1. בפניי תביעה ותביעה שכנגד. התביעה העיקרית היא לסעדים של פינוי ותשלום דמי שימוש ראויים. התביעה שכנגד היא לסעדים של צווי עשה ומניעה, כמפורט בה, וכן לפיצויים בגין עוגמת נפש. 2. התובעת היא הנציגה של הכנסייה הרוסית הפרבוסלאבית בישראל. הנתבעת היא דיירת מוגנת בדירה השייכת לתובעת (להלן - הדירה). הדירה נמצאת ברח' נביאים 64 בירושלים. היא ממוקמת בנכס השייך לתובעת, ובו מספר יחידות דיור נוספות (להלן - הנכס). בכתב התביעה המתוקן מעלה התובעת טענות למספר הפרות של הנתבעת את ההסכם בין הצדדים. על יסוד זה, דורשת התובעת את הסעדים המפורטים לעיל. מנגד, טוענת הנתבעת, בתביעה שכנגד, לפעולות שונות של התובעת הפוגעות באופן ממשי בזכות השימוש הסביר שלה בדירה. בכך מעגנת הנתבעת את זכותה הנטענת לסעדים שונים, אליהם אעמוד בפירוט בהמשך. 3. מהלך הדיון יהיה כלהלן. תחילה אדון בתביעה העיקרית. בגדר זה, אדון בטענות התובעת להפרת הסכם השכירות. בהמשך לכך אדון בשאלה האם קמה לתובעת עילת פינוי נגד הנתבעת, והאם קמה לנתבעת טענה לסעד מן הצדק. כן אדון בטענות הצדדים לגבי הסעד המבוקש של תשלום דמי שימוש ראויים. בהמשך לכך, אדון בתביעה שכנגד. התביעה העיקרית 4. נקודת המוצא לדיון בתביעה העיקרית מצויה בהוראות הסכם השכירות, אשר נכרת בין הצדדים בשנת 1971 (להלן - הסכם השכירות). ההוראות העיקריות הרלוונטיות לעניין הן הוראות סעיפים 1, 3, 6, 7 ו - 10 להסכם. להלן נוסחם של החלקים הרלוונטיים בהוראות אלה: 1. .... שני הצדדים מסכימים כי כל סעיפי החוזה הם תנאים עיקריים ואי קיום אחד מהם מעניק למשכיר את הזכות לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר. 3. .... השוכר לא יהיה רשאי להכניס למושכר כל שינויים או לבצע בו כל תיקונים, שכלולים ותוספות מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר לכך בכתב. כל הפרה כנ'ל דיה להעניק למשכיר זכות לדרוש את פינויו של השוכר מהמושכר וזאת בנוסף לכל סעד של תביעת פיצויים עבור כל מעשה כזה. 6. .... בכפיפות לאמור בסעיף 3 לחוזה זה מתחייב השוכר לא לשנות את מבנה המושכר באיזה אופן שהוא וכן לא להוסיף לו כל מבנה בלי קבלת רשות בכתב מאת המשכיר. מבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר לפי סעיף 10 לחוזה זה כנ"ל מותנה בזה כי כל הוספה או שינוי שייעשו במושכר ייחשבו כרכושו של המשכיר אלא אם ידרוש המשכיר מאת השוכר לסלקם ובמקרה זה על השוכר לעשות זאת על חשבונו הוא. מבלי לפגוע בזכותו יהיה רשאי המשכיר לעשות זאת על חשבון השוכר. במקרה והמשכיר יסכים להשארת התוספת או השינוי, יהיה השוכר חייב לשלם דמי שכירות גם עבור התוספת שעשה בעצמו. 7. .... אסור לשוכר להשתמש בחדר המדרגות לצורך אחסנה או אחזקה של כלי רכב או מטלטלים אחרים כל שהם. הוא הדין לגבי החצר, הגינה או גג הבית ושטחים אחרים של הבית מאחר ואלה אינם כלולים במושכר הנדון ונמצאים בחזקתו הבלעדית של המשכיר. 10. .... אם השוכר יפר או לא יקיים איזה תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה זה .... יחשב החוזה כבטל ומבוטל ומבלי לפגוע בזכויותיו של המשכיר לקבל כל סעד או תרופה אחרים הוא יהיה רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר. על רקע הוראות אלה, אדון בטענות התובעת להפרות של הסכם השכירות. 5. חנייה. התובעת טוענת כי הנתבעת נוהגת להחנות את כלי רכב בחצר תוך הפרת חוזה השכירות. אין מחלוקת, כי הנתבעת משתמשת בחצר השייכת לתובעת לצורך חניית מכוניתה. בהקשר זה טוענת התובעת, כי סעיף 7 להסכם השכירות אוסר במפורש על שימוש בחצר כחנייה. סעיף 7 האמור אכן מוציא במפורש את החצר מגדריו של המושכר. הוא אוסר גם אחזקה או אחסנה של כלי רכב בחצר. יש ממש בטענה, כי מכך עולה בבירור איסור להחנות בה כלי רכב. 6. יש ממש גם בטענות התובעת כי אין לקבל את טענת הנתבעת כי עובר לחתימת הסכם השכירות בשנת 1968 נתנה נציגתה, ד"ר כגן ז"ל, "הרשאה מפורשת" לשימוש בחצר המבנה בו מצויה הדירה לצורך חנייה. טענה זו אינה מתיישבת עם הוראת סעיף 7 להסכם השכירות. היא אף טענה כבושה: היא לא עלתה במכתב מיום 14.3.94, אשר נעשה בין היתר בשם משפחת הנתבעת, ואשר סב במפורש על נושא החניה (נספח ז' לתצהיר העדה מטעם התובעת, גב' נינה אינוקיניה (נטליה גרמידר)(להלן - הגב' אינוקיניה)). המדובר בטענה בעלת חשיבות רבה מנקודת מבטה של הנתבעת. יש להניח, כי אילו היה מדובר בטענת אמת, הייתה מועלית בנקודת הזמן האמורה, בה הובעה אי הסכמה מפורשת של התובעת לשימוש בחצר למטרות חנייה ללא תמורה. 7. חסר זה מתחדד נוכח העובדה, שמדובר במכתב אשר בא בעקבות פניית התובעת (23.2.94, נספח ו' לתצהיר מטעמה), בה הבהירה כי לא ניתנה לנתבעת זכות בחצר; כי היא נדרשת לחדול מיד מלחנות רכבה בחצר; כי התובעת שומרת על זכותה לתבוע דמי שימוש בגין החניה; וכי התובעת תהיה מוכנה לשקול בחיוב מתן רשות חניה בתשלום, במקום מסוים בחצר, לתקופה קצובה. ניתן היה לצפות, נוכח מכתב זה, לטענה מפורשת וברורה בדבר הסכמה לחניה, אם כזו אכן ניתנה. אין בפניי הסבר מניח את הדעת להעדרה של טענה כאמור. 8. בהקשר זה יש גם ממש בתהיית התובעת מדוע, אם אכן ניתנה בשנת 1968 הסכמה מפורשת כנטען, זו לא מצאה את ביטויה המפורש בהסכם השכירות מאותה שנה. הסכמה כאמור אף לא מצאה ביטויה בהסכם נוסף מאותה שנה (ת/1), להעברת זכות הדיירות המוגנת בדירה מן הדייר הקודם אל הנתבעת. בנסיבות אלה, אני דוחה את טענת הנתבעת בדבר קבלתה של הסכמה מפורשת כאמור. 9. בכך לא מסתיים הדיון. התמונה העובדתית היא, כי הנתבעת נהגה להחנות את מכוניתה במשך שנים ארוכות, בלא מחאה כלשהי מצד התובעת, עד לשנת 1994. מדובר בשימוש גלוי לעין. לא למותר להוסיף, כי נציגת התובעת, ד"ר כגן, התגוררה בנכס, עד לפטירתה בשנת 1978. יש יסוד מוצק לקבוע כי השימוש האמור היה בידיעתה. 10. זאת ועוד. בהמשך לאי ההסכמה שהובעה לעניין זה על ידי התובעת בשנת 1994, לא נקטה התובעת בפעולה ממשית עד שפנתה שוב בנושא זה לנתבעת, בשנת 2004. ניתן לקבוע ללא קושי, כי התקופה האמורה של 10 שנים שחלפה בין שתי נקודות הזמן האמורות, חורגת במובהק מן הזמן הסביר בו ניתן היה לצפות לפעולה של התובעת בנושא. במצב זה, ובשים לב לכך שבתגובתה לפניית התובעת בשנת 1994 דחתה הנתבעת באופן נחרץ את עמדת התובעת, הייתה הנתבעת רשאית להניח, למצער עד לשנת 2004, כי התובעת אינה עומדת על טענותיה בעניין זה. לא למותר להעיר, בהקשר זה, כי הנתבעת אף טענה בזמן אמת כי כך הבינה את מצב הדברים (ראו מכתב הנתבעת מיום 22.12.04, נספח ט' לתצהיר גב' אינוקיניה). 11. על רקע זה עולה השאלה כיצד יש להבין את דפוס ההתנהגות המתמשך של הצדדים. התובעת טוענת, כי ד"ר כגן ז"ל, נהגה לאשר לדיירים לעשות שימוש בשטחים שלא נכללו במושכר, תוך שהדיירים מודעים לכך שהתובעת אינה מסכימה לשימושים אלה, וכי עליהם להפסיקם מייד עם דרישת התובעת, בלא לטעון לזכות כלשהי לגביהם. בהקשר זה מפנה התובעת לנספח יד' לתצהיר העדה מטעמה, הגב' אינוקיניה. מדובר במכתב של ד"ר כגן ז"ל מיום 7.7.77. מכתב זה מתייחס לשאלת השכרתה של קליניקה לדיירים בנכס (שאינם הנתבעת). צוין בו כי התובעת אינה מסכימה להשכרה כאמור. עם זאת, נוכח נימוקים שניתנו בו, נכתב בו כי ד"ר כגן מסכימה להרשות באופן זמני שימוש בקליניקה האמורה, בתנאים שפורטו במכתב. הודגש כי הדבר נעשה ללא תמורה כספית; כי אינו מקנה מעמד של דייר חוקי; וכי בבוא הזמן, אם יידרשו השוכרים על ידי ד"ר כגן, או על ידי התובעת, לפנות את הקליניקה, יעשו זאת מיד וללא תביעה או טענות. 12. היכולת לשאוב ממסמך זה מסקנה התקפה להליך הנוכחי מוגבלת. המסמך מתייחס על פי טיבו לעניין הספציפי הנדון בו. הוא אינו מתיימר לקבוע הסדר כללי לנכס בו מצויה הדירה. בנסיבות אלה, יש לגלות זהירות בהסתמכות עליו, לצורך ההליך הנוכחי. משכך, לא אוכל לקבל, לעניין זה, את טענת התובעת. 13. שאלה אחרת היא האם ניתן לראות את התנהגות הצדדים לאורך השנים כמלמדת על ביטול הוראות ההסכם, ועל יצירת הסכם חדש, בדרך של התנהגות, אשר לפיו המושכר כולל את החצר, לצורך שימוש בחנייה. נקודת המוצא לדיון מצויה בהסכם השכירות משנת 1971. ההסכם אינו מונע מן הצדדים לשנותו. הוא אינו קובע, כי שינוי באמור חייב להיעשות בכתב דווקא. במצב זה, אין מניעה כי תוכן ההתקשרות בין הצדדים ישתנה בדרך של הסכמות מאוחרות בעל פה, שהושגו לאחר חתימת ההסכם הכתוב (וראו את עיקרון חופש הצורה, הקבוע בסעיף 23 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, להלן - חוק החוזים). 14. הדברים אמורים ביתר שאת נוכח העובדה שמדובר, על פי טיבה, בהתקשרות לטווח ארוך, אשר לא נקצב לה מועד סיום מוגדר. התקשרות מעין זו היא, פעמים רבות, דינאמית באופייה. תוכנה עשוי להשתנות, על פי שינוי הנסיבות והצרכים של הצדדים לה. הדבר יכול להיעשות לא רק בכתב, אלא גם בעל פה, ואף בדרך של התנהגות (ראו ע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ פ"ד מו(4) 35 (1992)). משכך, איני מייחס משקל מכריע לעדותה של הגב' אינוקיניה, על כך שלא מצאה בתיקי התובעת מסמך המתיר לדיירים לחנות במקום או לבצע בו שינויים. איני מייחס משקל מכריע גם לטענת התובעת, לפיה יש לדחות לעניין זה את טענות הנתבעת בהיותן טענות בעל פה נגד מסמך בכתב. 15. בכך לא מסתיים הדיון. יצירת הסכם מחייבת, על פי דיני החוזים, העדה על גמירת דעת ומסוימות. הדברים אמורים גם בטענה כי ההסכם שונה בדרך של התנהגות (ראו פסק הדין בעניין פזגז הנ"ל). ההתנהלות המתמשכת המתוארת לעיל אינה מבססת מסקנה בדבר גמירות דעת ומסוימות כנדרש, לעניין שינוי ההסכם בין הצדדים. היא ניתנת להתפרש גם כהרשאה הדירה מצד התובעת לשימוש בחצר למטרות חניה. בהקשר זה יש לבחון, על פי הלכת פזגז, האם היה שינוי לרעה במצב הנתבעת, תוך הסתמכות סבירה על קיומה של הסכמה מצד התובעת לשימוש שעשתה הנתבעת בחצר הנכס לצרכי חנייה. 16. בכל הנוגע לחנייה, לא הונחה תשתית מספקת לשם קביעת ממצא ברוח זו. בנסיבות אלה, יש לומר, ברוח פסיקת בית המשפט העליון בעניין פזגז, כי עד להודעת התובעת משנת 2004, הושעה תוקפן של ההוראות בהסכם השכירות לעניין החנייה, ואין לראות בהתנהגות הנתבעת לעניין זה משום הפרה של הסכם השכירות המוגנת. בה בעת, הייתה התובעת רשאית להפסיק את ההסדר לעניין החניה, בכפוף למתן הודעה זמן סביר מראש. 17. בקביעת אורכו של פרק זמן זה יש לתת את הדעת לתקופה הארוכה בה נמשך ההסדר של חניה במקום, מעל שלושים שנה. יש לתת את הדעת גם לכך, שמדובר בשימוש שהוא על פי טיבו יומיומי, טבעי ושיגרתי, אשר יש לו זיקה פונקציונאלית הדוקה למגורים במקום. בשים לב לכל אלה, ולציפייה המוגברת כי צדדים להתקשרות ארוכת טווח מסוג זה ינהגו בתום לב האחד כלפי רעהו (ע"א 9784/05 עיריית תל אביב יפו נ' גורן (12.8.09), בפסקה 14 לפסק הדין), נקבע בזה כי פרק הזמן הסביר של הודעה מראש לעניין זה הינו של שנה אחת. יוצא, כי יש לראות את הנתבעת כמי שלא קיימה את ההסכם בין הצדדים לעניין זה החל מיום 16.12.05, שנה לאחר פנייתה של התובעת אליה בעניין. 18. בשולי עניין זה אציין, כי התובעת מבקשת לסמוך בהקשר זה על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים בת.א. 9003/07. מדובר בתביעת פינוי שהוגשה על ידי התובעת נגד דייר אחר בנכס. בהקשר זה נטען, כי בפסק הדין באותו הליך נקבע כי שטחי החנייה לא הושכרו לשכן של הנתבעת. ברם, הנתבעת לא הייתה צד להליך האמור. ממילא, אין בקביעות לחובת הנתבע שם, כדי לחייבה כמעשה בית דין. הדברים אמורים ביתר שאת בשים לב לכך, שספק אם מדובר בקביעות חיוניות להכרעה שם, אשר התבססה על קבלת טענת התיישנות (עניין בו אדון בהמשך). 19. גינה. התובעת טוענת כי הנתבעת נוהגת להשתמש בחלק מן החצר שבנכס כגינה, תוך הקמת גידור, וכן מציבה במקום מיכלי סולר, וזאת תוך הפרת חוזה השכירות, בהתעלם מדרישות התובעת להפסיק את השימוש, ומבלי לשלם דמי שכירות ראויים. מתמונות שצורפו לתצהיר הגב' אינוקיניה, נספח יא', עולה תחימה של חצר כנטען על ידי התובעת, בין היתר על ידי שער עץ, לידו הותקנה תיבת דואר. כך עולה גם מתמונה שבעמוד 10 לחוות דעתו של השמאי מטעם התובעת, מר אלעד גרשונוביץ' (להלן - השמאי). 20. הסכם השכירות מחריג במפורש את החצר מן המושכר (סעיף 7). לטענת הנתבעת, החצר והגינות של הנכס בו מצויה הדירה טופחו על ידי הדיירים עוד משנת 1968 (פסקה 53 לתצהירה). כן טוענת הנתבעת, כי לא הקימה בנכס או בחצר כל גדר או שער, וכי כל אדם חופשי לעבור במקום (בפסקה 54). לטענתה, בין הגינה הנמצאת בצמידות לדירתה, ובין גינה הנמצאת בצמידות לדירה אחרת, יש צמחיה מטפסת שהוקמה מטעמי פרטיות, ואינה מונעת כניסה לגינה. 21. לא אוכל לקבל טענות אחרונות אלה. הן אינן עולות בקנה אחד עם העולה מן התמונות שהוצגו, ועם חוות דעת השמאי, אשר לא נסתרה בנקודה זו. מן התמונות, ומחוות הדעת, עולה כי הגינה הסמוכה לדירת הנתבעת אכן נתחמה על ידה. בהקשר זה אוסיף, כי אין בפניי תשתית המאפשרת לקבוע, כי חרף הוראותיו הנ"ל של הסכם השכירות, יש לראות את הגינה כחלק של המושכר שהוא הכרחי לשם מימושה האפקטיבי של השכירות (ראו סעיף 2 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 (להלן - חוק הגנת הדייר); ראו גם החלטת כב' השופט צ' זילברטל בבש"א (י-ם) 4602/00 שטרן נ' רשות הפיתוח (29.11.00), בפסקה 11 לפסק הדין). משכך, אין בהוראת סעיף 2 לחוק הגנת הדייר כדי לסייע לנתבעת בנקודה זו. 22. עם זאת, מן החומר שבפניי עולה, כי השימוש בגינה על ידי הנתבעת נעשה, בלא מחאה מצד התובעת, עד לקבלת מכתב התובעת מיום 16.11.04, נספח ח' לתצהיר הגב' אינוקיניה. הנתבעת השקיעה במהלך השנים ממרצה, מזמנה ומכספה בטיפוח ובטיפול בגינה שליד דירתה (פסקאות 8, 53 לתצהירה, אשר לא נסתרו). הדברים אף עולים באופן בלתי אמצעי מן התמונות שהוצגו בהליך זה. מדובר בפעולות גלויות לעין, אשר לא היו יכולות שלא להיות ידועות לנציגת התובעת במקום, ד"ר כגן המנוחה. בנסיבות אלה, ובשים לב לאופי המתמשך של טיפול כאמור, יש לומר כי לעניין זה היה לא רק מצג של הסכמה מצד התובעת, אלא גם שינוי מצב לרעה מצד הנתבעת, המצביע על שינוי ההסכם המקורי בין הצדדים, באופן שיש לראות את הגינה ככלולה במושכר. משכך, אין לומר כי הייתה הפרה כלשהי של ההסכם מצד הנתבעת, לעניין זה. 23. חדר המדרגות, כניסה לדירת התובעת. ברקע טענות הצדדים בהקשר זה עומד מצב הדברים הבא. לדירת הנתבעת שתי כניסות. האחת, כניסה מכיוון הגינה הנזכרת לעיל. כניסה זו מכונה, בחוות דעת השמאי, "הכניסה המזרחית". הכניסה השנייה, המכונה בחוות הדעת "הכניסה הדרומית", היא "מאזור חדר מדרגות המשמש לעליה לדירה העליונה בבניין" (חוות דעת השמאי, עמוד 8). למען שלמות התמונה אוסיף, כי לחדר המדרגות עצמו יש כניסה נוספת. כניסה שלישית זו תכונה להלן, למען הבהירות, הכניסה לחדר המדרגות. 24. הנתבעת טוענת בתצהירה, כי הכניסה הדרומית היא הכניסה הראשית והעיקרית לדירה (פסקאות 39 - 41). לטענתה, בשל חסימת הכניסה לחדר המדרגות על ידי התובעת, נאלצה להשתמש בכניסה המזרחית (סעיף 9, בקשה לצו מניעה זמני, נספח י' לתצהיר הנתבעת; עמוד 5, עדותה בבקשה לצו מניעה זמני, נספח יא' לתצהיר הנתבעת). הנתבעת טוענת, כי הכניסה הדרומית שימשה ככניסה ראשית לדירתה במשך כ - 41 שנים (בפסקה 41 לתצהירה). תמיכה בטענה בדבר שימוש בעבר במקום עולה מן התמונות שצורפו כנספח יג' לתצהיר הנתבעת. 25. מעדות הנתבעת עלתה תמונה שונה. בעדות בבקשה לצו זמני אישרה הנתבעת (בעמוד 5 לנספח יא' הנ"ל לתצהירה) כי בחדר אליו מובילה הכניסה הוצבה מיטה, בה ישנה בתה של התובעת כאשר היא מבקרת אותה. עולה גם (בעמוד 6), כי מאז שיש שם מיטה "נכנסים פחות משם, אך עדיין לפני שנסגרה הכניסה הראשית [הכניסה לחדר המדרגות - ע.ש.] היינו נכנסים גם משם". כשנשאלה הנתבעת אם היא עושה שימוש בדלת הזאת, השיבה תשובה לא ישירה, לפיה "זה פוגע בזכויותיי, קניתי דירה עם 2 כניסות, זה מוריד מערך הדירה שלי, הם רוצים לחסום אותה עם בלוקים וזה מאיים עלי, אני לא מחבלת, גוזלים ממני זכות שהייתה לי מאז ומתמיד" (שם, בעמוד 7). ניתן להבין ממכלול הדברים, כי אף שמדובר בכניסה לדירת הנתבעת, אין להפריז בחשיבות הפונקציונאלית שלה. לא למותר לציין, כי לא הוצגה ראייה ממשית העשויה לבסס את טענתה בדבר פגיעה, כביכול, בערך דירתה. 26. הדברים אמורים ביתר שאת נוכח עיון בתשריטים שהוצגו על ידי התובעת. מאלה עולה, כי יש גם טעם בטענת התובעת, כי מדובר בכניסה המצויה בקצה דירתה של הנתבעת (ראו נספח ב' לתצהיר הגב' אינוקיניה). זאת ועוד, מעדותה של הנתבעת עלה כי נהגה לחסום מעת לעת את הכניסה לחדר המדרגות. לדבריה, פעלה בדרך זו בעיקר בלילות על רקע תופעות של פריצות, גניבות וכניסה של חסרי בית (בעמוד 32; ראו גם בפסקה 23 לתצהירה). גם על רקע תיאור זה, קשה לייחס משקל רב לניסיונה של הנתבעת לאפיין את הכניסה הדרומית לדירתה, אשר חדר המדרגות האמור מוביל אליה, ככניסה בעלת חשיבות מעשית של ממש. 27. למען שלמות התמונה יצוין עוד, כי הגב' אינוקיניה העידה (פרוטוקול הדיון בצו הזמני, נספח יא' לתצהיר הנתבעת, בעמוד 8), כי כשהייתה במקום בשנת 2005, החדר הרלוונטי שימש כמעין סטודיו ובו מיטה, והכניסה הדרומית הנדונה הייתה חסומה מבפנים בארון. בהשלמה לכך, העידה (בפסקה 21 לתצהירה) כי בכל הפעמים שנכנסה לדירת הנתבעת, הדבר היה מן הכניסה המזרחית, זו שבחצר. גם תיבת הדואר של הנתבעת נמצאה בכניסה המזרחית האמורה (תמונות, נספח יא' לתצהיר מטעם התובעת). 28. אין בכל האמור כדי לגרוע מכך, שעדין מדובר בכניסה לדירת הנתבעת, אשר השימוש בה לא נאסר בהסכם השכירות המוגנת. בנסיבות אלה, לא ניתן לקבל את עמדת התובעת כי היא רשאית לאטום את הכניסה הדרומית לדירת הנתבעת, וכי התנגדות הנתבעת לכך מהווה הפרה של הסכם השכירות. 29. סעיף 13 להסכם השכירות המוגנת קובע, בהקשר זה, כי "המשכיר יהיה רשאי להעביר את הבעלות על הבית או על המושכר לאחרים וכמו כן להוסיף תוספות או שינויים בבית מבלי שיהיה צורך בהסכמה כלשהי מצד השוכר". סעיף זה לא מאפשר לתובעת לעשות שינויים במושכר שלא בהסכמת הנתבעת. יש הבחנה ברורה בסעיף לעניין זה בין המושכר ובין הבית בכללותו. התובעת אינה מתמודדת באופן משכנע עם הבחנה זו. הגם שצודקת התובעת בטענתה כי החלטת הביניים ליתן צו מניעה זמני בתיק שבכותרת אינה יכולה ליצור מעשה בית דין (ראו ע"א 8981/04 אבי מלכה - מסעדת אווזי הזהב נ' אווזי שכונת התקווה (1997) ניהול מסעדות בע"מ (27.9.06), בפסקאות 8 - 9), ההנמקה בנקודה זו בהחלטת הביניים האמורה מקובלת עליי. בהקשר זה אני דוחה את הטענה, כי לשון הסעיף מלמדת שהמונח "בית" כולל מאליו גם את המושכר. פירוש כזה מתעלם לחלוטין מקיומו של הדייר, אשר רכש בכסף מלא את זכות הדיירות המוגנת. גם לא אוכל לקבל את ניסיונה של התובעת להציג את הפעולה שבדעתה לבצע כשינוי חיצוני למושכר שאינו מקטין את שטח המושכר, אלא קובע רק הפרדה בין היחידות השונות. עדין, מדובר בשינוי במושכר, אשר אינו עולה בקנה אחד עם הוראת סעיף 13 להסכם השכירות המוגנת. 30. התובעת טוענת כי בהקשר זה יש לפרש את הסכם בדרך המצמצמת ככל הניתן את הפגיעה בקניינה. אף טענה זו אינה מסייעת לה. אכן, הפסיקה עמדה על מגמה הכללית המבקשת לצמצם ככל הניתן את הפגיעה בקניינו של בעל הבית באמצעות חוק הגנת הדייר (למשל רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן פ"ד נב(2) (1998)). יש הדים למגמה זו בסוגיות שונות, כגון קביעתם של דמי השכירות, היקף האיסור לאפשר שימוש בנכס לצדדים שלישיים, או בדבר מהותו של ויתור על זכות הדיירות המוגנת. ניתן למצוא למגמה זו עוגן גם בעיגונה של הזכות לקניין כזכות יסוד בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. 31. עם זאת, המשקל של שיקולים אלה במקרה הנוכחי אינו מכריע. עניינו של ההליך בדיירת מוגנת שרכשה זכותה תמורת דמי מפתח. אף כי אין מדובר בזכות קניינית, המדובר בזכות אשר טמון בה היבט רכושי מובהק. במצב זה, יש לאמץ גישה שתאפשר למצוא פיתרון מאוזן שיאפשר חיים משותפים לדיירים בבית. פיתרון כזה מחייב מתן משקל ראוי לאינטרסים הלגיטימיים של כל הצדדים המעורבים. הדברים אמורים גם בשים לב לכך שהתובעת אינה חולקת כי מימוש זכויותיה הקנייניות כפוף לעקרונות תום הלב. גם נוכח שיקולים אלה, אין מקום לקבל את עמדת התובעת, כי היא רשאית לאטום את הכניסה הדרומית לדירת התובעת. 32. מסקנה זו אינה משתנה גם נוכח טענות התובעת בדבר פעולות שונות של הנתבעת בקשר לחלק זה של הנכס. התובעת טוענת, כי במהלך שנת 2007 הנתבעת סגרה את הכניסה לדירת התובעת הממוקמת בשתי קומותיו של הבית באמצעות קרש. בכך, כך נטען, מנעה מנציגי התובעת ביקור במקום (פסקה 17 לתצהיר גב' אינוקיניה). כן נטען, כי בה בעת, הנתבעת אפשרה לאנשים שונים להיכנס לדירת התובעת, באמצעות הכניסה הדרומית הנ"ל (שם). לטענת התובעת, בהמשך לכך הוסר הקרש על ידי הנתבעת. לטענת התובעת, בעקבות פעולה זו נעלה התובעת את דלתות דירתה, ואטמה את דלת הכניסה החיצונית (פסקה 18 לתצהיר גב' אינוקיניה). ברם, סמוך להגשת התביעה, כך נטען, גילתה התובעת, משפתחה את דלת הכניסה לחדר המדרגות, כי דלתות דירתה נפרצו שוב - הן דלתות לקומה השנייה, הן אלה המובילות ליציאה למרפסת (שם). 33. התובעת מוסיפה וטוענת, כי דברים שהיו בדירה הוזזו. נטען גם כי חדר המדרגות מלא בפסולת ומיטלטלין שהונחו על ידי הנתבעת בלא הסכמת התובעת, ובניגוד לסעיף 7 להסכם (פסקה 18 לתצהיר גב' אינוקיניה). נטען בהקשר זה, כי לאחר אטימת דלת הכניסה החיצונית האמורה לדירת התובעת, הדרך היחידה שניתן היה להיכנס באמצעותה לדירת התובעת היא דרך דירת הנתבעת. בהמשך לכך הודיעה התובעת על כוונתה הנזכרת לעיל לאטום את הדלת שבין דירתה ובין דירת הנתבעת (היינו - הכניסה הדרומית). זאת, על פי הטענה, מכוח הוראת סעיף 13 הנ"ל להסכם השכירות. 34. הנתבעת מאשרת כי הניחה מיטלטלין שונים בחדר המדרגות (ראו פסקה 30 לתצהירה; עמוד 7 לפרוטוקול הבקשה לצו מניעה זמני, בש"א 1400/09). היא הבהירה בעדותה כי מדובר ב"טעות", והצהירה כי "אני לא אשתמש". יש ממש בטענת התובעת, כי ניתן להבין שסמוך למועד העדות האמורה (היינו - במהלך שנת 2008), נעשה שימוש בחדר המדרגות לצורך החזקת מיטלטלין (ראו גם עדות הגב' אינוקיניה בבקשה לצו זמני, נספח יא' לתצהיר הנתבעת, בעמוד 9). מכל מקום, לטענת הנתבעת הדבר נעשה באופן זמני. 35. מעבר לכך, כופרת הנתבעת בתיאור שניתן על ידי התובעת. לטענתה, מעולם לא סגרה את הכניסה לדירת התובעת באמצעות קרש, ולא מנעה כניסה של נציגיה לנכס (פסקה 34 לתצהירה). היא מטעימה בהקשר זה כי נושא שימור בתים עתיקים הוא בעל חשיבות עליונה מבחינתה, ואין זה סביר כלל לייחס לה פגיעה ברכוש כאמור (שם). כן טוענת הנתבעת כי לא אפשרה כניסת זרים לדירת התובעת. לדבריה, כל שעשתה הוא לכוון בעלי תפקידים שונים המגיעים למקום, ושואלים היכן מצויה דירת התובעת, אל הדירה האמורה (בפסקה 35). היא מוסיפה, כי בעבר דלת דירתה של התובעת הייתה פרוצה, ולכן כל החפץ בכך היה יכול להיכנס למקום (בפסקה 36). היא כופרת בכל טענה בדבר פריצה לדירת התובעת, או הזזת פריטים בה (שם, בפסקה 38). 36. בעדותה של הנתבעת עלה, בהשלמה לכך, כי נעלה את הכניסה לחדר המדרגות (בעמודים 31 - 32). לדברי הנתבעת, הדבר נעשה בעיקר בלילות על רקע תופעות של פריצות, גניבות וכניסה של חסרי בית (בעמוד 32). מעבר לדברים אלה, אין בפניי עדות או ראייה בלתי אמצעית מטעם התובעת, המאפשרת להעדיף את עמדתה בנקודה זו על פני טענות הנתבעת או הסבריה. מקובלת עליי בהקשר זה טענת הנתבעת, כי הניחה שהתובעת קיבלה את המפתח למנעול מן הדיירת הקודמת בדירת התובעת, וכי מכל מקום לא הייתה מניעה לפנות אליה על מנת לקבל עותק של המפתח. אוסיף, כי הטענות לעניין התפרצות כביכול של הנתבעת לדירת התובעת נושאות גוון מעין פלילי. לעניין זה נדרשת ראייה בטיב ובכמות ההולמת את חומרת הטענה. לא שוכנעתי כי הוצגה ראייה העומדת בדרישות אלה. גם לא מצאתי, לרבות נוכח ההסברים שניתנו, כי יש בפעולותיה של הנתבעת הפרה של הסכם השכירות, וזאת למעט בנוגע להצבתם הזמנית של מיטלטלין בחדר המדרגות. בעניין אחרון זה יש הפרה של סעיף 7 להסכם השכירות, האוסר על השוכר להשתמש בחדר המדרגות לצורך אחסנה או אחזקה של מיטלטלין. 37. למען שלמות התמונה אדון כאן גם בשאלת מעמדו של חדר המדרגות. סעיף 7 הנ"ל להסכם השכירות מחיל את האיסור על אחסנה או אחזקה של מיטלטלין לא רק ביחס לחדר המדרגות, אלא גם ביחס לחצר, לגינה, לגג הבית ו"שטחים אחרים של הבית". זאת, כך נקבע, "מאחר ואלה אינם כלולים במושכר הנדון ונמצאים בחזקתו הבלעדית של המשכיר". אין בהוראה זו איסור על שימוש בחדר המדרגות לצורך מעבר. בה בעת עולה, כי נקבע במפורש, שחדר המדרגות אינו חלק מן המושכר, וכי הוא בחזקתו הבלעדית של המשכיר. 38. התובעת טוענת כי מאז פינויים של דיירים והחזרת היחידה בשתי הקומות לרשות התובעת, חדר המדרגות מהווה חלק פנימי של יחידת התובעת. משכך, לטענתה, אין לנתבעת כל זכות שימוש בשטח זה. לטענתה, שימוש של הנתבעת בחלק זה של הנכס יפגע בפרטיות נציגיה של התובעת המשתמשים בו (ראו פסקה 20 לתצהיר גב' אינוקיניה, וכן תשריט, נספח י' לתצהיר האמור). עיינתי בתשריט האמור. טענת הפגיעה בפרטיות אינה עולה ממנו בבהירות מספקת. בניגוד לעניינים אחרים, לא נעשה ניסיון מספק להמחישה באופן ברור באמצעות תמונות. בנסיבות אלה, לא אוכל לקבל טענות אלה. אף לא אוכל לקבל את הטענה בדבר פגיעה חמורה, כביכול, בקניינה של התובעת לעניין זה. 39. בה בעת, קשה לראות את חדר המדרגות כחלק אינטגראלי של המושכר. אכן, מבחינה פונקציונאלית, מדובר במעבר הכרחי לכניסה הדרומית לדירת הנתבעת. ברם, כמוסבר לעיל, אין מדובר בכניסה עיקרית לדירת הנתבעת. קיימת כניסה אחרת, בה נעשה עיקר השימוש למטרה האמורה. במובן זה, אין מדובר בחלק של המבנה, שהוא חיוני לשימוש במושכר. משכך, נחלשת הטענה כי יש לראות את חדר המדרגות כחלק מן המושכר, על פי אמות המידה עליהן עמדתי לעיל להחלת סעיף 2 לחוק הגנת הדייר בנסיבות כגון אלה שבפניי (עניין שטרן הנ"ל). לסעדים הנובעים מתיאור זה אדרש בהמשך, בעת הדיון בתביעה שכנגד. 40. גג. לעניין זה טוענת התובעת, כי הנתבעת התקינה, בניגוד להסכם השכירות, דוד שמש, ובכלל זה מערכותיו השונות, על גג דירת התובעת. על פי הטענה, גג הבית הוחרג במפורש מן המושכר (סעיף 7 להסכם). במצב זה, נטען כי לא ניתן לראותו כחלק מן הבית, המשמש את מטרת השכירות (סעיף 2 לחוק הגנת הדייר). התובעת טוענת כי הגג האמור מהווה מרפסת פתוחה בדירתה. לטענתה, מדובר בשטח בשימוש בלעדי של התובעת, אשר לנתבעת אין זכות בו. התובעת מטעימה בהקשר זה כי הנתבעת עצמה מודה שדוד השמש היה מותקן בעבר במקום אחר. היא מוסיפה כי אינה מתנגדת להעברת דוד השמש לגג בו הותקן לכתחילה. היא מפנה בהקשר זה לפסקה 60 לתצהיר הנתבעת. 41. ברם, מתצהיר הנתבעת, כמו גם מתרשומת שצורפה לו כנספח יב', עולה כי התובעת עצמה יזמה בזמנו את העברת דוד השמש למקום בו הוא נמצא כעת. במצב זה, קשה למצוא בעניין זה הפרה מצד הנתבעת, העשויה להקים עילת פינוי. אוסיף, בהקשר זה, כי לא נסתרה טענת הנתבעת כי עוד כשנכנסה לדירה היה דוד שמש מחובר לדירתה (עדותה, עמוד 25). בנסיבות אלה יש ממש בעמדת הנתבעת, כי יש לאפשר לה גישה לגג על מנת לטפל בדוד השמש. הואיל והגישה האמורה היא באמצעות הכניסה הדרומית לדירת הנתבעת, נקבע בזה, בהקדמת המאוחר, כי על התובעת לאפשר גישה כאמור, בכפוף לקיומו של תיאום בין הצדדים, זמן סביר מראש. 42. מחסן. לטענת התובעת, הנתבעת פלשה שלא על פי זכות שבדין, ובניגוד להסכם, לשטח שבנכס התובעת אשר אינו חלק מהסכם השכירות. על פי הטענה, הנתבעת הקימה בחלק המערבי של חצר הנכס מבנה בשטח של כ - 25 מ"ר, ועושה בו שימוש כמחסן ללא הסכמת התובעת ומבלי לשלם לתובעת דמי שכירות ראויים. על פי החומר שבפניי, מדובר במבנה בלוקים, במצב פיזי רעוע, המשמש בחלקו לאחסנת מיטלטלין (עמוד 8, חוות דעת השמאי). יוער, כי השמאי ביקר במקום (עמוד 13 לחוות דעתו). המפורט בחוות דעתו לעניין השימוש במחסן לא נסתר בחקירתו. 43. הגב' אינוקיניה העידה, כי הנתבעת הציגה בשנת 2003 את המחסן כרכוש השייך לה (בעמוד 12). במכתב של הנתבעת מיום 22.12.04 מסרה זו, כי סגרה שטח של 6 מ"ר במבנה פרוץ ומוזנח שבחצר הבית, והביעה נכונותה להעמידו לרשות התובעת בלא דרישה לשיפוי בגין הוצאותיה (נספח ט' לתצהיר הגב' אינוקיניה). מעדותה של הנתבעת במהלך הדיון בבקשה לצו זמני, במסגרת ההליך הנוכחי, עלה כי בעבר בנה עשה במקום שימוש לצורך אחסנת אופניים (בעמוד 6), וכי שימוש זה פסק. היא מסרה, כי המבנה האמור אינו שלה. 44. לא למותר להוסיף, כי בתצהירה בהליך הנוכחי טענה הנתבעת, כי אך ניקתה את המקום, אך אינה מחזיקה או משתמשת בו (פסקאות 47 - 48). היא טענה, כי מזה עשרות שנים שאין לה נגיעה למחסן (בפסקה 47). קשה ליישב טענה אחרונה זו עם העולה מן הראיות, ובכלל זה נספח ט' האמור לתצהיר הגב' אינוקיניה. 45. הסכם השכירות אינו מתייחס למחסן האמור. אף אין תשתית המאפשרת לקבוע, כי מדובר בחלק מן המושכר אשר בלעדיו לא ניתן לעשות שימוש בדירה המושכרת (סעיף 2 הנ"ל לחוק הגנת הדייר). משכך, השכירות אינה חלה על המחסן. עם זאת, באין מחאה לעניין זה מאת התובעת עד נובמבר 2004, הייתה הנתבעת רשאית להניח כי השימוש נעשה על דעת התובעת. על פי העקרונות עליהם עמדתי לעיל, אין לראות בשימוש עד אותה נקודת זמן הפרה של הסכם השכירות. בחלוף זמן סביר של שנה מן המועד האמור, יש לראות בהמשך השימוש במחסן, כעולה מן המתואר לעיל, הפרה של הסכם השכירות. זאת, אף כי בשנת 2004 הודיעה הנתבעת על הסכמתה להעמיד את המחסן לרשות התובעת, בלא תמורה כלשהי. 46. שינויים במושכר, הצבת גלריה. לטענת התובעת, הנתבעת הרחיבה את המושכר שלא בהסכמתה, בדרך של הוספת גלריה בשטח של כ - 15 מ"ר נטו; הוספת חדר רביעי באמצעות הקמת קיר מפריד; פריצת קירות קיימים; הריסת קיר תוך הגדלת שטח הדירה. בדרך זו, כך נטען, הפכה הנתבעת דירה של 3 חדרים לדירה בת 5 חדרים. הגלריה, כך נטען, משמשת את הנתבעת כחלק מדירת מגורים (ראו עמודים 8, 13 לחוות דעת השמאי). מחוות דעת השמאי עולה כי נוסף לגלריה, כוללת דירת הנתבעת 4 חדרי מגורים, שנים בשטח של כ - 22 מ"ר כל אחד, אחד בשטח של כ - 16 מ"ר כל אחד, אחד נוסף בשטח של כ - 18 מ"ר (ראו תשריט, בעמוד 12 לחוות הדעת). 47. הנתבעת טוענת כי הגלריה הוצבה באמצע שנות ה - 70', בהסכמתה המפורשת של ד"ר כגן ז"ל, נציגת התובעת (פסקה 56 לתצהיר הנתבעת). לטענתה, מדובר במבנה עץ אשר ניתן להסרה בקלות. לטענת התובעת, מן האמור בתצהיר הנתבעת עולה שההסכמה סויגה בכך שהגלריה תוסר על פי דרישה. אין ממש בטענה זו. כל שנאמר הוא, שד"ר כגן הדריכה את התובעת להשתמש בעץ לשם "הסרתו בקלות בעתיד במידת הצורך". אין בכך כדי ללמד על הסכמה מותנית כנטען (ראו לעניין זה גם בעמוד 27 לעדות הנתבעת). 48. עם זאת, סעיף 6 להסכם השכירות קובע כי על השוכר להסיר תוספות ושינויים, על פי דרישת המשכיר. מפסקה 56 של תצהיר התובעת עולה, כי אין עוד צורך מעשי בגלריה האמורה, הניתנת להסרה בקלות. העובדה שלא הוסרה, גם לאחר שהועלתה דרישה לעניין זה, מהווה הפרה של ההוראה האמורה. יצוין, כי התובעת לא הציגה, על פי החומר שבפניי, מצג ברור של אי הסכמה לגבי הגלריה, עד להגשת התביעה שבכותרת, אפריל 2008. לכך יש להוסיף את תקופת ההודעה זמן סביר מראש של שנה. יוצא, כי לעניין זה יש הפרה של הסכם השכירות מצד הנתבעת, החל באפריל 2009. 49. לגבי הפעולות שיוחסו לנתבעת בכל הנוגע להגדלת הדירה ולמספר החדרים בה, הרי שהנתבעת כופרת בהוספת קיר מפריד כנטען, בהרס או פריצת קירות, או בהגדלת שטח הדירה (פסקה 57 לתצהירה). הנתבעת טוענת כי בפועל במקום יש רק 3 חדרים. היא מעלה השערה כי הגב' אינוקיניה סבורה ככל הנראה שארון בחדר השינה של הנתבעת מפצל אותו לשניים (בפסקה 57 לתצהירה). יוער, כי מן ההסכם ת/1, עולה כי הדירה כללה לכתחילה 3 חדרים. עולה, כי בנוסף לכך היו במקום פרוזדור, מטבח, ושירותים (ת/1). 50. כך או כך, אין הסבר ברור מצד הנתבעת לעולה מחוות דעתו של השמאי, לפיה יש במקום 3.5 חדרים, לבד מן הגלריה (עמוד 8 לחוות הדעת). אזכיר, כי השמאי ביקר במקום. הוא לא נחקר על הדברים האמורים שבחוות דעתו. בנסיבות אלה, עולה כי הנתבעת אכן ביצעה פעולות של שינוי בדירה. עם זאת, לא ניתן לקבוע בבירור כי פעולות אלה עלו כדי הגדלה של הדירה או פריצת קירות בה. מנגד, לא ניתן לקבוע כי הייתה הסכמה כלשהי לביצוע פעולות אלה. אין מדובר בפעולות שיש להן, על פי טיבן, השתקפות חיצונית ברורה. הנתבעת מכחישה את עצם ביצוע הפעולות. ממילא, היא אינה יכולה להישמע בטענה כי ד"ר כגן המנוחה הסכימה להן. במצב זה, ובהעדר ראייה אודות הסכמה בכתב לפעולות האמורות (ראו הסכם השכירות), יש לקבוע כי הסכם השכירות הופר לעניין זה. 51. עילת פינוי. עמדתי לעיל על הפרות שונות של הסכם השכירות על ידי הנתבעת. בהסכם השכירות נקבע במפורש, כמבואר לעיל, כי הפרות אלה יהוו עילה לפינוי הנתבעת. משכך, מתקיימת במקרה זה עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר. 52. התיישנות. הנתבעת מעלה טענת התיישנות. אין בידי לקבל טענה זו. בכל הנוגע לעילת הפינוי, הרי שמדובר בעילה במקרקעין. בהקשר זה, ההתיישנות מתחילה במועד בו חזקת הנתבעת בחלקים שונים של הנכס הפכה לחזקה נוגדת, אשר לא מבוססת על הסכמת התובעת (ע"א 693/04 אל קימרי נ' אל קימרי (2007)). בכל הנוגע לנושא החנייה, יש ממש בטענת התובעת, כי הנתבעת עצמה טענה במכתב מיום 22.12.04 (נספח ט' לתצהיר גב' אינוקיניה) כי הבינה את שתיקת התובעת מאז נוהלה בין הצדדים התכתבות שנת 1994 כמבטאת הסכמה. גם על פי קביעותיי לעיל, לא ניתן לעניין זה לדבר על החזקה נוגדת לפני שנת 2004. ברי, כי תקופת ההתיישנות לא חלפה מן המועד האמור, ועד להגשת התביעה (2008). 53. מעבר לנדרש אוסיף, כי אפילו לשיטה הנוחה ביותר לנתבעת, נוצרה החזקה נוגדת (וגם אז, אך לעניין החנייה בחצר) החל בשנת 1994, אז התקיימה ההתכתבות הראשונה בנושא זה בין הצדדים (ראו מכתב בא כוח התובעת מיום 23.2.94, נספח ו' לתצהיר גב' אינוקיניה; ראו גם תשובת בא כוח הנתבעת מיום 14.3.94, נספח ז' לתצהיר האמור). התביעה הוגשה בשנת 2008. באותו מועד לא חלפה תקופת ההתיישנות גם על פי שיטה זו. משכך, יש לדחות את טענת ההתיישנות לעניין זה. 54. בכל הנוגע לטענות נוספות להפרה אותן מעלה התובעת, הרי שאלה עלו לכל המוקדם בשנת 2004. אין ראייה להתנגדות כלשהי של התובעת למעשי הנתבעת עד אותה נקודת זמן. לטענות הנתבעת כי התובעת הייתה מודעת למעשיה יש תימוכין, הנעוצים בכך שנציגת התובעת, ד"ר כגן המנוחה, התגוררה במקום. במצב זה, החזקה הנוגדת נוצרה לכל המוקדם בשנת 2004, פחות מארבע שנים לפני הגשת התביעה. ממילא, לא חלפה תקופת ההתיישנות גם לגבי עניינים אלה. 55. הנתבעת טוענת, כי בפסק דין של בית משפט השלום בירושלים בת.א. 9003/07, בו התקבלה טענת התיישנות של דייר אחר במבנה כנגד תביעת פינוי של התובעת, בין היתר ביחס לשימוש בחצר, יש מעשה בית דין הכובל את התובעת. במישור העקרוני, יכול צד להליך (כגון הנתבעת בהליך שבפניי) להעלות טענת מעשה בית דין גם על יסוד פסק דין שניתן בהליך אחר, בו לא נטל חלק, אם הצד שכנגד נטל חלק בהליך האמור, וניתנה לו ההזדמנות המלאה להציג את טיעוניו וראיותיו בסוגיה שבמחלוקת (ראו בהקשר זה ע"א 8765/07 פז חברת נפט בע"מ נ' שושני (27.12.10), בפסקה 25 לפסק הדין). זאת ועוד, על פי טיבו, מעשה בית דין יכול לחול לא רק על קביעות עובדתיות, אלא גם על קביעות שיש בהן יסוד משפטי, כגון טענת התיישנות (ע"א 2576/03 וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (21.2.07), בפסקה 23 לפסק הדין). 56. עם זאת, יש ממש בטענת התובעת כי הטענה להתיישנות במקרקעין, המניחה בבסיסה חזקה נוגדת, לא מתיישבת עם טענתה הבסיסית של הנתבעת להסכמה של התובעת לשימושים שונים של הנתבעת בנכס. אציין, כי טענה דומה הועלתה, אך לא הוכרעה באופן מפורש, בת.א. 9003/07 האמור. אוסיף, כי בפסק הדין האמור יש קביעות, אשר אינן תואמות את טענות הנתבעת בהליך הנוכחי. קביעות אלה אינן יכולות להוות מעשה בית דין כלפי הנתבעת, שכן לא הייתה לה הזדמנות להעלות טענות בגדר אותו הליך. על רקע זה דחיתי את טענת מעשה בית דין שהעלתה התובעת, על יסוד פסק הדין האמור. בנסיבות אלה, אין מקום לקבל את טענת מעשה בית דין שמעלה הנתבעת. יש לזכור, כי הכלל של מעשה בית דין הוא, על פי טיבו, כלל של שכל ישר, אשר תחולתו אינה מוחלטת. מדובר ב"כלל שימושי, המיועד לעשות צדק בכל עניין ועניין על נסיבותיו השונות והמשתנות, מותר לנהוג על פיו בגמישות" (דברי מ"מ הנשיא י' זוסמן בע"א 718/75 עמרם נ' סקורניק פ"ד לא(1) 79 (1976), בעמוד 35; ע"א 5610/93 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ראשון לציון, פ"ד נא(1) 68 (1997), בעמוד 97 ואילך). ספק רב בעיני, אם החלה חד צדדית של תורת מעשה בית דין על יסוד פסק הדין האמור, כפי שמבקשת הנתבעת שייעשה, נוטה להגשים את התכלית האמורה של כלל מעשה בית דין. מטעמים אלה, אין בתורת מעשה בית דין כדי להביא לשינוי במסקנתי, כי יש לדחות את טענת ההתיישנות שמעלה הנתבעת בכל הנוגע לעילת הפינוי. 57. אשר להתיישנות התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים. לעניין זה מדובר בעילת תביעה מתמשכת ומתחדשת, אשר נוצרת לתובעת מחדש מדי יום (ראו ע"א 477/68 הופמן נ' לוינטל פ"ד כג(2) 52 (1969); ע"א 477/68 שמייסר נ' הודסמן פ"ד מד(1) 133 (1989)). זאת ועוד, קבעתי לעיל את המועדים מהם יש לראות את הנתבעת כמי שהפרה את הסכם השכירות בכל הנוגע לשימושים אשר לטענת התובעת מקימים לה את העילה לקבל דמי שימוש ראויים. בהינתן המועד בו הוגשה התביעה, עולה כי תקופת ההתיישנות לא חלפה, ביחס לאיזה מן העניינים האמורים. ממילא, יש לדחות את טענת ההתיישנות, גם לעניין זה. 58. שיהוי. הנתבעת מעלה טענת שיהוי. גם טענה זו לא ניתן לקבל. הנתבעת אינה מתמודדת באופן ממשי עם יסודותיו של השיהוי, כפי שנקבעו בדין. די בכך על מנת לדחות את הטענה. אף לגופו של עניין, מעוררת הטענה קושי. בפסיקה נקבעו שלושה יסודות עיקריים לטענה זו: (א) השתהות בהגשת התביעה העולה כדי "שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע" (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים פ"ד נז(5) 433 (2003)). לעניין זה נפסק כי איחור בהגשת התביעה אינו מלמד כשלעצמו על ויתור או מחילה. נקבע, כי נדרש "מצג ברור מצד התובע אודות ויתור או מחילה מצידו על זכות התביעה הנתונה לו". (ב) שינוי מצב לרעה של הנתבע. נקבע כי שינוי המצב לרעה צריך לנבוע "מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע". נדרש, על כן, כי "חוסר תום לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצידו על זכותו הם אשר הניעו את הנתבע למעשה או מחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה". לעניין זה נקבע כי "עשויה להיבחן גם שאלת תום לבו של הנתבע". (ג) אשר לפן הראייתי נקבע עוד, באותה פרשה, כי טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות תביעה "מחייבת רמת הוכחה נכבדה על ידי הטוען לה". 59. יסודות אלה אינם מתקיימים במקרה הנוכחי. לגבי מרבית העניינים, לא הוכח מצג בדבר ויתור או מחילה על זכות התביעה. בנושא אחד, אפשר כי אי נקיטת פעולה על ידי התובעת במשך 10 שנים לאחר ההתכתבות הקצרה שהתקיימה בשנת 1994, בנושא החנייה, עולה כדי מצג כאמור. הדבר אינו נקי מספקות, נוכח רמת ההוכחה הממשית הנדרשת. מכל מקום, לגבי עניין זה לא הוכח יסוד שינוי המצב לרעה. משכך, טענת השיהוי אינה עשויה לסייע לנתבעת. 60. סעד מן הצדק. לעניין זה יש לבצע פעולה של איזון אינטרסים בין הצדדים. הנתבעת היא אשה מבוגרת. היא מתגוררת בדירה מרבית חייה, יותר מ - 45 שנים. הדיירות המוגנת נובעת במקרה זה מתשלום דמי מפתח. נתונים אלה פועלים לטובת הנתבעת. מנגד, מדובר במספר הפרות של הסכם השכירות. עם זאת, ברקע עיקר ההפרות הנטענות מצויה תקופה ממושכת, של שנים ארוכות, ללא כל מחאה או התנגדות מטעם התובעת לפעולות הנתבעת. יש בכך כדי להחליש במידה לא מבוטלת את עוצמת ההפרות הנטענות וטיבן, הגם שהן לא חדלו לאחר התראה מצד התובעת. אף לא הוכח נזק של ממש לתובעת. ראוי לציין בהקשר זה את פרק הזמן הממושך בו המתינה התובעת עד שהגישה תביעה. יש לציין גם כי לא נסתרו טענות הנתבעת בדבר אי קיום חובות התובעת בכל הנוגע להחזקת הנכס (ראו פסקאות 10 - 11, 53 לתצהיר הנתבעת). 61. בסופם של דברים, באיזון האינטרסים, יש במקרה זה הצדקה מוצקה לאמץ את הגישה העקרונית שהתווה בית המשפט העליון ברע"א 5071/12 ט.ד.י. (עיצוב טקסטיל בינלאומי) בע"מ נ' נג'י (24.7.12). באותה פרשה נדון פסק דין בו הותנה סעד מן הצדק בהשבת מצב לקדמותו ותשלום פיצוי כספי. בית המשפט העליון קבע, כי מתווה מסוג זה (בפסקה 9) "..... מאזן היטב בין האינטרסים של הצדדים ומהווה פיתרון 'אמצע' ראוי והוגן, להבדיל מפיתרון 'קצה' אשר פירושו במקרה זה פינויו של המשיב, דייר מוגן שמתגורר בדירה שנים רבות, ממקום מגוריו. אם ניתן להימנע מפינויו של המשיב ולאפשר לו להישאר בדירה, בכפוף לפיצוי כספי ובכפוף להשבת המצב לקדמותו, סבורני כי כך ראוי לעשות" דברים אלה יפים אף למקרה הנוכחי. לשאלת הסעד הכספי בו יש להתנות את ההימנעות מפינוי אעבור עתה, על רקע טענות התובעת כי היא זכאית לקבל מן הנתבעת דמי שימוש ראויים. 62. דמי שימוש ראויים. נושא דמי השימוש הראויים מתייחס למספר עניינים, שיפורטו להלן. 63. גלריה. מחוות הדעת של השמאי עולה כי הגלריה היא חלק מדירת מגורים, ומשמשת למגורים. עם זאת, ההערכה של השימוש בחלק זה בשווי של 50% מדמי שכירות חופשיים נראית מופרזת, גם בהינתן העולה מתצהיר הנתבעת לעניין דפוסי השימוש בפועל בגלריה (החסנה, פסקה 56 לתצהיר). הדברים אמורים גם באין נתון קונקרטי לעניין גובה הגלריה, עניין אותו מצא השמאי כרלוונטי (פרוטוקול, עמוד 21). בה בעת, יש להניח לחובת הנתבעת כי לא ביצעה במקום בנייה חסרת תועלת, וכי הפיקה טובת הנאה מן התוספת האמורה. 63. השמאי העריך את שוויו של עניין זה בלא פחות מ - 58 דולר לחודש. הערכה סבירה יותר, בהינתן כל האמור, אינה חורגת מגדר של 20$ לחודש. בשים לב למועד ההפרה שנקבע לעיל, מתקבל סכום כולל של 1,000 דולר לעניין זה. בהינתן השער היציג של הדולר באמצע התקופה מאז ההפרה, ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מאותו מועד, מתקבל סך של 4,393₪. 64. חנייה. לנתבעת צמחה טובת הנאה מוחשית מן השימוש בחנייה. מסקנה זו אינה משתנה גם נוכח עדות השמאי, כי לא מוכרים לו נכסים דומים למושכר אשר לא צמודה להם חנייה (עמודים 20 - 21 לעדותו). קבעתי לעיל כי יש לראות את הנתבעת כמי שלא קיימה את ההסכם בין הצדדים לעניין זה מאז נובמבר 2005. הערכת השמאי, בדבר שווי שימוש של 100 דולר לחודש, סבירה, ולא נסתרה. מתקבל, אפוא, סכום של 9,000 דולר. בהמרה לשקלים על פי השער היציג מאמצע התקופה, ובתוספת הפרשי ריבית והצמדה כחוק מאותה נקודת זמן, מתקבל סכום של 38,777 ₪. 65. מחסן. מחוות דעת השמאי עולה כי מדובר בדמי שימוש ראויים של 2$ לחודש לכל מטר רבוע. בהתחשב בשטח בו נעשה שימוש בפועל (6 מ"ר), מדובר בסכום של 12 דולר לחודש. בהתחשב בתקופת ההפרה שנקבעה לעיל, מדובר בסך הכל בסכום של 980 דולר. בהמרת סכום זה על פי השער היציג באמצע התקופה, בצירוף הפרשי רבית והצמדה כחוק, מתקבל סך של 4,222 ₪. 66. בשולי עניין זה אציין, כי לנוכח הקביעות לעיל, לא מצאתי מקום לפסוק דמי שימוש ראויים ביחס לעניינים נוספים, כגון הגג או הגינה. 67. הנתבעת טוענת להגנתה, כי השקיעה במושכר סכום אותו היא מעריכה ב - 350,000 ₪, כהוצאות אחזקה ותיקונים, והכל על רקע התעלמותה של התובעת מבקשות ודרישות של הנתבעת לבצע תיקונים הכרחיים להם היא אחראית על פי החוק. במישור העקרוני, טענת הנתבעת בדבר אי קיום חובות כאמור על ידי התובעת לא נסתרה (ראו, בהקשר זה, גם בעדות הנתבעת, בעמוד 28). עם זאת, יש ממש בטענת התובעת כי בהקשר זה לא מתמודדת הנתבעת עם הוראת סעיף 8 להסכם השכירות, או עם הוראת סעיף 68 לחוק הגנת הדייר. יש גם ממש בטענה, כי לא הונחה תשתית, המאפשרת לקבוע, ולו בדרך האומדן השמרני, כי הנתבעת הוציאה סכומים כנטען. משכך, לא אוכל לקבל בהקשר זה את טענת הקיזוז המועלית על ידה. 68. התוצאה של האמור היא, כי על הנתבעת לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים בסך של 47,392 ₪. כן עליה לשלם פיצוי בסך של 25,000 ₪ בגין ההפרה, הנוגעת לשינוי הפנימי שנעשה בדירה, בלא הסכמה. סכום זה נקבע על דרך האומדן השמרני. בסך הכל, על הנתבעת לשלם לתובעת סך של 72,392 ₪. התביעה שכנגד 69. עניינה של התביעה שכנגד במספר נושאים, עליהם אעמוד להלן. 70. כניסה לחדר מדרגות. בתביעה שכנגד נטען, כי הנתבעת שכנגד חסמה את דלת הכניסה לחדר המדרגות, המוביל לכניסה הדרומית לדירתה, אותה היא מכנה "דלת הכניסה הראשית". הנתבעת שכנגד טוענת, כי דלת זו שימשה ככניסה ראשית לביתה במשך 40 שנה. מן הדיון לעיל עולה, כי הצגת דברים זו אינה מדויקת. עולה, כי מדובר בדלת שהייתה חסומה, ונעשה בה, לכל היותר, שימוש חלקי עוד בטרם הגשת התביעה הנוכחית. עם זאת קבעתי, נוכח השיקולים עליהם עמדתי לעיל, כי אין לקבל את טענת הנתבעת שכנגד כי התנגדות התובעת שכנגד לאטימת הכניסה הדרומית לדירה היא הפרת חוזה. 71. בה בעת, לנוכח דפוסי השימוש בפועל במקום על ידי הנתבעת, לא מצאתי הצדקה מספקת להוצאת צו עשה קבוע בלתי מסויג אשר יורה לנתבעת שכנגד לאפשר לתובעת שכנגד כניסה לחדר המדרגות המוביל לדירתה. אכן, כניסה כאמור מותרת לתובעת שכנגד. עם זאת, בשים לב לכך שאכן נעשה בעבר שימוש בכניסה האמורה על ידי הנתבעת, ולצורך לאזן בין שני הצדדים, ניתן בזה צו המחייב את התובעת לאפשר שימוש כאמור על ידי הנתבעת בחדר המדרגות, וזאת לאחר תיאום בין הצדדים, זמן סביר מראש. 72. הכניסה הדרומית לדירת התובעת שכנגד. לעניין זה נתבקש צו מניעה שיאסור על הנתבעת שכנגד לאטום את הכניסה האמורה. מדובר בחלק מן המושכר. מן האמור לעיל לעניין סעיף 13 להסכם השכירות עולה, כי אין לנתבעת שכנגד זכות לעשות שינויים במושכר שלא בהסכמת התובעת שכנגד. משאין הסכמה של התובעת שכנגד לאטימת הכניסה האמורה, ובשים לב לקביעות לעניין השימוש בכניסה האמורה, יש לקבל את התביעה שכנגד לעניין זה, וליתן צו מניעה קבוע האסור על אטימה כאמור על ידי הנתבעת שכנגד. 73. בתוך כך, יש ליתן צו, כמבוקש, המורה לנתבעת שכנגד לאפשר לתובעת שכנגד גישה לגג באמצעות הכניסה האמורה לדירתה, לצורך ביצוע תיקונים או ניקוי של דוד השמש, וכן לצורך ביצוע תיקונים נדרשים של נזילות ורטיבות, והכל בתיאום מראש בין הצדדים (עדות התובעת שכנגד, בעמוד 33). הדברים אמורים גם בשים לב לכך, שלטענת הנתבעת שכנגד עצמה, היא אפשרה גישה כאמור למטרה זו (ראו פסקה 115 לסיכומיה; ראו גם עדות התובעת שכנגד, בעמוד 33; השוו בהקשר זה לפסקה 58 לתצהירה, שם היא טוענת לחסימת הגישה לגג, בו מצוי דוד השמש שלה, בלא לציין כי בפועל ניתנה לה גישה למקום, כאשר הדבר נתבקש על ידה). 74. לעניין אחרון זה אוסיף, כי אף שעולה מעדות התובעת שכנגד כי ניתן להגיע לגג האמור מדירתה שלה, באמצעות סולם, לא הוברר באיזו מידה מדובר באפשרות מעשית. במצב זה, ומשעולה כי לטענת הנתבעת שכנגד תיאמה, כאשר נדרשה לכך, כניסה למקום, לא נגרע הצורך במתן צו כמבוקש. 75. גישה לחלקים שונים בדירתה של התובעת שכנגד. מדובר בחלונות אמבטיה, חלונות חדר שינה, פתח ביוב של אמבטיה של דירת תובעת שכנגד. לעניין זה נטען על ידי התובעת שכנגד (פסקה 14 לתצהיר), כי כאשר הדירה האחורית בנכס עברה מרשות דייר שהתגורר בה לרשות התובעת, חסמה התובעת בשער ברזל מעבר שהיה פתוח. בכך, כך נטען, נחסמה לתובעת שכנגד כל אפשרות להגיע לחלונות חדר השינה והאמבטיה של דירתה, וכן לפתח הביוב של חדר האמבטיה. מעדותה של הגב' אינוקיניה עולה כי יש ממש במתואר בתצהירה של התובעת שכנגד (בעמוד 10). עם זאת עולה, כי לטענת הנתבעת שכנגד, "אפשר לעבור בחופשיות במקום", בין לצורך פעולות אינסטלציה, בין לצורך ניקוי החלונות. נקבע אפוא, כי על הנתבעת שכנגד לאפשר מעבר לצורך פעולות כאמור, והכל בכפוף לקבלת הודעה זמן סביר מראש. 76. פיצוי בגין עוגמת נפש. בהקשר זה נטען להתנהגות בריונית של הנתבעת שכנגד, המצדיקה חיוב בפיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 10,000 ₪. לא מצאתי הצדקה להיעתר למבוקש. נתתי בהקשר זה דעתי לכך שעיקר הטענות שעלו נוגעות לפעולות של הנתבעת שכנגד הנוגעות, בעיקרן, לנכס המצוי בבעלותה, ואשר במרבית חלקיו הרלוונטיים אין לתובעת שכנגד זכות. נתתי דעתי גם לכך, שתיאור חשיבותה של הכניסה הנדונה לדירת התובעת שכנגד נגוע בהפרזה לא מבוטלת. במצב זה, ובשים לב למכלול העובדות שנקבעו לעיל, אין הצדקה מספקת לפסיקת פיצוי לא ממוני כמבוקש. התוצאה א. התביעה העיקרית מתקבלת בחלקה, במובן זה שנקבע כי על הנתבעת לשלם סך של 72,392 ₪ לתובעת. סכום זה ישולם בשלושה תשלומים חודשיים שווים, אשר הראשון שבהם ייעשה עד ליום 1.9.13, והבאים אחריו עד ה - 1 לכל חודש עוקב. אם לא ישולם איזה מן התשלומים במועד שנקבע (ולכל המאוחר - עד חלוף 7 ימים ממועד כאמור) - תפנה הנתבעת את הדירה. ב. התביעה שכנגד מתקבלת בעיקרה, במובן זה שניתנים בזה צווים בהתאם למפורט בפסקאות 71, 72, 73, 75 לעיל. ג. בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, הן בתביעה העיקרית והן בתביעה שכנגד, ולמכלול הקביעות לעיל, לא מצאתי הצדקה לחייב מי מהצדדים בהוצאות משפט של הצד שכנגד. כל צד יישא, אפוא, בהוצאותיו. תביעת פינויאופנייםמדרגותפינוי