השופטת ד' ברק-ארז: 1. האם רשאים חוכרים של קרקע להגדיל את ניצולן של זכויות הבנייה בקרקע מבלי לחוב בתשלום תוספת לדמי חכירה? בתמצית זהו גדר הספקות: מחד גיסא, חוזה החכירה לא נדרש במפורש להיקף הניצול של זכויות הבנייה בקרקע; מאידך גיסא, חוזה החכירה קבע שדמי החכירה יחושבו בהתאם לשומות שייערכו מעת לעת לגבי שווי המגרש, ושומות אלה הביאו בחשבון היקף בנייה מצומצם יותר. מהי פרשנותו הנכונה של חוזה החכירה? התשתית העובדתית 2. ביום 15.10.1958 נכרת הסכם חכירה (להלן: הסכם החכירה) בין רשות הפיתוח (להלן: רשות הפיתוח) לבין שלושה חוכרים בנוגע למגרש הידוע כחלקה 29 גוש 7016 (להלן: המגרש). ההסכם נעשה לתקופה של 49 שנים עם אפשרות להארכת החכירה ב-49 שנים נוספות. מטרת החכירה מוגדרת בו כ"חכירת קרקע", והחוכרים בנו על המגרש בית מלאכה לנפחות. דמי החכירה שיש לשלם קבועים בסעיף 10 לחוזה החכירה, בקורלציה לשווי המגרש (4% משווי המגרש). בסעיף 11 הוסיף וקבע החוזה, כי המחכיר יהיה רשאי לקבוע כל שבע שנים הערכה חדשה לגבי שווי המגרש, שממנה יגזרו דמי החכירה. 3. חוזה החכירה לא התייחס במפורש לזכויות הבנייה בקרקע או להיקף הבנייה המותר לחוכרים. במועד החכירה חלה על הקרקע תוכנית בניין עיר (תב"ע)B (להלן: התב"ע) שאפשרה, כפי שידוע כעת, בנייה בהיקף של 195%. יחד עם זאת, לכל אורך השנים, מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) (שבינתיים שונה שמו לרשות מקרקעי ישראל) העריך שניצולת הבנייה במגרש תהיה נמוכה, בהתחשב בתנאים סביבתיים ובעיסוקם של החוכרים, ולכן גבה דמי חכירה ששיקפו היקף בנייה מצומצם יותר (מה שכונה בשומות שהוצאו לאורך השנים "קיבולת בנייה", נתון שהועמד כמעט מראשית הדרך על היקף בנייה של 120%). 4. זכויות החוכרים המקוריים במגרש הועברו עם השנים לצדדים שונים, עד שבסופו של דבר רכשה אותן המערערת שבפנינו - בחוזים שנעשו עם שני החוכרים שקדמו לה: שירותים לאיחוד מוניות "הקסטל" (להלן: קסטל) ומר חיים פרצ'יק (להלן: פרצ'יק). חוכרים אלו גילו רצונם להאריך את חוזי החכירה שלהם בהתאם למדיניות המינהל בנושא היוון דמי החכירה (במקום תשלום דמי חכירה עתיים). בהתאם לכך, בשנת 2000 שילם פרצ'יק את הסכום שנדרש לשלם באותה עת על-ידי המינהל כדמי חכירה מהוונים לתקופת החכירה הנוספת, ובשנת 2006 שילם גם קסטל דמי חכירה מהוונים לתקופת החכירה הנוספת. בשני המקרים, דמי החכירה ששולמו חושבו על בסיס קיבולת בניה של 120% בלבד. ביום 27.11.2006 רכשה המערערת את זכויות החכירה של קסטל, וביום 21.3.07 את זכויות החכירה של פרצ'יק. טרם העברת זכויות החכירה על שם המערערת דרש המינהל כי פרצ'יק וקסטל יסדירו את זכויותיהם באמצעות חתימה על חוזה להארכת תקופת החכירה. בשלב זה, התגלעה בין הצדדים מחלוקת באשר להגדרת היקף הבנייה האפשרי בקרקע. המינהל ביקש להגדיר בחוזה המתוקן "קיבולת בנייה" של 120% (בהתאם להיקף הבנייה שהיה ביסוד השומות שהוצאו בעבר ובהתאם לגובה דמי החכירה המהוונים ששולמו על ידי פרצ'יק וקסטל). לעומת זאת, קסטל ופרצ'יק (שבשלב זה פעלו בהתאם להתחייבויותיהם כלפי המערערת) טענו כי היקף הבנייה בנכס אינו מוגבל. טיוטת החוזה שהוכנה על-ידי המינהל וכללה התייחסות מפורשת לקיבולת בנייה של 120% לא נחתמה, ולפיכך המשיך המשא ומתן בין קסטל ופרצ'יק לבין המינהל. משא ומתן זה הבשיל לחתימה על חוזה החכירה לתקופה נוספת (עד לשנת 2055) בין קסטל ופרצ'יק מצד אחד לבין המינהל מצד שני. הסכם החכירה מאזכר את המחלוקת בין הצדדים ואינו מכריע בה. באופן יותר ספציפי, נקבע בו כי "במוקד המחלוקת בין המינהל לבין החוכרת מצויים הייעוד והכמות של קיבולת הבנייה לפי חוזה החכירה המקורי" (ההדגשה אינה במקור, ד.ב.א). כלומר, בשאלת היקף זכויות הבניה כפף עצמו החוזה החדש לתנאיו של החוזה המקורי. אל נקודה חשובה זו נשוב בהמשך הדברים. 5. מאוחר יותר, היתנה המינהל את הסכמתו לניצול מלוא זכויות הבנייה במגרש לפי התב"ע בתשלום דמי חכירה מהוונים על יתרת זכויות הבניה במגרש, בסך של 2,462,757 שקל והגשת בקשה מתאימה לשינוי ניצול ויעוד המגרש. המערערת, המתנגדת לדרישת המינהל, הגישה תביעה לסעד הצהרתי בדבר זכאותה לבנות במגרש בהתאם לזכויות הבניה בתב"ע. פסק דינו של בית המשפט קמא 6. בית המשפט קמא (בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, סגן הנשיא י' זפט) דחה את תביעתה של המערערת בפסק דינו מיום 6.10.2010. 7. פסק דינו של בית המשפט קמא התבסס, בראש ובראשונה, על לשונו של חוזה החכירה. לשיטתו, החוזה מתייחס ל"חכירת קרקע" בלבד, ומכאן יש ללמוד שהחוזה ביקש להסדיר את השימושים הקיימים במגרש, להבדיל מבנייה. בנוסף על כך, בית המשפט קמא התייחס לכך שבמהלך כל שנות ההסכם, דמי החכירה השנתיים נגבו על-פי תקרת ניצול של 120% בנייה. 8. בית המשפט קמא דחה גם טענות נוספות של המערערת שהתבססו על נוהל 36.23 של מינהל מקרקעי ישראל. המערערת טענה כי לפי נוהל זה "בהעדר הגדרה מפורשת בחוזה החכירה של אפשרויות הניצול בקרקע יהיו החוכרים זכאים למלוא זכויות הבנייה על פי הת.ב.ע שהייתה בתוקף במועד תחילת החכירה". בית המשפט קמא קבע כי הנוהל פורסם ביום 31.3.1997, שנים רבות לאחר עריכת הסכם החכירה, ומכל מקום, הינו נוהל פנימי ש"אין בו כדי לבסס זכויות או חובות", כפי שנכתב בו במפורש. הטענות בערעור 9. המערערת העלתה כמה וכמה טענות כנגד פסק דינו של בית המשפט קמא. בראש ובראשונה טענה היא כי בהעדר הוראה מפורשת בהסכם החכירה, ההנחה היא שאין מגבלה על השימוש המותר במגרש, והנטל להבהיר את הדברים היה מוטל על רשות הפיתוח. מעבר לכך, הצביעה המערערת על מתח פנימי בפסק הדין - בין הקביעה הפרשנית שהחוזה הוגבל רק לשימושים שהיו קיימים בו לבין העובדה שהמינהל עצמו נהג בהתאם להנחה שמותרת בנייה בשטח בהיקף של 120%. 10. המערערת הוסיפה וטענה כי מדיניותו הכללית של המינהל היא להכיר בזכויות החוכרים בהתאם לזכויות הבניה שהיו להם לפי התב"ע התקפה במועד החתימה על חוזה החכירה. בעניין זה, הפנתה המערערת להחלטה 851 של מועצת מקרקעי ישראל שבה נקבע כי שווי קרקע לצורך הארכת חוזה חכירה ייקבע "בהתאם לזכויות הבנייה על פי תוכנית בתוקף במועד תחולת החכירה, או במועד מאוחר יותר, ככל שזכויות בנייה כאלה אושרו על ידי המינהל". כמו כן, היא חזרה והפנתה לנוהל 36.23, שעליו התבססה בפני בית המשפט קמא. 11. המערערת התבססה גם על תסקיר השומה אשר נערך עבור רשות הפיתוח עובר לחתימה על חוזה החכירה בשנת 1956. לטענתה, תסקיר זה מתייחס לתב"ע החלה על המקרקעין ללא כל הגבלה, וכן לזכויות בנייה של 195% - בניגוד לעמדת המינהל לפיה זכויות הבנייה מוגבלות ל-120%. לטענתה, בית המשפט קמא כלל לא התייחס לטענה זו. 12. המינהל, מצידו, ביקש לסמוך ידיו על פסק דינו של בית המשפט קמא, ומכל מקום, טען לדחיית הערעור. לגישת המינהל, בעלי הזכויות האחרונים במגרש, שמהם רכשה המערערת את זכויות החכירה במגרש, היוונו את תשלום דמי החכירה. הזכויות שעליהן שילמו בהליך ההיוון כללו זכויות בנייה של 120% בלבד, ולכן אלו הזכויות היחידות שהועברו למערערת. 13. באשר לנוסחו של חוזה החכירה, נטען בשם המינהל כי הבחירה בנוסח "חכירת קרקע" מלמדת כי הצדדים לא התכוונו לשימושים נוספים, כפי שציין בית המשפט קמא. המינהל הוסיף וטען שהחלטה 851 מתייחסת לעריכת "שומה מעודכנת", ולכן אינה מסייעת למערערת, וכן שנוהל 36.23 מאוחר לחוזה החכירה, ומכל מקום בוטל בינתיים. השאלה שבמחלוקת: פרשנות חוזה 14. השאלה שבפנינו היא, בעיקרו של דבר, שאלה של פרשנות חוזה. חוזה יש לפרש בהתאם ללשונו ולנסיבות האופפות את עשייתו. כיום, מורה על כך סעיף 25 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים). חוזה החכירה קדם לחוק החוזים, אך בעיקרו של דבר, עקרונות הפרשנות שצריכים להנחות אותנו גם ביחס אליו הם דומים. 15. לנוכח האופן שבו התגלגלו הדברים, במוקד הדיון צריך לעמוד חוזה החכירה המקורי שנחתם בשנת 1958. הטעם לכך הוא שהחוזה להארכת החכירה משנת 2008 כפף עצמו לתנאים ולמגבלות כפי שהוגדרו בחוזה החכירה המקורי (כמוסבר לעיל בפסקה 3 לפסק דיננו). נפנה אפוא לפרשנותו של חוזה זה. 16. שלא כבית המשפט קמא, אנו סבורים שניסוח מטרת החוזה - "חכירת קרקע" - אינו חד-משמעי. בית המשפט קמא פירש תיבה לשונית זו בצמצום וקבע כי היא עצמה מלמדת על כך שכוונת הצדדים הייתה שהחוזה יעניק זכויות לשימושים הקיימים בקרקע בלבד. אולם, למעשה, קשה לומר שכוונה מצמצמת זו נלמדת מניסוח זה, בעומדו לבדו. אדרבה, ניתן לסבור כי המונח "חכירת קרקע" יכול להתפרש כחל על כל זכות הצמודה לקרקע. 17. משקבענו כי המלים "חכירת קרקע" אינן מכריעות במחלוקת בעניין זה, הוספנו לבחון היבטים אחרים בנוסחו של החוזה, כמו גם בהתנהגותם של הצדדים. באלה מצאנו את התימוכין הדרושים לתוצאה שהגיע אליה בית המשפט קמא. 18. את העוגן הפרשני מצאנו במקרה זה במנגנון החישוב של דמי החכירה, כקביעתו בסעיפים 11-10 לחוזה החכירה המקורי. סעיף 10(א) קובע כי "דמי החכירה השנתיים עבור הנכסים המוחכרים נקבעו בשעור של 4% מערך המגרש". המשך הסעיף מפרט את השומה שנקבעה לשבע השנים הראשונות של החוזה. סעיף 11(א) מוסיף וקובע כי "המחכיר יהיה רשאי לקבוע כל שבע שנים הערכה חדשה למגרש". בהתאם לכך, במשך כל חיי החוזה, וזאת לאורך עשרות שנים, דמי החכירה חושבו בהתאם לשומות שהניחו כי הבנייה האפשרית על הקרקע אינה, למעשה, בשיעור הקבוע בתב"ע, אלא בשיעור פחות. בשומה המקורית שהוכנה בשנת 1956 בקשר לנכס נכתב אמנם כי לכאורה קיימות בה זכויות בנייה בשיעור של 195%, אך במקביל הופחתה השומה בהתאם להערכת השמאי באשר להיקף הניצול ("מכיון שאין לחשוב שיבנו כעת כל הקומות") עד כדי שליש מן השומה המקורית שהביאה בחשבון את מלוא זכויות הבנייה. בהמשך, נערכו שומות נוספות שהתבססו כולן על היקף בנייה אפשרי מופחת של 120%. 19. המסקנה העולה מן הדברים היא כי את דמי החכירה יש לגזור משווי הקרקע, תוך התחשבות בשווי זכויות הבנייה בה. בחוזה החכירה נקבע שדמי החכירה יעמדו על 4% מערך המגרש. על כן, אם בכוונת המערערת לבנות בהיקף של 195% בנייה, בהתאם לתב"ע, הרי שדמי החכירה המהוונים צריכים להיות מחושבים על בסיס זה. חוזה החכירה כלל מנגנון המאפשר לעדכן את דמי החכירה בהתאם לתנודות בשווי המגרש. מאחר שהחוזה כולל מנגנון של עדכון השומה, המינהל יכול לבסס את חישוב דמי החכירה (וכעת, את דמי החכירה המהוונים) על השומה העדכנית המביאה בחשבון את מלוא זכויות הבנייה. יש לציין, כי דמי החכירה המהוונים שולמו לפני שנחתם חוזה לחידוש החכירה. בנסיבות אלה, ממשיכות לחול הוראות חוזה החכירה המקורי, הכוללות את מנגנון העדכון של דמי החכירה בהתאם לשומות עדכניות המתייחסות להערכה כי ניתן יהיה לנצל את זכויות הבנייה בקרקע במלואן, בשונה מן העבר. "הקפאת" המנגנון היתה אפשרית רק אילו חתמו החוכרים על חוזה חכירה מחודש, שהיה מבהיר את סופיות התשלום תוך התייחסות להיקף הבנייה העדכני. 20. ראוי להוסיף, כי העובדה שדמי החכירה (ובכלל זה דמי החכירה המהוונים) חושבו על בסיס ההנחה של אפשרויות בנייה בשיעור פחות מן הקבוע בתב"ע לא נעלמה מעיני המערערת והיתה ידועה לה בעת שרכשה את זכויות החכירה. המחלוקת באשר להיקף הבנייה מנעה את החתימה על טיוטת החוזה לחידוש החכירה משנת 2006. בחוזה עם קסטל אף צוין במפורש כי "לקונה ידוע כי זכויות הבניה הרשומות במנהל מקרקעי ישראל אינן כפי שהן רשומות בעיריה". 21. פסק דין הקרוב לענייננו הוא ע"א 10424/05 אמכל בכור בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 9.3.2009) (להלן: עניין אמכל בכור). בעניין אמכל בכור דרש המינהל מן החוכרת תוספת לתשלום דמי החכירה המהוונים שתשקף את תוספת הבנייה במגרש המוחכר. כמו בענייננו, גם בעניין אמכל בכור תוספת הבנייה לא נבעה מתוכנית מתאר חדשה, אלא היתה מעוגנת בתוכנית שהיתה בתוקף עובר לתשלום דמי החכירה המהוונים. אכן, בעניין אמכל בכור חוזה החכירה התייחס במפורש לכך שערך הנכסים נקבע בהתאם ל"ערך הקרקע המוחכרת כשהיא לעצמה בלי הבנינים", וכן נאמר בו כי "במקרה אם החוכר ירצה לבנות שטח יותר גדול... לקרן הזכות להתנות, כי תמורת הסכמתה תיעשה תיכף הערכה חדשה של הקרקע..." (שם, בפסקה 20). אולם, לאמיתו של דבר, השוני בין המקרים אינו משמעותי, בהתחשב בכך שגם בענייננו, חוזה החכירה כלל מנגנון המעדכן את גובה דמי החכירה בהתאם לשומה העדכנית, המתבססת, בין השאר, על זכויות הבנייה הניתנות לניצול במגרש בעת הוצאת השומה. מאחר שהשומה מתבססת על אפשרויות ניצול הבנייה, הרי ששינוי באפשרות הניצול (לשיטת החוכרת) משפיע ממילא על דמי החכירה (גם על דרך תוספת להיוון שכבר נעשה). גם בעניין אמכל בכור, קבע השופט ד' חשין, כי המסקנה שהגיע אליה תואמת לא רק את פרטי החוזה, אלא גם את הגיונו המשפטי וכלכלי, ודומה כי הדברים יפים באותה מידה גם לענייננו: "מסקנה זו תואמת את ההגיון המשפטי והכלכלי העומד בבסיס חוזה החכירה שבין הצדדים. משביקשה המערערת להגדיל פי כמה וכמה את קיבולת הבנייה על הקרקע שאותה היא חוכרת מידי המשיב, נוצרה מציאות חדשה, ומטבע הדברים מציאות זו צריכה לבוא לידי ביטוי גם בתשלום שעל המערערת לשלם למשיב" (שם, בפסקה 33). 22. במבט רחב יותר, ניתן לומר, כי המקרה שבפנינו הוא אחד ממקרים רבים שבהם מגיעה אל סיפו של בית משפט זה מחלוקת שעניינה פרשנות חוזה חכירה שבין המינהל לבין חוכר פרטי בנסיבות שבהן החוכר מעוניין לנצל זכויות בנייה בנכס, והמינהל טוען כי השימוש בנכס בהיקף זה, שצפוי להניב לחוכר רווח כספי, מחייב תשלום נוסף למינהל, כבעלים של הקרקע. פסקי הדין שעסקו בכך נעו בין הקטבים של הגנה על ציפייתו הלגיטימית של החוכר להפקת רווחים מן החוזה לבין הציפייה ששימושים מסחריים בקרקע שהיא קניין הציבור יניבו רווחים גם לקופה הציבורית. התשובות שניתנו לשאלות מסוג זה השתנו בהתאם לניסוחם של חוזי החכירה החלים בכל מקרה ומקרה. עם זאת, במבט רחב יותר, האמת ניתנת להיאמר: המחלוקות נובעות מבעיה בסיסית יותר - אי התאמתם של החוזים ההיסטוריים שנעשו לפני עשרות בשנים לנסיבות החדשות של פרויקטים עתירי ממון בנכסים. על-פי רוב, פסקי הדין עסקו במצבים שבהם אושרו זכויות בנייה נוספות מאוחר לעשיית החוזה, והשאלה היתה האם בגין זכויות בנייה נוספות אלה חלה חובת תשלום של דמי היתר, היינו תשלום בגין ההיתר שנותן המינהל לבצע תוספת בניה, שינוי ניצול שינוי יעוד או פיצול בקרקע (השוו ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28 (2001); ע"א 6651/99 הדר נ' קק"ל - באמצעות מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נו(1) 241 (2001); ע"א 5492/04 מצלאוי חברה לבנין בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 7.5.2006); רע"א 110/06 ב.צ.ל השקעות ויעוץ בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (לא פורסם, 4.7.2006)). המקרה שבפנינו הוא שונה. אין מחלוקת שהמינהל אינו זכאי לדרוש תשלום דמי היתר. המחלוקת נסבה רק על הדרישה לתשלום תוספת לדמי החכירה שהוונו. השאלה היא אם המינהל רשאי לעשות כן בהתחשב בכך שדמי החכירה נגבו כל השנים בהתאם לשומה שהתחשבה בניצול חלקי של הזכויות. כפי שהסברנו, בנסיבות העניין, השבנו על שאלה זו בחיוב, בשים לב למנגנון החישוב של דמי החכירה בחוזה. בכך ניתן מענה למחלוקת שבפנינו, אך הקושי שביסוד הדברים נותר: חוזי החכירה הישנים שנעשו לפני עשרות שנים אינם מתאימים עוד לתנאים המתוחכמים של שוק המקרקעין העכשווי בישראל. יש לקוות, כי במהלך השנים, כחלק מן המהלך הטבעי של חידוש והחלפה של חוזי חכירה, יהפכו החוזים הישנים להיסטוריה משפטית. במקביל, ראוי להעיר כי אין טעם בהארכת חוזי חכירה באופן שמאמץ אל תוכם את המחלוקות ואי-הבהירויות שבחוזים ההיסטוריים. כך למשל, בענייננו, חוזה החכירה החדש שנחתם היה, במידה רבה, חוזה שגלגל את המחלוקת אל פיתחו של בית המשפט. ייתכן, שהיה עדיף להימנע מהארכת חוזה החכירה כל עוד לא התבררה המחלוקת היסודית שבין הצדדים. 23. מצאנו לנכון להוסיף, כי איננו שותפים לקביעתו של בית המשפט קמא כי הנוהל של המינהל, ככל שהוא משליך על זכויותיה של המערערת, אינו מחייב. הכיתוב המופיע בשולי הנוהל לפיו הוא מהווה מסמך פנימי בלבד אינו קובע לעניין זה. הנחיות מינהליות של רשויות מחייבות אותן, במקרה הרגיל. מסקנה זו מתחייבת מחובת ההגינות שחלה על הרשויות, כמו גם מעקרונות בסיסיים של יעילות שלטונית, והיא מבוססת היטב בפסיקתו של בית משפט זה (בכפוף לכוחה של הרשות לסטות מנהליה במקרים המצדיקים זאת) (ראו דפנה ברק-ארז משפט מינהלי 257-248 (2010)). אולם, למעשה, איננו סבורים כי הנוהל שאליו הפנתה המערערת מכריע את הכף במקרה שלפנינו. למעשה, הנוהל שאליו הפנתה המערערת לא היה עוד בתוקף בעת שהמערערת רכשה את הזכויות בקרקע. נוהל 31.23 בנוסחו העדכני מיום 9.4.2006, שהיה בתוקף בעת שרכשה המערערת את זכויותיה, מגביל את תחולתו למצבים שבהם "החוכר שילם את מלוא התמורה עבור מלוא השימושים ומלוא זכויות הבניה שאושרו בתוכנית שהייתה תקפה בעת הקצאת הקרקע" (סעיף 1.3, סעיף-קטן (ב) לנוהל). ניתן אפוא לומר שנוסחו העדכני של הנוהל דווקא תומך בעמדתו של המינהל. בהקשר זה נוסיף כי, לאמיתו של דבר, גם החלטה 851 של מועצת מקרקעי ישראל תומכת דווקא בעמדתו של המינהל ולא בעמדת המערערת. החלטה זו קובעת כי שווי הקרקע לצורך הארכת חוזה חכירה ייקבע "בהתאם לזכויות הבנייה על פי תוכנית בתוקף במועד תחילת החכירה, או במועד מאוחר יותר, ככל שזכויות בנייה כאלה אושרו על ידי המינהל". בנסיבות העניין, כאשר המינהל גבה דמי חכירה רק בגין חלק מזכויות הבנייה בקרקע (120%) לא ניתן לומר שמלוא זכויות הבניה "אושרו על-ידי המינהל". 24. התוצאה היא שאנו דוחים את הערעור. המערערת אינה זכאית לבנות במגרש שאותו היא חוכרת ללא השלמה של דמי חכירה בהתאם לשומה עדכנית של המגרש. עם זאת, בשל תרומתה של אי-הבהירות בניסוחו של חוזה החכירה למחלוקת בין הצדדים אין צו להוצאות. ש ו פ ט ת המשנָה לנשיא מ' נאור: אני מסכימה. המשנָה לנשיא השופט נ' הנדל: אני מסכים. ש ו פ ט הוחלט כאמור בפסק-דינה של השופטת ד' ברק-ארז. חכירהחוזה