנות 98. כפי שתואר בפסק דין זה לעיל, צפריה הגישה תביעה נגד המדינה לפיצויי הפקעה (שכונתה לעיל - תביעת צפריה). במקביל, התנהלה גם תביעת בני עטרות נגד המדינה, תביעה בה תבע מושב בני עטרות פיצויי הפקעה. בתביעת בני עטרות, הוסכם על מינויה של עו"ד נעמי שטרן ז"ל כפוסקת שתקבע את שיעור הפיצוי שיקבל בני עטרות. בטרם מינויה של עו"ד שטרן כפוסקת, הגיעו המדינה וצפריה להסכמה בתביעת צפריה כי ההסדר שהושג בתביעת בני עטרות יחול גם על צפריה. הסדר זה הותנה בכך כי הסוכנות תמחה את זכויותיה בקרקעות - לצפריה. צפריה כי במסגרת המגעים לקראת ההסדר הזה, הוסכם בינה לבין הסוכנות כי חלקה של הסוכנות בפיצוי שיתקבל כתוצאה מההפקעה לא יעלה על 4% מפיצויי ההפקעה שצפריה תקבל בפועל. העד מטעם צפריה, מר יוסי תהילה, העיד כי התקיימה פגישה בינו לבין ה"ה פונק ובן דוב מטעם הסוכנות, בה התחייבה הסוכנות כי היא לא תדרוש מצפריה מעל 4%. ביום 15.2.1998, נכתב מכתב פנימי של ה"ה בן דוב ופונק לשני בכירים בסוכנות (ה"ה צבי רמות ויגאל ירושלמי). במכתב זה (נספח תי"ג לתצהירו של מר יואל דוד), מציינים ה"ה פונק ובן דוב את ההצעה לפיה הסוכנות תקבל 4% מהפיצוי וכן 25% מחוב האגודה. בשולי המכתב ממליצים ה"ה פונק ובן דוב כי ההצעה תתקבל, ומבקשים אישור עקרוני של המכותבים. לאחר הפגישה שלח עו"ד בן דוב מכתב לב"כ צפריה ביום 1.3.1998 (נספח תי"ד לתצהירו של מר דוד), בו הוא מציין כי חלוקת הפיצוי תוסדר בהמשך. למכתב זה, נספח תי"ד, צורף המכתב הפנימי של ה"ה פונק ובן דוב, נספח תי"ג הנ"ל. 99. לגישת צפריה, המסקנה אותה ניתן להסיק משני המכתבים הללו היא כי שניים מבכירי הסוכנות, ה"ה פונק ובן דוב, המליצו באופן ברור כי הסוכנות תסכים לקבל 4% בלבד מסכום הפיצוי. בפגישה שנערכה עם נציג צפריה, הודע כי הסוכנות מסכימה לכך ובעקבות זאת נשלח המכתב תי"ד, ממנו עולה כי הסוכנות אישרה לצפריה להגיע להסדר עם המדינה ולקבל את כספי הפיצוי, כשהוסכם כי הסוכנות תקבל 4% מפיצוי זה. נטען כי אין כל ראייה לכך שהסוכנות הביעה התנגדות לסיכום הנ"ל. עוד צפריה כי על סמך ההסכמה הזו היא שינתה את מצבה לרעה, כאשר היא התחייבה כלפי המדינה לשפות אותה בכול סכום שישולם על פי פסק דין לסוכנות עבור השטח המופקע (ר' ס' 3 להודעה המוסכמת נספח א' לתצהיר יוסי תהילה). המדינה הסכימה על פי ה להעביר לצפריה את פיצויי ההפקעה, רק לאחר שהוצג לה המכתב מיום 15.2.1998. כן עולה מהמסמכים הנ"ל כי הוסכם שסכום ההפקעה ישולם לצפריה ולה בלבד, וכי חלוקת הפיצוי היא ענין בין הסוכנות לבין צפריה. 100. מנגד, כפרה הסוכנות ב כי בינה לבין צפריה הושג סיכום. לגישתה, טענות צפריה בהקשר זה כפי שהועלו בסיכומיה, מהוות הרחבת חזית. לגופו של ענין, כך נטען, עולה מהמסמכים כי ההמלצה לכך שהסוכנות תסתפק ב-4% מהפיצויים - לא התקבלה. צפריה ידעה כי לא היה אישור לכך של הגורמים המוסמכים בסוכנות. גרסתו של העד מר תהילה בעדותו ביחס לפגישה "מכרעת" שהתקיימה בענין זה, היא עדות כבושה. עוד הסוכנות, כי מהמכתב נספח תי"ד לא עולה ויתור של הסוכנות על זכות תביעה, אלא רק הסכמה של הסוכנות לאמץ את הנחיות עו"ד שטרן ביחס לבני עטרות, תוך חלוקת הסכום בהתאם להסדר שיושג מאוחר יותר. לא ייגרם נזק לצפריה גם אם תביעת הסוכנות תתקבל, כך טוענת הסוכנות, שכן אם ייקבע כי צפריה קבלה פיצוי ביתר, הרי שהיא מחזיקה בכספים שלא כדין. לא נכון כי צפריה שינתה את מצבה לרעה על סמך הסיכום הנטען, שכן לא הושג סיכום בין הסוכנות לבין צפריה. המינהל עמד על התחייבות של צפריה לשיפוי מלא, ומכאן כי הוא חשש מתביעה לא מוגבלת של הסוכנות - ואף בכך יש כדי לחזק את עמדתה. 101. אני סבורה כי לא ניתן לקבוע על סמך מכלול הראיות שהוצגו לי, כי הושג הסכם בין הסוכנות לבין צפריה ביחס לחלוקת הפיצוי ביניהן (אף שכאמור אני סבורה כי הסוכנות הסכימה לאופן החישוב של הפיצוי הכולל). צפריה היתה מודעת לכך, ולכן גם לא ניתן לקבוע כי צפריה הסתמכה על הסכם כזה. הטעם לכך הוא כי צפריה עצמה טוענת כי לאחר הפגישה הנטענת בין מר תהילה לבין ה"ה פונק ובן דוב, יצא המכתב נספח תי"ד לתצהירו של מר דוד. במכתב זה ציין עו"ד בן דוב שכתב אותו, באופן ברור ומפורש, כי: "חלוקת כל הפיצויים ויתר התמורה שקבלה ו/או תקבל צפריה מהמינהל ומהאוצר בגין השטחים המופקעים, תוסדר בין מרשי למרשיך בשלב יותר מאוחר". מהאמור במכתב, לא ניתן אם כן להבין כי הסוכנות אישרה אופן חלוקת הפיצוי בינה לבין צפריה. אכן, אין חולק כי ה"ה פונק ובן דוב המליצו כי הסוכנות לא תדרוש פיצוי בשיעור העולה על 4% מהסכום המלא של הפיצוי שצפריה תקבל. אולם, אף בהנחה כי ה"ה פונק ובן דוב היו גורמים בכירים בסוכנות - מהמכתבים תי"ג ותי"ד עולה במפורש כי להם עצמם לא היתה סמכות לאשר את ההסכמה, אלא לכול היותר להמליץ עליה, וכי צפריה היתה מודעת לכך. לכן, היה על צפריה לדרוש הסכמה ברורה של הסוכנות ביחס לחלוקת הפיצוי. לא זו בלבד שלא הושגה הסכמה כזו, אלא שכאמור במכתב נספח תי"ד שהוא מאוחר לפגישה, צוין במפורש כי הסכמה ביחס לאופן החלוקה טרם הושגה, וכי זו "תוסדר רק במועד מאוחר יותר". לאור זאת, צפריה היתה צריכה להיות מודעת לכך שהסוכנות עשויה לדרוש פיצוי בשיעור הגבוה מ- 4% מתוך הפיצוי הכולל. יחד עם זאת, כאמור, מחלופת המכתבים הנ"ל עולה, כאמור, כי הסוכנות הסכימה לכך שהפיצוי לצפריה יחושב בהתאם לנוסחת חישוב הפיצוי שנקבעה ביחס לבני עטרות, וכי מלכתחילה יועבר הפיצוי לצפריה, תוך שנושא חלוקתו יוסדר, כאמור מאוחר יותר, בין צפריה לבין הסוכנות. שיעור הפיצוי לו זכאית הסוכנות 102. כדי לקבוע את חלקה היחסי של הסוכנות בפיצוי הכולל, אני סבורה כי יש להביא בחשבון מספר גורמים. ראשית, יש לקחת בחשבון את שהובהר בפירוט לעיל, כי במועד הקובע היו האגודות בשלבים האחרונים לפני היציאה לביסוס, וזאת - גם לגישתה של הסוכנות עצמה. כפי שהובהר, לאחר שיישוב יוצא לביסוס, אין לסוכנות יותר זכויות כלפיו - כפי שעולה גם מעמדתה של הסוכנות עצמה, למשל בהקשר של בני עטרות. לכן, ככול שמתקרבים למועד זה, יש פחות משמעות לזכות הסוכנות (אילו, באופן תיאורטי, היתה הסוכנות מבקשת למכור את הזכות במועד זה, שוויה היה כמובן נמוך הרבה יותר, כאשר ברור היה ל"קונה" כי זו זכות עתידה להסתיים ללא פיצוי בעוד זמן לא רב). 103. גישת הסוכנות המתייחסת לדרישה של 30% מן הפיצוי איננה מביאה ענין זה בחשבון. המודלים השונים אליהם הפנתה הסוכנות שנועדו כדי לסייע לבית המשפט לקבוע את חלקה היחסי בפיצוי הכולל: מודל דמי ההסכמה, הדיירות המוגנת והשותפות - מניחים כי זכויות הבעלים בקרקע הן זכויות "שגרתיות" ובלתי מוגבלות בזמן. דמי הסכמה - משולמים למינהל, שהוא הבעלים של הקרקע; במקרה של דיירות מוגנת - התשלום הוא לבעל הקרקע, שנותר הבעלים שלה; שותפות - היא הסכם בין שני גורמים שיש להם זכויות בעלות שוות ערך בנכס או הנכסים המשותפים. כך, למשל, האנלוגיה לדיירות מוגנת - עורכת אנלוגיה בין הסוכנות לבין בעל בית שבביתו מתגורר דייר מוגן. אולם, זכות הקניין של אותו בעל בית שונה מזו של הסוכנות - שכן זכותו של בעל הבית איננה אמורה לחלוף מהעולם בשלב כלשהו. מנגד, כאמור, זכות הסוכנות אמורה להסתיים כאשר היישוב מגיע לביסוס, ומועד זה היה קרוב למועד הקובע. דיירות מוגנת ושותפות הם מודלים של גופים שהם בעלי ענין כלכלי ומסחרי, שהבעלות שלהם משקפת ערך כלכלי ממשי, שהבעלים מבקש לשמר בידיו "לנצח". המצב ביחס לסוכנות הוא שונה. הענין שלה בקרקע הוא שונה, המגמה שלה היא להיפרד מזכויותיה בשלב כזה או אחר ללא קבלת פיצוי. הזכות שנמסרה לה לא נועדה לקדם עניין כלכלי או מסחרי שלה, אלא לקדם ערכים. הזכויות שלה נועדו - לגישתה שלה - לאפשר לה לשלוט בקרקע כשהמטרה היא לאפשר ליישוב להתבסס כיישוב חקלאי. זו המטרה. מכאן אפשר לגזור גם את ה"ערך" של הזכות, וליישם אותה בהתאם על המודלים - כלומר זכות הסוכנות שווה הרבה פחות מאשר הזכויות של המינהל, הבעלים מול דייר מוגן או השותף. 104. לכן, אין מקום לקבל את עמדת הסוכנות ביחס למודלים המוצעים על ידיה, שכן מודלים אלה אינם מביאים בחשבון את האופי המיוחד של זכות הסוכנות, ואת מצבה במועד הקובע. לאור ההבדל בין המודלים שהוצעו על ידי הסוכנות לבין זכותה של הסוכנות, נכון יהיה לקחת בחשבון זכות ששווייה מחצית ממה שהסוכנות טוענת לו - קרי 15%. 105. לאותה תוצאה אפשר להגיע גם בדרך אחרת - אין ספק כי במהלך השנים עלתה לא אחת האפשרות כי הסוכנות תקבל פיצוי בשיעור של 4% מהשווי החדש של הקרקע לאחר שינוי הייעוד. לגישת הסוכנות, שווי זה עומד על כ-16% מסכום הפיצוי שקיבלה האגודה. זאת, מכיוון שהפיצוי הכולל ששולם על ידי המינהל בהתאם להחלטות שהיו תקפות באותם זמנים (החלטות 533 ו-727) נע בין 25% ל-27% מערך הקרקע בייעודה החדש. לפיכך, המשמעות של דרישת הסוכנות היהודית לקבל 4% מערך הקרקע בייעודה החדש הינה שהסוכנות קיבלה למעשה כ- 16% מהפיצוי הכולל ששולם על ידי המינהל (באופן דומה טוענת הסוכנות, כי דרישתה לקבל 4% משווי הקרקע + 4% בערבות אוטונומית, שקולים למעשה לקבלת 30% מסכום הפיצוי הכולל ששילם המינהל). אכן, צפריה לא הוכיחה כי המגעים בינה לבין הסוכנות בהקשר זה הובילו להסדר סופי ומחייב. יחד עם זאת, ניתן ללמוד מעמדתם של גורמים בכירים בסוכנות (ה"ה בן דוב ופונק) כי הצעה זו היתה על הפרק, וכי הם עצמם המליצו כי היא תתקבל. גם העובדה כי הסדר הביניים לקח בחשבון את ההצעה הזו, מביאה למסקנה כי הצדדים ראו בה היגיון רב, והיו סבורים כי זו ההצעה שראויה לשמש כהסדר ביניים. העובדה כי צפריה הסכימה להסדר זה - גם לגישתה, מביאה למסקנה שהיא היתה סבורה כי לסוכנות יש זכויות, וכי יש מקום לחלוקה של הפיצוי באופן הזה בינה לבין הסוכנות. 106. צפריה הוסיפה ו כי העמדה לפיה הסוכנות זכאית ל-4% בלבד מפיצויי ההפקעה, עולה גם ממדיניותה של הסוכנות במועד הרלוונטי, כמו גם מעמדתה של ממשלת ישראל. המסקנה ביחס להיקף זכותה של הסוכנות עולה גם מההסדר שהושג בין הסוכנות לבין מושב בית עריף, הסדר שקבל תוקף של פסק דין במסגרת ה.פ. 124/96 (נספח ג' לתצהירו של מר תהילה, מטעם צפריה). בענין בית עריף (שנזכר לעיל), הושג הסכם בין הסוכנות לבין מושב בית עריף, לפיו הסוכנות תסכים לעסקה מכוחה תחכור בית עריף שטח קרקע בעל ייעוד שונה, במסגרת חתימה על הסכם פיתוח. בית עריף היה אמור לשלם למינהל 51% משווי הקרקע לפי ייעודה החדש, בכפוף להסכמת הסוכנות. בין הסוכנות לבין בית עריף הושג הסכם מכוחו תמורת תשלום בשיעור 4% משווי הקרקע לפי ייעודה החדש, היא תסכים לעסקה. צפריה כי בענין בית עריף דובר על עסקה רצונית, והאמור שם צריך לחול מכוח קל וחומר על המקרה דנן, בו מדובר בהפקעה בלתי רצונית של הקרקע. הסוכנות התייחסה לטענות אלה במסגרת סיכומי התשובה מטעמה. בהתייחס לטענות לגבי מדיניותה של הסוכנות, היא כי זכותה לפיצוי אינה נגזרת מההחלטה משנת 1991, אלא מהחוזה המשולש ומהדין. לגישתה, אם יוחל על צפריה דין זהה לבית עריף, חלק הסוכנות בפיצויי ההפקעה יהיה 16% (ואם יוחל ההסדר שחל ב-98 הרי שחלק הסוכנות יהיה 30%). באשר להסדר של 4% שנזכר בפגישה אצל שר התשתיות, הסוכנות כי מדובר היה בפיתרון זמני שיחול עד לקיומו של הסדר כולל, וכי על כל פנים הסדר זה (4% מהשווי לפי הייעוד החדש), משמעו כי הסוכנות זכאית ל-16% מהסכום אותו קבלה צפריה כפיצוי. אולם, מכול האמור לעיל עולה, כי האפשרות של חלוקת הפיצוי באופן שהסוכנות תקבל כ-16% מהפיצוי הכולל, היא אפשרות שכול הצדדים ובכלל זה הסוכנות ראו אותה כאפשרות סבירה, הן ביחס למושב בית עריף והן ביחס לצפריה. יצוין, כי הסוכנות ביקשה לשנות את הסדר הביניים ולקבל גם ערבות בנקאית בשיעור של 4% נוספים רק בשנת 1999, כלומר הרבה לאחר המועד הקובע ביחס לאגודות דנן. לכן, אני סבורה כי יש לקבוע כי הסוכנות זכאית לקבל 15% מהפיצוי בגין ההפקעה, כאשר הפיצוי הכולל יהיה בשיעור של 11,700$ לדונם בצפריה, ו- 11,700$ לדונם ביגל. גודל השטח שהופקע מצפריה הוא 640 דונם, וגודל השטח שהופקע מיגל הוא 540.616 דונם. טענות נוספות חובת הסוכנות לנהוג ללא הפליה 107. באשר לשאלת חובת הסוכנות לנהוג בשוויון וללא הפלייה- הסוכנות משמשת שליחה של המינהל, המינהל מקנה לה זכויות שונות, מתקשר איתה בהסכמים, על סמך הנחות ביחס למטרותיה ולאופן הפעולה שלה. המינהל לא היה מקנה את כל הזכויות הללו לגוף שהוא היה סבור שינהג באופן מפלה. הסוכנות החזיקה בקרקע במעין נאמנות - אף אם לא במובן המשפטי, הרי במובן הפרקטי, הזכויות שהיא קבלה נועדו כאמור לטובת היישוב, כדי לאפשר פיתוחו כיישוב חקלאי. המינהל - שהוא רשות מרשויות המדינה, הקנה לה סמכות, שהוא לא היה מקנה לה לו היה סבור שהיא תעשה בה שימוש לא הוגן, שרירותי או בלתי שוויוני. לכן, חובת הסוכנות לנהוג על פי כללי המשפט הציבורי הישראלי, נגזרת מפרשנות ההסכמים בינה לבין המינהל והאגודות. הסוכנות חייבת אם כן שלא להפלות. 108. הנתבעים טענו כי הסוכנות הפלתה את יגל וצפריה - לעומת יישובים אחרים שכבר יצאו לביסוס, הן בכך שלא הוציאה אותם לביסוס, והן ובעיקר בכך שעמדה על קבלת חלק מהפיצוי שהגיע להם, רק משום שהם היו חלק מההסכם המשולש. אני סבורה כי העובדה שהסוכנות עמדה על קבלת חלק מהפיצוי, אינה מהווה אפליה. הסוכנות רשאית לעמוד על זכויותיה במקום בו יש לה זכויות כאלה. אם יישוב כבר יצא לביסוס, והיא אינה יכולה לקבל חלק מהפיצוי, אין פירוש הדבר כי היא אינה זכאית לדרוש חלק מהפיצוי ביחס ליישוב שטרם יצא לביסוס. כך הסוכנות, וטענתה זו מקובלת עלי. לכן, לא ניתן לקבוע כי הסוכנות הפלתה את יגל וצפריה לעומת בני עטרות. כעולה מכול האמור בפסק דין זה לעיל, הוא מבוסס על עמדתה העקבית של הסוכנות לפיה זכויותיה קיימות רק עד למועד בו היישוב מתקשר בהסכם הדו צדדי עם המינהל, ולא מעבר לכך. אינני סבורה גם כי ניתן לקבוע כי הסוכנות הפלתה את האגודות בכך שהיא לא הוציאה אותן לביסוס לפני המועד הקובע, וזאת - משום שאין של מי מהאגודות לפיה הן פנו לסוכנות ובקשו ממנה להשלים את יציאתן לביסוס, וכי הסוכנות לא נענתה. לא הוכח גם מה היה קורה לו פנייה כזו היתה נערכת לפני המועד הקובע (כאשר כאמור בעדותו של מר מרידור בעמ' 132 עולה כי לו היו היישובים זכאים לצאת לביסוס, הם היו יוצאים לביסוס). הטענות בדבר קיומו של מעשה בית דין 109. המינהל טען, בין היתר, כי יש לדחות את תביעתה של הסוכנות נגדו, בשל קיומם של מעשי בית דין. המינהל התייחס לפסק דינו של בית משפט השלום בענין קיבוץ מגל (ת.א. 12448/06 (שלום ת"א) מדינת ישראל - משרד הביטחון נ. קיבוץ מגל ואח' (ניתן ביום 13.5.08. להלן: "ענין קיבוץ מגל")), בו נדונו טענות דומות לאלה המועלות על ידי הסוכנות בהליך הנוכחי. באותו פסק דין, כך נטען, נדחו טענות הסוכנות על ידי בית המשפט, שקבע כי לסוכנות אין עילת תביעה לפיצויים בגין הפקעה. כן הפנה המינהל להחלטת ביניים שניתנה במסגרת הליך בבית המשפט המחוזי בירושלים על ידי כב' השופט רביד (בש"א 3417/03, ה. פ. 2317/03, להלן: "ענין בית נחמיה ומגל"). לטענת הסוכנות, אף שמדובר בהחלטת ביניים, יש לה משמעות, שכן בפני בית המשפט נפרסו כל הראיות והטענות. גם בהחלטה זו נדחו כל טענות הסוכנות. צפריה הפנתה אף היא להחלטת בית המשפט המחוזי בירושלים, ולקביעות שנקבעו בה. לטענתה מדובר בהחלטה חלוטה שהכריעה אחת לאחת בעילות התביעה של הסוכנות כפי שהן הועלו בתביעה הנוכחית. המינהל טען כי יש לדחות את טענותיה של הסוכנות הן לאור הכלל של מעשה בית דין, הן מטעמי מניעות וויתור, והן משום שהסוכנות, אשר מחקה הליכים אחרים שהוגשו על ידיה, מושתקת מלהעלות את הטענות אותן היא מעלה בהליך הנוכחי. עוד נטען כי הסוכנות מבצעת forum shopping בלתי ראוי. 110. אני סבורה, כי כפי שטוענת הסוכנות, אין בהחלטות הנזכרות לעיל משום מעשה בית דין. בעניין קיבוץ מגל - טען ביניים שהגישה המדינה באמצעות משרד הביטחון, בנוגע למחלוקת באשר לזכאות לפיצוי בגין הפקעת שטחים מקיבוץ מגל - הרי שעל פסק דינו של בית משפט השלום הוגש ערעור (ע"א (ת"א) 1910/08). יחד עם זאת, עיון בפסק הדין בערעור מעלה כי בית המשפט נתן בו תוקף להסכמת הצדדים לפיה הערעור יימחק ללא צו להוצאות (ר' פסק דינה של כב' סגה"נ השופטת קובו, מיום 27.4.2010, והודעת הצדדים לה ניתן תוקף של פסק דין). יוער כי הצדדים לא הגישו את החומר לתיק בית המשפט, אולם מאחר שמדובר בפסק דין, ניתן היה לעיין בו גם בלא שהוא הוגש. מפסק הדין לא עולה, אם כן, טענת הסוכנות לפיה סוכם בין הצדדים כי כל צד ישמור על טענותיו. 111. יחד עם זאת, אני סבורה כי לא קיים מעשה בית דין בין הצדדים ביחס לקביעתו של בית משפט השלום. הטעם העיקרי לכך הוא משום שבאותו ענין עבר היישוב להסכם דו צדדי עם המינהל עובר למועד הפקעת משבצת הקרקע. בית המשפט התייחס לפסקי הדין שהוגשו על ידי הסוכנות במסגרת טענותיה וקבע כי פסקי הדין הללו: "אכן מצביעים על הכרה בזכויותיה של הסוכנות היהודית במקרקעי היישובים, אולם הכרה זו נעשתה במסגרת החוזה המשולש. המחלוקת בענייננו אינה על עצם הזכויות, אשר מקנה החוזה המשולש לסוכנות. אין מחלוקת כי בעת שהחוזה המשולש בתוקף זכאית הסוכנות לפיצוי בגין השקעותיה (בתנאים הקבועים בחוזה), אלא שברי הפלוגתא בענייננו חולקים על עצם תוקפו של החוזה". לפיכך פסק בית המשפט באותו ענין כי "כאשר פג תוקפו הפורמאלי של החוזה המשולש האחרון אשר נחתם בין הצדדים פגו גם זכויותיה של הסוכנות הנובעת ממנו. והכל כפי שיפורט להלן" (פיסקה 5 לפסק הדין). ובהמשך: "משקבעתי לעיל, כי במועדי ההפקעה חוזה השכירות עם הסוכנות לא היה עוד בתוקף, ברור כי הסוכנות לא היתה עוד השוכרת (או בלשון הסעיף: החוכרת) של הקרקע ומכאן שאין היא זכאית לפיצויים גם לפי סעיף 3 להחלטה 14 הנ"ל" (שם, פסקאות 21 -22 לפסק הדין). 112. המסקנה של האמור לעיל היא כי גם בית משפט השלום בענין קיבוץ מגל היה סבור, לכאורה, כי יש משמעות לזכויות הסוכנות במסגרת החוזה המשולש. אולם, בית המשפט ביסס את פסק דינו על קביעתו לפיה במועד ההפקעה והפיצוי בגינה, הקיבוץ עבר כבר להסכם דו צדדי, קרי כאשר החוזה המשולש כבר לא היה תקף. זהו הרציונאל העיקרי שהנחה את בית המשפט בפסק הדין, כאשר קביעות אחרות שלו נאמרו אם כן מעבר לצורך, ולא ניתן לראות בהן חלק מההכרעה בפסק הדין. מנגד, במקרה דנן, במועד ההפקעה ואף זמן רב לאחר מכן, היו האגודות צד לחוזה המשולש, וענין זה יש בו כדי להשליך על זכויות הצדדים. לכן, לא מתקיים אחד מהתנאים להכרה בפסק הדין כמעשה בית דין - שכן אין זהות עובדתית ומשפטית בין הפלוגתא שהוכרעה במסגרת פסק הדין הראשון (פסק הדין בענין קיבוץ מגל) לבין זו הסוגיה העומדת לדיון במקרה הנדון. מכאן, שלא ניתן להתייחס לקביעות בפסק הדין כאל מעשה בית דין המשליך על שאלת זכאותה של הסוכנות לפיצוי בענייננו. 113. למעלה מן הצורך אציין, כי ההליך בעניין קיבוץ מגל הוא הליך שנפתח כאמור כטען ביניים של המדינה (משרד הביטחון). גם בהנחה כי המינהל ומשרד הביטחון הם אותו גוף עצמו (שכן שניהם מהווים זרועות של המדינה), הרי המדינה באותו ענין היתה צד להליך טען הביניים רק באופן פורמאלי. כאשר צד מגיש בקשה בדרך של טען ביניים, עליו להיות "אדיש" לתוצאת ההליך, בלא שתהיה לו עמדה לגביו. לכן, באופן מהותי המחלוקת במסגרת טען הביניים היתה בין הסוכנות לבין קיבוץ מגל, והמדינה לא היתה צד ממשי לסכסוך. יחד עם זאת, יתכן כי אלמלא האמור לעיל, היתה הסוכנות עשויה להיות מושתקת במעשה בית דין בהתייחס לקביעות שנקבעו באותו ענין, לאור הלכת ע"א 964/05 פוליבה בע"מ נ' מדינת ישראל אגף המכס ומע"מ ומשרד המסחר (לא פורסם; ניתן ביום 22.7.07, ור' גם בע"א 9551/04 אספן בנייה ופיתוח בע"מ נ. מדינת ישראל, שם מתייחס בית המשפט העליון להבחנה בין טענת השתק אופנסיבית לבין טענת השתק דפנסיבית). 114. באשר להחלטת כב' השופט רביד בעניין בית נחמיה ומגל, אינני סבורה כי החלטה זו מהווה מעשה בית דין. זאת, לאור ההלכה הפסוקה לפיה "כלל ידוע הוא, כי החלטת ביניים אינה יוצרת מעשה בית דין, ולפיכך הערכאה שהחליטה לגביה בראשונה, רשאית לשוב ולדון בה ואף לשנותה" (ר' ע"א 450/64 איזנר נ. פינקלשטיין פ"ד יט(1) 655; ע"א 161/73 ארדה נ. סמסונוב פ"ד כ"ח (2) 228; רע"א 4015/02 אילן אוקו נ. יחיאל שמי, פ"ד נו(4) 505). בחינת טענות הצדדים בהתייחס לבקשה למתן צו מניעה - עניינה של החלטת הביניים בעניין בית נחמיה ומגל - שונה מאשר בחינתן של אותן טענות במסגרת הדיון לגופה של ה. לפיכך, החלטת הביניים בעניין בית נחמיה ומגל איננה יוצרת מעשה בית דין. עוד יש לציין, כי עניינה של ההחלטה של כב' השופט רביד, עסקה - כעולה מהאמור לעיל - בשאלה האם יש מקום לאסור על המינהל ועל הקיבוצים (בית נחמיה ומגל), להתקשר בחוזה דו צדדי בלא שתירשם משכנתא לזכות הסוכנות על השקעותיה ביישובים. שאלה זו שונה מהשאלה נושא הדיון בפסק דין זה. כן יש לציין כי בית המשפט קבע באותו ענין כי החוזים המשולשים הם חוזי ביניים, שאמורים לבוא אל קיצם ביום מן הימים, וכי מעמדה של הסוכנות כחוכרת היה למטרה מוגדרת - להביא את היישובים לביסוס כלכלי. מסקנה דומה נקבעה לעיל בפסק דין זה. לכן, אני דוחה את הטענות בדבר קיומו של מעשה בית דין, שיש בו כדי לשלול מהסוכנות את האפשרות להעלות את טענותיה בתביעות הנוכחיות. הטענות לגבי אופן קבלת ההחלטות בסוכנות 115. הנתבעים (בעיקר צפריה ומגדל הזוהר) טענו, כי החלטת הסוכנות לדרוש 4% מפיצויי ההפקעה ובהמשך 4% נוספים כערבות אוטונומית, איננה נובעת משינוי מדיניות, אלא מהחלטות שהתקבלו בחוסר סמכות. לטענתם, הדרג המקצועי, קרי פקידי הסוכנות, החליט לגבות ממושבים שייעוד הקרקע שלהם השתנה, 4% מערך הקרקע לאחר שינוי הייעוד, מבלי שהדרג המקצועי קיבל לכך את אישור המוסדות הנדרשים של הסוכנות, ובפרט חבר הנאמנים. עוד נטען כי החלטות אלה עומדות בסתירה להחלטת חבר הנאמנים מיום 31.10.91 (נספח ע"ז לתצהיר מר דוד), בה נקבע כי במקרה של שינוי ייעוד, גבולות או שימוש בקרקעות יישובים חקלאיים, ישלמו היישובים "לא יותר מ-25% של חובם המקורי עבור פיתוח אמצעי הייצור שקיבלו". עוד טענו הנתבעים, כי גם התביעה דנן הוגשה על ידי הסוכנות בחוסר סמכות, מבלי שהתקבל להגשתה אישור של חבר הנאמנים של הסוכנות. 116. אינני מקבלת טענות אלה. הנטל להוכיח שהסוכנות פעלה שלא בניגוד להחלטות הגופים המוסמכים בה - מוטל על הנתבעים הטוענים זאת. אני סבורה כי הנתבעים לא הרימו את הנטל. גוף משפטי יכול לקבל החלטות במספר אופנים, והחלטות עשויות לחייב אותו במספר הליכי קבלת החלטות. כך, קובע חוק השליחות, תשכ"ה - 1965 כי "שלוחו של אדם כמותו, וכי כי פעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח" (ס' 2 לחוק). ס' 6 לחוק מתייחס לפעולות שבוצעו על ידי שליח ללא הרשאה. ס' 6(א) מתייחס לאפשרות של השולח לאשר בדיעבד את הפעולה שבוצעה מלכתחילה ללא הרשאתו. אין מקום להניח במקרה דנן (והנתבעים לא הוכיחו אחרת) כי הגורמים שפעלו בשמה של הסוכנות לא היו מוסמכים לפעול כפי שפעלו. 117. יתרה מזאת, ההלכה הפסוקה קבעה כי שולח יהיה אחראי לפעולותיו של שלוחו גם במקרה של "שליחות נחזית". כך, נפסק לא אחת כי אם השולח יוצר מצג אובייקטיבי של הרשאת השלוח כלפי הצד השלישי, הרי שרואים את פעולת השלוח כפעולת השולח. השליחות - כך נקבע - היא קטגוריה אובייקטיבית, ולכן - "אם צד שלישי סביר היה יודע או יכול היה לדעת כי התנהגות השולח אינה מקימה מצג של הרשאה, הרי שאין הרשאה. לעומת זאת, אם הצד השלישי הסביר היה גורס כי אכן מתוך התנהגות השולח כלפיו קיימת הרשאה לשלוח לבצע פעולה מסוימת, הרי שההרשאה שרירה וקיימת" (ר' ע"א 1286/90 בנק הפועלים נ. ורד הלבשה, פ"ד מ"ח(5) 799, 812). עוד נפסק בהקשר זה, כי "הקנייתה של הרשאה זו תלמד מהודעתו של השולח וככל שמדובר בהתנהגותו, מהשאלה 'אם צד שלישי סביר היה מסיק מהתנהגות השולח כי השלוח רשאי לבצע את אותה פעולה משפטית'" (ר' ע"א 4588/96 חרמץ נ' מרגוליס (לא פורסם. ניתן ביום 18.6.06)). הגופים שפעלו בשם הסוכנות היו, לכול הפחות, מי שנחזה להיות מוסמך לפעול בשמה. מדובר בגורמים בכירים ביותר בסוכנות, ובכלל זה מי שהיה ראש הסוכנות בתקופה הרלוונטית - מר סלי מרידור, שהעיד על אופן הפעולה של הסוכנות ועל אופן קבלת ההחלטות בהקשר זה. אין כל כאמור כי הסוכנות באמצעות גופים אחרים שלה כפרה בסמכות הגורמים שקבלו את ההחלטות - לקבלן. לכן, אין מקום לקבוע כי ההחלטות השונות של הסוכנות שאליהן התייחסו הנתבעים בתביעה דנן, התקבלו שלא בסמכות, וכי אין להן תוקף. 118. על כל פנים, אם הסוכנות הוכיחה כי היא זכאית לסכומים הנתבעים על ידיה - כולם או חלקם, מכוח מערכת ההסכמים שהיא צד להם, הרי שיש מקום לפסוק לזכותה סכומים אלה, ללא קשר לשאלה האם מי שהגיש את התביעה בשמה קבל על כך את האישור הנדרש על ידי הגורמים המוסמכים לכך בסוכנות. פיצוי הסוכנות לגבי ההשקעה שלה 119. הסוכנות כי לצד הפיצוי בגין זכויותיה בשטחים שהופקעו, היא זכאית גם לפיצוי בגין ההשקעות שלה. לטענתה, ישנן ראיות על כך כי ההשקעות נעשו תוך ראיית היישוב כיחידה אורגאנית אחת, ולכן יש לגזור את הפיצוי לו היא זכאית מכלל ההשקעות שביצעה הסוכנות במשבצת היישוב, בהתאם לחלק היחסי של השטח שהופקע מהיישוב כולו. הנתבעים טענו מנגד, כי הסוכנות לא זכאית לפיצוי - שכן הפיצוי הוא רק בגין ההשקעות בשטח שהופקע, ולא הוכחו השקעות כאלה על ידי הסוכנות. לטענתם, הסוכנות אומנם הגישה את חוות הדעת של רו"ח אילן שגב, בו פורטו השקעותיה, אולם חוות דעת זו נתמכה במסמכים נושנים, ולא גובתה בראיות המוכיחות את השקעות הסוכנות בפועל ואת שוויין נכון למועד ההפקעה. לטענת הנתבעים, בשל חלוף עשרות שנים ממועד ביצוע ההשקעות הנטענות על ידי הסוכנות, לא היה להשקעות כל ערך שהוא במועד ההפקעה, שכן הן נהרסו, פורקו או הוחלפו זה מכבר. עוד טענו הנתבעים, כי לכל היותר יש להתחשב בהשקעות הסוכנות בשטח הספציפי שהופקע, ולא כחלק יחסי מכלל השקעות הסוכנות במשבצת. ואולם, לא הוכח כי הסוכנות ביצעה השקעה כלשהי בשטח הספציפי שהופקע. 120. אני סבורה, כי אין מקום לפיצוי הסוכנות בגין השקעותיה. לטעמי, הסוכנות היתה עשויה להיות זכאית לפיצוי שיחושב על בסיס ההשקעות במשבצת שהופקעה, ובה בלבד. גישה זו עולה בקנה אחד עם האמור בסעיף 22 לחוזה המשולש (נספח צ"ו/4 לתצהיר דוד), המתייחס לפיצוי בגין "אותו חלק מהמשבצת שלגביו הסתיימה השכירות כאמור, לרבות עבור מחוברים שהושארו באותו חלק". זאת ועוד, אני סבורה כי גם אלמלא הסעיף, היתה הסוכנות זכאית, לכל היותר, לפיצוי בגין השקעותיה בפועל באותה משבצת שהופקעה. מדובר בשטח נתון וידוע, כאשר אין מניעה לחשב את סכום ההשקעות בשטח זה בלבד, ולא כחלק יחסי מכלל השקעות הסוכנות. במקרה שיופקעו חלקים נוספים, תוכל הסוכנות לדרוש פיצויים גם בגינם - קרי בקשר עם ההשקעות שהיא בצעה בחלקים אלה. אני סבורה כי הסוכנות לא הוכיחה כנדרש מה היו ההשקעות במשבצת שהופקעה ומה שוויין. לכן, אין מקום לפסוק לזכותה פיצוי בגין ההשקעות, מעבר לפיצוי שהיא זכאית לו בגין הזכויות שהופקעו. טענת הודאת בעל דין של המינהל בתביעת צפריה 121. הסוכנות , כי קיימת הודאת בעל דין של המינהל, לפיה הסוכנות היא השוכרת של המקרקעין במשבצת של המושב צפריה, וכי היא הזכאית לקבלת הפיצויים בגין הקרקע שהופקעה ממשבצת צפריה. לטענתה, במהלך הדיונים שהתקיימו בתביעת צפריה (מוצג במ/34), ניתנה פעמיים הודאת בעל דין על ידי באת כוחו של המינהל: בדיון שהתקיים ביום 29.1.98 בתביעת צפריה, באת כוחו של המינהל, עו"ד זכאי, כי הסוכנות היא בעלת זכות השכירות בקרקע צפריה, וכי צפריה תהא זכאית לפיצויי הפקעה רק אם הסוכנות תמחה לה את זכותה. בדיון מיום 6.5.99 (נספח תי"א לתצהיר מר דוד) אמרה באת כוח המינהל, עו"ד גרינבאום, כי "מושב צפריה מחזיק בחוזה משולש, השוכרים באותו חוזה הם הסוכנות, מושב צפריה הוא בר רשות של הסוכנות". המינהל טען בתגובה, כי כל מה ש עו"ד זכאי איננו אלא מה שכתוב בחוזה, וכי בדיון בעניין צפריה לא נדונה שאלת זכויות הסוכנות על פי החוזה המשולש. 122. מאחר שכפי שנקבע לעיל בפסק דין זה, אני סבורה כי לסוכנות יש זכות שכירות בקרקעות שהופקעו, אין עוד הכרח לדון בטענת הסוכנות בדבר הודאת המינהל ביחס לכך. למעלה מן הצורך אציין, כי על פי כללי ההשתק השיפוטי, צד להליך משפטי איננו יכול לטעון טענות עובדתיות או משפטיות סותרות בשתי תביעות בהן הוא מעורב, המתייחסות לאותן עובדות או לאותם אירועים (ר' למשל רע"א 4224/04 בית ששון בע"מ נ. שיכון עובדים והשקעות בע"מ פ"ד נט(6) 625). לכן, יש ממש בטענת הסוכנות ביחס לעמדת המינהל, עמדה שהוא אינו יכול לסגת ממנה בהליך הנוכחי. יחד עם זאת, הדברים שנאמרו בתביעת צפריה מתייחסים לעצם זכותה של הסוכנות, ולא לשיעורו של החלק היחסי לו היא זכאית מכלל הפיצוי שיינתן כתוצאה מההפקעה. דרישת יגל לקבלת יתרת הפיצויים 123. כפי שצוין בראשית הדברים, יגל עתרה במסגרת הסיכומים מטעמה, כי בית המשפט יורה בפסק דינו למינהל לשלם לה את יתרת הפיצויים בגין השטח שהופקע ממנה. אינני נעתרת לבקשתה של יגל. יגל לא הגישה תביעה לקבלת יתרת הפיצויים המגיעים לה לטענתה, על כל ההיבטים המהותיים והפרוצדורליים הנובעים מכך. לא ניתן לאפשר ליגל לקצר הליכים, להעלות בעניין זה במסגרת תביעה אחרת - שהגישה הסוכנות נגד יגל - ולמנוע מהמינהל את האפשרות להעלות טענות שעשויות להיות לו, הן במישור הפרוצדוראלי והן במישור המהותי, כנגד תביעה אפשרית כזו. בהקשר זה יוער, כי כעולה מהחומר שבפניי, יש למינהל טענות מהותיות כנגד יגל, המתייחסות בין היתר להפרה הנטענת של ההסכם על ידי יגל כאשר היא התקשרה בהסכם עם מגדל הזוהר. הודעת צד ג' נגד צפריה 124. המינהל הגיש הודעת צד שלישי נגד צפריה. לטענתו, אם הוא יחויב לשלם סכום כלשהו לסוכנות, יש להורות לצפריה לשפותו בגין כל סכום כאמור. המינהל הסתמך על ההסכמה בין המינהל לבין צפריה שקיבלה תוקף של החלטה בתביעת צפריה, לפיה צפריה מתחייבת לשפות את המינהל "שיפוי מלא ומוחלט בכל סכום שישולם על פי פסק דין לסוכנות היהודית על ידי מדינת ישראל בגין ועבור השטח המופקע, או בכל תביעה ו/או אחרת הקשורה לפיצויים בגין השטח המופקע, לרבות הוצאות משפט והוצאות מומחים במידה ותידרשנה כאלה" (ס' 3 לנספח ב' להודעת הצד השלישי). לגישתה של צפריה, בעת חתימתה על ההסכמה לשיפוי המינהל, היא עשתה זאת בהתבסס על ההסכמה עם הסוכנות - כפי שבאה לידי ביטוי בפגישת נציג צפריה עם ה"ה פונק ועו"ד בן דב, כי צפריה תדרש לשלם לכל היותר 4% מסכום הפיצוי. העד מטעם צפריה, מר תהילה, העיד בהקשר זה כי: "בית המשפט: מדובר פה על ההסכם עם המינהל, והשאלה היא האם בהסכם עם המינהל הייתם מודעים למה הסכמתם... ת: ... היינו מודעים למה הסכמנו, שכל ההסכם עם המינהל היה מדובר על נושא של 4% שסוכם בינינו לבין הסוכנות עם עו"ד בן דב ומר פונק" (ע' 2110 לפרוטוקול). 125. אני סבורה כי יש לקבל את הודעת הצד השלישי. ראשית, כפי שנקבע לעיל, אינני סבורה כי הסוכנות התקשרה עם צפריה בהסכם מחייב לפיו היא לא תדרוש סכום העולה על 4% מהשיעור הכולל של הפיצוי. לכן, צפריה לא היתה יכולה להתבסס על הסכם כזה בהתקשרותה בהסכם השיפוי עם המינהל. מכוח הסכם השיפוי צפריה חייבת בשיפוי המינהל כפי שנטען בהודעת צד ג'. למעלה מן הצורך יש להוסיף, כי גם לגישתה של צפריה היא הסכימה לשיפוי הסוכנות בשיעור של 4%. השיעור של 4% משווי הקרקע לפי ייעודה החדש עומד לגישת הסוכנות, שלא נסתרה, על כ-16% מהסכום הכולל שצפריה קבלה כפיצוי. מאחר שזהו הסכום שעל פי פסק דין זה על המינהל לשלם לסוכנות, אין מניעה להורות כי צפריה תשפה את המינהל לגבי סכום זה, כפי שהמינהל עתר במסגרת הודעת צד ג' שהגיש. לאחר השיפוי, ייוותר בידיה של צפריה הסכום שלו היתה זכאית לטעמי מלכתחילה, ולכן לא ניתן לקבוע כי השיפוי יגרום לה עוול. סוף דבר 126. לאור כל האמור לעיל בפסק דין זה אני קובעת כדלקמן: המינהל ישלם לסוכנות 1,123,200 $ בגין הפקעת השטח שהופקע מצפריה (15% מהשטח שהופקע - 640 דונם כפול 11,700$ לדונם, קרי 15% מ-7,488,000$). צפריה תשפה את המינהל ותשלם לו את הסכום הזה. המינהל ישלם לסוכנות 947,700 $ בגין הפקעת השטח שהופקע מיגל (15% מהשטח שהופקע - 540 דונם, כפול 11,700$ לדונם, קרי 15% מ-6,318,000$). אינני קובעת דבר ביחס לזכותה של יגל באשר ליתרת הסכום. כל הסכומים יתורגמו לשקלים למועד הקובע, ויישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד הקובע ועד התשלום בפועל. באשר להוצאות - תביעתה של הסוכנות לא התקבלה במלואה - כעולה מכול האמור לעיל בפסק דין זה. יש להביא בחשבון ענין זה בפסיקת ההוצאות. יחד עם זאת, מדובר בתביעה סבוכה, שהצדדים השקיעו בה כמות חריגה של זמן ומשאבים. הצדדים הגישו תצהירים רבים ומפורטים, פרשת ההוכחות ארכה ימי דיונים רבים, והצדדים הגישו סיכומים ארוכים ומפורטים. לאור כל האמור, ומאחר שתביעת המסוכנות התקבלה בחלקה, אני מחייבת את המינהל לשאת בהוצאות הסוכנות בסכום כולל של 70,000 ₪. באשר לצפריה, אינני עושה צו להוצאות בהודעת צד ג', שכן צפריה היתה נכונה לשלם לסוכנות 4% מהפיצוי הכולל מלכתחילה. גם באשר ליגל ולמגדל הזוהר (שאף היא הסכימה לשלם לסוכנות 4%, ושהסוכנות לא עתרה לסעד כנגדן) - אינני עושה צו להוצאות. חוזהקרקעותהפקעה