בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים (כב' השופט א' אברהם) בו נדחה ערעורה של המבקשת על החלטת ועדת הערר לארנונה (שליד עיריית טבריה). העובדות 1.הסוכנות היהודית (להלן: המבקשת) מחזיקה בעיר טבריה מתחם המשתרע על פני שטח קרקע של כ-8,000 מ"ר ומשמש מרכז קליטה לעולים חדשים. על שטח הקרקע ניצבים שלושה מבני מגורים (בשטח כולל של 8,813 מ"ר) ובניין משרדים אחד (בשטח של 900 מ"ר). עד לשנת 1998 סווגו לצרכי ארנונה ארבעת המבנים על פי סיווג 510 "מוסדות ממלכתיים" ושטח הקרקע סווג על פי סיווג 700 "קרקע תפוסה למוסד ציבור". החיוב נעשה בהתאם. בשנת 1998 נכרת בין המבקשת לבין עיריית טבריה (להלן: העירייה), הסכם הקובע את סיווגי הקרקע והמבנים לצרכי ארנונה "כחלק מפשרה ובהסכמה" (להלן: ההסכם). בהסכם נקבע כי שלושת מבני המגורים יסווגו על פי סיווג 111 "מגורים", בניין המשרדים יסווג כמקודם כ"מוסד ממלכתי", וסיווג שטח הקרקע יוותר כמקודם "קרקע תפוסה למוסד ציבור". מעת כריתת ההסכם חויבה המבקשת בארנונה בהתאם למוסכם. 2.כבשנים שמאז ההסכם, גם בשנת 2004 הוצאה למבקשת שומת ארנונה לפי ההסכם. ואולם המבקשת הגישה השגה למנהל הארנונה (להלן: המנהל) על הודעת הארנונה שהוצאה לה לשנה זו. טענתה הראשונה של המבקשת בהשגתה היתה כי אין לראות בה כמחזיקה בנכס, שכן העולים המתגוררים במרכז הקליטה הם המחזיקים בפועל. שנית נטען כי יש לפטור את המבקשת מחיוב ארנונה על שטח הקרקע כולו היות שצו הארנונה לשנת 2004 קבע פטור לקרקע המשמשת למגורים. שלישית נטען כי יש לסווג את בניין המשרדים בסיווג 317 כ"משרד" ולא כ"מוסד ממלכתי", שכן סיווג כמוסד ממלכתי נגזר ממיהות המחזיק ולכן אינו חוקי. השגה זו נדחתה ועל כן הוגש ערר 25/04 לועדת הערר. השגה דומה שהגישה המבקשת בשנת 2005 נדחתה אף היא ועל כן הוגש ערר 14/05 (להלן: העררים). 3.העררים נידונו במאוחד בפני ועדת הערר (להלן: הועדה). בפתח ההחלטה ציין יו"ר הועדה כי אינו נדרש לשאלת תוקפו של ההסכם ולשאלת סמכות הועדה לדון בכך. בשאלת סיווג המבנים נקבע כי ההסכם מסווג נכונה את המבנים השונים, כשלושה מבני מגורים ומבנה אחד שהינו מוסד ממלכתי ולכן ניתן לסווג את המבנים באותו האופן שנקבע בהסכם, וטענתה של המבקשת לעניין זה נדחתה. כמו כן נדחתה טענת המבקשת לפיה אין היא המחזיקה בנכס. באשר לטענת המבקשת בעניין סיווג שטח הקרקע, נחלקו הדעות בוועדה, אך שלושת חברי הועדה הסכימו על כך שיש לקבוע את סיווג שטח הקרקע בשונה מהקבוע בהסכם. דעת הרוב סברה כי יש לפטור את המבקשת מחיוב ארנונה בשטח של 7,264 מ"ר, המיוחס למבני המגורים (להלן: קרקע המגורים), ולחייבה בארנונה כ"קרקע תפוסה למוסד ציבור" רק על שטח בגודל 736 מ"ר המיוחס לבניין המשרדים (להלן: קרקע המשרדים). דעת המיעוט של יו"ר הועדה היתה כי יש לפטור את כל שטח הקרקע. פסק הדין נשוא הבקשה 4.על החלטה זו הגישה המבקשת ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים בנצרת. בערעור זנחה המבקשת את טענתה בשאלת "המחזיק". לטענותיה נגד אופן הסיווג של בניין המשרדים ושל שטח הקרקע הוסיפה טענות נגד סמכותה של הועדה להסתמך על ההסכם וכן טענה כנגד חוקיות ההסכם וכנגד חוקיות הסיווגים עליהם החליטה הועדה. המבקשת טענה כי סיווג בניין המשרדים כ"מוסד ממלכתי" וסיווג קרקע המשרדים כ"קרקע תפוסה במוסדות ציבור" הינם סיווגים פסולים שכן נקבעו על פי מיהות המחזיק ולא על פי השימוש הנעשה בהם, לשיטתה, פגם זה נפל הן בהסכם והן בהחלטת הועדה. לטענת המבקשת, בניין המשרדים צריך להיות מסווג בסיווג 317 החל על מקום בו מתבצעת עבודה משרדית, ושטח הקרקע כולו צריך להיות מסווג כמשמש למגורים ופטור מארנונה משום שמדובר בחטיבת קרקע אחת שאינה ניתנת לפיצול ועיקר שימושה הוא מבני המגורים. עמדת העירייה בערעור היתה כי יש לכבד את ההסכם שנכרת בשנת 1998 כל עוד לא בוטל או נקבע מועד לסיומו על ידי בית משפט מוסמך. 5.בית המשפט דחה את טענות המבקשת. בשאלת הסמכות ציין בית המשפט כי בעניין מקורות (עע"מ 5640/04 מקורות חברת מים בע"מ נ' מועצה אזורית לכיש (לא פורסם, 5.9.2005)), נקבע כי כאשר מוצג בפני מנהל הארנונה ובפני ועדת הערר הסכם שנחתם בין רשות לבין נישום לעניין הארנונה, אין בסמכותם של המנהל ושל הועדה לדון בתוקפו של ההסכם. עם זאת, בית המשפט קבע כי מכך אין להסיק כי המנהל והועדה צריכים להתעלם מההסכם ולקבוע את חיוב הארנונה כאילו לא נכרת מעולם, אלא עליהם לכבד את ההסכם, מבלי להידרש לשאלה כיצד היה נקבע החיוב לולא היה הסכם. בעניין שלפניו קבע בית המשפט כי ועדת הערר צדקה בכך שאימצה את ההסכם לעניין סיווג המבנים ולכן דחה את טענתה של המבקשת לעניין זה. לעניין סיווג הקרקע, דחה בית המשפט את ערעורה של המבקשת כנגד חיוב קרקע המשרדים, משום שהחיוב הלם את ההסכם. לגבי הפטור שהוענק לקרקע המגורים, קבע בית המשפט כי הועדה שגתה בכך שפטרה את הקרקע בניגוד להסכם. בית המשפט הוסיף כי טוב היתה עושה העירייה לו ערערה על החלטת הועדה בעניין זה וכי ערעור שכזה היה מתקבל, כיוון שיש לכבד את ההסכם כל עוד לא בוטל בידי בית משפט מוסמך. מאחר שערעור שכזה לא הוגש, נותר הפטור על קרקע המגורים על כנו. בנוסף, בית המשפט קבע כי אין לראות באי הגשת הערעור מצד המשיבים משום השלמה עם פקיעת ההסכם, אלא רק השלמה עם תוצאות ההתדיינות לעניין השנים 2004 ו-2005. לכן קבע כי המשיבים יכולים בעתיד ליתן הודעת ארנונה בהתאם להסכם, ואילו המבקשת תוכל לפנות בעתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים בטענותיה כנגד תוקפו. על המבקשת הוטל לשלם למשיבים שכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ש"ח. על פסק דין זה הגישה הסוכנות את בקשת רשות הערעור שלפני. בקשת רשות הערעור 6.בפתח טענותיה טוענת המבקשת כי יש לראות בבקשה ערעור בזכות, משום שסמכות הועדה מוגבלת לשאלות עובדתיות, ואין לראות בהכרעתה משום ערכאה משפטית ראשונה. לשיטתה בית המשפט קמא הינו הערכאה הראשונה שדנה בסמכות בשאלה המשפטית ועל הכרעתו ניתן לערער בזכות. לחילופין, טוענת המבקשת כי ביסוד בקשתה עומדת שאלה משפטית המצדיקה מתן רשות ערעור, והיא שאלת הדרך בה צריך נישום לנקוט ברצותו לבטל הסכם ארנונה. המבקשת טוענת כי בית המשפט קמא שגה כשקבע כי הדרך לביטול הסכם היא בהגשת עתירה מנהלית. לטענת המבקשת הכרעה זו סותרת פסיקה קודמת לפיה יש לראות בהגשת השגה כהודעה על ביטול ההסכם. כן נטען כי הכרעת בית המשפט קמא בעניין זה סותרת את הוראות סעיף 20 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: חוק החוזים), הקובע כי חוזה יבוטל באמצעות הודעה לצד השני ואת הוראת סעיף 30 לחוק החוזים הקובע כי חוזה שאינו חוקי הינו בטל. כן טוענת המבקשת כי הכרעת בית המשפט שגויה היא מאחר שהמנהל והועדה אינם כבולים להסכם שבין הרשות לנישום ובסמכותם לקבוע סיווג נכס בשונה מהסיווג שנקבע בהסכם. עוד טוענת המבקשת כי בית המשפט קמא יישם באופן שגוי את הלכת מקורות. לטענתה, הפרשנות הנכונה של הלכת מקורות הינה כי צד המבקש לאכוף את הסכם ארנונה נדרש לפנות לבית המשפט בעתירה מנהלית, אך הדבר לא חל על צד המבקש להשתחרר מההסכם על ידי ביטולו. מאותם הטעמים, טוענת המבקשת כי בית המשפט קמא שגה כשקבע כי החלטת הוועדה לעניין פטור הקרקע תהיה מוגבלת לשנים 2004 ו-2005 בלבד. לגופו של עניין חוזרת המבקשת על טענותיה כנגד האופן שבו סיווגה הועדה את בניין המשרדים ואת קרקע המשרדים. דיון לאחר שעיינתי בבקשה, הגעתי למסקנה כי אין מקום לתת למבקשת רשות ערעור, אם כי לא מטעמי בית המשפט קמא. 7.צודקת המבקשת בטענתה בדבר דרך התקיפה של הסכמי ארנונה בין הרשות לבין הנישום, וטענה זו היא מבחינתי התפרצות לדלת פתוחה. נושא ההסכמים שבין הרשות לנישום בעניין ארנונה נדון רבות בבית משפט זה וכבר נאמר בעבר כי הסכמים אלו הם עניין רצוי מטעמים של חיסכון ויעילות, ואולם אין בכוחם לכבול את הצדדים להסכם לעולם ועד (ראו: ע"א 2064/02 תשלובת ח.אלוני נ' עיריית נשר, פ"ד נט(1) 111, 118 (2004) (להלן: עניין אלוני)). מכאן עולה השאלה מה יעשה צד להסכם המבקש להשתחרר ממנו ומה יעשה צד המבקש להמשיך ולקיימו. באשר למקרה שבו הרשות היא החפצה להשתחרר מההסכם, נקבע בפסיקה כי רשאית היא לעשות כן, במידה ואיזנה כראוי בין השיקולים השונים. מבחינה מעשית הרשות מביעה את רצונה להשתחרר מההסכם בכך שהיא מודיעה לנישום על חיוב ארנונה חדש השונה במהותו מההסכם. אם הנישום רוצה להעלות טענות כנגד תוקפו של החיוב, משום שזה מנוגד להסכם, עליו לפנות בעתירה לבית המשפט לעניינים מנהליים (ראו עניין מקורות לעיל). במסגרת עתירה זו ייבחן בית המשפט האם הרשות איזנה כראוי בין השיקולים והאם ישנה הצדקה להשתחררות מההסכם (ראו: עניין אלוני לעיל, בעמ' 120). טענותיו של הנישום כנגד תוקפו של החיוב בשל היותו סותר את ההסכם יישמעו רק בדרך התקיפה הישירה שתיארתי לעיל, ולא יידונו בפני מנהל הארנונה או ועדת הערר. סמכותם של אלה מוגבלת כידוע לעילות המנויות בסעיף 3(א) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976 (להלן: חוק הערר). 9.אותם הכללים, אשר חלים על הצדדים כאשר הרשות היא המבקשת להשתחרר מההסכם, חלים כאשר הנישום הוא הצד המבקש להשתחרר מההסכם. הנישום יכול להודיע על כוונתו בכתב, אך גם אם לא עשה כן יש לראות בהשגה שהגיש הנישום על הודעת החיוב משום הודעה על השתחררות מההסכם, ועל הרשות, אם חפצה היא בכך, לפנות לבית המשפט המוסמך בטענות לעניין תוקף ההסכם. הבעתי את עמדתי זו ב-בר"ם 7153/06 מנהל הארנונה במועצה המקומית כפר שמריהו נ' מועדון נווה אביב (כפר שמריהו) בע"מ (טרם פורסם, 19.10.2006) בו דנתי כדן יחיד ונסיבותיו דומות ביותר. בעניין כפר שמריהו עמדתי על כך שהדבר יוצר סרבול דיוני, שכן טענותיו של הנישום בעניין סיווג הנכס יידונו בפני ועדת הערר בעוד שהטענות בעניין תוקף ההסכם יידונו בבית המשפט. אולם, ציינתי כי לעיתים אין מנוס מכך, וכי העובדה שלוועדה אין סמכות לדון בשאלות המשפטיות של תוקף ההסכם, אינה מונעת ממנה לדון בשאלת הסיווג, שהיא שאלה עובדתית אשר מצויה בגדרי סמכותה המובהקת של הועדה. 10.במקרה שלפנינו הודיעה העירייה על חיוב ארנונה בהתאם להסכם. המבקשת, אשר ביקשה להשתחרר מן ההסכם בטענה כי אינו חוקי הגישה השגות למנהל הארנונה ולועדת הערר. כפי שציינה המבקשת, ועדת הערר פעלה על פי סמכותה כאשר מחד נמנעה מלדון בתוקפו של ההסכם, ומאידך דנה לגופו של עניין בסיווג המבנים והקרקע. אינני תמימת דעים עם מסקנתו של בית המשפט קמא כי הועדה צריכה היתה לפעול על פי ההסכם עד לביטולו - ביטול שצריך היה להיעשות בדרך של תקיפת ההסכם על ידי המבקשת. לפיכך, לו היה גורל הבקשה תלוי בעניין זה, נכונה הייתי לשקול בחיוב מתן רשות ערעור, ואולם כפי שאמרתי בפתח דברי, סבורה אני שדין הבקשה להידחות מטעמים אחרים, ועל כן אין טעם במתן רשות ערעור. אבאר: 11.כזכור, בערעורה ויתרה המבקשת על טענתה בשאלת ה"מחזיק". הועדה קיבלה את עמדת המבקשת בשאלת הפטור מארנונה ביחס לקרקע המגורים, שהיא מרבית שטח הקרקע, ועל כך לא ערערה העירייה. נותרו אם כן בפני בית המשפט קמא (ובפני) טענותיה של המבקשת נגד החלטת הועדה לפצל את שטח הקרקע, ליחס חלק ממנה לבניין המשרדים ולסווגה כ"קרקע תפוסה למוסד ציבור" החייבת בארנונה, וכן נותרה טענתה של המבקשת נגד סיווג מבנה המשרדים עצמו כ"מוסד ממלכתי". 12.טענת המבקשת נגד פיצול שטח הקרקע, היא טענה כנגד הכרעה עובדתית אשר מצויה בגדרי סמכותה של ועדת הערר, ואשר ערכאת הערעור תמעט להתערב בה. טענה זו אף אינה מצדיקה מתן רשות ערעור (ראו: בר"ם 9362/08 השקעות כדאיות בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית הרצליה (טרם פורסם, 27.11.2008). טענתה האחרת של המבקשת, נגד החלטת הועדה לסווג את קרקע המשרדים כ"קרקע תפוסה למוסד ציבור" וכן הטענה נגד ההחלטה לסווג את מבנה המשרדים כ"מוסד ממלכתי" מהנימוק שהסיווג קשור למיהות המחזיק, הן למעשה טענות נגד חוקיות צו הארנונה, שכן הועדה החליטה על הסיווגים הללו במנותק מההסכם ובהתאם לאמור בצווי הארנונה. בסעיף 3 לצווי הארנונה לשנים 2004 ו-2005, שכותרתו "משרדים, סוכנויות למיניהן..." מופיעים שני תתי סעיפים: תת סעיף 3.1 שכותרתו "הגדרת המשרדים ומקצועות חופשיים" קובע: "משרדים או יחידות המשמשים לבעלי מקצועות חופשיים כגון: עו"ד, סוכנויות ביטוח ... וכל מקום שבו מבוצעת עבודה הניתנת להגדרה כעבודה משרדית ייחשב לצורך הטלת ארנונה כמשרד". המשרדים הנכללים בהגדרה זו מסווגים בסיווגים 317 או 417 בהתאם למיקומם הגיאוגרפי בעיר. בתת סעיף 3.2, שכותרתו "משרדי ממשלה ו/או מוסדות ציבור - בכל רחבי העיר" מצויים 3 סיווגים שונים שבכל אחד מהם מנויים גופים ספציפיים. הועדה סיווגה את בניין המשרדים המדובר תחת סיווג 510 בו מנויים "משרדי ממשלה, מוסדות ממשלה, חברות ממשלתיות, המוסד לביטוח לאומי, מוסדות ממלכתיים ונכסים שהמחזיק בהם היא המדינה". הועדה מוסמכת היתה לקבוע כי הבניין בו מדובר הינו בניין משרדים על פי השימוש שנעשה בו, אך הסיווג הספציפי נקבע בצו עצמו. אכן, האבחנה בין הסיווגים השונים של משרדים נקבעה בצו הארנונה על פי מיהות המחזיק בהם ויתכן, אך לא אקבע מסמרות בעניין, כי יש ממש בטענות בעניין זה (ראו: ע"א 4335/01 עיריית צפת נ' בזק חברה ישראלית לתקשורת בע"מ, פ"ד נח(2) 17 (2003)). ואולם טענות בדבר חוקיות הצו אינן נכללות בעילות המנויות בסעיף 3(א) לחוק הערר ולכן אינן מצויות בסמכותה של ועדת הערר. ממילא טענות אלו אינן מצויות בסמכות בית המשפט לעניינים מינהליים בשבתו כערכאת ערעור או בסמכותו של בית משפט זה בשבתו כערכאת ערעור על פסק דין בערעור מינהלי. הדרך הנכונה לבחינת טענות נגד חוקיות הצו היא הגשת עתירה מנהלית (ראו: בר"ם 1541/08 טכנו חשמל טכנולוגיה מתקדמת לרכב (96) בע"מ נ' מנהל הארנונה (טרם פורסם, 27.8.2008)). מנימוקים אלו, ואף שיש ממש בטענות שהעלתה המבקשת לגבי דרך ההשתחררות מההסכם, הגעתי בסופו של יום לכלל מסקנה שיש לדחות את בקשת רשות הערעור. לא ראיתי מקום לבטל את החיוב בהוצאות אחרי שהמבקשת לא פעלה בעצמה, כמבואר, בדרך הדיונית הנכונה. 13.הבקשה נדחית. אין צו להוצאות בערכאה זו. משרדים (ארנונה)ארנונהבניין