1. הוגשה תובענה בדרך של המרצת-פתיחה, בה התבקש בית המשפט ליתן פסק-דין הצהרתי, לפיו אין המשיבה (להלן: העירייה או הרשות) רשאית להטיל ארנונה בגין השטחים הכלולים במסמך הדרישה לתשלום ארנונה מיום 2.2.93 (למעט שטחי חדרי מכונות) (להלן: מסמך הדרישה), המצויים בתחומי המקרקעין הידועים כגוש 8265, 8233 חלקות 1 ו-6, זאת, מחמת הסיבות כדלקמן: א. היות השטחים הכלולים במסמך הדרישה בגדר "רחוב", כמשמעותו בסעיף 269 לפקודת העיריות [נוסח חדש]. ב. העובדה, שהכללת השטחים הנזכרים לעיל בשטח המחויב בארנונה, בצו הארנונה לשנת 1988 ובשנות המס שלאחריה, נוגדת את הוראות חוקי ההקפאה. = 96 = ג. לחלופין, השטחים הנ"ל אינם שטחי עסקים, וצו הארנונה כלל לא הטיל עליהם חיוב בארנונה. ד. לחלופי חלופין, התעריף שהוטל על השטחים הוא בלתי סביר באופן קיצוני ובטל. 2. רקע עובדתי: א. המבקשת היא הבעלים של המקרקעין הידועים כחלקה 1 ו-6 בגוש 8233 ו-8265, שעליהם הוקם קניון השרון (להלן: הקניון). בניית הקניון הושלמה בשנת 1989 ומאותה עת הוא פעיל. ב. על פי חוזי שכירות השכירה המבקשת חלקים מהקניון לשוכרים המנהלים בו חנויות, בתי-קפה, קולנוע, מסעדות וכו'. הודעות על ביצוע ההשכרות כאמור נמסרו מטעם המבקשת לעירייה, בהתאם להוראות סעיף 326 לפקודת העיריות. כתוצאה מכך, מחויבים השוכרים של החלקים השונים בארנונה בעבור החלק ששכרו. על פי חוזי השכירות שמרה המבקשת לעצמה את הזכות לבצע כל שינוי של תוספת בקניון, לפי שיקול-דעתה הבלעדי, בלא צורך בהסכמה כלשהי של השוכר, ובכל עת (סעיף 2.3 לחוזה נספח ד' לתצהיר מטעם הרשות). כמו כן, השוכרים אינם רשאים להניח או לאחסן חומרים וציוד בשטחי הקניון שמחוץ למושכר או להשתמש בהם לצורך ביצוע עבודות, בלא אישורה המפורש ובכתב של המבקשת (סעיף 2.5.3 לחוזה נספח ד' לתצהיר מטעם הרשות). מכאן, כל יתרת השטחים בקניון, שלגביהם לא נמסרה לעירייה כל הודעה בדבר שכירות, היא בבעלות המבקשת ובהחזקתה. ג. הבניין מנוהל ומתוחזק בידי חברת-בת של המבקשת, שבשליטתה המלאה (להלן: חברת הניהול או חברת הבת). חברת הניהול קובעת את הנהלים הנוגעים לניהול הקניון ולאחזקתו, נותנת שירותי ניהול ותחזוקה לבניין, לרבות שירותי ניקיון, מיזוג אוויר ואף עורכת, תמורת גביית תשלום, אירועים וירידים בחלקים שונים של הבניין שלא הושכר, ומתירה לשוכרים שונים בקניון לערוך ירידים ומכירות מחוץ לשטחים שהושכרו להם, אף זאת תמורת תשלום. ד. ביום 2.2.93 נשלחה למבקשת מטעם העירייה הודעת דרישה לתשלום ארנונה לשנת 1993 על שטח של כ-7,800 מ"ר, שהוא יתרת השטח הבנוי בקניון, שאינו מושכר ושנותר בחזקת המבקשת. פירוט השטחים הנוספים המחויבים בארנונה הוא כדלהלן: = 97 = 244 מ"ר - אזור מפולש; 1,182.2 מ"ר - חצר משק; 164 מ"ר - חדר מדרגות; 3,516.2 מ"ר - מעברים לציבור; 1,094.7 מ"ר - מעברים לאספקה; 1,592.3 מ"ר - חדרי מכונות. המבקשת כופרת בחבותה בגין שטחים אלה (למעט שטח חדרי המכונות) (להלן: השטחים), ועל כן עותרת היא כנגד חיוב זה. 3. גדר המחלוקת: בקליפת אגוז אציין כיצד נחלקו הדעות: א. מחד גיסא, גורסת המבקשת, כי כל המעברים אינם בני-חיוב מחמת היותם "רחוב", כמשמעותו בסעיף 269 לפקודת העיריות. ב. בנוסף טוענת המבקשת, כי בצו הארנונה של שנת 1993 אין מוטל כלל חיוב על השטחים, ועל כן, אין הרשות רשאית להוציא מסמך דרישה כאמור. ג. כמו-כן, טוענת המבקשת, כי הטלת הארנונה בגין השטחים נוגדת את חוקי ההקפאה, שכן החיוב בארנונה הסתמך על שינויים שבוצעו בצו הארנונה ואשר לא אושרו על ידי שר הפנים ושר האוצר. ראשית, הוסף המונח "קניון" לסעיף ההגדרות ונכלל בהגדרת "מרכז קניות", שנית, שונתה הגדרת המונח "שטח משותף", ושינוי זה גרר אחריו שינוי בתחולת הפטור מארנונה, באופן שיחול אך לגבי בנייני מגורים. ושלישית, אין חוקי ההקפאה מתירים לרשות לקבוע דרך חישוב חדשה להטלת הארנונה. ד. לבסוף גורסת המבקשת, גובה החיוב בתשלום ארנונה הוא בלתי סביר באופן קיצוני, ועל כן בטל. ה. מאידך גיסא, טוענת העירייה, כי השטחים, שהם מעברים לציבור ולאספקה המצויים בשטח הבניין, הם שטחים הנופלים לגדר "בניין" או למצער, אינם רחוב. על כן החיוב שהוטל - כדין הוטל. ו. בנוגע לטענתה השנייה של המבקשת, כמוזכר לעיל, גורסת העירייה, כי אין לה כל שחר, והרי מועצת העירייה, בהתאם לסמכותה על פי דין, קבעה חיוב על כלל הפרויקט המסחרי המכונה "קניון", לרבות השטחים המהווים חלק אינטגראלי ממבנה הקניון, למעט חניונים, בתי-קולנוע ובנקים שבו, שלגביהם קבעה המועצה תעריף אחר. ז. עוד טוענת הרשות, שהטלת הארנונה לא היתה בניגוד לחוקי ההקפאה. ראשית, משום שחוקי ההקפאה לא מנעו הטלת ארנונה בשנת 1989 על נכס חדש בעיר, כגון = 98 = הקניון, שנית, השטחים כלל לא הוכחו כשטח משותף, ושלישית, המבקשת אינה יכולה להסתמך על שינוי שנעשה בצו המסים בטרם הוקם הקניון ובטרם הוטל בצו המסים חיוב ספציפי על הקניון. ח. ממשיכה הרשות וטוענת, שאין עסקינן בדרך חישוב חדשה, אלא בתיקון טעות שמשמעה אי-חיוב מס בגין נכס שעל פי צו הארנונה הוטל חיוב בגינו. ההלכה הפסוקה מתירה תיקון כאמור, שאינו סותר את חוקי ההקפאה. ט. עוד טוענת הרשות, כי המבקשת לא הביאה כל ראיה ולא הרימה את נטל ההוכחה המוטל עליה להוכחת טענת חוסר הסבירות. 4. הצגת השאלות המשפטיות-עובדתיות: אשר על כן, מתעוררות כמה שאלות, העולות לדיון והטעונות הכרעה. ואלה הן: א. האם המעברים נכללים בהגדרת המושג "רחוב", ועל כן פטורים הם מחיוב מס הארנונה? ב. האם צודקת המבקשת בטענה, כי השטחים כלל לא נכללו בצו הארנונה? ג. האם הטלת החיוב היא בניגוד לחוקי ההקפאה? ד. ואם המענה על כל השאלות הללו יהא שלילי, תהא נפקות לשאלה, האם גובה החיוב לוקה בחוסר סבירות? אדון בשאלות אלה כסדרן, ראשונה - ראשונה, ואחרונה - אחרונה. 5. שאלת הסמכות: א. לפני שאכנס לעובי הקורה, אתייחס בקצרה לטענת הרשות שלפיה בית-משפט זה אינו הפורום המתאים לדון בתובענה זו, שכן עיקרה עוסק בסיווג הנכס והשימוש בו, ועל פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), תשל"ו-1976, ההליך הנכון הוא השגה לפני מנהל הארנונה. ב. אעיר תחילה, כי מקומה של טענה מקדמית זו ראוי לה שתיטען בראשית ההליך ולא בסופו, לאחר שבוזבז זמן יקר של בית המשפט ושל בעלי הדין ופרקליטיהם. כמו-כן, טענה זו הועלתה כבר בישיבת קדם המשפט ונדחתה, ולא הובא כל טיעון חדש שישנה את החלטתי בדבר סמכות בית-משפט זה. = 99 = ג. ולגוף הטענה: בית המשפט העליון פירש לא-אחת את סמכויותיהם של מנהל הארנונה וועדת הערר, שהוענקו להם על-פי חוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), באופן מצומצם. וכלשון השופט ד' לוין בבג"צ 764/88, 1437/90, 1985 [1] (להלן - הלכת דשנים או פסק-דין דשנים), שם, בעמ' 799: "מכאן, שסמכותו של מנהל הארנונה מצומצמת היא ומוגבלת לנושאים עובדתיים, טכניים ברורים בלבד. לשאלות עקרוניות יותר, כמו הקריטריונים שנקבעו לאופן הטלת הארנונה, סבירות גובה הארנונה וכדומה, אין הוא רשאי להידרש". ממשיך השופט לוין וקובע, כי אפילו הדיון עוסק גם בשאלות טכניות בודדות, טוב יעשה בית המשפט אם יפסוק בהן, כעניין שבגררא, אף שקבועה להן דרך ערעור. זאת, כדי למנוע עינוי-דין למתדיינים וגרירתם מערכאה לערכאה. אשר על כן, איני רואה כל מניעה לדון בתובענה זו. 6. האם המעברים הם "רחוב" כמשמעותו בסעיף 269 לפקודת העיריות? א. כאמור טוענת המבקשת, כי השטחים כלולים בהגדרת "רחוב" על-פי הוראת סעיף 269 לפקודת העיריות. סעיף זה קובע, כי נכסים הם "בניינים וקרקעות שבתחום העיריה תפוסים או פנויים, ציבוריים או פרטיים, למעט 'רחוב'". "בניין" מוגדר בפקודה כ"כל מבנה שבתחום העיריה או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה, כחצר או כגינה". אין חולק, כי הרשות רשאית להטיל חיוב בארנונה על בניין וכי השטחים בקניון, שבגינם הוטל החיוב מהווים חלק מהמבנה. מכאן מתעורר הספק הראשוני בדבר היותם "רחוב". ב. על כן, יש לבחון לעומק מהו "רחוב", אם השטחים והמעברים הנכללים במונח זה. בפקודת העיריות אין מצויה הגדרה למונח "רחוב", ועל כן יש לפנות לפקודת הפרשנות [נוסח חדש], לפיה רחוב הוא "לרבות כביש, שדרה, סמטה, משעול לרוכבים או לרגלים, ככר, חצר, טיילת, מבוי מפולש, וכל מקום פתוח שהציבור משתמש בו או נוהג לעבור בו או שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו". ג. פרקליט הרשות גורס, שלפיכך, כדי ששטח מסוים ייחשב רחוב, עליו למלא שני תנאים מצטברים: = 100 = 1) שיהיה מקום פתוח; 2) שהציבור נכנס אליו או רשאי להיכנס אליו. ד. אעיר כבר עתה, כי אין בידי לקבל טענה זו של הרשות. עם זאת, יש לבחון כל מקרה לגופו, ואין הלכת דשנים [1] סותמת את הגולל על מסקנת הרשות, כי אין אנו עוסקים ב"רחוב". אמנם צודקת פרקליטת המבקשת, כי שאלת היותו של רחוב מקורה אינה שוללת את היסוד העובדתי לכך שברחוב עסקינן. ואף מסכים אני וכך גם קבעה פסיקת בית המשפט העליון (ראה הלכת דשנים [1] שם, בעמ' 809 סעיף 21 לפסק הדין), כי ייתכן שרחוב לא יהא שטח ציבורי דווקא, אלא בבעלות פרטית וישמש למעבר ציבור מסוים. עם זאת, הפרשנות אשר בה מחזיקה המבקשת תוביל לתוצאה אבסורדית, שלפיה כל שטח המשמש כמעבר בחנויות כל-בו גדולות, בין חנויות בבתי-מלון, מעברים במלונות, ובין מחלקות ואגפים שונים בבנקים גדולים, ייחשב רחוב. ה. יתר על כן. אף נראה לי, כי המקרה שלפנינו נבדל מהלכת דשנים [1]. המסקנה המתבקשת בנסיבות הלכת דשנים אינה מתבקשת בנסיבות המקרה דנן. במה דברים אמורים? ראשית, בהלכת דשנים [1] דובר בשטחים נרחבים ששטחם גדול בעשרות רבות של דונמים מהשטחים נושא סכסוך זה. שנית, בהלכת דשנים אכן דובר בשטחים שבמהותם ובשימושם זהים לרחוב, שטחים ששימשו ככבישים וכדרכי כורכר בין מבני ענק של חברת דשנים, תכלית השונה במהותה מזו הקיימת בשטחים נושא תובענה זו. ו. חיזוק למסקנתי זו ניתן למצוא במסכת הראיות, שלפיה המבקשת עושה שימוש בשטחים אלה לרווחתה שלה, מאפשרת הצבת דוכנים, קיום אירועים וירידים בשטחי המעברים, תמורת תשלום. לפיכך, הגעתי לכלל מסקנה, שאין מדובר ב"רחוב", ושטחים אלה למעשה מהווים חלק אינטגראלי מעסק הקניון שממנו מפיקה המבקשת רווחים. ז. למען הסר ספק, אעיר, כי הגעתי למסקנתי זו אף בלי להתבסס על ע"ש 28/90 [2] (נספח 2 לסיכומי הרשות). עם זאת, איני מסכים עם טענתה של פרקליטת המבקשת, שלפיה מסקנת בית המשפט שם נבעה מכשל ראייתי. בית המשפט התבסס הן על התצהיר מטעם המערערת והן על התשריט של המינהל, שצורף לערעור (ראה עמ' 6 ו-9 לתדפיס פסק הדין). = 101 = 7. האם צו הארנונה של שנת 1993 הטיל חיוב על השטחים? א. טוענת המבקשת, כאמור, כי צו הארנונה אינו מטיל חיוב על השטחים, ועל כן אין הרשות רשאית לגזור מכוחו, בהנחה שהותקן כדין, דרישות תשלום מס. ב. אומר בקצרה, כי דעתי נוחה עם טענת הרשות, שלפיה אין חולק שהצו הטיל חיוב מס על כלל הפרויקט המסחרי של הקניון, למעט חניונים, בתי-קולנוע ובנקים, שלגביהם נקבע תעריף שונה. בצו הארנונה הטילה העירייה חיובים על סוגי נכסים ולא היה צורך בפירוט האלמנטים המהווים את הנכס והמצויים בו. הקניון כולל את כל השטחים המהווים חלק אינטגראלי ממנו. 8. האם הטלת הארנונה היא בניגוד לחוקי ההקפאה? א. החל משנת 1985 חוקקו חוקים שונים, אשר נועדו להקפיא את שיעורי העלאתו של מס הארנונה ולפקח עליהם. לענייננו רלוואנטיים בעיקר חוק ההסדרים במשק (תיקוני חקיקה), תשמ"ט-1989, שחוקק בעת שהוקם הקניון (להלן: החוק), ותקנות ההסדרים במשק (ארנונה כללית ברשויות מקומיות), תשנ"ג-1993, שהותקנו בעת שהוטל החיוב בגין השטחים נושא סכסוך זה (להלן: התקנות). גורסת המבקשת, כי חיוב הארנונה בגין השטחים נוגד את חוקי ההקפאה משתי סיבות עיקריות: ראשית, בצו הארנונה בשנת 1989/90 הוחל שינוי, לפיו הוסף המונח "קניון", במקום ההגדרה "מרכז קניות". הוספה זו כרוכה בשינוי של תעריף הארנונה, והיא בגדר איסור על פי חוקי ההקפאה. שנית, כגירסת המבקשת, השטחים המחויבים בארנונה פטורים ממס בהיותם "שטח משותף"; השינוי שביצעה העירייה בהגדרתו של שטח משותף בוצע שלא כדין, בניגוד לחוקי ההקפאה. אדון בטענות אלה כסדרן. ב. אין בידי לקבל את דעת המבקשת, כי עצם הוספת המונח "קניון" לצו הארנונה של שנת 1989, הוא שינוי אסור בתעריפי הארנונה. סעיף 20(א) לחוק אוסר על הרשות להעלות את תעריפי הארנונה לגבי נכסים קיימים בלבד. הקניון הוקם בשנת 1989. מכיוון שכך, אי-הטלת חיוב המס נבעה מאי-קיומו של הנכס. משהוקם - רשאית היתה הרשות לקבוע לגביו חיוב מס. = 102 = יפים לענייננו הדברים שנאמרו בע"ש (ב"ש) 28/90 [2] הנזכר לעיל, בעמ' 12 לפסק הדין: "המקרה הפשוט הינו של מבנה חדש שלא היה קיים בשנת המס הקודמת. אין ספק, כי חוקי ההקפאה לא ימנעו הטלת ארנונה על מבנה כזה, בהנחה שחייב הוא בארנונה מכוח פקודת העיריות והחלטותיה של הרשות המקומית". (וכן ראה הלכת דשנים [1], בעמ' 822). ג. חיזוק למסקנתי זו, מלבד בהגיונם ובהקשרם של דברים, אני מוצא אף בלשון החוק עצמה. לשון החוק דנה ב"סכום הארנונה שהגיע כדין בשל אותו נכס בשנת הכספים 1988". מכאן, שההגבלה בחוקי ההקפאה קיימת לגבי סוגי נכסים קיימים, ואין הדעת סובלת פירוש שלפיו חוקי ההקפאה ימנעו הטלת ארנונה על נכס, החל משנת המס שבה הוקם הנכס. ד. בצו הארנונה לשנת 1987/88 וכן אף בשנת 1989/90 (ראה נספחים ב' ו-ג' לתצהיר המבקשת), בסעיף 7(ג) נאמר: "לא נכללים בשטח היחידה המרכיבים הבאים: ג) שטח משותף כמו חדרי מדרגות, חדרי אשפה, מקלטים, חדרי כביסה או מחסן המשמש את כל הבניין, בבניינים בו מחזיקים 2 או יותר (בניינים משותפים)". בשנת 1992 שונתה הגדרת "שטח משותף" בצו הארנונה (ראה נספח ד' לתצהיר המבקשת), שלפיה שטח משותף הוא "שטח משותף הרשום על שם הדיירים ומשמש כחדרי מדרגות, חדרי אשפה, מקלטים, חדרי כביסה או מחסן המשמש את כל הבניין, בבניינים בו מחזיקים שניים או יותר (בניינים משותפים)". הגדרה זו נותרה בעינה אף בשנת 1993 (נספח א' לתצהיר המבקשת). ה. טוענת המבקשת, כי על פי ההגדרה הקודמת, נכללים השטחים בגדר שטח משותף, וכי השינוי שנעשה בשנת 1992 בוצע שלא כדין, בניגוד לחוקי ההקפאה. טוענת פרקליטתה המלומדת של המבקשת, כי העובדה שהקניון לא נחשב בית משותף, אין בה כדי לשנות את התוצאה המשפטית. מסקנה זו מתבקשת הן על פי הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובעות דין לבתים שאינם רשומים כבתים = 103 = משותפים, והן על פי הוראות פקודת העיריות המטילות חיוב בארנונה על פי השימוש בפועל והחזקה, ולא על פי הרישום. אף אם אקבל טענה זו, עדיין יש לבחון, אם השטחים הם, למצער, "שטח משותף" כהגדרתו בצו הארנונה לשנת 1989. אומר כבר עתה, כי נראה לי שהמבקשת לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכחת היותם של השטחים שטח משותף. ו. על-פי חוזה השכירות, שנחתם עם שוכרי החנויות בבניין, עולה ברורות כי השטחים הוצאו במפורש מהשטח המושכר. אני מסכים עם הניתוח המשפטי שעושה פרקליטת הרשות (ראה עמ' 7 לסיכומי הרשות), שלפיו אליבא דדעתו של המלומד פרופ' ויסמן, אי-אפשר לבצע עיסקה בדירה בלא שהיא תחול גם על חלקו של בעל הדירה בחלקים המשותפים שבבית. מכאן, המסקנה המתבקשת היא, כי מאחר שחוזי השכירות הם עיסקה במקרקעין, ובחוזים הוציאה המבקשת במפורש את כל ה"חלקים המשותפים" מגדר המושכר, הרי אין מדובר בשטח משותף שמעיקרו ומראשיתו שייך לכלל הדיירים. ז. יתר על כן, השטחים אינם מנוהלים כשטח משותף. השטח מנוהל ומתוחזק בידי חברת הניהול, ובעלי החנויות אינם רשאים להשתתף בבחירת חברת הניהול, המצויה בשליטתה המלאה של המבקשת. בעבור שירותי הניקיון והאחזקה משלמים השוכרים השונים; רווחיה של חברת הניהול שייכים במלואם למבקשת, ואין נפקא מינה שהרווחים מסתכמים בכ-10% (על פי עדותו של מר חנן חדייר). המבקשת עושה שימוש בזכות ששמרה לעצמה, ומאפשרת, תמורת תשלום, הצבת דוכנים, קיום אירועים וירידים בשטחים. אין בעובדה, כי שוכרי החנויות וקהל הלקוחות מורשים להיכנס לאותם השטחים כדי לשנות את המסקנה, שלפיה אין מדובר בשטח משותף. ח. מאחר שהגעתי לכלל מסקנה, כי השטחים אינם מהווים "שטח משותף", אף על-פי הגדרתו בצו הארנונה לשנת 1989, מתייתר הדיון בשאלת כשרות שינוי ההגדרה, כמפורט לעיל. על כן, אני מותיר אותו בצריך עיון. 9. האם התעריף שהוטל על השטחים אכן בלתי סביר? א. מאחר שהגעתי לכלל הכרה, כי השטחים אינם בגדר רחוב ו/או שטח משותף, = 104 = וחיובם אכן נכלל בצו הארנונה לשנת 1993, יש להכריע בשאלת סבירותו של תעריף החיוב. כאמור, טוענת המבקשת, כי תעריף חיוב הארנונה לגבי השטחים הוא בלתי סביר באופן קיצוני ואינו מתיישב עם הוראותיו של צו הארנונה, עם מטרתו והגיונו. ב. השטחים מחויבים במס הארנונה על בסיס קוד 311, הזהה לבסיס קוד 805. בסיסי קוד אלה חלים על חנויות, משרדים, אולמות ומרכזי קניות. מסכים אני, כי למרות השימושים שנעשים בשטחים, עדיין אין ניתן לומר שהמבקשת מנהלת שם מרכז קניות. יש ממש בטענת המבקשת, שלפיה חוסר הסבירות עולה גם מההשוואה שבין התעריף שנקבע בגין השטחים, לבין שטחים אחרים המשמשים את המבנה למטרות אחרות, כגון "חצר" או "גינה", הנכללות בהגדרת "בניין" על פי סעיף 269 לפקודת העיריות, או לצורך אחר. התעריף בצו הארנונה בגין המטרות האחרות נמוך במאות אחוזים מזה הראשון. על-פי מכלול הראיות, העדויות ונספחי התצהירים, נראה לי, כי גובה חיוב הארנונה המוטל על השטחים עולה כדי חוסר סבירות. 10. מכל האמור לעיל ולאחר שקילת נסיבות העניין שלפניי, החלטתי לקבל את התובענה בחלקה. לפיכך, אני מורה כדלקמן: חיובי השטחים המפורטים במסמך הדרישה של הרשות מיום 2.2.93, הוטלו כדין; השטחים אינם מהווים רחוב, הם נכללים בצו הארנונה לשנת המס 1993, ולא הוטלו בניגוד לחוקי ההקפאה. עם זאת, גובה המס לוקה בחוסר סבירות, ועל הרשות לדון בו מחדש, בתוך שלושה חודשים מיום מתן פסק-דיני זה. לא תקבע הרשות תעריפים נמוכים באופן משמעותי - יפקע החיוב. אין בהכרעתי זו כדי להטיל על הרשות חבות להחזרי מס כלשהם. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. רכוש משותףארנונה