בפניי בקשת הנתבעות לדחות את התביעה על הסף מחוסר סמכות עניינית. לטענת הנתבעות בית המשפט המחוזי בחיפה הוא זה המוסמך לדון בשאלת תקפותו ו/או פרשנותו ו/או אכיפתו של חוזה או ההתחייבות, המוכחשים כשלעצמם, למקום מקרקעין. התובע עתר לבית המשפט לחייב את רשות הפיתוח (נתבעת מספר 2) כבעלת הנכס ואת עמידר (נתבעת מספר 1), כאחראית לניהולו להשלים באופן מידי את הליך רכישת הדירה, ברח' ג'למה 11 חיפה, בה התגורר במשך כ-56 שנה, משנת 1954, כדייר מוגן, ללא התנאי המסכל של תשלום חלקו בשיפוץ, עוד בטרם ביצוע העסקה, כך שיוכל להירשם כבעליה של דירת מגוריו. לטענתו מכוח חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה), תשנ"ט -1998 הוא זכאי לרכוש את דירתו ואין לחייבו, כדרישת עמידר, כי קודם לרכישה יישא בתשלום סך נוסף לשווי הדירה, סך של כ-416,000 ₪ עבור חלקו בשיפוץ הבניין, סכום הכפול פי שניים וחצי משווי הדירה בפועל. לטענתו עמידר מנצלת לרעה את גילו המתקדם (87) על מנת למנוע ממנו להוריש את הדירה בה חי רב ימי חייו ובה גדלו ילדיו. התובע, לטענתו, התגורר בדירה נשוא התביעה כדייר מוגן, עד אשר ניתן צו לפינויו מהדירה לצורך ביצוע עבודות שיפוצים בבניין, אשר הוכרז כבניין מסוכן. בכתב התביעה מפרט התובע את טענותיו כנגד התנהלות הנתבעת 1 וטוען בעיקר, כי ביצוע השיפוצים החל רק כעבור שנה מיום פינויו מהדירה (23/1/2012), זאת לאחר שביקשה פינויו בדחיפות והצהירה כי ביצוע השיפוצים יארך בין 6-9 חודשים וכי עלות השיפוצים עומדת על 200,000 ₪ לערך. התובע טוען, כי ביקש לרכוש את הזכויות בדירה וכי למעשה, הנתבעות הסכימו למכירה בעלות של 42,000 ₪, אך התנו את הרכישה בהשתתפות התובע בחלקו בהוצאות השיפוצים וזאת בסך של כ- 416,000 ₪ והכל, עוד בטרם בוצעו השיפוצים. התובע אינו מתכחש לחובתו להשתתף בחלקו היחסי בהוצאות השיפוצים אך טוען, כי אין להתלות את רכישת זכויותיו בתשלום סכום זה ומבלי שתינתן לו הזכות לבדוק את העבודות ועלותן. מעיון בכתב התביעה עולה כי לתובע טענות הן באשר לעלות השיפוצים הנטענת והן באשר לדרישה כי חלקו ישולם, כתנאי לרכישת הדירה וטוען כי הדבר מהווה תנאי מסכל לרכישת זכויותיו ומבקש מביהמ"ש להורות על הסרת תנאי זה ועל המשך הליכי רכישת הדירה בלעדיו. נכון ליום הגשת התביעה, התגורר התובע בדירה שכורה הואיל ועבודות השיפוץ טרם הושלמו, דבר אשר, יחד עם התנהלות הנתבעות, גרם לו לסבל ועוגמת נפש המוערכים על ידו בסך של 180,000 ₪. הבקשה לסילוק על הסף בבקשתן טוענות הנתבעות תחילה, כי החזקה בדירה נמסרה לתובע לשביעות רצונו המלאה ולכן, דין התביעה להידחות מחוסר עילה. עיקר טענות הנתבעות מתמקדות בטענה, תוך ציטוט והפניה לסעיפי התביעה, כי עסקינן בתביעה לאכיפת הסכם מכר ו/או לאכיפת התחייבות למכירת הדירה. לטענתן, הלכה היא כי לכבוד ביהמ"ש המחוזי מוקנית סכמות עניינית בלעדית לפסוק בכל השאלות הכרוכות בכריתתו ו/או בתוקפו ו/או אכיפתו ו/או ביטולו של חוזה מכר מקרקעין. המבקשות מפנות לע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה(2) 749 (1991) (להלן: "עניין נפתלי"). עוד טוענות הנתבעות, כי הלכה היא שעל בעל דין העותר לסעד של אכיפת הסכם מקרקעין ולסעד כספי הנמוך מסמכותו של ביהמ"ש המחוזי, לפצל את תביעותיו ולהגישן בשתי ערכאות שונות (ע"א 564/61 חברת אחוזת פינסקר 58 בע"מ נ' אראמה בע"מ, פ"ד טז 1345 (1962)). התובע מבקש לדחות את הבקשה. באשר לטענת הנתבעות, כי ביהמ"ש הנכבד איבד את סמכותו לדון בתביעה מרגע שחזר התובע להתגורר בדירה, טוען התובע כי החזקה אכן נמסרה, אך זאת זמן ניכר לאחר הגשת התביעה וסמוך להגשת הבקשה לדחייה על הסף והלכה היא, כי הסמכות נבדקת נכון ליום הגשת התביעה (ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669 (1997)). התובע מוסיף וטוען, כי בין הצדדים לא נכרת חוזה מכר הואיל והנתבעות מנעו את השלמת הרכישה בהציבן תנאי מסכל. לטענתו מדובר בשלב זה בזכויות אובליגטוריות בלבד והסמכות באשר להן נגזרת משוויין. התובע טוען כי אליבא דנתבעת 1, שווי הדירה כולו הינו 174,000 ₪ ולכן מצוי הוא בסמכותו של ביהמ"ש זה. התובע הסתמך בעניין זה על פסה"ד שניתן בת.א. (מחוזי י-ם) 7441/05 הפטריארך היווני נ' מדרשת קדמת ירושליים (28/10/2010). לאחר דיון שהתקיים בפניי, הוגשה תגובת הנתבעות ובה נטען, כי לפסה"ד עליו מסתמך התובע (בעניין הפטריארך) אין כל רלוונטיות לענייננו. לטענתן, שם דובר על מקרקעין שאינם רשומים בלשכת רישום מקרקעין ולכן נקבע כי מדובר בזכויות אובליגטוריות בלבד, אשר הסמכות בגינן נקבעת לפי שווי הנושא. במקרה דנן, כך לטענת הנתבעות, מדובר בתביעה לאכיפת הסכם בקשר לזכויות הרשומות במרשם המקרקעין ולכן מדובר בעניין שבמקרקעין רשומים המצוי בסמכותו העניינית של ביהמ"ש המחוזי וזאת מכח סע' 51 (א)(ד) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. לטענת הנתבעות, סמכות ביהמ"ש השלום לדון בענייני שימוש ו/או חזקה במקרקעין, הוגדרה בפסיקה באופן מצומצם כ"שימוש תוך שמירה על גוף הנכס" ואף אינם כוללים הריסת הנכס, קל וחומר לא אכיפת הסכם לרכישת נכס (ע"א 37/59 שמש נ' מפעל המים כפר סבא, פ"ד י"ג 834 (1959)). יצויין כבר עתה כי הלכה זו בוטלה בפסה"ד שניתן לאחרונה ע"י כבוד ביהמ"ש העליון ברע"א 3749/12 בר עוז נ' סט (1/8/2013). הנתבעות שבות ומסתמכות על פסה"ד בעניין נפתלי לפיה הכרעה בשאלת תקפות ו/או בשאלת קיומו של חוזה למכירת מקרקעין, מהווה, כשלעצמה, הכרעה גם בזכויות במקרקעין הנמצאת בסמכות ביהמ"ש המחוזי. הנתבעות טוענות כי משכתב התביעה נוסח באופן שהסעד העיקרי הנתבע הינו לאכוף חוזה מקרקעין ו/או להצהיר על זכותו של התובע לרכוש את המקרקעין במחיר המתאים לו, הרי שלפי הלכת הטפל והעיקר (ת"א 23018-03-11 עמית קניון נ' מנהל מקרקעי ישראל (12/7/11)), תביעה זו נמצאת בסמכות ביהמ"ש המחוזי. הכרעה המבחן הנקוט בכל הנוגע לשאלת הסמכות העניינית הינו מבחן הסעד ולפיו נקבעת הסמכות על פי הסעד שעותר לו התובע בכתב התביעה (ע"א 510/82 רינה חסן ואח' נ' יפה פלדמן , פ"ד לז (3) 1, 12); זאת , להבדיל מן הסעד המוענק בסוף ההליך (ע"א 4796/95 איברהים חסין אלעוברה נ' איברהים עלי אלעוברה, פ"ד נא (2) 669, 6679 , ע"א 472/83 ניצה אריאלי נ' זלמן אריאלי , פ"ד מא (3) 200, 208 וע"א 27/77 יהודה טובי ואח' נ' שמעון רפאי , פ"ד לא (3) 561, 570). על מנת לבחון את טענות הצדדים, יש לבחון את הסעד המבוקש בכתב התביעה . כך פתח התובע את תביעתו: "בית המשפט הנכבד יתבקש בזאת ליתן כנגד הנתבעות צו המורה להן למכור לתובע את זכויות הנתבעת 2 בדירת מגורים בקומה השנייה ברחוב ג'למה 11 בחיפה, הידועה כחלק מגוש 10835 חלקה 109 (להלן: "הדירה") ולעשות זאת לאלתר וללא דיחוי נוסף." אין מחלוקת בין הצדדים כי הסכם מכר טרם נחתם - התובע טוען כי ניתנה הסכמה עקרונית לה הוסף לאחר מכן תנאי מסכל ואילו הנתבעות טוענות כי מעולם לא ניתנה הסכמה לרכישת הדירה ללא אותו תנאי ועומדת על דרישתה לתשלום חלקו של התובע בשיפוצים. עיון בטענות הצדדים, הן בכתב טענותיהם והן בבקשה בפניי, מעלה כי עסקינן בשלב החוזי וכי השאלה שבמחלוקת היא סבירות התנאי של תשלום חלקו היחסי של התובע בשיפוצים ועלותו. הסעיף הרלוונטי לענייננו הינו סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט הקובע: "(א) בית משפט שלום ידון באלה: ... (3)תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין." שאלת חלוקת הסמכויות בענייני מקרקעין ובזכויות חוזיות, להבדיל מקנייניות, טרם הוכרעה בהלכה מחייבת והפסיקה של בתי המשפט המחוזיים בנדון אינה אחידה. מחד ניתן למצוא פסיקה אשר קובעת כי ככל שמדובר בזכויות לא רשומות במרשם המקרקעין (כגון בעניין הפטריארך עליו מסתמך התובע או פסיקה הדנה במקרקעין הרשומים במנהל מקרקעי ישראל בלבד כגון ה"פ (מחוזי ירושליים) 5399/06 אלמז נ' דלק - חברת הדלק הישראלית בע"מ (26/06/2007)) ו/או בשלב שבו המקרקעין רשומים אך טרם הושלם רישום הזכויות מכח הסכם מכר (כגון הפ (מחוזי ירושליים) 8497/09 אליהו נ' יגן (27/1/2010), הדן בתביעה לביטול הסכם מכר ומחיקת הערת אזהרה), הרי שעסקינן בתביעה חוזית שהסמכות לגביה נקבעת לפי שווי המקרקעין. מצדו השני של המתרס ניתן למצוא פסיקה אשר קובעת, כי גם כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים ובזכויות לא רשומות, הרי שיש לקבוע כי מדובר בעניין שבמקרקעין המצוי בסמכות ביהמ"ש המחוזי וזאת, על מנת שתהא אחידות ובהירות בחלוקת הסמכויות (ראה פסה"ד המנחה בעניין זה שניתן בה"פ (מחוזי חיפה) 119/08 שוייצר נ' רפאל (6/7/2008). לדידי, יש להעדיף את הפסיקה הבוחנת את מהות הזכויות והקובעת, כי משעסקינן בזכויות חוזיות בלבד, יש לבחון את הסמכות לאור שווי הנושא. למסקנה זו הגעתי לאחר בחינת הפסיקה הרווחת ולאור פסק דינו של ביהמ"ש העליון, שניתן בערעור אשר הוגש על פסה"ד שניתן בעניין הפטריארך, שם נקבע: "בית המשפט המחוזי בירושליים דן בצורה מקיפה ויסודית בשתי הסוגיות שעמדו בפנינו, זו של סמכות עניינית וזו של מעשה בית דין. הניתוח של שתי הסוגיות היה נכון ומדויק. סומכים אנו ידינו על פסק הדין..". (בע"א 7868/95 הפטריארך היווני נ' מדרשת קדמת ירושליים (5/3/2012)). במקרה דנן, מצויים אנו בשלב המשא ומתן, בשלב החוזי. הדיון יתנהל באשר לסבירות הדרישה להשתתפות העצמית וגובה הסכום הנדרש, זאת, בהנחה שיוכח בפניי כי יש בכלל מקום להתערב בנושא זה. בכל מקרה, עסקינן בזכויות חוזיות אובליגטוריות בלבד וגם במידה והתביעה תתקבל, אין מדובר בהכרעה בזכויות קנייניות, שהרי הדרך לחתימת הסכם מכר ורישום זכויות התובע בדירה, עוד ארוכה. יש לזכור ולהזכיר כי בעתירה המנהלית שהתנהלה בעניינם של הצדדים (עת"מ 56428-10-12 מיום 17.1.13 מפי כב' השופט ר. שפירא) טענו הנתבעות כי הסכסוך הקיים בין הצדדים הוא למעשה לעניין עלויות רכישת הדירה או ההשתפות בשיפוץ, היינו סכסוך כספי. "...כאשר למעשה המחלוקת שנותרה בין הצדדים מהווה מחלוקת כספית בעלת אופי אזרחי ויש לבררה במסגרת המתאימה ולא במסגרת דיון בעתירה שהוגשה לבית המשפט לעניינים מנהליים... יש לקבל את טענת המשיבות כי עלויות רכישת הדירה או ההשתתפות בשיפוץ, כדאיות העסקה וכדומה רינן סוגיות כספיות שאין מקומן לדיון במסגרת עתירה מנהלית. על כן, מאחר שלמעשה הדיון בסעד המבוקש בעתירה מתייתר, שכן המשיבות מאפשרות לעותר להשלים את הליך רכישת הזכויות בדירת המכורים שבנדון, והסכסוך הקיים בין הצדדים הוא למעשה לעניין עלויות רכישת הדירה או ההשתתפות בשיפוץ, אין המדובר בעתירה נגד החלטה של רשות בעניין דיור ציבורי שיש להיזקק לה במסגרת דיון בעתירה מנהלית, אלא בסכסוך כספי - אזרחי. על כן, דין העתירה להדחות." לכן בנסיבות מקרה זה, עסיקנן בתביעה המצויה בסמכותו העניינית של ביהמ"ש זה. התוצאה היא שהבקשה נדחית. הוצאות הבקשה ידונו במסגרת פסה"ד הסופי. אני קובעת לקדם משפט ליום 13.2.14 שעה 10:30. אני קובעת לישיבת הוכחות ליום 9.7.14 שעה 09:00. א. עדויות ראשיות יוגשו בתצהירים. התובע - תוך 45 יום מהיום והנתבעות - 45 יום לאחר מכן. לתצהירי העדות הראשית, יצרפו הצדדים כל מסמך שבדעתם להסתמך עליו. מסמך שלא יצורף לא תותר הגשתו אלא ברשות ביהמ"ש. ב. הצדדים יעבירו אחד למשנהו את התצהירים והמסמכים עם הגשתם לתיק בית המשפט. ג. בקשה לזמן עדים, שקיימת מניעה להגשת תצהיר מטעמם, ניתן יהיה לזמנם כפוף להגשת בקשה מנומקת, 45 יום טרם ישיבת ההוכחות, וקבלת החלטה בעניין. ד. למועד שנקבע להוכחות ידאגו הצדדים להתייצבות כל עד מטעם. חוזהדיור מוגןאכיפת חוזההסכם מכר