זה ערעור כנגד החלטת ועדת הערר לארנונה שליד עיריית חולון [גדעון גבריאל = יו"ר; רו"ח זוהר נוימרק ו-רו"ח אלי כהן - חברים] בעררה של השותפות חניון צמרת בחולון (להלן: "המערערת" או "חניון צמרת") בעניין חיובי הארנונה שהוטלו על המערערת. הנסיבות המערערת בעלת חניון תת-קרקעי בבניין רב קומות במרכז חולון המשלב מרכז מסחרי וקומות מגורים (להלן: "הנכס" או "החניון"). בין השנים 1990 - 2007 הושתו על הנכס חיובי ארנונה בהתאם לחלוקה הבאה: 2383 מ"ר - "חניון תת קרקעי" ו- 68 מ"ר - "מרתף עצמאי בעסק". נתוני הבסיס של חיובים אלה נעוצים בפסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב בעניין ערעור של מי שנטען להיות שותפה של המערערת. בפסק הדין נקבע כי "השטח ...לצורכי חישוב המס יהיה השטח של 1700 מ"ר ושטח זה ימשיך לחייב את הצדדים אלא אם כן יחולו התפתחויות בעתיד באופן השימוש בחניון" [ע"ש 1208/88לוביאנקר נ' עיריית חולון (להלן: "פסק הדין הקודם")]. במאי 2007 שלחה המשיבה (להלן: "העירייה" או "מנהלת הארנונה") למערערת הודעה בדבר עדכון שטח הנכס לצורך חיוב בארנונה באופן הבא: 5864 מ"ר - חניון, 795 מ"ר - "מרתף בעסק", 118 מ"ר "קרקע תפוסה" (להלן: "הודעת החיוב המעודכן" או "ההודעה"). המערערת הגישה השגה כנגד ההודעה ומשנדחתה השגתה ערכה ערר אל ועדת הערר. ועדת הערר קיבלה מקצת מטענות המערערת אך דחתה את עררה בהקשר ל-4 נקודות: א) השלכות פסק הדין הקודם כ"מעשה בית דין"; ב)חיוב המערערת ב-70% מן הארנונה המוטלת בגין המעברים והדרכים בחניון; ג) סיווג החיוב של כביש הכניסה לחניון; ד) חיוב שטח שנפסל לשימוש. הערעור דנן סב על 4 נקודות הערר שנדחו. עיקרי החלטת ועדת הערר נפקות פסק הדין הקודם מדידת שטחים מעודכנת בשנת 2006 העלתה ששטח החניון הניתן לחיוב גדול כ-½3 מונים יותר מן השטח המחויב מאז שניתן פסק הדין הקודם. האם פסק הדין הקודם "כובל" את מנהל הארנונה בבחינת "מעשה בית דין" לעולם ועד? ועדת הערר גרסה שאין הדבר כן לפי שהכלל הפסוק הוא ש"סוטים מן העיקרון של מעשה בית דין בעניינים פיסקאליים כדי למנוע תוצאות שאינן מניחות את הדעת" [ע"א 165/84עיריית תל אביב נ' כהן פ"ד יח(3) 302, 307 (להלן: "הלכת כהן"); בג"ץ 764/88 דשנים וחומרים כימיים נ' עיריית קריית אתא פ"ד מו(1) 793 (להלן: "פס"ד דשנים וחומרים כימיים")]. פסק הדין הקודם ניתן בצילו של פס"ד דשנים וחומרים כימיים שההלכה שעלתה ממנו הורתה שדרכים ומעברים בגדרו של נכס נחשבים כ"רחוב" שאין לכלול אותו בגדר חיובי הארנונה. בעת שנשלחה הודעת החיוב המעודכנת שונתה ההלכה ובית המשפט העליון פסק שכבישים, דרכים ומעברים בגדרו של נכס שניתן לאתר את הנהנה העיקרי מהם אינם נחשבים ל"רחוב ציבורי" ואינם פטורים מחיוב ארנונה [ע"א 9368/96מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק (להלן: "הלכת מליסרון")]. חישוב השטחים המחויבים בנכס בהתאם להלכת מליסרון מוליך אל היקף השטח כפי שנקבע בהודעת החיוב המעודכן. שטחי המעברים בחניון חניון צמרת הוא חניון תת קרקעי הממוקם בבניין רב קומות במרכז חולון. הבניין מהווה בית מורכב (סעיף 59 (א) לחוק המקרקעין) מעל החניון מצוי מרכז מסחרי ומעליו קומות מגורים. הכניסה לחניון היא בתשלום. המעברים בחניון רחבים בצורה יוצאת דופן. הדבר נובע מן הצורך לאפשר למשאיות וכלי רכב גדולים לפינוי אשפה, לאספקת סולר וכלי רכב גדולים של ספקים ונותני שירותים למרכז המסחרי ולבית המגורים. ועדת הערר מצאה כי המעברים משמשים בעיקר את החניון, היינו את עסקה של המערערת והיא לכן הנהנית העיקרית מרוב שטח המעברים. עם זה הציבור הרחב (באי המרכז המסחרי) הוא הנהנה העיקרי מן השימוש הנעשה במעברים המורחבים. לפיכך ביצעה ועדת הערר "חלוקה רעיונית" של ההנאה מן משטחי המעברים ביחס של 70% הנאת המערערת ו-30% הנאת הציבור. לפי זה חויבה המערערת בתשלום ארנונה עבור 70% משטחי המעברים. סיווג החיוב של כביש הכניסה לחניון הוועדה מצאה שכביש הכניסה לחניון משמש באופן כמעט מוחלט את המערערת. כביש זה אינו רחב מן הרגיל ועל כן יש לסווגו כ"קרקע תפוסה". שטח שנפסל לשימוש שטח של 81 מ"ר נמצא כלא ראוי לשימוש בשל גובהו (נמוך מ- 1.85 מ') ומיקומו במרחק גדול מדיי מן היציאה של החניון . הוועדה סבורה שאין מקום לפטור שטח זה מחיובי ארנונה שכן חובת תשלום ארנונה אינה מותנית בכך שהשטח המבונה יתאם לתכליתו. טענות ומענות השלכות פסק הדין הקודם המערערת טוענת שפסק הדין הקודם אינו מתייחס לשנת מס מסוימת. ממצאיו נקבעו במפורש לתחולה רבת שנים או עד לנסיבות שבהן "יחולו התפתחויות בעתיד באופן השימוש בחניון". אכן בעניינים פיסקאליים אין תחולה לעקרון "מעשה בית דין" אולם הלכה זו מכוונת להשלכותיו של פסק דין הנוגע לשנת מס מסוימת ואין הדבר נוגע לפסיקה המיועדת מראש לתחולה ארוכת שנים. פסק הדין הקודם מבוסס על הסכמה שגובשה בין הצדדים בדבר שטח החנייה הפוטנציאלי (כלומר שטח החניון בניכוי שטחים המיועדים לצורכי הציבור ושטחי מעבר ודרכים). הסכמה זו תקפה כל עוד לא השתנה אורח השימוש בחניון. אין לכך דבר עם שינוי "משטר המס" העשוי להשתנות משנה לשנה. כיון שהעירייה נהגה במשך 17 שנים על פי קביעות פסק הדין הקודם בלי לחלוק על מנגנון שינוי החיוב שנקבע בו, חל עליה הכלל שהשיהוי פועל לטובת מבקש הפטור (עמ"ן (ת"א) 263/06 עזבון אלשווילי נ' מנהל הארנונה בעיריית ת"א). ועדת הערר נאחזה בהלכת מליסרון כדי להשתית עליה תמיכה בהודעת החיוב המעודכן. אלא שהלכה זו אינה קובעת שככלל שטחי מעבר ודרכים שבנכס הם חלק מן הנכס לשם קביעת היקף חיובו בארנונה. בית המשפט העליון הנחה לבחון בכל מקרה מי הוא הנהנה העיקרי מן המעברים והדרכים לצד בחינת התועלת הכלכלית הצומחת למחזיק בשטחים אלה ולצד יכולתו למנוע מן הציבור את זכות המעבר בשטחים הללו. יישום נכון של הלכת מליסרון יגלה כי בעניין דנן לא חל שינוי בדרכי השימוש בחניון וכי ממילא גם לא חל שינוי במסגרת המשפטית המצדיק הגדלה דרמטית של היקף חיובי הארנונה המושתים על הנכס. העירייה טוענת בתגובה שפסק הדין הקודם נשען על הלכה שנס ליחה; שמכל מקום חל שינוי באופן השימוש בנכס ושתיקון שומה שגויה הוא בגדר מחויבותה כלפי הציבור. השינוי ההלכתי - בפסק הדין הקודם קבע בית המשפט קביעה של עובדה ביחס ל"שטח האפקטיבי" היינו בעניין היקף השטח בכוח הניתן לניצול כחניון [ בהקשר זה עמדו לפני בית המשפט גישת העירייה בדבר "מלוא השטח הפוטנציאלי (2,253 מ"ר)" אל מול גישת חניון צמרת בדבר "השטח המינימאלי (1000 מ"ר)". בין זה לבין זה קבע בית המשפט: "השטח ...לצורכי חישוב המס יהיה השטח של 1700 מ"ר"]. לא נקבעה כל קביעה ביחס לשטחי המעברים והדרכים בחניון (בהיקף של 3162 מ"ר). ברי שבית המשפט הונחה אז מכוח הלכת דשנים וחומרים כימיים ולכן סבר ששטחי המעברים והדרכים אינם מחושבים לשם קביעת הארנונה. הלכת מליסרון שינתה את הלכת דשנים וחומרים כימיים בהקשר לדינם של המעברים והדרכים. לפי ששטחים אלה אינם חוסים בצילו של פסק הדין הקודם אין מניעה להחיל עליהם את ההלכה החדשה. שינוי באופי השימוש בנכס -משך השנים חלו תמורות בדרכי השימוש בנכס. שטחי המחסנים גדלו מ-36 מ"ר ל-795 מ"ר. גדל היקף התפוסה של החניון נוכח מיקמו במרכז חולון. תמורות אלה מצדיקות כשלעצמן את עדכון השטח ותיקון שומת הארנונה. תיקון שומה כמחויבות ציבורית - חיובי הארנונה של המערערת היו לאורך שנים שגויים. אין הצדקה ציבורית להשאיר על מכונו את המצב המוטעה שכן הדבר עולה כדי פגיעה בציבור (ת.א {י-ם] עיריית ירושלים נ' עובד). חיוב שטחי המעבר והדרכים המערערת טוענת שציבור בלתי מסוים הוא הנהנה העיקרי מהמעברים והדרכים בחניון צמרת ולפיכך המעברים עשויים להיות פטורים גם על פי הלכת מליסרון. ועדת הערר היטיבה להבין שהמעברים הורחבו והוגבהו בניגוד לאינטרס של המערערת (שלדידה ראוי לצמצם את השטחים הללו ככל הניתן על מנת "להרוויח" שטחי חנייה) והוא על מנת שהמעברים יעמדו לרשות הציבור. אלא שהחלוקה ה"רעיונית" שביצעה הוועדה המשוללת יסוד. משאית אינה יכולה להשתמש ב-30% מן המעבר. היא זקוקה למלוא 100% של הדרך. כיון שהוכח שימוש מרובה לטובת האינטרס של הציבור כולו הנזקק למרכז המסחרי וכן לציבור דיירי קומות המגורים ומאחר שלמערערת אין יכולת להגביל את מעבר הציבור במעברים יש לפטור את המערערת מחיוב בגין המעברים הללו. תשובת העירייה היא ש"הנהנה העיקרי" ממעברי החניון היא המערערת. פשיטא ש לא ניתן כלל לדמות את החניון ללא המעברים. מבלעדי המעברים אין חניון. כיון שמעברי החניון רחבים במיוחד ולפי שרוחבם הותאם לשימוש כלי רכב שמשרתים את יתר חלקי הבית המורכב ולאו דווקא את החניון מצאה ועדת הערר מצאה דרך "לכמת" את היקף ה"הנאה" של כלל הציבור מן המעברים וכפועל יוצא חייבה את המערערת רק ב-70% מחיובי הארנונה ביחס לשטחי המעברים. חלוקה זו לא זו בלבד שהיא הגיונית וסבירה אלא אף גם זו שהיא מהווה ממצא עובדתי שאין מקום להתערב בו. סיווגו של כביש הכניסה לחניון המערערת גורסת שהוועדה טעתה בכך שהחריגה את כביש הכניסה לחניון מן המעברים והדרכים שבנכס. ראשית שטח הכביש הוכלל בחישובי השטח שנקבעו בפסק הדין הקודם ולפי שהמערערת סבורה שאין מקום לסטות מקביעות פס"ד זה, אין גם מקום להחריג את הכביש. שנית, השימוש בכביש הכניסה הוא ציבורי; שכן יש זכות מעבר לדיירי הבניין ולבעלי העסקים, לספקים ולנותני שירותים ולרכבי העירייה. שלישית, לא ברור מה טעם ראתה הוועדה להבחין בין כביש הכניסה לבין שטחי המעברים. אי אפשר להשתמש במעברים בלי לעבור בכביש הכניסה. יש לראות כביש זה כחלק בלתי נפרד מן המעברים וכשם שראוי לפטור את המערערת בגין אלה כן יש לפטור אותה בגין זה. העירייה הגיבה בהצבעה על הממצא העובדתי של ועדת הערר לאמור שכביש הגישה לחניון מיועד לשימוש בלעדי של באי החניון (כניסה ויציאה). מכאן שעל פי הלכת מליסרון יש לחייב בו את המערערת כנהנית עיקרית. שטח שנפסל לשימוש המערערת הוכיחה לוועדת הערר ששטח מסוים בהיקף של 81.8 מ"ר נפסל לשימוש על ידי יועץ בטיחות וגורמי משטרת ישראל. נקבע כי השטח הזה אינו ראוי לכל שימוש (לא רק לחנייה) הן מפני שתקרתו נמוכה והן מפני שחלקו נמצא במרחק של יותר מ-50 מ' מפתח יציאה מן החניון. המערערת אטמה שטח זה בדלתות פלדה ואינה מאפשרת כל שימוש בו. בנסיבות כאלה אין מקום לחייבה בגין שטח זה (ע"פ 223/66תיק נ' היועמ"ש פ"ד כ(2) 558). העירייה חולקת על טענת העדר שימוש, שכן בשטח שכביכול נפסל לשימוש נעשה שימוש למטרות אחסנה. מכל מקום העירייה סומכת ידיה על השקפת ועדת הערר שהחבות בארנונה מוטלת על כל השטח המהווה את הנכס בין שהוא "שטח אפקטיבי" ובין שאינו ניתן לשימוש. דיון והכרעה בינות לעצים הרבים מהו תחומו הגדור של היער? מהלכי ההשגה, ערר וערעור ש"הניבו" את פסק הדין הקודם הונעו מכוח דרישת חיוב ארנונה לחניון צמרת ששלחה בשנת 1988 העירייה על פי שטח של 5,774 מ"ר. לבית המשפט [שם] הוצג תרשים חלוקת השטח לפי מטרות שכלל 1396 מ"ר שטחים שגורמים אחרים מחויבים בהם, 490 מ"ר -"שטח לא פעיל", 2253 מ"ר "שטחי חנייה" ו- 3162 מ"ר "שטחי מעבר ודרכים" [שטח החניון כצירוף של שטחי החנייה ושטחי המעבר והדרכים הוא 5,415 מ"ר]. בית המשפט התמקד בבחינת היקפם של שטחי החנייה בלבד וקבעם להיות 1700 מ"ר (במקום 2253 מ"ר כטענת העירייה). בפועל - כך מעידה המערערת על עצמה - שילמה המערערת ללא עוררין משך 17 שנים ארנונה לפי 2383 מ"ר שטחי חנייה ו- 68 מ"ר - "מרתף עצמאי בעסק" [ לפי זה שטח החניון כצרוף של שטחי החניה ושטחי המעברים הוא 5,545 מ"ר]. הודעת החיוב המעודכן משנת 2007 נשענה על מדידה שערך מודד מוסמך מטעם העירייה שהראתה התפלגות שימושים כדלקמן: חניון תת קרקעי - 5,684 מ"ר; מרתף בעסק - 795 מ"ר; קרקע תפוסה 118 מ"ר [לפי זה, לכאורה שטח החניון כצרוף של שטחי החנייה ושטחי המעברים הוא 5,684 מ"ר]. חישובי חישובים שערכתי לא הועילו לגלות את היחס שבין : 5,415 מ"ר - ( שטחי חנייה + שטחי מעברים בפסק הדין הקודם) ;5,545 מ"ר - (שטחי חנייה + שטחי מעברים בשנים שלאחר פסק הדין הקודם); 5864 מ"ר - [שטח החניון (שטחי חנייה + שטחי מעברים?) בהתאם להודעת החיוב המעודכנת]. עינינו הרואות כי לכאורה שטח החניון (בלי שטחי המרתף ו"קרקע תפוסה") "צמח" ב- 450 מ"ר למן התקופה של פסק הדין הקודם ועד להודעת החיוב המעודכנת. לא ברור אם השטח הנוסף הוא של "שטחי חנייה" או "מעברים ודרכים" או שטח נעדר שימוש או שטח ששימושו אחר. ייתכן שהתמונה העובדתית התבארה טוב יותר לוועדת הערר. מכל מקום בהתייחס לטענות ולמענות בערעור זה (שבמסגרתן לא מוצב סימן שאלה מסוים ביחס ל"שטח הנוסף" דווקא), נראה לי שעלי לבחון את השאלות הבאות: א) השלכות פסק הדין הקודם; ב) מעברים ודרכים בחניון; ג) כביש הגישה לחניון; ד) שטחים שנפסלו לשימוש. השלכות פסק הדין הקודם לית מאן דפליג שבפסק הדין הקודם נתן בית המשפט [כב' השופט (כתוארו אז) אורי גורן] דעתו לאיתור ולקביעת היקפו של שטח החנייה המעשי (האפקטיבי) בלבד. בית המשפט לא בחן כלל את היקפם של השטחים ששימושם המעשי אחר (בעיקר שטחי מעבר ודרכים). לאחר שקבע את היקף השטח המשמש לחנייה (1700 מ"ר שלימים, כתוצאה מהפיכת מחסנים ל"חניות סגורות", הסתכםו ב- 2383 מ"ר), הוסיף בית המשפט כי כל עוד לא חל שינוי בשימושי השטח תשולם ארנונה בהתאם להיקף שטח החנייה שנקבע בידו. לכאורה מגולם בפסק הדין הקודם "מעשה בית דין" בשניים אלה: (1) ממצא עובדתי של היקף השטח המשמש לחנייה; (2) מסקנה משפטית - פרשנית בדבר השתתת חיובי הארנונה על שטחי החנייה בלבד. ברי שלעניין היקף שטחי החנייה עומדת קביעת פסק הדין הקודם על תילה כל עוד לא הוכח שחלו "התפתחויות בשימוש בנכס" (כאמור למעלה מכאן התפתחויות מסוימות אכן התרחשו ובהתאמה להן גדל היקף שטח החניה). לעניין המסקנה המשפטית שנכללה בפסק הדין הקודם ניתן לומר שמסקנה זו כפופה להלכת כהן האומרת שבעניינים פיסקאליים, בנסיבות מצדיקות, אין ל"מעשה בית דין" תחולה מעבר לשנת המס שפסק הדין דן בה. אלא שלי נראה שבענייננו כלל אין צורך להישען על החרגת עניינים פיסקאליים מתחולת עקרון "מעשה בית דין". פשוט וברור בעיניי ש"מעשה בית דין" המגולם בפרשנות הדין הכלולה בפסק דין מסוים, עשוי להידחות מפניו של שינוי הדין. פסק הדין הקודם לא הקנה למערער שם ולמערערת דנן זכות שהדין החל על חיובי הארנונה יישאר על עומדו ולא ישונה. אילו, לאחר שניתן פסק הדין הקודם, נערך שינוי בחוק החרות ואילו נקבע בו שחובת תשלום ארנונה בגין שטחי המעבר והדרכים בחניון חלה על בעלי החניון, לא הייתה המערערת יכולה להישען על פסק הדין הקודם, מיום תוקפו של החוק המתקן ואילך. הוא הדין גם כאשר השינוי בדין מתחולל באמצעות הפסיקה. בסוגיית "מעברים" או "דרכים" העושים דרכם בתוך מתחם קרקעי פרטי התחולל שינוי הדין באמצעות פסיקה יוצרת הלכה (הלכת מליסרון). עד שנפסקה הלכת מליסרון משלה בכיפה התפיסה שמעבר או דרך שבהם משתמש ציבור בלתי מסוים הריהם כ"רחוב" כמשמעותו בסעיף 269 לפקודת העיריות וגלל כן אין לחייב בתשלומי הארנונה בגין שטחים אלה (כך פסק, למשל, בית המשפט העליון בפס"ד דשנים וחומרים כימיים). הלכת מליסרון הורתה שגם במציאות של משתמשים רבים בנכס או בשטח מסוים (כגון המעברים והדרכים בחניון) ניתן לחייב בארנונה את הגורם המוגדר כ"נהנה עיקרי" מן השטח בתשלומי הארנונה בגין אותו שטח. משהשתנה הדין, מיום שהשתנה, אין עוד תוקף של "מעשה בית דין" לפרשנות המבוססת על הדין הקודם, כמובן, ביחס לתקופות שומה שלאחר שינוי הדין. לכך נמצאים סימוכין גם בהלכת כהן. אלה דבריו של השופט ויתקון: ...בארצות הברית יש הלכה ברורה שאם שונה "האקלים המשפטי" אחרי הפסק הראשון - ולא רק על ידי שינוי החוק אלא גם כתוצאה מפסיקה חדשה - כי אז אין עוד בכוחו של הפסק הקודם ליצור מעשה בית דין במשפט חדש בקשר לחיוב במס לגבי תקופה אחרת... אם כך ואם כך, אם לפי הכלל האנגלי ואם לפי הכלל האמריקני אין מקום במקרה זה לטענת מעשה בית דין [פס"ד כהן, 307, 308]. הלכת מליסרון באה לעולם בסוף 1999. המערערת נהנית מ-7 שנות השתהות של העירייה שלא מיהרה ליישם את השינוי ההלכתי בהקשר לחניון צמרת. אין לעירייה כמובן זכות לדרוש את תיקון החיובים לאחור והיא גם אינה דורשת זאת. אולם משעה שבעת שנשלחו חיובים בהודעת החיוב המעודכן השתנה "האקלים המשפטי", תש כוחו של פסק הדין הקודם להוות "מעשה בית דין" בהקשר לפרשנות הדין הגלומה בו. מעברים ודרכים בחניון ועדת הערר מצאה שהמערערת היא "הנהנה העיקרי" מן הדרכים והמעברים בחניון. זה ממצא עובדתי שיש לו סימוכין הגיוניים ברורים. תהא כמות כלי הרכב של ספקים ונותני שירותים למרכז המסחרי ולמבנה המגורים המשתמשים במעברי החניון אשר תהא, אין ספק שהשטחים הללו מספקים בראש ובראשונה את צורכי החניון כמקום חנייה לרבים. ברור שבלי המעברים והדרכים לא ניתן לקיים את החניון וממילא החניון הוא הנהנה העיקרי מקיומם. על פי ממצא זה ובהתאם להלכת מליסרון ניתן היה לקבוע שהמערערת תישא בתשלומי הארנונה בגין שטחי המעברים והדרכים בחניון. ועדת הערר הסתפקה בהשתת 70% מחיובי הארנונה בגין שטחי המעברים והדרכים בנכס על המערערת. המערערת תוקפת את הגיונה של מסקנה זו מכיוון אחר, "מעין הגיוני"; שמוצאו ב"חלוקה הרעיונית" של השימוש במעברים שגיבשה ועדת הערר. כיון שהמעברים בחניון רחבים יותר מן המקובל וכיון שההרחבה נועדה לאפשר שימוש של כלי רכב גדולים במעברים, סברה ועדת הערר שיש שיעור מסוים של ניצול המעברים והדרכים שהוא ייחודי דווקא לציבור שאינו מסוים. היא העריכה אותו ב-30%. כעת טוענת המערערת שמשאית אספקה או מיכלית שירות אינה "מסתפקת" ב-30% של הדרך או של המעבר. כלי רכב אלה מנצלים את מלוא המעבר או הדרך ולפיכך היה על הוועדה לקבוע שציבור בלתי מסוים, נוסף לבאי החניון, משתמש במלוא המעברים ומכוח זה להגדיר את המעברים כ"רחוב" הפטור מארנונה. אינני יכול למצוא פגם בגישת ועדת הערר. לדעתי גישתה מיטיבה עם המערערת. שכן הממצא העובדתי שהמערערת היא "הנהנה העיקרי" מצדיקה את השתת מלוא החיוב בארנונה בגין השטחי המעברים והדרכים שבחניון על המערערת. פירוק המעברים והדרכים לגורמיהם כדי לקבוע שהמערערת אינה זקוקה לחלק בלתי מסוים של דרך או של מעבר, אינו נחוץ. אולם משבחרה ועדת הערר לפסוק כך ואין השגה מצד העירייה, אינו דין שאתערב בדבר. ממילא ברור שאינני מוצא ממש בנקודת ערעור זו. כביש הגישה לחניון כביש הגישה לחניון משמש לכניסה ויציאה מן החניון. כביש זה הוא חלק מן המקרקעין שעליהם ממוקם הבניין שהחניון הוא אחד ממרכיביו. המערערת סומכת את יתדות ערעורה כנגד החיוב בגין כביש הגישה לחניון על כוחו של פסק הדין הקודם כ"מעשה בית דין" ועל היותו דרך בשימוש ציבורי רחב כך שאין לראותה כ"נהנה עיקרי". למעלה מכאן נתתי דעתי לטענת "מעשה בית דין" ודחיתי אותה. מסקנה זו חלה גם על ראש פרק זה. לעניין השימוש בכביש הכניסה, לא ברור לי ממצא ועדת הערר שכביש הכניסה מצוי בשימוש כמעט בלעדי של המערערת. ברי שהשימוש בכביש הכניסה הוא של כל מי שעושה דרכו במעברי החניון (היינו דיירי מבנה המגורים, ספקים ונותני שירותים ובעלי העסקים במרכז המסחרי). אולם בכך אין כדי לשמוט את הקרקע מתחת לחיובה של המערערת בתשלום ארנונה בגין כביש הגישה. שכן כשם שהמערערת היא "הנהנה העיקרי" מן המעברים והדרכים בתוך החניון כך היא "הנהנה העיקרי" מכביש הגישה; שאין לך שימוש בחניון בלי שימוש בכביש הגישה. כביש הגישה הוא כביש סטנדרטי, אין בו הרחבה מיוחדת. לפיכך לא ביצעה הוועדה כלפיו "חלוקת שימוש רעיונית". ברור שהכביש רחב דיון כדי לאפשר כניסת כלי רכב גדולים וברור שכלי הרכב ה"רגילים" המשתמשים במקומות החנייה אינם זקוקים למלוא רוחב הכביש. כשם שכאן לא נעשתה "חלוקה רעיונית" - ובדין לא נעשתה - לא היה בה צורך בה גם בהקשר למעברים. לא מצאתי כל פגם בכך שהוועדה סיווגה את כביש הכניסה כ"קרקע תפוסה". הכביש הוא חלק מן המקרקעין שעליהם ניצב המבנה המשמש כחניון. אלה מקרקעין שאינם חלק מן המבנה אך שימושם עם המבנה ועל כן יאה להם הסיווג "קרקע תפוסה". הנה כי כן אינני רואה מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ביחס לכביש זה. שטחים שנפסלו לשימוש שטחים בהיקף של 81.8 מ"ר נפסלו לשימוש לפי חוות דעת יועץ בטיחות ומשטרת ישראל והמערערת סגרה אותם בדלתות פלדה ואינה עושה בהם כל שימוש. על כן, לסברתה, מדרש הגיוני פשוט הוא שלא ניתן לחייבה בארנונה בגין שטחים אלה משום שאינה נהנית מהם כלל ועיקר. מצד העיקרון אינני מקבל את השקפת המערערת. ארנונה נמדדת על פי שטחו של הנכס המבונה ובהתאם לשימוש שנעשה בנכס (מגורים, מסחר, חניון וכד'). לפיכך לעניין נכס המשמש למגורים תשולם ארנונה לפי שטח הנכס בין שהוא משמש כולו למגורים ובין שיש בו חלקים שבשל אופי הבינוי שלהם לא יצלחו למגורים. והוא הדבר ביחס לכל שימוש אחר בנכס לרבות נכס המשמש כחניון [עע"ם 11641/04 סלע נ' מועצה אזורית גדרות]. מצד המעשה אילו הוכיחה המערערת שפסק הדין הקודם גרע את השטח הנדון מן השטחים המחויבים, הייתי מותיר קביעה זו על כנה בשל כוחו של פסק הדין הקודם כ"מעשה בית דין" בהקשר העובדתי. הרי השינוי ההלכתי אינו חל על עניין זה של שטח נעדר שימוש. דא עקא שטענה כזאת לא בא זכרה בהודעת הערעור וממילא גם לא נמצאה לה כל הוכחה. לא נמצא לי טעם להתערב במסקנות ועדת הערר גם בנקודה זו. התוצאה הערעור על כל חלקיו נדחה. המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסכום של 20,000 ש"ח. חניון (ארנונה)ארנונהחניוןחניון תת קרקעי