1. המבקשים רשומים בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 710 בגוש 6189. המקרקעין הנ"ל הינם שטח קרקע, שהינו צמוד לכביש מס' 4 (כביש גהה), בתחומה של גבעת שמואל. על שטח של כמחצית (2840/5676) מן המקרקעין הנ"ל (לשטח זה, המחצית, ייקרא להלן- "המקרקעין", או "מקרקעי התחנה") בנויה מאז שנת 1960 תחנת דלק, שכינויה "תחנת דלק אורלי", שהיא כיום אחת מתחנות הדלק הגדולות בארץ. המשיבה 1 (להלן- "המשיבה") רשומה בלשכת רישום המקרקעין כחוכרת של המקרקעין וזאת לתקופה של 99 שנים, החל מיום 15/5/61. המשיבה הפעילה את תחנת הדלק בעצמה עד שנת 1989. בשנת 1989 מסרה המשיבה את ההפעלה של תחנת הדלק למשיבה 4 (להלן- "דלק"), אשר הפעילה את התחנה עד שנת 2010. בשנת 2010 העבירה המשיבה את ההפעלה של תחנת הדלק לידי המשיבה 3 (להלן- "פז"), וכך המצב עד היום. היסטוריית הבעלות במקרקעין 2. היסטוריית הבעלות במקרקעין מתוארת בתצהירה של גב' עדינה לוי, שהינה בעלת מניות ומנהלת במשיבה. הבעלים הרשומים של המקרקעין מתחילת שנות ה- 50 היו ה"ה יחזקאל רייסקי, יעקב שיפרין ולייב רוזין ("הבעלים המקוריים"). בשנת 1959 הוסכם בין הבעלים המקוריים לבין ה"ה דניאל נאור, יוסף הראל, ניסים נעים ומנשה שטיינברכר (להלן- "קבוצת נאור-הראל") להקים תחנת דלק על המקרקעין. המשיבה וקבוצת נאור-הראל (שהיו בעלי מניותיה אז) התקשרו ביום 15/12/59 בחוזה עם חברת "דלק" חברת הדלק הישראלית בע"מ (היא המשיבה 4). המשיבה וקבוצת נאור הראל (כל אלה- "בעלי הזיכיון") הצהירו בחוזה כי המקרקעין עומדים לרשותם וכי הם רשאים להחזיק במקרקעין באופן בלעדי ולהשתמש בהם להקמתה והפעלתה של תחנת דלק, לתקופה של לא פחות מ- 15 שנה, ולהאריך את החזקה והשימוש במקרקעין לתקופה נוספת של לא פחות מ- 30 שנה. כמו כן, בעלי הזכיון התחייבו בחוזה לבנות על המקרקעין, על חשבונם ואחריותם, תחנת דלק, ולהפעילה. חברת "דלק" מצידה נתנה לבעלי הזכיון זכיון למכירת דלקים בתחנה, והתחייבה לספק להם דלקים במחיר קמעונאי שייקבע על ידה. הבעלים המקוריים של המקרקעין (רייסקי, שיפרין ורוזין) התאגדו במרץ 1960 בחברה בשם חברת חלקה 710 בגוש 6189 בע"מ (להלן "חברת חלקה"), וחברה זו הפכה להיות בעלת המקרקעין. תחנת דלק אורלי הוקמה והופעלה ביוני 1960 (ראה ת/12). השליטה בחברת חלקה עברה באוקטובר 1960 לקבוצת נאור-הראל. חברת חלקה החכירה את המקרקעין, ביום 15/5/61, למשיבה, לתקופה של 99 שנים. יצוין כי ב- 15/5/61 היתה חפיפה מוחלטת בין בעלי המניות בחברת חלקה (היינו, קבוצת נאור-הראל) לבין בעלי המניות במשיבה (היינו, קבוצת נאור-הראל). אם כן, המשיבה היא החוכרת הרשומה של המקרקעין, לתקופה 15/5/61 - 14/5/2060. השליטה בחברת חלקה עברה באוקטובר 1961 ל"קבוצת רפפורט". בנובמבר 1961 ובנובמבר 1962 רכשו ה"ה שלמה וזיסל אוסלקה ז"ל (הוריה של המצהירה, עדינה לוי) את כל המניות במשיבה (שהיא, כאמור לעיל, החוכרת הרשומה של המקרקעין) תמורת סך כולל של 202,000 ל"י, שהוא, בערכים של היום, סך של 2,114,295₪. הגב' לוי מצהירה כי לצורך רכישת הזכויות במקרקעין, מכרו הוריה קרקעות בבת ים, וכן השתמשו בחסכונות ובכספי שילומים מגרמניה. חברת חלקה מכרה את המקרקעין בשנת 1977 לפנינה דיאמנט ושולמית הראל. פנינה דיאמנט ושולמית הראל מכרו 75% מהמקרקעין בשנת 2000 למבקשים 1, 2 בתובענה זו. שולמית הראל מכרה את יתרת המקרקעין (25%) בשנת 2010 למבקש 3 בתובענה זו. תמצית טענות המבקשים 3. כאמור לעיל, חברת חלקה 710 בגוש 6189 החכירה את המקרקעין ביום 15/5/61 למשיבה, לתקופה של 99 שנים. נערך ונחתם ביניהן "שטר שכירות", שנרשם בלשכת רישום המקרקעין, ובו נקבעו דמי שכירות שנתית בסך 10 ל"י לשנה או 10 ל"י עבור כל תקופת החכירה (ישנה אי בהירות בשטר השכירות). המבקשים טוענים כי לא נערך חוזה חכירה בכתב או "תנאים מיוחדים" המגדירים את זכויות וחובות הצדדים במהלך תקופת החכירה. המבקשים טוענים בתביעתם כי תשלום סימלי של 10 ל"י איננו מהווה "תמורה" כלשהי, וכי המשמעות היא למעשה שהמשיבה לא נדרשה לשלם תמורה כספית כלשהי בגין הזכויות במקרקעין. עיסקה של מתן זכות להחזיק ולהשתמש במקרקעין, שלא לצמיתות, וללא תשלום תמורה, הינה עיסקת שאילה. לכן, על אף שהצדדים כינו את העיסקה כ"שכירות", הרי מבחינה מהותית מדובר בעיסקת שאילה. המשיבה הפרה את חובותיה כשואלת בכך שהעבירה את זכות השאילה לצד שלישי, ללא הסכמת בעלי המקרקעין (המבקשים). כמו כן, המבקשים (בעלי המקרקעין) זכאים להפסיק את השאילה, בתוך תקופתה, מאחר שהמקרקעין דרושים להם לצורך עצמם, היינו, הם מעוניינים להפעיל בעצמם את תחנת הדלק. המבקשים מבקשים אפוא כי ביהמ"ש יתן סעד הצהרתי הקובע כי (א) זכות החכירה הרשומה על המקרקעין לטובת המשיבה הינה למעשה זכות שאילה, (ב) המשיבה הפרה חובותיה כשואלת בכך שהעבירה זכות השאילה לצד שלישי, ללא הסכמת המבקשים, (ג) המבקשים זכאים לסיים תקופת השאילה מחמת רצונם להפעיל התחנה בעצמם, ועל כן, זכות השאילה הגיעה לקיצה. 4. לחלופין טוענים המבקשים כי ככל שביהמ"ש יקבע כי מדובר בזכות שכירות/חכירה, ולא בשאילה, הרי שהמשיבה הפרה את הסכם החכירה הפרות יסודיות כלהלן: (א) המשיבה, בניגוד לסע' 22 לחוק השכירות והשאילה, השכירה את תחנת הדלק בשכירות משנה לפז חברת נפט בע"מ (היא המשיבה 3), וזאת ללא הסכמת המבקשים, בעלי המקרקעין. (ב) המשיבות הגישו לועדה המקומית לתכנון ולבניה בקשות שונות להיתר בניה במקרקעין ובתחנת הדלק, בלא שפנו ובלא שקיבלו הסכמתם וחתימתם של המבקשים (בעלי המקרקעין) על התוכניות. (ג) המשיבות ביצעו עבודות בניה במקרקעין, בלא שקיבלו היתר בניה כדין מהועדה המקומית. (ד) המשיבה נמנעה, לאורך כל תקופת החכירה, מתשלום דמי השכירות הנקובים בשטר השכירות (10 ל"י לשנה). (ה) המשיבה אינה מקיימת את חובתה הבסיסית לשמור על זכויות החזקה במקרקעין, שכן, עדיין שוהה במקרקעין המשיבה 2 (במועד הגשת התובענה צויינה בהקשר זה חברה נוספת: גולדאור, אולם התובענה נגדה נמחקה בינתיים), הטוענת כי בידיה זכות שימוש שניתנה לה ע"י חברת "דלק", וזאת על אף שההסכם עם חברת "דלק" הסתיים זה מכבר, וחברת "פז" קיבלה את החזקה בכל מיתחם התחנה. (ו) המשיבה סירבה לבצע בדיקות זיהום קרקע של המקרקעין. המשיבות 1, 3 מסרבות להעביר לידי המבקשים תוצאות סקר קרקע שהמשיבה 3 ביצעה במקרקעין. (ז) המשיבה הסיגה גבולם של המבקשים במקרקעין הסמוכים לחלק שהוחכר לה. (השמטתי סעיפים שהמבקשים זנחו בסיכומיהם). ביום 3/2/10 הודיעו המבקשים למשיבה בכתב, כי פעולותיה, הכל כמפורט לעיל, מהוות הפרה יסודית של תנאי השכירות, וכי לאור הפרה יסודית זו, הם מבטלים את זכות השכירות של המשיבה במקרקעין, ודורשים ממנה להחזיר החזקה במקרקעין לידיהם. המשיבה דחתה את הודעת הביטול, במכתב מפורט בו כפרה בטענות המבקשים. המבקשים מבקשים אפוא (כסעד חלופי) כי ביהמ"ש יתן סעד הצהרתי הקובע כי זכות החכירה, הרשומה על המקרקעין לטובת המשיבה, בוטלה ע"י המבקשים כדין ביום 3/2/10, וסעדים נוספים, הקשורים לכך. 5. לחלופי חלופין מעלים המבקשים את ה הבאה: במועד החכרת המקרקעין למשיבה, היתה זו תחנת דלק קטנה ופשוטה, שהיתה ממוקמת לצד כביש בינעירוני מקומי (כביש מס' 13), כאשר המשיבה הפעילה את תחנת הדלק בעצמה, והפעלת התחנה היתה מקור הרווחיות הכלכלית. במרוצת השנים הוגדל שטח תחנת הדלק באופן משמעותי, נוספו בה פונקציות נוספות, והתחנה מצויה כיום על אחד מצירי התנועה הראשיים בארץ (כביש מס' 4) והיא אחת מחמש תחנות הדלק הגדולות בארץ. כיום, המקרקעין עצמם מניבים למשיבה הכנסה עצומה (דמי שכירות), ללא כל קשר לרווחי הפעלת תחנת הדלק עצמה, שבכך חדלה המשיבה לעסוק. המשיבה עצמה לא השקיעה פרוטה במקרקעין, וכל ההשקעות במקרקעין בוצעו רק ע"י חברות הדלק. המשיבה גורפת לעצמה מדי שנה מליוני שקלים כדמי שכירות בגין המקרקעין, אך איננה משלמת למבקשים, שהם בעלי המקרקעין, כל סכום שהוא, לא בגין החכירה המקורית ולא בגין השינויים שחלו בתחנה, מאז ועד היום. לטענת המבקשים, לא ניתן להותיר את המצב הקיים על כנו, ואת התעשרותה של המשיבה ממקרקעי המבקשים, בלא שהמשיבה משתפת את המבקשים ברווחים העצומים הנובעים מהשבחת המקרקעין במהלך השנים. המבקשים מבקשים אפוא (כסעד חלופי חלופי) כי ביהמ"ש יתן סעד הצהרתי הקובע כי המשיבה חייבת לשתף את המבקשים ברווחים הצומחים מכל השבחה של המקרקעין, שנעשתה לאחר מועד ההחכרה למשיבה, בין בדרך של חלוקת דמי השכירות שהמשיבה גובה, ובין בדרך של תשלום מעין "דמי היתר" או "דמי הסכמה" בגין השכרת המשנה של המקרקעין לחברת פז. תמצית טענות המשיבה 6. בתגובתה לתובענה טוענת המשיבה כי היא שילמה תמורה ריאלית בגין רכישת זכות החכירה, ולא נכונה ה כאילו קיבלה את זכות החכירה במקרקעין ללא תמורה. לטענתה, שלמה וזיסל אוסלקה ז"ל, שהיו ממייסדי תחנת הדלק, מכרו קרקעות בבת ים על מנת לממן את רכישת הזכויות במקרקעי תחנת הדלק. בסה"כ שילמו ה"ה אוסלקה סך כולל של 2,114,295₪ (בערכים ריאליים להיום) עבור רכישת המניות במשיבה (שהיא בעלת זכות החכירה במקרקעין), ועל כן יש לדחות מכל וכל את ה כאילו זכויותיה של המשיבה הן זכויות "שאילה". המשיבה מכחישה ה כאילו תחנת הדלק נבנתה ע"י חברת "דלק" וללא כל השקעה כספית מצד המשיבה. לטענתה, תחנת הדלק נבנתה ע"י המשיבה, שהשקיעה בגין כך כספים רבים על חשבונה. 7. המשיבה מוסיפה וטוענת כי, כעולה משטר השכירות מיום 15/5/61, זכויות החכירה של המשיבה אינן מוגבלות. אין כל "תנאים מיוחדים" המגבילים באיזושהי צורה את זכויות החכירה של המשיבה. חברת חלקה 710 בגוש 6189 מכרה את המקרקעין בשנת 1977 לפנינה דיאמנט ושולמית הראל. המכירה נעשתה בכפוף לחכירה של המשיבה, והדבר צוין במפורש בפנקסי המקרקעין. ממילא ברור כי הזכויות שהועברו למבקשים, בשנת 2000 ובשנת 2010, גם הן כפופות לזכויות החכירה של המשיבה. 8. המבקש 3 ידע, טרם שרכש בשנת 2010 את יתרת הזכויות במקרקעין משולמית הראל, כי המשיבה, משך כל השנים, אף פעם לא שילמה דמי חכירה לבעלי המקרקעין. התמורה ששילמו המבקשים עבור רכישת חלקה 710 בשלמותה (ונזכיר כי "המקרקעין", "מקרקעי התחנה", הם כמחצית מחלקה 710) היא (בערכים ריאליים להיום) סך של 2,513,517₪, דהיינו, תמורה נמוכה, וזאת משום שנלקחה בחשבון העובדה, שזכות הבעלות במקרקעין/מקרקעי התחנה תהיה בעלת ערך כלכלי רק בתום תקופת החכירה. 9. במשך עשרות השנים מאז תחילת החכירה ואילך, שטח המקרקעין הוחזק באופן בלעדי ע"י המשיבה, והמשיבה פעלה בו בהתאם לשיקוליה וללא כל התערבות מצד בעלי המקרקעין. המשיבה במשך השנים כרתה הסכמים רבים במקרקעין עם גופים שונים, ומעולם בעלי המקרקעין לא חלקו על זכויותיה של המשיבה ועל פעולותיה במקרקעין. הבעלים גם לא נדרשו לאשר בחתימתם, לצורך מתן תוקף לעיסקאות במקרקעין שעשתה המשיבה. 10. ביחס ל בדבר זכות שאילה, טוענת המשיבה, כאמור, כי היא שילמה גם שילמה תמורה מלאה בעת רכישת זכות החכירה לפני כ- 50 שנה. מלבד זאת, זכותה של המשיבה הוגדרה במפורש כזכות חכירה, וכך היא רשומה בפנקסי המקרקעין, כראיה חותכת לתוכנה. הסכום המדויק ששילמה המשיבה עבור זכויות החכירה אינו ידוע לבעלי המניות הנוכחיים במשיבה. עם זאת, הם יודעים שכאשר הוריהם, ה"ה אוסלקה ז"ל, רכשו זכויות במשיבה, הם שילמו תמורה ממשית ונכבדה עבור מניות אלה, כמפורט לעיל. בנוסף, המשיבה השקיעה סכומי עתק בבניית תחנת הדלק. באשר להעברת התיפעול של תחנת הדלק מחברת "דלק" לחברת "פז", אין המבקשים מצביעים על טעם כלשהו להתנגדותם לכך, או על נזק כלשהו שנגרם להם עקב כך. המשיבה טוענת עוד כי זכויותיה - זכות חכירה ל- 99 שנה - קרובות מאד לזכות בעלות, והן מעניקות לה את הזכות שלא להיות מוטרדת מזכות הבעלות של המבקשים למשך כל תקופת החכירה. המשיבה מעולם לא נדרשה לגושפנקא של בעלי המקרקעין לצורך היתר בניה או משכנתא או כל עיסקה שעשתה היא במקרקעין. המשיבה טוענת כי בידיה הזכויות המלאות והבלתי מוגבלות בכל הנוגע לשימוש במקרקעין וניצולם עפ"י שיקול דעתה המוחלט והבלעדי. המשיבה, בתגובתה לתובענה, מגיבה גם, אחת לאחת, לטענות הספציפיות שהעלו המבקשים בענין הפרת הסכם החכירה. 11. המשיבה מכחישה מכל וכל את זכותם הנטענת של המבקשים להשתתפות ברווחי המשיבה. לטענתה, בהעדר הוראה חוזית או חוקית מפורשת, המקנה לבעלי המקרקעין את הזכות לדרוש תשלומים נוספים מן החוכר, אין בעל המקרקעין זכאי לתשלומים כאלה. בנוסף לכל אלה מעלה המשיבה בתגובתה גם טענות התיישנות, שיהוי, השתק פלוגתא ומעשה בית דין, חוסר תום לב וחוסר נקיון כפיים, ועוד. תמצית טענות פז 12. המשיבה 3 (להן- "פז") מציינת בתגובתה לתובענה כי תובענה זו מהווה שימוש לרעה בהליכי משפט. לטענתה, המבקשים שמו להם למטרה, לפני כעשר שנים, להתעשר שלא כדין על חשבון המשיבות. הם רכשו, לפני כעשר שנים, 75% מהמקרקעין, וישבו עשר שנים בחיבוק ידיים, מבלי שנקטו, משך כל התקופה הזאת, בצעד כלשהו כדי "להגן על קניינם", ומבלי שהעלו את הטענות המועלות על ידם כיום. רק עם כניסתה של פז לתמונה, סברו המבקשים כי "קו התפר" שבין הפעלת התחנה ע"י דלק להפעלתה ע"י פז מהווה שעת כושר לפעולה להשלמת תוכניתם, שמטרתה לזכות בסכומי כסף ניכרים, שהם אינם זכאים להם. אף פז טוענת בתגובתה, כי מאז תחילת החכירה ע"י המשיבה, נהגה המשיבה במקרקעין מנהג בעלים מלא ומוחלט, כאשר לבעלי המקרקעין לא נותרה למעשה כל זכות במקרקעין למעט זכות בעלות פורמלית, לאחר שמלוא זכויות החזקה והשימוש הועברו למשיבה, כחלק מזכויות החכירה במקרקעין. פז גם מגיבה בתגובתה לטענות ההפרה הספציפיות, שמעלים המבקשים, ככל שטענות אלה נוגעות אליה. בין היתר טוענת פז כי אין ולא יכולה להיות למבקשים כל סיבה להתנגדות לכך שתחנת הדלק תופעל ע"י פז, שהיא חברת האנרגיה המובילה בארץ. כמו כן מעלה פז טענת מעשה בית דין, וטענות נוספות. א. מהות ותוכן זכויותיה של המשיבה במקרקעין. התייחסות ל כי המשיבה היא "שואלת". 13. השאלה הראשונה היא מה תוכן זכויותיה של המשיבה במקרקעין (מקרקעי התחנה). המסמך כמעט היחיד הקיים לענין זה הוא "שטר שכירות", שנחתם בפני רשם הקרקעות ביום 14/5/61 (ונרשם בפנקס ביום 15/5/61), בין חברת חלקה מצד אחד, והמשיבה מצד שני, ובו הוקנתה למשיבה זכות שכירות/חכירה במקרקעין, לתקופה של 99 שנים, תמורת דמי שכירות של 10 ל"י שישולמו עבור כל התקופה/בכל שנה (ישנה אי בהירות בשטר בנקודה זו). בשטר השכירות נמחק המשפט האומר: "עפ"י התנאים המיוחדים הרצופים בזה והמסומנים ב". מסמך נוסף הוא חוזה מיום 15/12/59 בין חברת "דלק" מצד אחד לבין המשיבה ובעלי מניותיה מצד שני, שבו מצהירים המשיבה ובעלי מניותיה דאז, כי המקרקעין נושא הדיון עומדים לרשותם, וכי הם רשאים להחזיק במקרקעין הללו באופן בלעדי ולהשתמש בהם להקמתה ולהפעלתה של תחנת דלק לתקופה של לפחות 15 שנה, ולהאריך את ההחזקה והשימוש במקרקעין לתקופה נוספת של לפחות 30 שנה. מחוזה זה ניתן ללמוד כי זכויותיה של המשיבה במקרקעין נרכשו עוד בשנת 1959, הגם ששטר השכירות נחתם רק ב- 1961. יש להניח שהיה קיים בזמנו הסכם חכירה בין בעלי המקרקעין דאז לבין המשיבה, הגם שהסכם זה לא אותר/לא קיים היום, ולא הוצג בפני בית המשפט. 14. השאלה שהצגתי היא - מה תוכן זכויותיה של המשיבה במקרקעין. הזכות הרשומה של המשיבה בפנקסי המקרקעין היא זכות חכירה ל- 99 שנים, היינו, חכירה לדורות. זכות החכירה לדורות נתפסת במקרים רבים כזכות הקרובה בתוכנה, במהותה, באופייה, לזכות הבעלות. כדברי כב' השופטת בייניש ברע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס פ"ד נ' (1) 517, בעמ' 522, ובעמ' 526: "כשמדובר בחכירה לדורות לתקופה כה ממושכת, יש יסוד להנחה הפרשנית שבהעדר ראיה לכוונה אחרת, התכוונו הצדדים להעביר את מרב הזכויות בנכס ככל שהדבר ניתן, ובכך מתקרבת החכירה ככל האפשר לבעלות". "בשורה של פסקי דין קבע בית המשפט שאין הבדל מעשי בין בעלות לבין חכירה לתקופות ארוכות, ובין החכרה כזו לבין מכר, ופסק את הדין בהתאם. אולם מאלפים ביותר דווקא המקרים שבהם סירב ביהמ"ש להתייחס לחכירה לדורות כאל בעלות; במקרים אלו בא המחוקק לאחר מתן הפסק, ותיקן את החקיקה באופן שלא יהיה עוד הבדל בין החכירה לבעלות". "ניתן אפוא לסכם כי הדעה המקובלת היא כי "חכירה לדורות" ובמיוחד לתקופה כה ממושכת - קרובה במהותה לבעלות, יותר מאשר לשכירות, ותכונות אלה מוענקות לה בדרך כלל בהתחייבויות חוזיות". 15. נכון שההכרעה בענין לוסטיג היתה מבוססת על תנאי חוזה החכירה הספציפי, מהם עלתה כוונה ברורה להעניק לחוכר זכויות כשל בעלים ממש, אולם האמירות אותן ציטטתי בענין מהותה של זכות החכירה לדורות, הן אמירות כלליות, שלא נסמכו ולא התייחסו לתנאי החוזה הספציפי שנדון שם. נכון גם, שבענין לוסטיג תקופת החכירה היתה 999 שנה עם אופציה להארכה לעוד 999 שנה, אולם הציטטות דלעיל מתייחסות לכל חכירה לדורות, ולאו דווקא לתקופות שכאלה. ניתן להצביע על לא מעט פסקי דין שבהם נאמרו אמירות דומות בענין מהותה של החכירה לדורות, הגם שמדובר היה בתקופת חכירה קצרה יותר. כך, בע"א 355/76 בסו נ' מלאך פ"ד ל"א (2) 359, בעמ' 361, נאמר כי מרבית חוזי החכירה לדורות בין המינהל או קק"ל לבין אנשים פרטיים, כמוהם כחוזים להעברת בעלות, ונוסח החוזים אינו מותיר כמעט כל הבדל בין חכירה לבעלות. באותו ענין חוזה החכירה היה ל- 25 שנים, עם אופציה להארכה ב- 72 שנים נוספות. בע"א 516/87 מ"י נ' בלייכפלד פ"ד מ"ב (3) 244, בעמ' 250, נאמר כי זכויות הקנין של החוכרים דומות לזכויות של בעלים. שם חוזה החכירה היה ל- 49 שנים, עם אופציה להארכה לעוד 49 שנים. וראה בג"ץ 11087/05 חברת העובדים נ' מ"י, שם נאמר (בפיסקה 18), כי תקופת חכירה של 49 או 98 שנים, עם אופציה להארכה לתקופה נוספת באורך זהה, מהווה אינדיקציה לכך שהצדדים התכוונו למעין זכות בעלות בקרקע (וראה גם פיסקה 20 לפסה"ד). וכן ע"א 8729/07 אירונמטל נ' קק"ל שם נאמר (בפיסקה 21) כי החכירה לדורות קרובה יותר לבעלות מאשר לשכירות, וכי ככל שתקופת החכירה ממושכת יותר, כך החכירה מתקרבת יותר לבעלות. תקופת החכירה שם היתה 49 שנים עם אופציה לעוד 49 שנים. 16. ב"כ המבקשים מזכיר בסיכומיו את ע"א 331/67 אהרונוב נ' בן דרור פ"ד כ"ב (1) 88, שם נאמר כי חכירה אינה מקנה בעלות בנכס, אלא רק זכות לחזקה ושימוש בו. אלא, שכדברי כב' השופטת בייניש בענין לוסטיג (בעמ' 526), בעקבות פס"ד זה, תוקן החוק, באופן שהשווה בין חכירה לדורות לבין בעלות, לצורך הענין שנדון שם (סמכות עניינית), ובכך ביטל את הלכת ע"א 331/67. ב"כ המבקשים מזכיר גם את ע"א 593/79 מימוני נ' פרלמן פ"ד ל"ו (2) 319 ואת ע"א 6826/93 הועדה המקומית כפר סבא נ' חייט פ"ד נ"א (2) 286, בהם נאמר כי זכות החכירה לדורות איננה שוות ערך לזכות הבעלות אלא פחותה ממנה, שכן בחכירה ישנם תנאים המגבילים את אפשרויות ניצול הקרקע ע"י החוכר או מטילים עליו חיובים שבעלים גמורים אינו חייב בהם (כגון דמי חכירה ודמי הסכמה). על כך משיב ב"כ פז בסיכומיו כי במקרה דנן אין כל תנאים המגבילים את אפשרויות ניצול המקרקעין ע"י המשיבה, או המטילים עליה תשלום של דמי חכירה או דמי הסכמה, ומכל מקום, הוא מוסיף - ואני מצטרף לדעתו - הפסיקה בענין הבדלים אפשריים בשווי הכספי בין זכות החכירה לדורות לזכות הבעלות איננה מסייגת את הפסיקה, החוזרת ונשנית, אותה איזכרתי לעיל, לפיה זכות החכירה לדורות לתקופה ממושכת קרובה במהותה ובתוכנה לזכות הבעלות, וחוזה חכירה כזה כמוהו כחוזה להעברת בעלות. 17. המסקנה מן הדברים עד כאן היא, כי עצם העובדה שניתנה למשיבה חכירה לתקופה של 99 שנים מהווה אינדיקציה לכך שכוונת הצדדים היתה למעין זכות בעלות במקרקעין, זכות שאין הבדל מעשי בינה לבין בעלות. או, כדברי כב' השופט זוסמן בע"א 485/70 סייג נ' אזולאי פ"ד כ"ה (2) 62, בעמ' 64, "שחכירה זו, לדורות, שווה בהרבה מקרים במציאות בארץ לבעלות ממש". וכן דברי כב' השופט מודריק בעת"מ (ת"א) 2076/04 ג'ומעה ציון נ' הועדה המחוזית ת"א (בעמ' 5 - 6): "נראה לי ש"חכירה לדורות" נתפסת כזכות קניינית כמעט שוות ערך לבעלות. הקניית זכות כזו נעשית במקום שהבעלים מוותר הלכה למעשה על מימוש כל האפשרויות שהזכות הקניינית שלו מקנה לו, ובידו נשמרת מעין זכות בעלות "ערטילאית". אצטט גם מספרו של א' אייזנשטיין, "יסודות והלכות בדיני מקרקעין", חלק שני, הוצאת בורסי, התשנ"ו-1995, בעמ' 117: "חכירה לדורות, ללא הגבלה בזכותו של החוכר, לתקופה ממושכת, כגון ל- 999 שנה ואף לתשעים ושמונה שנה, כמוה כזכות בעלות". ואעיר גם, כי קיימות הוראות חקיקה רבות, המשוות חכירה לבעלות (ראה בפיסקאות 95 - 96 לסיכומי המשיבה). 18. ב"כ המשיבים טוענים כי המסקנה לפיה המשיבה קיבלה (למשך תקופת החכירה) זכות שהינה קרובה לבעלות מלאה, מתחזקת נוכח העובדה שלשטר השכירות לא צורפו "תנאים מיוחדים", המטילים בד"כ מיגבלות וחיובים שונים על החוכר, והצדדים אף הסכימו במפורש, שבעיסקה זו אין "תנאים מיוחדים", ומכאן שבמקרה זה המשיבה קיבלה זכות חכירה לדורות, ללא כל תנאים מגבילים. אני מעדיף לתמוך את המסקנה, אליה הגעתי לעיל, בדבר תוכן זכויותיה של המשיבה במקרקעין, ב אחרת של המשיבים, והיא, שמכיון שהסכם החכירה, שכנראה נעשה בשנת 1959, איננו בידינו, ואיננו יודעים מה היו תנאיו, הרי הדרך ללמוד על כוונת הצדדים ועל תוכן הזכויות היא לבדוק מה היתה התנהגות הצדדים במשך התקופה, של 49 שנים, מאז נרשמה החכירה (15/5/61) ועד שהוגשה תובענה זו (30/5/10). ובכן, נראה כי המשיבה, משך כל השנים הללו, נהגה במקרקעין מנהג בעלים לכל דבר, מבלי שבעלי המקרקעין מיחו בידיה, ומבלי שהיא נזקקה להסכמתם או לאישורם בענין כלשהו. 19. להלן פעולות שהמשיבה או "דלק" או "גולדאור" (שהפעילה את תחנת הדלק מטעם "דלק") ביצעו בעצמן במקרקעין או בתחנת הדלק או בקשר אליהם, משך כל השנים, בלא שנזקקו לאישור/הסכמת בעלי המקרקעין, וללא כל התערבות, מחאה, או מצד בעלי המקרקעין: הגישו בקשות שונות להיתרי בניה במקרקעין (ראה: בשנים 1959, 1989, 1990, 2000, נספח ג' בתיק מוצגי המבקשים, וכן ת/10, ת/11, נספח 20 בתיק מוצגי פז). ביטלו את תחנת הדלק הצבאית שהיתה במקום וסילקו את מתקניה (תצהיר לוי, סע' 79.1). הקימו מכונת רחצה גדולה אוטומטית (תצהיר לוי, סע' 79.1). בנו גדר אבן חדשה לתחנה (תצהיר לוי, סע' 79.2). החליפו מספר פעמים את מיכלי הדלק הגדולים, גגות שטח התידלוק ועמודי הפרסומים (תצהיר לוי, סע' 79.3). סגרו את מסעדת "עדה" ופתחו במקומה חנות "מנטה" (תצהיר לוי, סע' 79.4). הקימו חנות גדולה לצמיגים ותיקון תקרים (תצהיר לוי, סע' 79.5). ביצעו עבודות בניה שהגדילו את התחנה באופן משמעותי: בשנת 1960 התחנה כללה כ- 300 מ"ר מבנים, וכ- 225 מ"ר גגות לאזורי תידלוק. בשנת 2010 התחנה כללה כ- 412 מ"ר מבנים, וכ- 322 מ"ר גגות לאזורי תידלוק (ראה פירוט בחוות דעת המומחה משה לנדה). המשיבה העבירה בשנת 1989 את הפעלת התחנה לחברת "דלק" (אשר הפעילה אותה באמצעות "גולדאור") (פרו', עמ' 79). המשיבה התקשרה בשורה של הסכמים עם חברת "דלק" (תצהיר לוי, סע' 77). המשיבה התקשרה בהסכמי הפעלה עם גופים פרטיים, למשל - החכירה מבנים בשטח התחנה למסעדה, לפנצ'ריה, למכונות רחיצה (תצהיר לוי, סע' 78). המשיבה חתמה על שטרי משכנתא לטובת חברת "דלק" (תצהיר לוי, סע' 78). 20. הגב' לוי העידה כי בעלי המקרקעין מעולם לא חלקו על זכויותיה של המשיבה ועל פעולותיה (כמפורט לעיל) במקרקעין, לא נדרשו לאשר או להסכים לעיסקאות שעשתה המשיבה, לא העלו כל או השגה על אופן התנהלותה ופעולותיה של המשיבה, "לא נתבקשנו ולא נדרשנו לשום אישורים והסכמות לפעולות שעשינו בתחנה", "לא התבקשנו שהם יחתמו לנו על דברים, שום מערכת של בעלים וחוכרים, הקרקע היתה כשלנו", "אף פעם לא נדרשנו (לשלם דמי חכירה) וזה היה ברור מאליו שזו קניה בכסף מלא, ולא משהו אחר" (תצהיר לוי, סע' 76 - 79, פרו', עמ' 95, ש' 10, עמ' 98, ש' 17 - 28, עמ' 99, ש' 3). ולא רק שבעלי המקרקעין בעבר לא פנו, לא מחו, לא התערבו, גם המבקשים עצמם לא פנו אל המשיבה ולא העלו בפניה כל או השגה שהיא, במשך כל התקופה משנת 2000 ועד דצמבר 2009 (פרו' עמ' 98 ש' 29 - 32). 21. אחד מבעלי המקרקעין בעבר, משך תקופה של 33 שנים, משנת 1977 ועד 2010, היה אהרן הראל (למען הדיוק, הבעלות נרשמה על שם אשתו, שולמית הראל). הוא העיד כעד מטעם המבקשים, ואישר לחלוטין את גירסתה של הגב' לוי כמפורט לעיל. הוא העיד כי לא היה מעורב בכל צורה שהיא בניהול מקרקעי התחנה (עמ' 69, ש' 23 - 25); כי לא פנה אף פעם למשיבה או לחברת "דלק" בבקשת פרטים על מה שקורה בשטח תחנת הדלק (עמ' 70, ש' 7 - 9); כי הם לא פנו אף פעם למשיבה או ל"דלק" בקשר לניהול התחנה (עמ' 70, ש' 10 - 13); כי הם לא פנו אף פעם למשיבה או ל"דלק" ב כי הן מנהלות את התחנה בדרך שלא מקובלת עליהם (עמ' 70, ש' 22 - 24) או שהם בונים בשטח התחנה מבלי שקיבלו הסכמה שלהם (עמ' 70, ש' 25 - 28). וכאשר נשאל, לבסוף, "אתם בעצם לא חשבתם ולא עניין אתכם איך התחנה מתנהלת, ומה בונים ועושים שם. נפרדתם מהשטח, בחוזה החכירה למאה שנה", השיב: "אמת" (עמ' 71, ש' 21 - 23). הוא אמנם ניסה לתקן אמירה זו בחקירתו החוזרת (עמ' 72, ש' 27 - 29), אך ברור שיש להעדיף את תשובתו הספונטנית בחקירה הנגדית, ולא את התשובה, שכמעט הונחה בפיו, בחקירה החוזרת, ובפרט, שלנוכח תשובותיו הקודמות, נראה שהם אכן ראו עצמם כמי ש"נפרדו" מהמקרקעין, ל- 100 שנה. 22. לאור האמור לעיל אני מקבל את טענת המשיבים כי לא זו בלבד שהחכירה ל- 99 שנים הקנתה למשיבה זכות שהיא קרובה במהותה, בתוכנה, בזכויות הכלולות בה, לזכות הבעלות; אלא גם בפועל, במשך עשרות שנים, נהגה המשיבה במקרקעין מנהג בעלים, מבלי לבקש את רשותם או אישורם של הבעלים לכל דבר וענין הקשור במקרקעין. היה ברור לצדדים, שהמשיבה היא בעלת זכות חכירה ללא מיגבלות (כזכור, הוסכם מפורשות שאין "תנאים מיוחדים"), ושהיא זכאית לנהוג במקרקעין (עד תום תקופת החכירה) מנהג בעלים, וכך עשתה. לו נכונות היו טענותיהם של המבקשים, אין ספק כי בעלי המקרקעין הקודמים לא היו יושבים עשרות שנים בחיבוק ידיים, רואים את המשיבה מנהלת את המקרקעין ואת תחנת הדלק ככל העולה על רוחה, מבלי לשלם להם כל תשלום, ומבלי להיזקק להסכמתם לשום פעולה שהיא, ושותקים. הם לא מחו ולא העלו טענות או דרישות כלשהן, משום שהם הבינו את מערך הזכויות במקרקעין, והבינו - כדבריו של אהרן הראל - שהם בעצם "נפרדו" מן המקרקעין, למשך 99 שנים. 23. לאמור לעיל יש להוסיף את העובדה שבנסח רישום המקרקעין (נספח 3 למוצגי המשיבה) צוין במפורש כי הבעלות, של בעלי המקרקעין הקודמים (דיאמנט והראל), היא "כפוף לחכירה" וברור שהמבקשים, שרכשו את הבעלות מדיאמנט ומהראל, לא יכלו לרכוש זכויות טובות יותר משהיו לדיאמנט והראל; ובייחוד את העובדה ששווי תחנת הדלק עולה כדי עשרות מליוני שקלים, ייתכן אף עד כדי 100 מליון ש"ח (ראה עדות המומחה מטעם המבקשים, יהודה נצח, עמ' 24, ש' 4 - 7), שעה שהמבקשים שילמו עבור רכישת זכות הבעלות בחלקה 710 בשלמותה (הן מקרקעי התחנה, והן המחצית האחרת של החלקה) סך כולל של 1,918,600₪ (הרכישה נעשתה בשנים 2000, 2010). המבקשים עצמם מאשרים בסיכומיהם (פיסקה 203), כי רכשו את המקרקעין במחיר הנמוך משמעותית משוויים האמיתי. נראה לי כי יש יסוד לטענת המשיבים, שמחיר נמוך זה משקף את הבנת הצדדים כי זכות הבעלות, שרכשו המבקשים, היא זכות "ערטילאית", כפופה לזכות החכירה לדורות של המשיבה, ואיננה כוללת (למשך תקופת החכירה) את מרבית התכנים האופייניים לבעלות. 24. מכל האמור לעיל ברור, כי יש לדחות את ה לפיה זכותה של המשיבה במקרקעין הינה זכות שאילה. אמנם כן, צודקים המבקשים בטענתם כי שלשת ההסכמים שהמשיבה מציגה (נספחים 6, 7, 8 למוצגי המשיבה) כדי להוכיח טענתה בדבר תשלום תמורה מלאה עבור רכישת זכות החכירה במקרקעין, אינם מוכיחים זו. בהסכמים אלה רכש המנוח שלמה אוסלקה ז"ל את המניות במשיבה. אין אלה הסכמים שבהם רכשה המשיבה את זכות החכירה במקרקעין. הדבר עולה בבירור מן ההסכמים עצמם, ומתצהירה של עדינה לוי (סע' 32). יתירה מזו, הגב' לוי אומרת מפורשות בתצהירה (סע' 89, והדבר נטען גם בסיכומי המשיבה, סע' 233) כי "הורינו ז"ל רכשו זכויות במשיבה, לאחר שלמשיבה כבר היו זכויות של ממש במקרקעי התחנה, וזאת מכח החוזה משנת 59'. הסכום המדויק ששילמה המשיבה עבור זכויות החכירה אינו ידוע, בשלב זה, לבעלי המניות הנוכחיים בה. עם זאת, ידוע לנו היטב, שכאשר הורינו רכשו זכויות במשיבה - הם שילמו תמורה ממשית ונכבדה עבור מניות אלה, וזאת כמתואר לעיל". עולה, אם כן, בבירור: (א) כי ה"ה אוסלקה ז"ל לא קנו זכויות במקרקעין, הם קנו מניות במשיבה. (ב) בזמן שהם קנו את המניות, המשיבה כבר היתה בעלת זכויות במקרקעין. (ג) לטענתה, הזכויות במקרקעין הן מכח החוזה משנת 59'. בנקודה זו עלי לתקנה: החוזה משנת 59' לא הקנה למשיבה זכויות במקרקעין, אך נכון הדבר, שניתן ללמוד ממנו, שכבר היו לה, במועד חתימתו, זכויות במקרקעין. (ד) בעליה הנוכחיים של המשיבה אינם יודעים (וממילא גם אינם יכולים להוכיח) כמה שילמה המשיבה עבור זכות החכירה במקרקעין. 25. למרות האמור, ה בדבר זכות שאילה דינה להידחות מכל וכל. ראשית, כפי שהראיתי באריכות לעיל, זכותה של המשיבה היא זכות חכירה לדורות ל- 99 שנים, היינו, זכות הכוללת בתוכה את מירב הזכויות בנכס, זכות הקרובה במהותה ובתכניה לזכות הבעלות, ואין כמעט כל הבדל בינה לבין בעלות. שנית, כפי שעולה מן ההסכם עם "דלק" משנת 1959, "בעלי הזכיון" באותו הסכם, היינו, המשיבה ובעלי מניותיה דאז, הצהירו כי המקרקעין נשוא דיוננו הם נכס העומד לרשותם; כי הם רשאים להחזיק ולהשתמש במקרקעין באופן בלעדי להקמתה ולהפעלתה של תחנת דלק לתקופה של לפחות 15 שנה, ולהאריך אח"כ לתקופה נוספת של לפחות 30 שנה; וכי המקרקעין נקיים מכל זכות אחרת של כל צד שלישי. עולה, אם כן, כי המשיבה רכשה את הזכויות במקרקעין עוד בשנת 1959, משמע - לפני שטר השכירות, שנחתם ב- 1961, ולא שטר השכירות הוא המשקף את התמורה ששילמה עבור רכישת הזכויות. יש להניח כי הסכום הסימלי, שניקב בשטר השכירות, נועד רק לספק את הדרישה הפורמלית לתמורה, שהיתה קיימת בדין שקדם לחוק החוזים (חלק כללי), ופעמים רבות נהגו לציין בשטרי חכירה סכום סימלי, רק כדי לספק דרישה פורמלית זו שבדין. שלישית, ה בדבר שאילה עומדת בסתירה לרישום בפנקסי המקרקעין, וכידוע, סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי רישום במקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו. רביעית, המבקשים עצמם הודו לא פעם בכך שאכן מדובר בזכות חכירה, והם נתפסים על הודאתם. כך למשל נשאל מר גרינוולד (פרו', עמ' 35): "ש. זו ההזדמנות העיסקית שלך, החלטת להתעלק על התחנה שלהם, וברעיון שזה שאילה, לשאוב אליך את כל הנכס שלהם. ת. הנכס הוא לא שלהם. הם בינתיים חוכרים שלו". כך גם בהליך קודם שהתנהל בין הצדדים בבית משפט השלום ברמלה (ת.א. 20878-01-10), נשאל מר גרינוולד (פרוטוקול הדיון ברמלה, נספח 16 בתיק מוצגי המשיבה, שם, בעמ' 15): "ש. זאת אומרת הבנת שכשהלקוחות שלנו קנו את תחנת הדלק, הם קנו את זה כדי, ת. הם לא קנו, הם לא קנו, הם לא קנו. ש. חכרו ל- 99 שנה. ת. כן. .......... ש. כשמישהו קונה תחנת דלק הוא לא מתכוון שיפתחו בדיוק על ידו. אבל, ת. לא ענין של קונה, זה ענין של, זהו, א' הם חכרו, תזכור את המלה הזאת טוב. דבר שני, ש. איזה מלה לזכור? ת. חוכרים, לא קנו. אתה כל הזמן מנסה להטעות". זוהי "הודאת חוץ" של בעל דין, והיא עומדת לחובתו גם בכל הליך אחר שבו הוא בעל דין, כגון ההליך שבפניי (י' קדמי, "על הראיות", מהד' תש"ע - 2009, חלק שלישי, בעמ' 1385). חמישית, המבקשים מנועים מלטעון, שאין המדובר בחכירה, שכן, הם, באמצעות בא כוחם, טענו פעם אחר פעם, בכתובים, כי עסקינן בחכירה. כך טענו במכתב הביטול ששוגר ע"י בא כוחם אל המשיבה ביום 3/2/10 (נספח כ"ג במוצגי המבקשים); וכן בהתנגדות שהגיש בא כוחם לועדה המקומית "מצפה אפק" ביום 23/2/10 (נספח 7 במוצגי פז); וכן בערר שהגיש בא כוחם לועדת הערר מחוז מרכז ביום 13/5/10 (נספח 15 במוצגי פז). ושישית, ה כי מדובר בשאילה איננה מתקבלת על הדעת כלל. אין זה סביר שאדם "ישאיל" נכס מקרקעין לחברו, ללא כל תמורה, ל- 99 שנים. ומצד שני, אם אכן השאיל נכס מקרקעין לחברו, אין זה סביר שירשום לטובת השואל זכות חכירה ל- 99 שנים. סיכומו של דבר, ה בדבר זכות שאילה - נדחית. ב. האם הפרה המשיבה את חוזה החכירה 26. טענתם החלופית של המבקשים היא כי המשיבה הפרה את חוזה החכירה שורה של הפרות יסודיות ועל כן זכאים הם לבטל את הסכם החכירה, וכך עשו. השכרת משנה ל"פז" 27. ההפרה הנטענת הראשונה היא: השכרת המקרקעין ותחנת הדלק בשכירות משנה לפז, וזאת ללא הסכמת המבקשים, בעלי המקרקעין. ה היא כי השכרת המשנה לפז עומדת בניגוד להוראות סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה תשל"א-1971, הקובע: "22. השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר או להשכירו בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה - (1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר ; (2) בכל שכירות - רשאי בית המשפט להרשות את העסקה בתנאים שייראו לו; ובשכירות של מקרקעין רשאי בית המשפט לעשות כן על אף האמור בחוזה השכירות". 28. השאלה שיש לבחון בהקשר זה היא מהו הדין החל, והאם הוראות סעיף 22 הנ"ל חלות בענייננו. סעיף 166(ב) לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע כי "זכות במקרקעין, שחוק זה דן בה, יחול עליה חוק זה, אף אם נוצרה לפני תחילתו". בפסיקה נקבע "שכשרותה של עיסקה שנעשתה לפני כניסתו של החוק החדש לתוקף, תיחתך לפי הדין הקודם, ואילו בחינתה של הזכות, אשר עיסקה זו הולידה, תיעשה לפי החוק החדש, כמצוות סעיף 166(ב)" (ע"א 261/72 עזריאל מושב עובדים נ' ללצ'וק פ"ד כ"ז (2) 462 בעמ' 466, ור' גם בר"ע 49/71 הלוואה וחסכון נ' טפחות פ"ד כ"ה (1) 631 בעמ' 634). חכירה לדורות היא זכות במקרקעין שחוק המקרקעין דן בה, ועל כן, חל חוק המקרקעין, על אף שהחכירה נוצרה לפני תחילתו. לפי סעיף 84 לחוק המקרקעין, על שכירות מקרקעין חלים דיני השכירות הכלליים, היינו, חוק השכירות והשאילה תשל"א-1971. חוק השכירות והשאילה תשל"א-1971. סעיף 34 לחוק השכירות והשאילה קובע כי תחילת החוק מיום 1.1.72, וכי על עיסקה שנעשתה לפני תחילתו, יוסיף לחול הדין הקודם. "הדין הקודם", בענייני שכירות, מצוי בספר השני של המג'לה, הדן בשכירות. סעיף 587 למג'לה קבע: "מושכר שאין הבדל לגביו מי הם האנשים המשתמשים בו והנהנים ממנו, רשאי השוכר להשכירו לאחר". וסעיף 428 למג'לה קבע: "כל שאין הבדל לגביו מי הוא המשתמש, אין הגבלה מועילה בו. כיצד? בית ששכרו אדם לדירה, יכול הוא להושיב בו אחר". וכפי שנקבע בפסיקה מאותה תקופה: "שכירות אינה זכות אישית גרידא, והעברתה אינה מוגבלת מכוח החוק. נהפוך הדבר. החוק מאפשר לשוכר להעביר את השכירות לאחר (מג'לה, סעיף 587), ולהושיב במושכר אחרים תחתיו (מג'לה, סעיף 428), מלבד אם הזכות הוגבלה לפי תנאי החוזה שבין הצדדים" (ע"א 260/65 חייקין נ' ממר פ"ד י"ט (4) 183, בעמ' 190). זהו אם כן הדין החל בענייננו, ועל פיו, אין מיגבלה על זכותה של המשיבה להשכיר את המקרקעין בשכירות משנה, והדבר אינו מהווה הפרה של הסכם החכירה. 29. אמנם, סעיף 22 לחוק השכירות והשאילהאינו מתיר השכרת משנה (או החכרת משנה), ללא הסכמת בעלי המקרקעין, אך, כאמור לעיל, הסכם החכירה בענייננו נעשה לפני חוק השכירות והשאילה, ועל כן חל לגביו הדין הקודם. אני מקבל את טענת ב"כ פז בסיכומיו כי הדין שחל במועד בו נרכשה זכות החכירה של המשיבה קבע כלל הפוך לכלל הקבוע כיום בסעיף 22. הכלל ששרר אז היה, ששוכר של מקרקעין רשאי להשכירם לאחר (בהעדר התנאה מפורשת אחרת), ללא הסכמת בעל המקרקעין. לכן, ברירת המחדל, לגבי הסכמי חכירה שנחתמו לפני 1972, היתה, שבהעדר הסכמה מפורשת אחרת, תנאי החכירה כוללים את הוראות הדין ששרר באותה עת, כלומר, רשות להשכרת משנה, ללא הסכמת בעל המקרקעין. חוק השכירות והשאילה (ככל חוק מהותי אחר) איננו חל רטרואקטיבית, אינו יכול "לפתוח" הסכם חכירה שנעשה והושלם קודם שנכנס לתוקפו, ואינו יכול לשנות הוראותיו של הסכם זה באופן רטרואקטיבי, והדבר גם נקבע בו (בחוק השכירות והשאילה) במפורש. יש לציין, בנוסף, כי הוראות פרק א' לחוק השכירות והשאילה הן הוראות דיספוזיטיביות, אשר חלות "באין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם בין הצדדים" (סעיף 2(ג) לחוק). ה"הסכם בין הצדדים", בנסיבות של חכירה לדורות, כולל גם את יישומו המעשי של ההסכם, ואת התנהלות הצדדים במהלך חייו של ההסכם (ד"ר א' קמינצקי, "חכירה לדורות", הוצאת בורסי, התשע"א-2011, בעמ' 255). במקרה דנן, המשיבה השכירה את המקרקעין ותחנת הדלק לחברת "דלק" בשנת 1989 (פרו', עמ' 79) בלא שנדרשה לקבל הסכמת בעלי המקרקעין לכך, ובלא שבעלי המקרקעין (שאחד מהם העיד בביהמ"ש) העלו כי מדובר בהפרה של הסכם החכירה. גם התנהלות זו של הצדדים מלמדת על כך שהמשיבה רשאית היתה להשכיר בשכירות משנה, ללא הסכמת הבעלים. 30. ב"כ המבקשים טוען כי בע"א 840/75 קק"ל נ' סביצקי פ"ד ל (3) 540, בעמ' 544, נקבע, שסעיף 22 לחוק השכירות והשאילהחל על השכרת משנה, שנעשתה אחרי תחילתו של חוק השכירות והשאילה, גם אם השכירות נעשתה לפני תחילתו. ב"כ פז בסיכומיו מפרש אחרת את פס"ד סביצקי, ואני נוטה לקבל את פרשנותו. נראה כי הנסיבות בסביצקי שונות מבענייננו, ולא ניתן ללמוד ממנו הלכה כללית לפיה סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה חל על הסכם חכירה, שקדם לחוק השכירות והשאילה. זו גם איננה השאלה שנדונה והוכרעה באותו פסק דין. כידוע, "כלל גדול הוא, שאין לפרש חוק חדש כבא לשלול זכות מוקנית, אלא אם כן הדבר נאמר בו במפורש" (בג"ץ 144/72 ליפבסקי-הליפי נ' שר המשפטים פ"ד כז (1) 719, בעמ' 723). יהיה זה מרחיק לכת לפרש כאילו הסכם חכירה, שאין בו, ובדין הקיים בעת כריתתו, כל מיגבלה של עבירות, לפתע מוטלת עליו מיגבלת עבירות, מכוחו של חוק שנחקק שנים רבות אחרי כריתתו. אדגיש כי בענין סביצקי היתה בחוזה החכירה עצמו מיגבלת עבירות (החוכר אינו זכאי להעביר את החכירה לאחר, אלא בהסכמת קק"ל), בעוד שבענייננו אין מיגבלה שכזו, לא בשטר השכירות, ולא בדין ששרר בעת עשייתו. אינני סבור כי ביהמ"ש בענין סביצקי הרחיק לכת עד כדי החלה של מיגבלת עבירות, באופן רטרואקטיבי, על הסכם שאין בו מיגבלה כזאת. אלא מה שעולה מענין סביצקי הוא, שמקום שקיימת מיגבלת עבירות (כפי שהיה באותו ענין), הרי אם השכרת המשנה נעשית לאחר חוק השכירות והשאילה, כי אז יש תחולה לסעיף 22 לחוק, על אף שהחכירה קדמה לחוק. פועלו של סעיף 22, במקרה כזה, איננו להטיל מיגבלת עבירות שאיננה קיימת בהסכם החכירה (אין בכך צורך, שכן, כאמור, בהסכם החכירה שם היתה מיגבלת עבירות), אלא להיפך, לצמצם את מיגבלת העבירות, הקיימת בהסכם, באופן שהוא מונע מהבעלים לסרב להשכרת המשנה, מטעמים בלתי סבירים. אם כן, פעולתו של סעיף 22 במקרה כזה היא צמצום של מיגבלת העבירות, שעה שטענת המבקשים בענייננו היא הפוכה, היינו, שמכוחו של סעיף 22 קמה, רטרואקטיבית, מיגבלת עבירות, שאינה קיימת בהסכם החכירה ובדין החל בעת כריתתו. סבורני כי לא ניתן ללמוד מפס"ד סביצקי, שניתן לשנות רטרואקטיבית את הסכם החכירה של המשיבה, ולכלול בו מיגבלת עבירות, שעה שהסכם החכירה כלל (מכח הדין ששרר אז, ובהעדר התנאה מפורשת אחרת) הסכמה הפוכה. בקשות להיתר בניה ללא הסכמת המבקשים וביצוע עבודות בניה ללא היתר 31. ההפרה הנטענת השניה היא: הגשת בקשות להיתרי בניה במקרקעין, ללא הסכמתם וחתימתם של המבקשים (בעלי המקרקעין), וביצוע עבודות בניה במקרקעין, בטרם ניתן היתר לעבודות אלו ע"י הועדה המקומית. לטענת המבקשים, בחודש 11/09 הגישו המשיבות לועדה המקומית בקשות למתן היתר לביצוע עבודות שונות במקרקעין ובתחנת הדלק, וזאת בלא שפנו כלל אל המבקשים למתן הסכמתם. המבקשים פנו אפוא אל "פז" ביום 31/12/09 ודרשו כי תימנע מביצוע עבודות כלשהן, ללא קבלת היתר בניה, וללא הסכמת המבקשים. בפועל, המשיבות החלו בביצוע עבודות בניה במקרקעין, על אף שטרם ניתן היתר בניה, וחרף התנגדות המבקשים. המבקשים יזמו הליכים משפטיים שונים, בערכאות שונות, אך כדי שלא להאריך, לא אעמוד עליהם כאן (הדברים מפורטים היטב בסיכומי הצדדים). 32. כפי שהראיתי באריכות לעיל, זכות החכירה לדורות ל- 99 שנים קרובה במהותה לבעלות, ונראה כי יש יסוד לטענת המשיבים לפיה (בהעדר התנאה אחרת) זכות זו כוללת את הזכות לבנות במקרקעין. ואכן, תקנה 2א'(1) לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970 קובעת כי בעל הזכות, שחתימתו על הבקשה להיתר דרושה, הוא הבעל הרשום או החוכר, ומכאן שדי בחתימת החוכר לבדו, ללא צורך בחתימת הבעלים (במקרה כזה צריך רק להמציא העתק הבקשה לבעלים, תקנה 2ב'(1)). וכפי שנקבע בענין רע"א 2821/95 לוסטיג נ' מייזלס פ"ד נ' (1) 517, בעמ' 527: "הזכות לקבלת היתר לבנות הוענקה לבעלים או לחוכר שהועברו אליו על פי החוזה זכויות הבעלים, והוא זכאי על פי דיני התכנון לבקש היתר בניה בלי לקבל הסכמה של בעל זכויות אחר, אפילו הוא בעלים במשותף" (וראה גם עת"מ (ת"א) 1662/07 ממ"י נ' ועדת הערר מחוז מרכז, בפיסקה 3 לפסה"ד). הנה כי כן, המשיבה, כחוכרת המקרקעין, זכאית לחתום על בקשות להיתרי בניה בנוגע למקרקעי התחנה, ללא צורך לפנות אל בעלי המקרקעין, וללא צורך לבקשם כי יצרפו חתימתם לבקשת ההיתר, בנוסף לחתימתה של המשיבה. 33. כך גם היה בפועל, משך כל השנים מאז 1961, מי שחתמה על כל הבקשות להיתרי בניה היתה המשיבה, או מי מטעמה ובהרשאתה, ללא כל צורך בחתימת בעלי המקרקעין. איש מבעלי המקרקעין, משך כל השנים הללו, לא התערב בנעשה במקרקעין, וגם לא בכל הנוגע לעבודות הבניה שבוצעו בהם במהלך השנים. איש מהם לא פנה מעולם ב אל המשיבה או אל דלק או אל פז, כי הן בונות במקרקעי התחנה, ללא הסכמתם (עדות הראל עמ' 70 ש' 25 - 28), ולא העלה כי בקשות ההיתר או עבודות הבניה נעשו שלא כדין, בהעדר הסכמתם. גם ועדות התכנון לא דרשו הסכמתם או חתימתם של בעלי המקרקעין על בקשות ההיתר שהוגשו בנוגע למקרקעי התחנה. גם המבקשים עצמם לא מחו, למשל, על הגשת בקשה להיתר בניה ע"י המשיבה, בדצמבר 2000 (נספח 20 למוצגי פז), מבלי שנתבקשה הסכמתם או חתימתם, ככל הנראה משום שגם הם הבינו (כפי שבעלי המקרקעין הקודמים הבינו), כי הסכמתם או חתימתם אינה נדרשת. 34. טוענים המבקשים כי תקנה 2א'(1) אכן מאפשרת גם לחוכר הנכס לחתום על בקשה להיתר בניה, אלא שהמשיבה איננה חוכרת של "הנכס", היינו, הנכס כולו, חלקה 710 בשלמותה, אלא רק של מקרקעי התחנה, שהם כמחצית החלקה בלבד. וסעיף 137 לחוק התכנון והבניה מורה כי לא יינתן היתר בניה על חלק של מקרקעין, אלא בהתאם לתשריט חלוקת קרקע שאושר ע"י הועדה המקומית, ובאין תשריט כאמור - הסמכות ליתן ההיתר היא לועדה המחוזית. במקרה דנן, קיים תשריט חלוקה (ראה התשריט המצורף לשטר השכירות, נספח 13 בתיק מוצגי המשיבה). התשריט חילק את חלקה 710 לשני מגרשים - מגרש 710א', ומגרש 710ב', ובשטר השכירות, שנרשם בפנקסי המקרקעין, צוין כי זכויותיה של המשיבה הן ב"חלק המסומן באות א' שבתרשים המצורף בזה ואשר שטחו הוא 2840 ממ"ר". נכון, שאין זה תשריט חלוקה כמשמעו בסע' 137 - 138 לחוק התכנון והבניה, והוא לא אושר ע"י הועדה המקומית, אך ההוראות הללו מחוק התכנון והבניה, שתחילתו בשנת 1966, אינן חלות על התשריט הזה, שנעשה בשנת 1959. בעת"מ (נצ') 1072/06 דיאב נ' הועדה המקומית נצרת, היה צורך בתשריט חלוקה, מאושר ע"י הועדה המקומית, כתנאי למתן היתר בניה, אך תשריט כאמור לא היה. ביהמ"ש המחוזי הכיר לצורך הענין בתשריט של תוכנית חלוקה בהסכמה בין הבעלים (שלא אושר כמצוות סעיף 137 לחוק), ואשר על פיו פעלו כל השנים ללא עוררין. ביהמ"ש גם אמר (שם, בפיסקה 40) כי "חלוקת חלקה גדולה למגרשי משנה, אינה גחמה של מתכנן התוכנית. תשריט כאמור נועד לקבוע את מגרשו של מבקש היתר בניה, לצורך קביעת גבולותיו ושטחו, כאילו הינו מהווה חלקת רישום נפרדת". בין הצדדים שבפניי התנהלה התדיינות נוספת, באותה פרשה, בבית משפט זה, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים (עת"מ 14673-03-11, כב' השופטת ז' בוסתן). בפסק דין שניתן לאחרונה דחה ביהמ"ש את טענת המבקשים כאילו הועדה המקומית אינה מוסמכת ליתן היתר בניה ללא אישור תשריט חלוקה של המקרקעין, וקבע כי לא נפגעה כל זכות של המבקשים עקב הגשת הבקשה להיתר מבלי שצורף אליה תשריט חלוקה. בכל מקרה, הטענות בענין זהות מגיש הבקשה להיתר וזהות הועדה נותנת ההיתר (סע' 89, 90 לסיכומי המבקשים) הן טענות שאין מקום לדון בהן כיום, אחר שההיתר ניתן (7/3/11), והעתירה לביטולו - נדחתה. במקרה שבפניי קיים תשריט חלוקה בהסכמה, שנרשם בלשכת רישום המקרקעין, והחלקה 710 מחולקת, להלכה ולמעשה, מאז שנת 1961, לשני מגרשים, א' ו- ב'. למשיבה זכויות חכירה מלאות וייחודיות בחלק א' של החלקה (שהוא "המקרקעין", או "מקרקעי התחנה"), ולחלק זה בלבד התייחסו כל הבקשות להיתרי בניה, שהוגשו במהלך השנים. המקרקעין הינם, בפועל, יחידה נפרדת לחלוטין. גם המצב התכנוני החל על כל אחד משני חלקי החלקה שונה לחלוטין. המקרקעין משמשים לתחנת דלק, ואילו חלק ב' של החלקה הוא מגרש ריק, שהופקע, ונועד לשטח ציבורי פתוח (ראה נ/13). הגם שמבחינה תכנונית ורישומית חלקה 710 בשלמותה היא יחידה אחת, ברור שקיימת בפועל חלוקה מוגדרת של החלקה, חלוקה שגם משתקפת בלשכת רישום המקרקעין. בבקשות להיתרי בניה שהוגשו במהלך השנים צוין שהן מתייחסות למגרש 710א' (ראה ת/10, וכן נספח ד' בתיק מוצגי המבקשים), וועדות התכנון נסמכות על תשריט החלוקה כפי שהוגש לרישום בלשכת רישום המקרקעין. קיצורו של דבר, ולאור כל האמור לעיל, אין ספק בעיניי, שהמשיבה מוסמכת, בנסיבות אלה, לחתום, לבדה, על בקשות להיתרי בניה. 35. טוענים המבקשים כי היתה חובה, לפי תקנה 2ב'(1) לתקנות התכנון והבניה, להמציא להם העתק של הבקשות להיתר בניה, וכי המשיבה לא עשתה כן. לא נכונה טענתה של פז בסיכומיה כי מאחר שלפי תקנה 2א'(1) די בחתימת הבעלים או החוכר, ממילא חתימת הבעלים איננה מחוייבת, ולכן אין חובה להמציא להם לפי תקנה 2ב'(1) את העתק הבקשה. נפסק במפורש כי אם מי שרשאי היה לחתום על בקשת ההיתר, לא חתם עליה, יש להמציא לו את העתק הבקשה (בג"ץ 305/82 מור נ' הועדה המחוזית מרכז פ"ד לח (1) 141, בעמ' 148, וכן בג"ץ 879/89 בנייני ט.ל.מ. נ' הועדה המקומית חולון פ"ד מ"ד (2) 831, בעמ' 834). באשר לטענתם זו של המבקשים אציין, ראשית, כי החובה להמציא את העתק בקשת ההיתר למבקשים מוטלת על הועדה המקומית, ולא על מבקש ההיתר (ראה תקנה 2ב'(1)); והעיקר - שבסופו של דבר כן הומצא למבקשים עותק הבקשה להיתר בניה (סע' 94 לסיכומי המבקשים). הדבר נעשה ביום 24/1/10 (ראה נספח 19 במוצגי פז), משמע, לפני המועד (3/2/10) שבו שלחו המבקשים את הודעת ביטול השכירות. 36. המבקשים נסמכים על ע"א 516/87 מ"י נ' בלייכפלד פ"ד מ"ב (3) 244 בתמיכה לטענתם כי "בעל מקרקעין רשאי להתנגד לפעולות בניה של חוכר לדורות במקרקעין, כאשר המדובר בנימוקים סבירים ומוצדקים מבחינתו, ובוודאי שלא ניתן להתעלם מזכויותיו". אלא שפרשת בלייכפלד איננה דומה משום בחינה לענייננו, בראש ובראשונה משום שבחוזה החכירה באותו מקרה נקבע במפורש איסור על החוכר לבנות "אלא בהסכמתו המפורשת מראש ובכתב של המחכיר". וכן נקבע, באותו סעיף, כי החוכר לא יגיש תוכניות לבניה "לפני שהמחכיר יחתום על תוכניות אלה". למותר לציין כי המיגבלות הללו אינן קיימות במקרה שבפניי (אבחנות נוספות מענין בלייכפלד ראה בסיכומי פז, סעיף 182). 37. אכן, פז ביצעה עבודות בשטח ללא היתר. כך קבעה הועדה המקומית בהחלטתה מיום 10/3/10 (נספח י"ז לתיק מוצגי המבקשים). אלא שאינני בטוח שהמבקשים הם אלה שיכולים להלין על כך, נוכח העובדה שהמבקשים הם אלה שגרמו קשיים ועיכובים ניכרים בקבלת ההיתר (עדות אשר שמיר מ"פז", פרו', עמ' 105, ש' 7 - 11). מכל מקום, ענין ביצוע העבודות ללא היתר כבר אינו יכול להיות רלוונטי כיום, אחר שניתן היתר (7/3/11, מוצג נ/4), כך שכל העבודות שבוצעו הוכשרו (סע' 100 לסיכומי המבקשים), ועתירה מינהלית שהגישו המבקשים לביטול ההיתר שניתן - נדחתה. 38. ולבסוף, צודקת המשיבה בטענתה (סע' 279 לסיכומיה) כי טענות המבקשים בענין הבניה והליכי התכנון אין בהן כדי להוות הפרה של הוראה כלשהי כלפי המבקשים. המבקשים טוענים (סע' 108 לסיכומיהם) כי הדבר "מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות בין הצדדים", אך לא הצביעו (בהקשר הנוכחי) על שום הוראה בהסכם החכירה או בשטר השכירות, שהופרה. אי תשלום דמי שכירות 39. ההפרה הנטענת הבאה היא, שהמשיבה נמנעה, משך כל תקופת החכירה, מלשלם את דמי השכירות, בסך 10 ל"י לשנה, הנקובים בשטר השכירות. הצדדים חלוקים בשאלה האם שטר השכירות קבע תשלום של 10 ל"י לשנה, או 10 ל"י לכל תקופת החכירה. בטופס המודפס, הסטנדרטי, של שטר השכירות, הופיע כך: "בשכירות שנתית של ... שתשולם ביום ... וביום ... בכל שנה". הצדדים לשטר השכירות תיקנו אותו, באמצעות מכונת כתיבה, כלהלן: "בשכירות שנתית של 10 ל"י שתשולם ביום עבור כל התקופה וביום בכל שנה". "כאשר צדדים לחוזה מסכימים ביניהם לשנות סעיף אחד מתוך נוסח סטנדרטי של חוזה, יש לשער שהם הקדישו תשומת לב מיוחדת לשינוי, והתכוונו לגרום לתוצאה, אליה חותר השינוי..." (ע"א 702/84 יובל גד נ' מנהל מס שבח מקרקעין פ"ד מ' (4) 802 בעמ' 807). במקרה דנן, בעוד שהטופס המוכן מראש נועד לדמי שכירות המשולמים בכל שנה ושנה, הרי הצדדים מחקו את המלים "שתשולם ביום", ואת המלה "וביום", ובמקומן כתבו את המלים: "עבור כל התקופה". לא יכול להיות, בעיניי, ספק, כי כוונת הצדדים היתה לשנות את ההסדר שבטופס המוכן מראש, ולקבוע הסדר של תשלום אחד עבור כל תקופת החכירה. כוונה זו עולה לדעתי בבירור מן הטופס, על אף שהצדדים לא השכילו, מן הסתם מתוך שכחה או היסח הדעת, למחוק את המלה "שנתית" ואת המלה "בכל שנה". אציין בהקשר זה כי הכלל לפיו יש להעדיף הוראה שנוסחה במיוחד ע"י הצדדים, על פני הוראה מודפסת בטופס סטנדרטי, מבוסס על כך, שהצדדים הקדישו תשומת לב מיוחדת להוראה שהוסיפו (בכתב יד או בהדפסה), בעוד שלהוראות הנכללות בטופס הסטנדרטי הקדישו תשומת לב פחותה ואולי אף כלל לא שמו אליהן לב (ר' פרידמן-כהן, "חוזים", אבירם הוצאה לאור, תשס"ד-2003, כרך ג', עמ' 251 - 252). פרשנות אחרת מזו שהצעתי אינה אפשרית, לדעתי, שכן, אם התשלום של 10 ל"י הוא "עבור כל התקופה", כיצד ייתכן שיש לשלמו בכל שנה? קיצורו של דבר, דעתי היא, כי בשטר השכירות נקבע תשלום דמי שכירות בסך 10 ל"י עבור כל תקופת החכירה. יש להניח כי סכום זה שולם במלואו במעמד חתימת שטר השכירות או בסמוך לכך. מכל מקום, המבקשים (שהנטל עליהם) אינם יודעים ואינם יכולים להוכיח, שהסכום לא שולם. שלא כנטען בסיכומי המבקשים, הגב' עדינה לוי לא אמרה בעדותה כי המשיבה מעולם לא שילמה דמי שכירות כלשהם. היא אמרה, שהמשיבה מעולם לא שילמה דמי שכירות שנתיים, שכן דמי השכירות נרשמו עבור כל תקופת החכירה (פרו' עמ' 89, ש' 30 - 31). יוצא אפוא כי אין בפניי כל הוכחה להפרת תנאי זה של תנאי החכירה, ודי בכך כדי לדחות חלק זה של התביעה. 40. גם לו סברתי כי כוונת הצדדים לשטר השכירות היתה לתשלום של 10 ל"י לשנה, גם אז לא הייתי מקבל את התביעה, על בסיס הפרה זו, שכן, אין המבקשים יכולים להעלות, לראשונה במכתבם מיום 3/2/10, את ה בדבר אי תשלום דמי שכירות, ובו במקום לבטל את השכירות, מחמת כך. לכל היותר ניתן לראות זאת כמכתב שבו המבקשים מודיעים למשיבה כי אי תשלום דמי השכירות מהווה הפרה. ואולם המשיבה, תוך שבוע מקבלת המכתב, כבר תיקנה את ההפרה, ושילמה למבקשים סך של 10 אג', סכום העולה על דמי השכירות, בסך 0.1 אגורה לשנה, שעל המשיבים לשלם עבור כל התקופה מתחילת תקופת החכירה ועד היום. הסגת גבול 41. ההפרה הנטענת הבאה היא, שהמשיבה הסיגה גבולם של המבקשים במקרקעין הסמוכים למקרקעי התחנה. מדובר בגדר שהוקמה בצד הדרומי של מקרקעי התחנה, והיא בנויה בסטיה לכיוון דרום, לתוך "מגרש ב" של חלקה 710, שגם הוא כזכור בבעלות המבקשים. על פי חוות דעת של מומחה, מר חן ציון מלכיאל, שטח הסגת הגבול הוא 40 מ"ר. עלי לדחות זו, ממספר טעמים. ראשית, על המבקשים הנטל להוכיח כי המשיבה היא היא שהסיגה את גבולם. הגב' עדינה לוי העידה בענין זה כי "הוקמה שם גדר ע"י חברת דלק, שהפעילה באותה תקופה את התחנה, והגדר נשארה, ייתכן שהם חרגו, ואם כן, אז גם בתום לב, כי אין לנו ענין ולא היה לנו ענין לפלוש לחלקה שאינה שלנו, ועדיין, אם נמצאת החריגה, לא אנחנו ביצענו אותה, ביצע אותה המפעיל" (עמ' 77 ש' 16 - 19). וכיום, לטענת המשיבה, מי שמחזיק בשטח הפלישה איננה המשיבה, כי אם חברת "פז". יצוין כי בתביעת פינוי שהגישו המבקשים כנגד המשיבה בביהמ"ש ברמלה, בקשר לאותו שטח הסגת הגבול הנדון כאן, העלתה המשיבה בין היתר את ה, כי "פז" היא היא המחזיקה בשטח הסגת הגבול, וניתנה לה רשות להתגונן (ראה ת/1). ביהמ"ש ציין באותה החלטה כי לא ניתן לנקוט הליך של סילוק יד נגד מי שאיננו המחזיק בשטח החריגה. וכן ציין ביהמ"ש כי ספק אם ניתן לראות במשיבה "אחראית" לפלישתו של צד שלישי ("פז") לשטח הזה. סבורני כי המבקשים לא הוכיחו לעת עתה (ייתכן שיצליחו להוכיח זאת בביהמ"ש ברמלה) כי המשיבה היא היא המסיגה את גבולם והמחזיקה בשטח החריגה (ומפרה בכך את תנאי החכירה). שנית, ביחס למגרש ב' של חלקה 710 קיימת הודעת הפקעה לפי סע' 5 ו-7 לפק' הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (ראה נ/13), כך שלא ניתן עפ"י דין לבנות בשטח זה דבר, שכן הוא מיועד לשמש שטח ציבורי פתוח. שלישית, בשים לב לכך ששטח הסגת הגבול הוא לכל היותר 40 מ"ר, ואולי אף פחות מזה, מתוך שטח מקרקעין של 2836 מ"ר, דעתי היא, שאם אכן מדובר בהפרה, הרי שזו הפרה לא יסודית, כלומר, אדם סביר לא היה רואה ענין זה כענין שבגללו לא היה מחכיר את המקרקעין למשיבה, אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה. לפיכך, מתן ארכה, לפי סעיף 7(ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), מהווה תנאי מוקדם להבשלת הזכות לביטול החוזה (ג' שלו, "דיני חוזים - התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", דין הוצאה לאור, התשס"ט - 2009, בעמ' 607). ביטול, מבלי שניתנה ארכה, אינו תופס (ע"א 206/79 ריטברג נ' ניסים פ"ד לד (3) 314, בעמ' 322). המבקשים התיימרו לבטל את זכות השכירות של המשיבה, ללא מתן ארכה (נספח כ"ג לתיק מוצגי המבקשים), ובכך איבדו את זכות הביטול. ורביעית, זכות הביטול, בהפרה לא יסודית, תלויה, לשם שכלולה, גם בכך, שהביטול עומד בכור ההיתוך הערכי של מבחן הצדק. ביטול בשל הפרה לא-יסודית צריך להיות צודק, וצידקת הביטול נקבעת על רקע מכלול נסיבות הענין, בהתחשב בעיקר בשיקולים הנוגעים למאזן האשמה בין הצדדים, וכן בשיקולים הנוגעים למאזן הנזקים או האינטרסים שלהם (ג' שלו, שם, בעמ' 626, 628). במקרה דנן, הסגת הגבול היא, כאמור לעיל, בשטח של לכל היותר 40 מ"ר, ואולי פחות מכך; השטח הוא ממילא מופקע ואינו ניתן לניצול כלשהו ע"י המבקשים; יוצא אפוא שהסגת הגבול לא פגעה פגיעה של ממש בזכויות המבקשים, ובנסיבות אלה, נראה כי ביטול החכירה, על כל ההשלכות הנובעות מכך, הוא בלתי צודק. גם משום כך, אין עומדת למבקשים זכות ביטול. אי שמירה על זכויות החזקה במקרקעין 42. ההפרה הנטענת הבאה היא אי שמירה על זכויות החזקה במקרקעין, בכך שהמשיבה 2 עדיין שוהה במקרקעין וטוענת כי בידיה זכות שימוש שניתנה לה ע"י חברת "דלק", וזאת על אף שההסכם עם חברת "דלק" הסתיים זה מכבר, ו"פז" היא שקיבלה את החזקה בכל מיתחם התחנה. מכאן טענת המבקשים כי המשיבה אינה מקיימת את חובתה הבסיסית ביותר - לשמור על זכויות החזקה במקרקעין. הדבר פוגע לטענתם בזכויותיהם, שכן הם מוצאים עצמם כי במקרקעיהם יושבים צדדים שלישיים, שזכותם במקרקעין כלל אינה ברורה, ובבוא העת יהיה על המבקשים להתמודד עימם. המבקשים לא הצביעו על הוראה חוזית כלשהי שהופרה ע"י המשיבה כלפיהם בהקשר זה. גם לו היתה כאן הפרת הסכם ע"י המשיבה, אין זו הפרה יסודית, ולכן לא ניתן בעקבותיה לבטל את החכירה ללא מתן ארכה. בנוסף, ברור שבנסיבות הענין ביטול יהיה בלתי צודק, וגם משום כך, זכות הביטול אינה קיימת. וכי יעלה על הדעת לאפשר למבקשים כיום לבטל את זכות החכירה לדורות של המשיבה, רק משום חששם (סע' 71 לתצהיר גרינוולד וסע' 129 לסיכומיהם) כי "בבוא העת" יהיה עליהם "להתמודד" עם צדדים שלישיים שיוותרו במקרקעין? מכל מקום יש לציין כי הודעת הביטול, ששיגרו המבקשים אל המשיבה ביום 3/2/10, ובה הודיעו על ביטול זכות השכירות במקרקעין של המשיבה, לא כללה את נימוק הביטול הזה, ותביעה זו - תביעה לביטול חוזה מחמת הפרתו - אינה יכולה להתבסס על עילת ביטול, שלא נכללה בהודעת הביטול (ע"א 702/80 גלפנשטיין נ' אברהם פ"ד ל"ז (4) 113, בעמ' 122). זיהום המקרקעין 43. ולבסוף, בענין זה, ה בדבר הפקרת המקרקעין לזיהום דלק. לפי ה, סקר קרקע שבוצע ע"י "פז", ת/16, מוכיח כי קיים זיהום קרקע במקרקעי התחנה. המשיבות, על אף הממצאים הללו, אינן עושות דבר על מנת לנקות את המקרקעין, ובבוא היום יישארו המבקשים עם הקרקע המזוהמת, ויצטרכו לטפל בה. עיון בסקר הקרקע ת/16 מלמד (לכאורה ועל פני הדברים, שכן, לא באה בפניי עדות של מומחה, שיסביר את האמור בסקר), כי "למרות גיל התחנה וריבוי תשתיות הדלק, בתחנה פז אורלי גבעת שמואל אין זיהום קרקע נרחב .... נמצאו זיהומים רק במספר מוקדים רדודים מאד ומתוחמים, כגון מתחת למנפקות ... ובכניסה למוסך, ואילו בעומק הקרקע לא נמצא זיהום ..." (עמ' 24 לסקר). למיטב הבנתי הלא-מקצועית, תוצאות הסקר הן חיוביות. המבקשים לא הביאו לעדות מומחה, אשר יוכיח, באמצעות הסקר ת/16 או באמצעות חוות דעת מטעמם, קיומו של זיהום. הם גם נמנעו מלהציג שאלה כלשהי בענין זה בחקירתו הנגדית של מר אשר שמיר, סמנכ"ל "פז" לשעבר. אציין כי המבקשים עצמם אינם טוענים כי מי מהרשויות השונות פנו אליהם אי פעם בטענות או בדרישות כלשהן בנוגע לזיהום קרקע במקרקעי התחנה. גם בהקשר זה, המבקשים לא הצביעו על הוראה חוזית כלשהי, שהופרה ע"י המשיבה כלפיהם. וגם לו היתה כאן הפרת הסכם ע"י המשיבה, אין זו הפרה יסודית, ולכן לא ניתן בעקבותיה לבטל את החכירה ללא מתן ארכה. ברור גם, שבנסיבות הענין, ובשים לב לממצאים החיוביים של הסקר, ביטול יהיה בלתי צודק, וגם מטעם זה, זכות הביטול אינה קיימת. רק כדי להפיס את דעתם של המבקשים, אפנה את תשומת לבם להוראות סעיף 29(ב) לחוזה עם "פז" (נספח ט' למוצגי המבקשים), הקובעות כי אם, במועד בו יגיע החוזה עם "פז" לקיצו, יצביעו הבדיקות על קיומו של זיהום קרקע, יהיה על "פז" לדאוג לסילוקו ולניקוי הקרקע על חשבונה. אי תשלום חובות לעירייה 44. המבקשים זנחו בסיכומיהם את ה בדבר אי תשלום חובות בגין המקרקעין לעיריית גבעת שמואל, אך למרות זאת, נושא זה צץ לפתע, בפיסקה 144(ה) לסיכומיהם, ועל כן אתייחס גם לכך בקצרה. ראשית, המשיבה לא קיבלה לידיה דרישות תשלום של העירייה המופנות אליה (תצהיר עדינה לוי, סע' 136.6, ונספח 18 לתיק מוצגי המשיבה). ברגע שנודע למשיבה על דרישת התשלום של העירייה, היא הודיעה לעירייה כי היא זו שנושאת בחבות, ולא המבקשים (נספח 18 הנ"ל), ואין מחלוקת כי בסופו של דבר המשיבה אכן שילמה את מלוא דרישת התשלום (פרו', עמ' 49, ש' 16). ובכל מקרה, לא נראה כי ענין זה עשוי היה לשמש למבקשים עילה לביטול זכות החכירה. כאשר העירייה שולחת, לבעלים של נכס מושכר, דרישה לתשלום חוב החל על הנכס, ואשר השוכר צריך לשלמו, הרי ככלל ובנסיבות רגילות אין הדבר מקנה לבעל הנכס עילה לביטול השכירות (ומר גרינוולד אישר זאת בעדותו: עמ' 49, ש' 3 - 4). כל שעל בעל הנכס לעשות הוא - לבקש מהעירייה להעביר את החוב על שם השוכר ולגבות החוב מהשוכר. מכל מקום, המבקשים זנחו בסיכומיהם את ה בענין זה (ראה פיסקאות 57 - 139 לסיכומיהם, המפרטות את כל ההפרות הנטענות על ידם, ואינן כוללות את הנושא של אי תשלום חובות לעירייה), ועל כן, אין צורך להיזקק לכך כלל (ע"א 447/92 רוט נ' אינטרקונטיננטל פ"ד מ"ט (2) 102, בעמ' 107). 45. כהערה כללית, הנוגעת למרבית ההפרות הנטענות, אציין גם, כי המבקשים רכשו את זכות הבעלות במקרקעין בשנת 2000, אך רק בשנת 2010 הודיעו על ביטול זכות החכירה של המשיבה, היינו - ביחס למרבית ההפרות הנטענות - לאחר שחלף הרבה מעבר ל"זמן סביר" מיום שנודע להם על ההפרות (סעיף 8 לחוק החוזים תרופות). הכלל הוא כי לאחר חלוף הזמן הסביר, רואים את הנפגע כמי שויתר על ברירת הביטול, ובחר להותיר את החוזה על כנו (ג' שלו, שם, בעמ' 650). 46. לסיכום ולאור כל האמור לעיל, ה החלופית שהעלו המבקשים בתביעתם, בדבר הפרות שונות של חוזה החכירה, וביטולו עקב כך - נדחית. ג. ה כי שינוי המציאות מחייב שינוי תנאי העיסקה ויש לשערך את החיובים לערכים ריאליים שערוך התמורה החוזית, וקביעת תמורה חוזית ריאלית לתנאי השכירות 47. ה החלופי חלופית אותה מעלים המבקשים בתביעתם היא (ר' פיסקה 5 לעיל) כי תחנת הדלק הפכה, במרוצת השנים, מתחנה קטנה ופשוטה לאחת מחמש התחנות הגדולות בארץ; כי המקרקעין מניבים למשיבה דמי שכירות בסכומים של מליוני שקלים לשנה, בלא שהמשיבה משלמת סכום כלשהו למבקשים, בעלי המקרקעין. לטענת המבקשים, (א) המשיבה לא שילמה מאומה עבור רכישת הזכויות במקרקעין, (ב) המשיבה לא שילמה ואיננה משלמת דמי חכירה או כל תשלום אחר במהלך כל השנים, (ג) המשיבה גובה דמי שכירות במליוני שקלים לשנה, (ד) המשיבה אינה משלמת לבעלים מאומה. נוצר אפוא מצב של חוסר צדק משווע. נקודת הכובד של הטיעון היא, שמאז החלה החכירה ועד היום חל שינוי דרסטי בנסיבות. השינוי בא לידי ביטוי הן במציאות הפיזית, והן במציאות הכלכלית. בצד הפיזי ניתן למנות את העובדה ששטח התחנה הוגדל באופן משמעותי, נוספו שטחי תידלוק ומשאבות, נוספו מבנים מסחריים, חל גידול של 37% בשטחים המבונים בתחנה מאז הקמתה ועד היום. ובנוסף - התחנה ממוקמת לצד כביש 4, שבעת הקמתה ב- 1960 היה כביש בינעירוני מקומי (כביש מס' 13), וכיום הוא אחד מצירי התנועה הראשיים והעמוסים במדינה. בצד הכלכלי ניתן למנות את האינפלציה של אלפי אחוזים מאז שנת 1961 ועד היום, את הרפורמה במשק הדלק בשנת 1988, ואת העובדה שתחנת הדלק נשוא דיוננו השתחררה מהחוזה ארוך הטווח שהיה לה עם חברת "דלק", וכפועל יוצא מכך, רווחיותה כיום שונה מהותית מרווחיותה בתחילת שנות השישים "והמדובר למעשה בשני עולמות שונים לחלוטין" (ציטוט מחוו"ד יהודה נצח, סעיף 37). אז - עיקר התמורה היה בגין העבודה בניהול והפעלת התחנה. כיום - עיקר התמורה הוא התמורה לקרקע (היינו, דמי שכירות), כך שרווחי התחנה כיום הם בסכומים ללא כל השוואה לרווחי התחנה בתחילת דרכה (ראה חוו"ד יהודה נצח, סע' 14, סע' 33 וסע' 36). המבקשים טוענים כי מקום שמדובר בשינוי מהותי בנסיבות, ראוי שביהמ"ש יעשה שימוש בכלים של תום לב ושיקולי צדק, על מנת להתערב בהתניות החוזיות שבין הצדדים. לטענתם, בייחוד כשמדובר בחוזה ארוך טווח, קיימת יותר נטיה וגמישות של בתי המשפט, בכיוון של התערבות ו"עידכון" תנאי החוזה, אם חל שינוי מהותי בנסיבות. הם מאזכרים בהקשר זה את המושג "חוזה יחס". לטענתם, המשיבה נוהגת בחוסר תום לב בכך שהיא גובה דמי שכירות במליוני שקלים כל שנה, מבלי לשתף את הבעלים כלל, ותוך שהיא עומדת על זכותה להמשיך את החכירה תמורת 10 ל"י לשנה. הנסיבות המיוחדות ושינוי הנסיבות הקיצוני מצדיקים, לטענתם, קביעה של בית המשפט כי יש לשנות את תנאי ההתקשרות ולקבוע שמוטלת על המשיבה החובה לשלם למבקשים דמי שכירות ריאליים. הגם שהם מכתירים חלק זה של סיכומיהם בכותרת "שערוך התחייבויות חוזיות לערך ריאלי", הם מבקשים לא להסתפק בשערוך בלבד של ה- 10 ל"י לשנה, סכום שמלכתחילה לא היה ריאלי, אלא שביהמ"ש ייתן סעד הצהרתי לפיו המשיבה חייבת לשלם להם דמי שכירות ריאליים, כאשר מימושו של הסעד ההצהרתי ייעשה במסגרת משא ומתן מסחרי בין המבקשים והמשיבה, ואם המו"מ לא יעלה יפה - יינקט הליך נפרד, לשם קביעת הסכום ע"י בית המשפט. המשיבים טוענים כי הסעד המבוקש בסיכומי המבקשים איננו הסעד אשר נתבקש על ידם בתובענה. לגופו של ענין טוענים המשיבים, כי המבקשים רכשו זכויותיהם במקרקעין בשנים 2000, 2010, וכי שום שינוי נסיבות קיצוני ובלתי צפוי לא אירע מאז. כמו כן, לטענתם, אין יסוד לטענת המבקשים כי חוזה החכירה דנן הוא מסוגם של "חוזי היחס", לגביהם ניתן (בנסיבות חריגות וקיצוניות) "להתאים" את החוזה לנסיבות שהשתנו לאחר כריתתו. המשיבים מוסיפים וטוענים כי גם לו היה זה "חוזה יחס", לא מתקיימות הנסיבות החריגות והקיצוניות, שנקבעו בפסיקה כמצדיקות התערבות שיפוטית בתנאי החוזה. באותם מקרים חריגים שבהם נעשה שערוך של התמורה החוזית, היה זה על מנת לתקן שחיקה קיצונית בתמורה, שהיתה לכתחילה ריאלית, והפכה בלתי ריאלית. בענייננו, התמורה הנקובה בשטר השכירות היתה מלכתחילה בלתי ריאלית, ואין מקום לשערך אותה ולהפכה לריאלית, בניגוד לרצון הצדדים. 48. צודקים המשיבים ב, שהסעד (החלופי חלופי), כפי שנוסח ע"י המבקשים בסיכומיהם, איננו הסעד אשר נתבקש על ידם בתובענה (ר' פיסקה 5 לעיל). קיימות אמנם נסיבות מיוחדות, שבהן, בהתקיים מספר תנאים מצטברים, רשאי ביהמ"ש ליתן סעד שלא נתבקש לו מפורשות (ע"א 69/98 מחאג'נה נ' מחאג'נה, בפיסקה 12, ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול נ' מליבו ישראל בע"מ, בפיסקה 35), אולם התנאים המצטברים הללו לא נתקיימו במקרה שבפניי. למרות האמור, אתייחס כמובן לדברים לגופו של ענין. 49. אפתח בכך, שהשערוך של חיוב חוזי (מקום שנעשה שערוך) נעשה ע"י בתי המשפט באותם מקרים שבהם היתה תחושה קשה של חוסר צדק משווע, אם החיוב לא ישוערך. "התהוו מצבים קשים וחמורים, שבהם הייתה לבית המשפט התחושה הקשה כי הימנעות מהצמדה זו או אחרת, מקום שהצדדים עצמם לא קבעו בהסכם תנאי הצמדה, תגרום עוול חמור ותחטא לעקרונות החשובים של עשיית הצדק ושל תום הלב" (ע"א 627/84 נודל נ' פינטו פ"ד מ' (4) 477, בעמ' 484). כך, בענין נודל הנ"ל, אמר ביהמ"ש שאם נפרש את ההסכם כהסכם שאינו כולל הצמדה, התוצאה תהיה שקנול יקבל החזר של 2% בלבד מהשקעתו, תוצאה שאין הדעת סובלתה. בענין ע"א 554/83 אתא נ' עזבון זולוטולוב פ"ד מ"א (1) 282, בעמ' 313 נאמר, שהעדר שערוך יביא לידי כך שהסוכן יקבל לידיו החזר של %½2 בלבד מערך הפקדון שהפקיד בידי אתא בזמנו. בענין ע"א 479/89 המוטראן הקופטי נ' חלמיש פ"ד מ"ו (3) 837, שם סכום דמי השכירות שנקבע בהסכם, ואשר היה סכום ריאלי בזמן חתימת ההסכם, הפך כיום ל- 1.5₪ לשנה, כלומר, סכום חסר כל משמעות. ובענין ע"א 6136/00 שועית נ' אשד פ"ד נ"ו (4) 241 נאמר שאם לא ייעשה שיערוך, המשמעות היא שהמשיבים רכשו את הנכס תמורת 2% בלבד מן התמורה המוסכמת בערכים ריאליים. עינינו הרואות, מדובר במקרים קיצוניים, שבהם קודם כל תחושת הצדק היא שהכתיבה את הפתרון. במקרה שבפניי, תחושת הצדק איננה קוראת להתערבותו של בית המשפט, בראש ובראשונה מפני שהמבקשים לא נקלעו למצב שהם מתארים. הם נכנסו למצב הזה מבחירתם, בעיניים פקוחות, ביודעם את העובדות והנתונים. המבקשים החליטו בשנת 2000 לרכוש את זכויות הבעלות במקרקעין. המבקש 3, שפעל מטעמם, הוא עורך דין במקצועו, המתמצא היטב בשוק הדלק, והינו בעלים של תחנות דלק. המבקשים ידעו שהבעלות כפופה לחכירה ל- 99 שנים. יש להניח שהם ידעו גם את העובדה, שהמשיבה מקבלת דמי שכירות גבוהים מצד אחד, ואינה משלמת כל תשלום לבעלי המקרקעין מצד שני. כאמור, המבקשים, משיקוליהם הם, החליטו להכניס עצמם לתוך סיטואציה נתונה, ולהפוך להיות בעלי המקרקעין, וכעת הם מעלים את "זעקת הקוזק הנגזל" - לא צודק שאנו, הבעלים, איננו מקבלים דמי שכירות. אני סבור כי במובן זה אין ענייננו דומה כלל לאותם מקרים שבהם היתה תחושה של חוסר צדק זועק, אשר היא שהביאה את ביהמ"ש למסקנה, כי יש מקום והצדקה לשערך את החיוב. 50. כאשר מדובר בסוגיית השערוך, הסיטואציה היא, בדרך כלל, חוזה שיש בו חיובים כספיים כאלה ואחרים, אשר במהלך הזמן, בשל שינויים מהותיים בערך המטבע או שינויים מהותיים אחרים, קם הצורך לשערכם. זו איננה הסיטואציה במקרה שבפניי. המשיבה שילמה את התמורה בגין רכישת זכות החכירה, מן הסתם בשנת 1959 או בסמוך לכך. ההתחייבות היחידה שנותרה על שכם המשיבה היא תשלום של 10 ל"י לכל תקופת השכירות, התחייבות שיש להניח שמילאה אותה במעמד חתימת השטר או בסמוך לכך. לא נותרו שום תשלומים, תקופתיים או אחרים, המוטלים על המשיבה כלפי בעלי המקרקעין, משך כל תקופת החכירה. בהעדר חיוב כספי כלשהו, המוטל על המשיבה כלפי הבעלים, נשאלת השאלה - מה בכלל יש לשערך? 51. באותם מקרים, נדירים, שבהם נעתר ביהמ"ש וערך שיערוך של התמורה החוזית בחוזה המקוים, היה זה במטרה לתקן שחיקה קיצונית בתמורה, שהיתה לכתחילה ריאלית, והפכה בלתי ריאלית, בשל אירוע בלתי צפוי, אשר מוטט את יסודות החוזה. במקרה דנן, המשיבה רכשה ושילמה את התמורה עבור רכישת הזכויות במקרקעין עוד בשנת 1959, לפני שטר השכירות, וההתחייבות היחידה שנטלה על עצמה בשטר השכירות היתה לשלם 10 ל"י לכל תקופת החכירה. סכום זה היה סכום סימלי כבר בעת קביעתו בשנת 1961. כך ניתן ללמוד מן העובדה שאגרת הרישום בשטר השכירות עמדה על 256 ל"י. כך ניתן ללמוד מן העובדה שהצמדת הסך של 10ל"י למדד מאז ועד היום נותנת סך של 114₪. וכך ניתן ללמוד מסיכומי המבקשים (סע' 171) שם הם מאשרים כי דמי השכירות מלכתחילה לא היו ריאליים. ברור, לפיכך, שאין מקום לקרוא לתוך החוזה תניית שיערוך על מנת להביא את הסכום הסימלי הנקוב בו לערכים ריאליים, שעה שהצדדים עצמם לא התכוונו מלכתחילה לקבוע בשטר השכירות סכום ריאלי. הרי השערוך כל כולו נועד "לסלול את הדרך להגשמתו של הרצון המשותף עליו הושתת החוזה מלכתחילה" (ע"א 69/98 מחאג'נה נ' מחאג'נה, בפיסקה 8). במקרה דנן, הרצון המשותף הזה, כפי שעולה משטר השכירות, היה לקבוע סכום סימלי, ולא סכום ריאלי. היענות לבקשת המבקשים לשערך את הסכום פירושה פעולה בניגוד לכוונת הצדדים ובניגוד לרצון הצדדים. 52. במקרה דנן אנו עוסקים בחוזה המקוים (ולא בחוזה המופר), ובשטר השכירות אין כל סעיף הצמדה. העיקרון הכללי הוא, שאין לשערך, בתוך התקופה החוזית, תשלומים שהצדדים לא קבעו לגביהם הסדר הצמדה (ד' פרידמן - נ' כהן, "חוזים", אבירם הוצאה לאור, תשס"ד-2003, כרך ג' (להלן: פרידמן וכהן), בעמ' 301, 302, 356, 429, וכן פרופ' ד' פרידמן "שיערוך, פיצויים ושיקולי עשיית עושר ולא במשפט" הפרקליט ל"ד 88 (ספטמבר 1981), בעמ' 92). "באופן כללי הפסיקה נקטה גישה זהירה בענין שערוך חיובים חוזיים, כאשר היה מדובר ב"חוזה המקוים", בהבדל מחוזה שהופר" (דנ"א 1792/00 מ"י נ' שדמון פ"ד נ"ו (5) 643, בעמ' 656). 53. בחוזה המקוים, ובהעדר סעיף הצמדה, שאלת השיערוך תיחתך בראש ובראשונה על פי פרשנות החוזה (ע"א 554/83 אתא נ' זולוטולוב פ"ד מ"א (1) 282, בעמ' 299, ע"א 69/98 מחאג'נה נ' מחאג'נה, בפיסקה 8, ע"א 6136/00 שועית נ' אשד פ"ד נ"ו (4) 241 בעמ' 247). "החובה לשלם לפי שווי משוערך חייבת למצוא אחיזה בחוזה, בין במפורש ובין במשתמע" (דנ"א 1792/00 מ"י נ' שדמון פד נ"ו (5) 643, בעמ' 656). גישה זו עדיפה, שכן, שערוך על בסיס פרשנות הוראות החוזה אינו פוגע בחופש החוזים, אלא נעשה על פיו, בעוד ששיערוך הנסמך על עקרון תום הלב, יש בו התערבות שיפוטית ושינוי תנאי החוזה שכרתו הצדדים (ע"א 479/89 המוטראן הקופטי נ' חלמיש פ"ד מ"ו (3) 837, בעמ' 845). במקרה שבפניי, פרשנות שטר השכירות אינה יכולה להביא לכלל מסקנה כי אומד דעת הצדדים היתה, שהסכום הנקוב ישוערך. 54. משפרשנות השטר אינה יכולה להיות לנו לעזר, הדרך האפשרית האחרת היא היעזרות בדיני הסיכול או בעיקרון תום הלב. מאחר שמדובר בהתערבות בתוכן החוזה, הרי שפתרון זה יינקט רק בנסיבות יוצאות דופן ביותר (פרידמן וכהן, בעמ' 305). "רק במקרים נדירים וקיצוניים, נוכח אינפלציה אימתנית ומואצת והתמוטטות מוחלטת של יסוד החוזה, מוצדקת ההתערבות השיפוטית ברצון הצדדים לשם שיערוך חיובים באמצעות עקרון תום הלב" (ג' שלו, "דיני חוזים - החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי", דין הוצאה לאור, תשס"ה - 2005, בעמ' 119). לצורך כך "יש להצביע על כך כי בשל המציאות הכלכלית התמוטט יסוד החוזה, באופן שקיומו בתנאים המקוריים אינו עולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב" (פס"ד אתא, בעמ' 301). "התערבות שיפוטית תתאפשר רק כאשר התפתחות האינפלציה היא בממדים ובשיעורים כה בלתי צפויים עד כי הסדרי ההצמדה שקבעו הצדדים אין בכוחם למנוע את התמוטטותו של כל ההסדר החוזי שביניהם" (ע"א 719/89 מחצבות חיפה נ' חנ-רון פ"ד מ"ו (3) 305, בעמ' 314). "השינויים הכלכליים הפכו את הפירוש המילולי של ההוראות החוזיות לאבסורדיות. יישומן ימוטט את בסיס החוזה והן ייהפכו "לעג לרש" (פס"ד שועית, בעמ' 248). במקרה שבפניי לא ניתן לומר כלל ועיקר, כי כל ההסדר החוזי שבין הצדדים התמוטט, באופן שקיומו בתנאים המקוריים אינו עולה בקנה אחד עם דרישת תום הלב. התנאים המקוריים היו, שהמשיבה (לאחר שרכשה את זכויות החכירה) פטורה מתשלום כלשהו משך כל תקופת החכירה, ואינני רואה כיצד המשך קיומה של החכירה, באותם תנאים, סותר במשהו את דרישת תום הלב. מה שאכן השתנה באופן דרסטי הוא שוויים של המקרקעין וגובה הכנסותיה של המשיבה, אך אין בכך כדי להביא לשינוי בתנאים החוזיים. אצטט בענין זה את דברי כב' הנשיא שמגר בע"א 577/93 ילובסקי נ' זלף, פ"ד מ"ח (4) 211, בעמ' 215: "המדובר, איפוא, בהסכם ישן שחלק הארי שלו קויים, ולנוכח התפתחויות תכנוניות ואחרות, שאין עניינן לתוכן החוזה, חש המערער היום - בעת שמתבקשת האכיפה - כי ההסכם שאליו הוא הגיע בשעתו אינו עושה צדק עימו לפי המצב דהאידנא ..... מעין זאת אינה יכולה להתקבל. המדובר בהתפתחויות מאוחרות לחוזה - כלכליות, תכנוניות ואחרות - אשר שינו בשלב מאוחר יותר את מאזן הכדאיות אליו הגיעו בעלי הדין בעת עריכת ההסכם ביניהם. ......... הסיטואציה שלפנינו היא של הסכם שחלק הארי שלו בוצע, להוציא הרישום הפורמלי של הזכויות. עתה מבקש אחד הצדדים להשיב את הגלגל אחורנית בשל כך שנראה לו רטרוספקטיבית, על יסוד המצב הנוכחי, כי קופח בשעתו. ......... סיכומה של נקודה זו, בית המשפט אינו בודק תקפותו של חוזה ומידת החיוב העולה ממנו על יסוד מבט רטרוספקטיבי, הנשען על שינויים שחלו אחרי כריתת החוזה. מסקנה במעין esprit d'escalier, שלפיה לא היה פלוני חותם על חוזה לו ניבא מראש את ההתפתחויות הכלכליות העתידיות, אינה גורעת מתוקף ההתחייבויות". 55. אציין, מלבד זאת, כי ככל שהמבקשים נסמכים על אירועים ושינויים קיצוניים ובלתי צפויים שחלו לטענתם במציאות הפיזית והכלכלית (הכל כמפורט לעיל), ברור שאין הם יכולים לבסס את עילתם על אירועים כמו האינפלציה הגואה בשנות השמונים, או הרפורמה במשק הדלק בשנת 1988, או "ההשתחררות" של המשיבה, בשנת 1989, מן ההסכם הראשון שלה עם "דלק", שאז חלה עלייה משמעותית בהכנסותיה (פרו', עמ' 19), שהרי ה מתמקדת בכך שהאירועים היו לא צפויים ולא ניתנים לצפיה, וברור ש כזאת אינה יכולה להיטען ביחס לאירועים שאירעו לפני שהמבקשים רכשו את זכויותיהם במקרקעין. טענתם לשינוי נסיבות קיצוני ובלתי צפוי יכולה להתבסס רק על שינויים מהותיים שחלו לאחר שהם רכשו, בשנת 2000, את הזכויות במקרקעין, אך לא עלה בידיהם להצביע על שינויים מהותיים שחלו בפרק הזמן הזה. 56. אם מאן דהוא היה, אולי, עשוי לדרוש "התאמה" של תנאי החכירה לטובתו, מחמת שינויים קיצוניים ובלתי צפויים שחלו, הרי אלה דווקא הבעלים הקודמים של המקרקעין (ה"ה דיאמנט והראל) שכן, הם רכשו את המקרקעין בשנת 1977, כאשר היתה במשק אינפלציה שנתית של כמה עשרות אחוזים, ובתוך מספר שנים, בשנים 1980- 1985, התרחש סיחרור אינפלציוני, עד כדי שיא של 444% לשנה (ר' שועית, בעמ' 248). אולם בעלי המקרקעין הקודמים לא ביקשו, חרף הסיחרור האינפלציוני והשינויים המפליגים במציאות הכלכלית, לשנות את תנאי החכירה ולשערך את התמורה, מן הסתם משום שהבינו כי אין להם עילה לעשות כן. 57. המבקשים טוענים בסיכומיהם כי כאשר מדובר בחוזה ארוך טווח, ברור שמתבקשת גמישות גבוהה הרבה יותר, בכל הנוגע לשינוי תנאי החוזה בחלוף השנים ובשינוי הנסיבות, והם מאזכרים בהקשר זה את המושג "חוזה יחס" ואת רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון מילגרום נ' מרכז משען פ"ד נ"ב (4) 145 (פיסקה 17 לפסה"ד). אכן, קיימת גישה כי ב"חוזי יחס" ישנה נטיה להכיר יותר בכוחו של ביהמ"ש לשנות את תנאי החוזה, בקרות שינוי מהותי בנסיבות, מבלי שהדבר ייחשב לפגיעה בחופש החוזים (פרידמן וכהן, בעמ' 464). אלא שהעובדה שבמקרה דנן מדובר בחוזה ל- 99 שנים אין משמעותה בהכרח שענין לנו ב"חוזה יחס", שכן, אורך תקופת החוזה איננו המרכיב היחיד, וגם לא המרכיב החשוב ביותר, מבין המרכיבים המאפיינים "חוזה יחס" (דוד רונן, "התאמת חוזים לנסיבות משתנות", נבו הוצאה לאור, תשס"א-2001, בעמ' 33). אם נבדוק את המאפיינים השונים של "חוזה יחס" (ראה פרידמן וכהן, בעמ' 349, ובעמ' 464, וכן ראה ת.א. (ת"א) 1220/00 וינשטיין נ' עזבון המנוח לבזובסקי, בפיסקאות 43 - 44 לפסה"ד), נגיע לכלל מסקנה כי חוזה החכירה נשוא הדיון איננו "חוזה יחס": • לא ניתן לומר כי מדובר במקרה דנן במעין "פרויקט משותף" של הצדדים, כמו ב"חוזי יחס" בדרך כלל (חוזי יחס הם, למשל, חוזה דייר-בית אבות (פס"ד מילגרום הנ"ל), שותפות, עובד ומעביד, נישואין). • אין במקרה דנן מערכת יחסים מיוחדת, שנמשכת במהלך קיום החוזה, כאשר הקשר החוזי מועשר במהלך הזמן בהסכמות נוספות הנוצרות ע"י הצדדים. • אין במקרה דנן אינטראקציה יום יומית, אין תלות הדדית ושיתוף פעולה בין הצדדים, אין אמון הדדי מוגבר, או הנחה של כל צד שתוך ביצוע החוזה הוא יזכה לרמה גבוהה של אלטרואיזם וסולידריות מהצד השני. • אין במקרה דנן הנחה שצד אשר זכה ליתרון בלתי צפוי במסגרת הקשר ייטה להתחלק בו עם הצד השני. בענייננו, המדובר בחוזה שבו המשיבה רכשה את זכויות החכירה, קיבלה את המקרקעין לחזקתה ולשימושה הבלעדיים ל- 99 שנה, אין לה כל התחייבויות כספיות כלפי הבעלים, ודרכיהם למעשה נפרדו עד תום תקופת החכירה (ראה עדות אהרן הראל שאישר כי הם, בעלי המקרקעין הקודמים, למעשה נפרדו מהמקרקעין, עד תום התקופה: פרו', עמ' 71 ש' 21 - 23. וראה פס"ד מילגרום הנ"ל, בעמ' 161 למעלה). זהו אפוא "חוזה עיסקה" ולא "חוזה יחס", משום שהוא חסר את מרבית המרכיבים החשובים בהגדרת "חוזה יחס". 58. אתייחס בקצרה לפסקי הדין שהמבקשים מצטטים בסיכומיהם (רק לאותם פסקי דין שדנו בסוגיית השערוך או תוספת לדמי השכירות). ע"א 719/89 מחצבות חיפה נ' חנ-רון פ"ד מ"ו (3) 305 אינו דומה לענייננו. באותו ענין (שלא כבענייננו) היה הסדר הצמדה מפורט בחוזה. באותו ענין ביהמ"ש דחה את תביעת המשכירה לשיערוך דמי השכירות. גם ע"א 627/84 נודל נ' פינטו פ"ד מ' (4) 477 אינו דומה לענייננו. שם (שלא כבענייננו) היה סעיף הצמדה בחוזה, וביהמ"ש קיבל את הדרישה לשיערוך, בעיקר על יסוד פרשנות (מרחיבה) של אותו סעיף. בע"א 6136/00 שועית נ' אשד פ"ד נ"ו (4) 241 נתקבלה הדרישה לשערוך על יסוד פרשנות החוזה והתחקות אחר אומד דעת הצדדים (דבר, שכפי שציינתי לעיל, אינו יכול לסייע במקרה שבפניי). בע"א 134/84 פוליגון נ' פרידמן פ"ד ל"ט (2) 365 נקבע כי מקום שחוזה השכירות אוסר על השוכר לשנות את המושכר או להוסיף לו כל בניה או דבר, ללא קבלת רשות בכתב מהמשכיר, והשוכר מבקש לבנות תוספת בניה מהותית, רשאי המשכיר להתנות את הסכמתו לכך, בתשלום תוספת דמי שכירות בגין תוספת הבניה. מה לכך ולענייננו? 59. נתתי לעיל שורה של נימוקים מדוע אין להיעתר לדרישת המבקשים לשערוך, לא כל שכן שאין להיעתר לדרישתם להצהיר כי מוטלת על המשיבה החובה לשלם דמי שכירות ריאליים. שעה שאין מוטלת על המשיבה, לפי תנאי החכירה, כל חובה שהיא לשלם דמי שכירות כלשהם, לא ברור מכח מה ובאיזו דרך משפטית ניתן להטיל עליה, יש מאין, חובה לשלם "דמי שכירות ריאליים", דבר שמשמעותו היא ממש יצירת חוזה חדש עבור הצדדים. הטלת תשלומים נוספים על המשיבה, ללא קשר לתמורה החוזית 60. עד כאן דנתי, ודחיתי, את דרישתם של המבקשים לשערך את סכומי התמורה החוזיים וליתן הצהרה כי זכאים הם לקבל דמי שכירות ריאליים בגין זכויותיהם במקרקעין. לחלופין מבקשים הם כי ביהמ"ש יקבע, שכתוצאה מן השינויים הקיצוניים בנסיבות והאירועים שלאחר כריתת חוזה החכירה, על המשיבה לשלם להם תשלומים נוספים, ללא קשר לתמורה החוזית. גם כאן ה היא, שהנכס שהמשיבה קיבלה לחזקתה ולשימושה לפני כ- 50 שנה, איננו הנכס שיש בידיה כיום, מבחינה כלכלית מהותית. כל הרווחים העצומים, שהמשיבה מפיקה כיום מן המקרקעין, הם רווחים הצומחים מפעילות (השכרת נדל"ן) שלא בגינה נמסרו המקרקעין למשיבה. המקרקעין נמסרו לה לצורך הפעלת תחנת דלק, כאשר העבודה בפועל בתחנת הדלק היא שהיתה מקור רווחיה של המשיבה. כיום, לעומת זאת, מקור רווחיה של המשיבה הם המקרקעין עצמם (דמי שכירות) והפעילות המסחרית שנעשית בהם. המשיבה לא שילמה תמורה עבור השימושים הללו, ולכן עליה לשלם כיום תוספת כספית, שהמבקשים בסיכומיהם מעמידים אותה על 31% מערך המקרקעין, בדומה ל"דמי היתר", המקובלים במינהל מקרקעי ישראל. המשיבים טוענים כי בשורת פסקי דין נקבע, שזכותו המשפטית של הבעלים לדרוש מהחוכר תשלומים נוספים נקבעת בהתאם להוראות החוזה שבין הצדדים, ובהעדר הוראה חוזית או חוקית מפורשת המקנה לבעלים את הזכות לדרוש תשלומים נוספים מהחוכר, אין הבעלים זכאי לתשלומים כאלה. 61. ראשון מזכירים המבקשים בנושא זה את ע"א 840/75 קק"ל נ' סביצקי פ"ד ל (3) 540, אך פסק דין זה בוודאי אינו מהווה אסמכתא לזכותו של בעלים לדרוש מהחוכר תשלומים נוספים, שאינם מעוגנים בחוזה, שהרי באותו מקרה, דרישת מינהל מקרקעי ישראל לתשלום דמי הסכמה היתה מעוגנת במפורש, הן בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל, והן בחוזה החכירה, וזכותו של המינהל לקבל דמי הסכמה לא היתה כלל במחלוקת. המחלוקת היתה רק על הסכום. 62. נראית לי טענת המשיבים לפיה זכותו המשפטית של הבעלים לדרוש מהחוכר תשלומים נוספים נקבעת בהתאם להוראות החוזה שבין הצדדים, ובדרך כלל, בהעדר הוראה חוזית או חוקית מפורשת, המקנה לבעלים את הזכות לדרוש תשלומים נוספים מהחוכר (ובענייננו אין כל הוראה כזאת), אין הבעלים זכאי לתשלומים כאלה. בענין זה אצטט מדברי כב' השופטת פרוקצ'יה בפרשת ע"א 6518/98 הוד אביב נ' ממ"י פ"ד נ"ה (4) 28: "יש קושי לייחס לצדדים כוונה להסדיר ענין מהותי מסוג תוספת לתמורה החוזית המוסכמת במקרה של שינויים בקיבולת הבניה, בלא הסדר מפורש בהסכם..." (שם, בעמ' 39). "מבחינתו הפנימית של הסכם הפיתוח, לא ניתן למצוא במסגרת נוסחו מקור סמכות המקנה למינהל זכות לגבות דמי היתר מהיזם בגין הקלות בנייה שניתנו לו, בין בדרך אמירה מפורשת ובין בדרך אמירה משתמעת ...... אילו התכוונו הצדדים לאפשר למינהל לגבות תוספת תשלום מהיזם בגין תוספות בנייה, היה הדבר מוצא את ביטויו המפורש בהסכם. משלא נעשה כן, יש בסיס להנחה כי הם התכוונו לשלול אפשרות כזו" (שם, בעמ' 42). "גם הרקע והנסיבות החיצוניות להסכם הפיתוח בענייננו מצביעים על כך כי חסרה תשתית חוזית איתנה המבססת קיום כוונה של הצדדים לזכות את המינהל בהטלת דמי היתר על היזם כאמצעי עקיף להגדיל את התמורה החוזית המקורית החלה עליו במקרה של תוספות לקיבולת הבנייה במגרש" (שם, בעמ' 44). 63. את עיקר יהבם בנושא זה משליכים המבקשים על פסק דינו של ביהמ"ש העליון בפרשת ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבנין נ' ממ"י, שם נקבע לטענתם "כי גם אם אין בידי המינהל סעיף חוזי, המאפשר לו לגבות תוספת תשלום במקרה של שינוי מהותי בשווי הזכויות במקרקעין, אזי ברור הוא כי מותר לו לעשות כן, וכי אומד דעת הצדדים במועד ההתקשרות הוא, כי אם יחול שינוי מהותי בשווי הזכויות, יחול גם שינוי בהתאמה בגובה התמורה" (ציטטה מסיכומי המבקשים, פיסקה 178). לטענתם, אין כל הבדל בין תוספת קיבולת בניה לבין תוספת פעילות במקרקעין, הרחבתם והשבחתם, ומשמעותה של הלכת מצלאוי היא כי כאשר חל שינוי מהותי במקרקעין נשוא החכירה, זכאי המחכיר לדרוש תשלומים שונים בגין השבחת המקרקעין. להלן אעיר מספר הערות בענין פס"ד מצלאוי. דעתי היא כי בענין מצלאוי נדונה סוגיה ספציפית - אשר היא או קרובות לה הגיעו מספר פעמים לפתחו של ביהמ"ש העליון - והיא, האם מינהל מקרקעי ישראל זכאי לדרוש תשלום ("דמי היתר") בגין הגדלת היקף הבניה המותרת במגרש, לגביו נחתם בין הצדדים הסכם פיתוח, כאשר הגדלת היקף הבניה מקורה בתוכנית מיתאר שאושרה לאחר חתימת הסכם הפיתוח (כך הגדיר כב' השופט עדיאל, שם, את הסוגיה העומדת לדיון, בפיסקה 1 לפסה"ד). לא נקבעה שם, וגם לא משתמעת מפסק הדין, הלכה כללית לפיה מקום שחל שינוי מהותי במקרקעין נשוא החכירה, זכאי המחכיר לדרוש מהחוכר תשלומים שונים בגין השבחת המקרקעין. בענין מצלאוי מדובר היה בשאלה של פרשנות חוזה (הסכם הפיתוח), על מנת להתחקות אחר אומד דעת הצדדים, וביהמ"ש הגיע על יסוד פרשנות החוזה למסקנה, כי כוונתם המשותפת של שני הצדדים היתה, שהגדלת קיבולת הבניה תחייב תשלום נוסף. במקרה שבפניי (שלא כבענין מצלאוי) שטר השכירות "שותק". פרשנותו של שטר השכירות אינה יכולה להובילנו למסקנה שכוונת הצדדים היתה, שבקרות שינויים מפליגים במציאות הפיזית והכלכלית, יהיו הבעלים זכאים לדרוש מהמשיבה תוספת לתמורה החוזית המקורית. בענין מצלאוי הוכח בפני ביהמ"ש שהתמורה החוזית המקורית הייתה נגזרת ישירה של קיבולת הבניה המאושרת על המגרש. לפיכך, כאשר השתנתה הקיבולת, גם התמורה משתנה בהתאמה. במקרה שבפניי אין לנו כל ידיעה כיצד ועל פי אלו נתונים נקבעה התמורה החוזית המקורית (שגם סכומה אינו ידוע כיום, לבעלי המניות הנוכחיים של המשיבה) באופן שנוכל לומר כי עם השתנות הנתונים הללו, צריכה גם התמורה להשתנות. ביהמ"ש בענין מצלאוי (פיסקה 15) התייחס גם למצב שבו ההסכם "שותק" ולא ניתן ללמוד ממנו, לא לכאן ולא לכאן, על כוונת הצדדים. במקרה כזה, בענין שנדון שם, זכויות הבניה של המערערת עפ"י הסכם הפיתוח הוגבלו והוגדרו באופן מדויק, כך שהיא רשאית לבנות רק 90% בניה, 3 קומות, 2,790 מ"ר מבונים, ולא מעבר לכך. לכן (כך נקבע שם) אם חפצה המערערת לבנות מעבר לכך, הדבר מחייב השגת הסכמה חדשה עם המינהל, ובמסגרת זו, אין כל מניעה שהמינהל ידרוש תמורה כספית נוספת. במקרה שבפניי, לא הוטלו על המשיבה שום מיגבלות באשר לשימושה במקרקעי התחנה, כך שאין כאן סיטואציה, שאם היא מבקשת לבנות יותר מכפי שהותר לה מלכתחילה, הדבר מצריך הסכמות חדשות בין הצדדים (אשר עשויות להיות מלוות בתוספת כספית). 64. גם ע"א 10397/04 סביוני יבנה נ' ממ"י אינו דומה לענייננו שלנו. באותו ענין המערערת הפרה את חוזה הפיתוח ופעלה בניגוד לתנאי המכרז ובניגוד למטרות שבגינן שווק המגרש מלכתחילה. הפרויקט שביקשה להקים איננו דומה משום בחינה לפרויקט שלצורך הקמתו התקשרה בחוזה מלכתחילה. במקום לבנות בית אבות בן 3 קומות, היא ביקשה לבנות 5 בנייני מגורים בני 8 - 9 קומות. המשיבה שבפניי, לעומת זאת, וכפי שכבר קבעתי, לא הפרה את חוזה החכירה. היא חכרה את המקרקעין למטרת הקמת וניהול תחנת דלק. היא אכן הקימה תחנת דלק, והיא ניהלה ומנהלת את תחנת הדלק (באמצעות "פז") עד היום הזה. גם השוני בסביוני יבנה בין המצב החדש לבין המצב שהיה אמור להיות מלכתחילה (5 בנייני מגורים בני 8 - 9 קומות, לעומת בית אבות אחד בן 3 קומות) הוא שוני מפליג וקיצוני בהרבה מהשינויים שהמבקשים מתארים בענין המקרקעין ותחנת הדלק. העובדה שהמשיבה כילכלה מעשיה בתבונה, ורווחיה כיום גבוהים לאין ערוך מכפי שהיו בתחילת הדרך, אינה מהווה עילה לחייבה בתשלומים שאין להם כל אחיזה בתנאי החכירה. 65. גם ע"א 10424/05 אמכל בכור נ' ממ"י, שהמבקשים נסמכים עליו, אינו תומך בטענתם. אדרבה, הוא תומך בטענת המשיבה לפיה זכותם המשפטית של הבעלים לדרוש מהחוכר תשלומים נוספים נקבעת בהתאם להוראות החוזה שבין הצדדים, והבעלים אינו זכאי לדרוש תשלום, שאינו מעוגן בחוזה. משום כך, נקבע בענין אמכל בכור (בפיסקה 21) שהמינהל זכאי לדמי חכירה מוגדלים, אך אינו זכאי ל"דמי היתר", משום שחוזה החכירה המקורי שבין הצדדים כלל הוראה מפורשת המאפשרת למינהל להעלות את דמי החכירה השנתיים, במקרה של תוספת בניה ע"י החוכר, אך לא כלל הוראה המחייבת את החוכר, במקרה כזה, לשלם "דמי היתר". אשר לציטטה בסיכומי המבקשים (בפיסקה 179) כי "נוצרה מציאות חדשה, ומטבע הדברים מציאות זו צריכה לבוא לידי ביטוי גם בתשלום שעל המערערת לשלם למשיב" - דברים אלה מתייחסים רק לגובה התשלום (ראה אמכל בכור, פיסקאות 32 - 33), ואין ללמוד מהם כאילו הוטלה על המערערת חובת תשלום יש מאין, שאין לה עיגון מפורש בחוזה החכירה. 66. לבסוף בנושא זה מזכירים המבקשים את ע"א 2686/99 אייזמן נ' קדמת עדן פ"ד נ"ה (5) 365, ענין שאינו דומה משום בחינה שהיא לענייננו. באותו ענין, המערער רכש דירה אחת, וקיבל דירה אחרת, "משופרת", העולה באיכותה על הדירה שרכש. לכן ברור שחויב לשלם תוספת כספית, וכל תוצאה אחרת לא תיתכן. 67. לסיום חלק זה אצטט מדבריו של פרופ' ברק מדינה (פרידמן וכהן, בעמ' 465) המציין כי שינוי או "התאמת" תנאי החוזה, מחמת שינוי דרסטי בנסיבות, מחייב זהירות רבה, מחמת הפגיעה האפשרית בחופש החוזים. לדבריו, "יש לבחון האמנם ניתן לבצע "התאמה" של תנאי החוזה, לשם מימוש תכליתו, בלא לגרום בכך לשינוי החורג מכל מה שניתן לייחס לצדדים, או לכתיבת חוזה חדש שלא עלה כלל בדעתם. השאלה מתעוררת, למשל, כאשר בית המשפט מנסה להתאים את התמורה על פי האופן שבו, להערכתו, היו עושים כן הצדדים, לו צפו מראש את הסיכון האמור. אלא שלא קל לברר על פי איזו נוסחה נקבעה התמורה, ובאיזה אופן יש לשערך אותה בעקבות שינוי הנסיבות. התוצאה היא שהתערבות בית המשפט עלולה לשנות את מהותה של ההתקשרות". 68. סיכומו של דבר, אני דוחה גם את דרישתם של המבקשים ליתן סעד הצהרתי כי הם זכאים לתשלום מאת המשיבה בשיעור של 31% מערך המקרקעין. עשיית עושר ולא במשפט 69. עילה נוספת אשר המבקשים נסמכים עליה היא עילת עשיית עושר ולא במשפט. לטענתם, המשיבה מתעשרת שלא כדין מנכסים וזכויות שמעולם לא הוקנו לה, שכן, היא קיבלה מבעלי המקרקעין זכות שימוש במקרקעין לצורך הפעלת תחנת דלק, וכיום היא מתעשרת ממגוון הזכויות הקיימות במקרקעין ומהשבחתם ותוך התעלמות מזכויותיהם של המבקשים. לטענתם, הפער הקיצוני בין השווי העצום של המקרקעין לבין אפסות התקבולים למבקשים, הוא זועק לשמים, ומצדיק הושטת סעד מכוחם של דיני עשיית עושר ולא במשפט. המשיבים משיבים, שאין המדובר בהתעשרות "שלא על פי זכות שבדין", שכן, ככל שהמשיבה מפיקה רווחים, הרי היא עושה כן כדין, במסגרת זכויותיה המוקנות לה עפ"י חוזה החכירה. אכן ברור הדבר שאין למבקשים עילה מדיני עשיית עושר ולא במשפט. כאשר קיים חוזה בין הצדדים, אין מקום לתביעה בעשיית עושר לגבי מה שנכלל בחוזה, שכן, במקרה כזה, אין המקבל זוכה בטובת הנאה "שלא על פי זכות שבדין" (ד' פרידמן, דיני עשיית עושר ולא במשפט", אבירם הוצאה לאור, מהד' 2, תשנ"ח - 1998, בעמ' 118). "שלילת זכות ההשבה נגזרת מדיני חוזים. אף ש- א' הפיק רווח מן החוזה, ואילו ל- ב' נגרם הפסד, הרי כל עוד עומד החוזה בעינו, מושתתת התעשרותו של א' על זכות שבדין. אם הדין מכיר בתוקף החוזה, למרות חוסר איזון בתמורה, אין חוסר איזון זה יכול לשמש בסיס לתביעת השבה ... התעשרות שכל כולה היא על סמך החוזה וכחלק מן החיובים נובעים מן החוזה עצמו, אינה יכולה להיות "שלא כדין".... כאשר קיים חוזה בין הצדדים, אין מקום לתביעה בגין עשיית עושר, לגבי מה שנכלל בחוזה. במקרה כזה אין המקבל זוכה בטובת הנאה "שלא על פי זכות שבדין" כאמור בסע' 1 לחוק עשיית עושר ולא במשפט .... אף אם זכתה המשיבה ליתרון (שהמערערת קוראת לו התעשרות), אולי מעבר למה שציפתה בעצמה, הרי התעשרות זו נובעת מחיוב חוזי, והיא כדין. התעשרות שלא כדין אין כאן" (ע"א 11/87 מ"י נ' חירם לנדאו פ"ד מ"ג (4) 287, בעמ' 292 - 293, רע"א 371/89 ליבוביץ נ' א. את י. אליהו פ"ד מ"ד (2) 309, בעמ' 322, ע"א 276/09 דן טאבא נ' ממ"י, בפיסקה 20, דנ"א 10901/08 בייזמן השקעות נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות, בפיסקה 38). ביטול החוזה מחמת שינוי הנסיבות - תום לב 70. לבסוף מעלים המבקשים את ה כי ביטולו של חוזה החכירה יכול שייעשה לא רק מחמת הפרה רגילה, אלא גם מחמת שינוי נסיבות קיצוני שאירע לאחר כריתת החוזה, וסירובו של הצד שכנגד לקיים את החוזה בתום לב. לטענתם, חוסר תום הלב בהתנהגותה של המשיבה בקיום החוזה הוא "זועק לשמים", ומצדיק את זכותם של המבקשים להשתחרר מעולו של החוזה. לא השתכנעתי כי המשיבה נהגה או נוהגת בקיום החוזה שלא בתום לב. ואעיר בענין זה כי עצם העמידה על זכות חוזית אינה עולה כדי חוסר תום לב. כדי שהתנהגות תיחשב נוגדת את דרישת תום הלב, נדרש "דבר מה נוסף", כגון תחבולה, הכשלה, או פעולות כיוצא באלה. יתר על כן, גם אם העמידה על זכות גורמת לפגיעה בצד האחר, אין בכך כדי לשלול את תום לבו של בעל הזכות (פרידמן וכהן, בעמ' 351, ע"א 8566/06 אמריקר שירותי ניהול נ' מליבו ישראל בע"מ, בפיסקאות 31 - 32). ד. סיכום 71. סיכומו של דבר, אני דוחה את התביעה. המבקשים יישאו בשכ"ט עו"ד של המשיבה בסך 65,000₪ (כולל מע"מ) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. המבקשים יישאו בשכ"ט עו"ד של פז בסך 65,000₪ (כולל מע"מ), בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל. חכירהחוזהתחנת דלקדלק