1. התובע דורש מהנתבעים לשלם לו "דמי יזום" עבור מקרקעין שרכשו מצד שלישי, בטענה כי מעשיו הם שהביאו את העסקה לפתחם. הנתבעים טוענים שהתובע לא היה מעורב כלל בעסקה שנכרתה, לא פעל כלל מטעמם, לא היווה "גורם יעיל" בהליך כריתת ההסכם, ומכל מקום - אין הוא זכאי ל"דמי יזום" שעה שנכרתה עסקת מקרקעין, ואף לדמי תיווך אינו זכאי מאחר ובאותה עת לה היה בעל רשיון לתיווך במקרקעין. רקע כללי וטענות הצדדים 2. ביום 21.7.02 נכרת בין הנתבעות 1 ו- 3 לבין האחים אריה וחיים גולובנציץ (להלן: "גולובנציץ") הסכם במסגרתו רכשו הנתבעות 1 ו- 3 את הזכויות במקרקעין שבבעלות גולובנציץ בתמורה לתשלום סכום של 8,500,000 דולר. התובע טוען כי על הנתבעים (הנתבע 2 הוא אחד מהמנהלים ובעלי המניות בנתבעות 1 ו- 3; לצורך הנוחות יכונו הנתבעות 1 ו- 3 להלן: "הנתבעות" או "האחים ישראל" ואילו הנתבע 2 יכונה "הנתבע") לשלם לו דמי יזום בשיעור 2% מהעסקה שנכרתה, כאשר לטענתו הוא ש"הניח את העסקה על השולחן" שלפני הנתבעים, ובכך הביאה לכלל מימוש. הנתבעים טוענים שאין בין התובע ובין העסקה שנכרתה ולו מאום, והתובע לא רק שלא היווה את הגורם היעיל לכריתת ההסכם, אלא שכלל לא היה מעורב בעסקה שנתרקמה בינם ובין גולובנציץ. כל פועלו לא הסתכם אלא בארגון פגישה בין הנתבע ובין הקבלן שאול אסרף (להלן: "אסרף") ששאף להיכנס בעסקת קומבינציה עם גולובנציץ בנוגע למקרקעין מושא התביעה. בסופו של דבר התברר שהאחים גולובנציץ כלל אינם מעוניינים בעסקת קומבינציה בתנאים שהציג אסרף. לאחר שגולובנציץ דחו בשאט נפש את עסקת הקומבינציה שהוצעה, עלתה האפשרות לרכישת המקרקעין על ידי הנתבעות ישירות. זו קרמה עור וגידים לאחר משא ומתן ממושך בינם ובין גולובנציץ, כאשר התובע לא היה מעורב בכל דרך שהיא בהתדינות אודות הרכישה. 3. התובע, המציג עצמו כאיש עסקים ויזם עסקאות, טוען כי אסרף פנה אליו בשנת 2002 וביקש את סיועו במציאת משקיע עבור עסקת הקומבינציה שביקש אסרף לכרות עם גולובנציץ. מאחר ולאסרף לא עמד הון מספיק לצורך הכניסה לעסקה, הוא נזקק למימון חיצוני. התובע, על פי טענתו, העלה את הרעיון לפיו האחים ישראל ישקיעו במיזם, כאשר לדבריו מדובר היה בעסקת מימון במסגרתה יממנו האחים ישראל את אסרף לצורך כניסת אסרף לעסקת הקומבינציה עם גולובנציץ. הוא פנה לאחים ישראל ויזם פגישה בה השתתפו הנתבע, אסרף והתובע. קיימת מחלוקת בין הצדדים אם בפועל נפגשו השלושה פעם אחת או פעמיים. בעקבות פגישות אלה נערכה פגישה בין הנתבע, אסרף והאחים גולובנציץ (לטענת אסרף נערכו פגישות רבות). בסופו של דבר לא הגיעו הצדדים לכלל הסכמה בנוגע לכריתת עסקת קומבינציה, אולם גולובנציץ הסכימו לדון במכירת הקרקע לאחים ישראל, ועסקה זו יצאה בסופו של דבר לפועל. 4. אין חולק שלתובע לא היה רישיון לתיווך במקרקעין במועדים הרלוונטיים לתובענה (בשונה מהמצב היום). על אף זאת טוען התובע שהוא זכאי ל"דמי יזום" מאחר והעסקה שיזם היא, לשיטתו, עסקת מימון ולא עיסקת תיווך במקרקעין, ולפיכך אין הוא מנוע מלדרוש "דמי יזום". לחלופין טען התובע בסיכומיו שיש לראות את מעשיו כתיווך בעסקת אקראי במקרקעין, ויש לחייב את הנתבעות לשלם לו עבור התיווך בעסקה. יוער שסכום התביעה חושב על פי דמי יזום בשיעור 2% מעסקת המכר שנכרתה בסופו של יום (שסכומה 8,500,000 דולר). מכאן שטענתו העיקרית של התובע לפיה יזם "עסקת מימון" נסתרת לכאורה מתוכה מכתב התביעה, שכן לו עמדה התביעה על הטענה לפיה מדובר באיתור מממן לעסקת קומבינציה הרי שלכל היותר היה זכאי התובע לאחוז מסוים מסכום המימון, או מהרווח מעסקת המימון, ואין מחלוקת שסכום המימון המבוקש לא עלה על 1,200,000 דולר (ואף זו לגישה המרבה, שכן עד למועד ישיבת ההוכחות נטען שהמימון לו נצרך אסרף עמד על 1,000,000 דולר ולא על 1,200,000 דולר). 5. לאחר שנכרת ההסכם בין הנתבעות לגולובנציץ הגיש אסרף תביעה לבית המשפט המחוזי בדרישה כי הנתבעות והאחים גולובנציץ ישלמו לו את הסכום שאמור היה להרוויח במסגרת עסקת הקומבינציה. תובענה זו הסתיימה בהסכם גישור במסגרתו שולם לאסרף סכום של קרוב ל 300,000 ₪, ששליש ממנו שולם על ידי הנתבעות ושני שליש על ידי האחים גולובנציץ. 6. הנתבעים טוענים כי העסקה שנכרתה בסופו של דבר אינה נובעת כלל מהעסקה שהוצגה על ידי אסרף, ומכל מקום התובע עצמו לא עשה דבר כדי לקדם את העסקה. לחילופין הבהירו הנתבעים שאף לו היה ממש בטענה כלשהי של התובע הרי שהכתובת אליה היה עליו להפנות את הדרישה היא אסרף, מטעמו פעל התובע. הנתבעים הבהירו שהתובע לא פגש מעולם את גולובנציץ, לא יזם פגישה בין הנתבעים לגולובנציץ, אינו מכיר כלל את גולובנציץ, וממילא לא היה קשור בדרך כלשהי לעסקת המכר שיצאה לפועל בסופו של יום. 7. לאחר שהצדדים לא השכילו להגיע להבנה כלשהי, הוגשו ראיות הצדדים, והעדים נחקרו על תצהיריהם. מטעם התובע העידו אסרף, התובע והמומחה שהגיש חוות דעת כלכלית בעניין גובה דמי התיווך העסקי הנהוגים בשוק. אילו מטעם הנתבעים העיד הנתבע, אריה גולובנציץ, ומר עודד בר צבי שעבד במועדים הרלוונטיים כמנהל קניון האחים ישראל, ושהתובע ייחס לו "תפקיד בכיר" אצל הנתבעות והצביע עליו כמעין חולייה בשרשרת הפעולות שביצע התובע. הצדדים השלימו את הגשת סיכומיהם זה עתה, ולפיכך כשרה השעה להכריע במחלוקת שביניהם. העובדות 8. אין מחלוקת שבין הנתבע, אסרף והתובע התקיימה פגישה בשנת 2002 במסגרתה נדונה עסקת הקומבינציה. אין גם מחלוקת שהתובע הוא שיזם את הפגישה, וזאת לאחר שיחה שניהל עם עודד בר צבי במסגרתה הועלה הרעיון לעניין את האחים ישראל בעסקה (סעיף 9 לתצהיר התובע וסעיפים 6 - 8 לתצהיר בר צבי). יובהר כי התובע שכר באותה עת משרד בקניון האחים ישראל, והשיחה שהתגלגלה בינו לבין בר צבי הייתה לאחר שזה האחרון היה עד לשיחת טלפון בין התובע לבין אדם אחר בנוגע לעסקת הקומבינציה (סעיף 8 לתצהירו של התובע). מתצהיר התובע עולה כי בעקבות שיחה זו הוא נפגש לבדו עם הנתבע (סעיף 11 לתצהירו) ולאחר מכן התקיימה פגישה בודדת בה נכחו התובע, הנתבע ואסרף (סעיף 12 לתצהיר התובע). הנתבע הבהיר אף הוא בתצהירו שהתקיימה פגישה בודדת בין השלושה, כאשר התובע אינו מעורב בדין ודברים שהתקיימו בין הנתבע לבין אסרף, אלא "ישב בשקט בצד, לא אמר דבר" (סעיפים 16 - 19 לתצהיר הנתבע). גם מתצהירו של אסרף עולה שהתקיימה פגישה בודדת בנוכחות השלושה (סעיפים 3 - 5 לתצהירו, במסגרתם תוארה פגישה אחת, והמילה "בפגישה" או "הפגישה" חזרה בהם פעמים מספר). על רקע כל זאת לא ניתן לקבל את עדותו של אסרף בחקירתו הנגדית לפיה התקיימו שתי פגישות בנוכחות השלושה (עמ' 5 לפרוטוקול, שורה 6 - עמ' 6 לפרוטוקול, שורה 14). עדות זו של אסרף עומדת בסתירה לעדותו של התובע עצמו, שאינו חשוד בכך שרצה להקטין את מעורבותו בעסקה, ואף בסתירה לתצהירו של אסרף עצמו. לא למותר לציין שאסרף הודה בעדותו שהוא כועס על הנתבעים וחש מרומה על ידם (עמ' 9 לפרוטוקול, שורות 15 - 16). ממילא יש לבחון את עדותו בזהירות רבה . 9. אין גם מחלוקת שבמסגרת הישיבה בין השלושה הציג אסרף את עסקת הקומבינציה שביקש לכרות עם גולובנציץ. עם זאת, אין כל אינדיקציה לכך שהנתבעות ביקשו ליטול חלק בעסקה כמממנות בלבד. מסקנה זו עומדת בסתירה לדרך הפעולה של הנתבעות ככלל, כאשר אין חולק שעיקר עיסוקם של האחים ישראל הוא בתחום הבנייה, ולדברי הנתבע, שלא נסתרו בכל אופן שהוא, הנתבעות אינן עוסקות כלל בעיסקאות מימון (עמ' 25 לפרוטוקול, שורות 15 - 19). הנתבע הבהיר שהכוונה הייתה להיכנס כשותפים לעסקת הקומבינציה, וטענה זו מתיישבת היטב גם עם נספחי כתב התביעה שהגיש אסרף בבית המשפט המחוזי (שצורפו לתצהירו), מהם עולה כי בפניות שעשה לגורמים אחרים דובר על שותפות בעסקת הקומבינציה (כך עולה מההתכתבויות עם חברת "קים לוסטיגמן" ועם חברת "כ.א.ן גולן", וכן מה"הצעה לשותפות" מיום 11.12.01). לפיכך יש לקבל את טענת הנתבעים, שעולה לכאורה בקנה אחד גם עם דברי אסרף בסעיף 4א לתצהירו, לפיה העסקה שהוצעה להם היא כניסה לשותפות בעסקת הקומבינציה, ולא המצאת מימון בלבד לעסקת קומבינציה שבה יתקשרו אסרף וגולובנציץ לבדם. 10. במהלך הפגישה הציג אסרף בפני הנתבע את עסקת הקומבינציה כפי שפורטה במסמך שערך בשעתו עבור בנק ירושלים בע"מ ביום 11.9.01 (המסמך נערך במטרה לנסות ולקבל ליווי פיננסי מהבנק - נספח ו' לכתב התביעה שהגיש אסרף לבית המשפט המחוזי, שצורף לתצהירו). במסמך זה הוצעה עסקה במסגרתה בעלי המקרקעין יזכו ל 41% והמתקשרים יחזיקו ביתרה. בפגישה עצמה תיאר אסרף את הרווחיות הטמונה בפרויקט לשיטתו. אין מחלוקת שלאחר שהתקיימה הפגישה במסגרתה הציג אסרף את עסקת הקומבינציה לא התקיימה פגישה נוספת בנוכחות התובע. אין גם מחלוקת כי לאחר מכן התקיימה פגישה (ולשיטת אסרף - פגישות רבות) בין הנתבע, אסרף וגולובנציץ. גם לשיטת אסרף כבר בפגישה הראשונה או השניה בנוכחות האחים גולובנציץ (הפגישה השניה או השלישית במנין הכולל של הפגישות) אמר נציג הנתבעות כי הנתבעות אינן מעוניינות בעסקת קומבינציה אלא מעוניינות ברכישת הקרקע "ואז מאותה פגישה כל הפגישות שהיו אחרי כן דובר על כמה כסף הם קונים אותה" (עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 21 - 25). מכאן שגם לשיטת אסרף, שהוא העד היחיד מטעם התובע המעיד על השתלשלות העניינים שבין הנתבעים לבין גולובנציץ, עלתה האפשרות של עסקת המכר כבר בפגישה הראשונה או השניה לאחר הפגישה בה נוכח התובע, וזאת ביוזמת הנתבעים. 11. הנתבע העיד שבפגישה הראשונה שהתקיימה במשרדי גולובנציץ בנוכחותו ובנוכחות אסרף הביע גולובנציץ פליאה מההצעה לפיה תכרת עסקת קומבינציה במסגרתה יוקצו לאחים גולובנציץ 41% מהפרויקט, והבהיר שלא יכרות עסקת קומבינציה תמורת פחות מ 50% מהפרויקט (סעיפים 24 - 26 לתצהיר הנתבע). אסרף טען בעדותו כי גרסה זו אינה נכונה שכן הוסכם בכתב עם האחים גולובנציץ שחלקם בעסקה יעמוד על 40% עד 41% (עמ' 7 לפרוטוקול, שורות 20 - 23). הוא אף טען שמסמך זה הוא המסמך מיום 27.9.00 שצורף לכתב התביעה שהגיש בבית המשפט המחוזי (וצורף כנספח לתצהירו). עיון במסמך זה מעלה שלא נאמר בו דבר וחצי דבר לגבי החלק שיוקצה למי מהצדדים, ולמעשה לא ניתן למצוא בו התייחסות ברורה למסגרת העסקית עליה הוא חל. כנגד גרסה זו עמדה לא רק גרסת הנתבע אלא גם זו של אריה גולובנציץ, שהעיד כי בפגישה דובר על עסקת קומבינציה וכאשר עלתה שאלת האחוזים הוא הבהיר שהאחים גולובנציץ עומדים על קבלת 50%, והנתבע הבהיר שאם כך הם פני הדברים הרי ש"זה לא אקטואלי, אנחנו לא מוכנים לשלם 50 אחוז" (עמ' 27 לפרוטוקול, שורות 17 - 19). לאחר שרעיון זה ירד מהפרק והועלה הרעיון לרכישת המקרקעין, נכנסו גולובנציץ והאחים ישראל למשא ומתן בעניין זה (אריה גולובנציץ לא זכר אם הרעיון הועלה בתום הפגישה, כפי שהעיד הנתבע, או בפגישה אקראית אחרת - עמ' 27 לפרוטוקול, שורה 20 - עמ' 28 לפרוטוקול, שורה 5). 12. התובע, שחלקו בעלילה התמצה כאמור לעיל בתיאום פגישה בודדת בין אסרף לנתבע ובנוכחות בה, טען בתצהירו כי למעשה היה בסוד הדיונים כל העת, וליווה את המשא ומתן בין האחים ישראל ובין גולובניץ כאשר הוא מקבל דיווחים שוטפים מבר צבי, משוחח עם מר אסרף ובאמצעותו מביא להרגעת מתיחויות שעלו במהלך המשא ומתן (סעיף 14 לתצהירו, שזכה לחיזוק גם בסעיף 6 לתצהיר אסרף). כנגד דברים אלה עמדה עדותו של בר צבי, שאינו מועסק ע"י הנתבעות זה למעלה משש שנים (עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 23 - 24), לא ניתן להצביע על אינטרס שלו בהליך, ועדותו עשתה רושם ענייני ואמין. מר בר צבי הבהיר שבמועדים הרלוונטיים שימש כמנכ"ל בקניון האחים ישראל, אולם לא היה בעל תפקיד נוסף כלשהו באחים ישראל, ולא היה מעורב בכל דרך שהיא בפעולותיה בתחום הבניה או בתחום המקרקעין (סעיף 3 לתצהירו). הוא הבהיר שלא קיבל דיווחים שוטפים מהאחים ישראל אודות עסקיהם, אף שמדי פעם שמע דבר מה בעניין אגב שיחה אקראית (סעיף 4 לתצהירו). בעדותו הבהיר שכל משפחת ישראל נהגה להגיע בכל יום שישי לבית הקפה שבקניון האחים ישראל ולקיים מפגש במסגרתו נדונו עניינים שונים, לאו דווקא מהתחום העסקי (עמ' 28 לפרוטוקול, שורות 27 - 29). הוא נכח במפגשים משפחתיים אלה, ולכן שמע גם דברים הנוגעים להתנהלות של האחים ישראל וגולובנציץ (עמ' 29 לפרוטוקול, שורות 16 - 18). הוא אישר תוכן של שיחה, שלא הובהר כלל מתי נעשתה ובאיזה הקשר, ממנה עולה כי שוחח עם התובע ששאל אותו בנוגע לפגישה ביום שישי ובמסגרת השיחה אישר לתובע שהתקבל אישור על גבעת שאול (ככל הנראה אישור בניה - עמ' 30 לפרוטוקול, שורות 17 - 20 ועמוד 32 לפרוטוקול, שורות 1- 8) . לבד מזאת לא הוצגה כל ראייה לפיה דיווח בר צבי לאסרף על התקדמות המשא ומתן. 13. הטענה לפיה פעל אסרף להפיג מתחים בין האחים ישראל לבין גולובנציץ נשללה ע"י המעורבים, ולמעשה גם אסרף לא הצביע ולו על מקרה ספיציפי אחד במסגרתו פעל "להפיג מתחים". כאמור, גרסה זו של התובע נשענה על טענתו לפיה עמד בקשר רציף עם בר צבי שלשיטתו היה "המוציא והמביא אצל האחים ישראל בע"מ" (סעיף 8 לתצהירו), תיאור שאינו הולם את המציאות כלל ועיקר. כפי שהובהר לעיל, התמצה תפקידו של בר צבי בחברת האחים ישראל כמנכ"ל הקניון, והוא לא נטל חלק כלשהו בפעולות הבניה או בפעילויות אחרות של החברה. תיאורו של התובע בעניין זה, המאדיר את תפקידו של בר צבי באחים ישראל, לא נועד אלא ליצור את הרושם כאילו נטל חלק פעיל במשא ומתן שבין הצדדים לעסקה שהתגבשה בסופו של דבר. אלא שתיאור זה אינו נתמך בראייה כלשהי, אינו עולה בקנה אחד עם דרך פעולתן של הנתבעות ועם העדויות בנוגע לתפקידו של בר צבי בחברה, ואף לא מתיישב עם היחס שהפגין גולובנציץ כלפי אסרף (כפי שמשתמש מעדותו בעמ' 27 לפרוטוקול, שורות 4 - 10) המצביע על כך שעל פני הדברים לא הייתה לאסרף השפעה כלשהי על גולובנציץ, ולא ניתן לקבל את הגרסה לפיה הוא היווה גורם ממתן, יעיל ומרגיע במהלך המשא ומתן שבין האחים ישראל לבין גולובנציץ. יתירה מזו: דומה כי גרסתו של התובע אינה מתיישבת עם הגיונו העסקי של המתווה שהוצע. אם אכן חפץ אסרף ליטול חלק בעסקת קומבינציה ולהפיק ממנה רווחים, דומה שקשה עד מאוד לייחס לו נסיונות להפיג מתחים בין גולובנציץ לאחים ישראל המבקשים לכרות עסקה העומדת בניגוד לאינטרס שלו וחותרת תחת המאמצים שהשקיע בנסיון להגיע לעסקת קומבינציה עם גולובנציץ. 14. אין מחלוקת של ממש כי האחים ישראל וגולובנציץ מכירים אלה את אלה שנים רבות (לשיטת גולובנציץ מדובר בהיכרות של 40 שנה - עמ' 27 לפרוטוקול, שורה 17; וראו עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 18 - 19). לטענתם, שנראה שגם התובע אינו חלוק עליה, עמד המגרש למכירה זה זמן רב (עדותו של הנתבע בעמ' 18 לפרוטוקול, שורות 12 -13; עדות גולובנציץ בעמ' 27 לפרוטוקול, שורות 13 - 14). הנתבע לא פנה לגולובנציץ בניסיון לקנות את המגרש קודם לפגישות, והפגישה נקבעה מאחר והתובע ואסרף מסרו לו שניתן לרקום עסקת קומבינציה (עמ' 18 לפרוטוקול, שורות 13 - 23). לדברי הנתבע וגולובנציץ האופציה של רכישת המגרש, שאין חולק שלא הוצעה על ידי התובע או על ידי אסרף (שביקש להיות חלק מעסקת קומבינציה שצפה לה רווחיות, ולא גורם שולי בעסקת מכר בין צדדים אחרים), הועלתה ע"י דודו של הנתבע בתום הפגישה, לאחר שהתברר שגולובנציץ מתייחסים בזלזול רב לרעיון לפיו יכנסו לעסקת קומבינציה בתמורה ל- 41%. 15. התובע טען כי הנתבעים הבטיחו שיקבל את שכרו עבור הבאת העסקה, ואילו הנתבעים הכחישו טענה זו. עם זאת, אין כל מחלוקת שבין התובע לנתבעים לא נחתם מעולם הסכם כלשהו בכתב בנוגע לתמורה לה יזכה עבור מעשה או מעשים שעשה או יעשה בקשר לעסקה (בשונה מהסכם שחתם, לטענתו, עם גורם אחר שהיה מעוניין בעסקת הקומבינציה - נספח ב' לתצהירו). התובע אף לא טען שסוכם מה יהיה שכרו, והאם שכר זה יהיה בסכום קבוע או שמא ייגזר משווי הנכס; משווי חלקן של הנתבעות בעסקה; משווי חלקם של הנתבעים ואסרף גם יחד; או יקבע בדרך חישוב אחרת. הוא אף לא טען שסוכם בין הצדדים מה תהיה מידת מעורבותו בעסקה, וככל הנראה סבר שאין לעניין זה חשיבות כלשהי בנוגע לגובה "דמי היזום" להם הוא זכאי. מכאן שה"הסכם" שלטענתו חל בינו ובין הנתבעים אינו מצביע על מפגש רצונות, אינו מסויים כלל ועיקר, ולמעט הסכמה - לה טוען אך התובע לבדו - כי אם תכרת עסקה כלשהי הוא יהיה זכאי לתגמול כלשהו, לא עלה בידי התובע, אף לשיטתו שלו, להצביע על הסכמה קונקרטית ומסויימת. 16. מושכלות יסוד הן כי חוזה נכרת מכוח מפגש רצונות, הבא לידי ביטוי בדרך של הצעה וקיבול (סעיף 1 לחוק החוזים). זו גם זו מצריכה גמירות דעת של המתקשר (ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל(2) 260, 268 (1976); ע"א 51/83 מרום נ' אוניברסיטת תל-אביב, פ"ד לז(3) 518, 521-522 (1983); ע"א 6648/98 עירית הוד השרון נ' שיכון אזרחי בע"מ, מיום 26.5.03, בפיסקה 7 לפסק-דינו של כבוד השופט אור; ע"א 1804/05 אלוני נ' פקיד השומה כפר סבא, מיום 31.1.08, בפסקה 17 לפסק-הדין; ע"א 8430/06 שבתאי נ' ספני, מיום 3.11.08, בפסקה 33 לפסק-הדין; ורבים אחרים), וכתנאי מוקדם - כוונה ליצירת יחסים משפטיים (ראו גבריאלה שלו דיני חוזים (מהדורה שניה, תשנ"ה) 84; להלן: שלו; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (חלק א', תשנ"א) 326; להלן: פרידמן וכהן; וראו ע"א 4670/03 י.מ.ש השקעות בע"מ נ' כלל (ישראל) בע"מ, מיום 13.12.06, בפיסקה 16 לפסק-הדין; ע"א 666/09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' מעריב הוצאה לאור בע"מ, מיום 19.7.11, בפסקה 8 לפסק-הדין; בג"ץ 634/11 באשה נ' מדינת ישראל, מיום 27.7.11, בפסקה 25 לפסק-הדין). גמירות הדעת באה לידי ביטוי "בהשתקפות החיצונית של כוונת המציע ליצור קשר חוזי מחייב על פי ההצעה שהציע" שאז נוצר מפגש רצונות (ע"א 5042/96 פנחס כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נג(1) 742, 750-751 (1999); ראו שירלי רנר "דיני-חוזים - מגמות והערכה" משפטים כא (תשנ"א) 33, 44). יסוד גמירת-הדעת נבחן באופן חיצוני-אובייקטיבי, אך זאת דרך עיניו של המתקשר הסביר באותן נסיבות (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281, 287 (1979); ע"א 1932/90 פרץ נ' בוחבוט, פ"ד מז(1) 357, 364-365 (1993); ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי ז"ל, נ"ב(2) 582, 595 (1998); ע"א 8320/09 אלחדד נ' שמיר, מיום 29.3.11, בפסקה 25 לפסק-הדין; שלו, בעמ' 87; פרידמן וכהן, בעמ' 157). החלת מבחני סף משפטיים אלה על עובדות המקרה מביאה למסקנה לפיה לא עלה בידי התובע להרים את הנטל ולהוכיח כי נכרת הסכם בין הצדדים שמכוחו על הנתבעים לשלם לתובע בגין פועלו. על אחת כמה וכמה שלא הוכח שעל הנתבעים לשלם לתובע אחוז מסויים משווי עסקת המכר, או אחוז מעסקה זו או אחרת, כאשר אף לטענת התובע פרטים אלה לא סוכמו ולמעשה כלל לא נזכרו בדין ובדברים שבין הצדדים. בזוכרנו כי התובע פעל מטעמו של אסרף, הרי שכוונתו הנטענת לזכות ל"דמי יזום" מצד אחר לעסקה הצריכה הוכחה מעבר לחילופי דברים ערטילאיים בינו בין הצד השני שאינם מצביעים על כוונה, ובוודאי שלא על כוונה מגובשת ומסויימת, לכרות הסכמה משפטית. 17. לסיכום פרק זה: מכל האמור לעיל עולה שהעסקה לגביה יצר התובע קשר בין אסרף לבין הנתבעים לא היתה עסקת מימון אלא כניסה לשותפות בעסקת קומבינציה. חלקו של התובע במגעים הצטמצם ליזום הפגישה בין הנתבע ובין אסרף לצורך ניסיון לבחון את האפשרות שהשניים יטלו יחדיו חלק בעסקת קומבינציה עם גולובנציץ, ולהשתתפות בה. בפגישה עצמה לא אמר התובע דבר, גם לשיטתו, וכבר בפגישה הראשונה עם גולובנציץ שהתקיימה לאחר מכן (שלא בנוכחות התובע) התברר שעסקת הקומבינציה לא תצא לפועל. לאחר שהמו"מ הקצר בעניין עסקת הקומבינציה כשל, הועלתה על ידי האחים ישראל האפשרות של עסקת מכר. עסקת המכר אינה העסקה שהציע התובע מלכתחילה ולגביה פעל; היא עמדה בניגוד לאינטרסים של אסרף שהוא שפנה לתובע על פי הטענה; והתובע לא נטל חלק בכל אופן שהוא בניהול המשא ומתן בנוגע לעסקת המכר. ממילא נראה שחלקו של התובע בתהליך כולו נגע להתחלת תהליך שכשל לאחר זמן קצר. אף שבחינת "הסיבה בלעדיה אין" מביאה לכאורה למסקנה לפיה הפגישה הכושלת בין הצדדים הביאה לתחילת המשא ומתן בנוגע לעסקת המכר, ברי שלא זו היתה כוונת התובע ואסרף ולא לכך פיללו השניים. 18. על רקע קביעות עובדתיות אלה יש לבחון האם ניתן לראות בנסיבות העניין את התובע כ"גורם היעיל" שהביא להתקשרות הנתבעים וגולובנציץ בעסקת המכר, אם לאו. לשאלה זו נוספו שאלות רבות אחרות, אלא שדומה שמתן התשובה השלילית לשאלה זו משמיטה את הקרקע מתחת הצורך לדון באלה. ממילא ידונו אלה אלא בקצירת האומר בתום הדברים שלהלן. דיון 19. אין מחלוקת שבעת הארועים מושא התביעה התובע לא היה בעל רשיון לעסוק בתיווך מקרקעין. נראה שלנוכח הוראותיו של חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים במקרקעין"), האוסר על תיווך במקרקעין על ידי מי שאינו בעל רשיון תיווך, ביקש התובע להציג את העסקה כעסקת מימון. כאמור, הוכח שכוונה מעין זו לא באה לעולם מצד הנתבעים, שמעולם לא התכוונו להכנס לעסקה כמממנים גרידא. דומה שהתובע ביקש להרחיק עצמו מהקביעה לפיה ההתדיינות בין אסרף לנתבעים סבבה את כניסתם לשותפות בעסקת קומבינציה, מאחר והעסקה בה דנו ענתה להגדרת "עסקה בזכות במקרקעין" על פי מהותה והיקפה (ע"א 614/82 מנהל מס שבח מקרקעין נ' חברת ש.א.פ. בע"מ, פ"ד מא(3) 735, 738 (1987); רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר, מיום 26.1.10, בפסקה 10 להחלטה). מכאן שהן העסקה שהתובע ואסרף ביקשו ליזום (עסקת קומבינציה), והן זו שהתממשה בסופו של יום בין הנתבעות ובין גולובנציץ (עסקת מכר), הן עסקאות בזכות במקרקעין שהוראות חוק המתווכים במקרקעין חלות עליה. 20. בנסיבות אלה יש לכאורה מקום לדון בטענות הצדדים בנוגע לשאלה אם יש מקום לזכות אדם בדמי תיווך בגין עסקה אקראית בזכות במקרקעין כאשר זו נעשית שלא במסגרת עיסוקו, ובשאלה העובדתית אם התובע עסק אותה עת בתיווך במקרקעין "בדרך עיסוקו". דא עקא שנראה כי הדיון בשאלות אלה (ואף הדיון בשאלת סיווגה של העסקה) אינו נצרך במקרה דנא, שעה שאין חולק כי לדמי יזום או לדמי תיווך זכאי רק מי שהיווה את "הגורם היעיל" להתקשרות בעסקה, בהתאם למבחן המעוגן כיום בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין, והמסקנה המתבקשת היא שהתובע אינו "הגורם היעיל" במקרה דנא. 21. קביעתו של מבחן "הגורם היעיל" בסעיף 14(א)(3) לחוק המתווכים במקרקעין אינה אלא בגדר גיבוש של ההלכה הפסוקה עד לאותה עת, לפיה אין די בעצם הצגת הנכס בפני הלקוח על ידי המתווך. אין להסתפק במבחן "הסיבה בלעדיה אין", אלא יש לבחון אם המתווך אכן היה הגורם היעיל להתקשרות בעסקה (ע"א 275/76 קלוגמן נ' לוי, פ"ד לא(1) 405 (1976); ע"א 185/80 פרזות נ' זקן, פ"ד לה(4) 180 (1981); ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר, פ"ד מו(2) 724 (1992)). בעצם השקעת עמל על ידי המתווך לא די (ומאידך - אין לבחון דווקא את כמות השקעת העמל בעסקה), שעה ש"עילתם של מתווכים לקבלת עמלה לרבות מתווכים בתחום העסקי, צריכה להיות מבוססת על השגת המטרה שלשמה נקשר חוזה התיווך ולא על העמל המושקע ככזה" (ע"א 5876/06 אינטגרציה אנכית בע"מ נ' ראדא תעשיות אלקטרוניקה בע"מ, מיום 4.2.09, בפסקה 17 לפסק-הדין; ההדגשה הוספה - ר.ו.). 22. הכלל שנקבע בטרם חקיקתו של חוק המתווכים במקרקעין, והחל גם כיום לנוכח מקורו של ההסדר החקיקיתי, הוא ש"עצם העובדה שמתווך הציג לפני לקוחו נכס, אין פרושו של דבר שכל עסקה בנוגע לאותו נכס תזכה את המתווך לעולם בדמי תיווך" (ע"א 2144/91 מוסקוביץ נ' מנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל, פ"ד מח(3) 116, 123 (1994); להלן: הילכת מוסקוביץ). מתן תשובה לשאלה מתי זכאי המתווך לדמי תיווך עלול להתקל בקשיים, דרך משל, שעה שבפעולת התיווך היה מעורב גורם נוסף (ראו הילכת מוסקוביץ, בעמ' 123; והשוו ע"א 7247/97 יצחקוב נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פ"ד נו(1) 842, 849 - 859 (2001)). לעניין זה נקבע בהילכת מוסקוביץ (בעמ' 123ו - 124א) כי לצורך הקביעה אם המתווך היה הגורם היעיל בעסקה: "ניתן לציין - בקווים כלליים - מספר גורמים המצביעים על מידת 'היעילות' בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית בה היה מעורב המתווך ובין החוזה הסופי. כגון - נשוא הנכס. (ב) הקרבה בתנאי התשלום ושיעורי ההצעה המקורית ובין הגיבוש הסופי של החוזה. (ג) חלוף הזמן בין ההצעה המקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 הנ"ל). (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך - היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים. (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף. (ו) תשלום ושיעורי דמי תיווך על ידי הצד השני (המוכר או הקונה). (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן מצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית. (ח) הסתמכות הצדדים על ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך". 23. במקרה דנא ניתן לקבוע ש"גורמים" אלה לא התקיימו, למעט זהות חלקית למדי בין הצדדים לעסקה (אסרף, שאמור היה להיות הצד המשמעותי מבחינת התובע בעסקה המקורית, לא נכלל כלל בעסקה שנכרתה) ומושא העסקה, והעובדה שחלפו חודשים מספר בין פעולתו של התובע לבין כריתת הסכם המכר. מהות העסקה שנכרתה שונה מזו לגביה פעל התובע; העסקה המקורית נכשלה כבר בתחילת המגעים שבין הנתבעים לבין גולובנציץ; מעורבותו של התובע במגעים שבין הצדדים היתה מינימלית ביותר, ולמעשה הוא כלל לא פגש את גולובנציץ, לא שוחח עימם ולא פעל בכל דרך שהיא למולם בנסיון להביא לידי כריתת הסכם; התשלום ותנאיו שונים בתכלית השינוי מאלה של העסקה המקורית, לנוכח השוני המהותי בטיב העסקה; ולא הוכח שמי מהצדדים שילם דמי תיווך. בנסיבות אלה אין לראות בתובע כמי שהיווה "גורם יעיל" לכריתת הסכם המכר, שלא בא לעולם אלא לאחר שכשל המו"מ אודות העסקה שסבר אסרף שניתן לכרות, והיוזמה לכריתתו עלתה בתום הישיבה על-ידי יהודה ישראל שנכח בה. 24. לנוכח מסקנה זו לא זכאי התובע לדמי תיווך או לדמי יזום כלשהם. ממילא אין עוד צורך לדון בשאלה אם על אף הוראות חוק המתווכים במקרקעין זכאי מאן דהו לדמי תיווך שעה שתיווך בעסקת מקרקעין חד פעמית שלא במסגרת עיסוקו (לדעות השונות ראו ע"א (ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ, מיום 28.5.08; הנושא נותר בצ"ע ברע"א 5616/08 אפריקה ישראל מגורים בע"מ נ' טרכטנברג, מיום 1.12.10 מבלי "להביע כל עמדה באשר לנכונות התוצאה המשפטית וההנמקה שעמדה ביסוד ההחלטה" בבית-המשפט המחוזי, ולא הוכרע גם ברע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר, מיום 26.1.10). לו היה נוצר הצורך להכריע בשאלה העובדתית אם התובע נחשב היה באותה עת כמי שעסק בתיווך במקרקעין על רקע עדותו לפיה פעל כיזם בעסקאות מקרקעין, דומה שהכף נוטה לעניין זה לקביעה לפיה לא מדובר באדם המבצע תיווך אקראי בזכות במקרקעין (על עסקת מקרקעין שיזם העיד התובע בסעיף 2 לתצהירו, ועל עסקה נוספת הנחזית להיות עסקה בזכות במקרקעין העיד בפסקה השניה לסעיף 8 לתצהירו; הוא העיד על תיווך בעסקת שכירות במקרקעין; בהעדר פירוט מספיק לא ניתן לדעת אם עסקת היזום הגדולה עליה העיד בעמ' 14 לפרוטוקול, שורה 23 - עמ' 15 לפרוטוקול, שורה 3 עונה להגדרה של "עסקה בזכות במקרקעין"; מכאן שהתובע עסק בתיווך בעסקאות בזכות במקרקעין פעמים מספר. הדברים קל וחומר לנוכח טשטוש הגבולות בגרסתו ועדותו בין עסקאות מימון ו/או יזום לבין עסקאות בזכויות במקרקעין, דבר העשוי להצביע על מעורבות בעסקאות נוספות בזכויות במקרקעין). 25. לנוכח הקביעות העובדתיות בנוגע לחלק הלא משמעותי של התובע בהשתלשלות העובדתית שבבסיס הארועים מושא התביעה, והעדר הסכם או הסכמה בנוגע לזכאותו לדמי יזום או דמי תיווך, אין גם צורך להכריע בשאלות הנכבדות הנוספות שנותרו בצריך עיון ברע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר, בפסקאות יג-יד להחלטה. קביעות אלה דלעיל שומטות את הקרקע גם מתחת לטענותיו החלופיות של התובע, שלא הוכחו כלל ואשר דומה כי נטענו בחצי פה, בנוגע לחובה לפצותו בגין רשלנות הנתבעים, מצג כוזב ומטעה מצדם, ביצוע עוולת התרמית וגרם הפרת חוזה. סוף דבר 26. לנוכח כל האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה. על רקע כלל נסיבות העניין ישא כל אחד מהצדדים בהוצאותיו ובשכר טרחת עורכי-דינו. 27. בשולי הדברים אעיר שהמלצתי לצדדים, ולו משום "ועשית הישר ובטוב" ולפנים משורת הדין, כי הנתבעים ישלמו לתובע סכום סמלי כלשהו. הנתבעים לא הסכימו לכל הצעה שהיא, ועל כך אין אלא להצטער. דומה שגם בשלב זה לא יהא זה מאוחר מדי לשקול דרך פעולה מעין זו. בניהדמי תיווךתיווךעסקת קומבינציה