מבוא התובעת,ככר העיר כרמיאל שירותים בע"מ (להלן: "התובעת") הינה חברת אחזקה של קניון כרמיאל, המספקת שירותים שונים למחזיקי יחידות הקניון (שוכרים או בעלים). חברת עורבני חברה להשקעות בע"מ,הנתבעת 1 (להלן: "עורבני") הינה החוכרת של אחת היחידות בקניון (להלן: "החנות"). חברת ביג זול מרכז מזון בע"מ,הנתבעת 2 (להלן: "ביג זול") הייתה השוכרת של החנות מעורבני. התביעה ענינה דרישה לתשלום דמי ניהול ללא הנחה בניגוד למה שהיה נהוג בין התובעת לעורבני במהלך השנים כפי שיפורט להלן. כנגד ביג זול ניתן פסק דין בהעדר הגנה בתאריך 24.5.05 ולכן פסק הדין הנוכחי יתייחס לנתבעת 1 בלבד. עובדות ביום 26.9.90,נערך ונחתם הסכם בין עורבני לבין חברת ג.ג. מרגנית בע"מ(להלן : "מרגנית"),לפיו רכשה עורבני את זכויות החכירה בחנות ממרגנית היזמית וחוכרת השטח עליו הוקם הקניון, שהינה בעלת השליטה בתובעת(להלן: "הסכם המכר").להסכם המכר צורפו כנספחים,בין היתר, הסכם אחזקה :מוכר - יחידות המרכז המסחרי (נספח ט/1),הסכם אחזקה: מוכר-קונה (נספח ט/2 ) ותקנון בית משותף (נספח י'). הסכם האחזקה שנחתם בין התובעת לעורבני ביום 21.10.92 (להלן: "הסכם האחזקה") קובע את תוקפו ל-10 שנים מיום מסירת החזקה (כלשונו של סע' 4.1 להסכם: "תקופת חוזה זה הינה למשך 10 שנים החל ממועד מסירת החזקה אם לא יבוטל עקב הפרתו קודם לכן"), החזקה נמסרה לעורבני בסוף 1992. כמו כן, דורש הסכם האחזקה תשלום דמי ניהול מראש לכל שלושה חודשים (3 ימים לפני הרבעון העוקב), וקובע כי כל פיגור בתשלום יחייב בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חודשית של 1%. ביום ה- 25.4.04 נחתם בין עורבני לביג זול הסכם לשכירת החנות (לאחר שבמרץ 2004 סגרה עורבני את עסקיה ביחידה ששימשה כחנות "שופרסל"), ובו התחייבה, בין היתר, ביג זול לשלם את דמי הניהול ישירות לתובעת. ביום 19.7.04 הודיעה עורבני לתובעת כי החנות הושכרה לאבי דלקים וצמיגים בע"מ-הודעה שלא עמד מאחוריה דבר. מיד לאחר קבלת ההודעה, פנתה התובעת לעורבני מס' פעמים בחודשים יולי-אוגוסט 2004 (מכתבים המסומנים כנספחים ז,ח,י לתצהיר התובעת) ודרשה כי מעתה ואילך דמי הניהול ישולמו במלואם (ללא הנחה) מן הטעם שפג תוקפו של הסכם האחזקה עוד בשנת 2002 וכי על עורבני לדאוג שהשוכרת תחתום על הסכם אחזקה. ביג זול לא עמדה בהתחייבותה לשלם את דמי הניהול וביום ה- 14.10.04 נותק זרם המים לחנות.ביג זול אף לא שילמה דמי שכירות לעורבני. בתחילת חודש פברואר, לאחר שצווים זמניים שניתנו במסגרת הליכים בבית המשפט, שהתנהלו בין הצדדים, פקעו (צווים שניתנו במסגרת בש"א לחידוש זרם המים בכפוף לתשלום דמי הניהול), ולאחר שביג זול השתמשה תקופה מסוימת בנכס ללא תמורה והפכה לחדלת פירעון, שבה עורבני להחזיק ביחידה. בהסכם האחזקה המדובר ניתנה הנחה של 25% (עפ"י סע' 5.1 להסכם האחזקה יש לשלם את דמי הניהול בשיעור 7 ₪ למ"ר עבור 75% משטח היחידה, לא כולל גלריות, בצירוף הפרשי הצמדה למדד המחירים מיום 15.2.1990 ). דמי הניהול שאינם במחלוקת (בשיעור 75%) שולמו ע"י עורבני ו/או מי מטעמה באיחור כמפורט להלן: 1. בגין רבעון אוקטובר-דצמבר 2004: שולמו ע"י ביג זול, בתשלומים ובאיחור של מס' חודשים. 2. בגין רבעון ינואר-מרץ 2005: שולמו ע"י עורבני ביום 22.3.05. דמי הניהול שבמחלוקת (25%) לא שולמו כלל בגין הרבעונים הנ"ל, לרבות רבעון אפריל - יולי 2005, שנתבעים בכתב התביעה המתוקן כהפרה צפויה שהפכה להפרה בפועל לטענת התובעת. המחלוקת בין הצדדים נסבה על השאלה: האם בדין דרישתה של התובעת לשנות בהסכם הניהול החדש את ההסדר הנ"ל ולדרוש בהסכם המחודש את דמי הניהול במלואם? עמדת התובעת 1. משפג תוקפו של הסכם האחזקה, יש לה כעת חופש מלא לשנות את תנאי ההתקשרות המחודשת, כנכתב בסעיף 5.3 להסכם הניהול: "חברת האחזקה מתחייבת כי דמי האחזקה הינם ויישארו במשך כל תקופת היות חוזה זה בתוקף השיעור הנמוך ביותר המשולם ע"י מי מבעלי זכויות כלשהן ביחידות המרכז המסחרי לחברת האחזקה..." הווה אומר, ההתחייבות למתן ההנחה חיה כל עוד תקף הסכם הניהול וכעת יש מקום למו"מ והתקשרות מחודשים. 2. גם אם בהסכם המכר, שהוא הסכם כללי וקודם בזמן, נאמר אחרת הרי שהסכם האחזקה הוא ספציפי והוראותיו גוברות. 3. לטענתה, אין ספק כי הצדדים התכוונו להגביל את תוקפו של הסכם האחזקה, הגבלה שמשמעותה היא כי בתום תקופת האחזקה (שנת 2002) לא מחויבת עוד התובעת להעניק לעורבני את שיעור דמי הניהול הנמוך ביותר בקניון. הרציונל להגבלה זו הוא להעניק את ההטבה, כל עוד מהווה עורבני גורם למשיכת לקוחות לקניון. כעת כשברור שאינה כזאת, לאחר שחדלה לנהל את עסקיה בקניון והשכירה את היחידה לגוף אחר, אינה זכאית להטבה זו. 4. עפ"י סעיף 11.2 להסכם המכר, התחייבה עורבני לחתום על הסכם אחזקה/ניהול. משפג תוקפו של ההסכם וביג זול שכרה מעורבני את היחידה המדוברת, שבה ודרשה התובעת את חתימתה של השוכרת על הסכם ניהול חדש אך לא זכתה לכל התייחסות. הנתבעות, ביחד ולחוד, מפרות את חובתן לשאת בהוצאות רכוש הבית המשותף בהתאם לחלקן (סע' 58(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969), פוגעות בבעלי ומחזיקי היחידות האחרים (שמשלמים את דמי הניהול באופן מלא) ובתפקודה של התובעת (הדואגת לתחזוקה שוטפת ותקינה של הקניון). בשנים 2002-2004, בהן המשיכה עורבני לשלם את דמי הניהול עפ"י שיעורם המופחת, יכול ונוצר הסכם בהתנהגות, אך וודאי שמדובר בהסדר זמני שהוא לפנים משורת הדין והתאפשר הודות לטוב ליבה של התובעת, לפיכך רשאית היא להפסיקו לאלתר. על אף שהושגה הסכמה עקרונית עם ביג זול לתשלום דמי הניהול הרבעוניים שאינם שנויים במחלוקת (70,000 ₪ לפני כל תחילת רבעון קלנדרי), לא כך היה וביג זול לא מימשה התחייבותה זו. עורבני מצידה, על אף שמחויבת עפ"י סעיף 6(ב) להסכם הניהול לשאת בכל התחייבויותיה של הביג זול כלפי התובעת, טרם דאגה שביג זול תחתום על הסכם אחזקה עם התובעת. 5. התעלמותן של הנתבעות מפניותיה החוזרות ונשנות של התובעת מהווה התנהגות חסרת תום לב. הנ"ל לא מצאו לנכון לשלם את דמי הניהול שאינם במחלוקת אלא לאחר שנותקו המים מהנכס, באיחור רב של מס' חודשים. כספים אלו חיוניים מאוד לתפקודה של התובעת ומהווים כ-10% מהכנסותיה החודשיות לאחזקתו השוטפת של הקניון. טענות הנתבעת 1. סעיף 10.5 להסכם המכר קובע כי "התשלום שישלם הקונה לחברת האחזקה... הינו וישאר תמיד תשלום בשיעור הנמוך ביותר המשולם ע"י מי מבעלי זכויות כלשהן". לפיכך, ביטול ההנחה עומד בניגוד לזכות המוקנית לעורבני בהסכם המכר על נספחיו (זכות לדמי ניהול מופחתים ועדיפות בקבלת שירותים מסוימים על פני מחזיקים אחרים), אשר אינה תלויה בשום הסכם ניהול. 2. הצדדים המשיכו את ההתקשרות ביניהם מכללא (בשנים 2002-2004), בהתבסס על התנאים המוסכמים בין הצדדים בהסכם הניהול שפג תוקפו אף שלא חודש רשמית, וכל ניסיון מטעם התובעת לייחס לסעיף זה פרשנות מאולצת של "סיום התקשרות" ויריית פתיחה למו"מ מחודש הינו חסר תום לב. 3. זכותה של עורבני לתשלום דמי ניהול בשיעור מופחת, נובעת מהעובדה שהיא רכשה את הנכס וניתנה לה עדיפות על פני מרבית המחזיקים האחרים (שאינם בעלים אלא שוכרים בלבד). 4. לחילופין, דמי שכירות מלאים או מופחתים, יש לדרוש מביג זול בלבד אשר התחייבה לשלמם ישירות לתובעת בהסכם השכירות עליו חתמה. 5. בנוסף, מופנות טענותיה של עורבני כלפי חוסר שביעות רצונה מרמת שירותי הניהול של התובעת, כמו כן טוענת להפלייתה לרעה: בעלי ומחזיקי יחידות נוספים ממשיכים לשלם דמי ניהול מופחתים ללא שתופסק עבורם הטבה זו. דיון פתרון הסוגיה שבפנינו טמון בשאלה: מכוח מה נוצרה זכותה של עורבני לתשלום מופחת של דמי הניהול? האם מכוח הסכם המכר שנחתם בין חברת האם של התובעת לעורבני, בעת העברת החזקה של החנות לידיה של עורבני, או שמא מכוח הסכם הניהול שנחתם בין השתיים ומהווה את אחד מנספחיו של חוזה המכר? יודגש כי שני ההסכמים הנ"ל מתייחסים לשיעור דמי הניהול כפי שיפורט כדלקמן: סעיף 10.5 להסכם המכר קובע כדלקמן: "המוכר מצהיר ומתחייב כי התשלום שישלם הקונה לחברת האחזקה כאמור בסעיף זה לעיל הינו וישאר תמיד תשלום בשיעור הנמוך ביותר המשולם ע"י מי מבעלי זכויות כלשהן ביחידות המרכז המסחרי ו/או במקרקעין לחברת האחזקה, למעט ארבע החנויות החיצוניות". (הדגשה שלי - א.א.) לעומת זאת, סעיף 5.3 להסכם האחזקה קובע כי: "חברת האחזקה מתחייבת כי דמי האחזקה הינם וישארו במשך כל תקופת היות חוזה זה בתוקף השיעור הנמוך ביותר המשולם ע"י מי מבעלי זכויות כלשהן ביחידות המרכז המסחרי לחברת האחזקה, למעט ארבע חנויות חיצוניות"(הדגשה שלי -א.א.). אם כך, משתמע, כי ישנה לכאורה סתירה בין ההוראות שצוטטו לעיל, מאחר ובהסכם המכר נקבע כי הטבת ההנחה מתקיימת כל עוד הנכס נמצא בבעלותה של עורבני בעוד שהסכם הניהול מכפיף את חייה של ההטבה לתקופת תוקפו שלו (של הסכם האחזקה). על פי סעיף 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". הפסיקה,בהתייחסותה לשאלת פרשנות חוזה, קבעה את "תורת שני השלבים" לאמור: "השלב הראשון, מתמקד בלשון החוזה ובאומד דעת הצדדים העולה מתוכו. השלב השני, מתמקד בנסיבות חיצוניות לחוזה ובאומד הדעת של הצדדים העולה מנסיבות אלה… המעבר מהשלב הראשון אל השלב השני נקבע עפ"י מבחן "הלשון הברורה". אם לשון החוזה ברורה.. אין לפנות לנסיבות החיצוניות ואם אינה ברורה… מתפרש החוזה עפ"י אומד דעתם של הצדדים כפי שהיא עולה מתוך הנסיבות החיצוניות.." תורה זו מבחינה ביו פרשנות פנימית של חוזה (לשון) לפרשנות חיצונית (נסיבות). "קו הגבול בין 'החוזה' לבין 'נסיבות' עריכתו של 'החוזה' עשוי להיות דק מכל דק והתחומים יונקים זה מזה. בפירושו של חוזה אין אנו מעסיקים עצמנו במחקר לשוני גרידא, וידענו כי הפירוש מכוון עצמו לאומד דעתם של הצדדים. ואולם דעתם של הצדדים אין היא מושג ערטילאי ותיאורטי, והרי היא, בין השאר, תוצר הנסיבות שבהן נערך החוזה… אכן, השלב הראשון (גזירת אומד הדעת מתוך הלשון הברורה) עשוי להיות נקודת מוצא של התהליך הפרשני. אסור לו שיהא גם נקודת סיום. הפרשן צריך לעבור לשלב השני (גזירת אומד הדעת מתוך נסיבות חיצוניות), ולחזור לשלב הראשון וממנו לשני, הלוך וחזור, ללא כל מגבלות של "לשון ברורה" או "לשון עמומה", עד שתנוח דעתו כי עלה בידו לגבש את אומד דעתם של הצדדים לחוזה. עם "נתון" חיוני זה ייגש לשליפת המשמעות המשפטית ממגוון המשמעויות הלשוניות של הטקסט. רק אז תנוח דעתו, כי לשון החוזה היא ברורה". (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1992) בע"מ, פ"ד מט(2) 265) ראשית, אין מנוס מלהסיק כי מטעה ומוטעית טענת התובעת לפיה אין התייחסות למשך החיוב בלשון סעיף 10.5 להסכם המכר. האחרונה לא מביאה בסיכומיה ציטוט מלא ומדויק של הסעיף, משמיטה את המילה 'תמיד' ומציגה אותו כהתחייבות כללית בלבד לשיעור הנמוך ביותר מבין בעלי היחידות בקניון. לא כך הדבר, ומלשונו של הסעיף עולה בבירור כוונתו. לא זו אף זו, התובעת מתבססת על הנחה מוטעית לפיה מאחר ובמידה ותוחלף חברת הניהול, אין היא כפופה להוראותיו של חוזה המכר ולכן רציונלי והגיוני לפרש את מתן ההטבה כזמני. שכן, לא כך הדבר. במידה ותוחלף חברת הניהול, הרי שהיא תכנס לנעליה של הקיימת לטוב ולרע, לזכויות ולחובות, ולכן עליה לשאת בהתחייבויותיה של הקיימת כפי שמופיעים בהסכם המכר. סע' 8.1 להסכם האחזקה,שיצוטט להלן, מבטא רעיון זה מפורשות: "חברת האחזקה תהיה רשאית להעביר זכויותיה והתחייבויותיה לפי הסכם זה לכל גורם אחר ובלבד שהנעבר יתחייב לקיים כל התחייבויות חברת האחזקה לפי הסכם זה... לא נתנה עורבני הסכמה כאמור, תישא חברת האחזקה עם הנעבר יחד ולחוד באחריות לביצוע מלוא התחייבויות הנעבר לפי הסכם זה. חברת האחזקה מתחייבת כי בהסכם עם הנעבר ייכלל סעיף לפיו יחולו גם על הנעבר הוראות סעיף זה לעיל, וכי הנעבר יתחייב לכלול הוראות סע' זה גם בכל הסכם שלו להעברת זכויותיו והתחייבויותיו באופן שיהיו בבחינת התחייבות כלפי צד ג' ". הסכם המכר נחתם כאמור בשנת 1990, שנתיים לפני כניסת הסכם הניהול המדובר לתוקף, ובעת שהצדדים נהגו עפ"י הסכם ניהול אחר שלא הכיל את ההטבה הנ"ל. נוסחו אינו מגביל את תוקפה של ההנחה ומשתמע ממנו שזכות העורבני לתשלום בשיעור מופחת, נובעת מהעובדה שהנתבעת רכשה את זכויות החכירה (זכות יציבה יותר משכירות) ולכן התובעת מגלה כלפיה עדיפות מסוימת על פני מרבית המחזיקים האחרים שהינם רק שוכרים. אין זה הגיוני וסביר, לפרש את המילה 'תמיד' (המופיעה בסעיף 10.5 להסכם המכר שצוטט לעיל) כך שתהא מותנית ותתייחס רק למצב בו הסכם האחזקה הנדון בתוקף. הסכם המכר נוסח הרבה לפני היווצרותו של הסכם האחזקה, זהו הסכם נפרד ועצמאי הקודם בזמן להסכם האחזקה ויש לאמץ את קביעתו. אומנם, כפי שטוענת התובעת בסיכומיה ועורבני בתגובה מתכחשת לכך, משפג תוקפו של הסכם האחזקה, כפופה עורבני להוראת התקנון המשותף שמהווה את אחד מנספחיו של הסכם המכר וזה האחרון מחייב את עורבני לחתום על הסכם ניהול חדש. עם זאת, אין הכוונה כי עתה יש לשלם את דמי הניהול במלואם עפ"י שטח היחידה, אלא הוראותיו של תקנון זה כפופות להסכם המכר שעודנו בתוקף וממנו קמה הזכות להטבה בתשלום דמי הניהול. לסתימת הגולל על סוגיה זו יש להפנות לסעיף 6 להסכם האחזקה שכותרתו "תקנות והוראות" אשר קובע כדלקמן: "חברת האחזקה תהיה רשאית לקבוע מעת לעת הוראות בכל עניין הכרוך בביצוע השירותים ותהיה רשאית לשנותן אם יהיה צורך בכך בכפוף לכך שקביעת הנהלים ושינוים תיעשה בהסכמת נציג שופר סל. בכל מקרה הנהלים שייקבעו לא יסתרו את הוראותיו של חוזה זה ולא יפגעו בזכויות עורבני עפ"י הסכם הרכישה" (הדגשה שלי -א.א.). אשר על כן סבור אני כי זכותה של עורבני לשלם את דמי הניהול בשיעור מופחת היא מכוח חוזה המכר, חלה כל עוד נתבעת 1 היא הבעלים של החנות ואינה תלויה בתוקפו של אף הסכם ניהול. ממי יש לתבוע? ביג זול מעולם לא חתמה על הסכם אחזקה עם התובעת, על אף שהתבקשה לעשות כן פעמים רבות. סעיף 8.2. להסכם האחזקה קובע: "עורבני תהא רשאית להעביר בכל דרך שהיא זכויותיה והתחייבויותיה לפי הסכם זה לכל גורם אחר ללא צורך בהסכמת חברת האחזקה בכפוף לכך שעורבני תשאר אחראית כלפי חברת האחזקה לקיום כל התחייבויות הנעבר לפי הסכם זה.עורבני תודיע לחברת האחזקה על העברת זכויות האמור" (הדגשה שלי -א.א.). ככל הנראה בהסתמך על סעיף זה ציינה התובעת במכתביה לעורבני כי היא רואה בה אחראית ביחד ולחוד עם השוכר כלפיה (נספחים ז' ח' ו-י' לתצהיר מר גולן דותן מטעם התובעת). העובדה שבהסכם השכירות הוסכם כי ביג זול תשלם את דמי הניהול ישירות לתובעת אינה שוללת ואינה גורעת את חובתה ואחריותה של עורבני על פי סעיף 8.2 הנ"ל כלפי התובעת.הוראת סעיף זה באה להבטיח שהתובעת תקבל דמי ניהול כסדרם מקום שהחנות מושכרת לגורם אחר ככל הנראה בשל חוסנה הכלכלי של עורבני. על כן מקום שדמי הניהול לא משולמים ע"י השוכרת של עורבני בדין אמורה לפנות התובעת לעורבני. גם עדותו של מר כרמל צמח מטעם עורבני מחזקת מסקנה זו שכן לדבריו "היה צריך לברר כמה שולם ע"י הנתבעת 2.ישבנו עם דרישות התשלום ונסגרו כל התשלומים" (ע' 12 ש' 6). התנהגותם של הצדדים במהלך הדיון התייחסו הצדדים להתנהגותם בשנים 2002 עד 2004. הצדדים מסכימים כי בשנים 2002-2004 לא היה בתוקף הסכם האחזקה בכתב, טרם דובר על הסכם ניהול חדש והשניים נהגו בהתאם להוראותיו של הראשון. התנהגות זו יצרה למעשה הסכם מכללא ונוצר הרושם כי הדברים מתנהלים כסדרם ואין מקום או נכונות לבצע שינוי כלשהו. אין צורך בסיכום בכתב או בע"פ, כפי שמנסה התובעת לטעון, בכדי להביא להיווצרותו של הסכם מסוג זה. עניינו של הסכם מכללא הוא כי זה נוצר בדרך ייחודית של התנהגות הצדדים. יפים לעניין זה דבריה של השופטת שטרסברג-כהן בשבתה בבימ"ש המחוזי בת.א 988/77 חברת "שומריה" לישראל נ' חברת החשמל, מא (2) 450, בעניין חוזה המאריך את תוקפו בהיעדר הודעה בכתב על סיום הקשר החוזי: "כששניים מתקשרים בהסכם לתקופה מסוימת, ולאחר תקופה זו ממשיכים הם לקיים ביניהם אותו קשר שהיה קיים במשך תקופת ההסכם, אין קשר זה מתקיים בחלל ריק. יש להסיק אימוץ ההסכם על כל תנאיו למשך תקופת קיומו של הקשר, אלא אם כן עולה מתוך דבריהם, מעשיהם או התנהגותם של הצדדים ויתר הנסיבות שנוצר הסכם חדש ושונה מההסכם הכתוב שפג תוקפו... ונטל הוכחת היווצרות ההסכם החדש הוא על הטוען להיווצרותו.." עם מתן הודעה בכתב, תוך זמן סביר לפני סיומו של הסכם מכללא בפועל (ראה סע' 38 לסיכומי התובעת), יכול כל אחד מהצדדים להביא לסיומו של הסכם זה וכך גם בענייננו: אמנם החל מחודש יולי 2004 הודיעה התובעת לעורבני על כוונתה לגבות את דמי הניהול במלואם אך רק בחודש אוקטובר 2004 החלה לבצע כוונתה.ברם הודעה זו לא יכולה להיות מנותקת מנסיבותיו המיוחדות של המקרה שעיקרן שמירה על זכויות עורבני בהתאם להסכם המכר. גם כך, מאחר והגעתי זה מכבר למסקנה כי זכותה של עורבני לתשלום דמי הניהול בשיעור מופחת נובעת מהסכם המכר, הרי שאין כל נפקות לשאלה אם יש או אין לפעול עפ"י הסכם האחזקה שנוצר מכללא. גם אם התמהמהה התובעת בדרישתה את דמי הניהול הגבוהים (כעבור שנתיים) הרי שהתמהמהות זו הטיבה עם עורבני ולכן אין בשיהוי זה משום חוסר תום לב מצידה של התובעת. בשנתיים אלו, נהנתה עורבני מההטבה ואין זה ראוי להשתמש בנתון זה כנגד התובעת. לבסוף, עורבני לא ביססה טענותיה בדבר הרמה הירודה של שירותי הניהול של התובעת: לא הציגה מסמכים רלוונטיים שיכולים להעיד על תלונותיה בעניין וכן לא הצביעה על יוזמה כלשהי מצידה להחלפת חברת הניהול. אינני מקבל אף את טענת עורבני כי הופלתה לרעה, מאחר והתובעת הציגה רשימה ארוכה של בעלי ומחזיקי יחידות שנגדם ננקטו הליכים משפטיים בשנים האחרונות לצורך גביית החובות. הסכומים הנתבעים מר גולן דותן מטעם התובעת אישר כי כל הסכומים שאינם שנויים במחלוקת,קרי דמי הניהול על פי הסכם האחזקה, שולמו לתובעת אם כי לא במועד (ע' 8 ש' 23). מאחר וביג זול כבר בתחילת השכירות לא שילמה לעורבני את דמי השכירות ובנוסף עורבני לא דאגה שביג זול תחתום על הסכם אחזקה עם התובעת הרי שניתן לומר כי עורבני ידעה או עצמה עיניה מלראות את מחדל ביג זול כלפי התובעת ולכן כמי שאחראית כלפי התובעת,כפי שצויין לעיל,צריכה היתה היא להסדיר ענין זה ולשלם את התשלומים במועדם. אי תשלום דמי הניהול במועד ע"י עורבני גורר על פי הסכם האחזקה שהוארך מכללא הפרשי הצמדה וריבית של 1% לחודש. באשר לתשלום עבור החודשים אפריל-יוני 2005 אשר נתבע כהפרה צפויה,הרי שנתברר שזה שולם אולם התובעת לא מצאה לנכון לציין בתצהיר עדותה הראשית שהוגש לאחר מועדים אלה,מתי שולם ועל כן אין היא זכאית להפרשי הצמדה וריבית. באשר לתשלום עבור חודשים ינואר -מרץ 2005 זה שולם ע"י עורבני בתאריך 22.3.05 כשזה היה צריך להשתלם למעשה ביום 29.12.04 (3 ימים לפני תחילת הרבעון) כך שהסכום ששולם היה אמור לשאת הפרשי הצמדה וריבית חודשית של 1% החל מיום 29.12.04. באשר לתשלום עבור החודשים אוקטובר-דצמבר 2004,אף זה צריך לשאת הפרשי הצמדה וריבית חודשית של 1% החל מתאריך 29.9.04 ואילך. חתימה על הסכם אחזקה סטנדרטי בכתב התביעה המתוקן עתרה התובעת,בין היתר,לחייב את עורבני לחתום על הסכם ניהול סטנדרטי שדוגמא שלו צורפה כנספח ג' לכתב התביעה המתוקן.על עתירה זו חזר בא כוח התובע בסיכומיו.ב"כ עורבני בסיכומיו טוען כי משעה שהסתיימה תקופת הסכם האחזקה (10 שנים) עורבני אינה מחוייבת לחתום על הסכם אחזקה/ניהול הכללי. יצויין כי בסיכומיו לא טרח ב"כ התובעת להצביע על האסמכתא לחייב את עורבני לחתום כפי שהיא עותרת.גם העד מטעם התובעת כשנשאל לענין זה השיב כי עסקינן בסוגיה משפטית.תשובה שהושמה למעשה בפיו ע"י ב"כ התובעת. על כן,אין מקום ליתן סעד זה. לסיכום 1. הנני קובע כי עורבני תשלם חובותיה שלה עפ"י התנאים שסוכמו איתה, כל עוד הנכס בבעלותה, כפי שנאמר בחוזה המכר. הווה אומר: דמי ניהול בשיעור מופחת של 75%, והנני דוחה התביעה ככל שהיא נוגעת לתוספת התשלום בשיעור של 25% וככל שהיא נוגעת לעתירה לחייב את עורבני לחתום על הסכם אחזקה סטנדרטי. 2. הנני מחייב את עורבני לשלם לתובעת את הפרשי ההצמדה וריבית חודשית בשיעור של 1% שהיו אמורים להתווסף לתשלומים ששולמו בפועל לתובעת כדמי ניהול (75%) עבור הרבעונים: אוקטובר עד דצמבר 2004 וינואר עד מרץ 2005 שפורטו לעיל החל מהתאריך בו היה אמור להיות משולם כל תשלום ותשלום ועד ליום התשלום בפועל. 3. מאחר ומרבית התביעה למעשה נדחתה איני עושה צו להוצאות. התובעת תמציא לחתימתי פסיקתא מתאימה ובמידת האפשר בהסכמת עורבני.בכל מקרה יש להמציא את עמדת עורבני לפסיקתא שתוגש. חוזהדמי ניהול