1. בפניי תביעה כספית אשר הוגשה על ידי מר X אהרון (להלן: "התובע והנתבע שכנגד") כנגד מר X עלי (להלן: "הנתבע והתובע שכנגד") וכן תביעה שכנגד שהוגשה על ידי הנתבע כנגד התובע. התביעה: 2. התובע, אשר הפעיל בזמנים הרלבנטיים לכתב התביעה את תחנת התדלוק הידועה בשם "פז טבעון" (להלן: "התחנה"), הידועה גם כחלק מחלקות 60, 73 בגוש 10591 וחלק מחלקות 251, 252 בגוש 10607 בשטח 2,295 מ"ר שבקרית טבעון (להלן: "שטח התחנה"), הגיש תביעה כספית על סך 143,774 ₪ כנגד הנתבע. התביעה הינה בגין חובות כספיים נטענים הנובעים מאי פירעון יתרת דמי שכירות ובגין חובות נטענים מכוח איחור בפינוי הפנצ'ריה שנוהלה על ידי הנתבע ואשר ממוקמת בשטח התחנה וכן מכוח הוצאות שונות שהוציא התובע, לטענתו, לצורך פינויו של הנתבע מן הפנצ'ריה, לרבות תשלום בסך של 10,000 דולר במסגרת הליך ביניים בבש"א 12646/02 וכן שכר טרחת השמאי, מר שלמה תענך, אשר מונה על ידי ביהמ"ש בהליך שם. התביעה שכנגד: 3. הנתבע והתובע שכנגד הגיש תביעה כספית כנגד התובע על סך 157,531 ₪ בגין שווי זכויותיו הנטענות כדייר מוגן, או לחלופין, כבר-רשות בפנצ'ריה ובגין עבודות שונות שביצע לטענתו עבור התובע וכן בגין נזקים כספיים נטענים נוספים שנגרמו לו הנוגעים לפינוי הפנצ'ריה. העובדות הרלבנטיות לענייננו: 4. בתאריכים 3/2/63, 1/3/63 ו-10/11/72 נחתמו בין פז חברת נפט בע"מ (להלן: "פז") לבין הוריו המנוחים של התובע שלושה הסכמי קמעונאי (נספחים ב', ג' ו-ד' בהתאמה לתצהיר התובע) לפיהם ניתנה למנוחים זכות להפעיל את התחנה. כמו כן, על פי הסכם ד' היו המנוחים בעלי זכויות להפעיל מסעדה או מזנון כחלק מהתחנה, כל זאת לפי רישיון הפעלה הניתן לביטול עם דרישה כאמור בסעיף 18 להסכם ד'. זכויות הקמעונאי הוגדרו בסעיפים 17, 22 ו-23 להסכמים ב' ו-ג' עוד בשנת 1963 וכן בהסכם הקמעונאי מיום 10/11/72 (נספח ד') כדלקמן: סעיף 18: "למטרת הקלה ביצוע השירותים על פי הסכם זה, תרשה החברה לקמעונאי באורח זמני, להשתמש בקרקע ובמבנים (תחנת דלק/שרות) ב - אך שמוש כנ"ל יהיה שמוש לפי רישיון הניתן לבטול והקרקע והמבנים (תחנת דלק/שרות) ישארו ויחשבו תמיד כשנמצאים בחזקתה הבלעדית של החברה. שום דבר בהסכם זה, שום פעולה שתעשה או חוסר פעולה מטעם החברה באיזה זמן מן הזמנים לא יקנו לקמעונאי כל זכות חזקה או זכות אחרת על הקרקע והמבנים הנ"ל. לחברה תהיה תמיד החזקה וזכות הבקורת עליהם והזכות לחזקה והבקורת בכל עת ובלי לפגוע בכלליות הנ"ל. החברה זכאית בכל עת לגישה, כניסה וחזקה בלעדית בקרקע ובמבנים וכן זכאית היא בכל עת למנוע מהקמעונאי גישה וכניסה ושהייה בקרקע ובמבנים כפי שתמצא לנכון ולפי ראות עיניה". בסעיפים 24-23 להסכם הקמעונאי נקבע כדלקמן: "ס' 23:הסכם זה ניתן לסיימו באחד המקרים הבאים דהיינו: א. על ידי החברה: ... 3. בכל מקרה, אם תרצה החברה לרצוי, לפי שקול דעתה הבלעדי לסיים הסכם זה. החברה לא תהיה חייבת לציין את הסיבה לסיום הסכם זה וכן לא תחול על החברה כל התחייבות בקשר לסיומו של הסכם זה בדבר מתן הודעה לקמעונאי על סיום כנ"ל". "ס' 24:מיד עם סיום הסכם זה תחולנה ההוראות הבאות: א. הקמעונאי יפנה את הקרקע והמבנים בתחנת הדלק ויחזירם לחזקתה של החברה חפשיים ופנויים מכל מחזיק". זכויות הקמעונאי הוקנו לתובע בדרך של הורשה בהתאם לצוואת המנוחה מיום 19/7/83 (נספח ה') ולצו קיום הצוואה מיום 22/5/95 (נספח ו') ופז הסכימה להורשת הזיכיון כאמור בעמוד הראשון להסכם הפינוי מיום 31/7/02 שבין פז לתובע (נספח טו'): "והואיל והקמעונאי מצהיר כי הוא היורש היחידי והבלעדי לפי צוואה מיום 19/7/83 של כל זכויות הוריו, וכי עם פטירתם של הורי הקמעונאי הוסכם בין פז לקמעונאי כי הקמעונאי יפעיל את התחנה בהתאם לתנאי ההסכם הקמעונאי...". 5. בראשית שנת 1969 הקצו הוריהם המנוחים של התובע חדר מתוך מבנה התחנה אשר היה ממוקם בשטחה הצפוני של התחנה לצורך הפעלת פנצ'ריה. 6. התובע הפעיל את התחנה יחד עם הוריו המנוחים והיה מעורה בה עוד משנת 1970, מאז שחרורו מהצבא, והיה בעל הזכויות הקמעונאי הבלעדי בה מאז פטירת אימו ועד ליום 1/8/02. 7. בחודש דצמבר 1973 התקשרו המנוחים עם הנתבע בחוזה שכירות (נספח ז') לפיו השכירו המנוחים לנתבע לתקופה של שלוש שנים, החל מיום 1/1/74 ועד ליום 31/12/76, שטח מסויים בתחנה על מנת שהנתבע יפעיל במקום פנצ'ריה, זאת בתמורה לסך 350 לירות לחודש. לאחר תקופה זו הוארכו החוזה והשכירות בעל-פה מידי שנה. בחוזה השכירות שבין המנוחים לנתבע נקבעו, בין היתר, תנאים מיוחדים כדלקמן: "2. המושכר מהווה חלק של מבנה של תחנת דלק של "פז" (להלן "התחנה") אשר הקמתה ובניתה הושלמו ב-1.8.1963. המושכר הושכר לראשונה בחדש אוגוסט 1969. ביום 20.8.68 לא היה דייר זכאי להחזיק ו/או שהחזיק בפועל במושכר. המושכר לא הושכר מעולם, לא בשכירות זאת ולא בכל שכירות אחרת, בדמי מפתח. השוכר לא נתן, לא ייתן ואף לא התחייב לתת כל דמי מפתח ו/או טובת הנאה אחרת תמורת השכרת המושכר, מלבד דמי שכירות וההתחייבויות המפורטות בחוזה זה". 3. מפאת האמור למעלה לא יחולו על שכירות זאת הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 ו/או הוראות כל חוק ו/או תקנה אחרים אשר מעניקים הגנת הדייר ו/או הזכות לקבלת דמי מפתח". 4(ג)...אסור לשוכר לעשות בבית המלאכה כל שינויים מבנתיים ו/או אחרים ואסור לו לפגוע בקירות, בתיקרות ו/או ברצפות בבית המלאכה ו/או בכל מקום אחר בשטח התחנה בלי הסכמה מוקדמת של חברת "פז" ו/או המשכיר". 11. מוסכם בין הצדדים שבמדת הצורך ו/או האפשרות יועבר בית המלאכה לחלק אחר של שטח התחנה בו יוקם למטרה זו מבנה המלאכה מבנה טרומי והוצאות הקמת המבנה יחולו על המשכיר אולם השוכר ילווה למשכיר את הסכום הדרוש להקמה וסכום זה ייזקף נגד דמי השכירות החדשים עד לסילוק המלא של הסכום. יפנה השוכר מכל סיבה את בית המלאכה לפני הסילוק המלא של הסכום יהיה השוכר זכאי לקבל היתרה במעמד הפינוי". ובסעיף 10 לחוזה נקבע כדלקמן: "10. אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה הזה וגם/או אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו לפי החוזה הזה... אזי בכל אחד מהמקרים הנ"ל יחשב חוזה הזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכותו לקבל כל סעד או תרופה אחרים, המשכיר יהיה רשאי לתבוע מיד עם פינוי המושכר ללא צורך בהודעה או התראה כל שהיא...". 8.עקב התנגדות שכנים במהלך השנים 1974/5 ודיירי בתים סמוכים, הוגשה תביעה כנגד אביו המנוח של התובע ופז לפינוי הפנצ'ריה וכן ניתן אף פסק דין לפינויה. 9. בתאריך 25/7/74 הגישה פז לבקשת המנוחים תכנית להקמת מבנה לתיקון תקרים (נספח י'). המנוחים התחייבו במכתבם לפז מאוקטובר 1977 (נספח יב'), בין היתר, כי מבנה לתיקון תקרים, מחסן שמנים עם גג וגג מעל לחצר שבין מחסן השמנים לבין מבנה תיקון התקרים, ייבנו על ידם ועל חשבונם (נספח יא') בהתאם לתכנית שתקבל את אישור פז מראש. 10. בשנת 1977 ועקב פסק הדין שניתן לפינוי הפנצ'ריה הוקמה בצידו הדרומי של שטח התחנה פנצ'ריה חליפית עם סככה בצידה, ששטחה גדול משטח הפנצ'ריה הקודמת, והנתבע החל לעבוד שם. 11. בתאריך 7/11/01 שיגרה פז לתובע הודעת פינוי (נספח יד') בדרישה שיפנה את התחנה והעסקים הנוספים הפועלים בה עד ליום 6/8/02. 12. בתאריך 4/3/02 שיגרה פז לנתבע הודעת פינוי (נספח טז') בדרישה שיפנה את הפנצ'ריה עד ליום 6/8/02. 13. בתאריך 15/5/02 שיגר התובע לנתבע מכתב (נספח יז') בדרישה לתשלום חובות וכן בדרישה לפינויו עד ליום 6/8/02. 14. בתאריך 26/6/02 שיגר התובע לנתבע מכתב נוסף (נספח יח') בו הוא מציין כי באם הנתבע לא יפרע את חובו כלפיו עד ליום 30/6/02, הוא ייאלץ לנקוט בכל האמצעים העומדים לרשותו. כמו כן דרש התובע במכתבו זה את פינויו של הנתבע עד למועד 31/7/02. 15. בתאריך 26/7/02 נותקה לנתבע אספקת המים, האוויר והחשמל מהפנצ'ריה. 16. בתאריך 31/7/02 נחתם בין פז לתובע הסכם לפינוי התחנה (נספח טו') לפיו בוטל ההסכם הקמעונאי ובתאריך 1/8/02 פינה התובע את התחנה למעט הפנצ'ריה והשיבה לפז. 17. הנתבע פינה את הפנצ'ריה בתאריך 17/9/02 לאחר שבתאריך 1/8/02 הגיעו התובע והנתבע להסכם פשרה במסגרת בש"א 12646/02 (נספח יט'), בקשה למתן צו מניעה וצו עשה שהוגשה על ידי הנתבע ביום 31/7/02. הסכמת הצדדים קיבלה תוקף של החלטה (נספח כ') ולפיה נקבע כי עד לתאריך 2/8/02 בשעה 12:00 יחדשו התובע ופז את אספקת החשמל, המים ומערכות האוויר לפנצ'ריה. כמו כן נקבע בהסכם, כי הנתבע יפנה את החלקים בהם הוא מחזיק בתחנת פז עד ליום 17/9/02 בתנאי שהתובע ימסור לנתבע סך של 10,000 דולר אשר ישולם "על חשבון" וכפוף להתחשבנות הסופית בין הצדדים. עוד הוסכם על ידי הצדדים שההתחשבנות העתידית תיעשה לאחר קבלת חוות דעת של שמאי מוסכם מטעם ביהמ"ש ששכרו ישולם על ידי הצדדים בחלקים שווים, אשר יחווה דעתו בנוגע לשווי זכויות הדיירות המוגנת של הנכס המוחזק על ידי הנתבע וכן בנוגע לפיצוי לו זכאי הנתבע אם ייקבע שהחזיק בנכס כבר רשות. עוד נקבע בהחלטה הנ"ל, כי אין בהסכמה הזו כדי לפגוע בטענות מי מהצדדים בקשר לזכויות בנכס. 18. התובע שילם לנתבע בסמוך ליום 17/9/02 סך של 10,000 דולר והנתבע, כאמור, פינה את הפנצ'ריה בתאריך 17/9/02. בסמוך לאחר מכן הרסה פז את כל מבני הפנצ'ריה (נספחים כא'-כב'). 19. בתאריך 11/9/02 נתקבלה חוות דעת השמאי מר שלמה תענך אשר קבע כדלקמן: א. שווי הזכויות במידה ומדובר בדייר מוגן הינם 32,200 דולר. ב. שווי הזכויות במידה ומדובר בבר-רשות הינם 18,100 דולר. 20. במסגרת תשובות לשאלות הבהרה השיב השמאי בתאריך 24/12/02 (נספח כד') כדלקמן: א. חוות הדעת לא היתה משתנית באם המבנים הוקמו ללא היתר. ב. אילו קירוי משטח העבודה לא היה קיים בעת עריכת חוות הדעת היה ערך זכויות המחזיק מופחת בהתאמה: כדייר מוגן - הפחתה בסך 1,200 דולר. כבר רשות - הפחתה בסך 800 דולר. טענות התובע בתמצית: 21. לטענת התובע, זכויות הנתבע בפנצ'ריה הן לפי החוזה ואלו פקעו בהתאם להודעת פז והודעת התובע על פי זכותם על פי החוזה ואשר איפשרה להם לעשות כן ללא התראה מראש. כמו כן טוען התובע, כי לנתבע לא מגיע כל פיצוי בשל כך, מה גם שקיבל לפנים משורת הדין התראה מראש של חמישה חודשים. עוד טוען התובע, כי המנוחים והתובע לא אמרו לנתבע מעולם כי הם בעלי התחנה וכי לנתבע היו ידועות וברורות זכויותיהם של המנוחים וזכויות פז, הן מאחר והדברים נאמרו לו מפורשות והן מאחר והדברים נקבעו מפורשות בחוזה השכירות שנקשר בין הצדדים וכן ביתר המסמכים, התכניות, הרשיונות והחשבונות הנוגעים לתחנה. לטענת התובע, נערך בין המנוחים והתובע לנתבע חוזה אחד בלבד בשנת 1973 שחודש בעל-פה בהתאם לתנאיו המאפשרים את סיומו עם דרישה, לרבות עקב העדר מועד פקיעה - פרט לנושא דמי השכירות וההוצאות ששיעורם עלה במהלך תקופת השכירות. כמו כן טוען התובע, כי לא הוסכם בין המנוחים לנתבע שהנתבע יהפוך לדייר מוגן ואף לא היה בכוחם ליתן לו התחייבות כזו וכי על הנתבע להפנות טענותיו בעניין זה לפז, חוכרת התחנה שדרשה את פינויו. ואולם, לטענת התובע, הן קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל"), שהינה הבעלים של שטח התחנה, והן פז, שהינה חוכרת רשומה, אף הן לא הקנו לנתבע זכויות בפנצ'ריה. התובע טוען כי הנתבע הפר את חוזה השכירות עימו, שכן לשיטתו מאז שנת 1998 פיגר הנתבע בתשלומי דמי שכירות, מים, חשמל, פינוי אשפה ושימוש בציוד ולא פרע אותם במלואם למרות דרישות התובע. כמו כן טוען התובע, כי מאז יום 1/1/02 ועד לפינוי הפנצ'ריה על ידו ביום 17/9/02 חדל הנתבע לחלוטין לפרוע תשלומים אלו. עוד טוען התובע, כי חרף הודעות פז והתובע לא פינה הנתבע את הפנצ'ריה עד ליום 6/8/02, לא שילם לתובע את חובותיו הנ"ל העולים כדי סך של 77,906 ₪ על פי חישוב דמי שכירות בסך 450 דולר לחודש עליהם הוסכם לשיטת התובע וכן גרם לתובע לשלם סכומים שונים כדי לפנותו ובכללם 10,000 דולר אותם מסר התובע לנתבע בעת פינוי הנתבע מהמושכר במסגרת הסכם הפשרה. לדברי התובע שולם הסכום הנ"ל על ידו מבלי לפגוע ולגרוע מכל טענה מטענותיו, בכדי לאפשר פינוי הנתבע מהמושכר ועל מנת להקטין את נזקי התובע. כן טוען התובע לתשלום שכר טרחת השמאי בסך 3,304 ₪, שיפוי בגין הפיצוי שנדרש לשלם לפז בסך 1,200 דולר עבור אי פינוי הנתבע מהפנצ'ריה מיום 1/8/02 עד יום 18/9/02, כאשר כל הסכומים הנ"ל בתוספת דמי שכירות והוצאות הפעלת המושכר בצירוף ריבית עד ליום התביעה עומדים על סך של 143,774 ₪. התובע טוען כי הנתבע הפר את החוזה הפרה יסודית. התובע טוען כי מבני התחנה נבנו על ידי ועל חשבון המנוחים. לטענת התובע, הפינוי לא גרם לנתבע נזק ואף לא מגיע לנתבע כל פיצוי בגין כך כיוון שלא בנה את הפנצ'ריה, לנוכח השימוש הרב שעשה במבנה והפחת שיש לקחת בחשבון ומאחר והמבנה לא השביח את התחנה ונהרס עד יסוד עם פינויה של התחנה. עוד טוען התובע, כי פרע לנתבע את מחיר התיקונים שביצע עבורו באופן מלא. התובע טוען כי ניתוק הפנצ'ריה ממערכות החשמל והאוויר בדין נעשה ובוצע בהוראת פז ובעת שהתחנה היתה כבר בחזקת פז ולתובע לא היתה נגיעה למערכות הנ"ל. כן טוען התובע, כי לנתבע לא נגרם כל נזק עקב הניתוק הקצר, מה גם שלרשותו עמדה פנצ'ריה נוספת. לטענת התובע, טיעוני הנתבע סותרים מסמכים בכתב: נסח רישום המקרקעין, ההסכם הקמעונאי וחוזה השכירות שנחתם בין הצדדים והדן מפורשות בבניית מבנה חליפי לפנצ'ריה. כמו כן טוען התובע, כי תביעתו של הנתבע לא הוגשה במועד ובאה לעולם למטרת ניגוח בלבד והינה רוויית סתירות. עוד טוען התובע, כי מאחר ובהליכים הקודמים פטר הנתבע את פז מאחריות, אין לו כל עילת תביעה ויריבות כלפי התובע. טענות הנתבע בתמצית: 22. הנתבע טוען כי הינו דייר מוגן בפנצ'ריה החדשה על סמך הצהרת המנוחים ועל סמך המצג שהציגו בפניו. לטענתו, הוא שילם דמי מפתח על דרך של הוצאות הקמת הפנצ'ריה החדשה והאמין כי מעמדו הוא של דייר מוגן. לחילופין טוען הנתבע, כי המנוחים הטעו ורימו אותו והציגו בפניו מצג שווא לפיו הם הבעלים וכי על סמך מצג שווא זה הוא שינה את מצבו לרעה. לחילופי חילופין טוען הנתבע, כי היה בר-רשות בתמורה בפנצ'ריה וכי אין לפנותו מבלי לשלם לו פיצויים. לטענתו, הוא הקים את הפנצ'ריה החדשה על חשבונו הוא וכי הוצאות ההקמה שימשו כדמי מפתח. עוד טוען הנתבע, כי הוא אינו חייב לתובע סכום כלשהו בגין דמי השכירות וכי הוצאות המים, החשמל וכל יתר ההוצאות החל משנת 1994 היו כלולות בסך של 16,200 ₪ ששילם כדמי שכירות שנתיים. מוסיף הנתבע וטוען, כי הוא אינו חייב להחזיר לתובע את הסך של 10,000 דולר ששולם לו על פי פסק הדין והתובע הוא שחייב לשלם לו את יתרת הסכום המגיעה לו בגין זכויותיו המוגנות בפנצ'ריה על פי חוות דעת השמאי, ו/או לחילופין, בהיותו בר-רשות בפנצ'ריה. הנתבע טוען כי על התובע לשלם לו את יתרת הסכום שנקבעה בחוות דעת השמאי בסך 22,200 דולר במידה וייקבע שהינו דייר מוגן בפנצ'ריה, ובמידה וייקבע כי היה בר-רשות - על התובע לשלם לו את הסך של 8,100 דולר בהתאם לאותה חוות דעת. כמו כן טוען הנתבע, כי על התובע לשלם לו את יתרת החוב בגין העבודות שביצע עבורו בסך של 23,200 ₪ בניכוי דמי השכירות עד מחצית 9/2002 ובסך הכל 10,375 ₪. עוד טוען הנתבע, כי על התובע לשאת בנזקים שנגרמו לו מניתוק החשמל, המים ומערכות האוויר בסך של 10,000 ₪. לבסוף טוען הנתבע, כי על התובע לשלם לו בגין נזקים שנגרמו לו כתוצאה מהעברת הפנצ'ריה למקום אחר בסך של 20,000 ₪. השאלות שבמחלוקת: 23. בין הצדדים ניטשת, איפוא, מחלוקת לעניין זכויותיו של הנתבע במושכר - האם לנתבע זכות דיירות מוגנת בפנצ'ריה ו/או זכות של בר-רשות; האם חייב הנתבע לתובע דמי שכירות והוצאות מים, חשמל וכו', ואם כן - מה שיעורן; האם זכאי הנתבע לפיצוי בגין נזקיו מהתובע והאם שילם התובע לנתבע את התשלומים המגיעים לנתבע בגין עבודות שביצע עבור התובע ולבסוף האם זכאי התובע להחזר הוצאות השמאי ולפיצוי ששולם במסגרת בש"א 12646/02 ולשיפוי בגין הסכומים ששילם התובע לפז כתוצאה מהאיחור בפינוי הנתבע. 24. בישיבת ההוכחות מיום 14/6/06 נשמעו עדי התובע ובכללם רואה החשבון מר איתן אורן והתובע. בישיבת ההוכחות מיום 26/6/06 נשמעו עדי הנתבע ובכללם מר עלי אבו זאהר, מר יוסף זידאני והנתבע. דיון: הזכויות בתחנה: 25. על פי רישומי לשכת רישום מקרקעין חיפה, העתק רישום מפנקס הזכויות (נספח א' שצורף לתצהיר התובע), זכות הבעלות בתחנה שייכת לקרן קיימת לישראל, ואילו לפז, חברת נפט בע"מ - זכות חכירה בשטח התחנה. בתאריכים 3/2/63, 1/3/63 ו-10/11/72 חתמו הורי התובע המנוחים על שלושה הסכמי קמעונאי (נספחים ב', ג' ו-ד' לתצהיר התובע) לפיהם ניתנה להם זכות קמעונאי להפעיל את התחנה. כמו כן, על פי הסכם ד' היו המנוחים בעלי זכויות להפעיל מסעדה או מזנון כחלק מהתחנה, כל זאת לפי רישיון הפעלה הניתן לביטול עם דרישה כמוגדר בסעיף 18 להסכם ד': "18. למטרת הקלה ביצוע השירותים על פי הסכם זה, תרשה החברה לקמעונאי באורח זמני, להשתמש בקרקע ובמבנים (תחנת דלק/שרות) ב - אך שמוש כנ"ל יהיה שמוש לפי רישיון הניתן לבטול והקרקע והמבנים (תחנת דלק/שרות) ישארו ויחשבו תמיד כשנמצאים בחזקתה הבלעדית של החברה. שום דבר בהסכם זה, שום פעולה שתעשה או חוסר פעולה מטעם החברה באיזה זמן מן הזמנים לא יקנו לקמעונאי כל זכות חזקה או זכות אחרת על הקרקע והמבנים הנ"ל". מן האמור עולה, איפוא, כי להוריו המנוחים של התובע לא היו זכויות בעלות או חכירה בשטח התחנה. כל שניתן למנוחים מכוח חוזה הקמעונאי שנחתם עמם היה להשתמש בתחנה, בקרקע ובמבנים שבתחנה ובכפוף לזכות ביטול של פז. לפיכך היו הוריו המנוחים של התובע ברי-רשות בתחנה. זכויות הקמעונאי הוקנו לתובע בדרך של הורשה בהתאם לצוואת המנוחה מיום 19/7/83 (נספח ה') אשר בה קבע בסעיף הרביעי כדלקמן: "את חלקי בזכיון הנני מצווה ומורישה לבני" ובהתאם לצו קיום הצוואה מיום 22/5/95 (נספח ו'). פז הסכימה להורשת הזכיון כאמור בעמוד הראשון להסכם הפינוי מיום 31/7/02 שבין פז לתובע (נספח טו'). לפיכך, אף התובע היה קמעונאי בר-רשות בתחנה. 26. לטענת הנתבע, לא ידע הנתבע את טיב זכויות פז במקרקעין ולשיטתו שילם דמי מפתח על דרך של תשלום הוצאות בניית הפנצ'ריה החדשה ועל כן מעמדו הינו כשל דייר מוגן. לחילופין טען הנתבע, כי המנוחים הטעו ורימו אותו והציגו בפניו מצג שווא לפיו הם הבעלים וכי על סמך מצג שווא זה הוא שינה את מצבו לרעה. לא ראיתי לקבל טענה זו של הנתבע שהנטל להוכחתה מוטל על הטוען לה ולהלן אפרט נימוקיי. על פי חוזה השכירות מחודש דצמבר שנת 1973 (נספח ז') שנכרת בין המנוחים לנתבע, השכירו המנוחים לנתבע לתקופה של שלוש שנים, החל מיום 1/1/74 ועד ליום 31/12/76, שטח מסויים בתחנה על מנת שהנתבע יפעיל במקום את הפנצ'ריה. כעולה מן הראיות והעדויות שהובאו בפניי, בתום תקופת השכירות הקבועה בחוזה הוארך החוזה והשכירות בעל-פה משנה לשנה. במסגרת הסכם השכירות שנקשר בין הצדדים בחודש דצמבר 2002 נקבעו בחוזה תנאים מיוחדים כדלקמן: "2. המושכר מהווה חלק של מבנה של תחנת דלק של "פז" (להלן "התחנה") אשר הקמתה ובניתה הושלמו ב-1/8/1963. המושכר הושכר לראשונה בחדש אוגוסט 1969. ביום 20/8/68 לא היה דייר זכאי להחזיק ו/או שהחזיק בפועל במושכר. המושכר לא הושכר מעולם, לא בשכירות זאת ולא בכל שכירות אחרת, בדמי מפתח. השוכר לא נתן, לא ייתן ואף לא התחייב לתת כל דמי מפתח ו/או טובת הנאה אחרת תמורת השכרת המושכר, מלבד דמי שכירות וההתחייבויות המפורטות בחוזה זה. 3. מפאת האמור למעלה לא יחולו על שכירות זאת הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב-1972 ו/או הוראות כל חוק ו/או תקנה אחרים אשר מעניקים הגנת הדייר ו/או הזכות לקבלת דמי מפתח". מהוראת הסעיף עולה, איפוא, כי הצדדים בחרו במפורש להחריג את הוראות חוק הגנת הדייר על הסכם השכירות (נספח ז') שנכרת בין המנוחים לנתבע ואלה אינן חלות ככאלה על הסכם השכירות. משחתם, איפוא, הנתבע על הסכם השכירות הנ"ל לא יכול הנתבע עוד להתכחש להוראותיו ולטעון כי חתם על ההסכם מבלי לקרוא ו/או להבין את הוראותיו. 27. זכויות המנוחים בתחנה נובעות מההסכמים הקמעונאים ומכוחם ניתן לנתבע רישיון הפעלה בהתאם להוראות ההסכם (נספח ז'). הנתבע לא הציג כל ראיה לפיה הוסכם בינו לבין המנוחים, בין בעל-פה ובין בכתב, כי הוא יהפוך לדייר מוגן בפנצ'ריה או כי השקעותיו הנטענות תחשבנה כתשלום דמי מפתח וכאמור בתי המשפט פסקו בשורה של פסקי דין כי אין די במצג ו/או התרשמות של השוכר, אלא נדרשת הסכמה מפורשת של המשכיר כי השקעות במושכר ייחשבו כדמי מפתח והסכמה כאמור לא הוצגה ולא נטענה (ראה ע"א 6290/05 עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ נ' נוגה משה [ (לא פורסם) 05 (21) 388], עמ' 3; ר"ע 369/86 אבו ליל נ' מוצטפא, דינים-עליון, כרך ג', 498; ע"א 462/76 ש. חסיד בע"מ נ' קנופף, פ"ד לא(2) 645). 28. טענת הנתבע לפיה הוצג לו מצג על ידי הוריו המנוחים של התובע כי הינו דייר מוגן אף היא אינה מקובלת עליי. טענה זו עומדת, כאמור, בסתירה מפורשת להוראות הסכם השכירות משנת 1973 שהנתבע היה צד לו. עדותו של הנתבע בהקשר זה (עמ' 39 לפרוטוקול) הינה עדות יחידה של בעל דין הטוען טענה שבעל-פה ללא כל תימוכין בכתב והעומדת בסתירה כאמור להסכם השכירות. גרסתו זו של הנתבע אף אינה סבירה, שכן שלטי התחנה של פז היו גלויים לעין. זאת ועוד, על פי גרסת הנתבע בנה הוא את הפנצ'ריה ועל כן חייב היה הנתבע להיות מודע לעובדה שלצורך קבלת היתר הבניה ורישיון העסק נדרש הוא לקבל את הסכמתה וחתימתה של פז ועל כן היה הנתבע אכן מודע לזכויותיה של פז במקרקעין. 29. יתירה מכך, מרישומי לשכת רישום מקרקעין חיפה ומהעתק הרישום מפנקס הזכויות (נספח א' לתצהיר התובע) עולה כי הבעלות במקרקעין רשומים על שם קק"ל ופז היא חוכרת של המקרקעין. לפיכך לא היתה באפשרותם של המנוחים והתובע שהיו אך ברי- רשות הדירה שאינה זכות במובן הקנייני להעביר לנתבע זכויות של דייר מוגן בפנצ'ריה, קרי: אף יותר ממה שהוקנה להם על פי ההסכם הקמעונאי (ראה ע"א 260/65 חייקין נ' ארנהלט, פ"ד יט(4) 183, עמ' 189-190 וכן מ. בניאן, "דיני מקרקעין עקרונות והלכות", עמ' 400) ושעה שכל שהיה ברשותם הוא רישיון הפעלה בלבד. אף פז כחוכר רשום לא יכולה היתה להקנות זכויות של דייר מוגן בפנצ'ריה ללא הסכמת קק"ל, הבעלים הרשום. לעניין יכולת הקניית זכויות בדיני קניין נאמר בדנ"א 2568/97 זהבה כנען נ' ממשלת ארה"ב, פ"ד נז(2) 632, כדלקמן: "הכלל הבסיסי בדיני קניין קובע כי אין אדם יכול להקנות לאחר יותר זכויות מאשר מוחזקות על ידיו". לאור כל האמור מתחייבת, איפוא, המסקנה כי לנתבע אין זכויות של דייר מוגן בפנצ'ריה. אשר על כן, מתייתרת חוות דעת השמאי ככל שהינה נוגעת לשווי זכויותיו של הנתבע כדייר מוגן בפנצ'ריה. סיום ההתקשרות בהסכם השכירות: 30. על פי סעיפים 23-24 להסכם הקמעונאי פז היתה רשאית לסיים את ההתקשרות עם הקמעונאי בכל עת ובסיומה חייב היה הקמעונאי להחזיר ולפנות על חשבונו ובאחריותו את התחנה לפז כשהיא חופשיה ופנויה מכל מחזיק. מחלופת המכתבים שהתנהלה בין הנתבע, התובע ופז ואשר צורפה לתצהיר התובע עולה כי הנתבע קיבל מפז בתאריך 4/3/02 הודעה בכתב בהתראה של חמישה חודשים מראש ובה דרישה לפנות את הפנצ'ריה עד ליום 6/8/02. כן נתקבלה אצל הנתבע דרישת פינוי מהתובע ביום 15/5/02 אשר כללה התראה של חודשיים וחצי טרם מועד הפינוי וכן דרישת פינוי נוספת ביום 26/6/02. יצויין כי הנתבע בתצהירו אכן מאשר קבלת ההודעות. סעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, קובע כדלקמן: "סיום השכירות (א) לא הוסכם על תקופת השכירות, או שהצדדים המשיכו לקיימה לאחר תום התקופה שהוסכם עליה בלי לקבוע תקופה חדשה, רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני. (ב) ניתנה הודעה כאמור בסעיף קטן (א), תסתיים השכירות - (1) כשנקבעו דמי השכירות בסכום מסויים לתקופות קצובות - בתום התקופה המתחילה בסמוך לאחר מתן ההודעה, או כעבור שלושה חודשים לאחר מתן ההודעה, הכל לפי המועד הקצר יותר; (2) בכל מקרה אחר - במועד שנקבע לכך בהודעה, ואם מועד זה היה בלתי סביר - תוך זמן סביר לאחר מתן ההודעה". בנסיבות ענייננו פג תוקפו של הסכם השכירות שנקשר בין הצדדים בחודש דצמבר 1976 ותוקפו הוארך מעת לעת מבלי שהצדדים קבעו תקופת שכירות מוגדרת. על כן סבורני כי התובע היה רשאי להודיע לנתבע על סיום השכירות במתן הודעה סבירה מראש. בנסיבות ענייננו קיבל הנתבע הודעה מראש בת חמישה חודשים מפז וכן התראה בת חודשיים וחצי במכתבו של התובע מיום 15/5/02 אשר בנסיבות העניין עומדת במתחם הסבירות. ביהמ"ש העליון בע"א 442/85 משה זוהר ושות' ואח' נ' מעבדות טרבנול (ישראל) בע"מ ואח', פ"ד מד(3) 661, דן בהסכם הפצה אשר לא נקבע מועד לסיומו והביע דעתו כי הסכם כאמור ניתן לסיים במתן הודעה מראש כאשר סבירות הזמן נקבעת על ידי המטריה העומדת ביסודה. בנסיבות ענייננו יש לפרש את ההסכם לפיו זכאי התובע לאחר מתן זמן סביר ובהודעה מראש סבירה להביא את ההסכם לסיומו. פרשנות זו מתיישבת עם התכלית האובייקטיבית של חוזה זה ומהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים ובפרט מקום שזכות הוריו המנוחים של התובע והתובע היתה מוגבלת כאמור בהסכם הקמעונאי שנקשר בינם ובין פז ובהיותם חשופים לביטול ההסכם מצד פז בכל רגע נתון. פרשנות זו מתיישבת גם על רקע ההגיון הכלכלי, העסקי והמסחרי שיש לייחס לצדדים, ובלשונו של כב' הנשיא ברק בע"א 2553/01 ארגון מגדלי ירקות - אגודה חקלאית שיתופית בע"מ ואח' נ' מדינת ישראל, תק-על 2005(1), 310 ,עמ' 342: "המבחן האובייקטיבי מושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא. הוא נגזר משיקולים של היגיון ומשיקולים של סבירות (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265, 313). על אופן ההתחקות אחר התכלית האובייקטיבית עמדתי במקום אחר: הבחינה היא אובייקטיבית. השאלה אינה מה היתה כוונתם של הצדדים לחוזה הספציפי; השאלה הינה מהי "כוונתם" של צדדים סבירים. תכלית זו נקבעת בהתחשב באופי החוזה ובטיפוסו תוך התחשבות בערכים (כגון - צדק, סבירות, שיוויון) של שיטת המשפט שלנו. בגדרי התכלית האובייקטיבית אנו יוצאים מתוך ההנחה, כי חזקה (praesumptio juris) היא - חזקה הניתנת לסתירה - שהצדדים מבקשים להגשים תכלית שהיא צודקת, יעילה, סבירה והגיונית". כך גם נפסק בע"א 47/88 מנחם הרשטיק ואח' נ' יכין חק"ל בע"מ, פ"ד מז(2) 429 ,עמ' 433-434: "ההנחה היא, איפוא, כי צדדים שלא קבעו בהסכם מועד לסיומו לא התכוונו כי הקשר ביניהם ימשך לעולמי עד, אלא כוונתם היא שלכל אחד מהם תהיה זכות לבטלו בהודעה לצד השני בזמן סביר מראש. עמד על כך השופט אור בע"א 442/85 (שם, 706): 'תקופה הסבירה של הודעה מראש באה לענות על הציפיות, שאם יבוטל החוזה - הוא יבוטל תוך מתן זמן סביר לקיומו, עד שייכנס הביטול לתוקף. כך יש להניח ראו זאת הצדדים בעת קשירת הקשר החוזי, כשלא התנו מראש על תקופת ההסכם'. כוונת הצדדים להסכם נבחנת כזו של אנשים סבירים בנסיבות העניין (השופט ברק בע"א 154/80 בורכרד ליינס נ' הידרובטון פ"ד לח(2) 213; השופט בך בע"א 552/85 אגסי נ' חילו, פ"ד מא(1) 241, 245. הנורמה הנ"ל גם נקבעה בסעיף 19 לחוק השכירות והשאילה, תשלא-1971, ואף בהצעת קובץ דיני ממונות ("הקודיפיקציה") מוצע להוסיף הוראת חוק המחילה באורח כללי נורמה זו על החוזים למיניהם (ג' שלו, דיני חוזים (תש"ן) 332)". וכן ראה רע"א 1784/98 עמידר נ' אליעזר מנדה ואח', פ"ד נג(4) 315, עמ' 336-337, שם קבע כב' הנשיא ברק כי: "בין הצדדים נכרת חוזה שכירות. תקופת השכירות נקבעה לשלושים וחמישה חודשים. בחלוף התקופה המשיכו הצדדים בקשר השכירות. במצב דברים זה, "רשאי כל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני" (סעיף 19(א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971). הוראה זו הינה בעלת אופי דיספוזיטיבי (ראו סעיף 2(ג) לחוק השכירות והשאילה). הצדדים יכולים לקבוע מועד אחר לסיום שכירות שהתארכה. זאת הם לא עשו. מכיוון שכך, עומד למשכיר הכוח להפסיק את חוזה השכירות על ידי מתן הודעה לשוכר תוך זמן סביר". 31. הנתבע לא פינה את המושכר בתאריך 6/8/02 וזאת הגם שניתנה לנתבע הודעה מראש של חמישה חודשים ואשר בנסיבות העניין אכן היתה סבירה. משהתובע חוייב בגין סירובו של הנתבע לפנות את התחנה במועד על ידי פז בתשלום פיצוי של 6,599 ₪, סבורני שיש לחייב את הנתבע בתשלום הנ"ל, שכן הישארותו של הנתבע בשטח התחנה לאחר קבלת הודעת הפינוי נעשתה שלא כדין. אמנם במסגרת בש"א 12646/02 הגיעו הצדדים להסכמה לפיה הנתבע ישאר במקום עד לתאריך 17/9/02 ואולם הסכמה זו נעשתה תוך הצהרה מפורשת של הצדדים כי אין בה לפגוע בזכויות וטענות הצדדים ולידתה בבקשה לצו מניעה שהגיש הנתבע אשר סירב לפנות את הפנצ'ריה במועד מתן ההודעה ו/או בכלל. נסיבות המקרה והיותו של התובע חשוף להוראות חוזה הקמעונאי של פז אכן אילצו את התובע להגיע להסכמה כאמור עם הנתבע ביחס למועד הפינוי ובכך הקטין את נזקיו מפני תביעה עתידית של פז ופועל יוצא אף הקטין את נזקיו של הנתבע אשר עמד על זכותו להישאר במושכר אף שזו מנוגדת להוראות הדין. מכאן, שראיתי לחייב את הנתבע בפיצוי התובע בסך הכספים שחוייב בהם על ידי פז בגין אי פינוי התחנה במועד ובסך של 6,599 ₪. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 17/9/02. זכות הנתבע למתן פיצוי בגין היותו בר-רשות במבנה הפנצ'ריה: 32. הנתבע טוען כי מאחר והינו דייר מוגן בפנצ'ריה, הרי על התובע לשלם לו את יתרת הסכום שנקבע בחוות דעת שמאי המקרקעין שמונה בהסכמת הצדדים ביחס לשווי זכויות הנתבע בפנצ'ריה ובניכוי הסך של 10,000 דולר אשר שולמו לו במסגרת הסכם הפשרה. לנוכח קביעתי לעיל לפיה הנתבע לא היה דייר מוגן במושכר כלל מתייתר, איפוא, הצורך לדון בטענה ביחס לשווי זכויותיו כדייר מוגן בנכס. 33. הנתבע מוסיף וטוען כי אף בהיותו בר-רשות הינו זכאי לפיצוי בסך של 8,100 דולר בגין שווי זכויותיו כבר-רשות במושכר וזאת על פי יתרת הסכום המגיעה לו על פי קביעת השמאי המוסכם, מר שלמה תענך, אשר קבע בסעיף 10.2 לחוות דעתו כדלקמן: "שווי זכויות המחזיק בנכס כבר רשות מוערך על ידי בסכום בשקלים שווה ערך בדולרים ארה"ב כדלקמן (ראה גם סעיפים 9.3.3, 9.4.2 לעיל): 45,300 x 40% = 18,100 $". מעיון בחוות דעתו של השמאי, מר שלמה תענך, עולה כי קביעתו בחוות דעתו מתייחסת לעצם שווי זכויות המחזיק בנכס כבר-רשות ולא ביחס להשקעות כלשהן שבוצעו בנכס על ידי הנתבע, ככל שבוצעו. משקבעתי לעיל, איפוא, כי הסכם השכירות שנקשר בין הוריו המנוחים של התובע, התובע והנתבע איפשר לכל צד לסיים את השכירות על ידי מתן הודעה לצד השני ובלבד שזו תינתן תוך זמן סביר, לא זכאי הנתבע מכוח הדין לפיצוי מהתובע בגין זכויותיו כבר-רשות בשטח הפנצ'ריה, שכן אלה באו לכלל סיום עם מתן ההודעה מראש וחלוף תקופת הזמן שהוקצתה לנתבע עד לפינוי המושכר. בהקשר זה אף נפסק ברע"א 1156/02 עבד אל סלאם חיר ואח' נ' אלון לידאי, פ"ד נז(3) 949, בעמ' 955: "הלכה פסוקה מקדמת דנא... כי אין סימוכין לדיעה שבעל מקרקעין חייב לפצות את ברי רשותו על ביטול הרשות וסילוקם מעל מקרקעיו. יש וחבות זו נובעת מהסכם מפורש, או משתמעת מההסכם או הסדר מכללא אבל בהעדר התחייבות מפורשת או משתמעת כאמור, אין להסיק חבות שכזאת לא מחוקי הגנת הדייר ולא מכוח דין אחר (דברי השופט ח. כהן בע"א 160/62 לוי נ' עיריית תל אביב-יפו). ... מקום שנפסקו פיצויים למי שהיה בר-רשות ללא תמורה בנכס מקרקעין, שרשיונו בוטל, נפסקו הפיצויים רק עבור השקעותיו של בר-הרשות בנכס והשבחתו". ובעמ' 958: "המבקשים לא הראו איפוא טעם כלשהו, מלבד עצם התקופה הממושכת של מגוריהם בנכס, שיש בו כדי להטות את כפות המאזניים לטובתם. לפיכך אין מקום לפסוק להם פיצויים משיקולים של צדק שאינם מן הדין". יחד עם זאת, לא ראיתי לקבוע כי התובע זכאי לקבל השבה מהנתבע בגין תשלום של 10,000 דולר ששולם לנתבע במסגרת הסכם הפשרה שהושג בין הצדדים בפני כב' השופטת פריאל בבש"א 12646/02. מעיון בהסכם הפשרה עולה מפורשות כי התובע הסכים לשלם לנתבע את הסך של 10,000 דולר תמורת הסכמתו של הנתבע לפנות את המושכר עד לתאריך 17/9/02 כאשר חיובי הצדדים הוגדרו כשלובים. משנתן התובע הסכמתו להסדר האמור, ואכן הנתבע פינה את המושכר בלא שהוערמו קשיים נוספים על התובע, לא יכול התובע כעת להתכחש להסכמתו ולטעון להשבה. מאידך, מקובל עלי כי הסכם הפשרה לא נועד לפגוע בטענות הצדדים ביחס לזכויותיהם כמצויין בהסכם הפשרה, וכאמור, קביעותיי בפסק הדין אינן מושפעות כלל מתוכנו של הסכם הפשרה. פועל יוצא מהחלטתי זו, שלא ראיתי גם לחייב את הנתבע בחלקו של התובע בתשלום עלות שכר טרחת השמאי, מר שלמה תענך, שכן התובע נתן הסכמתו לשאת במחצית עלות שכר טרחת השמאי במסגרת הסכם הפשרה. זכות הנתבע למתן פיצוי בגין השקעותיו במבנה הפנצ'ריה: 34. הנתבע טוען כי בנה את הפנצ'ריה החדשה במהלך השנים 1976 ו-1977 באמצעות מר יוסף זידאני ומר עלי אבו זאהר ואשר להם שילם במישרין עבור הקמת הפנצ'ריה והשקיע בעצמו את כל ההשקעות הנוגעות להקמתה. על כן טוען הנתבע, כי בהיותו בר-רשות הינו זכאי לקבל פיצוי בגין השקעותיו במושכר. לתמיכה בטענותיו אלה הגיש הנתבע את תצהיריהם של מר יוסף זידאני ומר עלי אבו זאהר. מר עלי אבו זאהר ציין בתצהיר עדותו הראשית כי בנה בשנת 1976 או בסמוך לכך "חדר" בתחנת הדלק העשוי מבלוקים ומבטון, לרבות יציקת הרצפה והגג. בסעיף 4 לתצהיר מאשר העד כי אינו זוכר מה היה שכר עבודתו ואולם הוצאות בניית חדר כזה עולה 2,400 דולר לא כולל מע"מ ולא כולל חומרים. בעדותו של העד מר עלי אבו זאהר עלה כי הינו שכנו של הנתבע. חרף העובדה שהעד הינו קבלן רשום הודה כי לא הוצא על ידו היתר בניה וככלל "60% בארץ עובדים בלי היתר בניה" (עמ' 29 לפרוטוקול). בהמשך עדותו טען העד כי אמנם היה לו מפרט טכני והצעת מחיר מהנתבע, אלא שאלה לא השתמרו בידו לנוכח העובדה שחלפו כ-30 שנה מאז בוצעה העבודה ובהמשך עדותו (עמ' 29 לפרוטוקול) ניתן היה להיווכח כי העד לא זכר כלל מתי בוצעה העבודה והעיד כי העבודה בוצעה "אולי 76, 77, לא זוכר בדיוק" וכן נתברר בעמ' 30 לפרוטוקול כי העד אינו יכול לאתר את המבנה שבנה בתכנית ואף לא יכול היה לזהותו בתמונה ו/או למקדו בשטח התחנה. מר יוסף זידאני טען בתצהירו כי ביצע בשנת 1976 בניית סככה, דלתות, חלונות, שולחנות עבודה, מדפים, שער כניסה וצבע עליון ששוויים לערך נכון ליום 26/4/06 הינו 80,000 ₪ בתוספת מע"מ. העד ציין כי לא זכור לו הסכום ששולם לו על ידי הנתבע בתמורה לעבודות שביצע. בחקירתו הנגדית של העד מר יוסף זידאני התברר כי הינו ידידו של הנתבע. לדברי העד, הסכם העבודה בינו ובין הנתבע נקשר בעל-פה, הוא לא פעל להוצאת היתר עבודה או היתר עבודה וכי כל המסמכים הרלבנטיים לא נשתמרו בידיו. כן הודה העד בעדותו, כי פירוט המחירים ביחס לפריטים השונים של העבודות שביצע לטענתו נמצא אצל ב"כ הנתבע וכאמור מסמך זה לא צורף לתצהירו של העד ולא הוגש לתיק ביהמ"ש. יצויין כי ישנה חשיבות רבה לדעת מתוך מגוון העבודות הנטענות את המחיר של כל עבודה ועבודה, שכן חלק מפרטי העבודה שנטען כי העד ביצע הינם קבועים ונייחים ואילו חלקם כגון שולחנות, מדפים ועוד ניתן להעביר ממקום למקום ולעשות בהם שימוש. בתצהיר עדותו הראשית (סעיפים 7 ד'-ה') טען הנתבע כי ביצע את עבודות בניית הפנצ'ריה החדשה בשנים 1976-1977 בעצמו שעה שבמקביל ביצעו הוריו המנוחים של התובע עבודות בניה אחרות בשטח התחנה. אקדים ואציין כי טענה זו של הנתבע נסתרה מפורשות בעדותו של מר עלי אבו זאהר בעמ' 30 לפרוטוקול במענה מפורש כדלקמן: "ש.האם התובע בתקופה שאתה בנית את החדר ביצע בתחנה עבודות בניה נוספות? ת.לא". וכך גם על ידי העד מר יוסף זידאני (עמ' 32 לפרוטוקול): "ש.בתקופה שאתה בנית התובע ביצע עבודות אחרות בתחנה? ת.לא יודע". מכאן, שאם ביצעו העדים עבודות כלשהן בשטח התחנה, סותרת עדותם את גרסתו של הנתבע לפיה הקים את הפנצ'ריה בשנת 1976-1977 במקביל לביצוע עבודות בניה אחרות שביצעו הוריו המנוחים של התובע בשטח התחנה. הנתבע ועדיו לא תמכו את גרסתם במסמכים כלשהם ומכוח עדותם עולה כי לא פעלו לקבלת היתר בניה ופרטים מהותיים ביותר כגון התמורה ששולמה בגין העבודה, מועד ביצוע העבודה ועוד, כלל אינם בידיעתם כך שלא ניתן ליתן משקל רב לעדותם. מנגד ניצבת גרסתו של התובע ביחס להקמת הפנצ'ריה על ידו ועל ידי הוריו המנוחים, תוך שהיא נתמכת במסמכים שצורפו לתצהירו של התובע והמעידים על כך שדווקא הוריו המנוחים של התובע הם שהקימו את הפנצ'ריה החדשה. מהמסמכים עולה כי הוריו המנוחים של התובע פנו לפז לצורך קבלת הסכמתה ואף קיבלוה (נספח יב' לתצהיר התובע) ובפועל אף הוגש כנגד אביו המנוח של התובע כתב אישום בגין עבודות בניה אלה (ת/2). כן צירף התובע לתצהירו (נספח יא') את פירוט השקעות הוריו המנוחים בהקמת הפנצ'ריה במהלך השנים 5-1974. במסגרת נספח זה צירף התובע הסכם עבודה חתום על ידי התובע והקבלן א. חדאד מיום 12/8/74, קבלות בגין מוצרי חשמל, אגרת בניה מהמועצה המקומית טבעון משנת 1974 עבור בניית הפנצ'ריה, קבלות בטון מוכן מיום 12/8/74 וקבלות משנת 1975 בגין רכישת ציוד, חומרי בניין, הובלה ועוד. יצויין כי במסגרת החקירה הנגדית הממושכת לא נחקר התובע כלל לגבי טענתו כי הוריו המנוחים הם שהקימו את הפנצ'ריה ואף לא לגבי אופן הבניה והמימון. כמו כן לא נחקר התובע בעניין הנספחים שצורפו לתצהירו וביחס לכתב האישום וצרופותיו. אוסיף ואציין כי גרסתו של הנתבע לעניין מימון עבודות הקמת מבנה הפנצ'ריה לא נשמעה אמינה בעיניי גם על רקע העובדה שציין בעדותו (עמ' 45-44 לפרוטוקול) כי לא ידע כמה תעלה בניית הפנצ'ריה החדשה בטרם החל בבניה ואף לא פעל לברר נתון זה בטרם נטל על עצמו את ההתחייבות הנטענת. כן תמוהה בעיניי העובדה שהנתבע שמר ברשותו קבלות משנת 1969 ולא מסמכים כלשהם ו/או קבלות משנת 1977 הנוגעות לעבודות הבניה (עמ' 42 לפרוטוקול) למרות שיכול היה להזדכות בגין תשלומים אלה בשיעורים מסויימים ממס הכנסה. על רקע כל האמור אמינה עלי גרסתו של התובע לפיה הפנצ'ריה נבנתה על ידי התובע והוריו המנוחים ובמימונם במהלך השנים 5-1974 ולא כנטען על ידי הנתבע. מכאן, שאין לראות את הוצאות הקמת הפנצ'ריה כהשקעה מצידו של הנתבע. 35. לא ראיתי לקבל את טענת הנתבע בסיכומיו לפיה לגבי הפנצ'ריה החדשה חל הסכם חדש בעל-פה לפיו קיבל הנתבע הגנה במובן זה שלא יוציאו אותו מהמושכר על רקע השקעותיו בבניית הפנצ'ריה החדשה. משלא קיבלתי את טענת הנתבע לפיה הוא ביצע את הקמת הפנצ'ריה, לא אוכל לייחס אמון לטענה זו, מה גם שהנתבע לא דאג לעגן זכות זו בכתב שעה שיחסי השכירות בין הצדדים התנהלו על פי הסכם שכירות בכתב משנת 1973 עד לפקיעתו בשעת 1976, ואם אכן ביצע הנתבע השקעות מאסיביות וניתנה לו התחייבות כאמור מצד הוריו המנוחים של התובע כנטען על ידי הנתבע - ניתן להניח שהיה דואג לעגנם בכתב. אוסיף ואציין כי הנתבע אמנם ביקש בעדותו לשוות לעצמו פנים של אדם פשוט ותמים ואשר רזי התנהלות עסקית מרוחקים ממנו, ואולם התרשמתי שלא כך הם פני הדברים ובפועל הנתבע ניהל במקביל לפנצ'ריה זו פנצ'ריה נוספת ואף הפעיל מונית. על כן ניתן להניח שהנתבע היה דואג לעגן את זכותו להישאר במושכר ללא הגבלת זמן בכתב, מקום שזו היתה אכן ניתנת לו ולו אכן בנה בעצמו ובמימונו את הפנצ'ריה החדשה. 36.בתי המשפט דנו רבות בשאלת פיצוי של בר-רשות בגין השקעותיו בנכס. במהלך השנים הוכפפה הסוגיה כמו גם סוגיית הביטול של רישיון במקרקעין על כל סוגיו לעקרונות של צדק אשר תכליתם לספק פתרון ראוי וצודק בנסיבותיו המיוחדים של כל מקרה ומקרה. בתי המשפט ראו לנכון לפסוק פיצוי בגין השקעות בנכס כאשר הוכחו נסיבות המעידות על ציפיה שיצר בעל המקרקעין אצל בר-הרשות בדבר המשך שימושו במקרקעין או על שיקולי הסתמכות של בר-הרשות והשבחות הנכס על ידו (ראה ע"א 657/71 אבא יקותיאל ואח' נ' שר האוצר, פ"ד כו(2) 564, 567; ע"א 496/82 יצחק רוזן ואח' נ' יגאל סלונים, עו"ד ואח', פ"ד לט(2) 337, 342; רע"א 2701/95 תחסין מוחי אלדין כנען ואח' נ' אחמד עבד אלטיף גזאוי, פ"ד נג(3) 151). עקרונית אין כאמור מניעה מלפסוק פיצוי ריאלי לשוכר אשר השקיע השקעות בנכס והקים מבנים ו/או מטעים על המקרקעין ואשר הסתמך על הציפיה שיצר אצלו בעל המקרקעין בהתנהגות פאסיבית מקום שבחוזה לא נקבעה על ידי הצדדים כל הוראה או התייחסות ביחס למחוברים ולזכויותיו של השוכר ביחס להשקעותיו בנכס לאחר תום השכירות וניתן ללמוד מכוונת הצדדים כי השוכר יפוצה בגין השקעותיו בנכס עם תום תקופת השכירות. בהקשר זה אין בהכרח להתלות את הזכאות לפיצוי בשאלה אם יהנה בעל המקרקעין מהשקעותיו (ראה ע"א 657/71, שם, בעמ' 567 וכן ד"ר נינה זלצמן במאמרה רישיון במקרקעין, הפרקליט מב א' 29, בעמ' 57). מנגד לא ניתן גם להתעלם מן העובדה כי בנסיבות ענייננו וגם אם הייתי מקבלת טענתו של הנתבע כי הקים את הפנצ'ריה במהלך השנים 1977-1976, הרי בפועל עשה הנתבע שימוש במקרקעין במשך שנים ארוכות עד לפינויו מהמושכר - לפחות 25 שנה, תוך שהוא מפיק הנאה מהשקעתו שנים כה רבות עד שיש בכך כדי לפצות את הנתבע על גובה השקעתו בנכס. לאור האמור ואף אם היתה מקובלת עלי טענתו של הנתבע כי ביצע השקעות במושכר, הרי אין זה המקרה בו נדרשת הפעלתם של שיקולי צדק ופסיקת פיצויים בגין השקעותיו של הנתבע במקרקעין שעה שאלה נעשו לטובת הנתבע בלבד ואין הן משביחות את הנכס כלל ובפועל נהרס המבנה מיד עם החזרתו לפז והנתבע עשה שימוש במקרקעין וראה פירות מהשקעתו כדי 25 שנה (לעניין זה ראה ע"א (ת"א) 1766/00 אברג'יל משה נ' מינהל מקרקעי ישראל תל-אביב (פרסום נבו)). 37. לנוכח עמדתי לפיה היתה לתובע הזכות להביא את הסכם השכירות לידי סיום במתן הודעה מוקדמת בזמן סביר וזו אכן ניתנה לנתבע חמישה חודשים לפני מועד סיום החוזה כאמור בתצהירו בסעיף 7 ומאחר ולא שוכנעתי כי הנתבע הקים את מבנה הפנצ'ריה ובדבר זכאותו לפיצוי בגין השקעות שבוצעו בנכס 25 שנה טרם עזיבת המושכר, לא מצאתי לנכון לפצות את הנתבע בגין סיום הסכם השכירות ובגין השקעותיו הנטענות במושכר. 38. בהקשר זה אציין כי לא ראיתי לקבל את טענת הנתבע לפיה העובדה שהתובע קיבל פיצוי מפז בגין הסכמתו להתפנות מהתחנה מקימה לו זכות לקבל פיצוי מקביל מהתובע. פז נאותה לשלם לתובע פיצוי לפנים משורת הדין מחוץ לכותלי ביהמ"ש על רקע הסכמתו של התובע לפנות את התחנה בלא ניהול הליכים משפטיים וממילא שיקוליה לא נפרשו בהליך זה. זכויותיו של הנתבע מוסדרות כולן על פי זכויותיו במערכת היחסים החוזית שנקשרה בינו ובין התובע. בנסיבות העניין אין הנתבע זכאי לפיצוי בגין סיום חוזה השכירות ועצם העובדה שהתובע קיבל פיצוי מפז אינה מקימה לנתבע כל זכות לקבלת פיצוי ואין זו משליכה על מערכת היחסים שבינו ובין התובע. נזקים נטענים שנגרמו לנתבע כתוצאה מניתוק החשמל והמים החל מיום 1/8/02: 39. בסעיף 64 לתצהיר עדותו הראשית של התובע מאשר התובע כי עם פינויו את התחנה ביום 1/8/02 ועל פי הוראת פז פעל על פי דרישתה וניתק את החשמל והמים בתחנה. הנתבע טוען כי על התובע לשלם לו סכום של 10,000 ₪ עבור הנזקים שנגרמו לו כתוצאה מניתוק החשמל, המים ומערכות האוויר נכון לתאריך 2/8/02 וכן פיצוי בגין הנזקים מהעברת הפנצ'ריה למקום אחר בסך 20,000 ₪. הנתבע העיד בחקירתו בעמ' 50 לפרוטוקול כדלקמן: "ש.יש לך כאן קבלה על פנצ'ריה אחרת ששם שילמת לה 4,000 ₪? ת.אין לי קבלה. הכוונה לפנצ'ריה אחרי שסגרתם לי את החשמל. ש.יש לך קבלות על רכישת קומפרסור לגנרטור? ת.אני החזרתי את הקומפרסור והגנרטור למה החשמל חזר לאחר יום והחזרתי אותם ולכן אין לי קבלות. ש.למה לא כתבת בתצהירך שאתה החזרת אותם? מפנה אותך לסעיף 17 ת.מה אני אחזיק אותם אצלי... ש.מה עשית עם הכלים של הפנצ'ריה. האם העברת אותם לפנצ'ריה החדשה? ת.כן. ש.מה המרחק בין הפנצ'ריה החדשה ברמת טבעון לבין תחנת הדלק? ת.יכול להיות 2 ק"מ איפה חניון אגד. 2-3 ק"מ. ש.אתה עשית במקום החדש שלך חוזה שכירות? ת.לא. ש.אתה מכיר את הבן אדם הזה שאתה יושב אצלו? ת.כן. ש.מה הוא בשבילך? ת.חבר וקליינט". בניגוד לרושם שביקש הנתבע ליצור כאילו המדובר בניתוק ממושך של החשמל והמים, עלה מחקירתו הנגדית כי המדובר בניתוק של יום אחד בלבד. כן עולה מעדותו של הנתבע כי אין בידו כל ראיה מבוססת באשר לנזקיו הנטענים כגון קבלות על הוצאות שהוצאו בגין שכירת גנרטור. אשר על כן, ראיתי לדחות את טענתו של הנתבע ביחס לנזקים נטענים אלה. פועל יוצא מקביעתי זו כי אינני סבורה כי הנתבע זכאי עבור נזקים בסך של 10,000 ₪ לפיצוי בסך של 20,000 ₪ הנתבע על ידו בגין מעבר לפנצ'ריה אחרת, מה גם שהנתבע לא הציג בפני ביהמ"ש מסמכים חשבונאיים, לרבות דו"חות שנתיים של העסק המעידים על נזקו. עצם העובדה שהנתבע אישר בעדותו כי עבר מיד להפעיל את הפנצ'ריה במושכר שמיקומו קרוב והמשיך את פעילות עסקו ללא עיכוב מצביעה אף היא על כך שניתנה לנתבע הודעה מראש סבירה אשר איפשרה את התארגנותו (ולעניין זה ראה ת.א. 7376/01 מליק את עזרא יזום ובניה בע"מ נ' ב.מ. מקור העץ והפורניר בע"מ (פרסום נבו) וה"פ 6671/05 רובינזון נ' עיריית הרצליה, פס"מ לז(2) 58, 73). טענת התובע לתשלום דמי שכירות בחסר: 40. התובע טוען כי מאז שנת 1998 פיגר הנתבע בתשלומי דמי שכירות, מים, חשמל, פינוי אשפה ושימוש בציוד ולא פרע אותם למרות דרישות התובע. כמו כן טוען התובע, כי מאז 1/1/02 ועד לפינוי הפנצ'ריה בתאריך 17/9/02 חדל הנתבע לחלוטין לפרוע דמי שכירות והוצאות נלוות. מן הראיות שהובאו בפניי עולה כי הפעם הראשונה בה שלח התובע לנתבע דרישת תשלום פרעון חובות דמי שכירות והוצאות נלוות היתה בתאריך 15/5/02 ומאוחר יותר בתאריך 26/6/02, כלומר כארבע שנים לאחר שלטענתו החל הנתבע לפגר בתשלומי דמי השכירות וההוצאות הנלוות וכחודשיים וחצי לפני המועד הנדרש לפינוי. 41. התובע טוען בסעיפים 25-23 לתצהירו כי מאז שנת 1994 הועמדו דמי השכירות על 450 דולר לחודש (5,400 דולר לשנה). לסכום זה נוספו הוצאות מים, חשמל ופינוי אשפה בסך 62 דולר לחודש. בעמ' 20 לפרוטוקול העיד התובע כי הקבלות שבידיו הוצאו כנגד תשלומים שביצע הנתבע ומכאן שקיים חוב בגין דמי שכירות שלא שולמו בסך של 28,340 דולר. מנגד, טוען הנתבע, כי אינו חייב לתובע דבר בגין דמי השכירות, שכן אלו שולמו על ידו במלואם. עוד טוען הנתבע, כי גובה דמי השכירות עמד על סך 16,200 ₪ לשנה בלבד. 42. טענות הצדדים לעניין גובה דמי השכירות החודשיים ו/או השנתיים אינן נסמכות על מסמך מפורש בכתב או על הסכם בכתב הנוקב בסכום הנטען על ידי מי מהם. חוזה השכירות האחרון שנערך בכתב בשנת 1973 בין המנוחים לנתבע (נספח ז') קבע דמי שכירות חודשיים בסך 350 לירות, אלא שלאחר תקופה זו הוארך חוזה השכירות על ידי הצדדים בהסכמה בעל-פה משנה לשנה. התובע הגיש את חוות דעתו של רואה החשבון, מר איתן אורן, אשר הגיע למסקנה בחוות דעתו כי סך חוב הנתבע לתובע הינו 28,340 דולר. חישובו נסמך על בסיס דמי שכירות חודשיים בשיעור 450 דולר (5,400 דולר לשנה) בצרוף הוצאות אחזקה בסך 62 דולר. רואה החשבון ציין בחוות דעתו שנערכה ביום 3/5/04 ואשר צורפה לכתב התביעה מיום 13/6/04 כנספח כא' וכן בעדותו בעמ' 13-12 לפרוטוקול, כי כל החישובים נעשו על פי הנתונים שקיבל מהתובע ועל פי הדיווח לשלטונות המס. בתחתית חוות הדעת שצורפה לכתב התביעה (נספח כא'), מתחת לסיכום החישוב, ציין רואה החשבון, מר איתן אורן, כי: "כאמור לעיל כל החישובים נעשו על פי הנתונים שקיבלתי ממך". ראוי לציין כי בסעיף 10 לחוות דעתו שנערכה ביום 22/12/05 והוגשה ביום 2/1/06 לביהמ"ש יחד עם תצהיר עדותו הראשית של התובע נוסף המשפט: "... ולאחר שבדקתי את ספרי העסק בכדי לאשרם" ואולם מעבר לשינוי זה לא נשתנתה חוות הדעת כלל. רואה החשבון השיב בעדותו בעמ' 13-12 לפרוטוקול כדלקמן: "ש.מה כללו הנתונים הנוספים שקיבלת ממר X? ת.מה שאני אומר הוא שקיבלתי הנחיות ממר X שדמי השכירות הם 450 $ לחודש. מזה לקחתי את המסקנה וזה הפך לשקלים. אגב לא 450 אלא 500 דולר וכך זה דווח בשקלים כל תקופת דיווח לשלטונות. ברגע שאדון X הורה לדווח את זה לשלטונות יצאתי מהנחה שזה הסכומים הנכונים. הוא חוייב במס הכנסה ומס ערך מוסף. זה נבדק על ידי רשויות המס לא פעם אחת לשביעות רצונם. ספרי התחנה מעולם לא נפסלו על ידי מס הכנסה. ש.אז בעצם חלק גדול מהנתונים שהתבססת עליהם נאמרו לך על ידי מר X? ת.ונבדקו על ידי העובדה שדווחו גם לרשויות המס. ש.האם מלבד הדיווח שזה בעצם מסמכים שיש אצלך במשרד, האם קיבלת נתונים מעבר להצהרותיו בעל פה של מר X המאשרים את החישובים האלה או שהסתפקת במה שנאמר לך? ת.יצאתי מהנחה שאם אדם משלם מס הכנסה או מס ערך מוסף הוא לא ישמח להגזים ולשנות והוא מדווח דיווחי אמת וכך יצאתי מהנחה שנתונים אלה נכונים. לא ראיתי מעבר לזה הוכחות אחרות כמו חוזים או דברים אחרים". מעדותו של רואה החשבון עולה, איפוא, בבירור כי הנתון הבסיסי הנדרש לחישוביו, קרי: דמי שכירות חודשיים בסך 450 דולר, מבוסס בלעדית על ההנחיה אותה קיבל מהתובע. לטענתו של רואה החשבון, על סמך הנחיה זו דווח לרשויות המס על הכנסה מדמי השכירות בסך של 500 דולר ועל בסיס זה ערך את תחשיבו וזאת בלא שראה "הוכחות אחרות כמו חוזים או דברים אחרים". 43. רואה החשבון טען בעדותו בעמ' 9-7 לפרוטוקול כי הוצגו לו ארבע חשבוניות על תיקון תקרים וצמיגים שביצע הנתבע עבור התובע: אחת על סך 5,722 ש"ח, שניה על סך 2,497 ש"ח, שלישית על סך 5,239 ₪ ורביעית על סך 1,700 ₪ כאשר נאמר לו כי שולמה בנפרד או קוזזה כבר מפעילויות אחרות. בעדותו ציין רואה החשבון, מר איתן אורן, כי הוא בדק את האמור קודם כל על פי קבלות של העסק, אולם אחר כך הוצגו לו צילומי קבלות של הנתבע שהומצאו לתובע על ידי הנתבע והוא השווה ואימת אותן לקבלות שראה בתוך הספרים. כמו כן טען רואה החשבון בעדותו, כי שלוש החשבוניות הנ"ל קוזזו מדמי השכירות והאחרונה שולמה בכרטיס אשראי. שנת 1998: לגבי שנת 98' העיד רואה החשבון בעמ' 11 לפרוטוקול כי ראה שלוש קבלות: אחת על סך 10,800 ₪, שניה על סך 5,400 ₪ ושלישית על סך 5,400 ₪ כאשר לגבי שתי הקבלות על סך 5,400 ₪ נאמר לו על ידי התובע כי הן מתייחסות לתקופה קודמת לפני שנת 98' ולכן לא כלל אותן בחשבון. על פי חוות דעתו של רואה החשבון, יתרת החוב לשנת 98' מסתכמת בסך של 2,975 דולר. הנתבע טען בסעיף 69 לסיכומיו כי עבור שנת 98' יש שני שיקים: אחד על סך 10,800 ₪ והשני על סך 5,400 ₪ ובסה"כ 16,200 ₪ ולפיכך לא נותר חוב. כמו כן הוסיף הנתבע, כי את השיק השני על סך 5,400 ₪ יש לזקוף עבור שנת 99'. שנת 1999: רואה החשבון העיד בעמ' 11 לפרוטוקול כי בשנת 99' ראה קבלות על סך 10,800 ₪. על פי חישוביו של רואה החשבון, יתרת החוב לשנת 99' מסתכמת בסך של 1,506 דולר. הנתבע טען בסעיף 69 לסיכומיו כי בחשבון פשוט עם הוספת השיק משנת 98' לעיל על סך 5,400 ₪, שכאמור לשיטתו יש לזקפו עבור שנת 99', יוצא שגם עבור שנת 99' אין חוב. שנת 2000: רואה החשבון העיד בעמ' 11 לפרוטוקול כי בשנת 2000 ראה קבלה על סך 10,800 ₪ וקבלה על סך 5,400 ש"ח. על פי חישוביו של רואה החשבון, יתרת החוב לשנת 2000 מסתכמת בסך של 1,392 דולר. הנתבע טען בסעיף 69 לסיכומיו כי משמעות דבריו של רואה החשבון הינה כי אין חוב גם בגין שנה זו. בנוסף מפנה הנתבע לנספח ז/1 לתצהירו לפיו היו שני תשלומים סך 10,800 ₪ בשיק מספר 892 ותשלום נוסף על סך 5,400 ₪ בשיק מספר 893 ושניהם הופקדו בחשבון מספר 10896 השייך לתובע. שנת 2001: רואה החשבון העיד בעמ' 11 לפרוטוקול כי בשנת 2001 ראה קבלה אחת על סך 10,800 ₪. על פי חישוביו של רואה החשבון, יתרת החוב לשנת 2001 מסתכמת בסך של 1,732 דולר. הנתבע טען בסעיף 69 לסיכומיו כי רואה החשבון העיד ואישר בתצהירו שהנתבע לא היה מקבל תמיד קבלה על התשלום בסך 5,400 ₪. כמו כן הוסיף הנתבע בסעיף 72 לסיכומיו, כי על פי נספח ז/12 לתצהיר הנתבע (דו"ח הבנק), הנתבע שילם בתאריך 9/12/01 שני תשלומים: הראשון על סך 10,800 ₪ והשני על סך 5,400 ₪ ושניהם הופקדו בחשבון מספר 12735 השייך לתובע כאשר שם המוטב מולא על ידי התובע. 44. לא ראיתי לקבל את גרסתו של הנתבע לפיה דמי השכירות עליהם הוסכם בין הצדדים עמדו על סך 16,200 ₪, שכן היא אינה נתמכת בראיות בכתב ורובה ככולה מסתמכת על הנחות והשערות בלתי מבוססות אשר נטענו על ידי הנתבע בשלב הסיכומים. כך למשל טוען הנתבע בסעיף 70 לסיכומיו: "וכה אמר מר אורן בעמ' 11 לפרוטוקול: ראיתי שבשנת 1998 היו שני שיקים ע"ס 5,400 ₪ כל אחד, וכן תשלום נוסף ע"ס 10,800 ₪, החלטתי לזקוף שיק אחד לשנה אחרת!!!". ככל שעיינתי בדפי הפרוטוקול, לא מצאתי למצער התבטאות בלשון זו, קרי: "החלטתי לזקוף שיק אחד לשנה אחרת" מטעם רואה חשבון איתן אורן שהיה בה לכאורה לתמוך בגרסת הנתבע. בעדותו ציין רואה החשבון איתן אורן כי אכן ראה שני תשלומים על סך של 5,400 ₪ כל אחד ואת שניהם לא הביא בחשבון, שכן נאמר לו שהינם מתייחסים לתקופה קודמת. 45. מנגד גם לא ראיתי לקבל את גרסתו של התובע לעניין גובה דמי השכירות המוסכמים. בסעיף 22 לסיכומיו טען התובע כדלקמן: "החל מ: 1994 ואילך, עמדו דמ"ש ע"ס 450 $ בצרוף מע"מ לחודש ובצרוף הוצאות חשמל, מים, פינוי אשפה, שימוש בצי/וד ובקומפרסור בסך 62 $ בצרוף מע"מ לחודש, ס' 23-25 לתצ' התובע". התובע חזר על טענתו זו גם בסעיף 24 א' לתצהיר עדותו הראשית. בסעיף 25 לתצהירו הצהיר התובע כדלקמן: "בשנות השכירות האחרונות הוסכם בין הנתבע לביני כי על הנתבע לשלם לי דמ"ש בסך של - 600 $ בצרוף מע"מ לחודש, ואולם לצרכי תביעתי נגד הנתבע בתיק שבנדון, הנני מעמידם על סכומם ההיסטורי הנ"ל". בעדותו בעמ' 20 לפרוטוקול השיב התובע כדלקמן: "ש.אני מפנה לסעיף 25. מתי שונה תעריף דמי השכירות? ת.למעשה היה מדובר משנת 98 ואילך, אם אני זוכר טוב. זה היה בגדר דיבורים אבל היות שהתשלומים היו לעיתים רחוקות ודיברנו שצריך לשבת ולעשות חשבון, אז לא התייחסתי כרגע ל-600 $ אלא למה שהיה מוסכם קודם ושולם בפועל". לא רק שהתובע אינו מסוגל ליתן תאריך מוגדר מתי לגרסתו שונה תעריף דמי השכירות, הרי טענתו של התובע בסעיף 25 לתצהירו לפיה בשנות השכירות האחרונות "הוסכם" על דמי שכירות בסך של 600 דולר עומדת בסתירה לעדותו בעמ' 20 לפרוטוקול לפיה משנת 98' התנהלו אך דיבורים בין הצדדים לעניין תעריף דמי השכירות ולא היתה כל הסכמה בין הצדדים להעמדתם על 600 דולר כפי שטען כאמור בסעיף 25 לתצהירו. בנוסף ראיתי לזקוף לחובת התובע את העובדה שבחר שלא להציג את ספרי הנהלת החשבונות שלו ולא הציג ולו קבלה אחת במהלך השנים 1994 ועד 1998 המבססת את טענתו לפיה שילם הנתבע לתובע ולו שנה אחת דמי שכירות חודשיים בסך של 450 דולר אי הצגתם של ספרי החשבונות של התובע וקבלות משנים קודמות עומדת במקרה זה לחובתו של התובע. המנעות זו מהצגת מסמכי הנהלת החשבונות של התובע, בין אם על דרך צירופם לתצהיר התובע ו/או לחוות דעת רואה החשבון איתן אורן, מבססת את ההנחה שאין באפשרותו של התובע לבסס באמצעותם את הוכחת הטענה כי הנתבע שילם לתובע דמי שכירות חודשיים בגובה של 450 דולר במהלך השנים 1994 ועד 1998 אשר לגביהם לא טען לחוב בגין דמי שכירות. ואם אכן לא שולמו דמי שכירות בשנים אלה בגובה של 450 דולר, יש בכך כדי לקעקע את טענתו של התובע בדבר הסכמת הצדדים להעמיד את דמי השכירות החודשיים על 450 דולר. אוסיף ואציין כי גם העובדה שבכל התקופה משנת 1998 ועד שנת 2002 לא שלח התובע מכתב דרישה כלשהו לנתבע בגין חוב נטען בדמי שכירות פועלת לחובתו של התובע. בפועל נשלחה הדרישה לתשלום יתרת דמי שכירות לראשונה במכתב התובע לנתבע מיום 15/5/02 ואשר במסגרתו גם הועלתה הדרישה לפינויו של הנתבע מן המושכר, אולם כאמור בפועל ולכל משך קיומו של ההסכם לא טרח התובע לדרוש את יתרת דמי השכירות הנטענת וכן לא העלה על הכתב את שיעורם של דמי השכירות המוסכמים אשר עמד לגרסתו על 450 דולר. לאור כל האמור ומשהנתבע מכחיש את גובה דמי השכירות המוסכמים וטוען כי אלה הועמדו על ידי הצדדים על סך שנתי של 16,200 ₪ עולה מן המקובץ כי התובע לא הוכיח ברמת ההוכחה הנדרשת במשפט האזרחי את טענתו לפיה גובה דמי השכירות עליו הוסכם בין הצדדים היה בסך 450 דולר לחודש בצירוף מע"מ וכן אף לא הוכיח כי גובה ההוצאות עליו הוסכם היה בסך 62 דולר לחודש בצירוף מע"מ, וכאמור, לא ניתן בנסיבות אלה להסתמך על חוות דעת רואה החשבון, מר איתן אורן, שכן רובה ככולה מתבססת על נתונים והנחיות שקיבל רואה החשבון מהתובע ולא על מסמכים חשבונאיים גולמיים אותם נמנע כאמור התובע מלהציג. ביהמ"ש העליון בע"א 548/78 נועה שרון נ' יוסף לוי, פ"ד לה(1) 736, 760, הביע דעתו כי כלל הנקוט על ידי בתי המשפט מימים ימימה הינו: "שמעמידים בעל-דין בחזקתו, שלא ימנע מביהמ"ש ראיה, שהיא לטובתו, ואם נמנע מהבאת ראיה רלבנטית שהיא בהישג ידו, ואין לו לכך הסבר סביר, ניתן להסיק, שאילו הובאה הראיה, היתה פועלת נגדו. כלל זה מקובל ומושרש הן במשפטים אזרחיים והן במשפטים פליליים, וככל שהראיה יותר משמעותית, כן רשאי ביהמ"ש להסיק מאי-הצגתה מסקנות מכריעות יותר וקיצוניות יותר נגד מי שנמנע מהצגתה". כב' השופט (בדימוס) י. קדמי, בספרו "על הראיות", חלק שלישי, תשס"ד-2003, עמ' 1650 קובע: "הימנעות מהבאת ראיה - במשמעות הרחבה של המושג כמוסבר לעיל - מקימה למעשה לחובתו של הנמנע חזקה שבעובדה הנעוצה בהגיון ובנסיון החיים, לפיה: דין ההימנעות כדין הודאה בכך שאילו הובאה אותה ראיה, היתה פועלת לחובת הנמנע. בדרך זו ניתן למעשה משקל ראייתי לראיה שלא הובאה...". סבורני כי אין די בהנחתו של רואה החשבון כי עצם העובדה שהסך של 450 דולר דווח לרשויות המס ואף נבדק על ידו כשלעצמה ובהעדר ראיות אחרות כדי לבסס מסקנה כי זהו גובה דמי השכירות שהוסכם על ידי הצדדים ואשר אמור היה להיות משולם בפועל לתובע כדמי שכירות חודשיים. זאת בפרט כי מן הראיות עולה כי בין הצדדים התנהלו התחשבנויות שונות גם מעבר לדמי השכירות. מאחר ולא עלה בידי התובע להוכיח את טענתו בדבר גובה דמי השכירות שהוסכם בין הצדדים, לא ניתן, איפוא, לקבל את טענתו של התובע בגין יתרת חוב דמי השכירות לשנים 1998 ועד 2001 וממילא אין מנוס מלדחות את תביעת התובע באשר ליתרת חוב דמי השכירות הנטענת ביחס לשנים 1998-2001. 46. שונים הם פני הדברים ביחס לחוב דמי השכירות ביחס לשנת 2002. אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע לא שילם את דמי השכירות מתחילת שנת 2002. הנתבע טוען כי קיזז מדמי השכירות את חובותיו של התובע כלפיו בגין עבודות אשר ביצע לטענתו במהלך השנים 1999-2000 עבור התובע בסך 23,200 ₪. הנתבע מודה בסעיף 155 לסיכומיו כי דמי השכירות בגין התקופה החל מתאריך 1/1/02 ועד פינוי הפנצ'ריה במחצית חודש 9/02 הינם בסך 12,825 ₪, אך טוען כי לגבי שנת 2002 סיכם עם התובע שמסכום החוב שהתובע חייב לו יש לקזז את דמי השכירות בגין שנת 2002. לפיכך, בכפוף לדיון בשאלת הקיזוז ראיתי להקדים ולקבוע לפי שעה כי הנתבע חייב לתובע את סכום דמי השכירות בו הודה בגין התקופה החל מתאריך 1/1/02 ועד פינוי הפנצ'ריה במחצית חודש 9/02 ובסך של 12,825 ₪. חוב התובע לנתבע בגין עבודות שבוצעו על ידי הנתבע: 47. הנתבע צירף ארבע חשבוניות מס שהנפיק לתובע בגין עבודות שביצע לטענתו עבורו במהלך השנים 1999-2002 (נספחים ח'-ח'3 לתצהיר הנתבע): חשבונית מס מס' 1570 משנת 1999 על סך 5,722 ₪, חשבונית מס מס' 1689 משנת 2000 על סך 2,497 ₪, חשבונית מס מס' 1923 משנת 2001 על סך 5,239 ₪ וחשבונית מס מס' 1973 משנת 2002 על סך 1,700 ₪. כמו כן טוען הנתבע, כי מסר לתובע חשבון נוסף על סך 8,200 ₪, אולם לא נשתמר ברשותו העתק ממנו. לטענת הנתבע, סך חובותיו של התובע בגין עבודות אשר ביצע עבורו הינן בסך 23,200 ₪. התובע הודה בסעיף 65(א) לתצהירו כי הנתבע ביצע תיקוני תקרים ומכירת צמיגים עבור התחנה וכן טען כי תמורת החשבוניות שהוציא הנתבע לתחנה שולמה לו במלואה, בין באמצעות כרטיס אשראי, בין בקיזוז מדמי השכירות, בין בקיזוז מסכומים המגיעים לו עקב אספקת נפט לחימום ביתו של הנתבע בנצרת ובין מסכומים המגיעים לו מהנתבע עקב צריכת דלק בתחנה. כמו כן העיד התובע בחקירתו (עמ' 25 לפרוטוקול), כי שילם לנתבע בדרך של קיזוז מדמי השכירות את אותם סכומים שהופיעו בחשבוניות והוכרו על ידי רואה החשבון. לדבריו, חשבוניות על סך 5,732 ₪ קוזזו בשנת 99', חשבונית על סך 2,497 ₪ קוזזה בשנת 2000, חשבונית על סך 5,239 ₪ קוזזה בשנת 2001 וחשבונית על סך 1,700 ₪ למיטב זכרונו קוזזה אף היא בדרך של אספקת דלק לביתו של הנתבע ו/או בגין חשבוניות בנזין חתומות על ידו או על ידי בניו ואשר קוזזו בחוות דעתו של רואה החשבון מר איתן אורן. כמו כן העיד התובע, כי שילם בשנת 2002 באמצעות כרטיס אשראי חשבונית בסך 875 ₪. מעדותו ומתצהירו של התובע עולה כי מחד הודה התובע כי הנתבע ביצע עבודות עבור התחנה ואף טען כי תמורת החשבוניות שהוציא הנתבע לתחנה שולמה לו תמורה מלאה בדרך של קיזוז, אולם מאידך התובע אינו מציג, לא באופן אריתמטי ולא באמצעות מסמכים גולמיים בכתב כי החשבונות אכן קוזזו ובאיזה אופן. ספק אם סכומים אלה אכן קוזזו בפועל מחוב דמי השכירות בחוות דעתו של רואה החשבון איתן אורן לנוכח עדותו של התובע בעמ' 26 לפרוטוקול: "ש.הסכום שהנתבע טוען שאתה חייב לו, 23,200 ₪ בגין העבודות שביצע עבורך ועבור בני משפחתך, שילמת חלק ממנו חוץ מהטענה של קיזוז? ת.החוב הזה לא היה קיים מעולם, מעולם לא הוצג בפניי החוב הזה ולא ידוע לי עליו. חשבוניות שהוצגו, אם כלולים בהם החשבוניות שהוצגו, רוה"ח קיבל הוראה לקזז מתוך שכר הדירה בהתאם לתחשיב שהוא עשה. ש.אתה אמרת לרוה"ח לקזז חוב נטען שאתה לא מודה בו? ת.לא. הסכום הזה של 23,200 לא מוכר לי. מתוך זה ייתכן שיש אותן חשבוניות שקוזזו ובאמת ניתנה הוראה לרוה"ח לקזזם מתוך שכר הדירה". עדותו של התובע ביחס לקיזוז חובו לנתבע בעמ' 26 לפרוטוקול הינה מתחמקת. מחד הודה התובע הן בתצהירו והן בחקירתו בעמ' 25 לפרוטוקול כי הנתבע ביצע עבורו תיקוני תקרים ומכירת צמיגים וכן טען כי תמורת החשבוניות שהוציא הנתבע לתחנה שולמה לו במלואה בדרך של קיזוז מדמי השכירות. מאידך טוען התובע בעמ' 26 לפרוטוקול כי החוב לא היה קיים מעולם וכי כלל לא ידוע לו עליו. בהמשך מנסה התובע לתקן את תשובתו וגורס כי "חשבוניות שהוצגו, אם כלולים בהם חשבוניות שהוצגו, רואה החשבון קיבל הוראה לקזז מתוך שכר הדירה בהתאם לתחשיב שהוא עשה" ואולם, גרסאות שונות אלה של התובע מטילות, איפוא, ספק רב בדבר נכונות גרסתו של התובע לפיה קוזז החוב בגין החשבוניות מדמי השכירות שחב הנתבע. זאת ועוד, הגם שהתובע כאמור סירב לחשוף את מסמכי הנהלת החשבונות הגולמיים והסתפק בהגשת חוות דעתו של רואה החשבון מר איתן אורן, הרי בחוות דעתו של רואה החשבון איתן אורן אין פירוט ביחס לחישוב הסכומים המופיעים בדו"ח ונושא הקיזוז אינו מוזכר בחוות דעתו ולו ברמז. חוות דעתו של מר איתן אורן כלל אינה מזכירה או מפרטת את החשבוניות של הנתבע, את קיזוזן הנטען או את דרך קיזוזן. רואה החשבון איתן אורן טען אמנם בעדותו (עמ' 7 לפרוטוקול) כי חשבוניות הנתבע קוזזו מחשבונו, אולם דבריו אלה אינם מתיישבים עם אופן הצגת הנתונים בחוות דעתו. בחוות הדעת של רואה החשבון איתן אורן מופיעה טבלה המחולקת לשלוש עמודות: "מגיע", "התקבל" ו"יתרה" כשבכל אחת מהעמודות צויין סכום הכסף הנטען. העמודה "התקבל" נועדה לרישום הסכום ששולם בפועל על ידי הנתבע והתקבל על ידי התובע ואין, כאמור, בחוות דעתו של רואה החשבון איתן אורן כל עמודה או איזכור מפורט בדבר "סכומים שקוזזו" או "חשבוניות שקוזזו". התובע אמנם ציין בתצהירו ובחקירתו כי חשבוניות הנתבע קוזזו ורואה החשבון איתן אורן אף הוא ציין זאת בחקירתו, אולם הדבר כאמור לא בא לכלל ביטוי בחוות הדעת ואף לא עולה ממנה. לפיכך, ראיתי לקבוע כי חשבוניות הנתבע אשר צורפו על ידו כנספחים ח'-ח'3 לא נלקחו בחשבון בחוות הדעת ולא קוזזו מהחוב הנטען על ידי התובע. 48. התובע העיד בעמ' 25 לפרוטוקול כי שילם בשנת 2002 באמצעות כרטיס אשראי חשבונית בסך של 875 ₪. רואה החשבון איתן אורן העיד בעמ' 9 לפרוטוקול כי לא ראה ראיות על תשלומים בכרטיס אשראי למעט סך של 1,700 ₪. התובע העיד בעמ' 25 לפרוטוקול כי חשבונית על סך 1,700 ₪, למיטב זכרונו, קוזזה בדרך של אספקת דלק לביתו של הנתבע וחשבוניות בנזין חתומות על ידו או על ידי בניו אשר קוזזו. לא הובאה בפניי כל הוכחה לכך ששולמו הסכומים 875 ₪ ו/או 1,700 ₪ באמצעות כרטיס אשראי ו/או קוזזו בדרך אחרת כמפורט לעיל. הנתבע הודה אמנם בחקירתו בעמ' 50 לפרוטוקול כי התובע סיפק לו נפט לחימום ביתי וכי הוא תדלק את מכוניתו בתחנה, אולם אין בכך כדי להוכיח את טענת התובע לפיה בדרך זו קוזזה חשבונית מחשבוניותיו. לפיכך, לא ראיתי לקבל טענת התובע לפיה קיזז את החשבוניות הנ"ל. יתירה מכך, בעמ' 25 לפרוטוקול השיב התובע לשאלותיו של ב"כ הנתבע ביחס לסכומים אשר שולמו לנתבע בצורת קיזוז מדמי השכירות כדלקמן: "ש.תשלומים בכרטיס אשראי? ת.לאחר מכן נתתי לו בשנת 2002 בכרטיס אשראי. לפני כן אני לא זוכר. ש.באיזה חודש ב-02? ת.לא זכור לי כרגע. ש.אין לך פירוט של כרטיס האשראי, חשבונית או משהו? ת.ב-24/07/02. זה אחד שאני זוכר. ש.מה הסכום? ת.875 ₪". טענתו זו של התובע, אשר אינה כלל נתמכת במסמך בכתב, תמוהה בעיניי. אין זה סביר בעיניי כי לאחר הודעת הפינוי התובע אכן שילם לנתבע סך של 875 ₪ במזומן על דרך של חיוב בכרטיס אשראי וזאת לאחר שבתאריך 15/5/02 ובתאריך 26/6/02 שלח לנתבע מכתבים ובהם העלה טענה ביחס לחוב ודרישות ליתרת תשלום דמי שכירות בסך של 28,500 דולר. סביר יותר בעיניי כי בשלב זה ועל רקע דרישת החוב של התובע, כי קיזז התובע את הסכום הנ"ל מיתרת דמי השכירות שסבר שמגיע לו ולא ישלם לנתבע סכום זה מכרטיס האשראי. 49. מאידך, לא ראיתי לקבל את טענת הנתבע לפיה חייב התובע לנתבע סכום נוסף של 8,200 ₪ בגין חשבון נוסף שמסר לתובע. ברשות הנתבע אין העתק מהחשבון והנתבע אף לא טרח לחקור את התובע ורואה החשבון לגבי החשבון הנ"ל. לפיכך ראיתי לדחות את טענתו של הנתבע בעניין זה כך שאין לזקוף את החוב הנובע מהחשבון הנטען בסך של 8,200 ₪ לחובת התובע. מן המקובץ עולה המסקנה כי אין בידי התובע כל הוכחה לכך ששולמו על ידו ו/או קוזזו על ידו מדמי השכירות ו/או מחיובים אחרים הסכומים המופיעים בארבע החשבוניות שצורפו על ידי הנתבע בגין עבודותיו אף שהתובע אישר כי העבודות בגינן הוצאו החשבוניות הללו בוצעו. 50. אשר על כן, הנני סבורה כי יש לזקוף לחובת התובע את ארבע החשבוניות להלן: חשבונית מס מס' 1570 משנת 1999 על סך 5,722 ₪, חשבונית מס מס' 1689 משנת 2000 על סך 2,497 ₪, חשבונית מס מס' 1923 משנת 2001 על סך 5,239 ₪ וחשבונית מס מס' 1973 משנת 2002 על סך 1,700 ₪ בגין עבודות אשר ביצע הנתבע עבור התובע ואשר תמורתן לא שולמה ו/או קוזזה על ידי התובע בסך כולל של 15,158 ₪ ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה. מנגד יש לחייב את הנתבע, כאמור לעיל, בתשלום דמי השכירות המגיעים לתובע לתקופה שמיום 1/1/02 ועד לפינוי המושכר ביום 17/9/02 ובסך של 12,825 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאמצע התקופה. סוף דבר: 51. לאור כל האמור לעיל, הנני מורה כדלקמן: א. הנתבע ישלם לתובע סך 6,599 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1/9/02 ועד התשלום המלא בפועל בגין חיוב התובע על ידי פז בשל עיכוב פינוי המושכר. ב. הנתבע ישלם לתובע חוב דמי שכירות מיום 1/1/02 ועד 1/9/02 בסך של 12,825 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממחצית התקופה (15/5/02) ועד התשלום המלא בפועל. ג. התובע ישלם לנתבע סך של 15,158 ₪ בגין עבודות שביצע הנתבע לתובע בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאמצע התקופה (1/1/01) ועד התשלום המלא בפועל. ד. בנסיבות העניין כל צד ישא בהוצאותיו. 52. מזכירות ביהמ"ש תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)שכירותדמי שכירות