בפניי ערעור מנהלי על החלטתה מיום 16.10.13 של ועדת הערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית חיפה (להלן: "ועדת הערר"), בה נדחו שני עררים שהגיש המערער (עררים מס' 131/12 ו-154/13, המתייחסים לשנות המס 2012 ו-2013 בהתאמה), כך שהמערער חויב בתשלום ארנונה עבור שטח של 35 מ"ר, שסווג כ"מרפסת לא מקורה" (להלן: "המרפסת"). עיקרי העובדות וההליכים 1. המערער הוא הבעלים והמחזיק של דירת מגורים ברחוב דישראלי 43 חיפה, דירה 13 (להלן: "הדירה"). בין השנים 1990-2002 חויב הנכס בארנונה בגין 61 מ"ר בסיווג מ2 (בניין רגיל). 2. החל מיום 1.1.03, לאחר בקשה לתוספת בנייה שהוגשה על ידי המערער למינהל ההנדסה, ובהסתמך על ממצאי מדידה מטעם המשיבה שנערכה בתוכנית הבנייה, חויבה הדירה בארנונה בגין 74 מ"ר בסיווג מ2 (בניין רגיל) ו-35 מ"ר בסיווג מ5 (מרפסת לא מקורה) (כאמור בהודעת חיוב מיום 10.11.04 שנשלחה למערער על ידי המשיבה; נספח ה' לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה). 3. בחודש אפריל 2011 הגישו המערער ורעייתו תביעה נגד המשיבה בבית משפט השלום בחיפה (ת.א (חי') 12260-04-11 רפאל ומוניק טורמן נ' עיריית חיפה, להלן: "התביעה האזרחית"), במסגרתה תבע המערער מן המשיבה, בין השאר, לזכותו בגין חיובי הארנונה עבור המרפסת לשנים 2004-2010. התביעה האזרחית מתנהלת בימים אלו בפני כב' השופטת א' דגן (נספחים ט"ו-י"ח לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה). 4. ביום 29.3.12 הגיש המערער ערר לוועדת הערר לעניין חיוב הארנונה לשנת 2012, בטענה שהמרפסת בשטח של 35 מ"ר, שאינה בנויה, משמשת כחלק מהרכוש המשותף, ולכן אין לחייב את המערער בגינה. לאחר שהוגשה בקשת המשיבה לסילוק על הסף נוכח אי הגשת השגה עובר להגשת הערר, הגיש המערער בקשה לראות בערר כהשגה. השגתו נדחתה ביום 23.5.12, וביום 25.6.12 הגיש המערער ערר על דחיית ההשגה- ערר 131/12 (נספחים י"ט-כ"ג לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה). 5. ביום 26.6.13 הגיש המערער השגה לשנת הכספים 2013, מאותם טעמים. השגה זו נדחתה על ידי מנהל הארנונה, וביום 4.8.13 הגיש המערער ערר על דחיית ההשגה- ערר 154/13 (נספחים כ"ה-כ"ח לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה). 6. הדיון בשני העררים שלעיל אוחד, כשהמחלוקת בפניי ועדת הערר נסובה על חיוב השטח של 35 מ"ר בסיווג מ5 בגין המרפסת. החלטת ועדת הערר 7. ועדת הערר בחנה תמונות צבעוניות שהוצגו בפניה, ומצאה שהמרפסת מושא הערעור היא "מרפסת גג בלתי מקורה ומרוצפת, אשר מותקן בה מעקה. מאחר שמדובר בשני מבנים המחוברים ביניהם, אזי מעבר למרפסת הגג נשוא הערר נמצא גג נוסף, בו מותקנים דודי שמש". בהסתמך על התמונות שהוצגו בפניה ועל הדברים שאמרו המערער וב"כ המערער במהלך הדיון בפניה, עליהם אעמוד בהמשך, הגיעה ועדת הערר למסקנה שהמערער הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר אל המרפסת. 8. ועדת הערר הביאה מהאמור בהשגתו של המערער משנת 2005, בה לא כפר בכך שהוא מחזיק באותה מרפסת פתוחה, אלא העלה טענות אחרות המתייחסות לחוקיות החיוב בגין המרפסת הפתוחה. גם בהשגה נוספת משנת 2006, ב"כ המערער דאז לא כפר בחיוב בגין המרפסת, אלא רק טען לטעות בחישוב ההנחה שהגיעה למערער בהיותו נכה צה"ל, ואף ערך חישוב של דמי הארנונה שיש לגבות, כך לשיטתו, בגין מרפסת הגג. משכך, הוועדה ראתה בהשגות מהשנים 2005-2006 משום הודאת בעל דין מצד המערער על החזקתו הייחודית במרפסת. 9. בסופו של דבר, קבעה ועדת הערר שיש לדחות את ערר 131/12 לגופו, לאור מסקנתה שהמערער הוא המחזיק הייחודי במרפסת ויש לחייבו בארנונה בגינה. ערר 154/13 נדחה על הסף עקב האיחור בהגשת ההשגה לשנת 2013, כאשר צוין בהחלטה שאלמלא כן, גם הוא היה נדחה לגופו. תמצית טענות הצדדים טענות המערער 10. המערער טוען שדינם של חיובי הארנונה בגין המרפסת הסמוכה לדירתו להתבטל, הן לגבי שנים 2012-2013, והן לגבי כל שאר השנים הנדונות בתביעה האזרחית. לדבריו, עסקינן בגג משותף לכלל דיירי הבניין, שאינו צמוד לדירתו, כך שבהתאם לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "פקודת העיריות) הוא אינו יכול להיחשב כ"מחזיק" במרפסת. 11. לטענת המערער, ועדת הערר טעתה מהותית בפרשנות של הביטוי "בעל הזיקה הקרוב ביותר לנכס", כפי שנקבע בר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה נ' עיריית תל אביב, פ"ד לט(3) 431 (1985); להלן: פרשת חברת בתי גן), בקובעה כאילו מדובר בזיקה פיזית של הדייר לנכס, בעוד שבפסיקה נקבע שמדובר בזיקה קניינית בלבד ובדירוג המחזיקים השונים בינם לבין עצמם. מדובר בפרשנות אבסורדית מצד ועדת הערר, המפלה את המערער אפליה אסורה, ביחס לכל שאר בעלי הדירות בחיפה אשר לא חויבו בארנונה בגין הנכסים המשותפים הקרובים לדירתם. 12. לגישת המערער, מבחן "הזיקה הקרובה לנכס" מופעל אך ורק כאשר יש מספר מחזיקים מקטגוריות שונות בנכס שאין חולק שניתן לחייבו בארנונה, ויש לקבוע באמצעות מבחן זה מי מהם יחויב. בענייננו מדובר במרפסת שהיא רכוש משותף, כך שלמערער אין יכולת שליטה בלעדית במרפסת. לטעמו, אם תתקבל החלטת ועדת הערר תיווצר למערער זכות קניינית בגג על פני בעלי הדירות האחרים בבניין, והוא יהיה רשאי לסרב להתיר להם את השימוש בגג המשותף. בכך ייפגעו זכויות שאר המחזיקים בגג מבלי שאלה קיבלו הודעה על כך וניתנה להם זכות השימוע והיכולת להתנגד לכך. יתרה מכך, מאחר שהמערער הוא הבעלים הרשום של דירתו, יש לרשום שינוי קנייני כזה בטאבו. עוד טוען המערער, שמלבד העובדה שהוא אינו יכול להיחשב כ"מחזיק" במרפסת, הוא פטור מחובת תשלום הארנונה גם בהתאם לסעיף 7 לצו המיסים של המשיבה, לפיו שטחים משותפים לא יחויבו בארנונה כללית. 13. לגבי ערר 154/13, שנדחה היות וההשגה לא הוגשה במועד, המערער טוען שההשגה אכן הוגשה כשלושה חודשים מעבר ל-90 יום ממועד קבלת הודעת התשלום, אך ממילא הוא רשאי להעלות את טענותיו בכל הליך משפטי והוא אינו מוגבל לאמור בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976 (להלן: "חוק הערר"). 14. לטענת המערער, החלטת ועדת הערר שאין לה סמכות להאריך את המועד להגשת ההשגה או הערר סותרת את האמור בעמ"נ (חי') 461-05-11 נצב"א אחזקות 1995 בע"מ ואח' נ' מנהל הארנונה בעיריית טירת הכרמל, לפיה ניתן לסטות מהמועדים הקבועים בחוק בהתקיים טעם מיוחד, כאשר בעניינו חלפו רק שלושה חודשים מהמועד הקבוע בחוק. נוסף על כך, המערער סבר שכל עוד לא דנה ועדת הערר בערר שהוגש על ידי המערער לשנת 2012 (הדיון של ועדת הערר התקיים באוגוסט 2013 עקב דחיות חוזרות ונשנות מצד המשיבה), חלים על כל חיובי הארנונה שלו טענותיו באותו ערר. טענות המשיבה 15. המשיבה טוענת שיש לדחות את הערעור, מאחר שמדובר בהחלטה שניתנה כדין והתבססה על ממצאים עובדתיים שהיו בפני ועדת הערר, וממילא לא הובאו כל ראיות לסתור ממצאים אלה. לטענתה, בצדק קיבלה ועד הערר את טענתה המקדמית לעניין דחייה על הסף של ערר 154/13 מחמת איחור בהגשת ההשגה, שכן מדובר באיחור ניכר בן 3 חודשים ולא הועלה כל נימוק או טעם מיוחד להגשת ההשגה באיחור, וממילא לא הוגשה כל בקשה למתן אורכה להגשת ההשגה באיחור בו הוגשה. 16. המשיבה מוסיפה וטוענת, שלעניין ערר 131/12, אין לקבל את טענת המערער לפיה מאחר שעסקינן בשטח משותף יש לפטור שטח זה מארנונה. יישום מבחן "הזיקה הקרובה ביותר לנכס" במקרה דנן מראה שלמערער מוקנות מירב הזיקות למרפסת הגג, ולכן הוא זה שאמור לשאת בנטל הארנונה בגין זכויותיו באותו שטח. אף אם מדובר בגג משותף מבחינה קנינית, אין הדבר מעלה או מוריד מאפשרותו של המערער לבצע שימוש ייחודי ובלעדי בגג, שעה שליתר הדיירים אין כל דרך סבירה לעשות כן. המערער עצמו הודה שהוא מבצע שימוש במרפסת הגג הפתוחה כחלק בלתי נפרד מדירתו, ועל פי הפסיקה המבחן הוא מבחן ההחזקה בפועל. 17. המשיבה סבורה שבניגוד לטענת המערער, ועדת הערר לא קבעה שפרשנות הביטוי "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" היא שמדובר במחזיק שקרוב פיזית לנכס המשותף, אלא הוועדה אימצה את האמור בפרשת חברת בתי גן וציינה שעל פי הפסיקה "מחזיק" בפקודת העיריות פורש כמי שהוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. דיון והכרעה 18. לאחר שעיינתי בחומר שלפניי ושמעתי את טענות ב"כ הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה שדין הערעור להידחות. 19. ככלל, בפנייה לועדת הערר רואה פקודת העיריות הליך שיפוטי, או מעין שיפוטי, במהלכו מתברר ערעור על שומת הארנונה ועל תשובתו של מנהל הארנונה בהשגה שהוגשה בפניו בעניין השומה. הלכה פסוקה היא שבית המשפט לא ישים שיקול דעתו במקום שיקול דעתה של ועדת הערר ולא יתערב בהחלטתה, אלא אם יוכח ששיקוליה אינם ענייניים, פסולים או שנפל פגם חמור היורד לשרשו של עניין או שההחלטה חרגה ממתחם הסבירות (ראו: בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא, פ"ד מו(1) 793, 818 (1992)). בשים לב לכך, אעבור לבחון את ההחלטה מיום 16.10.13, באשר לכל אחד מהעררים. לעניין ערר 154/13 20. ערר 154/13 נדחה על ידי ועדת הערר מחמת איחור בהגשת ההשגה לשנת 2013. 21. על פי סעיף 3(א) לחוק הערר "מי שחויב בתשלום ארנונה כללית רשאי תוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום להשיג עליה לפני מנהל הארנונה...". בהתאם לסעיפים 276 ו-276 לפקודת העיריות, פנקסי הארנונה נשלחים לנישומים במהלך חודש דצמבר שלפני כל שנת כספים, כך שהיה על המערער להגיש את ההשגה לא יאוחר מיום 31.3.13. אך בפועל הוגשה ההשגה ביום 1.7.13. 22. ב"כ המערער אישר בדיון מיום 15.8.13 שהיה איחור של 3 חודשים בהגשת ההשגה לשנת 2013, אלא שלטענתו "האיחור נובע מסברה סבירה בהחלט, שהוא (הכוונה למערער, הוספה שלי -מ' ר') חשב שכל עוד הנושא של הבעלות על הגג, או ההחזקה על הגג נמצא בוועדת הערר, אז זה ימשיך, זה נושא שלא השתנה, זה לא משתנה משנה לשנה... הייתה לו סברה שכל עוד הערר, ואין החלטה בערר, הנושא הזה נמצא בוועדת הערר. הוא לא חשב שהוא צריך כל שנה לפנות חזרה לוועדת הערר" (עמ' 4-5 לפרוטוקול הדיון). כלומר, האיחור נובע מסברתו של המערער, שהיה מיוצג, שכל עוד אין החלטה בערר שהגיש לשנת 2012, אין צורך לפנות כל שנה מחדש לוועדת הערר. ועדת הערר, ובצדק, לא קיבלה הסבר זה. מדובר בנימוק שאינו ולא כלום. כשם שהמערער חוייב כל שנה, עליו להגיש השגה כל שנה. לכל היותר יכל להניח שלאחר הכרעה בערר לטובתו, תשתנה עמדת העיריה והוא לא יחוייב עוד, אבל לא היה כל מקום להניח שמרגע שהגיש ערר, הוא פטור מהגשת השגה בשנים הבאות. בודאי בא כוחו הסביר לו זאת. זה אינו טעם (ובודאי לא טעם מיוחד) להגשת ההשגה באיחור. 23. לטענת המערער, בכל מקרה הוא רשאי להעלות את טענותיו בכל הליך משפטי, בהתאם לסעיף 3(ג) לחוק הערר, לפיו "מי שחויב בתשלום ארנונה כללית ולא השיג תוך המועד הקבוע על יסוד טענה לפי סעיף קטן 3(א), רשאי בכל הליך משפטי, ברשות בית המשפט, להעלות טענה כאמור כפי שהיה רשאי להעלותה אילולא חוק זה". כנראה סבור המערער, שהמילים "בכל הליך משפטי" אין משמעותם "בכל הליך משפטי מלבד השגה וערר עליה" אלא "בכל הליך משפטי, לרבות השגה וערר". כלומר, אין טעם בקביעת המועד בחוק הערר, שהרי ממילא יש רשות להגיש השגה כאשר ירצה המשיג. זה אינו הפירוש הנכון. הפירוש הנכון הוא שניתן להעלות את הטענה בהליכים משפטיים שאינם השגה וערר. בנוסף על כך, המילים "ברשות בית המשפט" כנראה נשמטו מטיעונו של המערער. המערער לא קיבל רשות בית המשפט להעלות את טיעוני השגתו, וגם לא רשות ועדת הערר. בית המשפט הראשון שהוא פוגש באשר לשנת חיוב זו הוא בית המשפט לענינים מינהליים, בערעור מינהלי הבוחן את נכונות החלטת ועדת הערר. ככל שהמערער מבקש רשות בית המשפט הזה, להעלות את טענות ההשגה בערר בפני ועדת הערר, איני מוצא מקום ליתן לו רשות זו, מקום שלא היתה כל מניעה שיעלה אותה במועד, וכאשר הבסיס להכרעה הוא קביעות עובדתיות שיש לקבוע לצורך החיוב (כפי שנקבע בע"א 4452/00 ט.ט. טכנולוגיות מתקדמות נ' עירית טירת הכרמל פ"ד נו (2) 773). על כן, דין הערעור על החלטת הועדה בענין ערר 154/13 להידחות. לעניין ערר 131/12 המסגרת הנורמטיבית 24. לפי סעיף 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב, התשנ"ג-1992 (להלן: "חוק ההסדרים"), "הארנונה תחושב לפי יחידת שטח בהתאם לסוג הנכס, לשימושו ולמקומו, ותשולם בידי המחזיק בנכס" (ההדגשה שלי- מ' ר'). סעיף קטן 8(ב) לחוק ההסדרים מסמיך את השרים לקבוע בתקנות "את סוגי הנכסים וכן כללים בדבר אופן חישוב שטחו של נכס, קביעת שימושו, מקומו וסיווג לעניין הטלת ארנונה כללית". 25. המשיבה הוציאה צווים הקובעים את תעריפי הארנונה לנכסים השונים המסווגים לפי מיקומם וסיווגם, כשבהתאם להם הוצאו במהלך השנים שומות ארנונה למרפסת מושא הערעור, ששטחה כאמור 35 מ"ר. צו המיסים של עיריית חיפה לשנת הכספים 2012 (להלן: "צו המיסים"), מקדיש פרק נרחב להיטל ארנונה "לבניינים המשמשים למגורים". בסעיף 2 לפרק "שיטת המדידה" לצו המיסים נקבע כך: "בשטח הבניין יימדד כל השטח מקיר אל קיר, שבתוך יחידת הבניין, כולל חדרי מגורים, חדרי שירות, בנייני עזר, כניסות, פינות אוכל, פרוזדורים, מדרגות פנימיות, הול, מרפסות, לרבות מרפסות לא מקורות, יציעים שגובהם 1.80 מ' או יותר, סככות, חדרי כביסה, כל שטח מקורה אחר, ובבריכה- כל השטח הבנוי, גם אם אינו מקורה" (ההדגשות שלי- מ' ר'). 26. המונח "בנייני עזר" מוגדר בצו המיסים כ"מוסך ביתי לחניית כלי רכב, מחסן ביתי, בריכת שיחה לשימוש ביתי, מרפסת לא מקורה" (ההדגשה שלי- מ' ר'); "מרפסת" מוגדרת בצו המיסים כ"שטח שריצפתו מרוצפת או עשויה בטון, אספלט או אבנים ולו מעקה". לפיכך, סווג שטח המרפסת על ידי המשיבה בתת סיווג מ/5, המוגדר בפרק "סמל וסווג הבניין" לצו המיסים כ"כל בניין עזר, בין שהוא צמוד ליחידת הדיור ובין שלא והמשמש את יחידת הדיור" (ההדגשה שלי- מ' ר'). כלומר, טענת המערער, לפיה המרפסת אינה צמודה לדירתו, אין בה כדי לשנות מכך שהמרפסת עונה על ההגדרה של "בניין עזר" והסיווג נעשה בהתאם. 27. המערער טוען שאין לחייבו בארנונה, מאחר שבהתאם לסעיף 7 לפרק "שיטת המדידה" לצו המיסים, "שטחים משותפים, בבניינים שאינם בניין משובח ואינם בתי אבות, לא יחויבו בארנונה כללית ולא יפורטו ברשימות הארנונה". אין מחלוקת, שהבניין בו מצויה המרפסת אינו בניין משובח או בית אבות כהגדרתם בצו המיסים. המערער מפנה לרע"א 178/95 אביטל נ' טורמן (לא פורסם, 26.2.95), שם נקבע בעניינו ש"בעבר נתנה המבקשת הסכמה למשיבים שיבנו על גג המהווה חלק מהרכוש המשותף", ומכאן שמדובר במרפסת שהיא שטח משותף, ולא פרטי. 28. המשיבה טוענת, שכוונת מתקין צו המיסים בסעיף 7 היתה מתן הקלה לחיוב ארנונה בגין שטחים משותפים בדירות מגורים, המשמשים בפועל את כלל הדיירים, ולא שטחים משותפים אשר הלכה למעשה "השתלט" עליהם דייר אחד וניכס אותם לעצמו ומבצע בו שימוש בלעדי ו/או כמעט בלעדי, כאשר הגישה לשטח זה כמעט בלתי אפשרית לכלל הדיירים. היא מוסיפה ומדגישה, שאין כל קשר בין דיני התכנון והבנייה ו/או דיני הקניין לבין דיני הארנונה. הגם שמבחינת דיני הקניין ייתכן שניתן לומר שאין המדובר בגג המהווה רכוש פרטי של המערער, מבחינת דיני הארנונה, היות שהמערער הוא המחזיק בו ועושה בו שימוש ייחודי ובלעדי, ומפיק ממנו את מירב ומיטב ההנאה, הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לשטח זה, ובדין חויב בגינו בארנונה. חובת תשלום הארנונה על בעל הזיקה הקרובה ביותר 29. על פי סעיף 8(א) לחוק ההסדרים, חובת תשלום הארנונה מוטלת על "המחזיק בנכס". כפי שנאמר בע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קרית ביאליק, פ"ד נה(1) 156, 164 (1999)): "ארנונה מוטלת על ידי הרשות המקומית על מחזיקי נכסי מקרקעין בתחומה, על מנת לממן את פעילותה של הרשות המקומית... אופייה של הארנונה כמס נובע מכך שהתמורה שמספקת הרשות המקומית בגינה היא עקיפה ולא ישירה. ... ההצדקה להטלת החיוב העקרוני לשלם ארנונה טמונה בהנאה שמפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית לנכסים המצויים בהחזקתם... הנאת הנישומים מן הנכס שבו הם מחזיקים כרוכה ומותנית אפוא בהנאתם משירותיה של הרשות המקומית." 30. הגדרת המונח "מחזיק" שבסעיף 7 לחוק ההסדרים מפנה להגדרתו בסעיף 269 לפקודת העיריות, שם הוא מוגדר כך: " "מחזיק"- למעט דייר משנה;" בסעיף 1 לפקודת העיריות מופיעה ההגדרה הבאה: " "מחזיק"- אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון;" כלומר, "מחזיק" אינו מונח המנוגד ל"בעל". מחזיק, לצורך פקודת העיריות הוא מי שמחזיק למעשה בנכס. המונח "בעל" מצויין רק כאחד המקורות לזכותו של המחזיק להחזיק למעשה בנכס, בצד מקורות נוספים. מכאן חוסר הקשר ההכרחי שבין הזכות הקניינית לבין חובת תשלום הארנונה. קביעה שאדם מחזיק ולכן חייב בתשלום אינה מובילה לקביעת בעלות, או זכות קנינית. אין צורך לשנות את הרישום בלשכת רישום המקרקעין, ואין צורך בזימון הבעלים המשותפים האחרים של הנכס. יש צורך בעיקר לברר, מבחינה עובדתית, מי המחזיק למעשה בנכס. 31. אציין, שהפסיקה התבססה על ההגדרה בסעיף 1 לפקודת העיריות, שלכאורה אינה אמורה לחול ביחס לארנונה לאור ההגדרה בסעיף 269 לפקודת העיריות. ואולם, נקבע שיש לראות את ההגדרות בסעיפים 1 ו-269 לפקודת העיריות כחלות זו לצד זו, כאשר ההגדרה שבסעיף 1 חלה באופן כללי, וההגדרה בסעיף 269 באה למעט מההגדרה הכללית, את דייר המשנה (ראו: רע"א 7037/00 עיריית ראשון לציון נ' עו"ד וינבוים, פ"ד נו(4) 856 (2002)). 32. המונח "מחזיק" התפרש בפסיקה כחל על בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. וכך פסק הנשיא דאז מ' שמגר, בפרשת חברת בתי גן, בעמ' 343-344: "הנני סבור, כי כאשר נקט הלה את המונח "למעשה", החובק את שלושת המונחים "בעל", "שוכר" או מחזיק "בכל אופן אחר", לא נתכוון להחזקה פיסית בפועל דווקא, אלא בא להבחין בין סוגי המחזיקים השונים בינם לבין עצמם ולדרג אותם. במה דברים אמורים: אם יש גם "בעל" וגם "שוכר", הרי הכוונה היא, כי כמחזיק לצורך החובות והזכויות שבפקודה ייחשב זה מבין השניים, שהוא, במערכת הנסיבות שנוצרה, בעל הזיקה הקרובה יותר לבניין, והחובה לשלם, למשל, ארנונה כללית תחול אז על השוכר, למרות שיש לדירה, כמובן, גם בעל. המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא - יחסית כמובן - בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר רשות או מחזיק באופן אחר, אולם היא שרירה וקיימת וראשונית, כאשר אין גורם חוצץ, כאמור, והבעל נשאר בגפו מול הרשות. בנסיבות כגון אלה אין גורם אחר כלשהו, אשר החזקתו למעשה מקדימה את מעמדו כלפי הרשות למעמדו של הבעל לצורך אותן חובות, המוטלות על המחזיק לפי הפקודה.." (ההדגשות שלי - מ' ר'). 33. הלכת חברת בתי גן אומצה בפסקי דין מאוחרים יותר של בית המשפט העליון. ראו למשל רע"א 9813/03 מדינת ישראל- משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון (לא פורסם, 4.2.07), פסקה 8: "מיהו 'המחזיק למעשה בנכס'? הזכות להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם היא חלק בלתי נפרד מזכות הבעלות במובן הקנייני... אך בהטילו את חיוב הארנונה הכללית על ה'מחזיק' בנכס ולא דווקא על הבעלים, כיוון המחוקק ליצור זיקה ברורה בין השימוש בנכס ובין תשלום הארנונה. זאת משום שההצדקה להטלת מס מסוג ארנונה טמונה בהנאה אותה מפיקים הנישומים מן השירותים שמעניקה הרשות המקומית..." (ההדגשה שלי- מ' ר'). ובהמשך (פסקה 9 לפסק הדין): "עם זאת, ייתכנו מקרים לא מעטים שבהם יתעורר קושי של ממש בקביעת ה'מחזיק', בייחוד מקום שבו קיימים שני גורמים או יותר ה'מתחרים' ביניהם על תואר 'בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס', או ליתר דיוק המצביעים אחד על רעהו באומרם כי האחר הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר כאמור. על מנת להכריע בכך, יש לבחון מי מביניהם אכן מקיים את מירב הזיקות הרלבנטיות לנכס. בהקשר זה ראוי להדגיש כי אין מדובר במבחן טכני-כמותי אלא בניתוח מהותי של הזיקות אשר במסגרתו יש ליתן משקל יתר לאותן זיקות המשקפות שימוש בנכס והנאה משירותי הרשות הלכה למעשה." (ההדגשות שלי- מ' ר'). 34. ראו גם דבריו של כב' השופט י' דנציגר בבר"מ 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור יתושים וסילוק אשפה) נ' מועצה אזורית חבל מודיעין (לא פורסם, 16.3.08): "ה"מחזיק" כהגדרתו בסעיף 1 לפקודת העיריות, לצורך החיוב בארנונה הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והשאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה כאמור תיענה על פי מבחן עובדתי. כפי שעולה מסקירת פסקי הדין דלעיל, בדרך כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן ...כאשר אדם מחזיק בנכס ובמסגרת זאת נהנה או יכול ליהנות מהשירותים שמספקת הרשות המקומית, במידה זו או אחרת, מוצדק יהיה לחייבו בתשלום ארנונה. זאת ועוד, ההחזקה לצורך החיוב בארנונה מתאפיינת, ככלל, ביכולת השליטה של האדם בנכס והיכולת לנצל את הנכס לצרכים שונים." (ההדגשות שלי- מ' ר'). מן הכלל אל הפרט 35. המערער טוען ש"ועדת הערר טעתה מהותית בפרשנות של הביטוי "בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" כאילו מדובר בזיקה פיזית של הדייר לנכס" (סעיף 42 להודעת הערעור, ההדגשה במקור). ועדת הערר לא ציינה בהחלטתה את הביטוי "זיקה פיזית". היא רק ציינה שהעובדה ששטח המרפסת שבמחלוקת אינו מוצמד מבחינה משפטית לדירת המערער, אינה מאיינת את האפשרות שהמערער מחזיק במרפסת הגג האמורה (פסקה 20 להחלטתה). 36. המערער מפנה בעיקרי הטיעון מטעמו לע"ש (חי') 199/00 חברת מ.א.ר בע"מ נ' מנהלת ארנונה, לכאורה על מנת לתמוך בטענתו לפיה לא מתקיים לגביו אף לא אחד מהתנאים הנדרשים להגדרתו כ"מחזיק" לצרכי הארנונה של המרפסת (עמ' 1-2 לעיקרי הטיעון). בפסק דין זה ציין כב' השופט (בדימוס) ביין ש"בפסיקה הושם הדגש על המילה "למעשה" שבהגדרת המחזיק, כאינדיקציה כי מה שקובע הוא המצב העובדתי בפועל, בלי שים לב לסטטוס המשפטי המדויק. וכן, בהמשך ההגדרה, מדובר באופן גורף על החזקה למעשה "בכל אופן אחר" " (ההדגשה שלי- מ' ר'). לאור זאת, לא מובנת פרשנותו של ב"כ המערער את פסק הדין שניתן בפרשת חברת בתי גן, כאילו "חייבת להיות זיקה קניינית בין המחזיק לבין השטח שחויב בארנונה" (סעיף 39 להודעת הערעור), שהרי מהפסיקה שהובאה לעיל עולה שההיפך הוא הנכון. 37. "ההחזקה" לצורך חיוב בארנונה מתאפיינת ביכולת שליטה של אדם בנכס, יכולת לנצל את הנכס לצרכים שונים ובהתאמה גם להפיק הנאה מהשירותים שהרשות מעניקה לנכס, ולכן מוטלת הארנונה על "המחזיק". גם אם אין למערער זכות קניינית בלעדית במרפסת, כפי שהוא טוען, ומדובר בגג הרשום כמשותף והזכויות הקנייניות בו הן של כלל הדיירים בבניין, אין בכך כדי לקבוע שהמערער אינו ה"מחזיק" באותה מרפסת. השאלה היא שאלה עובדתית - למי יכולת השימוש בנכס. אף אם לדיירים האחרים בעלי הרכוש המשותף רשות פוטנציאלית להחזיק בנכס, בדין קבעה ועדת הערר, על פי הראיות שבפניה, שהמערער הוא בעל השליטה בשימוש במרפסת, כפי שאפרט להלן. 38. ועדת הערר ביססה את מסקנתה, בין היתר, על התמונות הצבעוניות מיום 29.7.13 שצילם המערער (וצורפו לתיק ערר 154/13), מהן ניתן להתרשם שמדובר במרפסת מרוצפת בעלת מעקה בצבע ירוק. אף אני עיינתי בתמונות אלו. התמונות מראות מרפסת שהיא המשך של דירת המערער. בחלק מהתמונות נראה תריס הזזה המתחיל מהרצפה, ומאפשר יציאה מדירת המערער אל המרפסת, פרט שאושר על ידי ב"כ המערער במהלך הדיון בפני ועדת הערר (עמ' 1 לפרוטוקול הדיון). המסקנה היא, שלמערער יכולת שליטה במרפסת לניצולה לצרכיו השונים. זאת ועוד, המערער אישר, שהוא בלבד שנשא בעלויות הריצוף והתקנה המעקה במרפסת (עמ' 7 לפרוטוקול הדיון, שורות 20-26). ניתן להניח שהמערער לא היה משקיע מכספו הפרטי ברכוש המשותף, ללא השתתפות הבעלים האחרים, אם לא היה עושה שימוש בפועל במרפסת. המערער אומנם טען בפני הוועדה שחייבו אותו לעשות את המעקה "כי זה החוק" (עמ' 7, שורה 28), אך מדובר בטענה בעלמא. המערער לא הפנה לשום דבר חקיקה המחייב אותו להתקין מעקה על חשבונו, בלי השתתפות הבעלים האחרים. 39. עוד נקבע בהחלטת ועדת הערר, שהדיירים האחרים נזקקים לעלייה בסולם או לדילוג מהגג הסמוך כדי להגיע לאותה מרפסת. קביעה זו מסתמכת גם על עדות המערער "הם יכולים לעלות או מהצדדים למטה, עם סולם, או מגג בהמשך הגג" (עמ' 1 לפרוטוקול, שורות 30-31). לעומת הקושי של הדיירים האחרים להגיע למרפסת, המערער עצמו נהנה מגישה ישירה, חופשית ונוחה מדירתו אל המרפסת, ו"לא בכדי מתקנים כגון דודי שמש מותקנים אך ורק בגג השני, בעוד שבמרפסת הגג נשוא הערר אין שום מתקן של דייר אחר". החלטתה של ועדת הערר נשענת על קביעות עובדתיות, המבוססות על הראיות שבפניה, ולא מצאתי טעם להתערב בקביעות אלה. למערער גישה נוחה ושימוש במרפסת בעוד לכל הדיירים האחרים אין גישה למרפסת, אלא אם הם מטפסים בסולם או קופצים מגג סמוך. בכך, יצאה המרפסת מגדר רכוש משותף לצורכי ארנונה, והיא חייבת בתשלום ארנונה על ידי המחזיק בה למעשה, שהוא המערער. 40. מסקנה זו נתמכת גם בראיות נוספות. להודעת הערעור צירף המערער פסק דין שניתן בעניינו בעת"מ (חי') 1209/03 טורמן נ' וועדת ערר מחוזית חיפה (לא פורסם, 27.9.04), בה טענו המערער ואשתו ששכנתם, המשיבה מס' 2, שדירתה מצויה מול דירתם, מבקשת לבנות על הגג שמעל דירתה ומול דירת המערער, כך ש"לא תהיה עוד גישה לגג הבית המשותף, שיהפוך ל"רכושה הפרטי"" (עמ' 2 לפסה"ד). כלומר, המערער בעצמו הכיר באפשרות, שלמרות שמדובר ברכוש משותף על פי הרישום והגדרת סעיף 52 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ייתכן שאחד מהדיירים יבצע באותו רכוש משותף שימוש בלעדי, שלו התנגד באותו ענין. מכאן, שנסתרת טענתו, שמאחר שמדובר בנכס משותף, לא יכולה להיות למערער שליטה בלעדית על המרפסת (סעיף 52 להודעת הערעור). עוד צויין באותו פסק דין, שהעותרים ביצעו בנייה על הגג המשותף, ומכאן, שהם עצמם בנו, כלומר, עושים שימוש בלעדי, ברכוש משותף, למרות שקניינית אינו שייך להם. על הכל, באותו פסק דין צוין ש"באשר להסתרת חלק מן הנוף הנשקף ממרפסת דירת העותרים ערכה וועדת הערר איזון ראוי בין האינטרס של העותרים לשמר את המראה, לבין האינטרס של המשיבה" (עמ' 4 לפסה"ד). נראה מפסק הדין, שאותה מרפסת שכונתה "מרפסת דירת העותרים" היא המרפסת הנדונה כאן שהמערער טוען שהיא רכוש משותף. גם מכך ניתן ללמוד שהמרפסת הייתה בשימושו הבלעדי, ונחשבה, גם בעיניו, כשלו בלבד, למרות הרישום כרכוש משותף. 41. אני דוחה את טענת המערער, שאם תאושר החלטת ועדת הערר, תיווצר למערער זכות קניינית בגג על פני בעלי הדירות האחרים (סעיף 53 להודעת הערעור). החלטת ועדת הערר באשר לשאלה אם המערער הוא בגדר "מחזיק" לצורכי חיוב בארנונה, ואם המרפסת היא "רכוש משותף" לצורכי חיוב בארנונה אינה קביעה במישור הקנייני. לוועדות הערר שמכריעות בענייני ארנונה אין סמכות להכריע בזכויות קנייניות, אלא רק בעילות המוגדרות בסעיף 3 לחוק הערר. היא לא מוסמכת לדון בענינים משפטיים אחרים (רע"א 2425/99 עיריית רעננה נ' י.ח יזום והשקעות בע"מ, פ"ד נד(4) 481). קביעתה של ועדת הערר שהמערער חייב בארנונה בשל המרפסת, אינה משנה את מערך הזכויות הקנייניות בין הדיירים בבנין. רק לשם דוגמא אציין, שכעולה מפסק הדין שצירף המערער, הוא בנה חלק מדירתו ברכוש המשותף. אם כך הוא, הוא חייב בארנונה בשל כל דירתו, גם אותו חלק הנמצא על הרכוש המשותף, ועדיין זהו רכוש משותף, שלבעלים האחרים שלו יש בו זכויות קניניות, למרות שהמערער משתמש באותו שטח כחלק מדירתו. 42. בהשגה מיום 21.8.05 (נספח ח'1 להודעת הערעור) לא כפר המערער בכך שהוא המחזיק במרפסת, וגם בהשגה מיום 30.7.06 (נספח ח'5 להודעת הערעור) לא כפר המערער בחיוב בגין המרפסת אלא רק טען לטעות בחישוב. על כן, קבעה ועדת הערר, שיש לראות בשתי ההשגות אלה לשנים 2005 ו-2006 הודאת בעל דין. לטענת המערער, אף אם הייתה הודאה שהוא המחזיק הייחודי, ההודאה לא יכולה להפוך אותו למחזיק למעשה באותו נכס, על כל הזכויות הקנייניות הנובעות מכך, שהרי המערער יכול גם להצהיר שהוא המחזיק הייחודי בבניין העירייה, דבר שלא יעלה על הדעת (סעיף 56 להודעת הערעור). אני דוחה את טענת המערער. הודעת המערער בכך שהוא המחזיק במרפסת לצורכי חיוב בארנונה, היא הודאה שהוא "המחזיק למעשה" במרפסת, כהגדרתו בפקודת העיריות, ולכן חייב בארנונה. אם המערער יצהיר שהוא המחזיק למעשה בבנין העיריה, תיבחן חובתו לתשלום ארנונה לפי העובדה שעליה הוא מצהיר, אבל זה לא שייך לענייננו. הוא לא חייב בשל הצהרתו, אלא בשל היותו מחזיק למעשה, עובדה המוכחת בין היתר לפי הצהרתו. 43. סיכומם של דברים, בדין קבעה ועדת הערר, שהמערער הוא המחזיק למעשה במרפסת, כאשר בעוד למערער יש שליטה, גישה נוחה ושימוש במרפסת, לדיירים האחרים אין גישה נוחה למרפסת, וממילא אינם משתמשים במרפסת. לפי עובדות אלה, בדין קבעה ועדת הערר שהמערער הוא החייב בארנונה בגין המרפסת הנדונה, ודחתה את הערר לשנת 2012. סוף דבר 44. על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור. המערער ישא בהוצאות המשיבה בסך 11,800 ₪.רכוש משותףארנונה