זוהי תביעה לסילוק ידו של הנתבע מחנות מספר 110 (להלן: "החנות") במרכז המסחרי ברחוב הגפן פינת הרימון בקריית גת, הידוע כגוש 1909, חלקה 8 (בחלק), או כפי שידוע בשמו המסחרי "קניון גת סנטר" (להלן: "החנות" ו- "הקניון"). 1. העובדות שאינן שנויות במחלוקת 1.1 התובעת מספר 1 הינה בעלת זכות חוזית בחנות וזאת מכוח חוזה פיתוח שחתמה עם מנהל מקרקעי ישראל ביום 29/7/88 ומכוח חוזה חכירה אשר עומד להיחתם בינה לבין המנהל. התובעת מספר 2, הינה הקבלן הבונה של הקניון ובנתה ביזמות משותפת עם התובעת 1 את הקניון כפרוייקט משותף. התובעות חתמו במשותף על חוזי המכר והשכירות של החנויות בקניון. 1.2 בין התובעות לבין חברת ד.ב.ד ניהול והשקעות בע"מ (להלן: "ד.ב.ד") נחתמו הסכמי מכר מיום 11/8/91, אשר על פיהם, מכרו התובעות לד.ב.ד את חנויות מספר 110, 109 אשר בקניון. 1.3 ד.ב.ד השכירה את חנות מספר 110 לנתבע, ביוני 1991, לתקופה של שנתיים, עם אופציה לנתבע להאריך את החוזה בשנה אחת כל פעם למשך תקופה של 7 שנים ואחד עשר חודשים. 1.4 ד.ב.ד הפרה את הסכמי המכר עם התובעות, ובעקבות כך שלחו התובעות ביום 7/10/96 הודעה לד.ב.ד על ביטול ההסכמים ובהמרצת פתיחה 2135/96 של בית המשפט המחוזי בתל-אביב מיום 18/2/97, ניתן פסק דין הצהרתי הקובע כי, ההסכם בין התובעות לד.ב.ד. בטל וכי התובעות רשאיות למכור לאחרים את החנויות שנמכרו לד.ב.ד. 1.5 ביום 7/10/96 שלחו התובעות לנתבע הודעה על ביטול ההסכם אשר נערך בינן לבין ד.ב.ד, ודרשו ממנו לפנות את החנויות תוך 30 יום מיום קבלת ההודעה. 1.6 הנתבע התנגד לדרישת התובעות לסילוק ידו מן החנות ועל כך מתדיינים הצדדים בפני. הצדדים הסכימו כי פסק הדין בסכסוך זה יינתן על סמך סיכומים בכתב ללא שמיעת הראיות בהתאם למסגרת הטענות שבכתבי הטענות. 2. טענות התובעות: 2.1 לטענתן, בעקבות ביטול ההסכמים עם חברת ד.ב.ד, חזרה הזכות החוזית בחנות 110 לידיהן והן רשאיות ואף מבקשות לעשות בחנות מנהג בעלים ולמוכרה לצד ג' אחר. במילים אחרות משפקעה הזכות החוזית של ד.ב.ד להחזיק בנכס פוקעת מאליה זכותו של הנתבע. 2.2 בסיכומי טענותיהן, טענו התובעות כי משהומחו זכויות ד.ב.ד אל התובעות מכוח פסק הדין המצהיר על ביטול ההסכם בינן לבין ד.ב.ד, קמה להן הזכות לסלק את הנתבע מהחנות מאחר והנתבע הפר את חוזה השכירות בינו לבין ד.ב.ד ומאחר והפסיק לשלם לה דמי שכירות ודמי ניהול. 2.3 כמו גם, טוענות התובעות כי הן רשאיות לדרוש את פינויו של הנתבע מהחנות מאחר וזה לא הפעיל את זכות האופציה הנתונה לו על פי תנאי החוזה, ועל כן מחויב הוא בפינוי החנות. 3. טענות הנתבע: 3.1 בראשית טענותיו, טוען הנתבע כי לתובעת מספר 2 אין כל מעמד בהליך זה וכי היותה היזם בונה הקניון, אינו מקים לה כל יריבות עם הנתבע ואף לא מקנה לה כל עילת תביעה נגדו. 3.2 שנית, טוען הנתבע, כי מאחר והשכירות היא זכות קניינית הקיימת כלפי כולי עלמא, הרי שזכות זו שמורה לו גם אם התחלפו הבעלים. ומאחר והיה שוכר כדין בעת ביטול החוזה בין התובעות לחברת ד.ב.ד. הרי שזכותו בנכס שרירה וקיימת. 3.3 הנתבע התנגד לכל הרחבת חזית מעבר למחלוקת המשפטית לעיל, ולחילופין טען בסיכומי טענותיו כי לא הפר את תנאי ההסכם ואם לא שולם סכום כלשהו על חשבון דמי השכירות הרי שקיזז זאת כנגד חובה של חברת ד.ב.ד. כלפיו, חוב אשר נקבע על פי פסק דין שהוצא כנגד חברת ד.ב.ד. 3.4 וכן הוסיף וטען למען הזהירות כי מימש את האופציה שניתנה לו להארכת תקופת השכירות, כדין. 4. השאלות במחלוקת: אקדים ואומר כי על פי הנטען בכתב התביעה, ומבלי להתיר כל הרחבת חזית, הרי שהמחלוקת היחידה בסכסוך זה נוגעת לשאלה האם בעקבות ביטול חוזה המכר בין התובעות לחברת ד.ב.ד, קמה לתובעות הזכות לדרוש את פינויו של הנתבע מהחנות. לטענות האחרות אשר הועלו לראשונה בסיכומי טענות התובעת בדבר הפרת הסכם מצד הנתבע, אינני מוצאת לנכון להתייחס. שאלה משנית העומדת לדיון היא - יריבותה המשפטית של התובעת 2 עם הנתבע. 5. האם קמה יריבות משפטית בין התובעת 2 לנתבע? עיון בחוזה המכר שנחתם בין התובעות לבין חברת ד.ב.ד. מראה כי הסכם המכר נחתם בין התובעת 1, המוגדרת בהסכם כ"מוכרת" לבין התובעת 2, אשר מוגדרת בהסכם כ"קבלן" מצד אחד, לבין חברת ד.ב.ד המוגדרת בהסכם כ"רוכש", מצד שני. אין ספק כי על פי הסכם זה התובעת 1 היא זו בעלת הזכויות החוזיות בחנות המוכרת את זכויותיה לנתבעת. צרופה של התובעת 2 להסכם המכר בוצע על מנת שזו תקבל על עצמה, מתוקף היותה הקבלן הבונה את הקניון, את מלוא האחריות כלפי רוכש החנויות (חברת ד.ב.ד.) בגין טיב עבודות הבנייה בלבד ואין לראותה כמוכרת זכויות במקרקעין, אשר כלפיה התחייבה ד.ב.ד. אשר על כן, צרופה של הנתבעת 2 לחוזה המכר הינו פורמלי בלבד ומשכך, בהעדר כל זכות חוזית בחנות, לתובעת 2 אין כל יריבות בינה, שהיא קבלן הבנייה בקניון, לבין הנתבע אשר שכר, כאמור, את החנות מחברת ד.ב.ד. אשר על כן, יש למחוק את תביעתה של התובעת 2 כנגד הנתבע. מכאן נותר הדיון ביריבות שבין התובעת 1 (להלן: "התובעת") לבין הנתבע. 6. האם בעקבות ביטול חוזה המכר בין התובעת לחברת ד.ב.ד, בטל הסכם השכירות אשר ערכה חברת ד.ב.ד. עם הנתבע? ראשית, יש לומר כי מאחר וזכויותיה של התובעת בחנות אינן רשומות וכך בהתאם גם לא נרשמו זכויותיה של חברת ד.ב.ד, הרי שמדובר בזכויות אובליגטוריות בלבד ולא קנייניות ויש להחיל על מחלוקת זו את הדין מתחום דיני החוזים. ראה על כך בר"ע 178/80, חיים בוקר נגד חברת אנגלו אמריקאית לניהול ואחריות בע"מ ואחרים, פ"ד כה' (2) 121 עמוד 127, שם קובע כבוד השופט קיסטר כי: "הבעלות או זכות אחרת במקרקעין מוקנית רק על ידי רישום. כל עוד לא נגמרה ברישום רואים בה רק עסקה אובליגטורית. הרישום הוא בעל אופי קונסטוטוטיבי, והחוזה עצמו אינו מעביר בעלות אפילו אם נמסרה חזקה". אשר על כן, השאלה העומדת לדון היא, האם ביטולו של החוזה בין התובעת לד.ב.ד מבטל את החוזה אשר ערך הנתבע, כשוכר, עם חברת ד.ב.ד או שיש להעדיף את זכותו של הצד השלישי (הנתבע) על פני זכותה של המוכרת (התובעת). ועל כך אמר כבוד השופט ש. לוין (כתוארו אז) בע"א 459/78 חברת בני פיפשקוביץ בע"מ נגד חברת אבני יצחק ושות' בע"מ ואחרים, פ"ד לה' (3) 169, 177 - שם נדונה מכירת מיטלטלין מצד ב' לצד ג' לפני שבוטל ההסכם בין צד א' לב'; "השאלה אם ומתי יש להעדיף את זכויות הצד השלישי, שאינו נהנה מתקנת השוק, על פני זכויות המוכר, שאלה מובהקת היא של מדיניות משפטית וההתייחסות אליה שונה משיטה משפטית אחת לרעותה...האם עבר הקניין, ביחסים בין המוכר לקונה, לזה האחרון? האם ביטולו של החוזה על ידי המוכר מחזיר את הקניין למוכר או רק מקנה לזה האחרון זכות אובליגטורית לקבל את הקניין מהקונה, בהקשר זה מתעוררת השאלה אם פעלו של הביטול רטרוספקטיבי אם לאו? האם יש חשיבות לצורך בחינת זכויותיו של צד שלישי לדרך בה עבר הקניין מהמוכר לקונה? האם ובאילו תנאים יש להעדיף את זכותו של הצד השלישי על פני זכותו של המוכר: האם די לו ברכישת הקניין, הא ותו לא, או דילמא מגן הדין על קניינו רק אם רכשו בתום לב או בתמורה או בשילובם של השניים?". לכאורה, משבוטל ההסכם בין התובעת לד.ב.ד, פועל הביטול בדיעבד, ויש לראות בחוזה שבין הצדדים כלא היה והצדדים מחויבים בהחזרת המצב לקדמותו. במילים אחרות, חייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה ואם ההשבה בלתי אפשרית, לשלם לו את שוויו. הכל בהתאם להוראות סעיף 21 לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973, וסעיף 9 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970. אלא שכאמור שהוראה זו מחייבת צדדים קרובים בעסקה. היא מחייבת ביחסים שבין התובעת לחברת ד.ב.ד. (ראה דברי השופט ש. לוין בפרשת חברת בני פיפשקוביץ). אך כאשר העביר צד ב' לעסקה את זכויותיו לצד ג' נשאלת השאלה, כיצד יוכל הביטול שבין א' לב' להשפיע על זכויותיו של ג'. בשאלה זו קובע כב' השופט ש. לוין בפרשת חברת בני פיפשקוביץ (ראה לעיל) כי אם העברת הזכויות לצד ג' נעשתה לפני שבוטל ההסכם בין א' לב', לא יוכל א' להוציא את הנכס מידי ג'. על עקרון זה חזר בית המשפט העליון בע"א 842/79 נס נ' גולדה פ"ד, לו (1) 204, ובשורה מאוחרת של פסקי דין ע"א 668/88 מדינת ישראל נ' מונוגיל תעשיות מזון בע"מ, פ"ד מו (4) 1, ואף לאחרונה ברע"א 1096/97 עטיה אבו ג'ובה ואח' נ' פימן, דינים עליון, כרך נה 601. ראה גם פרופ' נילי כהן "ביטול חוזה והשפעתו על עסקאות במקרקעין בלתי רשומים", הפרקליט, ל"ה (תשמ"ג) 215. כאשר מדובר בחיובים אובליגטוריים נוגדים, יש מקום להקיש לסעיפי העסקאות הנוגדות המצויים בחקיקה הישראלית, סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, וסעיף 12 לחוק המיטלטלין תשל"א - 1971, הכל לפי העניין. דינים אלו מיישמים דוקטרינות של דיני היושר האנגליים ומעדיפים את הזכות האובליגטורית הראשונה בזמן אלא אם בעל הזכות השניה בזמן רכש קניין בנכס תוך מתן ערך ובעודו בתום לב. כך גם סבור פרופ’ ד. פרידמן בספרו "דיני עשיית עושר ולא במשפט" כרך ב', מהדורה שנייה ("אבירם" הוצאה לאור בע"מ - 1998) בעמוד 1093: "אם העביר המפר את הנכס, שקיבל במסגרת החוזה, לצד ג' (או שהוקנה לצד ג' זכות קניינית אחרת בנכס) קודם להפרת החוזה, אין לנפגע, להשקפתי, זכות לעקוב אחריו ולהוציאו מידי צד ג'. זאת, אפילו קיבל צד ג' את הנכס במתנה. הטעם לכך הוא שלא היה כל פסול בהעברה לצד ג' ולא היה בה משום הפרת החוזה כלפי המתקשר השני. המפר רכש את הנכס כדין. באותו שלב לא היה חייב בהחזרתו ואין סיבה להתיר לנפגע להוציא את הנכס מידי המקבל. לצורך עניין זה של תחרות בין הנפגע מהפרת החוזה לבין הצד השלישי נראה לי שידו של הצד השלישי צריכה להיות על העליונה". כך גם פרופ' ג. שלו מתייחסת בספרה ("דיני חוזים", מהדורה שנייה, עמוד 564. דין, הוצאה לאור בע"מ) לסוגיה זו באומרה: "רכישות של אדם שלישי שנעשו עד לביטול החוזה הן תקפות ומוגנות, באשר נעשו על סמך חוזה תקף. אם המפר העביר את הנכס לאדם שלישי לפני ביטול החוזה, אין לנפגע זכות לעקוב אחרי הנכס ולהוציאו מידי האדם השלישי". סבורתני כי דין זה חל גם בענייננו אנו, כאשר העבירה חברת ד.ב.ד לנתבע זכות שכירות בחנות לתקופה של כ- 10 שנים. לגופו של עניין, קיבל הנתבע את זכויותיו בחנות בתום לב ובתמורה שכן הזכויות בחנות הועברו לידיו מכוח הסכם שכירות שנחתם בחודש יוני 1991, בעוד שההסכם בין התובעת לחברת ד.ב.ד בוטל רק כ- 6 שנים לאחר מכן, בין בהודעת הביטול שנשלחה על ידי התובעת ביום 7/10/96 ובין בפסק הדין ההצהרתי שניתן ביום 18.2.97. אשר על כן, בהשתלשלות העובדתית זכותו של הנתבע בנכס היא כדין, ואין ביטול ההסכם שבין התובעת לבין ד.ב.ד יכול לפגוע בזכויותיו החוזיות של הנתבע. כמובן שזכויותיו של הנתבע להמשיך ולהחזיק בחנות על פי הסכם השכירות חיות ונושמות לצד חובותיו לעמוד בתנאי השכירות, חובות שהומחו כלפי התובעת. 7. סוף דבר לאור האמור לעיל, אני קובעת כי זכותו החוזית של הנתבע לא פקעה ובהתאם אני דוחה את תביעת הפינוי ומחייבת את התובעת בהוצאות הנתבע בסך 5,000 ש"ח, כשסכום זה ישא ריבית והצמדה חוקית מהיום ועד התשלום בפועל. חוזהביטול חוזה