1. הסוגיה במחלוקת התובע חכר ממינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") שלוש חלקות בגוש 6358: חלקה 33 (להלן: "חלקה 33") וחלקות 50,51 (להלן: "חלקות 50,51") (ביחד "המקרקעין"). תקופת החכירה הסתיימה ביום 31.12.1995. קודם לסיום תקופת החכירה ביקש התובע לחדש את חוזי החכירה. התובע נענה בשלילה, בסמוך לאחר סיום תקופת החכירה, בנוגע לחלקה 33 וחלק מחלקה 50. תשובתו הסופית והשלילית של המינהל לגבי חלקות 50,51 התקבלה במהלך שנת 2000 לאחר שהתבקש לטעת מטעים בחלקות ולשלם את שוברי החכירה. התובע טוען כי על המינהל היה לחדש את חוזי החכירה בשלוש החלקות מנימוקים שונים, ועל כך תביעתו. 2. חוזי החכירה חלקה 33 בין המינהל לבין זאב בראז נחתם חוזה חכירה ראשון ביום 13.11.1960 בקשר עם המקרקעין האמורים (נספח א' לכתב ההגנה. בשל איכות צילום החוזה לא ניתן לזהות את מספרי סעיפיו, מ.א). בחוזה זה נקבע כי תקופת החכירה תהיה 24 שנים עם אפשרות להאריכה ב-25 שנים נוספות. תחת הסעיף מטרת החכירה נכתב: "מטרת החכירה היא אך ורק לשם נטיעת מטעים ו/או עבוד חקלאי אחר והותנה בפירוש כי אסור לחוכר להשתמש בשטח לכל מטרה אחרת פרט למטרה הנ"ל, מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המנהל לכך ובכתב". ביום 27.5.1974 נחתם חוזה חכירה שני בין זאב בראז לבין המינהל (נספח ב' לכתב ההגנה סעיף 3 הנוגע לתקופת החכירה קובע: "תקופת החכירה היא 25 שנים (עשרים וחמש) שנים החל מיום 1.1.1971 וגמור ביום 31.12.1995 (להלן: 'תקופת החכירה')". סעיף 8 שכותרתו "אופן השימוש במוחכר" קובע: "א. במשך תקופת החכירה יהיה החוכר רשאי להשתמש במוחכר ולעשות בו כאדם העושה בתוך שלו, אולם עליו להשתמש בזכויותיו אך ורק בגבולות התנאים בחוזה החכירה הזה ולמטרות המפורטות בו. ב.... ג. החוכר מתחייב לעבד ולנצל את כל שטח המוחכר לצרכי המטעים, להשתמש בשיטות חקלאיות נאותות ולהתמיד בעיבוד זה במשך כל תקופת החכירה ואסור לו לעשות דבר מה העלול לגרום להשחתת הקרקע" סעיף 17 לחוזה האמור, שכותרתו הפרת ההסכם קובע: הפר החוכר או לא קיים כל הוראה ו/או התחייבות של חוזה זה רשאי המחכיר לבטל את החוזה הזה על ידי הודעה במכתב רשום. מבלי לפגוע בכלליות ההוראה בפסקה א' ישמש בפרט עילה לביטול החוזה: שימוש במוחכר או בחלק ממנו שלא למטרת החוזה ו/או בניגוד לסעיף 8 דלעיל. הזנחת עיבוד המוחכר או כל חלק ממנו. ...." בחוזה החכירה השני לא מופיע סעיף המסדיר מנגנון של חידוש חוזה החכירה לתקופה נוספת. במהלך שנת 1976 נחתם שטר שכירות להעברת זכות החכירה בחלקה 33 בין זאב בראז, התובע והמינהל. השטר אושר על ידי לשכת רישום מקרקעין ביום 15.3.1976. אין מחלוקת בין הצדדים כי התובע בא בנעליו של בראז באשר לזכויותיו וחובותיו כחוכר מכוח הסכם החכירה מיום 13.11.60. 3. חלקות 50,51 ביום 1.3.1961 נחתם חוזה בין שרה שמחאי ואחרים לבין המינהל (נספח ג' לכתב ההגנה) לחכירת חלקות 50 ,51. בסעיף 4 לחוזה נקבע כי תקופת החכירה תהיה ל-24 שנים עם אפשרות להאריכה ב-25 שנים נוספות. סעיף 3 לחוזה החכירה קובע: "מטרת החכירה היא אך ורק לשם נטיעת מטעים ו/או עבוד חקלאי אחר והותנה בפירוש כי אסור לחוכר להשתמש בשטח לכל מטרה אחרת פרט למטרה הנ"ל, מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המנהל לכך בכתב". בין המינהל לבין התובע נחתם חוזה אשר איננו מתוארך (נספח ד' לכתב ההגנה), אך כיוון שהערכים הכספיים נקובים בלירות ישראליות, ניתן לשער כי נחתם לכל המאוחר, בתחילת שנות השמונים. סעיף 3 לחוזה החכירה קובע: "תקופת החכירה היא... שנים... החל מיום 1.9.1979 וגומר ביום 31.12.1995 (להלן:'תקופת החכירה')". סעיף 4 , שכותרתו - מטרת החכירה-קובע: "א. המחכיר מוסר לחוכר והחוכר מקבל מהמחכיר את הקרקע למטרת עיבודים, נטיעתם, גידולם, החזקתם וניהולם של מטעי פרי הדר. ב. אסור לחוכר להשתמש במוחכר או בכל חלק ממנו למטרה אחרת ללא הסכמתו של המחכיר מראש ובכתב." סעיף 8 שכותרתו - אופן השימוש במוחכר -קובע: "א. במשך תקופת החכירה יהיה החוכר רשאי להשתמש במוחכר ולעשות בו כאדם העושה בתוך שלו, אולם עליו להשתמש בזכויותיו אלו אך ורק בגבולות התנאים שבחוזה חכירה זה ולמטרות המפורטות בו בלבד" סעיף 17 שכותרתו - הפרת ההסכם, קובע: "א. הפר החוכר או לא קיים כל הוראה ו/או התחייבות שנבעה בחוזה זה, רשאי המחכיר לבטל את החוזה הזה על ידי הודעה בכתב שתישלח בדואר רשום. ב. מבלי לפגוע בכלליות ההוראה שבפסקה א' לעיל, תשמש בפרט עילה לביטול החוזה: (1) שימוש במוחכר בכל חלק ממנו שלא למטרת החכירה ו/או בניגוד לסעיף 8 דלעיל. (2) הזנחת עיבוד המוחכר או כל חלק ממנו. (3) ...." גם בחוזה זה לא מופיע מנגנון של חידוש חוזה החכירה לתקופה נוספת. ביום 1.2.1993 נחתם שוב חוזה חכירה על חלקות 50,51 (נספח 5.1 לכתב התביעה) בין התובע למינהל שגם הוא קובע כי תקופת החכירה תסתיים ביום 31.12.1995. סעיפים 4, 8 ו-17 לחוזה זה זהים לסעיפים שהוצגו לעיל בהתאמה. גם בחוזה זה לא מופיע מנגנון של חידוש החוזה לתקופה נוספת. בשנת 1994 לווה התובע כספים מבנק המזרחי המאוחד בע"מ ופנה למינהל בבקשה להסכים למישכון זכויותיו בחלקות לטובת הבנק, המינהל נתן את הסכמתו וביום 13.7.1994 נרשמה המשכנתא (נסח הרישום של החלקות נספחים 6.1-6.3 לכתב התביעה). 4. המשא ומתן בין הצדדים ביום 6.3.1994 פנה התובע למינהל בבקשה להאריך את חוזי החכירה (נספח 10 לכתב התביעה). התובע נענה במהלך חודש יוני אותה שנה כי המינהל יחל בטיפול בחידוש החכירה רק לקראת סיומה בסוף שנת 1995 (נספח 11 לכתב התביעה). התובע שב ופנה במהלך שנת 1995 למינהל, וביום 28.11.1995 נענה (נספח 14 לכתב התביעה) כי בקשתו לחידוש החכירה הועברה לדיון בוועדת הקרקעות וכי לאחר שתתקבל המלצתה ישוב המינהל ויעדכנו. ביום 14.2.1996, חודשיים וחצי לאחר סיום תקופת החכירה, שלח המינהל את תשובתו (נספח 15 לכתב התביעה) אל התובע שלשונה: "לאחר בדיקת בקשתך לחידוש הובהר כי חלקה 33 מיועדת לדרך ומחלף ועל כן לא נוכל לטפל בחידוש חכירה לגביה. חלקה 50 בחלקה גם היא מיועדת לדרך ועל כן החידוש יבוצע לגבי השטח הנותר ורישום החכירה בטאבו ימחק. לגבי חלקה 51 אנו מטפלים בחידוש" יצוין כי המחלף המוזכר במכתב הנ"ל נבנה במסגרת תב"ע פת/2005 א' אשר אושרה ביום 12.10.1995, חודשיים לפני תום תקופת החכירה על 3 החלקות. חלקה 33 הופקעה בפועל בתחילת שנת 1999. לטענת התובע, המשיך הוא לפנות אל המינהל באמצעות מכתבים שונים אשר לא זכו למענה. ביום 13.4.1997 נערכה ישיבה של ועדת הקרקעות המורכבת מנציגי המנהל, מנציגי הסוכנות היהודית ומשרד החקלאות. בפרוטוקול הישיבה (נספח י"ג לתצהיר רייזמן) נרשם: "גבעתי יצחק - החכרה לזמן ארוך. ג. קרישפין - לנ"ל היה חוזה לחכירה ל-25 שנה לגבי החלקות 6358/150,51 (כך במקור, מ.א.) היקף השטח כ-17 דונם ומיקומו בביצת פתח תקוה. מועד החוזה הסתיים ב-31.12.95. סוכם - להמליץ למנהל מקרקע ישראל להחכיר ל-25 את השטח הנ"ל למר גבעתי יצחק למעט השטח המיועד לסלילת הכביש" ביום 19.8.1997 הכין הממונה המחוזי על המחלקה החקלאית, דוד רייזמן (להלן: "מר רייזמן"), טופס סיכום עסקה שכותרת המשנה שלו הוא 'חידוש עסקה' (ת/3) בו נקבע בסעיף 3 תחת הכותרת 'תנאים מיוחדים לחוזה': "חוזה החכירה לא ייחתם ללא עיבוד הקרקע". ביום 31.8.1997 התקיים דיון בפני ועדת עסקות מחוזית בפניה הובאה המלצתה של ועדת הקרקעות. ועדת העסקות המחוזית אישרה את הארכת תקופת החכירה עפ"י המלצת ועדת הקרקעות לגבי יתרת השטח שייעודו לא שונה בחלקות 50,51 וזאת בכפוף לעיבוד בפועל של הקרקע (ס' 19 לתצהיר רייזמן). החלטה זו הובאה לאישור של ועדת העסקות בהנהלה הראשית. במהלך שמיעת הראיות התברר כי במהלך שנת 1997 הכין מר רייזמן מסמך (להלן: "מסמך רייזמן") שבו הורה לגורם במחלקתו להכין חוזה חכירה לחלקות 50,51 (פרוטוקול 22.5.2008, עמ' 78) . מסמך זה איננו חלק ממסכת הראיות בתיק זה . כמו כן התברר כי בידי המינהל היו מספר דוחות פיקוח בנוגע למצבן של החלקות: דוח פיקוח מיום 13.3.1994 (נספח ט' לתצהיר רייזמן) מגלה כי בחלקה 33 יש עיבוד עונתי וחיטה; דוח פיקוח מיום 23.10.1996 (נספח יא לתצהיר רייזמן) מעלה כי בחלקות 33,50,51 "המחלף המתוכנן לא נבנה, השטח חרוש לפני עיבוד עונתי; אין צינורות השקיה בשטח". דוח פיקוח מיום 31.7.1997 (ת/4) קובע כי חלקות 50,51 הן שטח בור לא מעובד. התובע אינו חולק על ממצאים אלה, אך טוען כי הפסיק לגדל גידולי קבע באישור בעל פה מן המינהל (פרוטוקול 15.5.2008, עמ' 23) לטענת התובע לאחר שלא זכה למענה בכתב מהמינהל, נאמר לו בעל פה, ביום 8.3.1999, על ידי מוקדן של המינהל, כי בוועדת הקרקעות התקבלה החלטה חיובית, אך היא טעונה אישור נוסף במשרדי המינהל בירושלים. לטענתו, ניסיונותיו לקבל נוסח תשובה זו בכתב לא נשאו פרי. ביום 23.6.1999 נערכה פגישה עם גב' מרים רחמים מהמחלקה החקלאית במינהל בה נאמר לו כי חוזי החכירה טרם חודשו כיוון שאין גידולים חקלאיים בחלקות. התובע טוען כי נאמר לו שאם יחזור וישתול גידולים חקלאיים שאינם עונתיים, יחודשו חוזי החכירה. התובע מחה על בקשה זו במכתבו מיום 1.7.1999 (נספח 26 לכתב התביעה) והסביר כי הדבר יהיה כרוך בהוצאה כספית ניכרת. ביום 11.8.1999 קיבל התובע מכתב מהמינהל (נספח 27 לכתב התביעה) שלשונו: "ברצוני להודיעך שניתן לטפל בחוזה החכירה רק לאחר עיבוד השטח. נא תשובתך" התובע ביקש להיפגש עם מר רייזמן, הממונה המחוזי על המחלקה החקלאית (נספח 28 לכתב התביעה) אך בא כוחו נענה ביום 4.11.1999 (נספח 29 לכתב התביעה) כי: "מטרת החכירה של השטחים הנ"ל היא נטיעת מטעים ו/או עיבוד חקלאי אחר, והותנה בפירוש כי אסור להשתמש בשטח לכל מטרה אחרת. המינהל לא יחדש את חוזה החכירה מאחר והשטח אינו מעובד ולא מולאו תנאי החוזה. על כן איני רואה שום תכלית בפגישה עמכם. נא לדאוג כי מרשיך יחלו לעבד את השטח מיד ולא נתפוס בו חזקה וכל האחריות תחול עליהם". לטענת התובע, במהלך חודש נובמבר 1999 נטע עצי זית בחלקות 50 ו-51 בהשקעה של כ-170,000 ₪. בחלקה 33 לא נטע כיוון שזו הופקעה כבר בשלמותה לצרכי סלילת הכביש. דו"ח פיקוח של המינהל מיום 11.4.2000 (ת/5) קובע כי "גוש 6358 ח' 50,51. בשטח יש עצי זית צעירים. מסביב גדר רשת". התובע סבר כי בכך מילא את התנאי לחידוש חוזי החכירה. התובע שלח מכתבים נוספים למינהל בנושא (נספחים 31-33 לכתב התביעה) במכתב מדצמבר 1999 נוקטים באי כוח התובע בלשון הבאה: "מרשנו מבקש להודיעך כי השטחים שבנדון מעובדים חקלאית (נטועים בהם זיתים והוא מעבדם)". ביום 3.8.2000 נענה כי פנייתו הועברה לטיפול מר רייזמן וכי יקבל תשובה בהקדם (נספח 35 לכתב התביעה). לטענת התובע הובטח לו כי יישלח פקח לבדוק כי אכן נשתלו בחלקות גידולי הקבע. לטענת התובע בשיחה עם גב' שרה סמבול מהמחלקה החקלאית במינהל נמסר לו כי נשלחו לו שוברים לתשלום דמי חכירה ועם תשלום השוברים הללו יונפקו חוזי החכירה. לדברים אלו התלווה מכתב מאת שרה סמבול מיום 21.8.2000 (נספח 40 לכתב התביעה) בו נכתב: "רצ"ב שובר לתשלום חוב דמי חכירה. לאחר קבלת שובר התשלום חתום ע"י הבנק נטפל בעריכת חוזה חכירה לגבי השטח שבנידון (6358/50,51, מ.א.)" התובע שילם את הסכום הנקוב על השוברים (נספח 38 לכתב התביעה) ביום 27.8.2000. ביום 23.10.2000 התקיימה ישיבת צוות אצל הנתבע והוחלט כי הנושא ייבדק על ידי מנהלת המחוז, אדריכל המחוז ומנהל המחלקה החקלאית. המלצת המחוז להנהלת המינהל הייתה לחדש את החוזה לשבע שנים. כאשר נפגש התובע עם מנהלת המחוז במינהל, גב' יהודית כהן, הוצע לו לחדש את חוזי החכירה אך ורק לתקופה של שבע שנים ובאופן רטרואקטיבי. התובע דחה את הצעה זו (נספח 45 לכתב התביעה). ביום 24.1.2001 נערך דיון בהנהלת המינהל בקשר לחלקות 50,51 שלטענת המינהל לא לווה ברישום פרוטוקול. ביום 27.2.01 קיבל התובע מכתב מאת המינהל (נספח 46 לכתב התביעה) שלשונו: "הנדון: גוש 6358 חלקות 50,51 הנני להודיעך כי בקשתך לחידוש חוזה החכירה לגבי החלקות שבנדון נדונה בפני הנהלת המינהל אשר החליטה שלא לחדש את חוזה החכירה אלא לנהל עימך מו"מ לפינוי מהשטח ולמתן פיצויים כמקובל במינהל" ביום 8.11.2001 התקבל אצל התובע מכתב נוסף מהמינהל בו נכתב: "1.... 2. הנהלת המינהל מישיבתה מיום 24.1.01 החליטה שלא לאשר חידוש חוזה החכירה בשל סיבות תכנוניות, וביניהן העובדה כי הקרקע נשוא החכירה נמצאת בשטח סובב ירקון, לגביו נתקבלו החלטות משותפות של הנהלה המינהל ומוסדות התכנון שלא לחדש חכירות בשטח זה. 3. זאת ועוד, מדיניות הנהלת המינהל לגבי חוזי חכירה חקלאיים שאינם כוללים אופציה לחידוש חכירה הינה לאשר הארכת חוזים לתקופה של 7 שנים, בתנאים מסוימים, תוקף חוזה החכירה של מר גבעתי פג ביום 31.12.95 כך שבסוף 2002 יחלפו שבע השנים. 4. לפנים משורת הדין יהיה המינהל מוכן לדון ולשקול פיצוי בגין הנטיעות שניטעו לאחר מועד פקיעת תוקפו של חוזה החכירה" 5. הסעדים הנתבעים באשר לחלקות 50,51 מבקש התובע מביהמ"ש כי יצהיר כי בינו לבין המינהל נקשר חוזה חכירה מחייב ל-49 שנים באותם התנאים של חוזה החכירה שתוקפו פג ב-31.12.1995 (נספח 5.1 לכתב התביעה). עוד מבקש התובע כי תקופת החכירה תחל ממועד מתן פסק הדין או לחילופין מועד תום תקופת החכירה הנקובה בו. כן מבקש התובע לחייב את המינהל לחתום על הארכת חוזה החכירה כאמור ועל שטרי חכירה מתאימים לצורך הארכת תקופת החכירה גם בלשכת רישום המקרקעין. לחילופין, מבקש התובע מביהמ"ש להצהיר כי נקשר חוזה חכירה כאמור לתקופה של 25 שנה או לתקופה אחרת. עוד מבקש התובע פיצוי בסך של 1,128,600 ₪ בגין חלקות 50,51 המשקף זכויות חכירה של 49 שנה או פיצוי של על סך של 874,700 ₪ המשקף זכויות חכירה של 25 שנה. באשר לחלקה 33, מבקש התובע לחדש את חוזה החכירה לתקופה של 49 שנה או 25 שנה ולפצותו בהתאם בסכום של 577,800 ₪ או 448,000 ₪. לטענת התובע סכומים אלה נגזרים מתוך פיצויים בגין הפקעה שקיבלו חוכרים אחרים באותו הגוש של המקרקעין. בשל התנהלות המנהל, כך התובע, נמנע ממנו בעת ההפקעה, לתבוע את זכויותיו. בנוסף מבקש התובע לחייב את הנתבע לשלם לו סך של 100,000 ₪ כולל הפרשי הצמדה וריבית ממועד היווצרות כל הוצאה ועד למועד הגשת כתב התביעה המתוקן (28.4.02) בגין הוצאותיו המשפטיות; סכום של 170,000 ₪ בשל נטיעת עצי הזית וגידורם (גידור שבינתיים נגנב כפי שהצהיר התובע (ס' 35 לתצהירו)) ; סכום של 540,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית בחל מיום הגשת כתב התביעה ועד למועד התשלום בפועל בגין הפסד הזמן שנגרם לתובע עד שהזנים שייטע יניבו פרי; הוצאות תביעה זו בצירוף הפרשי הצמדה וריבית. 6. דיון והכרעה החלטה מס 1 של מינהל מקרקעי ישראל טענה עיקרית של התובע היא כי סבר והסתמך על כך שחוזי החכירה הן לגבי חלקה 33 והן לגבי חלקות 50,51 יחודשו באופן אוטומטי לתקופה נוספת של 49 שנה בהתאם להחלטה מס' 1 של מינהל מקרקעי ישראל מיום 17.5.1965 (להלן: "החלטה מס' 1"). עמדתו של הנתבע היא כי חוזי החכירה של התובע אינם באים בגדרה של ההחלטה הנ"ל. לשון החלטה 1 הינה (ההדגשה אינה במקור, מ.א.): "א. מדיניות מסירת קרקע חקלאית בחלק זה "קרקע חקלאית" - פירושה מקרקעי ישראל שאינם קרקע עירונית. קרקע חקלאית תימסר בדרך של חכירה בלבד ליצור מוצרים חקלאיים ולהקמת מבנים ומתקנים הדרושים למגורי המתיישבים ולצרכיהם האחרים וכן לצרכי הייצור החקלאי. ייעודה ושימושה של קרקע חקלאית לא ישונה על ידי הרשויות המוסמכות לכל יעוד או שימוש אחר אלא במקרים יוצאים מהכלל. נציגי הממשלה ברשויות המוסמכות הקובעות תוכניות המיתאר, יעודן של קרקעות ותוכניות בין ערים מפורטות, לא יסכימו לשינוי יעודה של קרקע חקלאית, אלא אם הסכימה לכך הממשלה או ועדת השרים שתמונה על ידה לענין זה. קרקע חקלאית תוחכר לתקופה שלא תעלה על 49 שנה. משתמש החוכר בקרקע למטרות החכירה תוארך זכות החכירה לבקשתו, לתקופה נוספת של 49 שנה לשימוש לאותן מטרות. (א) קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות. גודל נחלה ייקבע על ידי המרכז המשותף לתכנון ופתוח חקלאי של משרד החקלאות (להלן- המרכז לתכנון). נחלות יוחכרו ישירות למתיישב במושב בתיאום עם האגודה. בקיבוץ יוחכרו הנחלות לקיבוץ. (ב) על האף האמור בסעיף קטן (א) תהיה רשאית מועצת מקרקעי ישראל לקבוע בכללים שייקבעו על ידה, לאחר שתקבל לכך המלצת המרכז לתכנון, המקרים בהם תוחכר קרקע חקלאית שלא בדרך של נחלה. 5...." הצדדים אינם חלוקים על כך שחלקה 33 וחלקות 50,51 הוחכרו שלא על דרך של נחלה. התובע קורא את סעיף א3 להחלטה מס' 1 כקובע כי זכות החכירה תחודש באופן אוטומטי ב-49 שנים נוספות. הנתבע מפנה אל סעיף א4(א) להחלטה מס' 1 אשר קובע כי קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות וכי סעיף א4(ב) קובע כי לגבי קרקע חקלאית שאינה מוחכרת על דרך של נחלה ייקבעו כללים אחרים וכי אכן כך נעשה בהחלטות 7,38,39. מנגד, התובע עומד על כך כי סעיף א3 חל על כל הקרקעות החקלאיות באשר הן ואינו עושה אבחנה בין קרקע חקלאית שהוחכרה על דרך של נחלה לבין קרקע חקלאית אחרת. דעתי כדעת הנתבע. דהיינו כי אין בהחלטה מס' 1 בכדי להביא לחידושם האוטומטי של חוזי החכירה שהיה בידי התובע הן לגבי חלקה 33 והן לגבי חלקות 50,51. יש לקרוא את סעיף א4(ב) כקובע קטגוריה נפרדת של קרקע המוחכרת שלא בדרך של נחלה לגביה ייקבעו נהלים אחרים. על בסיס פרשנות זו פועל המנהל ופעל גם ערב כניסתו של התובע בהסכם החכירה. יש לזכור כי אין המדובר בפרשנות חוזה שבין שני צדדים כאשר כל צד טוען לכוונה אחרת שהיתה לצדדים במועד מפגש הרצונות ועל הפרשן להתחקות אחר כוונת הצדדים. המדובר בצד שמתקשר בהסכם חכירה עם צד אשר פועל מזה שנים בהתאם לפרשנותו את החלטה 1. ראו למשל סעיף א1(ב) להחלטה 7 קובע תקופה מקסימלית של 49 שנה להחכרת קרקע חקלאית בדרך שלא על נחלה. סעיף א1(ב) להחלטה 38 חוזר על אותו נוסח. סעיף 3(ב)(1) להחלטה 39 קובע כי קרקע הנמסרת לנטיעת הדרים תוחכר ל-49 שנים. פרשנות המנהל אם כך מוכרת וידועה. פרשנות זו היא שעמדה או צריכה היתה להיות לנגד עיני התובע שעה שהתקשר בהסכם החכירה. העלאת פרשנותו שלו להחלטה 1 עתה, בכל הכבוד, אינה מעלה ואינה מורידה. בנוסף לכך, התובע יכול היה לברר את עמדת המינהל בסוגיה זו כאשר בא איתו בדברים הן בנוגע לרישום המשכנתא על החלקות והן כאשר חתם שוב על חוזה החכירה על חלקות 50,51. שני אירועים אלה חותרים תחת טענת ההסתמכות על החלטה מס' 1 ופרשנותו שלו אותה. התובע אינו טוען כי מעבר לאישור לרשום משכנתא על זכויותיו במקרקעין, יצר כלפיו המינהל באמצעות מי מאנשיו מצג אשר עשוי היה להוביל אותו למסקנה האמורה בדבר חידוש אוטומטי של החכירה. כל אשר טוען התובע הוא כי עורך הדין שייצג אותו בשנת 1994 אמר לו כי מאחר והמינהל הסכים למשכנתא "זה אוטומטית עומד להתרחש" (פרוטוקול 12.5.2008, עמ' 28). יותר מזאת, מודה התובע כי כבר בשנת 1994 הבין, יחד עם שאר בעלי הזכויות בחלקות בגוש 6358, כי המצב אינו ודאי כפי שהיה (שם, עמ' 29). משכך, נדחית טענתו של התובע כי היה על המינהל לחדש את חוזי החכירה עימו על חלקה 33 ועל חלקות 50,51 מכוח החלטה מס' 1. הכרעה זו מובילה למסקנה כי המינהל פעל כשורה כאשר הודיע במכתבו מיום 14.2.1996 כי חוזה החכירה בנוגע לחלקה 33 וחלק מחלקה 50 לא יחודש בפרט כאשר עשה זאת תוך פרק זמן סביר מיום שפנה התובע. באשר לנזקים שנגרמו לתובע עקב הפקעת החלקה ע"י מע"צ, אין מנוס מלקבוע כי את פיצוייו, ככל שהיתה קימת לו זכות לפיצוי, היה על התובע לתבוע מהגורם המפקיע לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 במסגרת המועדים שנקבעו לכך. 7. חלקות 50,51 משנדחו טענותיו של התובע בנוגע לתחולתה של החלטה מס' 1, יש לבחון את טענותיו האחרות הנוגעות לשאלה האם השתכלל חוזה בינו לבין המינהל בנוגע לחלקות 50,51. התובע מבקש כי ביהמ"ש יקבע כי אכן השתכלל חוזה כזה כאשר נטיעת עצי הזית היא בבחינת קיבול בהתנהגות את הצעתו של המינהל. לכך משיב המינהל כי על מנת שיוכל שיתבצע קיבול בהתנהגות, הרי שיש ללמוד מן ההצעה כי היא מאפשרת קיבול בהתנהגות וכי התובע לא עמד בנטל זה. עוד טען התובע כי נטיעת המטעים ותשלום השוברים היו בבחינת תנאי מתלה, לטענה זו מגיב הנתבע כי לשם שכלולו של חוזה נדרשה הסכמתה של ההנהלה הראשית שהיא אורגן של המינהל, על כן אין לראות בכך תנאי מתלה. טענה נוספת של התובע היא כי בהתנהלותו הפר המינהל את הוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן:"חוק החוזים") ומנע את השלמת חוזה החכירה עם התובע. לטענתו של התובע, על המינהל לשאת בתוצאות התנהלותו ולפצותו על נזקיו בגין אי כריתת החוזה. עוד טוען התובע כי הוא זכאי לא רק לפיצויי הסתמכות אשר יפצו אותו על הוצאותיו בניהול המו"מ, אלא זכאי הוא לפיצויי קיום עפ"י הלכת קל בניין (ע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ' ע.ר.מ רעננה לבנייה והשכרה, פ"ד נו(3) 289) כאילו נכרת החוזה וכאילו התובע גידל בו פרדסים. זאת כיוון שפרטי החוזה שהיה צריך להיכרת בין הצדדים ידועים וברורים ואינם שנויים במחלוקת לגישתו. לטענת המינהל, לא רק שלא פעל שלא בתום לב בניהול מו"מ, אלא אף פעל על פי נוהל 24.16 (נספח ז' לתצהיר רייזמן) שהוא הנוהל המחייב בטיפול בחידוש חוזה החכירה של התובע. בעוד שהתובע סבור כי עמד בכל תנאיו של הנוהל וכי לא היתה מניעה לחדש את חוזה החכירה עמו בשנת 1999 עם נטיעת המטעים, טוען הנתבע כי כיוון שבין מועד נטיעת המטעים לבין המועד שבו ההנהלה הראשית הכריעה בעניין, השתנו הנסיבות והתגלה כי קיים צפי תכנוני בנוגע לחלקות 50,51. שינוי וצפי זה לא אפשרו את אישור חידוש חוזה החכירה. שאלה תום הלב במשא ומתן על חידוש החוזה על חלקות 50,51 מעוררת תהיות כלפי שני הצדדים. מחד, ניצב תובע אשר אישר בביהמ"ש כי כבר בתחילת שנות התשעים חדל מלגדל גידולי קבע בחלקות הרלוונטיות (פרוטוקול 15.5.2008, עמ' 22-23). אל מולו ניצב המינהל אשר חותם עימו שוב על אותו נוסח חוזה חכירה כשנה וחצי לפני סיומו, כאשר לשיטתו התובע מפר הפרה יסודית את חוזה החכירה. אציין כי המינהל אינו טוען כי לא ידע על ההפרה היסודית. כן היו בידי המינהל הכלים ללמוד על מצב החלקות בשנים 1990-1995 וזאת באמצעות תצלומי אוויר אשר היוו את הבסיס לחוות דעת המומחה שהוכנה לצורך דיון זה (ת/2). בנוסף לכך, פנה התובע אל המינהל די זמן מראש על מנת לברר את סוגיית חידוש חוזה החכירה ונענה כי הסוגיה תטופל עם סיום חוזה החכירה. מתשובתו מיום 14.2.1996 ניתן ללמוד כי המינהל אינו מודיע לתובע כי כיוון שאינו עומד בתנאי גידול גידולי הקבע, הרי שלא יחודש עמו חוזה החכירה בהיותו נוגד את נהליו ואת הסכם החכירה. נהפוך הוא, מתשובה זו והן ממה שקדם לה, ניתן ללמוד כי המינהל מודיע לתובע כי הוא פותח עמו בתהליך של מו"מ לשם חידוש חוזה החכירה. עם זאת, מו"מ זה יכול היה שיסתיים בחתימה על חוזה החכירה ויכול היה שלא. אני קובע כי המינהל נהג שלא בתום לב ובדרך מקובלת כמצוות סעיף 12 לחוק החוזים, בכל הנוגע להתמשכות הטיפול בעניינו של התובע. לו היה פועל המינהל במקצבי זמן סדירים, יכול היה עוד במכתבו מחודש פברואר 1996 לבוא בדרישה לתובע לטעת מטעים לשם חידוש חוזה החכירה או להודיעו כי כיוון שהוא מפר הפרה יסודית את חוזה החכירה, הרי שהוא לא יחודש. מהתנהגותו של התובע ומהאופן הזריז שבו נענה לדרישותיו של המינהל הן לעניין נטיעת המטעים והן לעניין תשלום השוברים של דמי החכירה, ניתן היה להניח כי לו המינהל היה פועל תוך פרק זמן סביר, היה התובע עומד בדרישות הללו בתוך פרק זמן סביר גם כן. או אז היה מובא הנושא להכרעה בפני ההנהלה הראשית הרבה קודם למועד שבו התגבש לימים הצפי התכנוני, זה שבעטיו לא חודש חוזה החכירה בסופו של דבר. רוצה לומר, אלמלא גרירת הרגליים מצד הנתבע, יש להניח כי התובע היה מחזיק בידו, במועד שבו נוצר הצפי התכנוני, חוזה חכירה חתום. אף המינהל מתייחס אל השנים שחלפו כאל "פרק זמן לא מבוטל, ממועד החלטה של הוועדה מחוזית ועד מועד הבאת העניין לועדת העסקות בהנהלה הראשית" (ס' 19 לסיכומי הנתבע). בעוד שהמינהל מתייחס אל פרק הזמן הזה במישור השפעתו על הנזקים שנגרמו לתובע, הרי שיש לבחון את פרק הזמן הלא מבוטל בפריזמה של סעיף 12 לחוק החוזים הדורש לנהל מו"מ בתום לב ובדרך מקובלת. לא יהיה זה מופרז לקבוע כי במקרה זה לא התנהל המינהל ב"דרך מקובלת" כאשר התובע מבקש שוב ושוב כי תובהר עמדת המינהל בנוגע לחידוש חוזה החכירה והוא נדחה בלך ושוב, כאשר התובע לבסוף מתבקש, לאחר שנים, לטעת גידולי קבע ולשלם את שוברי החכירה ולבסוף מוצא עצמו מול החלטה שאינה מאפשרת כניסה להסכם חכירה עמו, בשל שינוי צפי תכנוני. זאת כאשר נקבע כבר לא אחת בפסיקה כי על מינהל מקרקעי ישראל מוטלת חובת תום לב מוגברת: "המינהל כצד להתקשרות חוזית בקשר למקרקעי ישראל כפוף לשתי מערכות נורמטיביות - דין החוזים וכללי המשפט הציבורי - וחלות עליו חובות תום הלב וההגינות משני מקורות אלה. חובות אלה עומדות ברמת חומרה גבוהה מזו החלה על המתקשר הפרטי... המינהל, כמי שמופקד על מקרקעי ישראל, פועל כנאמן הציבור לגבי קרקעות אלה ונדרשות ממנו רמת הגינות גבוהה בהתקשרו עם האזרח בהקשר לכך". [ע"א הוד אביב נ' מינהל מקרקעי ישראל פד נה(4) 28, 44] לו היו ניצבים זה מול זה שני צדדים שקולי כוחות כאשר האחד מתעכב בתשובותיו לאחר במשך חודשים ארוכים ואף שנים, ניתן היה לקבוע כי צד זה מתנהג בתום לב ובדרך מקובלת? דומני כי התשובה לכך שלילית. על אחת כמה וכמה כאשר הצד המתעכב והמשתהה מחויב לרמת הגינות גבוהה מן הרגיל ופועל כנאמן הציבור. על כן, יש לקבוע כי המינהל הפר את חובת תום הלב במשא ומתן עם התובע. עם זאת, אין אני קובע כי בין הצדדים השתכלל חוזה. מקובלת עלי עמדתו של המינהל כי לשם כך נדרש היה אישורה של ההנהלה הכללית על אף שהדבר אינו מצוין באופן מפורש בנוהל 24.16 וזאת מכוח אי כבילת שיקול הדעת של הרשות (ר' ע"א 5042/96 כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, מחוז ירושלים פ"ד נג(1) 743). מכתבה של מרים רחמים מיום 11.8.1999 (נספח 27 לכתב התביעה) מודיע לתובע כי "ניתן לטפל בחוזה החכירה רק לאחר עיבוד השטח". וכן מכתבה של שרה סמבול מיום 21.8.2000 (נספח 40 לכתב התביעה) מודיע לתובע כי "לאחר קבלת שובר התשלום חתום ע"י הבנק נטפל בעריכת חוזה חכירה לגבי השטח שבנדון". אני מוצא כי אין במכתבים אילו משום התחייבות אלא להתחיל בטיפול לקראת חתימת הסכם. לאור ניסיון העבר, זכאי היה המינהל להתנות את שהתנה מול התובע, על מנת שתיבחן שאלת חידוש הסכם החכירה או כניסה להסכם חדש. הואיל והמדובר בקרקע שהתנאי לחכירה הוא עיבודה בגידולי קבע, אין זה בלתי סביר לעמוד על ביצוע התנאי כלפי מי שכבר הפר אותו בעבר. בשלב זה של המשא ומתן יכול היה התובע לשקול את שיקוליו ולהחליט אם הדבר מתאים וכדאי מבחינתו. כך יכול היה לעמוד על כך כי בטרם ישקיע כספים בגידולי הקבע, תתקבל מאת המינהל התחייבות מפורשת בכתב. כל שהוצג בפני בכתב הם המכתבים האמורים ובהם אין התחייבות מפורשת. עוד יש לזכור כי התובע המבקש לחדש את הסכם החכירה, לא גידולי הקבע עומדים לנגד עיניו. מזה שנים אין הוא מפיק הכנסות מגידולי קבע. בחלק מן השנים ההכנסות הן מגידולים עונתיים כאשר הוא מגדל גידולי חיטה וירקות. התובע אינו יכול להצביע על אישור בכתב מן המינהל לגידול גידולים אלה (פרוטוקול 15.5.2008, עמ' 20, 24). לא יהא זה בלתי סביר להניח כי לנגד עיני התובע ניצבים הבניינים 'המתקרבים' כדבריו, יותר ויותר אל השטחים נשואי המחלוקת (פרוטוקול 15.5.2008, עמ' 30). משכך, בחר באופן מושכל לעמוד בתנאים שהציב המינהל מתוך סיכון שלקח על עצמו אף בהיעדר התחייבות מפורשת של המינהל. זאת כנגד הציפיה באשר לעשוי להתרחש בבוא היום בשל השינוי שעתיד להתקיים ביעוד הקרקע (שם) . אמנם סעיף 15 להסכם החכירה קובע את זכות המינהל להשבת הזכויות לידיו כנגד פיצוי בשל שינוי יעוד, לפי יעודה של הקרקע ערב השינוי. עם זאת, גם בכך יש תמריץ ולו משום הקדמת זרם ההכנסות הצפויות אל מועד הפיצוי. משכך אין לקבל כי התובע סבר או הסתמך על הנחה כי משעה שיעמוד בדרישות המינהל רואים אותו כבעל זכויות חכירה במקרקעין. עם זאת, התנהלות המינהל עד שגובשו הדרישות כלפי התובע ואף לאחר שעמד בהן, באות בגדר התנהלות החורגת ממתחם "הדרך המקובלת" בנסיבות דומות ומשכך באות בגדר התנהלות המנוגדת לחובות סעיף 12 לחוק החוזים. אף אם לא נראה בשלב זה בין הצדדים משום משא ומתן מובהק, אלא הליך שבין חוכר בפוטנציה לבין מינהל מקרקעי ישראל, הרי שעל הליך זה ולו מכוח הוראת סעיף 61(ב) לחוק החוזים, חלים דיני תום הלב. על אחת כמה כאשר מדובר בנתבע שהוא גוף ציבורי קיימת ציפייה אף ברמת המשפט המנהלי, כי אזרח הפונה לגוף זה יקבל מענה בתוך פרק זמן סביר. כך גם בנסיבות המקרה שבפני. 8. הסעד סעיף 12 לחוק החוזים קובע: "(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב. (ב) צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים". באשר לסוגיית גובה הפיצויים, אין המקרה המונח בפניי נופל לשורת אותם מקרים להם כוונה הלכת קל בניין, כמאמרו של כב' הנשיא ברק: "המאפיין מצבים מיוחדים אלה הוא, שהמשא והמתן הבשיל, למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום הלב מנעה את שכלולו. על כן אין לומר כי סעיף 12(ב) לחוק מוגבל אך לפיצויים השליליים, כשם שאין לומר שכל הפיצויים הנפסקים על פיו הם אך פיצויים חיוביים. הכל תלוי בנסיבותיו המיוחדות של המקרה, תוך התחשבות במידת חוסר תום הלב, בציפיות של הצדדים, בשלב בו מצוי המשא והמתן ובנתונים אחרים העשויים להיות רלבנטיים. אין זה רצוי - לא בכלל, ובוודאי לא בשלב זה של פיתוח ההלכה - לקבוע בסוגיה שלפנינו קטיגוריות נוקשות של מצבים. עניין לנו בתחום גמיש המחייב זהירות רבה, והתאמת המשפט למציאות החיים המשתנים" (שם, עמ' 302). חוסר תום ליבו של המינהל נוגע לעניין גרירת הרגליים והזמן הרב שבו התנהל. דרישתו של המינהל מהתובע כי ישתול גידולי קבע בחלקות 50,51 איננה בלתי ראויה לכשעצמה וכן גם דרישתו לתשלום שוברי החכירה. ראוי היה להעלות דרישות אלה בסמוך לפניותיו הראשוניות של התובע בנוגע לחידוש חוזה החכירה ולא כעבור יותר משלוש שנים לאחר סיום תקופת החכירה וארבע שנים ויותר מאז שפנה התובע בשאלות למינהל בנוגע לחידוש חוזה החכירה. דרישות אלו היו בבחינת הצבת תנאי אשר יאפשר כניסה למשא ומתן ולהעברת בקשתו של התובע דרך הנהלים הנדרשים עד לאישורה. ייתכן כי לו היה מעלה המינהל את דרישת נטיעת המטעים תוך פרק זמן סביר, לא היה מתגבש הצפי התכנוני ולא היתה מניעה לחדש את חוזה החכירה של התובע. ייתכן גם שהחוזה לא היה מחודש מנימוקים או משיקולים אחרים. זאת כאשר לתובע לא היתה זכות קנויה לחידוש חוזה החכירה שלו. בנוסף לכך, שותף אני בכל הכבוד לדעתו של כב' השופט רובינשטיין כפי שהובעה בע"א 434/07 אריק פרינץ נ' אמירים מושב עובדים של צמחונים וטבעוניים להתיישבות חקלאית שיתופית (לא פורסם) (ניתן ביום 1.4.09) כי פיצויי קיום יינתנו רק במשורה, במקרים חריגים ובמידה (שם, פסקה כ"ג). שאחרת אין מבחין בין חוזה שנכרת לבין כזה שלא נכרת ואף נמצאת האוטונומיה שלא להיכנס בהסכם, נפגעת וראו ג' שלו דיני חוזים - החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 148 (2005) עמ' 163 פיצויי קיום הנובעים מהעדר תום לב בשלבי המשא ומתן הם בבחינת פיצויים "עונשיים", בבחינת תמריץ שלילי שלא לנהוג בתום לב, שלא "יקנה" צד את מחיר חוסר תום ליבו רק במחיר פיצויי ההסתמכות. משום כך יש לעשות באילו שימוש במקרי קיצון, במקרים מובהקים. עוד יש לזכור כי לא רק שלא הייתה לתובע זכות קנויה להיכנס להסכם, אלא שבחירת המינהל שלא להיכנס להסכם נשענת על שיקול לגיטימי. המינהל, המופקד על אותם מקרקעין שהם מקרקעי המדינה, מחויב לכלכל צעדיו ולנהל את נכס הלאום הלה בהתאם וכמי שמופקד על הקופה הציבורית ומחויב בחובות אמון כלפי כלל הציבור. על כן, שיקולים של הקטנת חובת תשלום פיצוי מקום בו יש בסיס סביר להניח כי החכרת הקרקע תוביל בתוך פרק זמן קצר לחבות תשלום פיצוי, הם שיקולים לגיטימיים. משכך, לגישתי אין מקום בנסיבות אלו להחלת הלכת קל בניין. לא זאת אף זאת, במקרה המונח לפניי, לא ניתן שלא להתעלם מחוסר תום ליבו של התובע עצמו אשר נכנס לניהול המו"מ מעמדה של חוכר אשר איננו ממלא אחרי תנאי חוזה החכירה המקורי. לשיטתי יש בכך להוות שיקול באי החלת הלכת קל בניין. עם זאת, אין בנסיבות שתוארו, לראות בהפרות העבר, משום אשם תורם בעת חישוב פיצויי ההסתמכות של התובע. באשר לנזקיו של התובע- יש לפסוק לתובע פיצויי הסתמכות, קרי להעמיד את התובע במצב בו היה לולא נכנס למשא ומתן עם המינהל. הוצאותיו של התובע נגעו לשתילת עצי הזית, להקמת הגדרות ולהוצאותיו המשפטיות. התובע העיד כי "עד היום אני משלם" את דמי החכירה (פרוטוקול 15.5.2008, עמ' 25). אניח כי אין מדובר בתשלום על חשבון דמי חכירה לעתיד. התובע הגיש חוות דעת בקשר עם נזקים לכאוריים מאבדן הכנסות מגידול פומלית. זאת שעה שבפועל זנח מזה זמן את גידולי ההדרים ורק בשל דרישת המינהל נטע עצי זית צעירים שגם אותם זנח בסופו של דבר. לא הוצגה כל תשתית ראיתית בקשר עם הכנסותיו בפועל של התובע. כך גם בקשר עם נזקיו במסגרת פיצויי ההסתמכות, לא הוצגו ראיות. משלא הונחה תשתית ראייתית לקביעת הנזק, מוצא אני לנכון לפסוק בנסיבות תובענה זו על דרך האומדנא סכום של 200,000 ₪ פיצוי כולל בערכים דהיום בשל נטיעת עצי הזית וגידורם והוצאות נלוות לאילו. 9. הוצאות הנתבע יישא בהוצאות התובע בסך 3,000 ₪ וכן בהוצאות תשלום אגרת בית המשפט. כן יישא הנתבע בשכר טרחת עו"ד התובע בסך 36,000 ₪. חכירהחוזה