ערעור על החלטת ועדת ערר לענייני ארנונה כללית שליד עיריית תל-אביב-יפו (להלן:"ועדת הערר") מיום 6.5.08 שדחתה את הערר וקבעה כי על המערערת לשאת בתשלומי הארנונה בגין השטחים המשותפים בנכס המצוי ברחוב אחד העם 14-12 תל אביב (להלן:"הנכס") וכי אין לבטל שטחים מכלל השטח המחויב בהודעת החיוב (הודעת תשלום 19-180-0140-0011). העובדות הנדרשות לעניין המערערת הינה הבעלים של הנכס המכונה "מגדל אפריקה ישראל"-בניין משרדים רב קומות. השטחים נשוא המחלוקת מצויים בקומת הביניים של הנכס-קומה 18 ובקומת הגג של הנכס-קומה 19 (להלן:"השטחים"). השטחים משמשים כ"שטחים טכניים" כגון: חדרי מכונות, חדר מעלית, חדרי חשמל, מפוחים וכו' . המערערת מחויבת בתשלום ארנונה בגין השטחים בנכס בשטח של 444 מ"ר לפי סיווג "תעשייה ומלאכה". בהתאם לתשריטי המשיב, 111 מ"ר מתוך השטחים המחויבים הנו שטח גג ו-161 מ"ר מהווה שטח משותף של מדרגות ומעברים. לטענת המערערת אין לחייבה בגין שטחים אלה. לפיכך הגישה המערערת ביום 6.12.06 השגה למנהל הארנונה בעניין חיובי הארנונה לשנת הכספים 2006. ביום 7.1.07 דחה מנהל הארנונה את ההשגה (נספחים א'1-א'2 לערעור). ביום 23.3.07 הגישה המערערת השגה נוספת למנהל הארנונה בעניין חיובי הארנונה בגין שטחים אלה לשנת הכספים 2007. ביום 9.5.07 דחה מנהל הארנונה את ההשגה (נספחים א'5 ו-א'6 לערעור). ביום 12.6.07 הגישה המערערת ערר לועדת הערר על תשובותיו של מנהל הארנונה בהשגות (נספח א'7 לערעור). ביום 6.5.08 נתנה ועדת הערר את החלטתה לפיה הערר נדחה והשטחים ברי חיוב (נספח ד' לערעור). על החלטה זו הוגש הערעור. טיעוני הצדדים בערר עיקר המחלוקת בין הצדדים נסבה על הפרשנות הראויה לסעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה הכללית הקובע כדלקמן: 1.3.1ח' "שטח משותף בבניין או בקומה שרובו אינו משמש למגורים, לא יחויב, למעט בנין או קומה אשר לפחות 80% מהשטח הלא משותף מוחזק ע"י מחזיק אחד. שטחים משותפים אלה יחולקו ויחויבו באופן יחסי בין המחזיקים. שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אוויר וכיוצא בזה והמוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד בית-יחויבו במלואם" (ההדגשה אינה במקור). המערערת העלתה טענות לביטול חיובה בנכס לאור העובדה שמדובר בשטחים טכניים שאינם ברי חיוב מכוח סעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה הכללית, ולאור עובדת היותם בגדר "שטח משותף" וגג הפטורים מארנונה. עוד טענה המערערת כי למרות היותה הבעלים של הנכס, היא אינה חברת הניהול והיא אינה המחזיקה בשטחים נשוא השומה. ככלל, טענה המערערת, עצם חיוב חברת ניהול עבור החזקת שטחים טכניים, חורג מדיני ההקפאה. בנוסף העלתה המערערת טענה לעניין חוקיות צו הארנונה, לפיה הסיפא לסעיף 1.3.1ח' שהוספה בשנת 1995, הנוגעת לחיוב חברת ניהול ו/או ועד הבית בגין שטחים טכניים, אינה חוקית ובטלה לאור העובדה שהוספה ללא קבלת אישור שרי הפנים והאוצר לשינוי ההגדרה כנדרש על פי חוק. מנגד טען המשיב כי הסיפא של סעיף 1.3.1ח' קובעת שני תנאים מצטברים אשר בהתקיימם, לא יזכה הנכס בפטור מחיוב מכוח הסעיף: מקום בו השטחים משמשים למערכות אנרגיה מיזוג וכיוצ"ב ומקום בו הם מוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד בית. שטחים העומדים בתנאים אלה יחוייבו בארנונה. ואולם, הצו קובע אילו שטחים יש לחייב אך לא את מי יש לחייב בגינם. במקרה דנן, בהסתמך על ממצאי המדידה והביקורת שנערכו בנכס, נמצא כי מדובר בשטחים המשמשים למערכות אנרגיה מיזוג אוויר וכדומה המצויים באחריותה הבלעדית של המערערת כבעלת הנכס ומי שמנהלת אותו ואחראית לתפקודו ותפעולו. לפיכך, לטענת המשיב, עסקינן בשטח לחיוב בארנונה על פי סעיף 1.3.1ח' וחיוב המערערת בגינו, כמי שפועלת כחברת ניהול בנכס ומחזיקה בו וכמי היא שבעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס, היה אף הוא כדין. לעניין טענת המערערת בדבר חוקיות הסיפא של הסעיף טען המשיב כי הטענה אינה בסמכות ועדת הערר וכי הסעיף שונה כדין. החלטת ועדת הערר ועדת הערר דנה והכריעה בשתי סוגיות: האם המערערת חייבת בתשלום ארנונה עבור שטחים טכניים המשמשים את כלל המחזיקים בבניין שבבעלותה ואם כן, האם יש להפחית מסך שטחים אלה שטחים טכניים המצוייים על גג הבניין, במעברים ובחדרי המדרגות והאם יש להפחית את שטחי מאגר המים והממ"ד. וכך נכתב בהחלטתה: "התחבטנו רבות בשאלת פירוש הסיפא לסעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה. בעניין זה קיימות החלטות סותרות, הנובעות מנוסחו הסתום של הסעיף. אנו עוסקים בשטח משותף בבניין שאינו משמש למגורים. קריאת הסעיף מלמדת, כי מתקין הצו מצא לנכון לפטור במקרה מסויים מתשלום ארנונה את המחזיקים בשטח זה. המדובר במקרה בו אין מחזיק בשטח שאינו משותף, ששיעורו מגיע ל-80% מכלל השטחים הלא משותפים בבניין או בקומה נשוא החיוב. בכל שאר המקרים יחוייבו המחזיקים בשטחים משותפים בתשלום ארנונה עבור החזקתם. ואלו המקרים: האחד, כאשר קיים מחזיק אחד בשטח שאינו משותף ששעור החזקתו בכלל השטחים הלא משותפים מגיע ל-80%. במקרה זה יחולק החיוב יחסית לשיעור החזקת כל מחזיק בבניין או בקומה. השני, כאשר מדובר בשטחים המשמשים מערכות אנרגיה, מיזוג אוויר וכיוצא בזה, אשר נכנה אותם "שטחים טכניים" המוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד בית" (נספח ד' לערעור). מכאן עברה ועדת הערר לבחון מיהו אותו "מחזיק" בשטחים הטכניים שמתקין הצו ציווה לחייבו ושעליו יש להשית את תשלום הארנונה - האם הוא אך ורק "ועד הבית" או "חברת הניהול" המצוינים בסעיף או שמא הפירוש הנכון הוא כי כאשר קיימים שטחים טכניים וקיים גורם האחראי להחזקתם כהגדרתו על פי דיני הארנונה, אזי אין לפטור את המחזיק מתשלום. לפיכך, קבעה ועדת הערר, מדובר בשאלות עובדתיות- למי השליטה במתקנים? מי יכול למנוע מאחרים לטפל בהם? מי מפיק תועלת כלכלית מהחזקת השטח בו מצויים השטחים הטכניים? ועדת הערר קבעה כי "בהיעדר חברת ניהול או ועד בית יש להטיל את התשלום על מי שלו הזיקה קרובה ביותר לשטחים אלה ובענייננו מדובר בבעלת הבניין, היא המערערת, שעליה מוטלת האחריות למתקנים הטכניים". לעניין טענת המערערת כי יש להפחית את שטח הגג מהשטח לחיוב לאור פסק דין בערעור מנהלי 264/06 בעניין גרף שקבע כי שטח גג אינו בר חיוב מאחר שאינו מצוי בתוך יחידת הבניין, קבעה ועדת הערר כי במקרה שלפנינו נוקט צו הארנונה לשון מרחיבה ומגדיר ב"שטח הבניין" את כל הכלול ב"יחידת הבניין" לאמור כל הקשור לאותו בניין, בין אם הוא בתוכו ובין אם הוא מחוצה לו. גם בדין המוניציפלי וגם בדיני התכנון והבנייה נכללים בבניין חלקים החיצוניים לו ואפילו אם אינם חלק ממנו אלא רק מחוברים אליו. לפיכך, קבעה ועדת הערר, הגג בענייננו נכלל בגדר יחידת הבניין שבסעיף 1.3.1ב' לצו הארנונה. עוד הוסיפה ועדת הערר וטענה כי סעיף ההחרגות 1.3.1ג' בצו הארנונה הוציא מגדר "בניין" קירות חוץ ופנים שהרי מחזיק בנכס אינו יכול להשתמש בשטח הרצפה עליו בנויים קירות אלה. ואולם, שטח גג לא הוחרג באותו סעיף לאור העובדה שבשטח גג כן ניתן להשתמש. המבחן הוא יכולת שימוש ולא שימוש בפועל. על הגג מצויים מתקני אנרגיה החיוניים לקיומו של הבניין וליכולת לדור בו. המתקנים הם חלק מהבניין והם מחוברים אליו בחיבור של קבע כהגדרתו בסעיף 145 לחוק התכנון והבניה. לפיכך קבעה ועדת הערר כי "חיוב העוררת בתשלום ארנונה עבור שטח המתקנים הטכניים המצויים על הגג הינו כדין". גם טענות המערערת שאין לחייבה עבור שטחים טכניים המצויים במעברים ובמדרגות הבניין, בשטח הממ"ד ובשטח מיכל המים, נדחו, ונקבע כי דינם כדין כל השטחים הטכניים הכלולים בסיפא של סעיף 1.3.1ח' בצו הארנונה הכללית והמחויבים בארנונה. לעניין הטענות שהעלתה המערערת בדבר אי חוקיות צו הארנונה, קבעה ועדת הערר כי אינה מוסמכת לדון בטענות אלה. טענות המערערת 1. על פי הקבוע בסעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה, על מנת לחייב בארנונה בגין שטחים משותפים המשמשים כשטחים טכניים, נדרשים שני תנאים מצטברים: "מחזיק" המחזיק בלמעלה מ-80% מהשטח העיקרי הלא משותף, וכן נדרש כי השטחים הטכניים האלה יהיו מוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד הבית. למרות האמור בסעיף, קבעה ועדת הערר כי בהיעדר ועד בית או חברת ניהול, יש לחייב את מי שלו הזיקה הקרובה ביותר לשטחים אלה ולפיכך יש לחייב את הבעלים. פרשנותה זו של ועדת הערר בטעות יסודה. מרגע שנמצא כי שטחים טכניים אלה אינם מוחזקים על ידי חברת ניהול או ועד בית, היה על ועדת הערר לקבוע כי השטחים אינם עומדים בדרישת הסעיף ולפיכך אין לחייב בגינם. בפרשנותה הרחיבה ועדת הערר את החריג לכלל לפיו אין לחייב בארנונה שטחים משותפים. אין גם להתעלם מהעובדה שהסעיף אינו עוסק בזהות מי שאותו יש לחייב בגין אותם שטחים טכניים העונים לשני התנאים המצטברים. 2. לטענת המערערת שגתה ועדת הערר משקבעה כי המערערת הינה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים ולפיכך צריכה היא לשאת בתשלום הארנונה בגינם. לגישת ועדת הערר, לשם הכרעה בעניין החזקה בנכס, יש לבחון 3 קריטריונים המהווים תנאים מצטברים: א. החזקה פיזית; ב. שלילת החזקה מאחרים; ג. הוצאות תחזוקה. תנאים אלה שקבעה ועדת הערר אינם התנאים הנדרשים לקביעת "החזקה" על פי הדין והפסיקה. ס' 8 לחוק ההסדרים במשק המדינה (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב) תשנ"ג-1992 (להלן:"חוק ההסדרים") קובע כי הארנונה תשולם בידי המחזיק בנכס. "מחזיק" מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן:"פקודת העיריות") כ"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון;". בפרשת מליסרון נקבע בהקשר זה כי:"עם זאת, הנישום שיחויב במס הארנונה צריך להיות הנהנה העיקרי מהשירותים שמספקת הרשות המקומית לאותו נכס" (ע"א 9368/96 מליסרון בע"מ נ' עיריית קריית ביאליק פ"ד נה(1) 156 (1999)). ועוד נקבע:" הלכה היא, כי מקום שיש "מחזיקים" מקטגוריות שונות (כגון גם "בעל" וגם "שוכר"), תחול חובת התשלום על זה מביניהם שיחסית לאחרים הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס" (רע"א 2987/91 מאירה ריינר נ' עיריית ירושלים פ"ד מו (3) 661, עמוד 663 (להלן:"פרשת ריינר")). מכאן, שעל פי החוק והפסיקה המבחן להחזקה הינו מבחן מהותי של הזיקה הקרובה ביותר לנכס ומבחן הנהנים העיקריים מהנכס. בענייננו, המחזיק ובעל הזיקה הקרובה ביותר לשטחים בנכס הם דיירי הבניין, השוכרים, הנהנים העיקריים מהנכס. השטחים הטכניים הכוללים את חדרי המכונות, החשמל והמעלית הם שטחים משותפים שנועדו לשמש את מערכות הבניין, ולאפשר מגורים בו לרווחת הדיירים. באם יש לחייב בגין שטחים אלה, על הדיירים לשאת בחיוב, כל אחד על פי חלקו היחסי. המערערת אינה קשורה בשטחי הבניין המושכרים כולם לדיירים שונים. בכל מקרה רגיל של השכרת נכס, מחויב השוכר במסי הארנונה על כלל הנכס קרי הן על שטח הדירה והן על השטחים המשותפים, מקום שאלה מחויבים. למשכיר אין כל חיובי ארנונה בגין נכס המושכר לאחרים. זאת ועוד, גם על פי המבחנים שקבעה ועדת הערר, המערערת אינה המחזיקה בשטחים לאור העובדה שאין לה כל החזקה פיזית בנכס המאוכלס כולו על ידי הדיירים השוכרים, אין ביכולתה למנוע מאחרים גישה פיזית לשטחים אלה וכן תקלות מהותיות במערכות המצויות בשטחים נשוא הערעור מתוקנות על ידי השוכרים ועל חשבונם. מכאן שהמערערת אינה עומדת בשלושת התנאים שקבעה ועדת הערר לבחינת "מחזיק" בנכס. 3. בנוסף, עסקינן בשטחים שאינם שטחים עצמאיים ברי חיוב ולא ניתן להפרידם ולחייבם בנפרד כיחידת שומה עצמאית נפרדת מהבניין. עסקינן בשטחים נלווים הטפלים ליתר הבניין ולשטחיו העיקריים, כפי שקבע ביהמ"ש העליון (ע"א 8838/02 אבי גולדהמר נ' עיריית חיפה [לא פורסם] (20.9.06) (להלן:"פרשת גולדהמר"); בר"מ 4991/04 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' שילוח חברה לביטוח בע"מ [לא פורסם] (3.5.07)). 4. לטענת המערערת קביעות ועדת הערר הינן קביעות מרחיקות לכת בכל הקשור לשאלת המחזיק והחבות בדיני ארנונה וכן בכל הקשור לחיוב גג בניין. בהקשר זה, טוענת המערערת, יש לשמור על הרמוניה חקיקתית ופסיקתית. לעניין פרשנות אותו סעיף 1.3.1 בצו הארנונה של עיריית תל אביב קבע בית משפט לעניינים מנהליים כי אין לראות גג כחלק המצוי בתוך יחידת הבניין ולפיכך אינו בר חיוב (עמ"נ (ת"א) 217/04 חיימסון השקעות (1992) בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (להלן:"פסק הדין בענין חיימסון"); עמ"נ (ת"א) 264/06 גרף עסקי תעשיות תוכנה בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב (להלן:"פסק הדין בעניין גרף"). גם בענייננו שטח הגג מצוי מחוץ ליחידת הבניין ולפיכך אין לחייב ארנונה בגינו. האבחנה שיצרה ועדת הערר בין "בתוך יחידת הבניין" לבין "בתוך הבניין" היא אבחנה מלאכותית ומאולצת שסופה קביעה כי יש לחייב את כל שטחי הגגות בשטחי המשיב ואף המשיב אינו סבור כך. 5. לטענת המערערת אין כל מחלוקת כי שטחי מעבר ומדרגות הינם שטחים משותפים שאין לחייב בגינם בתשלום ארנונה. שטחם של שטחים אלה בענייננו מגיע לכדי 161 מ"ר וזאת על פי מדידות המשיב. שגתה ועדת הערר משקבעה כי שטחים אלה הם שטחים טכניים ודינם כיתר השטחים. לטענת המערערת, כפי שאף טענה בערר, אין אלה שטחים טכניים כי אם מדרגות ומעברים שאינם ברי חיוב. בנוסף לאלה מחויבת המערערת בשטח של 25.47 מ"ר בגין שטח מאגר מים שאין אליו כל גישה וכן בשטח של 16 מ"ר ממ"ד שהמשיב אינו נוהג לחייב בגינו. לפיכך, גם אם יימצא כי יש לחייב את המערערת בגין השטחים הטכניים, יש להפחית מסך שטחים אלה את שטח המדרגות, המעברים, מאגר המים והממ"ד. לטענת המערערת לגבי חלק משטחים אלה ביטל המשיב את החיוב בארנונה לשנת 2008 אך לא באורח רטרואקטיבי. טענות המשיב 6. סעיף 8(א') לחוק ההסדרים מסמיך את הרשות המקומית להטיל ארנונה כללית "על הנכסים שבתחומה שאינם אדמת בניין". סעיף 7 לחוק ההסדרים קובע כי המונחים "נכסים", "אדמה חקלאית", "קרקע תפוסה" ו"אדמת בניין" הם כמשמעותם בסעיף 269 לפקודת העיריות, כפי שקובע גם סעיף 1.1ב' לצו הארנונה לעניין המונחים "נכס", "בניין", "אדמה חקלאית" ו"קרקע תפוסה". סעיף 269 לפקודת העיריות מגדיר "בניין" -"כל מבנה שבתחום העירייה, או חלק ממנו, לרבות שטח הקרקע שעיקר שימושו עם המבנה כחצר או כגינה או לכל צורך אחר של אותו מבנה, אך לא יותר מהשטח שקבעה לכך המועצה, למעט קרקע שהמבנה עליה לא היה תפוס מעולם, כולו או בחלקו". גם חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 מגדיר בסעיף 1 לחוק " 'בניין'-כל מבנה, בין שהוא בנוי אבן ובין שהוא בנוי בטון, טיט, ברזל, עץ, או כל חומר אחר לרבות- (1) כל חלק של מבנה כאמור וכל דבר המחובר לו חיבור של קבע;..." לפיכך, טוען המשיב, יש לחייב את הנכס בהיותו שטח המהווה "בניין" כמשמעותו בסעיף 1.3.1ב' לצו הארנונה הקובע כדלקמן:"בשטח הבניין נכלל כל השטח שבתוך יחידת הבניין, לרבות יציע וכל שטח מקורה אחר וכן מרפסות, סככות ובריכות שחיה". זאת ועוד, במקרה דנן, בהתאם לתמונות השטחים שהגיש המשיב (נספח א' לתשובה לערעור) עולה בבירור כי מדובר במתקנים מאסיביים וכי המערערת עושה שימוש נרחב בשטחים ומדובר למעשה בשטחים שמרביתם מהווים חדרים קרי מבנים מקורים, המחוברים באופן קבוע לשטח הנכס והחוסים תחת הגדרתו הרחבה של "בניין". 7. בטענותיה מסתמכת המערערת על פסקי הדין בעניין גרף (עמ"נ 264/06) ובעניין חיימסון השקעות (עמ"נ 217/04) ואולם שם מדובר בשטחי גג ריקים מכל אדם וחפץ שלא מוצבים עליהם מתקנים ולפיכך בהיעדר הוראה ברורה ופרטנית בצו הארנונה לעניין חיוב גגות, נקבע שם שאין לחייבם. בענייננו החיוב אינו בגין הגג כי אם בגין המתקנים הטכניים המצויים עליו וזאת בהתאם להוראה ברורה ספציפית ומפורשת בסעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה. זאת ועוד, בהקשר זה נפסק לאחרונה כי לאור הוראות תקנה 1.3.1 ב' בצו הארנונה, המרחיבה הגדרת "בניין", גם מרפסת פתוחה שאינה מקורה נתונה לחיוב בארנונה בתחום השיפוט של עיריית תל אביב, בין אם היא בשימוש ובין אם לאו (עע"מ 5914/06 שמואל כהן, עו"ד נ' עיריית תל אביב יפו [לא פורסם] (13.6.06)). 8. לעניין הזיקה לנכס- לטענת המשיב המערערת היא בעלת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים ולמתקנים המצויים עליו והיא האחראית לשלמותם תפקודם ותיקונם כמי שמשמשת כחברת ניהול בפועל לבניין בהרשאת הדיירים ולפיכך היא עונה לתנאים הקבועים בסיפא של סעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה ולכן יש לחייבה בארנונה בגינם (ראה לעניין זה תצהיריו של מנהל הבניין מטעם המערערת-נספחים ב',ג' לתשובה לערעור). לאור האמור החלטת ועדת הערר היא החלטה ראויה וסבירה בהתאם לדין ולהלכה והדיון בפניה היה בעיקרו דיון הנוגע לעניינים עובדתיים וטכניים המצויים בגדר סמכותה ולפיכך אין מקום להתערב בהחלטתה . דיון בהחלטתה דנה ועדת הערר בשתי סוגיות- האחת, האם השטחים נשוא המחלוקת הינם שטחים ברי חיוב בהתאם לסעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה של המשיב ואם כן, האם יש להפחית מהם את שטחי המעברים, חדרי המדרגות, שטח מאגר מים ושטח הממ"ד כפי שטוענת המערערת. והשאלה השנייה, האם המערערת היא המחזיקה בשטחים אלה ובעלת הזיקה הקרובה ביותר אליהם ולפיכך עליה לשאת בתשלום הארנונה בגינם. האם השטחים ברי חיוב בהתאם לסעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה? 9. רבות נטען ונכתב לעניין חוסר הבהירות שבלשון סעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה של המשיב. בהקשר זה מציינת ועדת הערר בפתח החלטתה כי "התחבטנו רבות בשאלת פירוש הסיפא לסעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה. בעניין זה קיימות החלטות סותרות, הנובעות מנוסחו הסתום של הסעיף". כפי שקבעתי במקום אחר, הרישא של הסעיף בצו הארנונה של המשיב קובעת כלל וחריג לכלל. הכלל הוא כי שטחים משותפים בבניין שאינו למגורים, לא יחוייבו בארנונה. החריג לכלל-בניין אשר 80% מהשטחים העיקריים הלא משותפים בו מוחזקים על ידי מחזיק אחד, יחוייבו השטחים המשותפים בבניין בארנונה והמחזיקים ישאו בה בהתאם לחלקם (עמ"נ (ת"א) 122/07 אליעד שרגא ושות' נ' מנהל הארנונה בעיריית תל אביב-יפו) . אין עוררין כי בענייננו עסקינן בבניין שאינו משמש למגורים המצוי כולו בבעלות המערערת וכי השטחים נשוא המחלוקת הם שטחים משותפים. עסקינן בשטחי שירות עליהם מצויים מתקנים המשרתים את מערכות הבניין השונות לשימושם והנאתם של כלל הדיירים השוכרים קרי מדובר ב"רכוש משותף" כהגדרתו בסעיף 52 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת". גם ועדת הערר בהחלטתה מציינת כי: "אנו עוסקים בשטח משותף בבניין שאינו משמש למגורים". מכאן שלאור הרישא של סעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה אנו מצויים בחריג לכלל קרי בשטחים משותפים ברי חיוב. ואולם, בסיפא של הסעיף נקבע חריג נוסף לכלל הקובע כי אין לחייב שטחים משותפים, ולפיו, "שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אוויר וכיוצא בזה והמוחזקים באחריות חברת ניהול או ועד בית-יחויבו במלואם" לאמור המשיב קובע מפורשות כי במסגרת אותם שטחים משותפים, השטחים הטכניים בבניין, באשר הם, כאשר הם מוחזקים באחריות חברת ניהול או וועד בית, יחוייבו בארנונה במלואם. לטענת המערערת, לאור העובדה כי היא אינה וועד בית ו/או חברת ניהול של הבניין וכי השטחים הטכניים אינם מוחזקים באחריות חברת ניהול ו/או ועד בית, הרי שלא מתקיים החריג לכלל ולפיכך אין לחייב שטחים טכניים אלה בארנונה. משבחנתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי אין אני יכולה להסכים עם טענה זו, וכי פרשנותה של המערערת אינה מתיישבת עם לשון הסעיף והראציונל שלו ועם רצון וכוונת מתקין צו הארנונה. השאלה המרכזית היא האם ניתן לראות במערערת-חברת אפריקה ישראל, חברת ניהול של הנכס? מחד, אין הסכם "חברת ניהול" בין המערערת, בעלי הנכס והמשכירה לבין הדיירים השוכרים. מנגד, המערערת היא שאחראית בפני הדיירים השוכרים על תקינות המבנה לרבות המעליות, החשמל, המיזוג וכיוצ"ב וכל הנדרש לתפקודו השוטף של הנכס. בנוסף, תצהירו ועדותו של מר פנחס יוניק המשמש כ"מנהל הבית מטעם חברת אפריקה ישראל להשקעות בע"מ", מחזקים את מסקנות ועדת הערר כי המערערת משמשת על תקן חברת ניהול לבניין לכל דבר ועניין. מכאן שמרגע שהשטחים נשוא העתירה הינם "שטחים המשמשים למערכות אנרגיה, מיזוג אוויר וכיוצא בזה" ומאחר והמערערת היא בגדר חברת ניהול, הרי שעסקינן בשטחים טכניים ברי חיוב שאינם נכנסים בגדר החריג ושאין לגביהם פטור, כפי שקבעה ועדת הערר בהחלטתה. הלכה היא כי לעירייה שיקול-דעת רחב בבואה לצקת תוכן בקריטריונים להטלת הארנונה הקבועים בחוק ובסמכותה לקבוע את אמות-המידה להטלת חיובי ארנונה לרבות קביעת סוגי שטחים לחיוב: "היקף שיקול הדעת הנתון לעיריה, ביחס למהות המבחנים שעליהם תבסס את חיובי הארנונה של בניינים כאלה ואחרים שבתחומה, הוא נרחב. הנחת היסוד היא, שהעיריה מוחזקת כמי שמיטיבה לדעת את כלל צורכי העיר, את היקף השירותים העירוניים הנצרכים על-ידי חלקי האוכלוסיה השונים, וכן את מידת יכולתם היחסית של מחזיקי הנכסים לסוגיהם לשאת בנטל הארנונה..." (דברי השופט מצא בבג"ץ 1355/93 ועד מעקב לענין ארנונה ירושלים נ' ראש עיריית ירושלים [לא פורסם] (27.1.94); וראה גם ע"א 565/00 עיריית קריית אתא נ' אדוארד חרס ואח' פ"ד נו (3) 784, 787-788; ע"א 6514/96 חניון המרכבה חולון בע"מ נ' עיריית חולון פ"ד נג (1) 390, 400; בג"צ 764/88 דשנים וחומרים כימיים בע"מ נ' עיריית קריית אתא פ"ד מו (1) 793, 803) בהתאם לצו הארנונה שחוקק המשיב על פי סמכותו, שטחי הנכס נשוא העתירה הם שטחים ברי חיוב. את מי יש לחייב בגין השטחים הטכניים? 10. משקבעתי כי עסקינן בשטחים ברי חיוב, נותר לבחון את מי יש לחייב בגינם. סעיף 1.3.1ח' אינו מספק מענה לשאלה זו ולפיכך מפרשים הצדדים את לשונו כל אחד לפי דרכו. המערערת סבורה כי למרות היותה הבעלים של הנכס היא אינה חברת הניהול והיא אינה המחזיקה בשטחים נשוא השומה המצויים לשיטתה בחזקת דיירי הבניין. מנגד טוענת ועדת הערר כי למערערת הזיקה הקרובה ביותר לשטחים הטכניים ועליה מוטלת האחריות לשלמות ותפקוד המתקנים הממוקמים בשטחים אלה. ככלל, אין מחלוקת בין הצדדים כי בהתאם לסעיף 8 לחוק ההסדרים יש לחייב בארנונה את "המחזיק" בנכס כהגדרתו בסעיף 1 לפקודת העיריות. בהימצא מספר מחזיקים לנכס מקטגוריות שונות, כמו בענייננו בעלים-משכיר מול דיירים-שוכרים, יש להעדיף את זה מביניהם שהינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס כפי שנקבע בפרשת בתי גן:"אם יש גם "בעל" וגם "שוכר", הרי הכוונה היא, כי כמחזיק לצורך החובות והזכויות שבפקודה ייחשב זה מבין השניים, שהוא, במערכת הנסיבות שנוצרה, בעל הזיקה הקרובה יותר לבניין, והחובה לשלם, למשל, ארנונה כללית תחול אז על השוכר, למרות שיש לדירה, כמובן, גם בעל. המחוקק ביקש להדגיש, כי בנקטו את הביטוי "מחזיק" אין הוא מתכוון דווקא למי שמוקנות לו הזכויות המשפטיות המקיפות ביותר לגבי הנכס, אלא למי שהוא -יחסית כמובן- בעל הזיקה הקרובה ביותר אל הנכס. זיקתו של הבעל לנכס, לצורך עניין זה, יכולה להידחק למקום שני, אם יש שוכר או בר-רשות או מחזיק באופן אחר" (ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בעמ נ' עיריית תל אביב יפו פ"ד לט (3) 341, 4-343. ראה גם רע"א 9813/03 מדינת ישראל משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון [לא פורסם] (4.2.2007)). לאור העובדה שועדת הערר קבעה כי עסקינן בשטחים טכניים שיש לחייבם בארנונה בהתאם לסעיף 1.3.1ח' לצו, ולאור העובדה שלא מצאה ועד בית או חברת ניהול פורמאליים שהשטחים מוחזקים באחריותם ושיש לראותם כ"מחזיקים" בנכס וכמי שחייבים בתשלום הארנונה בגינו, קבעה ועדת הערר שלושה מבחנים לצורך הקביעה מיהו המחזיק בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס:"האם לגופים אלו שליטה במתקנים המצויים בשטח? האם הם רשאים למנוע מאחרים לטפל במתקנים אלו? ומי מפיק תועלת כלכלית מהחזקת השטח בו מצויים המתקנים הטכניים?" לאור מבחנים עובדתיים אלה קבעה ועדת הערר כי בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס היא בעלת הבניין קרי המערערת. סעיף 8 לחוק ההסדרים קובע כי יש לחייב בארנונה בגין נכס את המחזיק בנכס ואולם הסעיף גם קובע כי מעבר לעובדה שהארנונה תשולם בידי המחזיק בנכס, הרי שהיא תחושב בהתאם לסוג הנכס, שימושו ומיקומו. קרי, המחוקק בחר ליצור זיקה ברורה בין השימוש לתשלום. למה משמש הנכס? הנכס, השטחים הטכניים, משמש למתקנים של מערכות אנרגיה, חשמל מיזוג מעלית וכיוצ"ב קרי למערכות חיוניות שנועדו לאפשר את תפקודו השוטף של הנכס והיותו כשיר להשכרה. המערערת, הבעלים של הנכס, משמשת ופועלת בנכס, כפי שקבעתי לעיל, כחברת ניהול לכל דבר ועניין, אף אם אינה מגדירה עצמה ככזו. המבחן לכך הוא השימוש שנעשה בפועל על ידה בשטחים טכניים אלה (ראה לעניין זה עת"מ (ת"א) 258/07 חירון מסחר והשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית ת"א-יפו). המערערת היא מי שמתחזקת ומנהלת את הבניין ומחזיקה באופן בלעדי בשטחים הטכניים ומי שאחראית בפני הדיירים לתפקודו התקין של הציוד המצוי בשטחים טכניים אלו כפי שעולה מפרוטוקול ועדת הערר מיום 8.1.08 ומתצהירו של מר פנחס יוניס -מנהל הבית מטעם המערערת (נספחים ב'-ג' לתגובה לערעור). לפיכך, קביעתה של ועדת הערר כי "חיוב העוררת בתשלום ארנונה עבור שטח המתקנים הטכניים המצוי על הגג הינו כדין" הינה החלטה סבירה שאינה חורגת ממתחם ההחלטות הסבירות אותן יכלה הרשות לקבל בנסיבות העניין. בפנייה לועדת הערר רואה פקודת העיריות הליך שיפוטי או מעין שיפוטי במהלכו מתברר ערעור על שומת הארנונה ועל תשובתו של מנהל הארנונה בהשגה שהוגשה בפניו בעניין השומה. הלכה פסוקה היא שבית המשפט לא יתערב בהחלטה של ועדת הערר אלא אם זו חרגה ממתחם הסבירות. (בג"צ 389/80 דפי זהב בע"מ נ' רשות השידור פ"ד לה(1) 421). האם יש להפחית שטחים מהשטחים הטכניים לחיוב? 11. משקבעתי כי החלטת ועדת הערר כי השטחים הטכניים הם ברי חיוב וכי על המערערת לשאת בתשלום הארנונה בגינם בדין יסודה, נותר לבחון האם יש להפחית משטחים טכניים אלה, ששטחם הכולל הוא 444.47 מ"ר, שטחים אשר לטענת המערערת אין לחייבם בארנונה- שטח גג (111 מ"ר), מעברים ומדרגות (161 מ"ר), ממ"ד (16 מ"ר) ושטח מאגר מים (25.47 מ"ר). לעניין הגג-לטענת ועדת הערר גג הוא חלק מ"יחידת הבניין" ועיקר שימושו הוא עם המבנה כחלק בלתי נפרד הימנו המחובר אליו בחיבור של קבע ולפיכך הוא נכלל בגדר סעיף 1.3.1ב' לצו הארנונה כשטח בר חיוב. זאת ועוד, מכלול השטחים שחויבו בענייננו, שחלקם אף שטחים מקורים, לא חויבו מתוקף מיקומם בבניין כי אם בהתאם לשימושם כשטחים טכניים בהתאם לסעיף 1.3.1ח' לצו הארנונה ואין נפקא מינה היכן ממוקמים שטחים אלה בבניין. מנגד טוענת המערערת, תוך הסתמכות על פסקי הדין בעניין גרף ובעניין חיימסון, כי גג ככלל אינו בר חיוב. ואולם, פסקי הדין עליהם הסתמכה המערערת אינם מסייעים לה בטענותיה. בעניין גרף עסקינן בגג ריק נעול חסר שימוש ולפיכך נמצא שבהיעדר הנחיות ודאיות לגביו בצו הארנונה, אין לחייבו. בעניין חיימסון נקבע כי ייעוד השטח ושימושו, לרבות פעילות פיזית ופעילות כלכלית הנעשים בנכס, הם גורמים שיש לשקלם בקשר לשאלת החיוב והסיווג של נכס לעניין ארנונה. כך או כך לא נקבע בפסקי דין אלה כי גג ככלל אינו בר חיוב אלא שחיובו או אי חיובו תלויים בנסיבות המקרה. לעניין המעברים והמדרגות הלכה היא כי שטחים משותפים, לרבות שטחי מעבר, בהיותם שטח טפל ונלווה לשטח העיקרי, יהוו חלק מהשטח העיקרי ויסווגו על פיו, כפי שנקבע בעניין גולדהמר:"המערערים מלינים על מעברים, חדרי מדרגות ושטחי גישה לעסקיהם וכן על שטח מעבר בחניונים. אלו שטחים שזיקתם לשטח העיקרי ברורה ואינה שנויה במחלוקת ולא ניתן לסווגם כשטח עצמאי ונפרד מהשטח העיקרי. שטחים אלה הכרחיים לצורך השימוש בשטחים העיקריים" (ראה לעיל). ולפיכך באם שטחים אלה, לרבות שטח מאגר המים, הינם חלק מאותם שטחים טכניים שכאמור נקבע כי הינם ברי חיוב בארנונה וכי על המערערת לשאת בחיובם, הרי שהחלטת ועדת הערר להותיר את חיובם בארנונה על כנו הינה החלטה סבירה. לעניין הממ"ד נטל ההוכחה על המערערת להראות כי ככלל שטח ממ"ד אינו בר חיוב וכי העירייה אינה נוהגת לחייב בגינו. לא מצאתי כי המערערת עמדה בנטל זה. 12. לאור האמור הערעור נדחה. בנסיבות העניין, תישא המערערת בהוצאות המשיב ובשכר טרחת עורך דין בסכום של 30,000 ₪ בצירוף מע"מ ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום מתן פסק הדין ועד יום התשלום בפועל. ארנונה