לפני תביעה להשבת "דמי הסכמה" אשר שולמו למינהל מקרקעי ישראל (לפי הטענה - ביֶתֶר) בענין העברת זכויות בנחלה במושב. כללי 1. התובעים היו חוכרים של נחלה (מס' 44) במושב נטעים (להלן: "הנחלה"). 2. התובעים רכשו את זכויות החכירה בנחלה בהסכם מיום 19.3.1978 (נספח ב' לתצהיר התובע). התמורה החוזית היתה 900,000 ל"י. ערכו של סכום זה נכון למועד בו מכרו התובעים את הזכויות (ר' להלן) הינו 775,923 ₪ (להלן גם: "התמורה הקודמת"). 3. זכויות החכירה בנחלה נסמכות על הארכה של חוזה חכירה מקורי מיום 16.6.1935 שנחתם בין קרן קיימת לישראל לבין ה"ה וולפנזון (נספח ח' לכתב התביעה). הסכם הארכה נחתם בין מינהל מקרקעי ישראל לתובעים ביום 22.10.06 (נספח ט' לכתב התביעה). 4. עת רכשו התובעים את זכויות החכירה בנחלה, היו בה בית מגורים ישן בן קומה אחת, לולים ריקים, צנרת, מחסן, אורווה לחמור, וציוד כיוצ"ב. 5. בראשית שנות ה- 80 פורקו הלולים ומערכת ההשקייה. גם בית המגורים פורק ברובו (אך לא כולו) והתובעים בנו בית בן 2 קומות וכן הקימו בנחלה חממה, מערכת השקייה חדשה, שתלו דשא וביצעו פיתוח נוסף. 6. ביום 29.1.07 מכרו התובעים את הזכויות בנחלה תמורת סך שקלי השווה ל- 876,000$ (נספח ד' לתצהיר התובע) - סך של 3,723,876 ₪ (להלן גם: "התמורה של שנת 2007"). 7. כתנאי להעברת הזכויות, נדרשו התובעים על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") לשלם דמי הסכמה בסך 1,020,452 ₪ (נספח ה' לתצהיר התובע). 8. במסגרת חישוב רכיבי דמי ההסכמה, הפחית המינהל מסכום התמורה של שנת 2007 (היינו - הסכום שקיבלו התובעים בגין מכירת הנחלה) את שווי ההשקעות במבנים ובשטחים החקלאיים (לפי חוו"ד שמאי מטעם המינהל ולפי טבלאות של המינהל). בסך הכל הופחת סך של 919,350 ₪, סכום המכונה - "המחיר היסודי" (ר' בענין זה עוד להלן). מההפרש שהתקבל נגזר שליש, ואליו צורף סכום של 2% מ"מחיר יסודי מזערי" (ר' להלן). 9. התובעים שילמו את דמי ההסכמה תחת מחאה, והגישו את התביעה. ההליך (תמצית) 10. במסגרת כתב התביעה כפי שהוגש מלכתחילה, טענו התובעים כי לא היו מחוייבים כלל בתשלום דמי הסכמה ולחילופין העלו טענות לגבי הדרך בה חישב המינהל את דמי ההסכמה, כאשר לשיטתם נגבה מהם תשלום עודף. 11. בהמשך ההליך ויתרו התובעים על הטענה והבקשה בענין עצם זכאותו של המינהל לגבות דמי הסכמה. כתב התביעה תוקן בהתאמה (החלטת 18.7.09), ונותרה על כנה הטענה בענין תשלום ביֶתֶר, אשר מועלית במסגרת תביעה כספית על סך 331,648 ₪. לשיטת התובעים, היה על המינהל, במסגרת חישוב דמי ההסכמה, להפחית משווי המכירה לא רק את שווי ההשקעות שבוצעו על ידם בנחלה, אלא גם את התמורה הקודמת. 12. המינהל מצידו טוען כי חישוב דמי ההסכמה ששילמו התובעים נעשה כדבעי. לשיטת המינהל, התובעים שוגים בדרך בה הם קוראים את החלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "החלטה 534" או "ההחלטה") אשר על בסיסה חושבו דמי ההסכמה, וככל שהם תוקפים את ההחלטה לגופה, הרי שזו נמצאת במתחם הסבירות ואין עילה להתערב בה. 13. פרק ההוכחות כלל את עדותם של התובע ושל נציגת המינהל (גב' גלעד). 14. ההליך הושהה לזמן מה נוכח עתירות שהיו תלויות ועומדות בבית המשפט העליון (והדיון בהן אוחד) בעניינה של החלטה 534. לאחר שמיעת הראיות ביקש המינהל את המשך עיכוב ההליך נוכח אותן עתירות. קודם להכרעה בבקשה לעיכוב הדיון, ניתן פסק הדין בבית המשפט העליון והצדדים נפנו להגשת סיכומי הטענות. המחלוקת בין הצדדים 15. התובעים טוענים, כנזכר, כי היה על המינהל, במסגרת חישוב דמי ההסכמה, להפחית משווי המכירה את התמורה הקודמת (היינו - את הסכום ששולם על ידם בעת רכישת הנחלה), ולא רק את שווי ההשקעות שבוצעו על ידם בנחלה. 16. המינהל טוען כי הביא בחשבון את הסכום ששולם על ידי התובעים ב- 1978 בעת רכישת הזכות בנחלה, אולם לפי ש"המחיר היסודי" (919,350 ₪) עלה על התמורה הקודמת (775,923 ₪), הרי שלפי החלטה 534 (סע' 12(ב)), מתבצע חישוב של שליש מההפרש בין התמורה בהסכם לבין המחיר היסודי. 17. המחלוקת הבסיסית בין הצדדים הינה בראש ובראשונה בשאלת פרשנותה של החלטה 534. בנוסף, ככל שבית המשפט יקבל את פרשנותו של המינהל להחלטה 534 ולא את הפרשנות המוצעת על ידי התובעים, כי אז מעלים התובעים טענות בענין סבירותן של ההוראות הרלוונטיות בהחלטה (טענה בענין העדר סמכות עניינית נדונה במסגרת הליך מקדמי - ר' החלטה מיום 12.1.10). דמי הסכמה - כללי 18. הגם שעצם סמכותו של המינהל לגבות דמי הסכמה אינה שנויה עוד במחלוקת בתיק זה, התייחסו שני הצדדים לסוגיית דמי ההסכמה באורח כללי כרקע לדיון הקונקרטי וכחלק מהשיקולים העומדים לפתחו של בית המשפט בבואו להכריע במחלוקת בענין החלטה 534. נקדים אפוא אף אנו מספר מילות רקע בסוגיה הכללית. 19. מינהל מקרקעי ישראל הוא גוף סטטוטורי אשר הופקד על ניהול מקרקעי ישראל, הכוללים מקרקעין הנמצאים בבעלות המדינה, רשות הפיתוח או הקרן הקיימת לישראל. ר' לענין זה חוק רשות מקרקעי ישראל, התש"ך-1960 (לשעבר - חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך - 1960, ר' תיקון מס' 7 התשס"ט - 2009, ס"ח 2209, 10.8.09; המינהל המשיך לכנות את החוק בשמו הקודם (למשל סע' 7 לסיכומיו)); סעיף 1 לחוק יסוד: מקרקעי ישראל. הערה: ליחס בין המינהל לבין רשות מקרקעי ישראל כפי שהוגדרה במסגרת שינויי החקיקה בשנת 2009 ולכוונה לבצע שינוי ארגוני שיהפוך את המינהל לרשות פנים ממשלתית, ר' למשל הצ"ח 436 מיום 16.6.09 בעמ' 515; ג' ויתקון, דיני מקרקעי ישראל (2009), פתח דבר וסע' 7.1.2). אין צורך להדרש לסוגיה זו במסגרת פסק הדין. 20. כידוע, לא ניתן להעביר את זכות הבעלות במקרקעי ישראל, למעט במקרים חריגים הקבועים בחוק. משכך, המינהל מחכיר את המקרקעין שבניהולו. 21. כאשר חוכר חפֵץ להעביר את זכות החכירה שלו לאדם אחר, המינהל נוהג להתנות את הסכמתו לכך בתשלום דמי הסכמה. 22. בפסיקה נקבע כי זכותו של המינהל לקבל דמי הסכמה נובעת מזכות הבעלות במקרקעין של הגופים עבורם הוא מנהל את המקרקעין, וכי הנוהג להתנות את העברת זכות החכירה בתשלום הינו נוהג סביר המבטא אינטרס לגיטימי של המינהל, כנציג הבעלים, לקבל את חלקו בעליית הערך של המקרקעין. סבירות ההתנאה נבחנת גם לאורו של סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א - 1971. ר' למשל, בג"ץ 5889/08 עזבון רבקה פורמן ז"ל נ' קרן קיימת לישראל (3.10.11); ע"א 8091/03 תאומים תחנות דלק (1984) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (10.12.08); ע"א 605/82 בובילסקי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לט(3) 130 (1985); ע"א 840/75 קרן קיימת לישראל נ' סביצקי, פ"ד ל(3) 540 (1976); ע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג(1) 491 (1969). עיין גם: ג' ויתקון, דיני מקרקעי ישראל (2009), עמ' 857- 884. 23. המינהל נוהג לקבוע בחוזה החכירה את זכותו לגבות דמי הסכמה, אם כי זכותו אינה מותנית בקביעה מפורשת בחוזה (ר' ע"א 8091/03 הנ"ל). במקרה שלפנינו, הכוונה האפשרית של המינהל לדרוש דמי הסכמה נזכרה במסגרת ההסכם בו מכרו התובעים את הזכויות לצד שלישי בשנת 2007 (סע' 9.1 לנספח ד' לתצהיר התובע). כוונה כזו גם נזכרת כבר בהסכם בו רכשו התובעים את הזכויות בנחלה (סע' 10.ה. לנספח ב' לתצהיר התובע). כנזכר לעיל, הזכות עצמה אינה עומדת לדיון בתיק זה. החלטה 534 - כללי 24. מדיניות המינהל בנוגע לדמי הסכמה מוסדרת בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל. ההחלטה הרלוונטית המרכזית היא ההחלטה נשוא פסק דין זה - החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534, שהתקבלה ביום 29.6.92. החלטה 534 החליפה החלטות קודמות באותו עניין (ר' בין השאר, החלטה 478 מיום 22.10.78; החלטה 261 מיום 10.8.82 או 25.8.82; החלטה מס' 206 מיום 3.9.78; החלטה 189 מיום 14.6.77; החלטה 182 מיום 17.1.77; החלטה 149 מיום 17.3.75). 25. לאור המחלוקת בענין פרשנותה של ההחלטה, יובאו להלן מספר ממאפייניה וייסקרו חלק מההוראות אשר הועלו בטעוני הצדדים או צריכות לדיון. 26. החלטה 534 נושאת את הכותרת: "החלטה בדבר שיעור חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960". להחלטה שבעה פרקים ושלוש תוספות. 27. בפרק הראשון להחלטה, פרק א', הנושא את הכותרת: "כללי", יש שני סעיפים בלבד. סעיף המכריז על הכלל של דרישת דמי הסכמה כתנאי להעברת זכות חכירה (סעיף 1) וסעיף הגדרות (סעיף 2). בסעיף 1 נקבע כי " ... לא יתן המינהל הסכמתו להעברת זכות חכירה מחוכר לאדם אחר אלא אם כן... ישולמו לו דמי-הסכמה בעד הסכמתו להעברת זכות החכירה, בשיעור מסויים מעליית ערך הקרקע, בהתאם לכללים הקבועים בהחלטה זו... " בסעיף 2, סעיף הגדרות, ניתן למצוא, בין השאר, הגדרה למונח "דמי הסכמה" ("חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע") ולמונח "נחלה" (אין מחלוקת כי במקרה שלפנינו מדובר בנחלה). 28. פרק ב', אשר כותרתו הינה - "דמי הסכמה", כולל את סעיפים 3 עד 9 להחלטה. סעיף 3 אשר לו הקדישו הצדדים חלק מטיעוניהם ואשר על תחולתו הם חלוקים, קובע כי חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע (ור' דיון להלן). 29. פרק ג' הוא מרכזי לדיון. כותרתו: "נחלות, שטחי עיבוד ומשקי עזר" והוא כולל את סעיפים 10 עד 18 להחלטה. הסעיפים מתוך פרק ג' אליהם נדרשים הצדדים בטעוניהם, הינם סעיפים 11 ו- 12 ואלה יובאו בהמשך הדיון. 30. הפרקים הבאים להחלטה, פרקים ד' עד ז', נושאים את הכותרות "שומה" (ד'), "פטורים" (ה'), "ערר"(ו'), ו-"תחולה ותוקף" (ז'), ואינם דרושים לדיון. 31. לאחר סקירה כללית זו, נעבור לגופו של דיון. האם סעיף 3 להחלטה 534 חל על העברת זכויות חכירה בנחלה? 32. המחלוקות בתיק זה נוגעות במידה רבה לשאלת תחולתו של סעיף 3 להחלטה 534 על העברת זכויות בנחלה. 33. סעיף 3 להחלטה 534 קובע: "3. חוכר המעביר זכות חכירה חייב בתשלום דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע." 34. חישוב דמי ההסכמה של המינהל בתיק הנוכחי לא נעשה על יסוד הוראת סעיף 3 להחלטה. המינהל סבור כי סעיף 3 לא חל על העברת זכויות חכירה בנחלה. 35. סעיף 3 להחלטה 534 נמצא במסגרת פרק ב' לה. האם פרק ב' בכלל, וסעיף 3 בפרט, חל במקרה של העברת זכות חכירה בנחלה? 36. סעיף 11 להחלטה, אשר נמצא בפרק ג' אשר עוסק בנחלות, קובע לגבי הוראות חלק ב' כדלקמן: "11. על העברת זכות חכירה בנחלה, בשטחי עיבוד ובמשק עזר יחולו הוראות פרק ב' , במידה שאין הוראה מפורשת או משתמעת בפרק זה." 37. מהאמור בסעיף 11 עולה בראש ובראשונה כי - חרף טענות התובעים - אין הכרח שהוראות פרק ב' בכלל והוראות סעיף 3 בפרט, יחולו על העברת זכות חכירה בנחלות (ואף ההבדל בין ניסוח סעיף 11 זה לבין הניסוח בהחלטת מועצה קודמת, כפי שהוא נזכר לראשונה בסע' 9- 11 לסיכומי התשובה של התובעים, אינו משנה עובדה זו). 38. לא נמצא עיגון לטענה (סע' 49 לסיכומי התובעים) לפיה סעיף 3 הוא "המשכה" של הגדרת "דמי הסכמה" המופיעה בפרק א' להחלטה (פרק שחל על כל הוראות החלטה 534) באורח שיחייב מסקנה כי סעיף זה חל גם על העברת זכויות בנחלות. הגדרה כי דמי הסכמה הינם "חלקו של מינהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע" (כאמור בפרק א' להחלטה) היא דבר אחד. קביעה כי דמי הסכמה אלה יהיו "בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע." (כאמור בפרק ב' להחלטה), היא דבר אחר. 39. המבחן לשאלת תחולת סעיף 3 להחלטה על העברת זכות חכירה בנחלה, הוא זה אשר קבוע בסעיף 11 להחלטה. היינו - האם קיימת הוראה מפורשת או משתמעת בפרק ג' אשר יש בה כדי לגבור על הכלל הקבוע בסעיף 3 שבפרק ב' בענין דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע. 40. המינהל סבור כי סעיף 12 להחלטה מהווה הוראה מפורשת לגבי דמי הסכמה בהעברת זכות חכירה בנחלות, ומשכך אין תחולה לסעיף 3 להחלטה במקרה כזה. 41. סעיף 12 להחלטה 534 קובע: [ספרורם של תתי-הסעיפים בסעיף 12 בציטוט שלהלן - ספרור המתחיל בסִפרה 3 ואילך - כתוב באורח זה בכל עותק של ההחלטה אשר הוגש או נגיש לעיון - ת.א]: "12. א.דמי ההסכמה בהעברת זכות חכירה יהיו כדלקמן: בעד נחלה - 3) אם התמורה או התמורה הקודמת, זהה למחיר היסודי או עולה עליו 2% מהמחיר היסודי המזערי ; 4) אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי המזערי - 2% מהתמורה; בעד שטחי עיבוד - 5) אם התמורה או התמורה הקודמת, זהה למחיר היסודי או עולה עליו - 2% מהמחיר היסודי; 6) אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי - 2% מהתמורה; ב. עולה התמורה על המחיר היסודי יהיו דמי ההסכמה, בעד נחלה או בעד שטחי עיבוד, בשיעור כמפורט בסעיף קטן (א) בתוספת שליש של הסכום שבו עודפת התמורה על המחיר היסודי; ג. עולה התמורה על התמורה הקודמת וזו עלתה על הגבוה מבין המחיר היסודי והמחיר היסודי המזערי או זהה לגבוה מביניהם, יהיו דמי ההסכמה, בעד נחלה או בעד שטחי עיבוד, בשיעור כמפורט בסעיף קטן (א) בתוספת שליש של הסכום שבו עודפת התמורה על התמורה הקודמת. ד. על פי בקשתו של המינהל או של מעביר זכות החכירה בנחלה, ישום שמאי את ערכם של בית המגורים ושל המבנים האחרים שבנחלה (כל אלה להלן - "המחוברים") בלי הקרקע המוחכרת, כפי שהוא במועד הקובע; עלה ערך המחוברים לפי השומה על המחיר היסודי, יבוא הסכום שנקבע בשומה במקום המחיר היסודי." 42. עיון בסעיף האמור (סעיף 12) כמו גם במיקומו במסגרת החלטה 534 ובהקשר הוראותיו במסגרת הוראות ההחלטה, מעלה לטעמי כי אכן מדובר בסעיף שנועד לקבוע באופן ספציפי את דמי ההסכמה בעת העברת זכויות חכירה בנחלות, ומשכך, מכוחו של סעיף 11 ואולי גם מכוח הכלל הרגיל לפיו הוראה ספציפית גוברת על הוראה כללית (א' ברק, פרשנות במשפט - תורת הפרשנות הכללית (1992), עמ'540 ), סעיף 12 הוא הסעיף החל על העברת זכויות בנחלה. 43. בענין זה ניתן להפנות בין היתר למילים הפותחות את סעיף 12.א. להחלטה, היינו - המילים "דמי ההסכמה בהעברת זכות חכירה יהיו כדלקמן" ולמילים אשר באות מייד לאחר מכן - "בעד נחלה -" (ואז פירוט התחשיב). המשפט האמור הוא מפורש למדי ומדבר בעד עצמו. משפט זה נמצא במסגרת הפרק העוסק בנחלות ומובנו הרגיל, שלא נמצא טעם לסטות ממנו, הינו כי ההוראות העוקבות הן ההוראות הקובעות את דמי ההסכמה עבור העברת זכויות בנחלה. 44. ניתן להעיר כי סעיף 12 הוא למעשה הסעיף הענייני הראשון בפרק ג' העוסק בנחלות (הסעיף הראשון בפרק, סעיף 10, עוסק בהגדרות והסעיף השני בפרק, סעיף 11, הינו ההוראה הכללית שצוטטה לעיל, לגבי היחס בין הוראות פרק ג' והוראות פרק ב'). קביעת שיעור דמי ההסכמה לסוג המסוים של המקרקעין היא בליבו של הפרק ואך מסתבר הוא שההוראה העניינית הראשונה בפרק, קובעת את הדבר. 45. עוד ניתן להזכיר לצורך ענייננו את ראשית סעיף 4.א להחלטה, סעיף אשר נמצא במסגרת פרק ב', מיד לאחר הוראת סעיף 3 שהובאה לעיל. סעיף 4.א להחלטה מתחיל במילים: "בחישוב שיעור זה [של שליש מעליית ערך הקרקע - ת.א.], למעט לגבי נחלות ושטחי עיבוד, יראו את ערך הקרקע בעת רכישת זכות החכירה כמוגדל לפי השינוי שחל במדד מן המדד הבסיסי עד המדד שפורסם לאחרונה לפני יום העברת הזכות....".[ההדגשה בקו תחתון, הוספה - ת.א.] 46. מילים אלה אשר בסעיף 4.א אינן עומדות בפני עצמן. ניתן היה לסבור כי הן מתייחסות רק לדרך החישוב (של ערך הקרקע לצורך חישוב עליית הערך) ולא לעקרון שבסעיף 3 לגבי שיעור דמי ההסכמה (שליש מעליית הערך) ואולי היה בכך אפילו כדי לחזק טענה כי העקרון עצמו חל על נחלות. אולם, כאשר מלים אלה מצטרפות לאינדיקציות הנוספות אשר לעיל ולהלן, ניתן לראותן כמחזקות את המסקנה ולפיה חישוב דמי הסכמה להעברת זכות חכירה בנחלה, אינו מתבצע לפי הוראת סעיף 3 להחלטה (אלא לפי הוראת סעיף 12 להחלטה). זאת בין השאר גם בשים לב לכך שסעיף 4 קובע בראשיתו, כי הוא עוסק רק בחישוב השיעור של עליית ערך הקרקע (הסעיף 4 מתחיל במילים: בחישוב שיעור זה..." תוך שהוא מתייחס לשיעור הנזכר בסעיף 3 המופיע לפניו), בעוד סעיף 12, מנגד, מתחיל במילים: "דמי ההסכמה בהעברת זכות חכירה יהיו כדלקמן:...". סעיף 12 לא קובע כי הוא עוסק בחישוב שיעור בלבד ואינו מפנה לסעיף 3 (למשל, במילים כמו - "בחישוב השיעור הנזכר בסעיף 3...", על משקל המילים הפותחות את סעיף 4). 47. עמדת התובעים היא, כי למרות האמור, סעיף 3 להחלטה הוא עקרון גורף וכל שאר ההוראות כפופות לו. לשיטת התובעים, הוראות סעיף 12 להחלטה, כאשר הן מביאות לתוצאה של גביית למעלה משליש מעליית ערך המקרקעין, אינן יכולות לחול וכל פרשנות אחרת אינה סבירה ואינה יכולה לעמוד. 48. כפי שראינו לעיל, לשון החלטה 534 והֶקשר ההוראות השונות אשר בה מעלים, כי נקבע במפורש שבכל הנוגע לנחלות (ושטחי עיבוד ומשקי עזר), הוראות פרק ב', ובכלל זה הוראת סעיף 3, כפופות להוראות פרק ג' שהוא הפרק הספציפי העוסק במקרקעין אלה. עמדתם של התובעים לפיה שיעור דמי ההסכמה הקבוע בסעיף 3 הוא "העקרון והכלל הבסיסי" וחל בהכרח גם על נחלות, אינה מעוגנת אפוא בהחלטה עצמה. 49. כתימוכין לעמדתם, מפנים התובעים ל"סעיף 8 בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל" (סע' 35 לסיכומים) וטוענים כי "הכלל הבסיסי" קבוע בהוראה זו, במשפט אותו הם מצטטים כדלקמן: "המועצה תקבע מידי פעם בכללים שיעור דמי-הסכמה שיגבו מחוכר שזכה ברווח בעקבות העברת זכות החכירה שלו לאחר", וכי לא יכולה להיות בהחלטה 534 כל הוראה או סעיף הסותר "עקרון יסוד זה". 50. עיון בהחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל (מיום 17.5.1965), שהיא החלטה בענין "מדיניות הקרקע בישראל", מעלה כי טיעון התובעים הוא ככל הנראה שגוי בכל הנוגע להפנייה שבוצעה. המשפט אותו מצטטים התובעים מתוך החלטה מס' 1, שייך לסעיף 8 בפרק ב' של אותה החלטה. אותו פרק ב' עוסק ב"מדיניות מסירת קרקע עירונית". זאת, להבדיל מפרק א' להחלטה מס' 1, שהוא פרק העוסק ב- "מדיניות מסירת קרקע חקלאית" (ואשר במסגרתו נקבע, בין השאר כי "קרקע חקלאית תוחכר במסגרת של נחלות"). 51. לא זו בלבד שהפרק אליו מפנים התובעים מתוך החלטה מס' 1 אינו הפרק הרלוונטי לענייננו (שכן הוא עוסק בקרקע עירונית), אלא שהציטוט אותו הביאו התובעים בסיכומיהם (מתוך הפרק העוסק בקרקע עירונית), אינו ציטוט מלא. הסעיף אליו הפנו התובעים (סע' 8), מתחיל במילים: "העברה או הענקת זכויות בקרקע עירונית על ידי המחזיק בה לאחר, טעונה הסכמתו המוקדמת של מינהל מקרקעי ישראל." (ההדגשה בקו תחתון אינה במקור - ת.א.). רק לאחר משפט זה, מגיע המשפט שצוטט על ידי התובעים ולפיו " המועצה תקבע מידי פעם בכללים... וגו'". 52. לאור האמור, ותהא אשר תהא משמעות הביטוי המצוטט בתוך סעיף 8 לפרק העוסק בקרקע העירונית (והיחס בינו לבין הוראות שונות בהחלטה 534), אין לקבל את טענת התובעים לגבי הפנייה זו. 53. ואם הזכרנו את החלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, ניתן להביא מתוך ההחלטה האמורה את הסעיף העוסק בהעברת זכויות חכירה בקרקע חקלאית. גם כאן מדובר בתת סעיף 8, כאשר ראשית הסעיף עוסקת בהחכרת משנה, וההמשך קובע באופן כללי כדלקמן: "חוכר רשאי להעביר את זכות החכירה לאחר ולאותה המטרה בלבד, באישורו המוקדם של המינהל. למינהל זכות ראשונית לקבל את הקרקע בתנאים המוצעים להעברה. העברה מסוג זה לא תבוצע אלא בתיאום עם האגודה השיתופית". [הערה: המשפט האחרון, הנוגע לצורך בתיאום עם האגודה השיתופית, הוחלף במסגרת החלטה מס' 185 של מועצת מקרקעי ישראל (מיום 17.1.1977), שעסקה ב"העברת זכויות חכירה בנחלות במושבים" באורח שאינו דרוש לענייננו (והחלטה 185 תוקנה בהחלטה מס' 191 מיום 26.7.1977)]. 54. לתמיכת עמדתם בענין תחולת סעיף 3 להחלטה 534 על העברת זכויות בנחלה, מפנים התובעים, בנוסף, אל פסק דינו של בית המשפט העליון בבג"צ 1027/04 פורום הערים העצמאיות נ' מועצת מקרקעי ישראל (9.6.11), אל המשפט: "במקרה שבו ביקש חוכר להעביר את זכויותיו בקרקע לצד ג' בטרם היוון, נדרש הוא לשלם למינהל דמי הסכמה שעמדו, ככלל, על כ-33% מערך הקרקע" (סע' 34 לסיכומי התובעים). 55. המשפט אליו מפנים התובעים הוא חלק מתיאור דברים ארוך שאינו חלק מה"רציו" של פסק הדין, נכלל במשפט זה הביטוי "ככלל", ואין לראות בו משום קביעה שיפוטית לגבי שיעור דמי ההסכמה בהעברת זכויות חכירה בנחלות. כמו כן ובכל מקרה, המשפט האמור מתייחס ל- 33% מ"ערך הקרקע", להבדיל מ- 33% מ"עליית ערך הקרקע", שהיא המסקנה אליה שואפים התובעים להגיע. אגב, מתוך פסק דין אחר ניתן ללמוד בדרך דומה כי השיעור של שליש מעליית ערך הקרקע, הינו דווקא "השיעור המקובל לגבי קרקע שאינה עירונית ואינה חקלאית" (ע"א 8091/03 תאומים תחנות דלק (1984) בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל (10.12.08), בסע' 6). 56. טיעון נוסף אותו העלו התובעים, לראשונה במסגרת סיכומי התשובה, הינו השוואה בין אחת מהחלטות המועצה שקדמו להחלטה 534 לבין החלטה 534 (ר' סע' 9- 11 לסיכומי התשובה). התובעים טוענים כי במסגרת החלטה 534 בוצע (בין היתר) שינוי על דרך השוואת שיעור דמי ההסכמה במגזר החקלאי לשיעורם במגזר העירוני. לא מצאתי כי יש בנוסחים, אף בדרך בה נזכרו בסיכומי התשובה (ולא צורפו לשם עיון) כדי להביא למסקנה אליה חותרים התובעים. שינוי הנוסח, לרבות על דרך שילובו של סעיף 11 להחלטה, אינו מלמד על החלת שיעור דמי הסכמה של שליש על המגזר החקלאי. ככל שהיתה כוונה להגיע לתוצאה כזו, זו אינה עולה מההחלטה. ככל שיש פרוטוקול ישיבת מועצה (מיום 29.6.92 או מכל מועד אחר) שיש בו כדי ללמד על כוונת המועצה בעת קבלת החלטה 534 (ובכלל זה על כוונה נטענת בענין השוואת שיעור דמי ההסכמה בנחלות לשיעורם במגזר העירוני), הרי שזה לא הובא כראייה ואינו נגיש לעיון במאגרים (מבלי להדרש לשאלת משקל ראייה כגון דא על ההליך הפרשני). 57. סיכומה של נקודה זו: הוראות סעיף 12 לפרק ג' להחלטה 534 הן הוראות פרטניות לגבי דמי ההסכמה בענין העברת זכויות חכירה בנחלה ומשכך ככלל יש בהן כדי לגבור על הוראות פרק ב' בהחלטת 534, לרבות הוראת סעיף 3. מסקנה זו מתיישבת עם פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת.א. (מרכז) 7601-05-08 אהרוני נ' מינהל מקרקעי ישראל (2.11.11), בסע' 55 (ערעור תלוי ועומד בבית המשפט העליון, ע"א 9610/11). 58. נפנה עתה לבחון מהי ההוראה הקונקרטית אותה יישם המינהל במקרה הספציפי והאם יש טעם אשר בגינו אין מקום ליישמה. הדרך בה חושבו דמי ההסכמה בענין התובעים 59. בכתב ההגנה ובתצהיר מטעמו, כמו גם במכתבו אל התובעים מיום 9.8.07 (נספח 1 לתצהיר מטעם המינהל), טוען המינהל כי מאחר ש"המחיר היסודי" עלה על התמורה הקודמת בגין הנחלה, הוא מחוייב לפי סעיף 12(ב) להחלטה 534 לחשב שליש מההפרש בין התמורה בהסכם לבין המחיר היסודי. 60. כרקע להבנת טענתו של המינהל, נביא מספר הוראות נוספות מתוך החלטה 534. 61. סעיף 12 להחלטה 534, העוסק בדמי ההסכמה במקרה של העברת זכויות חכירה בנחלות, מתייחס בִּפרט ליחס שבין התמורה (היינו - הסכום שנקבע בהסכם בין מוכר זכות החכירה בנחלה לרוכש הזכות) והתמורה הקודמת (היינו - הסכום שנקבע בהסכם קודם למכירת אותה זכות חכירה, כשהוא משוערך בדרך שנקבעה בהחלטה) לבין "המחיר היסודי" או "המחיר היסודי המזערי". 62. "מחיר יסודי" ו"מחיר יסודי מזערי" הינם מונחים המוגדרים בפרק ג' להחלטה (בסע' 10) כדלקמן: "בפרק זה - "מחיר יסודי" - מחיר של נחלה או של שטחי עיבוד לפי השימוש בהם כאמור בסעיף 15 (א); "מחיר יסודי מזערי" - מחיר אחיד מזערי של נחלה בהתאם לאמור בסעיף 15 (ג);" 63. סעיף 15 הנזכר בהגדרות של "מחיר יסודי" ו"מחיר יסודי מזערי", קובע: "15. א. המינהל, באישור השמאי הממשלתי, יקבע ארבע פעמים בשנה - ל-1 בחודשים ינואר, אפריל, יולי ואוקטובר - מחיר יסודי לנחלות ולשטחי עיבוד, לפי הפרטים בתוספת הראשונה, כפי שיהיו מזמן לזמן ; הודעה על המחיר היסודי על מרכיביו לגבי כל אחד מהפרטים האמורים תפורסם ברשומות. ב. על אף האמור בסעיף קטן (א) לא יפחת המחיר היסודי של נחלה מהמחיר היסוד המזערי. ג. המחיר היסודי המזערי החל ביום כ"ז באדר ב' התשנ"ב (1 באפריל 1992) הוא 234,000 ש"ח ויווספו לו הפרשי הצמדה ארבע פעמים בשנה ... לפי שיעור עליית המדד ...." 64. המחיר היסודי לעניינה של הנחלה נשוא ההליך שלפני הינו 919,350 ₪ (והמחיר היסודי המזערי הרלוונטי הוא 462,000; נספח 2 לתצהיר מטעם המינהל). התמורה הקודמת בענין הנחלה, כפי שנזכר עוד בפתח פסק הדין, הינה 775,923 ₪. 65. המחיר היסודי עולה אפוא על התמורה הקודמת (התובעים אינם חולקים על הנתונים, אלא על העקרון מאחורי חישוב דמי ההסכמה בנחלה). 66. עוד נזכיר כי התמורה משנת 2007 עבור הנחלה היתה 3,723,876 ₪. 67. עתה נחזור ונציין את הסברו של המינהל לגבי חישוב דמי ההסכמה בהם חויבו התובעים. 68. המינהל טוען כי מאחר והמחיר היסודי עלה על התמורה הקודמת בגין הנחלה, הוא מחוייב לפי סעיף 12(ב) להחלטה 534 לחשב כדמי הסכמה, שליש מההפרש בין התמורה בהסכם לבין המחיר היסודי. 69. נחזור אפוא ונעיין בסע' 12 להחלטה. סעיף 12(ב), אליו מפנה המינהל בענין החישוב הקונקרטי, קובע: "עולה התמורה על המחיר היסודי יהיו דמי ההסכמה, בעד נחלה או בעד שטחי עיבוד, בשיעור כמפורט בסעיף קטן (א) בתוספת שליש של הסכום שבו עודפת התמורה על המחיר היסודי" . [בסעיף 12(א), אליו מפנה סעיף 12(ב), נקבע כי "דמי ההסכמה בהעברת זכות חכירה.... בעד נחלה" הינם כדלקמן: "אם התמורה או התמורה הקודמת, זהה למחיר היסודי או עולה עליו" - "2% מהמחיר היסודי המזערי". בעוד "אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי המזערי" - "2% מהתמורה"]. 70. סעיף 12(ב) להחלטה 534 מתייחס אפוא למקרה בו "התמורה" (להבדיל מ"התמורה הקודמת") במכירת זכויות חכירה בנחלה עולה על "המחיר היסודי". 71. במקרה של התובעים התמורה (3,723,876 ₪) עולה על המחיר היסודי (919,350 ₪). משכך - יש תחולה להוראות סעיף 12(ב). 72. שילוב הוראות סעיף 12(א) וסעיף 12(ב) להחלטה 534 מעלה כי במקרה בו התמורה עולה על המחיר היסודי, דמי ההסכמה בהעברת זכות חכירה בנחלה יהיו "2% מהמחיר היסודי המזערי... בתוספת שליש של הסכום שבו עודפת התמורה על המחיר היסודי". 73. ואכן, המינהל נטל 2% מהמחיר היסודי המזערי (סך של 9,240 ₪) והוסיף שליש של ההפרש בין התמורה על המחיר היסודי (934,842 ₪, שכן ההפרש הינו 2,804,526 ₪ (3,723,876 ₪ פחות 919,350 ₪)) וכך הגיע לסכום דמי ההסכמה (לאחר צרוף מע"מ) (ר' נספח 2 לתצהיר מטעם המינהל). הדבר בוצע על ידי תוכנה של המינהל אליה מזינים את הנתונים (עמ' 24 ש' 26- 27 לפרו') ואין טענה כי חלה שגגה בהזנת הנתונים או בחישוב האריתמטי. 74. במקרה של התובעים, המינהל ביצע אפוא את הוראת סעיף 12(ב) ככתבה וכלשונה, ובמובן זה צדקה נציגת המינהל עת אמרה בחקירתה שסעיף 12(ב) הוא הסעיף שהופעל לענין התובעים (עמ' 24 ש' 17- 18 לפרו'). 75. בשלב זה נעצור, ונפנה לבחון כמה מהטעונים הרבים שהעלו הצדדים בשאלת היחס בין התמורה הקודמת למחיר היסודי ותחולת סע' 12(ב) בהקשר זה. 76. המינהל טען, כנזכר, שדרך החישוב במקרה של התובעים התבססה על העובדה שהמחיר היסודי עולה על התמורה הקודמת. כמו כן, נציגת המינהל, גב' גלעד, העידה כי לפי סעיף 12(ב), מפחיתים לצורך החישוב, ממחיר התמורה הנוכחית, את הגבוה מבין המחיר היסודי והתמורה הקודמת. אם המחיר היסודי גבוה מהתמורה הקודמת, הוא זה שיופחת מהתמורה הנוכחית (עמ' 22 ש' 5- 16 לפרו') (לצורך נטילת שליש הפרש בין התמורה למחיר יסודי או תמורה קודמת, והוספתם ל- 2% למחיר היסודי המזערי). גב' גלעד התבקשה להצביע בסעיף 12(ב) להחלטה 534 על המקום בו נכתבו הדברים אותם אמרה והיכן נזכרת בו "תמורה קודמת" כלל ועיקר, ואישרה לבסוף כי הדבר אינו כתוב בסעיף 12(ב) (עמ' 22 ש' 17- 19 לפרו'). 77. עיון בהחלטה 534 מעלה, כי סעיף 12(ב) להחלטה מתייחס למקרה בו "עולה התמורה על המחיר היסודי". הסעיף אינו מזכיר את "התמורה הקודמת", ובכלל זה אינו מתייחס מפורשות למקרה בו המחיר היסודי עולה על התמורה הקודמת. 78. לכאורה אפוא, סעיף 12(ב) אמור לחול, לפי לשונו, הן במקרה בו המחיר היסודי גבוה מהתמורה הקודמת והן במקרה בו המחיר היסודי נמוך מהתמורה הקודמת (ובלבד שהמחיר היסודי נמוך מ"התמורה" שהיא התשלום נשוא דרישת דמי ההסכמה). "התמורה הקודמת" אינה נזכרת בו לכאן או לכאן. 79. עם זאת, יש לתת את הדעת גם לסעיף הסמוך, הוא סעיף 12(ג) להחלטה. סעיף 12(ג) מתייחס למקרה בו התמורה הקודמת עולה על המחיר היסודי (או היסודי המזערי) או שהיא שווה למחיר זה, וקובע את דרך חישוב דמי ההסכמה במקרה כזה (השיעור המפורט בסע' 12(א) בצירוף שליש מההפרש בין התמורה לתמורה הקודמת, ור' עוד להלן). 80. לאור האמור בסעיף 12(ג), שהוא הוראה ספציפית למקרה בו (מבלי להכנס לדקויות שאינן דרושות) התמורה הקודמת עולה על המחיר היסודי או שווה לו, הרי שסעיף 12(ב) לא נועד לחול על מקרה כזה. "שטח המחייה" שנותר עבור סעיף 12(ב) הוא המקרים בהם התמורה הקודמת נמוכה מהמחיר היסודי (שהוא המקרה בו עסקינן). 81. אף שראוי היה לכתוב את הדבר בסעיף 12(ב) במפורש, בדומה לדרך בה נכתבו הדברים בסע' 12(ג), לא מצאתי כיצד ניתן להגיע למסקנה אחרת. תחולת סע' 12(ב) לכל הפחות על מקרה בו התמורה הקודמת נמוכה מהמחיר היסודי, מתיישבת עם לשונו של הסעיף וגם עם הקשר ההוראות האחרות, כאמור. בוודאי שאין מקום לקבל את טענת התובעים (סע' 51 לסיכומיהם) ולפיה אין כל הוראה הקובעת את שיעור דמי ההסכמה לגבי מקרה בו התמורה הקודמת נמוכה מהמחיר היסודי (וכי אין הוראה הקובעת כי במקרה כזה יש להפחית מהתמורה את המחיר היסודי). 82. עוד עולה מהוראות הסעיפים כי הן לפי סעיף 12(ב) והן לפי סעיף 12(ג) יש להפחית מהתמורה את הסכום הגבוה מבין התמורה הקודמת והמחיר היסודי (שהוא למעשה הכלל שצוין בדברי נציגת המינהל ונזכר לעיל). בכל מקרה, אף אחת מהוראות אלה אינה מאפשרת, לפי לשונה, הפחתה של שני הסכומים גם יחד (הן של התמורה הקודמת והן של המחיר היסודי) שהיא ההפחתה שהתובעים עותרים כי תבוצע. 83. להשלמת התמונה נוסיף כי בשלב הסיכומים טען המינהל שהחישוב הנזכר בעדותה של גב' גלעד בוצע לפי "נוהל 21.26" של המינהל "ע"פ וברוח פרק ג' להחלטה 534" (סע' 34 לסיכומים). 84. נוהל 21.26 הוגש כראייה לאחר שמיעת הראיות (באישור, ותוך שניתנה לתובעים אפשרות לבצע השלמות, החלטה מיום 11.10.11). נוהל זה, מספר 21.26 לנוהלי המינהל, עוסק ב"העברת זכויות בנחלות" (להלן גם: "הנוהל"). 85. סעיף 6 לנוהל מתייחס לחישוב דמי ההסכמה בענין העברת זכויות בנחלות, ותת סעיף (5) לו (היינו - סעיף 6.5) מתייחס לכללי החישוב של דמי ההסכמה. 86. סעיף 6.5 לנוהל קובע: ”6.5 כללי החישוב הם: א. אם התמורה נמוכה מהמחיר היסודי המזערי: 2% מהתמורה. ב. אם התמורה שווה או גבוהה מהמחיר היסודי המזערי אך נמוכה מהתמורה הקודמת או נמוכה מהמחיר היסודי: 2% מהמחיר היסודי המזערי . ג. אם התמורה גבוהה מהמחיר היסודי המזערי וגבוהה מהתמורה הקודמת וגם מהמחיר היסודי: 2% מהמחיר היסודי המזערי, בתוספת שליש מההפרש שבין התמורה לבין הגבוה מבין שלושת הערכים (תמורה קודמת, מחיר יסודי, מחיר יסודי מזערי). " 87. מעיון בסע' 6.5(ג) לנוהל והשוואה לתחשיב שביצע המינהל בענין התובעים עולה כי התחשיב לענין דמי ההסכמה בהם חויבו התובעים, אכן מתבסס על, או מתיישב עם, האמור בסעיף 6.5(ג) הנ"ל לנוהל. המינהל נטל 2% מהמחיר היסודי המזערי והוסיף שליש של ההפרש בין התמורה לבין הגבוה מבין שלושת הערכים (תמורה קודמת, מחיר יסודי, מחיר יסודי מזערי) - המחיר היסודי (ר' לעיל בפירוט). 88. התובעים מעלים טענות לגבי משמעותו של הנוהל ותוקפו (בין השאר בהינתן המשפט המופיע בפתח הנוהל: "נוהל זה הוא מסמך פנימי, המסדיר את עבודת המינהל, ואין בו כדי לבסס זכויות או חובות. הקובע הוא החוזה שבין המינהל לחוכר והחלטות מועצת מקרקעי ישראל"). במקרה שלפנינו אין צורך להדרש לשאלות אלה (ולא נרחיב את היריעה מעבר לאשר הובהר עד כה), לפי שהחישוב בענין התובעים מתאים ללשונו של סעיף 12(ב) להחלטת 534 אף מבלי להדרש להוראות הנוהל. 89. סיכומה של נקודה זו: חישוב דמי ההסכמה בעניינם של התובעים נסמך על הוראת סעיף 12(ב) להחלטה 534 ובוצע בהתאם לה. כפי שראינו בפרק קודם, הוראות סעיף 12 (לרבות סעיף 12(ב)) גוברות על הוראות סעיף 3 להחלטה. 90. לאור המסקנות האמורות מגיעים אנו לשאלה, האם יש טעם אשר בעטיו אין להחיל את סעיף 12(ב) כלשונו בעניינם של התובעים. לכך נפנה עתה. היש טעם שלא להחיל את הוראת סע' 12(ב) להחלטה 534 על התובעים כלשונה? 91. התובעים טוענים כי אין להחיל את סע' 12(ב) כלשונו על המקרה שלפנינו. 92. עיון בטיעוניהם של התובעים מעלה כי אלה נסמכים במידה רבה על עמדתם לפיה קיים כלל בסיסי של גביית דמי הסכמה בשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע, וכי כלל זה חל גם על העברת זכות חכירה בנחלות. התובעים מלינים על כך שלפי חישוביהם (ולענין החישובים ר' עוד להלן), שיעור דמי ההסכמה שנגבה מהם מגיע כדי "43.5% מהרווח ולא שליש" (סיפא סע' 59 לסיכומי התובעים), והדבר לטעמם אינו סביר (שם). 93. בטיעון האמור של התובעים ניתן למצוא מספר קשיים וכשלים. 94. בראש ובראשונה, כבר ראינו לעיל כי הוראות סעיף 12 להחלטה 534 גוברות על הוראות סעיף 3 להחלטה (וכי סע' 8 להחלטה מס' 1 של מועצת מקרקעי ישראל, אליו מפנים התובעים שוב ושוב, אינו קובע את שהתובעים טוענים לו). משכך, בעצם ההנחה, אותה ניתן לקבל, כי הוראות סעיף 12 להחלטה 534 יכולות להוביל לקביעת דמי הסכמה בשיעור אשר שונה מהשיעור הקבוע בסעיף 3 להחלטה ובפרט - בשיעור העולה על זה השיעור האמור (היינו - עולה על שליש מעליית ערך הקרקע), אין כשלעצמה כדי לקבוע כי מדובר בכלל/תנאי שאינו סביר. לא איתרתי בסיס לקיום זכות מוקנית לכך שהשתתפות הבעלים של המקרקעין (המינהל כנציגו) בעליית הערך המקרקעין היא דווקא שליש מהרווח של החוכר, באופן שיכול להביא לתוצאה ולפיה יש חוסר סבירות בקביעת שיעור שונה של דמי הסכמה (מה גם שהחלטה 534 עצמה קובעת, בסעיף 6, כי ניתן להתנות בהסכם חכירה על גובה דמי ההסכמה כך שהוא יהיה "נמוך או גבוה מהנקוב בסעיף 3"). 95. בנוסף לאמור, יש קושי ממשי לקבל את טענת התובעים בענין הדרך בה הם מחשבים את רווחיהם (ובהתאמה, את שיעור דמי ההסכמה מתוך הרווחים). 96. חישובי התובעים יוצאים מתוך נקודת הנחה כי ערכה של הנחלה במועד רכישתה על ידם היה שווה לערכם של המקרקעין בלבד וכי לא היה כל ערך למבנים שהיו על המקרקעין אותה עת. משכך, לשיטתם, כל הסכום בו רכשו את המקרקעין וכל שווי ההשקעות שבוצעו בנחלה, הם יחדיו בגדר השקעות שהשקיעו בנכס ולשם חישוב 'רווח', יש להפחית אותם יחדיו מגובה התמורה בה מכרו את הנחלה. אלא שעמדתם זו של התובעים אינה מתיישבת בנקל עם הראיות. ההסכם במסגרתו רכשו התובעים את הנחלה (נספח ב' לתצהיר התובע) קבע מפורשות כי מתוך הסכום החוזי של 900,000 ל"י, סך של 350,000 ל"י הינו מחירו של בית המגורים. התובע עומת עם נתון זה והשיב: "יכול להיות. אז מה? הרסתי אותו, הוא לא היה ראוי למגורים" (עמ' 17 ש' 1 לפרו'). דומה כי העובדה שהתובע החליט כי אין "יתרון" במבנים או כי אינו חפץ בבית הקודם ופירק או הרס אותו לאחר מכן (לא את כולו, סע' 8 לתצהיר התובע; עמ' 18 ש' 3- 4 לפרו'), אינה משנה רטרואקטיבית את עמדת הצדדים מזמן אמת לגבי ערכו של הבית כחלק משוויה של הנחלה. מהחקירה עלה כי התובע כלל לא זכר הוראה זו בהסכם (עמ' 17 ש' 17 - 21 לפרו'). התובעים, אשר טוענים כי למבנה, למחוברים ולשאר הציוד שהיה בנחלה לא היה כל ערך, לא הביאו כל ראייה ממשית, כגון חוות דעת שמאי, כדי להוכיח את טענה זו - שעומדת בסתירה להסכם עליו הם חתומים. הנתון של ערך המבנה במועד הרכישה (ויתכן כי גם נתונים לגבי מחוברים אחרים וציוד אחר כמו לולים, מערכות השקייה, אורווה, מחסן) אמור לכאורה לבוא לידי ביטוי בחישוב רווח נטען (חרף טענת התובעים), ואולי לשנות את השיעור (באחוזים מתוך הרווח) של דמי ההסכמה שנגבו בפועל. 97. עוד ניתן לציין בהקשר זה (ובכלל) כי טעוני התובעים עושים שימוש מעורב במונחים "עליית ערך קרקע" ו- "רווח" (של החוכר). התובעים סבורים כי מונחים אלה חופפים (ר' למשל סע' 32 וסיפא סע' 66 לסיכומיהם). המקום היחיד בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל אליו הפנו התובעים ובו נזכר הביטוי "רווח" של המוכר ביחד עם סוגיית שיעור דמי ההסכמה, הינו הוראה אשר - כפי שראינו לעיל - עסקה במקרה של העברת קרקע עירונית, להבדיל מנחלות וקרקע חקלאית אחרת. במקומות האחרים, ובפרט בכותרת החלטה 534 ובהגדרת דמי הסכמה בפתח החלטה 534, הביטוי בו נעשה שימוש הינו "עליית ערך הקרקע" (וגם הגדרת המונח "עליית ערך הקרקע" אינה עושה שימוש בביטוי "רווח"). במקביל, במסגרת הבחינה המהותית של סוגיית דמי הסכמה בפסיקה, היתה לא פעם התייחסות לשאלת ההשתתפות ב'רווח' של החוכר עקב עליית ערך הקרקע (ר' למשל ע"א 585/68 וייראוך נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד כג(1) 491, 493- 494 (1969); בג"צ 160/63 ארגמן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד יז(4) 2613, 2616 (1963)), לעתים תוך שימוש מעורב במינוחים הנוגעים להשתתפות בעל המקרקעין בעליית ערך המקרקעין ובמינוחים של רווח של החוכר (ע"א 840/75 קרן קיימת לישראל נ' סביצקי, פ"ד ל(3) 540, 544 (1976)) ולעתים אף תוך השוואה ממשית בין המינוחים ("המינהל מפעיל סמכותו ליטול חלק משוויו של השינוי שחל בערך הקרקע, קרי חלק ברווח, שנוצר כתוצאה...." ע"א 605/82 בובילסקי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לט(3) 130, 133 (1985) בעקבות ע"א 118/83 עמר נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד לט(1) 693, 699 (1985), השווה: התוצאה בע"א 605/82 הנ"ל). לטעמי, היחס בין המונחים האמורים לא לובן. 98. טענה נוספת אותה מעלים התובעים, ואף בה יש קושי, היא טענה לפיה יש בשיטת המינהל משום חוסר סבירות, עיוות ואף עשיית עושר ולא במשפט, בשל גביית כפל דמי הסכמה בכל הנוגע לסכום בו נרכשה הנחלה. לשיטת התובעים, בעת רכישת הנחלה שולמו למינהל דמי הסכמה בגין סכום הרכישה ואילו בחישוב דמי ההסכמה בעסקה הנוכחית, המינהל אינו מפחית את סכום הרכישה (מסכום התמורה). 99. טענה זו לא ניתן לקבל בדרך בה הועלתה ולו משום שדמי ההסכמה במועד ההתקשרות הקודמת לא אמורים להגבות (ואין ראייה כי נגבו) מסכום העסקה כפי שהיה, אלא - גם אותה עת - דמי ההסכמה אמורים היו להגבות בשיעור מסוים מהפרש בין סכום העסקה דאז לבין קריטריון כזה או אחר (כפי שהיה אותה עת, לא הועלו טעונים מפורטים בסוגיה זו) - כלומר, השתתפות (כזו או אחרת) בעליית ערך הקרקע. אין גם צורך לומר, כי דמי ההסכמה נגבו אותה שעה מהמוכרים ולא מהתובעים (שהיו הרוכשים בעסקה האמורה) (סע' 10(ה) להסכם משנת 1978, נספח ב' לתצהיר התובע). 100. טיעון אחד שהובא מטעם התובעים וראוי היה אולי לעיון נוסף, שלא ניתן לבצעו בהעדר תשתית מספקת מטעם הצדדים וספק אם יש לבצעו בדרך העקיפה של ההליך הנוכחי (השווה: ע"א (מחוזי ת"א) 23379-11-09 קהלני נ' חלמיש - חברה ממשלתית עירונית (3.1.12), סע' 19; הגם שהסמכות לכך קיימת ור' גם בג"צ 5889/08), הוא טיעון אשר מהותו היא כוללת ומקיפה יותר לגבי הוראות פרק ג' להחלטה 534 (סעיף 12 בפרט). לפי טיעון זה, בתמצית, בסעיף 12 להחלטה 534 המינהל למעשה אינו בודק כלל מהו הרווח של החוכר או מהי העלייה האמיתית של ערך הקרקע (ולשאלת היחס בין המושגים - ר' הערה לעיל) ומשכך, כלל כזה אינו מתיישב עם תכליתם של דמי הסכמה ועלול להביא לתוצאות לא סבירות או לא צודקות. דיון בטענה זו על השלכותיה המקיפות, מצריך תשתית נרחבת באופן ממשי מזו שהציבו הצדדים בתיק דנן (שיתכן כי תכלול, בין השאר, הידרשות לשיקולי איזון כללי ביחס לחוכרים בנחלות, לרבות בשאלת דמי החכירה הנגבים במהלך השנים). לא הוצבו במסגרת ההליך הנוכחי כלים המאפשרים דיון מסַפֵק והכרעה בענין מורכב זה, ואין הצדקה להדרש אליו כאשר ברי כי במקרה שלפנינו, דמי ההסכמה שנגבו מהתובעים נגבו מתוך רווחים בפועל (אין חולק כי לתובעים במקרה שלפנינו היו רווחים; התובעים סבורים כי היקף דמי ההסכמה מתוכם הוא מופרז) ולאחר שנמצא כי דמי ההסכמה חושבו בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל שתוקפה לא סויג עד כה בבית המשפט העליון (ור' לאחרונה פסק הדין מיום 3.10.11 בבג"צ 5889/08 ועתירות נוספות שאוחדו); בקשה לדיון נוסף נדחתה - דנג"ץ 8212/11 עזבון רבקה פורמן ז"ל נ' קרן קיימת לישראל (26.2.12)), אף שהועלו בעתירות נשוא אותו פסק דין (גם) טענות דומות (ר' למשל, סע' 137 לנספח ב' לבקשת המינהל מיום 29.6.11 לעיכוב הליכים). זאת בין השאר כאשר, כפי שראינו, יש קושי בקבלת חישובי התובעים בענין שיעור דמי ההסכמה שנגבו מהם (כאחוז נטען מתוך רווח), ולא ברור עד כמה רחוק שיעור זה מהשיעור של שליש מעליית ערך הקרקע אליו חותרים התובעים. 101. לאור כל האמור, לא מצאתי הצדקה להורות על השבת חלק מדמי ההסכמה שנגבו מהתובעים, אשר חושבו בהתאם להוראות החלטה 534 של מועצת מקרקעי ישראל ואשר מגיעים כדי חלק מרווח שאין חולק כי היה לתובעים בפועל מהנחלה בה אחזו כחוכרים והיא חלק ממקרקעי ישראל שבניהולו של המינהל. הערה וסיכום 102. לא מצאתי בראיות ובטעונים האחרים, אשר הובאו מטעם מי מהצדדים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של ענין (רע"א 1146/11 צ'רלטון בע"מ נ' ההתאחדות לכדורגל בישראל (16.8.11); בע"מ 2468/11 פלוני נ' פלונית (26.5.11); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (1983)). 103. לאור כל האמור לעיל, התביעה נדחית. בנסיבות הענין, התובעים מחוייבים בהוצאות הנתבע בסך 12,000 ₪. מושבים נחלות ומשקיםבניהדמי הסכמה