1. בפני תובענה שהוגשה בדרך של המרצה פתיחה ובה מתבקש בית המשפט להצהיר כי הסכם המכר לגבי הדירה (שפרטיה מופיעים בתובענה) - הינו בטל. כתוצאה מכך, יש למחוק את הערת האזהרה אשר נרשמה בספרי המקרקעין בגין עיסקה זו. 2. מדובר בעיסקה שנעשתה בין אחים שלא בדרך שגרתית. המבקש היה באותה עת במצוקה עקב גירושיו (כריתת החוזה היתה ימים אחדים לאחר גירושיו). כמו כן, המבקש היה חולה באותו היום, וחתימת החוזה לא נעשתה בדרך המקובלת אלא נעשתה בביתו שלא בנוכחות פרקליט. אם כי העיסקה היתה עם המשיב (האח) הרי למעשה הרוח החיה מצד הרוכש היה האב (שהוא אביהם של שני בעל-הדין). מחיר העיסקה נקבע לסכום של 35,000 $ לאחר שהמשיב והאב הצהירו בפני המבקש כי זהו הסכום הנכון. 3. טענתו של המבקש היא שלאחר כריתת החוזה הוברר לו המחיר האמיתי של הדירה (80,000 $) וכשפנה למשיב להעמיד את העיסקה על שוויה הריאלי והנ"ל סירב - הרי הוא נאלץ להודיע למשיב על ביטול החוזה. המשיב מצוד, לא התרשם מהודעת הביטול שנשלחה אליו ביום 10.1.90, ובתאריך 23.1.90 רשם לזכותו הערת אזהרה. המשיב עתר לבית המשפט בבקשה לאכיפת ההסכם בהמרצת פתיחה 143/90, שאוחדה עם עתירתו זו של המבקש. 4. המבקש טוען שאת ביטול החוזה על-ידו ניתן לעגן בשלוש עילות ביטול אלטרנטיביות: טעות כלפי סעיף 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 - טעות שהצד השני ידע עליה, ולחילופין - לפי סעיף 14(ב) - המעניק לביתה משפט שיקול דעת לגבי ביטול החוזה במקרי טעות שהצד השני לא ידע עליה), הטעיה (סעיף 15 לחוק החוזים) ועושק (סעיף 18 לחוק החוזים). בהמשך - אבדוק האם קמה. בנסיבות המקרה, אחת או יותר מעילות ביטול אלו. אך בשלב ראשון אבדוק האם יש ממש בטענה העובדתית עליה נשענות עילות הביטול במקרה שלפני, כלומר - הטענה האומרת כי שוויה הריאלי של הדירה גבוה בהרבה מן השווי עליו הוסכם. 5. הסכם המכירה מתייחס לדירת מגורים בה שני חדרים הנמצאת בשכונת תל-חיים, בחלקה המזרחי של שכונת יד-אליהו. כאמור - הסכום עליו הוסכם בחוזה המכירה הינו 35,000 $. השתכנעתי מגירסת המבקש, לפיה שוויה הריאלי של הדירה במועד החתימה על ההסכם היה גבוה בהרבה (למעשה כמעט כפליים!) מן השווי החוזי. גם אילו היה לי ספק בכך ש-35,000 $ הם מחיר נמוך במיוחד לדירה האמורה, הרי ששני דברים שהציג המבקש - די בהם כדי להסירו. 6. ראשית - הוצגה מטעמו של המבקש חוות דעת של שמאי מקרקעין מוסמך. מסקנתו, לאור בדיקת מכלול הנתונים הקשורים בדירה, היא ששוויה של הדירה הוא 65,000 $. תאריך חוות הדעת הוא כחודשיים לאחר תאריך ההסכם. גם אם לוקחים בחשבון את עליית מחירי הדירות בחודשיים אלו, ויתרה מכך: אפילו מקבלים את גירסת בא כוח המשיב, אותה ניסה לבסס בחקירה הנגדית שערך לשמאי המקרקעין, לפיה "חוות דעתו של השמאי אינה מדוייקת די צרכה" (עמ' 3 בסיכומים מטעם המשיב) - ברור כי במועד עריכת ההסכם היה פער משמעותי ביותר בין השווי החוזי לבין השווי הריאלי. 7. שנית - חיזוק נוסף ומשמעותי למסקנה זו ניתן למצוא בהערכת שווי הדירה כפי שבוצעה על ידי שלטונות המס. רכז חוליית שומה כמס שבח העיר על כך שבשומה שהוצאה ביום 28.5.90 הוערך שווי הדירה, בהסתמך על עיסקאות אחרות שנעשו באזור בסך 70,000 $. בא-כח המשיב היפנה את תשומת הלב לכך שבשלב ראשון קיבלו שלטונות מס שבח את הסכום המוצהר (35,000 $), ורק לאחר פניתו של פרקליט המבקש אליהם, בנושאה השומה הנמוכה שהוצאה, נערכה בדיקה מחודשת שבסיומה נקבעה ההערכה של 70,000 $. יצוין שהמעריך שחתם על השומה הראשונה ציין שהסכום נראה לו נמוך, אך קיבל אותו בכל זאת. משנשאל רכז חוליית השומה על-ידי אודות השומה המתוקנת, השיב כדלקמן: "כב' השופט: איך אתה הגעת ל-70 אלף דולר? ת: על סמך עיסקאות. אני בדקתי עיסקאות שנעשו באיזור. כב' השופט: ונראה לך שזה השווי הנכון? ת: נראה לי שהשווי של 70 אלף דולר זה שווי הסביר והנכון של הדירה. ועל כן גם הוצאנו שומה מתוקנת. השומה הראשונה היתה שומה זמנית. למנהל מס שבח יש לו סמכות עד שנה להוציא שומה סופית. אז הוא השתמש בסמכותו והוציא שומה סופית לפי שבעים אלף דולר". (עמ' 2 לפרוטוקול מיום 12.6.90): בהמשך, נשאל על ידי בא-כוח המשיב אודות ההפרש בין השומה הראשונה לבין השניה: "ש: האם אפשר להסביר לבית המשפט ש-35 אלף דולר, השומה הראשונה, היתה על סמך הבדיקה או ללא בדיקה? ת: לא, לא היתה על סמך בדיקה. טיפל בזה מעריך. ש: וזה על סמך ההערכה? ת: על סמך הערכה שלו. הוא אמנם כתב שהשומה נמוכה, אבל הוא קיבל את זה. אני לא יודע מה היה השיקול שלו. יכול להיות שהוא טעה. אני לא יודע מה היה השיקול שלו". 8. לסיכום - אין לי ספק כי השווי עליו הוסכם בחוזה היה נמוך בצורה משמעותית ביותר מן השווי הריאלי של הדירה: גם אם השווי הריאלי לא היה כפול מזה שעליו הוסכם, הרי שהיה מאוד קרוב לכך. 9. כעת יש לבחון את השאלה האם, על רקע הפער בין השווי הריאלי לבין השווי החוזי, ובנסיבות המיוחדות של המקרה, קמה למבקש עילת ביטול כלשהיא. הטענות כבדות המשקל בכיוון זה הן אלו המתיחסות לעילות ביטול מכוח סעיף 14 (טעות) וסעיף 15 (הטעיה) לחוק החוזים. בא-כוח המשיב מבקש להראות כי אין כלל מקום, בנסיבות המקרה, להיזקק לאיזה מסעיפים אלו, וזאת לאור הוראת סעיף 14 (ד) לחוק, בו נאמר כדלקמן: 14(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה. בהתייחס לסעיף זה אומר בא-כוח המשיב: "נחרצות ניתן לומר כי סעיף 14(ד) לחוק טורק דלת "הטעות" בפני המוכר... טענתו של המוכר שהוא טעה או הוטעה בגובה מחיר הדירה, וזו טענתו היחידה, טענה זו היא טעות בכדאיות העיסקה ויש לדחותה" (עמ' 2 לסיכומים מטעם המשיב). 10. איני שותף לנחרצות זו של פרקליט המשיב. הוראת סעיף 14(ד) היא מן המוקשות שבהוראות חוק החוזים. עמדה על כך כב' השופטת בן-פורת כבג"צ 221/86 כנפי נ' בית הדין הארצי לעבודה פ"ד מא(1) 469: "ערה אני לכך, שפרשנות הסעיף 14(ד) בנוגע לפירוש המלים "אלא בכדאיות העיסקה" קשה וסבוכה היא, וגם לאחר שעיינתי בפסיקה ובדברי מלומדים לא הצלחתי לדלות משם מבחן אחיד וקל ליישום" (בעמ' 482 מול האות ב'). ואכן, עיון בשורת פסקי דין בהם נטענה טענה לגבי תחולת הסעיף, אינו מלמד על גיבושה של אמת מידה עקבית כלשהיא בה נעשה שימוש לצורך הענין. גם פרופ' דניאל פרידמן, עמד על כך במאמרו המתייחס לסוגיה זו: "המחוקק נקט בלשון "טעות בכדאיות" שחוששני כי עד היום לא הובנה כל צורכה... הטענה שהטעות היא בכדאיות הועלתה בפסיקה לא אחת, אולם הנושא נשאר מעורפל" ("הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט יד(3) (1989) 459, בעמ' 464). 11. בא-כח המשיב משוכנע בתחולת סעיף 14(ד) במקרה שלפנינו לאור העובדה שהטעות בה מדובר היא טעות במחיר. אך אין לקבל כמובן מאליו כי טעות במחיר היא תמיד טעות בכדאיות בגדר סעיף 14(ד) (ראה לענין זה גם את המובאה ממאמרו של פרופ' פרידמן בסעיף 14 לפסק הדין, להלן): ראשית - בפסיקה הודגש כי הטעות, לצורך סעיף 14(ד), חייבת להיות בכדאיות בלבד - כך שנכונות לשלם מחיר גבוה מדי עקב טעות עובדתית כלשהיא - לא תהיה טעות בכדאיות בלבד (לדוגמא - ע"א 472/86 עזר נ' עזריהו פ"ד מב(3) 236, בעמ' 242 מול האות ד'). שנית - אין לקבל כמובן מאליו כי "טעות שאינה אלא בכדאיות" לענין סעיף 14 (טעות) היא לעולם גם "טעות שאינה אלא בכדאיות" לענין סעיף 15 (הטעיה). בנקודה זו נראית לי העמדה שמציג פרופ' פרידמן במאמרו הנ"ל - וכפי שאסביר בהמשך - יש לכך משקל בנסיבות המקרה שלפני. 12. בשלב ראשון אבהיר, כי בהנחה (אותה יש לבדוק בהמשך) שטעותו של המשיב איננה מסוג הטעויות שסעיף 14(ד) מונע את ההסתמכות עליהן, הרי שמדובר במקרה של הטעיה, ולא של טעות. אני מגיע למסקנה זו לאור הנסיבות המיוחדות של החתימה על ההסכם, נסיבות מוזרות למדי, לכל הדעות. 13. מספר מרכיבים בסיטואציה של החתימה על ההסכם הוליכוני למסקנה שהמשיב לא סתם טעה, אלא הוטעה בנוגע לשוויה של דירתו. בקצרה - המשיב ואביו (שהוא, כזכור, גם אביו של המבקש), התייצבו בדירתו של המבקש כשבידיהם חוזה מוכן למכירת דירתו. המבקש, באותה עת, היה חולה, ורתוק לדירתו. המשיב ואביו לא דאגו לנוכחות של עורך-דין במקום בעת החתימה. השניים (וכאמור-"הרוח החיה", לכל אורך המעמד, היה האב) ידעו כי המבקש נמצא במצב כספי קשה עקב חובות בהם היה שקוע, והאם הודיע לבנו (המבקש) כי בירר את מחיר הדירה. להלן גירסתו של המשיב, בעדותו, לגבי מעמד חתימת ההסכם - גירסה שלא הוכחשה על ידי הצד שכנגד: "... הוא (האב, א.ג.) אומר לי ... אני אבוא אליך בשבוע הבא ואני אדבר איתך על העיסקה. הוא בא לאי הביתה עם עיסקה. הוא בא עם חוזה מוכן - כב' השופט: מי - האבא? ת: האבא בא עם חוזה מוכן שמודפס עליו כבר המחיר. הוא אומר לי, בוא תחתום. אני ביררתי בשבילך את מחיר הדירה... אבא בא, אומר לי, אתה אל תתעייף, אל תתאמץ. אני אבוא אליך ונשב אני ושוקי (המשיב, א.ג.) ונדבר אתך... הם באו אצלי הביתה. האבא בא עם חוזה מוכן שכבר היה מודפס עליו המחיר. אומר, אני ביררתי בשבילך את המחיר, המחיר הוא 35 אלף דולר. זו דירה ישנה. ביררתי בשבילך. הוא אומר לי, יש לך פה 5,000 דולר אתה תחתום תקבל את 5,000 הדולר מיד... בקיצור, הוא אומר לי, קח יש לך פה 5,000 דולר, תחתום על החוזה, אתה מקבל את ה-5,000 דולר. עכשיו אתה נמצא במצב לא כל כך טוב, קח תחתום. אני ביררתי בשבילך. הלכתי וחתמתי" (עמ' 18-17 לפרוטוקול מיום 12.6.90. ההדגשה שלי, א.ג.). 14. מדובר במקרה מובהק של הטעיה לגבי המחיר, ולא טעות גרידא. כפי שהודגש - לא זו בלבד שהאב הצהיר באזני המבקש כי בירר את שווי הדירה (הצהרה שמן הסתם היתה שקרית, או לפחות שתוצאות הבירור לא באו לידי ביטוי במצג שהציג לבנו), אלא שאף הופיע בדירתו כשבאמתחתו חוזה מודפס - ובו מודפס גם המחיר. האב לקח חלק פעיל ביצירת מצג לפיו שווי הדירה הינו 35 אלף דולר. עובדת היותו אביו של המבקש סייעה לו, סביר להניח, במלאכת השכנו. מן הסתם, המבקש לא העלה בדעתו שאביו מטעה אותו ביחס לשווי הדירה - מה שדיכא עוד יותר את מחשבתו העצמאית על הענין. לגבי נקודה זו אזכיר את דבריו של כב' השופט מלץ בע"א 714/87 שר נ' כהן פ"ד מג(3) 159, בעמ' 163: "...במצב כזה, בו מתקשר אחד נותן אמון כמעט עיוור במתקשר האחר, אין זה האחרון יכול, בהיותו מודע לכך, להתנער מאחריות להצגת של עובדות שווא, בטענה שהוא עצמו לא היה מודע לאי-אמיתותן". 15. בע"א 714/87 נדונה אמנם פרשה שונה מזו שלפני, אך דברים אלו הנוגעים למצב בו לאחד הצדדים אמון מיוחד בשני, יפים גם למקרה זה. האב ידע שבנו יהרהר אחרי דבריו ויחשוד באמיתותם הרבה פחות משהיה מהרהר אחרי דבריו של אדם זר וחושב באמיתותם, והוא ניצל זאת כדי לגרום לו לחתום על חוזה בו הוא מתחייב למכור את דירתו במחיר הקרוב למחצית משוויה האמיתי. העובדה שמדובר באביו של המשיב מחזקת את המסקנה שלאב, שהוא, לצורך סעיף 15, "אחר מטעמו" של המשיב, היה חלק אקטיבי בהטמעת האינפורמציה המוטעית בראשו של המבקש, בעוד שהמבקש עצמו היה פאסיבי: הוא לא הפעיל שיקול דעת עצמאי, אלא קיבל את דברי האב מבלי להרהר אחריהם. כלומר מדובר - בהטעיה, ולא בטעות גרידא. 16. כעת יש לשוב אל השאלה שמעורר סעיף 14(ד), כלומר - האם טעותו של המבקש, תוצאת ההטעיה שהיטעוהו אחיו ואביו, הינה "טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה". רמזתי בפתיחת פסק דיני כי לעובדה שמדובר בהטעיה ולא בטעות עשויה להיות השלכה לענין שאלת חלותו של סעיף 14(ד) על נסיבות המקרה, שכן לא בכל המקרים "טעות שאינה אלא בכדאיות" לענין עילת הטעות הינה כזו לענין עילת ההטעיה. מסקנה כזו נובעת מאימוץ, על דרך של פרשנות הסעיף, מבחן מסוים להכרעה בשאלת החלתו של סעיף 14(ד), כלומר - מבחן שמשמש להכרעה בשאלות הנוגעות לכניסתן או אי כניסתן של טעויות שונות לגדר סעיף זה. כאמור, מבחן כזה לא התגבש בפסיקה, והצורך בו הוא מוחשי ביותר. 17. הצעתו של פרופ' פרידמן לענין זה, אותה שטח במאמרו הנ"ל, נראית לי - הן לאור פשטותה וההגיון הפנימי שלה, המהווה גם ערובה לקבילותה משיקולים של מדיניות שיפוטית, והן לאור היותה עולה בקנה אחד עם רוב ההלכות שנקבעו בסוגיה זו. לפי גישה זו, יש להבין "טעות בכדאיות" כטעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, או שראוי לייחס לו על-פי הנסיבות. כלומר - יש לפרש את הוראת סעיף 14 (ד) לאור תיאורית הסיכון החוזי, כך ש"אין מקום לטענת טעות אם לקח על עצמו הצד הנוגע בדבר את הסיכון לגבי אותו ענין" (עמ' 466). מכאן מתבקשת המסקנה ששאלת סיווגה של טעות (האם טעות בכדאיות בלבד אם לאו) צריכה להחתך בהתחשב בנתוניו ובנסיבותיו הקונקרטיות של החוזה שלגביו היא נעשתה, כך ש"לא ניתן לגרוס בלשון כללית, המנותקת מהחוזה שמדובר בו, כי טעות במחיר... היא לעולם טעות בכדאיות.. . הדבר תלוי בנסיבות המקרה, ובניתוחו של החוזה שמדובר בו". (עמ' 467-466 למאמר). 18. יתרה מכך: מסקנה נוספת המתקבלת כאן היא זו שהקדמתי להציג: אין זה מובן מאליו כי טעות שהינה טעות בכדאיות בגדר סעיף 14(א) או (ב), העוסק בטעות ללא הטעיה, הינה גם טעות בכדאיות לצורך סעיף 15, העוסק בהטעיה. כאמור - במוקד הניתוח נמצא הסיכון אותו נטל מי שטעה, או הסיכון שניתן ליחס לו שנטל. יתכנו מקרים בהם סביר לייחס לאדם את נטילת הסיכון שהוא עצמו טעה לגבי נתון מסוים הקשור בחוזה (כגון מחירו של הממכר), אך סביר הרבה פחות ליחס לו את נטילה וולנטרית הסיכון שהמתקשר השני הטעה אותו לגבי אותו נתון עצמו. מקרה בו המתקשר השני הוא אחיו של המוכר, כשמי שמנהל את הדיון בחוזה ודוחף לביצועו הוא אביו, הינו דוגמא מובהקת למקרה בו אין כל מקום ליחס לטועה נטילת סיכון לגבי האפשרות שהוא מולך שולל. 19. בהחלט יתכן שלצורך סעיף 14(א) או 14(ב) - הטעות בה אני דן היתה נכנסת בגדר סעיף 14(ד), כלומר - היא טעות בכדאיות בלבד. במצב כזה סביר היה לראות את המבקש כמי שנטל את הסיכון שהוא טועה ביחס למחיר. אך לאור נסיבות כריתת החוזה, כפי שפירטתי לעיל, לא זה המצב: כאמור - אנו נמצאים בגדר סעיף 15, הדן בהטעיה; מאחר ולא סביר לראות את המבקש כמי שנטל את הסיכון שאביו ואחיו מטעים אותו בצורה כה בוטה לגבי שוויה של הדירה שבבעלותן - אותה הוא נאלץ למכור בשל מצב כלכלי קשה - הרי שהטעות תוצאת ההטעיה אינה בגדר "טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה". 20. לסיכום - למבקש קמה עילה לביטול החוזה מכוח סעיף 15 לחוק החוזים. בהתאם - הודעת הביטול ששלח לצד השני תקפה, ואני מקבל את עתירתו ומצהיר על בטלות הסכם המכר של הדירה. כמו כן אני מורה למשיב לפעול לביטולה של הערת האזהרה אשר נרשמה בספרי לשכת רישום המקרקעין על פי שטר 2255 ביום 23.1.90. מחיקת האזהרה תבוצע רק לאחר 21 ימים מיום המצאת פסק-דיני זה. המשיב ישא בהוצאות המשפט בסך 5,000 ש"ח בצירוף מע"מ כדין, כשהסכומים נושאים ריבית והפרשי הצמדה עד התשלום בפועל. המזכירות - תעביר עותק מפסק-דיני זה לפרקליטי הצדדים עוה"ד אהרוני וסומך. חוזהטעות במחירביטול חוזה