כללי בתביעתם עותרים התובעים - רוכשי דירה - לחייב את הנתבעים לפצותם בגין נזקים שנגרמו להם, לטענתם, מחמת הפרת חוזה. ביום 12.12.2005 נכרת בין הצדדים הסכם מכר (דירה ברחוב הרבי מלובביץ 20 בראשל"צ). התובעים קיבלו את ההחזקה בדירה ביום 31.3.2006 (ס' 6 לתצהיר התובעת). בסמוך לאחר מכן גילו, לדבריהם, כי הדירה סובלת מקינון טרמיטים במוקדים שונים (ס' 7 לתצהיר התובעת). התובעים נחשפו להתפרצויות עיתיות של חרקים אלה ונאלצו לפעול להדבירם (ס' 11-8 לתצהיר התובעת). לטענתם, מדובר בתופעה שקשה למגר, והיא צפויה להסב הוצאות הדברה שוטפות, כמו גם טיפול בתכולת העץ של הדירה. התובעים עתרו לחייב את הנתבעים לפצותם בגין ירידת ערך הדירה בשיעור 15% (לפי חוות דעתו של השמאי אינג' ד"ר אביגדור פורת); לשלם פיצויים מוסכמים לפי ס' 9.2.3 להסכם המכר; וכן לשלם להם הוצאות להחלפת דלתות ומשקופים, פרגולת עץ וסתימת חורים, ונזק עתידי להחלפת תכולת העץ. כן עתרו לפצותם בגין עוגמת נפש. הנתבעים טענו כי התובעים עוררו "מהומה רבה על לא דבר" (ס' 1 לסיכומיהם). הנתבעים הודו כי עוד בטרם המכר גילו בדירה הצטברות חרקים, וקראו למדביר לביצוע הדברה, אך "לא ייחסו לענין ההדברה הנ"ל משמעות מעבר להליך של הדברה רגילה של חרקים בבית" (ס' 9-8 לסיכומיהם). הנתבעים טענו כי הטרמיטים הם "ענין הניתן לפתרון ואין בו כדי למנוע את השימוש הסביר והרגיל בדירה" (ס' 81 לסיכומיהם); כי לא הפרו את החוזה (ס' 93 לסיכומיהם); וכי מכל מקום לא נגרם לתובעים כל נזק (ס' 99 לסיכומיהם). במישור הדיוני: מטעם התובעים הצהירה התובעת והוגשה חוות דעתו של השמאי אינג' פורת. מטעם הנתבעים הצהיר הנתבע, והוגשו חוות הדעת של מר ברוך גלילי (מומחה להדברה) ושל השמאי גדעון קרול. בתחום הטרמיטים, הוגשה חוות דעתו של מומחה בית המשפט, ד"ר שמחה פינקלמן, אנטומולוג. המצהירים ומומחי הצדדים נחקרו בפני. מומחה בית המשפט לא זומן להחקר. ב"כ הצדדים סיכמו בכתב. להלן אדון בשאלת האחריות ולאחריה בשאלת הנזק. האחריות בין הצדדים נכרת חוזה למכר דירה. הנתבעים, מוכרי הדירה, התגוררו בדירה מינואר 2003 ולמשך כשלוש שנים (ס' 5 לתצהיר הנתבע). הנתבעים גילו טרמיטים בדירה כבר בשנת 2003, כפי שהעיד הנתבע: "במהלך שנת 2003 גיליתי כי על אחד המשקופים שבדירה יש הצטברות של חרקים. הזמנתי מדביר... וזה ציין בפני כי מדובר בטרמיטים וכי יש לבצע הדברה. ביקשתי מהמדביר לבצע הדבר וטיפול מתאימים, וכך נעשה... ראוי לציין כי מעבר לאותו משקוף לא גילינו טרמיטים בדירה" (ס' 7 לתצהיר הנתבע). הנתבע ציין כי הוא ואשתו "לא ייחסנו לענין ההדברה הנ"ל משמעות, מעבר להליך של הדברה רגילה של חרקים בבית. אציין כי באותה עת לא הבנו את ההבדלים בין טרמיטים לחרקים אחרים וסברנו כי דינם של הטרמיטים כדין כל חרק אחר שביחס אליו מבוצעת הדברה (כגון: עכברים, יתושים ו/או נמלים)" (ס' 8 לתצהירו). הנתבע הוסיף כי מעת ההדברה בשנת 2003 לא נגלו טרמיטים בדירה, ועל כן "לא ראיתי בכך פגם כלשהו ולא סברתי שיש צורך להעלות את נושא הטיפול הנ"ל בפני התובעים טרם החתימה על הסכם המכר" (ס' 20 לתצהירו). ואולם, מתברר כי ההדברה שהנתבעים ביצעו בשנת 2003 לא היתה הדברה "שגרתית", המבוצעת בריסוס גרידא. זו היתה הדברה שהצריכה קידוחים בעץ. הנתבע העיד (פ' ע' 48 ש' 26-31): "בשנת 2003 לא הבנתי מה זה טרמיטים. גיליתי על המשקוף הצטברות של חרקים, לא ידעתי מה זה, הזמנתי מדביר והוא אמר לי שמדובר בטרמיטים והוא הסביר לי שזה תולעים שאוכלות את העץ והסביר לי שצריך לקדוח את המשקופים, אם יש לי ארונות מטבח ואני רוצה שזה יישמר הוא קודח שם ומזריק חומר וסותם את זה. הוא מומחה לעניין טרמיטים והדברות, אני לא מבין בזה, הוא עשה את הקידוחים וסתם לי אותם ומאז אני לא ראיתי טרמיטים. אם הייתי יודע מה זה טרמיטים, אני הייתי אומר לתובעת" (ההדגשות הוספו). הנתבע הבין, ויכול היה להבין, כי אין מדובר בתופעה הדומה לנמלים או למקקים ביתיים (ג'וקים), וזאת משום שראה "במשקוף נגיעות ויצורים קטנים כמו נמלים וזו הצטברות... אני אמרתי שגיליתי משקוף שנראה כמו תולעים, כמו חרקים של עץ, שיש תולעים בעץ וצריך להזמין מדביר... מה שהבנתי שזה תולעת של עץ וצריך לרסס ולבצע את העבודה... הוא אמר לי שהוא צריך לקדוח חורים במשקופים ואם אני לא רוצה שהחרקים יאכלו את העץ, אז יש לבצע קידוחים ואמרתי לו שאין לי מה לקדוח בעץ כי הכל נקי והוא אמר שצריך לעשות פעולת מנע ולקדוח. אמרתי לו שזה לא כל כך יפה אך אם צריך לעשות אז תעשה..." (ההדגשה הוספה; פ' ע' 49 ש' 31-13). הנה כי כן, הנתבע הבין שמדובר בהצטברות של חרקים רבים; בכך שלפניו חרק האוכל את העץ; בהכרח לבצע קידוחים להחדרת הריסוס וכן בצורך לבצע פעולת מנע. נתונים ייחודיים אלה - שהיו ידועים לנתבע עוד בטרם המכר - מבדלים את הטרמיטים מתופעות כלליות של מקקים או נמלים. כידוע, הנטל מוטל על מוכר דירה לגלות לרוכש את המידע הפרטי המצוי ברשותו אודות רזי הדירה ונתוניה הסוביקטיביים (ר' למשל: ע"א 838/75 ספקטור נ' צרפתי, פ"ד לב(1) 231, בע' 235). ברגיל, הדין מטיל על בעל המידע את הנטל לגלותו לאחר, בהיותו מונע הנזק הזול ביותר (ר' פרופ' א' זמיר בספרו עקרון ההתאמה בקיום חוזים (תש"ן) בע' 155-154; ר' גם ע"א 7730/09 ניסים כהן נ' מבני גזית (2000) בע"מ מיום 6.6.2011, בס' 14 לפסה"ד). במקרה דנא, הנתבעים אחזו במידע רלבנטי למצב הדירה, בענין התפרצות טרמיטים והדברה שביצעו, שכללה פעולת מנע - שהיא מטיבה צופה פני עתיד. אף אם לא ייחסו לענין חשיבות רבה, היה עליהם להציג את המידע ככזה לרוכש, בהיותו קשור לנתוני הדירה. אי גילוי המידע הרלבנטי עולה כדי חוסר תום-לב במו"מ לכריתת חוזה (סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973). הוא מצמיח "הטעיה", כמובנה לפי סעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי). הוא עולה כדי "התרשלות", בהיותו הפרה של חובת הזהירות שחב מוכר כלפי רוכש דירה (סעיף 35 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]). הנתבעים אף הפרו את חובתם החוזית כלפי התובעים, למכור להם דירה ללא "פגם נסתר" הידוע להם; וראו בהקשר זה את הוראת סעיף 3.2 להסכם המכר, בגדרו נשמרה אחריות המוכרים ל"פגם או מום נסתר אשר הינו בידיעת המוכרים עובר לחתימת חוזה זה". התובעים זכאים לפיצוי, מכח דיני החוזים ודיני הנזיקין, להטבת הנזקים שהסב להם אי הגילוי הנ"ל. התובעים זכאים לסעד כספי גם מכח דיני עשית עושר ולא במשפט -- להשבת עודף התמורה ששילמו למוכרים, ואשר משתקפת בירידת הערך של הדירה. כפי שייראה מייד, הדירה נפגעה בערכה מחמת בעית הטרמיטים. פגם זה לא שוקלל בתמורת המכר, שהרי הענין לא הובא לידיעת הרוכשים. תמורת ההסכם, על כן, לא ביטאה את ערכה ה"נכון" של הדירה, בהינתן הפגם הנסתר. ממילא יש לאמר כי הנתבעים התעשרו שלא כדין על חשבון התובעים (סעיף 1 לחוק עשית עושר ולא במשפט, התשמ"ט -1979). לא למותר לציין כאן את דברי הנתבע, לפיהם -- "אני רכשתי דירה מקבלן ועברו בסה"כ 3 שנים ואם הייתי יודע שזה טרמיטים כמו שאני יודע היום, הייתי תובע את הקבלן" (פ' ע' 49 ש' 8-7). ובהמשך: "אם הייתי יודע שהבית שלי עם טרמיטים אני הייתי מודיע לתובעים ולא מוכר להם בית עם טרמיטים" (פ' ע' 51 ש' 30-29). התעשרות הנתבעים -- בקבלם תמורה גבוהה מהערך שהיה נקבע מתוך התחשבות בפגם -- אינה אלא השתקפות הנזק שנגרם לתובעים, בפן של ירידת הערך. להלן אעבור לבחון את נזקי התובעים. הנזקים ירידת ערך הדירה -- שמאי התובעים, אינג' פורת, חיווה דעתו כי בעית הטרמיטים הסבה לדירה ירידת ערך בשיעור 15%. הוא נימק: "דירת גן זו הצמודה לקרקע מותקפת בטרמיטים אשר גרמו עד כה סימני אכילת משקופים, חורי קידוח רצפת הבית..." (בע' 2 לחוות הדעת). בחקירתו הסביר כי מדובר בהערכה, שכן "אין נוסחה לנושא הזה... מדובר בחרקים שאוהבים לכרסם בעץ ואוהבים להיות בסביבה רטובה רוב הזמן ויש קושי להיפטר מהם והם גורמים נזק לסביבה" (פ' ע' 9 ש' 2 וש' 18-16). בבדיקת הבית מצא "סימנים וחורים" (פ' ע' 10 ש' 14), ואישר כי אותם "סימני אכילה במשקופים וחורי הקידוח הם בעצם אלה שגרמו לירידת הערך" (פ' ע' 10 ש' 32-30). השמאי שלל אפשרות כי ירידת הערך היא 3% בלבד, אך הודה כי היא עשויה לנוע בין 12% ל- 17% (פ' ע' 11 ש' 23-21). שמאי הנתבעים, מר קרול, סבר כי "אין כל ירידת ערך בדירה", שכן "אין עדות לפעילות של טרמיטים חיים בשטח הדירה" (בע' 7). יחד עם זאת, גם שמאי זה אישר כי "האזור בו מצויה הדירה מאופיין בפעילות של טרמיטים ויש לבצע פעילות הדברה כדי למנוע פעילות טרמיטים" (שם). על כן, "הנזק התיאורטי במידה וקיים כזה הינו לכל היותר עלות ההדברה הנדרשת על פי חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט לצורך פתרון הנושא" (שם). עיינתי בחוות הדעת השמאיות הנגדיות ושמעתי את חקירות המומחים. אני מאמצת את חוות דעתו של מומחה התובעים, אינג' פורת, משום שהיא משקפת טוב יותר את השלכותיה של תופעת הטרמיטים, על הטירדה שהיא גורמת, כפי שעולה מן התשתית הראייתית שהונחה בפני. ראשית, מן הראיות עולה כי קיים קושי ממשי למגר את קיני הטרמיטים. תופעת ההתפרצות של חרקים אלה מקיניהם צפויה להישנות מעת לעת, ולהסב אי נוחות מרובה, הן בעצם ההיתקלות בהצטברות של חרקים, והן משום הנזקים שהם גורמים לעץ. שנית, טיפול ההדברה אינו שגרתי ואינו מתמצה בריסוס גרידא, אלא שהוא כרוך בקידוחים, לצורך החדרת חומר הריסוס. יצירת חורים, והצורך באטימתם, מייקרים את עלויות ההדברה ופוגעים בתכולת הבית. מומחה בית המשפט, ד"ר פינקלמן, הסביר כי הטרמיטים הם חרקים אוכלי עץ, "מאבות הטיקנים של היום" (בע' 3 לחוות דעתו). מושבת טרמיטים מחולקת לכתות: פועלים, חיילים ומתרבים, כאשר לכל פרט בכת יש תפקיד מוגדר. בתמצית: הפועלים בונים את הקן ודואגים לנקיון ולמזון; החיילים מגנים על המושבה בלסתותיהם המפותחות; והמתרבים אחראים אל יצירת מושבות חדשות. נקבת טרמיטי הקרקע מטילה בין 30-40,000 ביצים ליום (10 מליון ביצים לשנה). המבנה החברתי המורכב ודרך ההתרבות של הטרמיטים הופכים את הקן ל"בן אלמוות" (בע' 4 לחוות הדעת). ד"ר פינקלמן ציין כי לפי הספרות המקצועית, "הקן של הטרמיטים הוא נצחי. גם אם נהרס חלק ממנו ויושמד הזוג המלכותי, המושבה תמשיך להתקיים ולהתפתח... גילוי הטרמיטים, קינם ונזקם אינו קל ולרוב מתברר קיומם רק אחרי פעילותם במשך שנים אחדות" (בע' 6). ד"ר פינקלמן צירף לחוות דעתו צילומים של קיני טרמיטים, המדגימים נחילים של זחלים בתוך עץ או משקוף. המראה אינו נעים לעין. המומחה הסביר כי שיטות ההדברה המוכרות אינן יעילות (בע' 6), אם כי משווקים בישראל חומר הדברה בשם פרמיס, אשר לטענת מדבירים מוכיח יעילות (בע' 7). צוין כי ההדברה מצריכה יצירת שכבת הגנה כימית ע"י שימוש באחד התכשירים; לאחר הריסוס יש להניח יריעת ניילון שתכוסה בעפר בהידוק מלא; במקום בנוי יש לקדוח ולהזריק ריסוס בלחץ; יש לסתום סדקים ופתחים למניעת מעבר טרמיטים; מומלץ להשתמש בעץ שעבר חיסון הדוחה טרמיטים (בע' 8). ד"ר פינקלמן ביקר בדירה נשוא הסכסוך, ומצא במטבח סימני חורים שנאטמו בגבס; לא נמצאה פעילות טרמיטים חיים בתוך הדירה; בגינה נמצאה פעילות חיה של שני מיני טרמיטים בגזעי עצים. המומחה סיכם (בע' 11): "פעילות הטרמיטים הנראית לעיננו ובאה לידי תאור בדברי המתלוננת כמנהרות בוץ ומעופי כלולות שנתיים מדויקת ומתארת פעילות אמיתית של טרמיטי קרקע החיים בקרקע מתחת למבנה. נכון ליום הביקור לא ניכר בדירה נזק מבני לדירה ולריהוט שבה. הפעילות של הטרמיטים בגינה ומעופי הכלולות זו השנה השלישי מעידה על קיומו של קן טרמיטים פעיל במקום כפי הנראה מהמין טרמיט מורד-האור. מין זה הוא מין תת-קרקעי שפעילותו נסתרת ולכן כדי למנוע נזקים עתידים של רכוש במקום יש לבצע פעילות הדברה יסודית במקום אשר תביא להשמדת הקן בהתאם להנחיות של המשרד לשמירת הסביבה ויצרן חומר ההדברה. פעולה הדברתית זו חייבת להיות מלווה בפעילות אחזקה הדברתיות תקופתיות למניעת התפתחות קינים חדשים. יש לזהות מוקדי נגיעות ולהסירם. חובה להשמיד מפגעי עץ מת בכל השטחים הצמודים למבנה, לצמצם בהשקיה וגידול צמחים בצמוד לקיר המבנה כך שהקרקע בצמידות למבנה תהיה יבשה ככל שניתן. יש להדגיש כי בגלל הנגיעות הגבוהה בטרמיטים במערב ראשון הרי יותר מסביר הוא כי הופעת נגיעות במבנה לא מוגן היא רק שאלה של זמן. מומלץ לכן לבצע טיפול קלנדרי בחומרי ההדברה מאושרים לשימוש לשמירת יעילות חגורת ההפרדה הכימית לאורך זמן. מומלץ להקים מערך ניטור סביב המבנה לקבלת אינדיקציה ראשונית לפעילות נסתרת של טרמיטים או כשל של מערך ההדברה לעיל ובמידה ופעילות טרמיטים מזוהה במערך הניטור יש לבצע טיפול מידי בחומרי הדברה". מומחה ההדברה מטעם הנתבעים, מר ברוך גלילי, תיאר אף הוא את הטיפול הדרוש להדברת טרמיטים: "יש לקדוח חורים בקוטר של 8 מ"מ בקירות הבית (בנקודת המפגש של הקיר עם הרצפה). הקידוחים נעשים כל 40 ס"מ. לקידוח יש להזריק חומר הדברה... אשר מאושר ע"י המשרד לאיכות הסביבה. לאחר הזרקת החומר יש לאטום החורים בסיליקון בצבע המרצפות על מנת שהחורים לא יורגשו" (ס' 14 לחוות דעתו). מר גלילי תיאר את תופעת הטרמיטים, היוצאים "אחרי הגשם הראשון. זה כמו נחיל דבורים שיוצא מהקן, גם פה אחרי הגשם הראשון מקבלים פיגמנט שחור כנפיים ויוצאים החוצה להזדווגות בכוונה כדי שאחרי הגשם הראשון כולם יצאו יחד וזה לא יהיה מאותו קן" (פ' ע' 44 ש' 6-3). "כשיש טרמיטים בכמויות אתה רק נוגע במשקוף נהיה לך חור ואתה רואה אותם" (פ' ע' 45 ש' 4-3). מר גלילי ציין בחוות דעתו כי "לאחר ביצוע הטיפולים הנ"ל, באופן מקצועי, לא אמורים להופיע טרמיטים בדירה" (ס' 18 לחוות דעתו). אך הערה זו סותרת את הערכתו, לפיה יש צורך בטיפול חוזר אחת ל- 6-5 שנים (בס' 15). כך או אחרת, בפועל - בדירה דנא - התופעה לא מוגרה בהדברה שביצעו הנתבעים בשנת 2003. היא חזרה והופיעה בשנת 2006 (ס' 7 לתצהיר התובעת), ושוב בסתיו 2007 (ס' 10 לתצהיר התובעת). בשנים העוקבות ניצפו התפרצויות נוספות: מספר פעמים בשנת 2008, וכן בשנת 2009 ובשנת 2011 (ר' ס' 28 לתצהיר התובעת, שלא נסתר). הנה כי כן, התשתית הראייתית מלמדת, כי תופעת הטרמיטים אינה ניתנת למיגור בקלות. היא דורשת טיפולי מנע שוטפים. התפרצויות הטרמיטים אינן נעימות כלל ועיקר, והן צפויות לגרום נזק לתכולת העץ. על הרקע הזה, אין מקום לגישתו של שמאי הנתבעים, השוללת ירידת ערך. גישתו של שמאי התובעים, לפיה הבעיה מסבה ירידת ערך בגבולות של 15% נראית מאוזנת, ומשקפת את עמדתו של רוכש דירה ישראלי סביר. אשר על כן, על הנתבעים להשיב לתובעים 15% מתמורת המכר שלפי ההסכם: 15%X 277,000 דולרים = 41,550 דולרים, לפי שער יציג ביום 12.1.2006 (מועד ביצוע התשלום העיקרי, לפי סעיף 5.1.2 להסכם המכר), בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהמועד הנ"ל ועד לתשלום בפועל. הוצאות - התובעים עתרו לפיצוי בגין החלפת דלתות ומשקופים, פרגולת עץ, סתימת חורים וצביעת הבית, כמו גם סכום חד פעמי להחלפת תכולת העץ (ר' בס' 43.4-43.3 לכתב התביעה). לא הוצגו קבלות להוצאות בפועל. ההדברה שהתובעים ביצעו בשנת 2009 - מומנה ע"י הנתבעים (ר' קבלה ע"ס 2,500 ₪ מיום 2.9.2009 נ/3 וכן עדות התובעת בפ' ע' 30 ש' 16-15). התובעים מניחים כי יצטרכו להחליף דלתות ומשקופים, בעלות של 1,630 ₪ לדלת+משקוף (הצעת מחיר מיום 4.2.2008, נספח ה' לתצהיר התובעת). התובעת העידה כי בדירה ישנם שמונה משקופים ודלתות, "[ב]חלקם זוהו התפרצויות וככל הנראה הם נגועים" (ס' 31 לתצהירה). בחקירתה העידה כי בשלב זה בוצעו "תיקונים שטחיים כדי שזה יראה טוב" (פ' ע' 25 ש' 27-26). על דרך של הערכה להוצאות בעתיד, לתקופה של כעשרים שנים, ועבור טיפולי הדברה תקופתיים (מדי כחמש שנים), תיקוני חורים וצבע, כמו גם טיפול בתכולת העץ, ישולם פיצוי חד פעמי בסך 25,000 ₪. עוגמת נפש - אני מקבלת את התביעה בראש זה בחלקה, ועל דרך של הערכה, מעמידה את סכום הפיצוי בגין עוגמת נפש על 20,000 ₪. אני מקבלת את טענת התובעת, לפיה הטרמיטים הם "דיירים בלתי קרואים" (ס' 41 לתצהירה), אשר נוכחותם מציקה לדיירי הבית ולאורחיהם. התובעת העידה כי בעת התפרצויות "יוצאים לך [טרמיטים] בכמויות אדירות במשך ימים ספורים ואני צריכה [לטאטא] את הבית בלי סוף ועדיין אחרי שבועיים שלוש רואים את השאריות" (פ' ע' 18 ש' 21-20). התובעת סיפרה שגם כאשר מקור ההתפרצות הוא בגינה, הטרמיטים עפים לתוך הבית (פ' ע' 19 ש' 30-23). תיאור זה עולה בקנה אחד עם חוות דעתו של ד"ר פינקלמן, המתארת חרקים החיים בקבוצות גדולות, חלקם מעופפים. בראש נזק זה אני מתחשבת הן בפן הטרחה שבטיפול התקופתי, והן בכך שעצם ההיתקלות בחרקים בבית אינה נעימה כלל ועיקר. פיצוי מוסכם - הפיצוי המוסכם נקבע על ידי הצדדים בזיקה לנזק הממשי -- "על יסוד הנזק הצפוי על ידם כתוצאה מסתברת של הפרה יסודית של החוזה" (ס' 9.2.3 להסכם). סכום הפיצוי המוסכם העמד ע"ס 27,000$ - סכום הנמוך מן הנזק בפועל. משהתברר כי הנזק שנגרם לתובעים עולה על סכום הפיצוי המוסכם - וכי הם זכאים לשיפוי בגין נזקם הממשי - אין מקום להפעיל בכפל גם את מנגנון הפיצוי המוסכם. התביעה בראש זה - נדחית. התוצאה היא שאני מקבלת את התביעה בחלקה וכמפורט לעיל. הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים בהליך דנא: אגרה, שכ"ט מומחים ושכ"ט עו"ד בשיעור 20%. חוזהפיצוייםטרמיטים (בדירה)פגם נסתר (חוק המכר)הסכם מכר