השופט עציוני: סכסוך משפחתי זה ענינו בדירה בת שני חדרים, "יחידת דיור נפרדת, מעין בית קטן" - כהגדרת השופט המלומד בבית-המשפט המחוזי - הנמצאת ברחוב שביל היסמין 58, בתל-אביב. המנוחים עובדיה וחנה מלאך החזיקו בדירה זו כחוכרי-משנה לדורות, לפי חוזה חכירה שנערך בינם לבין "עזרה ובצרון", חברה לשיכון בע"מ אשר חכרה את הדירה האמורה מן הקרן הקימת לישראל. משך תקופת החכירה נקבע ל-25 שנים המשתרעות בין התאריכים 1.10.1948-30.9.1973 (סעיף 1 לחוזה החכירה), אך גם נקבע כי בתום תקופה זו "יתבטל החוזה באופן אוטומטי, ואם החוכר ירצה להמשיך לגור בנכסים הוא יהא רשאי לעשות בהסכמת החברה חוזה-חכירה עם החברה או עם הקרן (הקימת לישראל) לתקופה של 23 שים, לפי הנוסח המקובל בחוזי חכירה של הקרן (הקימת לישראל) עם זכות חידוש אותו חוזה חכירה לתקופה של 49 שנים" (סעיף 5 לחוזה החכירה). עובדיה מלאך נפטר עוד בשנת 1951, ואילו חנה מלאך נפטרה ביום 10.12.1973. לבני-הזוג המנוחים בת אחת, היא המערערת בערעור זה, וארבעה בנים, הם המשיבים בערעור זה. במרוצת השנים עזבו המשיבים את דירת הוריהם, ופנו כל אחד לדרכו. לא כך הדבר לגבי המערערת. גם לאחר שנישאה בשנת 1951 המשיכה לגור בדירת הוריה יחד עם בעלה וילדיה, ובה היא מתגוררת עד עצם היום הזה. המנוחה, חנה מלאך, לא השאירה אחריה כל צוואה כתובה. צו-הירושה אשר ניתן על-ידי בית-המשפט המחוזי קבע כי יורשיה על-פי דין של המנוחה הם המערערת והמשיבים בערעור זה. שניים מן המשיבים מונו כמנהלי העזבון, ויחד עם שני המשיבים הנותרים, הם הגישו בקשה לבית-המשפט המחוזי ליתן הוראות בדבר חלוקת הדירה האמורה או מכירתה, כשהיא פנויה, כך שניתן יהא לחלק את שוויה בין היורשים. המערערת התנגדה לכך בטענה כי היא זכאית להמשיך ולהתגורר בדירה כולה. בית-המשפט המחוזי, מפי כב' השופט שילה, דחה את טענותיה של המערערת, ועל-מנת למנוע כל ספק, הריני מצטט כאן את קביעתו הסופית לאמור: "התוצאה היא כי אין לגב' רבקה בסו ובעלה זכויות אלא לפי סעיף 115(א), (ב) (לחוק הירושה - התוספת שלי מ' ע') זכויות אלו טעונות קביעה על-ידי בית-משפט במידה והצדדים אינם מגיעים לידי חסכם." מכאן הערעור אשר בפנינו. טענתו הראשונה של בא-כוח המערערת היא, כי הדירה נשוא המחלוקת איננה שייכת כלל לעזבון, ואשר-על-כן ממילא נופלות טענותיהם של המשיבים בדבר חלוקת הדירה או מכירתה, כשהיא פנויה. טענה זו נטענה על- ידי בא-כוח המערערת בבית-משפט קמא בקול ענות חלושה, ואילו עתה היא נטענת על-ידו ביתר שאת. בא-כוח המערערת מצביע על העובדה כי חוזה- החכירה האמור הסתיים בתאריך 20.9.1973, משמע, כחדשיים ימים לפני פטירת המנוחה, חנה מלאך, וכי מאז הוא לא חודש, לא על-ידי המנוחה, ולא על-ידי מי מיורשיה החוקיים. אשר-על-כן, כך טוען הוא, עברה זכות החכירה מן העולם ביום 30.9.1973, וממילא לא יכולה היתה לעבור לעזבון כחדשיים לאחר מכן, עם פטירתה של המורישה המנוחה. התוצאה לפי טענה זו היא, שהחזקה בדירה נשוא המחלוקת היא ענין שבין המערערת, המחזיקה בדירה בפועל, לבין מחכירי הדירה, ואילו המשיבים אינם יכולים להיות כאן כל צד בענין. לאחר שעיינתי היטב בחוזה-החכירה, שוב אין ספק בלבי כי דינה של טענה זו להידחות. מבחינה פורמלית אמנם נכון הדבר כי תקופת החכירה נסתיימה לפני מות המורישה, וכי לא הוכח בפני בית-משפט קמא, או בית- משפט זה, כי החוזה חודש על-ידי המורישה, או על-ידי מי מיורשיה החוקיים. ואולם בכך, עדיין לא סגי. אין זה סוד, כי במציאות הרווחת בישראל, מרביתם של חוזי החכירה לדורות שנערכו ונערכים בין מינהל מקרקעי ישראל או הקרן הקימת לישראל לבין אנשים פרטיים, כמוהם כחוזים להעברת בעלות, כאשר הצדדים, ובעיקר המחכירים, מעדיפים, מסיבות שלא אתעכב עליהן כאן, צורה זו של החכרה לדורות על-פני צורה של העברת הבעלות באופן פורמלי, למרות שנוסח החוזים הללו איננו מותיר למעשה כמעט כל הבדל בין השתיים. כמובן, הדבר תלוי בכל חוזה וחוזה לגופו, לפי ניסוח תניותיו, והדרך בה יש לפרשן ולהבינן. במקרה אשר בפנינו מעיד חוזה החכירה על עצמו ברורות, כי הוא משתייך לקטיגוריה זו של חוזי-חכירה לדורות, אשר כמוהם כהעברת בעלות, ודי לי אם אצביע על האופציה המוענקת לחוכר בסעיף 5 לחוזה, להאריך למעשה את החוזה ל-72 שנים נוספות, אופציה המוענקת בסעיף 22 לחוזה, אף ליורשיו החוקיים של החוכר, או על תנאי התשלום כפי שנקבעו בסעיף 5 לחוזה, ואשר אינם משקפים אלא תשלום עבור הערך הריאלי של הדירה. בנסיבות אלה נראה לי, כי לאחר תקופת חכירה של 25 שנים, חידוש החוזה הוא ענין פורמלי בלבד, והעדר חידוש כשלעצמו אין בו כדי למנוע מזכות החכירה לעבור לעזבון, מה עוד שלא נשמעה כל טענה מפיהם של המחכירים עצמם כאילו אין הדבר כך. בכך דוחה אני את טענתו של בא-כוח המערעת שלפיה זכות החכירה כלל לא עברה לעזבון. טענתו השניה של בא-כוח המערערת היא, כי מאחר והמורישה היתה חוכרת לדורות של הדירה, נופלת שולחתו לגדר סעיף 115 (ג) לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, במתכונתו הקודמת, אשר קבע: "דירה שהמוריש שכר וגר בה ערב מותו, זכות השכירות בה על פי חוזה שאינה מתבטלת במות המוריש ואינה זכות לפי חוקי הגנת הדייר, תימסר לבן-זוגו, לילדיו ולהוריו שהיו גרים באותה דירה עם המוריש ערב מותו." אמנם בתשל"ו תוקן סעיף 115 לחוק הירושה כך שמקרה של המערערת היה נופל כיום דוקא לסעיף 115(א) ו-(ב) לחוק, מכוח סעיף 115(ג) החדש, אך לטענת בא-כוח המערערת, אין להחיל תיקון זה באופן רטרואקטיבי על המקרה אשר בפנינו. כשלעצמי, לא נראה לי כי הפתרון נעוץ כאן בשאלה אם התיקון מתשל"ן חל באופן רטרואקטיבי אם לאו. כעקרון, מסכים אני עם השופט המלומד בבית-משפט קמא, כי מקרה זה נופל לגדר סעיף 115(א)ו-(ב), גם במתכונתו הקודמת של סעיף 115. סעיף 115(א) לחוק הירושה קבע אז כהיום: "דירה שהמוריש היה ערב מותו בעלה וגר בה, רשאים בן-זוגו, ילדיו והוריו שהיו גרים בה אותה שעה עם המוריש, להוסיף ולגור בה כשוכרי היורשים שבחלקם נפלה הדירה; דמי השכירות, תקופתה ותנאיה ייקבעו בהסכם בין הנשארים בדירה לבין אותם היורשים, ובאין הסכם ביניהם - על-ידי המשפט." ואילו סעיף 115(ב) קבע אז כהיום: "בית המשפט רשאי לקבוע, לפי בקשת היורשים האמורים: 1. שיוסיפו לגור בדירה רק אלה שאין להם דירה אחרת למגורים; 2. שהנשארים בדירה יוסיפו לגור רק בחלק מן הדירה, ובלבד שחלק זה יכלול את המטבח וחדרי-השירות, אם ישנם." הקושי לעניננו הוא שהמחוקק דאז ראה להבחין בסעיף 115 לחוק הירושה בין זכות הבעלות לבין זכות השכירות בלבד, והנה, לאחר חקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, נתעוררה השאלה מה דינה של חכירה לדורות, לצורך סעיף 115 הנ"ל, האם יש לראותה כבעלות, או שמא יש לראותה כשכירות? השופט המלומד בבית-משפט קמא קבע, כי מאחר ובמציאות הישראלית חכירה לדורות קרובה יותר לבעלות מאשר לשכירות, הרי יש לראותה כבעלות לצורך סעיף 115 הנ"ל, ועוד הוסיף כהנה וכהנה תמוכין לקביעתו זו, ואשר יסודם בפרשנות מילולית של הסעיף עצמו, באשר השאלה טרם נתעוררה עד כה בפני בית-משפט זה. על פרשנותו זו של השופט המלומד בבית-משפט קמא סומך אני את שתי ידי ואין אני רואה כל טעם לחזור עליה כאן. אמרתי כבר קודם לכן, כי השאלה אם חוזה חכירה לדורות כמוהו כהעברת בעלות, נעוצה בסופו של דבר בתכנו של כל חוזה וחוזה, ואולם במצב הדברים של סעיף 115 הנ"ל, במתכונתו הקודמת, כאשר קיים צורך לסווג את זכות החכירה לדורות כאחת משתיים: זכות הבעלות או זכות השכירות, אין לי ספק כי זכות הבעלות היא המתאימה ביותר מבין השתיים, ואם בין חכירה לדורות לבין בעלות אין מבחינה מעשית כל הבדל של ממש, אך טבעי הוא להניח כי בכוונת המחוקק היה להחיל את התוצאה המוחלת על בעלות לפי סעיף 115(א) ו-(ב) ג על חכירה לדורות. להנחה זו נמצא בדיעבד חיזוק נוסף בתיקון לסעיף 115 מתשל"ו. בתיקון זה שונה נוסח סעיף 115 (ג) כדלהלן: "הוראות סעיפים קטנים (א)ו-(ב) יחולו גם על דירה ששכר המוריש לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים וגר בה ערב מותו והשכירות לא נתבטלה במותו; והוא, על אף האמור לענין זה בחוזה השכירות". ואילו הנוסח הקודם של סעיף 115(ג), לענין השכירות, נקבע כלשונו בסעיף 115(ד) לחוק. אף ביתר טענותיו של בא-כוח המערערת לא מצאתי דבר. קביעתו של השופט המלומד בבית-משפט קמא, שלפיה המערערת לא התגוררה בדירת הוריה כשוכרת כי אם על-פי רשיון שניתן לה בתמורה, הינה קביעה עובדתית במקרה זה, ואין בית-משפט זה נוהג להתערב בממצאיו העובדתיים של בית- משפט קמא בהעדר סיבה מיוחדת לכך. מאחר וכך נופלות טענותיו של בא-כוח המערערת לגבי הדיירות המוגנת . לענין הטענה בדבר תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר במקרה זה, אין אני מוצא לנכון להביע כל עמדה, מאחר שעדין לא נערך כל משפט חלוקה לגבי הדירה האמורה. אשר לטענתו של בא-כוח המערערת, שלפיה הרשיון שניתן למערערת להתגורר בדירה ניתן לה לכל ימי חייה, הרי טענה זו לא נטענה בכתב- הערעור, כדברי בא-כוח המערערת עצמו, ואין אני רואה מדוע ייזקק לה בית-משפט זה. לטענה כאילו יש לראות ברשיון צורה של דיירות מוגנת אין כל שחר, ואין היא יכולה להאפיל על העובדה שהטענה לא נטענה בכתב- הערעור. אך גם לגופו של ענין, סבור אני כי לא תצמח כל ישועה למערערת מטענה זו. אפילו נניח כי הרשיון שניתן, ניתן ללא הגבלת זמן, הגם שאין אני סובר כך, הרי ההלכה היא כי אין נותן הרשיון רשאי לבטלו כאשר הצדק דורש את קיום הרשיון (ראה ע"א 92/69, [1], בע' 198), ואין אני רואה כאן מדוע יחייב הצדק דוקא את קיום הרשיון, שעה שהמערערת איננה נושאת יותר בכלכלתה של המורישה המנוחה, ואף איננה נותנת כל תמורה ליורשים האחרים עבור חלקם בנכס. יתירה מזו, כידוע מעמיד הרשיון זכות אישית בין הצדדים ושאלה היא אם בכלל יכל מתן רשיון לחייב את חליפיו של נותן הרשיון. לכשעצמי נראה לי אמנם, כי אין הרשיון יכול לחייב את חליפו של נותן הרשיון, אך, כאמור, פטור אני מלהיכנס לעמקה של שאלה זו לא רק משום הדברים שאמרתי לעיל, כי אם גם משום שלדעתי אין לראות את הרשיון האמור כאילו ניתן ללא הגבלה בזמן, או למשך ימי חייה של המערערת. השופט המלומד בבית-המשפט המחוזי קבע, כי המורישה נתנה למערערת ולבני משפחתה רשיון ותמורת זאת קיבלה מהם את כלכלתה. בא-כוח המערערת לא הצליח, כאמור, לערער קביעה זו, אשר משמעותה בעצם כי הרשיון עמד בתקפו כל זמן שהמערערת ובני משפחתה אמנם נשאו בעול כלכלתה של המורישה המנוחה, אך לא יותר מכך. במילים אחרות, מסקנתי היא כי הרשיון, בנסיבות המקרה הנדון, ניתן למשך ימי חייה של המורישה המנוחה ולא למשך ימי חייה של המערערת. אף לרגע אחד אינני מתעלם מן העובדה שהמערערת ובני משפחתה מתגוררים בדירה זו במשך שנים רבות וכי הם שיפצו אותה, והשקיעו בה סכומי כסף נכבדים, וער אני אף לקשיי העשויים לעמוד בפניה במידה ותידרש למצוא לעצמה ולבני משפחתה דירה אחרת למגורים. אלא שפסק-דינו של בית-המשפט המחוזי אין פירושו, כטענת המערערת, פינוי הדירה על-ידה. כל מה שנקבע בו הוא כי זכותה של המערערת לענין זה מגעת עד כדי סעיף 115(א)ו-(ב) לחוק הירושה, כאשר מטרתו של סעיף 115(א) ו- (ב) מחד גיסא, היא למצוא פתרון זמני למגוריהם של בני משפחה קרובים אשר התגוררו בביתו של המוריש ערב מותו כך שהם לא ימצאו עצמם פתאום מחוסרי גג סמוך לפטירה, ולמנוע על-ידי כך את אי-הנוחות והסבל שדבר זה עשוי לגרום להם (ראה ע"א 466/73, [2], בע' 107), ומאידך גיסא, שלא לקפח את זכויותיהם של היורשים האחרים בנכס האמור. לכן, היה והמערערת והמשיבים לא יגיעו להסדר ביניהם בענין דירה זו, יקבע בית- המשפט המחוזי את ההסדר על-פי ההנחיות המצויות בסעיף 115(א) ו-(ב) הנ"ל. אשר-על-כן יש לדחות את הערעור ולהשאיר על כנו את פסק-דינו של שופט בית-המשפט המחוזי. המערערת תשלם למשיבים הוצאות משפט, לרבות שכר טרחת עורך-דין בסכום כולל של 1,500 ל"י. חכירהחוזהחכירה לדורות