ערעור של הנישומים על השומה המכרעת להיטל השבחה (להלן: "השומה המכרעת") של שמאי המקרקעין, עו"ד יהודה פלד (להלן: "השמאי המכריע"), מיום 6.9.2009, והכל בהתאם להוראות סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נתונים הנכס נשוא השומה הינם מגרשים 92 ו - 93 בגודל של 499 ו - 486 מ"ר הידועים כחלק מחלקה 6 בגוש 3900, ברח' גלמן 11 ו - 13, מזכרת בתיה. על המגרשים בנויים בית חד משפחתי ודו משפחתי, בהתאמה. בהתאם לתכנית זמ/2/263 מיום 30.3.2000 החלה על המגרשים (להל: "התכנית הראשונה"), שטח עיקרי מותר לבניה מתחת לקרקע הינו 40 מ"ר לכל יח"ד, ושטח שירות מתחת לקרקע - עד 30 מ"ר. תכסית עד 100 מ"ר לכל קומה (סעיף 4.3.1 (ב) לתכנית). כן מתירה התכנית בניית מרתף ובלבד שיעמוד בכללים אלה ולא יחרוג מקו הקונטור של המבנה (סעיף 4.3.1 (ו) לתכנית זו). התכנית נשוא ההשבחה הנטענת הינה זמ/1/800, מיום 15.3.2005 (להלן: "התכנית השניה"). המדובר בתכנית הקובעת הוראות בניה למרתפים והשימוש בהם. התכנית השניה מתירה בנית מרתפים, וקובעת כדלקמן: "1. בניית מרתף כפופה להוראות תקנות התכנון והבניה (תוספת שניה - תש"ל, 1970) כדלקמן: א. גובה חלל המרתף בין רצפתו לתחתית תקרתו לא יעלה על 2.20 מ' (ר' תקנה 17 סעיף 2.08). חלל בגובה העולה על 2.21 ייחשב מבחינת אחוזי בניה כקומת מגורים. ב. - 2.......... שטח המרתף לרבות הקירות החיצוניים והממ"ד שיבנה כנ"ל ולא יחרוג מקונטור קומת הכניסה שמעליו לא יחשב במסגרת שטחי הבניה המותרים על פי תכנית בנין עיר תקפות. ....... ........ המרתף ישרת את הצרכים הביתיים של המשפחה בלבד, לרבות השימושים של מבני עזר חיצונים כגון: מחסן ביתי, ח. הסקה, חניה, ח. משחקים לשימוש בעלי הדירה בלבד" במילים אחרות: בעוד שעל פי התכנית הראשונה ניתן היה לבנות מרתף בשטח של עד 30 או 40 מ"ר, הרי שבהתאם לתכנית השניה מותר לבנות מרתף בגודל קונטור קומת הקרקע. הואיל ובהתאם לתכנית הראשונה, שטח קומת הקרקע מוגבל ל - 100 מ"ר - הרי שמדובר בהגדלת המרתף בשטח של כ - 60 או 70 מ"ר (לפי העניין). השמאות המכרעת השמאי המכריע קבע כי יש בעובדות אלה כדי ליצור השבחה. השמאי המכריע דן בטענת שמאי הבעלים על פיה בעבר המשיבה נתנה היתרי בניה למרתפים אך הזכות לא מומשה, ואף לא נגבה היטל השבחה. השמאי המכריע דחה טענה זו הן בפן העובדתי, והן בפן המשפטי שכן לטעמו, אף אם לא נגבה היטל השבחה בעבר עקב טעות, אין חובה להנציח את הטעות. השמאי המכריע הפנה בעניין לת"א 3640/06 אבירם נ' הועדה מחוזית "זמורה". טענות הערעור שלוש טענות עיקריות למערערים. האחת - כי השמאי המכריע נמנע מלהביא נתוני השוואה ולא פירט מה היה שווי המגרשים ערב אישור התכנית השניה ולאחר פירסומה. לגבי טענה זו אומר כבר כעת כי אין המדובר בערעור על נקודה משפטית ועל כן דינה להדחות על הסף. השניה - כי בהתאם לפרט 2.03 לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970, גובהו המינימלי של שטח המיועד למטרות עיקריות הינו 2.5 מ'. נוכח האמור, ממילא לא ניתן לנצל את המרתפים לשימוש עיקרי, שכן הגובה המקסימלי בהתאם לתכנית השניה הינו 2.2 מ'. על כן - אין כל השבחה, שכן ממילא לא ניתן להשתמש במרתף לשימוש עיקרי. השלישית - כי שאלת הקמתו של מרתף הינה שאלה היפוטתית שכן ממילא נבנו על המגרשים מבנים צמודי קרקע מבלי שנתבקש או נחפר מרתף. כללי: מהות ההשבחה ומועד תשלום ההיטל ערעור זה עניינו בשניים: האחד, היותו של אירוע מסויים "אירוע מס", והשני, האם נתקיים המועד המועד לתשלום המס, בהתאם לכללי דחיית המס הקבועים בתוספת השלישית. התוספת השלישית מבחינה, כמקובל במקרים רבים בדיני המס, בין אירוע המס לבין המועד לתשלומו. אירוע המס הוא בעת שמתקיימת השבחה כהגדרתה בסעיף 1(א) לתוספת השלישית היינו: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג". תשלום ההיטל הינו במועד נדחה, כמפורט בהגדרת "מימוש זכויות". בעניינו החלופה הרלוונטית היא זו שבפיסקה (1): "קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה". האם התכנית השניה יצרה השבחה? אירוע המס הנטען בענייננו הינו אישור התכנית השניה. בהתאם לתכנית זו, לכאורה, הוגדל שטח המרתף ל - 100 מ"ר, ואף ניתנה הזכות להשתמש במרתף לצרכים הביתיים של המשפחה. יחד עם זאת, ברור לחלוטין שמבחינה היררכית, וכפי שעולה אף מהוראת סעיף 1 לתקנון התכנית השניה, בניית מרתף כאמור כפופה להוראות פרט 2.03 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970. הוראה זו קובעת כדלקמן: "גבהו של חלק בנין המפורט להלן בטור א' לא יפחת ממספר המטרים (להלן - מ') המצויין לצדו בטור ב': טור א' טור ב' חלק הבנין גובה מזערי במ' (1) מרתף המשמש למטרת שירות 2.05 (2) מקלט או מחסה לשעת חירום 2.00 (3) חדר שירות, פרוזדור פנימי ומקום שנועד למטרת שירות ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת 2.05 חדר הנועד למטרה עיקרית ושלא נקבעה לגביו הוראה מיוחדת 2.50 במילים אחרות, בהתאם לתקנות אלה, גובהו של מרתף המיועד למטרה עיקרית הינו 2.5 מ' לפחות. דא עקא, התכנית השניה הגבילה את גובה המרתף ל - 2.20 מ' לכל היותר. התוצאה היא שעל אף העובדה שבסעיף 6 לתקנון התכנית השניה נקבע לכאורה כי ניתן להשתמש במרתף גם לסוג של מטרות עיקריות, הרי שבפועל לא ניתן להשתמש במרתף בשום פנים ואופן למטרה עיקרית, אלא אך ורק למטרת שירות. מהי מטרה עיקרית ומהי מטרת שירות? ברישת פרט 2.01 הנ"ל נקבע כי "מטרה עיקרית" ו"מטרת שירות" - כמשמעותם של מטרה עיקרית ומטרה של מתן שירותים נילווים כמתואר בתקנה 9 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב- 1992; תקנה 9 (ב) ו(ד) לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב- 1992 מפרטת מהן מטרות עיקריות ומהם שירותים נלווים, כדלקמן: (ב) מטרות עיקריות לענין תקנות אלה הן: (1) מגורים; (2) מסחר; (3) בידור; (4) תעשיה; (5) מלאכה; (6) צרכים חקלאיים; (7) משרדים; (8) בתי מלון ובתי אירוח אחרים; (9) נופש וספורט; (10) בניני ציבור אף אם מטרתם איננה מטרה מן המפורטות בפסקאות (1) עד (9); (11) שימושים אחרים הדומים לאלה המפורטים בפסקאות (1) עד (10); (12) מטרות שירות בחלקים בבנין אם הם מיועדים גם לשימוש מהשימושים המפורטים בפסקאות (1) עד (11), למעט השטח המזערי של מרחב מוגן דירתי אשר ייחשב כשטח שירות גם אם שימושו למגורים. (ג) לענין תקנה זו ייראו כל חלקי הבנין שאינם שטחי שירות גם כן כשטחים למטרות עיקריות. (ד) בכפוף לאמור בתקנת משנה (ו), ייראו השטחים שנועדו בתכנית רק למתן שירותים נלווים למטרה מן המטרות העיקריות האמורות בתקנת משנה (ב), כשטחי שירות אם הם נמנים עם אחד מאלה: (1) ביטחון ובטיחות: מקלט, וחלקים ומיתקנים בבנין הבאים להגן על הנמצאים בו בפני סכנות בטחוניות או בטיחותיות ובלבד שאינם מיועדים לשימוש למטרה עיקרית; ואולם במרחב מוגן דירתי יראו כשטח שירות בדירת מגורים רק את השטח המזערי הנדרש לפי התקנות בענינן, וכן את השטח שמתחת לקירות של מרחב מוגן דירתי, אף אם הקיפו הקירות שטח העולה על השטח המזערי הנדרש לפי אותן תקנות; (2) מערכות טכניות ומיתקני שירות: חדר למכונות או למיתקנים טכניים למתן שירותים לבנין, לרבות הסקה, תקשורת, איוורור, קירור, חשמל, שנאים, גנרטור, מעלית, מקום למכל גז, לאצירת אשפה, מעברים לצנרת, חדר בקרה ומקום למתן שירותים כיוצא באלה; (3) אחסנה: מקום לאחסנת כלי עבודה, כלי גינה, חומר ארכיוני, חמרי גלם או מוצרים כיוצא באלה המשרתים את החלקים העיקריים שבאותו בנין; (4) חניה: מקום חניה לרכב, לרבות כבשים ודרכי גישה נוספים; (5)-(7)...." כאמור לעיל, התוצאה המסתברת היא כי בעקבות התכנית השניה ניתן להשתמש במרתף רק לאחת ממטרות השירות (שהרלוונטיות לענייננו הינן ביטחון, אחסנה ומערכות טכניות ומתקני שירות לבית), אך לא ניתן להשתמש בו למטרה עיקרית - כגון מגורים. נוכח האמור, נשאלת השאלה, האם הצמיחה התכנית השניה השבחה אשר בגינה יש לחייב בהיטל? אמנם, אין חולק כי פורסמה תכנית, אך האם קיים פער כלשהו בין המצב לבין המצב הקודם? תשובתי לכך הינה בחיוב. ואולם לדעתי, ההשבחה הינה באספקט אחד בלבד, והיא הגידול בשטח המרתף. ואבהיר. במצב קודם, לא ניתן היה להשתמש במרתף למטרה עיקרית. עובדה זו לא שונתה בעקבות פירסום התכנית השניה. התיימרותו של סעיף 6 להקנות למרתף אצטלה של שימושים עיקריים ("צרכים ביתיים של המשפחה") אינה יכולה לעמוד, נוכח הוראתו הברורה והחד משמעית של פריט 2.03 ובשים לב להגבלת גובהו של המרתף כנקוב בתכנית השניה. הנה כי כן, ההבדל היחידי בין המצב החדש לבין המצב הקודם הינו בכך ששטח המרתף (אשר מטרת שימושו לא שונתה) - הוגדל. זו אמנם השבחה - אך זו בלבד ההשבחה. עיינתי בשמאות המכרעת ומצאתי כי לא ניתן להבין ממנה מהם בדיוק הפרמטרים להשבחה אשר על פיהם קבע השמאי המכריע את ההשבחה. בסעיף 9.2 לשמאות המכרעת קבע השמאי המכריע כי ההשבחה נקבעה בהתאם ל"מקדם האקויולנטי לתוספת שטח המרתף בהתייחס לשטח השולי לבניה, ולשימושים המותרים על פי תכנית זמ/1/800". דהיינו, לכאורה השמאי המכריע קבע את ההשבחה על פי שני פרמטרים - הן הגידול בשטח המרתף והן העובדה כי על פי התכנית השניה ניתן להשתמש במרתף לשימושים המפורטים בסעיף 6. ואולם, כפי שהובהר לעיל, לא ניתן להשתמש במרתף לשימוש עיקרי, ולפיכך, ההשבחה היחידה שהצמיחה התכנית השניה, הינה תוצר של הגידול בשטח המרתף. לכן, ככל שחישוב ההשבחה כולל השבחה הנובעת מאפשרות השימוש במרתף למטרה עיקרית - הרי שההשבחה חושבה ביתר, ויש לתקן את התחשיב. אשר על כן, יש להחזיר את התיק לשמאי המכריע. ההוראות לשמאי המכריע הינן לחשב את ההשבחה שיצרה התכנית השניה אך ורק בהתאם לפרמטר של הגידול בשטח המרתף. האם בא "מועד המימוש" לעולם? התכנית השניה פורסמה ביום 15.3.2005. היתרי הבניה ניתנו בימים 14.8.2008 ו - 12.1.2009. בהיתרי הבניה לא נתבקשה כלל בנית מרתפים וממילא כאלה גם לא נבנו. מכאן - שגם אם יש השבחה - הרי שהמערערים לא ניצלו את זכותם לבניית מרתפים בהתאם לתכנית השניה. האם, בנסיבות אלה, בא לעולם מועד המימוש? כזכור, מועד המימוש הינו "קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה". דהיינו, ההיתר צריך שיהיה בהתאם לתכנית המשביחה. ההיתר צריך שינצל את הזכויות אשר מעניקה לו התכנית המשביחה, או לפחות חלק מהן: "לפי האמור בסעיף, כדי שהיתר הבניה וההיתר לשימוש ייחשבו למימוש זכויות עליהם לנצל את אחוזי הבניה הנוספים או השימוש הנוסף שהוספו על ידי התכנית, מתן ההקלה או התרת השימוש החורג שיצרו את אירוע המס. אם למשל, התכנית המשביחה שאושרה מוסיפה אחוזי בניה נוספים אך ההיתר מנצל את אחוזי הבניה שהותרו לפני התכנית המשביחה - אין בהיתר כדי לגרום למימוש זכויות של התכנית החדשה. במקרה זה, אין לדבר על ימימוש זכויות של התכנית המשביחה שיצרה את אירוע המס, ולכן מועד התשלום של ההיטל בגינה לא יחול. דבר זה נלמד מהדרישה של הסעיף שההיתר ייחשב למימוש רק אם לא היה ניתן לתתו אלמלא אותו אירוע המס - שמתשמע ממנו שהיתר הנסמך על זכויות ישנות שהיו קיימות לפני כן - לא ייחשב למימוש זכויות" (נמדר, "היטל השבחה", עמ' 1003) כאמור לעיל, בענייננו, לא נתבקשו ואף ממילא גם לא ניתנו היתרים לבניית מרתפים בבתים הנידונים. בפועל, גם לא נבנו מרתפים כלשהם. מכאן, שהזכויות נשוא התכנית השניה, ואף הראשונה ביחס למרתפים - לא נוצלו. מכאן, שגם מועד המימוש טרם בא לעולם. על כן, גם אם קיימת השבחה, הרי המערערים אינם חבים עדיין בתשלום ההיטל. נוכח כל האמור אני קובע כדלקמן: הערעור בנוגע לשומת ההשבחה מתקבל חלקית - במובן זה כי יש לחשב את ההשבחה רק על בסיס הגדלת שטח המרתף. התיק יוחזר לשמאי המכריע לצורך דיון בהתאם לפסק דין זה, ובהתאם להוראות המפורטות לעיל. בכל מקרה, מועד המימוש טרם נולד, ועל כן גם לאחר קביעת ההשבחה, אין על המערערים החובה לשלם את ההיטל, וזאת עד אשר יבוא מועד המימוש לעולם. הואיל והערעור התקבל בעיקרו - הרי שאני מחייב את המשיבה לשלם למערערים את הוצאות המשפט, ובנוסף לשאת בשכ"ט עו"ד המערערים בסך של 7,500 ₪.תוכנית בניהבניהמרתף