מבוא 1. ערעור על שומה מכרעת של היטל השבחה, שחל עליו הדין כפי שהיה טרם כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965. הערעור מתייחס לנושאים הבאים: א. בתכנית המשביחה נקבעו תנאים מוקדמים לקבלת היתר בניה על פי התכנית ולמימוש ההשבחה הנובעת ממנה. הכוונה היא להוראות התכנית לפיהן קבלת היתר בניה מותנית בהכנת תכנית בינוי ופיתוח, וזאת לאחר השלמת תכניות מפורטות לפתרון ביוב ואישורן, לרבות על ידי משרדי הבריאות והגנת הסביבה. עוד נקבע בתקנון התכנית כי קבלת היתר בניה למגרשים שבהם יש למערערת זכויות מותנית גם בהכנת תכנית בינוי ופיתוח עקרונית מחייבת למגרש שני שבו אין למערערת זכויות (כדי להבטיח עיצוב תואם של מגדלים וכיכר משני צידי הרחוב). עוד נדרש על פי התכנית, כתנאי לקבלת היתר בניה, כי יינתנו פתרונות אקוסטיים במגרשים הסמוכים לכביש מס' 2 ועלויות המיגון יחולו על בעלי הקרקע, וכן נדרש אישור תכניות הסדרי התנועה טרם מתן היתר בניה. כל ההוראות הללו שבתכנית גורמות לכך שקבלת היתר בניה על מקרקעי המערערת תלויה בכמה גורמים שאינם בשליטת המערערת, ולכן תיגרם דחייה בניצול הזכויות. המערערת טוענת כי דחייה זו "לא קיבלה משמעות" בשומת ההשבחה על ידי השמאי המכריע, מר ארז כהן. ב. התכנית המשביחה מטילה מטלות רבות על בעלי המקרקעין בתחום תחולתה. מטלות אלה כרוכות לא רק בדחיית המימוש אלא גם בהטלת עלויות נוספות על המערערת. לטענת המערערת השמאי המכריע אמנם התייחס למטלות אלה אולם לא נתן ביטוי, בחישוב ההשבחה שערך, לדחייה הנגזרת מהן ולעלויות המתחייבות מהן. ג. זכויות הבניה המוענקות למערערת על פי התב"ע אינן ניתנות למימוש מלא בשל אופיין כמתחייב מתכנית העיצוב (מגדל בן 15 קומות ששטחן קטן יחסית, שאינן סוג המבנים שיש להם ביקוש באזור בו מצויים המקרקעין), והשמאי המכריע לא נתן לכך ביטוי בשומה שערך. ד. לא ניתן על ידי השמאי המכריע ביטוי להפקעת יתר. ה. השיטה בה נקט השמאי המכריע - שיטת ההשוואה - אינה מתאימה לנכס נשוא השומה. ו. יש לבטל כל חיובי ריבית הפיגורים על ההיטל בגין התקופה שמיום מימוש הזכויות ועד ליום השומה המכרעת. דיון 2. לפי הוראות סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 כנוסחו לפני תיקון 84 לחוק האמור, הערעור על שומת שמאי מכריע יהיה בנקודה "משפטית" בלבד (וכן בטענה שלא ניתנה הזדמנות מספקת לטעון טענות או להביא ראיות בפני השמאי המכריע, טענות שאינן מועלות במקרה הנוכחי). אין הגדרה למונח זה, אולם ניתן להגדירו או לפחות לאפיינו, באופן חלקי, על דרך השלילה. שאלה שהיא "משפטית" בלבד היא שאלה שאין לה היבטים עובדתיים השנויים במחלוקת שחיוני להכריע בה כתנאי לקביעת התוצאה שתחול. שאלה שהיא "משפטית" בלבד היא שאלה שאינה שאלה מקצועית בתחום השמאות. כבר נפסק אין ספור פעמים כי בדונו בערעור על שומת היטל השבחה שערך שמאי מכריע, אין בית המשפט הופך ל"שמאי על" (ה' רוסטוביץ, היטל השבחה, הוצאת אוריאן, מהד' ראשונה תשנ"ז-1996 (להלן "רוסטוביץ"), עמ' 562 - 563 והאסמכתאות המובאות שם; א' נמדר, היטל השבחה, הוצ' חושן למשפט, תשס"ח-2007 (להלן "נמדר"), פסקה 1311 סיפא). 3. כידוע, אין שמאי מכריע (על פי הדין החל טרם כניסתו לתוקף של תיקון 84 לחוק) חייב בהנמקה מפורטת, ודי בהנמקה תמציתית המפרטת בתמצית את השיקולים והעקרונות עליהם ביסס את השומה. יש לזכור גם כי שמאות אינה מדע מדויק. היא איננה אלא ניסיון מושכל להעריך ולאמוד את שווי השוק המשוער של קרקע בשתי נקודות זמן. מעצם טיבה וטבעה, לא תיתכן ודאות לגביה והיא אינה פועלת על פי נוסחה קשיחה שמציבים בה נתונים שאמיתותם ניתנת להוכחה חד משמעית כדרך שמוכיחים עובדות. 4. גבולות הביקורת השיפוטית על שומת שמאי מכריע הם, לפיכך, מוגבלים ביותר. כך,למשל, אם נמצא שהשמאי פירש באופן לא נכון את הוראות התכנית המשביחה או את תוכן ה"מצב הקודם" או התעלם מהשפעתה של הוראה כזו או אחרת של התכנית על שווי הנכס במצבו החדש (או הקודם, ביחס למצב התכנוני הקודם), אזי יש בסיס להתערבות שיפוטית. כך גם אם השמאי התעלם מנתונים רלבנטיים שהובאו בפניו או מטיעונים רלבנטיים שהושמעו בפניו. כל אלה הן כמובן דוגמאות בלבד, ללא יומרה למצות את רשימת המצבים המצדיקים התערבות ערעורית בשומת שמאי מכריע. שונה המצב כאשר ניתן לראות שהשמאי המכריע התייחס לכל הנתונים הצריכים לעניין כפי שהם נובעים מתוכנן של הוראות התכנית המשביחה. 5. בשומת השמאי המכריע (נספח א' להודעת הערעור) נכתב במפורש כי בין השיקולים בהערכת השווי במצב התכנוני החדש "הובאו בחשבון המטלות הכרוכות בסעיף 14.1 ו-14.2 לתקנון התכנית. הובאו בחשבון אפשרויות ניצול זכויות הבניה במגרשים הנדונים והשפעת אופי הבינוי הנדרש על שווי הקרקע" (עמ' 18 סיפא - 19 רישא לשומה). בתיאור "מצב חדש" בשומת השמאי המכריע (עמ' 10) נכתב בין השאר כי קיימת תכנית בינוי פיתוח עיצוב, כי תנאי להיתר בניה ראשון למגרשים 1001 ו-1002 יהיה הכנת תכנית בינוי ופיתוח עקרונית ומחייבת למגרש השני ע"מ שיובטח עיצוב תואם של המגדלים והכיכר משני צידי הרחוב, וכי תנאי להיתרי הבניה כולל מתן פתרונות אקוסטיים במגרשים הסמוכים לדרך כביש מס' 2 ולדרך 5611, והוצאות המיגון יחולו על בעלי הזכויות. 6. בעקבות השומה נשוא הערעור פנו השמאי מטעם המערערת, ואחריו עורכי-דינה של המערערת, במכתבים לשמאי המכריע (נספחים 4 ו-6 לסיכומי המערערת). בנספח 4 לסיכומי המערערת התבקש השמאי המכריע להבהיר את העובדה שחרף קיומה של "התיחסות מילולית" למטלות שהתכנית כוללת ולאפשרויות הבניה שהיא מכתיבה, סעיפים אלה אינם מופיעים בפירוט תחשיב שווי קרקע ב"מצב חדש'". בתשובתו למוקדמת מבין שתי פניות אלה (נספח 5 לסיכומי המערערת) כותב השמאי המכריע כי הנקודות שהועלו בנספח 4 הועלו בדיונים בפניו ובחוות הדעת שהובאו בפניו, ויש התייחסות אליהם בפרק העקרונות ובתחשיב ההשבחה. הוא מוסיף כי השווי במצב התכנוני החדש "נקבע תוך בחינה וניתוח של מספר עסקאות השוואה רלבנטיות. לאחר שקלול העלויות והמטלות הנדרשות הגעתי לכלל דעה כי שווי מ"ר במצב החדש הינו 245 $ למ"ר" (ההדגשות הוספו). הנה כי כן מודיע השמאי המכריע בפורש כי הביא בחשבון, או בלשונו "שקלל", את המטלות והעלויות הנובעות מיישום התכנית טרם שהגיע לתוצאה של שווי ב"מצב חדש". לפניה השניה לא השיב השמאי המכריע, ולטעמי בצדק רב. לא ניתן להפנות לשמאי מכריע מכתב שאינו אלא ערעור מפורט, לאחר ששומתו כבר ניתנה. אין בנמצא הליך כזה. כדי להתרשם מהשוואה בין עמדות השמאים מטעם כל צד לבין מסקנתו של השמאי המכריע, אציין כי לפי שומת המשיבה עמד השווי החדש על 285 $ למ"ר. לפי שומת המערערת עמד השווי החדש על 210 $ למ"ר, מהם הופחתו 20% בגין בעלות משותפת, הפחתה לגודל, לדחיה הנדרשת להכנת תכנית בינוי, תכנית לפתרון ביוב והסדרי תנועה, והפחתה נוספת של כ-16.5 $ למ"ר (250,000 $ לכ-13.5 דונם) בגין עלות הקמת קיר אקוסטי. מכאן שהשווי במצב החדש לפי שומת המערערת עמד על 152.5 $ למ"ר. השומה המכרעת הגיעה, אם כך, לתוצאה של שווי חדש למ"ר העולה במידה מתונה על הממוצע בין הערכות השמאים מטעם הצדדים. בהקשר זה יש להעיר כי אף שבחוות דעתו של שמאי המערערת הועלתה הטענה כי הגבלת זכויות הבניה בקומת הקרקע והגבלת שטח כל קומה אינם מאפשרים ניצול מלוא זכויות הבניה, הרי ש"בתחשיב השומה נתון זה לא הובא בחשבון" (עמ' 13 סיפא לשומת המערערת, נספח ד' להודעת הערעור). לא עלה בידי להבין מדוע שמאי המערערת בחר שלא לתת ביטוי לנתון האמור, שלפחות הוא עצמו מאמין באמיתותו, בשומה שנערכה על ידו. מכל מקום הנתון החשוב הוא שהשמאי המכריע כתב כי הוא עצמו הביא נתון זה בחשבון. נכון שלהבדיל משמאי המערערת, לא פירט השמאי המכריע את הביטוי הכמותי שנתן לכל אחד מהנתונים שעניינם מטלות ומגבלות הכלולות בתכנית (לרבות עלויות ועיכובים הנובעים מהן), אולם אין השמאי המכריע חייב לתת פירוט כזה ודי בכך שיכתוב בצורה תמציתית את הטעמים שעליהם התבסס. ראו: בש"א (ת"א) 176574/05 ריבה מאיר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בת-ים. בשולי הדברים אעיר כי שני פסקי הדין המובאים כנספחים 8 ו-9 לסיכומי המערערת כלל אינם קובעים כי חובה להתחשב בעיכוב הצפוי במימוש הזכויות הכלולות בתכנית המשביחה במסגרת שומת היטל השבחה, ומקל וחומר שלא נקבע בהם כלל בעל אופי נורמטיבי (להבדיל ממצאים קונקרטיים) בדבר שיעור הפגיעה בערך המקרקעין עקב עיכוב כזה. 7. המסקנה המצטברת מהאמור לעיל היא כי דין טענות המערערת כפי שהובאו בפסקאות א' - ג' לסעיף 1 לעיל להידחות, מחמת שנחה דעתי שהשמאי המכריע לא התעלם מהנטען שם אלא להיפך: הוא התחשב בגורמים הנטענים שם בקובעו את גובה ההשבחה. 8. אי מתן ביטוי להפקעת יתר: עיון בשומת המערערת(!) מגלה כי אין בה כל אזכור של אותה הפקעת יתר. במידה רבה ניתן לומר שדי בכך כדי לדחות את הטענה. השמאי המכריע ממלא תפקיד מעין-שיפוטי מובהק (רע"א 1994/07 ייזום ניהול וביצוע י.נ.ו.ב. בניה ופיתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא), ובית המשפט ממלא תפקיד ערעורי. ככלל, אין מתירים לבעל דין להעלות בפני ערכאת הערעור טענה שלא העלה בפני הגורם השיפוטי הדיוני, שהוא במקרה זה השמאי המכריע (ראו והשוו: ע"א (ראשל"צ) 53/08 בן ארצי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה, סעיף 11 לפסק הדין; ע"א (ראשל"צ) 32/09 הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' ארנון מנחם ואח', סעיף 11 לפסק הדין). זאת אף שההלכה הפסוקה שיצאה מלפני בית המשפט העליון קובעת כי שמאי מכריע אינו מוגבל להכרעה בין עמדות השמאים מטעם הצדדים דווקא (ע"א 4542/98 עזבון המנוח חיים הימן ז"ל נ' הועדה המקומית). השמאי המכריע אכן רשאי לחרוג מגדרי הפערים בין עמדות השמאים מטעם הצדדים, אולם צד אינו יכול, לפחות ככלל, להלין על כך ששמאי מכריע לא התייחס לנתון או לטענה שאליהם גם השמאי מטעמו לא ראה לנכון להתייחס. 9. גם לגופו של עניין לא עלה בידי לרדת לסוף דעתה של המערערת בעניין זה. ככל שהתכנית המשביחה שבגינה הוטל ההיטל היא הכוללת "הפקעת יתר", או שהיא זו המביאה את כלל ההפקעות בחלקה לשיעור של "הפקעת יתר" (היינו הפקעה של יותר מ-40% ללא פיצוי), אזי קביעת השווי החדש משקפת ממילא את שווי המקרקעין במצבם לאור התכנית החדשה, היינו לפי זכויות הבניה החדשות מחד וההפקעה (או ההפקעה הנוספת) מאידך (וראו עע"מ 5839/06 בראון נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז, שם נקבע על ידי בית המשפט העליון כי ככלל אפשרי הדבר להפקיע יותר מארבעים אחוזים לצרכי ציבור באותה תכנית שבה גם מושבחים המקרקעין). אם הכוונה היא להפקעת יתר בעבר (לפני התכנית המשביחה), אזי היה על המערערת לתבוע פיצויים בשל אותה הפקעה ככל שחלה חובה לפצות בגינה, ולא ניתן "להכניס בדלת האחורית" פיצויים בשל הפקעה בעבר על דרך של הקטנת היטל ההשבחה בהווה (ולו משום שיש בכך עקיפת דין ההתיישנות לתביעת פיצויי הפקעה). לא זו אף זו: אם היתה הפקעת יתר בעבר (טרם התכנית המשביחה) והשמאי המכריע התעלם ממנה הרי שבכך דווקא היטיב עם המערערת. במצב כזה הפקעת יתר מפחיתה משווי המקרקעין ב"מצב הקודם" היינו ערב ההשבחה, ושווי נמוך יותר ב"מצב קודם" משמעו השבחה גבוהה יותר ביחס ל"שווי חדש" נתון, וממילא גם היטל השבחה גבוה יותר. בהקשר זה הגישה המערערת הסכם בינה לבין המשיבה וביקשה להסתמך עליו, אולם יש לדחות את הטענה. ההסכם נערך בשנת 2008, כלומר לאחר התכנית המשביחה (שנכנסה לתוקף בשנת 2004). ממילא אין תוכנו יכול להשפיע על שומת היטל ההשבחה, שאותה יש לערוך תמיד נכון למועד כניסת התכנית המשביחה לתוקף. בנוסף, כל שנקבע בהסכם הוא כי למערערת הזכות להעלות טענות מסוימות בפני השמאי המכריע (אך לא נקבע מה יהא גורלן של אותן טענות), וחשוב מזה - ההסכם מדבר במפורש בזכות "לתבוע כל פיצוי" בשל הפקעה הנזכרת בו. "פיצוי" כזה אינו חלק מהיטל ההשבחה ואינו מקוזז כנגד היטל ההשבחה במסגרת שומת ההיטל. 10. שיטת ההערכה שננקטה על ידי השמאי המכריע (שיטת ההשוואה): דעתי היא שהשאלה מהי שיטת ההערכה שנבחרה על ידי השמאי המכריע היא בדרך כלל שאלה שמאית מובהקת אשר אינה במתחם הנושאים הנתונים להתערבות או לביקורת שיפוטית בגדרו של ערעור המוגש לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית (טרם תחולת תיקון 84 לחוק). גם לגופו של עניין הכלל הוא שדרך המלך לקביעת שווי היא שיטת ההשוואה, כמובן בתנאי שביישומה יילקחו בחשבון ההבדלים הרלבנטיים בין עסקאות ההשוואה לבין השווי הנבדק (הבדלים בעיתוי ובמאפייני הנכס הרלבנטיים לשווי), או - בלשון המקובלת על שמאים - תוך ביצוע "התאמות נדרשות" (נמדר, פסקאות 505 ו-506 רישא). רק כאשר שיטה זו אינה ישימה (כגון כאשר אין בנמצא עסקאות השוואה שניתן להתייחס אליהן או לבצע בנתוניהם "התאמות" שיביאו אותן לכדי מכנה משותף עם השווי נשוא השומה), פונים לדרכי שומה אחרות. השאלה האם עסקאות ההשוואה שעליהן התבסס השמאי המכריע אכן כה בלתי רלבנטיות עד כי לא ניתן לקבוע על פיהן את השווי נשוא השומה גם לאחר עריכת "התאמות", היא שאלה המצויה באופן מובהק במומחיות השמאי המכריע ואין מקום להתערב בגישתו כי הדבר אפשרי וראוי בנסיבות העניין. 11. ריבית הפיגורים: תאריך ההשבחה הוא 5/1/04. שומת הועדה נערכה ביום 21/2/06. השומה האחרת מטעם המערערת נערכה ביום 10/4/06. תאריך המימוש הוא 6/3/08. רק ביום 26/3/08 ביקשה המערערת לראשונה כי ימונה שמאי מכריע, אף שכאמור לעיל היו הפערים (הגדולים עד מאד) בין שומת הועדה לשומת המערערת ידועים היטב קרוב לשנתיים לפני כן. המערערת טוענת כי אין לדרוש ממנה ריבית פיגורים בגין התקופה שמיום המימוש ועד לשומת השמאי המכריע, והיא מלינה על משך הזמן הארוך של הליכי בחירת השמאי המכריע ושל הליכי השומה בפניו. לדעתי, דין טענת המערערת להידחות. הגישה שבאה לביטוי בשורת פסקי דין שיצאו לפניי בסוגיה זו היא כי כאשר אין בידי הנישום לדעת מהו סכום ההיטל מסיבות שלא גרם ולא תרם להן, לא ניתן לראותו כמי שפיגר בתשלום ההיטל, ועל כן לא ניתן לחייבו בריבית פיגורים בגין התקופה בה אכן לא ידע את הנתונים כאמור. לא זה המקרה שבפנינו. המערערת ידעה היטב על ההשבחה, ואף צפתה שיום המימוש בוא יבוא. זו הסיבה לכך שלא רק שביקשה כי תיערך שומת ועדה כבר בשנת 2006, אלא אף טרחה ודאגה לשומה אחרת כבר אז. משנוכחה המערערת בפערים העצומים בין השומות, היה בודאי ברור לה לחלוטין כי תידרש הכרעה, והכרעה כזו תיתכן או בדרך של עריכת שומה על ידי שמאי מוסכם או בדרך של מינוי שמאי מכריע. למרות זאת היא לא עשתה דבר בנדון במשך כמעט שנתיים שחלפו מאז נערכה השומה האחרת מטעם המערערת ועד לפנייתה למשיבה לראשונה לשם מינוי שמאי מכריע, פניה שנעשתה רק כעשרים יום לאחר תאריך המימוש. בנסיבות אלה לא חל הרציונל שבבסיס אותם פסקי דין בהם נקבע שאין לחייב בריבית פיגורים בגין התקופה שעד לקבלת שומת השמאי המכריע, או כי יש לחייב בריבית רק בגין מחצית תקופה זו. בהינתן מיהות המערערת, העובדה שהיא עצמה החלה בבירור סוגיית שיעור ההיטל שנתיים לפני ההשבחה והיא זו שחדלה מכל טיפול בעניין דווקא כאשר הסיטואציה היתה בשלה למינוי שמאי מכריע, וכן בהינתן העובדה שהמערערת לא טרחה, גם לאחר המימוש, לשלם במועד לפחות את ההיטל המתחייב מהשומה שנערכה בזמנו מטעמה, הרי שעליה לשאת במלוא ריבית הפיגורים בגין התקופה שמיום המימוש, לרבות אותו חלק של התקופה בו התנהלו ההליכים של בחירת ומינוי השמאי המכריע וההליכים שבפניו. סוף דבר 12. התוצאה הכוללת היא שהערעור נדחה. נוכח יריעת המחלוקת הרחבה, תישא המערערת בשכר טרחת עורכי דינה של המשיבה בסך של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק, נכון להיום. תוכנית בניהבניהתוכנית בינוי